Projektentwicklung2017 03

PROJEKTENTWICKLUNG
Part_03
Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Arch. Christoph M. Achammer SoSe2017
SS 2003
VO Projektentwicklung – Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

LEISTUNGSBILDER
Nutzungskonzepte Finanzierungskonzepte
siehe Projektidee - Masterplanung PE Rechnung siehe Masterplanung
Wertermittlung
Standort- und Marktanalysen
Finanzierungsformen
Zielsetzung
Standortanalyse Projektmanagement
Marktanalyse Grundlagen
Sektorenanalysen PM des Bauherren
Handel - Büro – Gewerbe - PM der Planer
Wohnen - Hotel – Freizeit
PM der ausführenden Firmen
Due Dilligence Prozesse
Facilities Management
Transaktionsarten
Ablauf Portfoliomanagement
Beispiele
Rentabilitätsanalysen
siehe Projektidee – Masterplanung
SS 2003

RECHTLICHE UND
ORGANISATORISCHE
GRUNDLAGEN
Planungs- und Baurecht
Vertragsrecht- und Organisationsmodelle

Grundstückssicherung
Planung
Baudurchführung
Mieter und Betreiberverträge
Finanzierungs- und Beteiligungsverträge
Verkauf von Immobilienprojekten
PPP Modelle
SS 2003

Nutzungskonzepte
siehe Projektidee - Masterplanung
SS 2003

Standort- und Marktanalysen
> Makro + Mikro Standort

> Nutzermarkt
> Immobilienmarkt
SS 2003

Typisierung externer Gutachter
SS 2003

Zielsetzung
SS 2003

Standortanalyse
SS 2003

Marktanalyse
SS 2003

Sektorenanalyse – Einzelhandel
SS 2003

SS 2003

SS 2003

SS 2003

SS 2003

Sektorenanalyse – Büro
SS 2003

Sektorenanalyse – Gewerbe
> Grundstücksbeschaffenheit
>> Größe ca. 100 ha, zusammenhängend, annähernd quadratisch
>> möglichst eben, altlastenfrei, tragfähiger Grund
>> industriegerechte Infrastruktur: Strom, Gas, Wasser, Abwasser – alles
erweiterbar
> Verkehrsanbindung
>> Bahnanschluss
>> Autobahnanschluss
>> Flughafen im Umkreis von ca. 1 Stunde Autofahrt
> Daten zu Demographie und Bildung

>> Verfügbarkeit qualifizierten Personals
>> Ausbildungsstätten
>> günstige Altersstruktur
SS 2003

Sektorenanalyse – Gewerbe
> Wirtschaftspolitische Eckdaten

>> Investitionsförderung
>> geringe Steuerlast

>> hohe Arbeitsmoral
>> Produktivität
>> gewerkschaftlicher Organisationsgrad

>> geringe Betriebskosten
> Weiche Faktoren

>> hohe Lebensqualität für Führungskräfte
>> gutes Verhältnis Wirtschaft zu Regierung / Verwaltung
(Investitionsklima, gemessen anhand Genehmigungsdauer,
Regelungsdichte)
SS 2003

Sektorenanalyse – Wohnen
> Bedarfsbestimmende Faktoren

>> demographische Entwicklungen
>> soziale Strukturänderungen
>> Wohnwünsche, -bedarf
> Nachfragebestimmende Faktoren

>> Einkommen
>> Transferzahlungen
>> Ersparnisbildung und Vermögen
> Angebotsfaktoren
>> Wohnungsversorgung nach Art und Verteilung
>> Baulandentwicklung
SS 2003

Sektorenanalyse – Wohnen
> Wirtschaftliche Faktoren

>> Kosten der Bau-Produktion
>> Renditeerwartungen
>> Zins- und Preisrelationen
> Interventionistische Faktoren

> staatliche Gesetze und Verordnungen z.B.
>> zur Wohneigentumsförderung
>> für den Mietwohnungsbau
>> für den Mieterschutz
>> zur kommunalen Baulandbereitstellung
SS 2003

Sektorenanalyse – Sozialimmobilie
>> ausreichendes Bevölkerungspotenzial mit überdurchschnittlichem

Anteil älterer Bewohner
>> voraussichtliche
Entwicklung von Bevölkerungs- und Sozialstruktur,
Haushaltsgrößen und -typen
>> Einkommensstruktur inklusive Renten- bzw. Pensionshöhe
sowie Kaufkraft
>> Mieter- und Eigentümerstruktur
>> überregionale Verkehrsstruktur
>> Image, Bedeutung des Standortes
>> Landesaltenpläne
>> Wettbewerbssituation (ist / geplant)
SS 2003

Sektorenanalyse – Hotel / Freizeit
> Angebotsparameter
>> WelcheHoteltypen sind am Markt vertreten und welche Zielgruppen
sprechen sie an?
>> WelcheEinrichtungen und welches Leistungsniveau bieten die
bestehenden Hotels, und wo sind sie räumlich konzentriert?
>> Gibt
es bereits konkrete Hotelplanungen und, wenn ja, wo und in
welchen Kategorien?
>> Wird sich ein neues Projekt am Markt etablieren können?
> Nachfrageparameter
>> Art
und Anzahl jährlich stattfindender Messen, Kongresse o. Ä.
und Entwicklung der Besucherzahlen
>> Umfang,Entwicklung und Prognose des Passagieraufkommens
an einem Flughafenstandort
>> Anteil und Entwicklung des Dienstleistungssektors
>> Anzahl und Größe innovativer Unternehmen (Hightech / New Media)
>> TouristischeSehenswürdigkeiten und Anziehungspunkte,
kulturelle Bedeutung sowie aktives Stadtmarketing
SS 2003

Methodische Darstellungen 1
Stärken-Schwäche Profil
SS 2003

Methodische Darstellungen 2
Abb 13
Portfolio Matrix
SS 2003

Due Dilligence Prozesse
> Transaktionsarten
> Ablauf
> Beispiele
SS 2003

Transaktionsarten 1
> Inhalt
>> An- und Verkauf unbebauter Grundstücke
>> An- und Verkauf bebauter Grundstücke
>> Verkauf oder Übernahme von Immobiliengesellschaften
bzw. von Anteilen daran
>> An- und Verkauf von Immobilienportfolios
> Form
>> Asset-Deal
>> Share-Deal
> Träger
>> Buy Side ohne dilligence
>> Sell ohne dilligence
SS 2003

Transaktionsarten 2
> Zeitpunkt
>> präakquisitorisch
>> postakquisitorisch
> Funktion
>> wirtschaftlich
>> technisch
>> rechtlich
>> finanziell
>> umweltbezogen
SS 2003

Ablauf Angebotsphase
Vertraulichkeitserklärung
Information Memo
Term Sheet
Due Dilligence
Contract Deal breakers
Anpassung No deal
Contract Compensation
SS 2003

SS 2003

Rentabilitätsanalysen
siehe PE Rechnungen
SS 2003

Finanzierungskonzepte
> PE Rechnung – siehe Masterplanung

> Wertermittlung
> Finanzierungsformen
SS 2003

Wertermittlung
>> Substanzwert
>> Ertragswert
>> Verkehrswert
SS 2003

Kapitalisierungszinssatz
SS 2003

Finanzierungsformen
>> Konsortialfinanzierung
>> Mezzanin-Finanzierung
>> Joint-Venture-Finanzierung
>> Leasing
>> Private Equity Financing
>> Strukturierte Finanzierung
SS 2003

Bsp: Mezzanin-Finanzierung
SS 2003

Projektmanagement
> Grundlagen
>> Qualitäten - Quantitäten
>> Kosten und Finanzierung
>> Termine - Kapazitäten
>> Organisation – Information
Koordination – Dokumentation
>> Zielabweichungen und Gegensteuerungsmaßnahmen
> PM des Bauherren

>> Projektleitung
>> Project Controlling

>> Projektsteuerung
SS 2003

Projektmanagement
> PM der Planer

>> Einzelleistungen
>> Generalplaner
>> Gesamtplaner
> PM der ausführenden Firmen

>> Einzelvergabe
>> Generalunternehmer
>> Totalunternehmer
SS 2003

Übernehmermodell - Einzelvergabe
Der Bauherr beauftragt für die Planung des Bau- Bauherr

projektes einzelne Planer (z.B. Architekt, Statiker,
Lüftungs- u. Klimaingenieur usw.) und für die
Ausführung einzelne ausführende Firmen
Treuhand- Leitendes Berater
(z.B. Baufirma, Installationsfirma, Tischler, Maler)
mit der Erbringung der jeweiligen Leistungen. funktion Büro Berater
Die Einzelvergabe ermöglicht den Bauherrn und

dem Nutzer eine große Einflußnahme in
sämtlichen Planungs- und Ausführungsphasen.
Sie erfordert jedoch eine umfangreiche Unter- Unter- Unter- Unter-
Koordination. nehmer nehmer nehmer nehmer
Bei größeren Projekten wie beim Industriebau
wird für diese Aufgabe ein gesonderter
Projektmanager eingesetzt.
Werkvertrag
Auftrag
Technische Unterstellung
SS 2003

Übernehmermodell - Generalunternehmer
Bei dieser Vergabeform beauftragt der Bauherr Bauherr

keine einzelne Planer, sondern einen General-
planer mit der Erbringung und Koordinierung
der gesamten Planungsleistung. Die Ausführung
wird jedoch vom Bauherrn an Einzelunternehmen Treuhand-
Generalplaner
oder an einen Generalunternehmer vergeben. funktion
Bei dieser Vergabeform haben der Bauherr und

der Nutzervertreter nur eine Planungsfirma als
Gesprächspartner, wodurch sich die Gespräche
vereinfachen. In der praktischen Abwicklung Unter- Unter- Unter- Unter-
werden hierbei für die einzelnen Fachdisziplinen nehmer nehmer nehmer nehmer
verantwortliche Fachleute vom Generalplaner
als Gesprächspartner genannt.
Werkvertrag
Auftrag
SS 2003

Übernehmermodell - Totalunternehmer
Der Bauherr vergibt aufgrund eines Vorentwurfes

die gesamte weitere Planung und die Ausführung
Bauherr
des Bauwerkes zu festgelegtem Standard, schlüssel-
fertigem Preis und festem Termin an einen Total-
unternehmer.
Kontroll- Treuhand-
Diese Vergabeform bedingt, daß die Einfluss- instanz funktion
nahme auf die Planung und Ausführung im
Allgemeinen nur bis zur Phase des Vorentwurfs
und der darauf folgenden Vergabeverhandlungen
erfolgen kann. Jeder später vorgebrachte Wunsch
kann zu Kostenerhöhungen und Termin-
verzögerungen führen. Die Kontrolle hinsichtlich Totalunternehmer
der Erfüllung der Zielvorgaben ist auch in diesem
Fall erst bei Abnahme des Objektes möglich.
Werkvertrag
Auftrag
SS 2003

GMP Schema
Marktwert im Wesentlichen bestimmt durch Income -

Szenario gekoppelt mit Ertragsbewertung des Kapitals
minus - working - fees

- risk - fees
- profit - fees
= Garantierter Maximalpreis
SS 2003

GMP Schema
GMP wird im gesamten Projektverlauf

reduziert durch:
- value engineering
- zero - budgeting
- Marktmechanismen
und führt zu optimaler Qualität

bei geringsten Kosten nicht Preis
SS 2003

GMP Schema
SS 2003

Facilities Management
> Definitionen
Facility Management ist der ganzheitliche strategische

Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre
Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen.
(International Facility Management Association)
Facility Management ist ganzheitliches Management der

Immobilie und der materiellen / immateriellen Infrastruktur
einer Organisation mit dem Ziel der Verbesserung der
Produktivität des Kerngeschäftes.
(ÖNORM A 7000)
SS 2003

Wertschöpfungskette
SS 2003

Immobilien- und Facilities Management
SS 2003

RECHTLICHE UND ORGANISATORISCHE GRUNDLAGEN
> Planungs- und Baurecht

> Vertragsrecht- und Organisationsmodelle
SS 2003

Planungs- und Baurecht
Planungsrecht
ist
Landesrecht
SS 2003

Beschnitten von oben - >Bund<
>> Bundesautobahnen
>> Bundesbahn
>> Flughäfen
>> Wasser
>> Denkmalschutz
>> Arbeitnehmerschutz
SS 2003

Beschnitten von unten - >Gemeinde<
>> Flächenwidmungsplan
>> Bebauungsplan
SS 2003

Genereller Ablauf
> Überörtliches Raumordnungskonzept

> Flächenwidmungsplan
> Bebauungsplan
> Baugenehmigung
SS 2003

Flächenwidmungsplan - generell
>> legt Art und Weise der flächenbezogenen

Nutzung fest
>> wird von der Gemeinde aufgelegt
>> durch die Auflagefrist kommt es zu
Einwendungen
>> wird durch die Gemeinde abgeändert oder
wie aufgelegt beschlossen
>> wird durch das Land geprüft und zurück-
gewiesen oder genehmigt
>> wird durch Veröffentlichung rechtskräftig
SS 2003

Bebauungsplan
>> legt die Art und Weise der Bebauung auf

einzelnen Grundstücken in einem Quartier
fest
>> wird von der Gemeinde aufgelegt
>> durch die Auflagefrist kommt es zu
Einwendungen
>> wird durch die Gemeinde abgeändert oder
wie aufgelegt beschlossen
>> wird durch das Land geprüft und zurück-
gewiesen oder genehmigt
>> wird durch Veröffentlichung rechtskräftig
SS 2003

Beispiel - Flächenwidmungsplan
Interspar Kapfenberg
IST
SS 2003

Beispiel - Flächenwidmungsplan
SOLL
SS 2003

Beispiel - Bebauungsplan
SS 2003

Umweltverträglichkeitsprüfung - UVP
> länderspezifisch verschieden

> allgemein ab einer bestimmten Projektsgröße
> gutachterliche Erarbeitung aller relevanten
Einflussgrößen
z.B.: >> Verkehr
>> Wasser
>> Naturschutz
>> Energie
>> Wind
>> Emissionen
SS 2003

„Vorhabenbezogener Erschließungsplan“
nach deutschem Baurecht
> Schaffung von Planungsrecht für ein

spezifisches Projekt
> Flächenwidmung und Bebauungsplan aufbauend
auf konkreten Projektsunterlagen
– sonst wie oben
> Kosten meist durch Vorhabensträger zu erbringen
SS 2003

Städtebauliche Verträge
> Städtebauliche Maßnahmen <Maßnahmenverträge>

>> Bodensanierung
>> Neuordnung von Grundstücken

>> städtebauliche Planungen
> Verfolgte Ziele <Zielbindungsverträge>

>> Naturschutz-Ausgleich
>> soziale Infrastruktur

>> Schaffung von Wohnraum
> Kosten <Kostenübernahmeverträge>

>> Kostenübernahme
>> Bereitstellung von Grundstücken
SS 2003

Projektverträge
> Projektentwicklungsvertrag
> Projektsteuerungsvertrag
> Sonstige
>> Projekt-Management
>> Projekt-Controlling
>> Baubetreuung
SS 2003

Projektentwicklungsvertrag
>> Projektinitiierung
>> Projektkonzeption
>> Projektkonkretisierung
>> Projekt-Management
>> Projektvermarktung
Im Rahmen der Projektkonzeption kann es insbesondere um die

folgenden Aufgaben gehen:
>> Standort- und Marktanalysen

>> Analyse des Nutzungskonzeptes
>> Wettbewerbsanalysen
>> Risikoanalysen
SS 2003

Projektsteuerungsvertrag
Die 4 Handlungsbereiche sind:
>> Organisation, Information,

Koordination und Dokumentation
>> Qualitäten und Quantitäten
>> Kosten und Finanzierung
>> Termine und Kapazitäten
Die 5 Projektstufen sind:
>> Projektvorbereitung
>> Projektplanung
>> Ausführungsvorbereitung
>> Ausführung
>> Projektabschluss
SS 2003

Planerverträge
> Architektenvertrag
> Ingenieurvertrag
> Sonderfachleute
> Generalplanervertrag
SS 2003

Bauverträge
> Einzelvergabe
> Generalunternehmer
> Gewerbeübernehmer
> Design-Built-Verträge
SS 2003

Finanzierungs- und Beteiligungsverträge
> Finanzierung
> Projektbeteiligung
> Immobilienleasing
> BOT-Modelle
SS 2003

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Vertragsrecht- und Organisationsmodelle

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siehe Projektidee - Masterplanung

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> Makro + Mikro Standort

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>> Flughafen im Umkreis von ca. 1 Stunde Autofahrt

> Daten zu Demographie und Bildung

>> günstige Altersstruktur

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> Wirtschaftspolitische Eckdaten

>> geringe Steuerlast

>> gewerkschaftlicher Organisationsgrad

> Weiche Faktoren

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> Bedarfsbestimmende Faktoren

> Nachfragebestimmende Faktoren

>> Ersparnisbildung und Vermögen

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> Wirtschaftliche Faktoren

>> Zins- und Preisrelationen

> Interventionistische Faktoren

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>> ausreichendes Bevölkerungspotenzial mit überdurchschnittlichem

>> Wettbewerbssituation (ist / geplant)

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> PM des Bauherren

>> Project Controlling

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> PM der Planer

> PM der ausführenden Firmen

VO Projektentwicklung – Univ.-Prof. DI Christoph Achammer

Der Bauherr beauftragt für die Planung des Bau- Bauherr

Die Einzelvergabe ermöglicht den Bauherrn und