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Korrespondenzen, Fristen und Termine

im Mietrecht
Aus verschiedenen Grnden mssen Sie als Mieterin oder Mieter dem Vermieter Mitteilungen und Aufforderungen zukommen lassen. Umgekehrt
schickt der Vermieter auch Ihnen Post. Unter Umstnden mssen Sie auch
einmal an die Schlichtungsbehrde gelangen. Dieses Merkblatt beantwortet die wichtigsten Fragen ber die Form solcher Mitteilungen sowie ihre
Zustellung und die massgebenden Fristen und Termine.

Inhaltsverzeichnis:
Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemein
Form der bermittlung: Brief, E-Mail oder Telefon?
Der Zeitpunkt des Empfangs zhlt
Frist zur Anfechtung vor Schlichtungsbehrde

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Fristen und Termine im Detail

Ordentliche Kndigung
Ausserterminlicher Auszug
Kndigung bei Zahlungsverzug des Mieters
Kndigung durch die Erben bei Tod der Mieter
Kndigung aus wichtigen Grnden
Mietzinserhhung/Vertragsnderung
Mietzinssenkung (Referenzzins)
Anfechtung des Anfangsmietzinses
Hinterlegung und fristlose Kndigung bei Mngeln
Zeitpunkt der Wohnungsabgabe
Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Mietzinsdepot

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Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemein

Form der bermittlung: Brief, E-Mail oder Telefon?
Zustellung per Einschreiben
Rechtlich bedeutsame Mitteilungen sollten Sie als Mieter per Einschreiben
versenden. Dann haben Sie einen Beweis, dass und wann Sie diese verschickt haben. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie eine Frist zu wahren haben. Bewahren Sie dazu die Einschreibe-Quittung mit der Sendungsnummer auf! Ist fr eine bestimmte Handlung im Mietvertrag die eingeschriebene Form verlangt, so halten Sie sich mit Vorteil daran.
Die Post besttigt mit der Einschreibe-Quittung nur das Datum der
Aufgabe. Auf der Website der Post (www.post.ch) knnen Sie im Fenster
Sendungsverfolgung mit der auf der Einschreibe-Quittung erwhnten
Sendungsnummer herausfinden, wann der Brief angekommen ist und entgegengenommen wurde. Es kann sich lohnen, diese Angaben auszudrucken und ebenfalls aufzubewahren. In jedem Fall sollten Sie von allen Briefen eine Kopie behalten.
Persnliche Abgabe
Anstatt per Einschreiben knnen Sie eine wichtige schriftliche Mitteilung
dem Vermieter auch persnlich berbringen (Kndigung, Senkungsbegehren etc.). Dann sollten Sie sich den Erhalt vom Empfnger schriftlich quittieren lassen (Datum des Erhalts und Unterschrift des Empfngers), am
besten auf der Kopie des Schriftstcks.
E-Mail und Telefon
Heutzutage ist es oft am einfachsten, dem Vermieter oder der Liegenschaftsverwaltung ein E-Mail zu senden. In der Regel gengt das, insbesondere wenn der Empfnger darauf antwortet oder den Empfang besttigt. Wo das Gesetz ausdrcklich Schriftlichkeit vorschreibt, wie etwa bei
einer Kndigung oder Androhung der Mietzinshinterlegung, ist ein eingeschriebener Brief jedoch zwingend. Schriftlichkeit im Sinne des Gesetzes
bedeutet nmlich, handschriftlich unterschrieben.
Eine unsichere Sache sind Telefonanrufe, da sich spter weder Zeitpunkt noch Inhalt nachweisen lassen. Eine Mglichkeit ist, telefonische
Zusagen des Vermieters mit eingeschriebenem Brief zu besttigen.

Der Zeitpunkt des Empfangs zhlt

Empfang massgebend, nicht Poststempel
Kndigungen und Begehren um Anpassung des Mietzinses an einen tieferen Referenzzinssatz mssen jeweils vor Beginn der Kndigungsfrist beim
Vermieter eintreffen. Dasselbe gilt fr Kndigungen des Vermieters. Mietzinserhhungen und andere einseitige Vertragsnderungen durch den
Vermieter mssen dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular
mitgeteilt werden, das sogar sptestens 10 Tage vor Beginn der Kndigungsfrist bei diesem eintrifft. Bei allen diesen Mitteilungen ist also nicht
das Datum des Poststempels massgebend, sondern das des Empfangs. Sie
sind sogenannt empfangsbedrftig, wie man in der Rechtssprache sagt.

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Beispiel Wohnungskndigung:
Kndigung wird abgesandt

z.B. 20. Dezember

(muss vor Beginn der Kndigungsfrist beim Empfnger sein)

Kndigungsfrist

Januar, Februar und Mrz

(mindestens 3 Monate oder gemss
vertraglicher Vereinbarung)

Kndigungstermin

31. Mrz (vertraglicher Termin)

Zum besseren Verstndnis: Mietzinserhhungen und -senkungen sind Vertragsnderungen. Sie sind deshalb grundstzlich nur auf einen Kndigungstermin hin mglich. Zudem muss die Kndigungsfrist eingehalten
werden.
Beispiel Mietzinserhhung:
Versand des Mitteilungsformulars
durch Vermieter

am 10. Juni

Formular muss sptestens beim

Mieter sein

am 20. Juni

Kndigungsfrist beginnt

am 1. Juli

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

nderung wird wirksam auf

1. Oktober

Aber aufgepasst: Erhlt der Empfnger eine solche Mitteilung spter, so ist
sie nicht einfach ungltig, sondern wird auf den nchstfolgenden Termin
wirksam.
Wenn der Postbote klingelt: Zeitpunkt des Empfangs?
Die Frage, wann eine rechtlich bedeutsame Mitteilung zugestellt wurde, ist
somit sehr entscheidend. Am klarsten ist das, wenn der Postbeamte eine
eingeschriebene Sendung dem Empfnger, einem seiner Angestellten oder
Haushaltsangehrigen persnlich bergeben kann. Dann gilt diese im
Zeitpunkt der bergabe als zugestellt.
Ist beim ersten Zustellversuch durch den Postbeamten hingegen niemand anwesend, so legt dieser eine Abholungseinladung in den Briefkasten. Darauf ist festgehalten, ab welchem Datum der Empfnger die Sendung bei der Post erstmals abholen kann und bis zu welchem Datum diese
zur Abholung bereit liegt.
In diesem Fall gilt die Sendung dann als zugestellt, wenn sie erstmals
am Postschalter abgeholt werden kann. Wird eine Abholungseinladung also beispielsweise am Freitag in den Briefkasten des Empfngers gelegt und
die Post ist am Samstag geffnet, so gilt der Samstag als Empfangsdatum.
Bei Liegenschaftsverwaltungen, die am Samstag nicht arbeiten, ist in diesem Fall hingegen von einer Zustellung am folgenden Montag auszugehen.

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Eine Ausnahme gilt fr die Mitteilung von Mietzinserhhungen und

anderen einseitigen Vertragsnderungen durch den Vermieter. Solche Sendungen gelten laut bundesgerichtlicher Rechtssprechung erst dann als zugestellt, wenn sie der Empfnger wirklich auf der Post abholt, sptestens
aber bei Ablauf der siebentgigen Abholfrist der Post. Dieselbe Zustellregel
gilt fr eine Zahlungsaufforderung mit Kndigungsandrohung duch den
Vermieter, wenn der Mieter mit Mietzins- oder Nebenkostenzahlungen im
Rckstand ist.
Aufgepasst:
Unerfreuliche eingeschriebene Briefe einfach nicht abzuholen, ist keine
gute Idee. Diese gelten nmlich trotzdem als zugestellt, je nach Art der Mitteilung entweder am erstmglichen Abholtag oder bei Ablauf der siebentgigen Abholfrist (siehe oben).

Frist zur Anfechtung vor Schlichtungsbehrde

Sich gegen Kndigung wehren
Wenn Sie als Mieter eine Kndigung erhalten, knnen Sie diese innert 30
Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten und/oder ein Begehren um
Mieterstreckung stellen. Auch eine Mietzinserhhung knnen Sie als Mieter innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten. Dabei stellt
sich die Frage, wann diese Fristen zu laufen beginnen.
Die Frist zur Anfechtung einer Kndigung und/oder Einreichung eines
Erstreckungsbegehrens bei der Schlichtungsbehrde luft ab dem Tag nach
Empfang. Nehmen Sie als Mieter die Mitteilung beim ersten Zustellversuch
durch den Postbeamten entgegen, ist es einfach: Dann beginnt die Frist am
Tag nach der Entgegennahme zu laufen und endet ab dann gezhlt am
30. Tag.
Sind Sie als Mieter bei der ersten Zustellung der Kndigung nicht anwesend und finden Sie bei Ihrer Rckkehr eine Abholungseinladung in Ihrem Briefkasten, so gilt die Kndigung am ersten Tag, an dem sie auf der
Post abholbar war, als zugestellt. Am Tag danach beginnt die 30-tgige
Frist zu laufen.
Mietzinserhhung anfechten
Bei Mietzinserhhungen beginnt die Frist erst am Tag nach der effektiven
Entgegennahme oder nach dem letzten Tag der siebentgigen Abholfrist zu
laufen.
Eingang bei der Schlichtungsbehrde: Poststempel massgebend
Eine Kndigungsanfechtung, ein Erstreckungsbegehren oder die Anfechtung einer Mietzinserhhung muss sptestens am letzten Tag der Frist bei
der Post aufgegeben werden. Dabei ist das Datum der Postaufgabe massgebend. Fllt der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, Sonntag, eidgenssischen oder kantonalen Feiertag, so luft die Frist am ersten darauffolgenden Werktag ab, das heisst die Eingabe muss sptestens dann bei der
Post aufgegeben werden (Art. 142 ZPO). Dieselbe Regel gilt fr andere Eingaben an die Schlichtungsbehrde.
Anfechtungen von Kndigungen und alle anderen Eingaben an die
Schlichtungsbehrde und an Gerichte sollten aus Beweisgrnden persn-

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lich gegen Empfangsschein berbracht oder per Einschreiben verschickt

werden.
Aufgepasst:
Alle diese Regeln ber den Zustellungszeitpunkt und den Fristenlauf stehen
nicht in einem Gesetz, sondern beruhen auf Urteilen des Bundesgerichts.
Da dieses seine Praxis auch wieder einmal ndern kann, empfiehlt es sich,
Fristen nicht bis zum letzten Tag auszureizen.

Fristen und Termine im Detail

Ordentliche Kndigung
Die Kndigungsfrist muss laut Gesetz bei Wohnungen mindestens drei Monate und bei Geschftsrumen sechs Monate betragen. Im Mietvertrag
knnen auch lngere Kndigungsfristen vereinbart werden. Krzere Fristen
sind nur beim Zahlungsverzug, der Kndigung wegen Pflichtverletzung, bei
Konkurs des Mieters oder bei ganz schlimmen Mngeln mglich (siehe
nachfolgend).
Der Kndigungstermin ist der Tag, am dem das Mietverhltnis nach
rechtzeitig zugesandter Kndigung aufhrt. Sptestens an diesem Tag
muss auch die Wohnung mit den Schlsseln abgegeben werden. Welche
Kndigungstermine gelten, kommt auf die Art der Kndigung darauf an.
Genaue Angaben zu den ortsblichen Kndigungsterminen finden sich
in der mietrechtspraxis-Broschre Daten und Adressen zum Mietrecht
oder auf www.mietrecht.ch.
Voraussetzung und Begrndung
Es kann grundstzlich immer und ohne Begrndung gekndigt werden. Der
Empfnger kann jedoch nachtrglich eine Begrndung verlangen (Art. 271
Abs. 2 OR) und sich gegen die Kndigung wehren
Kndigungsfrist
Im unbefristeten Mietverhltnis gilt die vertraglich vereinbarte Kndigungsfrist. Wo diese fehlt (oder krzer als die gesetzliche Frist abgemacht wurde), gilt die gesetzliche (Mindest)-Kndigungsfrist (Art. 266a, Abs. 1 OR):
Fr Wohnrume: Mindestkndigungsfrist 3 Monate (Art. 266c OR)
Fr Geschftsrume: Mindestkndigungsfrist 6 Monate (Art. 266d OR)
Fr mblierte Zimmer und Einstellpltze: 2 Wochen (Art. 266e OR)
Kndigungstermin
Im unbefristeten Mietverhltnis gilt der vertraglich vereinbarte Kndigungstermin. Wenn dieser fehlt, gilt der ortsbliche Kndigungstermin. Wo dieser
fehlt, kann unter Einhaltung der Kndigungsfrist auf einen beliebigen Termin gekndigt werden.

Siehe dazu auch folgende Dokumente zum Herunterladen:

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Adressen der Schlichtungsbehrden:

www.mieterverband.ch/url/schlichtung
Musterbrief: Hinweis falscher Termin:
www.mieterverband.ch/url/falscher-zeitpunkt
Merkblatt Anfechtung Mietzinserhhung:
www.mieterverband.ch/url/mietzinserhoehung
Rechtzeitiger Empfang
Die ordentliche Kndigung muss rechtzeitig, das heisst sptestens einen
Tag vor Beginn der Kndigungsfrist vom Mieter resp. Vermieter empfangen
werden, damit sie auf den nchsten Kndigungstermin wirksam wird. Erhlt
der Empfnger die Kndigung spter, so gilt die Kndigung dennoch, aber
erst auf den nchstfolgenden Termin.
Beispiel (fr Wohnrume):
Kndigung wird abgesandt

z.B. 20. Dezember

(muss vor Beginn der Kndigungsfrist
beim Empfnger sein)

Kndigungsfrist

Januar, Februar und Mrz

(mindestens 3 Monate oder gemss
vertraglicher Vereinbarung)

Kndigungstermin

31. Mrz (vertraglicher Termin)

Mindestdauer
Oft wird im Mietvertrag ein frhest mglicher Kndigungstermin festgelegt
(erstmals kndbar auf....). Dies ist zulssig. Ist die Mindestdauer verstrichen, luft das Mietverhltnis automatisch weiter und es gelten die vertraglichen Kndigungsfristen und -termine.
Anfechtungsfrist
Der Mieter kann die Kndigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der
Schlichtungsbehrde anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstsst und/oder eine Erstreckung verlangen (Art. 271 und 271a Abs. 1 OR).
Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kndigung zu laufen. Wer auf Nummer Sicher gehen oder berhaupt nicht zhlen
will, schickt die Anfechtung sptestens innert 20 Tagen ab Abholung der
Mitteilungen die Schlichtungsstelle in Mietsachen. Siehe dazu auch Eingaben an die Schlichtungsstelle, S. 4.

Ausserterminlicher Auszug
Mietzinshaftung bis Vertragsbernahme durch Nachmieter
Der Mieter kann auch ausserterminlich ausziehen, wenn er dem Vermieter
mindestens einen zahlungsfhigen und zumutbaren Nachmieter auf ein
bestimmtes Datum anbietet, der bereit ist, den Mietvertrag ab dann zu
bernehmen. Dann spielen die Kndigungsbestimmungen keine Rolle. Der
ausziehende Mieter ist befreit ab Vertragsbernahme des Nachmieters,
sobald dieser den Vertrag unterzeichnet hat. Der Vermieter hat ungefhr
zwei bis drei Wochen Zeit, die Angaben des Nachfolgers zu prfen (bei Ge-

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schftsrumen ca. 30 Tage). Fr diese Zeit muss der ausziehende Mieter

die Miete bezahlen.
Beispiel:
Mitteilung des vorzeitigen Auszugs

1. Mai

Meldung von Nachfolgern

5. Mai

Frist zur Prfung bis ca.

19. Mai

Ausgewhlter Nachfolger unterzeichnet den Vertrag

per 1. Juni

22. Mai

Ehemaliger Mieter aus dem Vertrag entlassen per

31. Mai

Frist fr Mietzinshaftung ohne Nachmieter

Lehnt der Vermieter den Nachmieter ohne berechtigte Grnde ab, so ist der
ausziehende Mieter auf den Zeitpunkt befreit, auf den der Interessent die
Wohnung bernommen htte. Die Wohnungsschlssel sollten sptestens
auf diesen Zeitpunkt abgegeben werden. Im Streitfall ist durch die Schlichtungsstelle zu klren, bis wann die Miete bezahlt werden muss. Eine Klage
an die Schlichtungsstelle macht meist erst Sinn, wenn der Mieter auch die
Schlussrechnung erhalten hat. Falls er diese auch bestreitet, so kann er die
beiden strittigen Themen in einer Klage auf Herausgabe des Depots kombinieren. Grundstzlich empfiehlt sich in diesen Fllen eine Beratung durch
den Mieterverband.
Findet sich gar kein valabler Nachmieter, so haftet der Mieter fr die
Mietzinse lngstens bis zum nchstmglichen vertraglichen Kndigungstermin ab erster Mitteilung des ausserterminlichen Auszuges unter Bercksichtigung der Kndigungsfrist.
Beispiel:
Mitteilung des vorzeitigen Auszugs

5. Mai

Keine Nachmieter gefunden

Ordentliche Kndigungsfrist mind.

3 Monate

Kndigungstermin Ende September

Haftung fr Mietzinse bis

30. September

Kndigung bei Zahlungsverzug des Mieters

Voraussetzung
Ist der Mieter mit der Zahlung flliger Mietzinse (oder geschuldeten Nebenkosten) im Rckstand, so kann der Vermieter eine Zahlungsfrist ansetzen und androhen, dass bei unbentztem Ablauf der Frist das Mietverhltnis gekndigt wird. Die angesetzte Frist muss bei Wohn- und Geschftsrumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d Abs. 1 OR).

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Bei der Fristansetzung hat der Vermieter den ausstehenden Betrag zu

nennen und muss auf die Absicht, sonst ausserordentlich zu kndigen,
hinweisen.
Bezahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, so kann der
Vermieter die Wohn- und Geschftsrume mit einer Frist von 30 Tagen auf
Ende eines Monates kndigen (Art. 257d, Abs. 2 OR). Eine Zahlung nach
Ablauf dieser Frist ndert daran nichts.
Beispiel
Keine Mietzinszahlung

z.B. bis 5. Mai

Mahnung (mit Zahlungsfrist)

am 6. Mai

Frist beginnt bei Abholung

7. Mai

Frist luft

mindestens 30 Tage

Frist endet keine Zahlung

6. Juni

Kndigung wird versandt am

7. Juni

(Kndigungs-)Frist beginnt

8. Juni

(Kndigungs-)Frist luft

mindestens 30 Tage

Frist wrde an sich enden

8. Juli

Zulssiger Kndigungstermin erst

31. Juli

Anfechtung
Der Mieter kann die Kndigung wegen Zahlungsverzug innert 30 Tagen
nach Empfang bei der zustndigen Schlichtungsbehrde anfechten, wenn
er die Kndigung nicht akzeptiert, sei dies, weil die Fristen und Formalitten nicht eingehalten sind oder weil die Kndigung unverhltnismssig ist.
Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kndigung zu
laufen. Wer auf Nummer Sicher gehen oder berhaupt nicht zhlen will,
schickt die Anfechtung sptestens innert 20 Tagen ab Abholung der Mitteilung an die Schlichtungsstelle fr Mietsachen. Siehe auch Frist Anfechtung,
S. 4, und Eingaben an die Schlichtungsstelle, S. 4.

Kndigung durch die Erben bei Tod der Mieter

Stirbt der Mieter, so geht das Mietverhltnis automatisch auf die gesetzlichen Erben ber, welche nun fr den Mietzins haften. Bei Wohnungen knnen sie alle gemeinsam unter Einhaltung der Kndigungsfrist von 3 Monaten auf den nchsten ortsblichen Kndigungstermin kndigen (Art. 266i
OR). Gibt es keinen ortsblichen Termin, so kann auf einen beliebigen Zeitpunkt unter Einhaltung der 3-Monate-Frist gekndigt werden.

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Beispiel
Tod des Mieters

z.B. 20. Mai

Empfang der Kndigung durch den Vermieter

30. Mai

Kndigungsfrist

3 Monate

Kndigungstermin

30. August*

* Wenn gesetzlicher Termin Ende jeden Monats wenn z.B. Ende Mrz/Sept.: 30. September
Die Erben haben auch die Mglichkeit einen Nachmieter zu suchen. Schlagen die Erben des Mieters das Erbe aus, haften sie nicht fr die Mietzinse
seiner Wohnung. Weitere Informationen zum Thema finden sich im Miettipp
Was geschieht im Todesfall mit der Mietwohnung:
www.mieterverband.ch/url/todesfall-mieter

Kndigung aus wichtigen Grnden

Voraussetzung
Es bestehen bei einer Mietpartei wichtige, das heisst schwerwiegende
Grnde, die bei Vertragsabschluss weder bestanden noch voraussehbar
waren. Diese Grnde machen die Weiterfhrung des Mietvertrags unzumutbar. Dann kann die betroffene Mietpartei unter Einhaltung einer Frist
von drei Monaten (bei Wohnrumen) auf einen beliebigen Zeitpunkt kndigen (Art. 266g Abs. 1 OR).
Beispiel
Grund tritt ein

z.B. am 1. Februar

Vermieter kndigt

z.B. am 3. Februar

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

frhester Kndigungstermin

am 3. Mai

Anfechtung
Die Mieter kann die Kndigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der zustndigen Schlichtungsbehrde wegen Missbruchlichkeit anfechten und
eine Erstreckung verlangen. Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem
Empfang der Kndigung zu laufen.
Hinweis
Die Kndigung aus wichtigen Grnden kann die Ausrichtung einer Entschdigung an die kndende Partei zur Folge haben. Diese wird vom Richter festgelegt (Art. 266g Abs. 2 OR).

Mietzinserhhung/Vertragsnderung
Fristen und Termine
Die Mietzinserhhung/Vertragsnderung muss auf einem amtlichem Formular erfolgen. Sie muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kndigungs-

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frist vom Mieter in Empfang genommen werden, damit sie auf den nchstmglichen Kndigungstermin gilt (Art. 269d Abs. 1 OR). Als Tag des Empfangs gilt der Tag der Entgegennahme des Briefes vom Postbeamten durch
den Mieter. Bei Abwesenheit des Mieters hat der Mieter 7 Tage Zeit, den
Brief bei der Post abzuholen. Erfolgt die Abholung nicht innert der 7tgigen Abholfrist der Post, so gilt als Tag des Empfangs der letzte Tag dieser Abholfrist. Eine Mietzinserhhung, die spter als 10 ganze Tage vor
Beginn der Kndigungsfrist beim Mieter eintrifft, wird dennoch wirksam
aber erst auf den nachfolgenden Kndigungstermin.
Beispiel
Versand des Formulars

am 10. Juni

Formular muss sptestens beim Mieter sein

am 20. Juni

Kndigungsfrist beginnt

am 1. Juli

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

nderung wird wirksam auf

1. Oktober; gesetzlicher
(ortsblicher) Termin

Anfechtung innert 30 Tagen

Die Mieter kann die Mietzinserhhung bzw. Vertragsnderung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehrde anfechten, wenn er den
Mietzins fr missbruchlich hlt. Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang zu laufen.
Bei Abwesenheit des Mieters
Erhlt der Mieter wegen Abwesenheit eine Abholungseinladung von der
Post und kann er das Einschreiben mit der Mietzinserhhung nicht innerhalb der 7-tgigen Abholfrist abholen, so gilt die Erhhung dennoch als
zugestellt. Die Anfechtungsfrist beginnt am letzten Tag der Abholungsfrist
zu laufen. Siehe dazu auch Eingaben an die Schlichtungsstelle, S. 4.
Nichtigkeit jederzeit (in der Regel)
Die Mietzinserhhung/Vertragsnderung ist nichtig, wenn nicht das vorgeschriebene Formular verwendet wird, wenn sie nicht begrndet ist oder
wenn mit der Mitteilung die Kndigung angedroht oder ausgesprochen
wird. Die Nichtigkeit kann in der Regel jederzeit vorgebracht werden (Ausnahme v.a. Rechtsmissbrauch).
Kndigung
Verzichtet der Mieter auf die Anfechtung, so kann er innert der 10-tgigen
Frist bis zum Beginn der Kndigungsfrist termingerecht ordentlich kndigen.

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Mietzinssenkung (Referenzzins)
Senkungsbegehren an den Vermieter
Das Senkungsbegehren muss vor Beginn der Kndigungsfrist beim Vermieter eintreffen, damit die Senkung auf den nchstmglichen Kndigungstermin hin wirksam wird. Erhlt der Vermieter den Brief spter, so gilt das
Senkungsbegehren dennoch, aber erst fr eine Senkung auf den nchstfolgenden Kndigungstermin. Der Vermieter muss zu diesem Begehren innert
30 Tagen nach Empfang Stellung nehmen.
Senkungsklage an die Schlichtungsstelle
Der Mieter kann innert 30 Tagen nach Empfang der Antwort des Vermieters
eine Senkungsklage bei der Schlichtungsbehrde einreichen. Antwortet
der Vermieter gar nicht, so kann der Mieter innert 60 Tagen ab seinem Senkungsbrief eine Senkungsklage an die Schlichtungsstelle einreichen. Siehe
auch Eingaben des Mieters an die Schlichtungsstelle S. 4.
Beispiel
Versand des Begehrens

z.B. am 10. Juni

Begehren beim Vermieter

z.B. am 12. Juni

Vermieter nimmt Stellung:

z.B. am 20. Juni

Mieter ist einverstanden

ja

nein

an Schlichtungsbehrde bis
sptenstens

(erledigt)

20. Juli

Vermieter nimmt keine Stellung:

Mieter an die Schlichtungsbehrde
bis sptestens

9. August

Anfechtung des Anfangsmietzinses

Will der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, so kann er dies innert 30
Tagen ab Schlsselbergabe.
Fristenlauf ohne Schlsselbergabe:
Bei Untermietern, welche die Wohnung des Untervermieters bernehmen
oder zum Beispiel bei der Umwandlung von befristeten Mietvertrgen in
unbefristete, kommt es oft nicht zu einer offiziellen Schlsselbergabe
durch den Vermieter. Dann beginnt die 30-tgige Frist ab Unterzeichnung
des neuen Mietvertrages zu laufen.
Kantone mit Formularpflicht
Das obige gilt auch in Kantonen mit Formularpflicht fr die Mitteilung des
Anfangsmietzinses, sofern der Mieter das amtliche Formular vor der
Schlsselbergabe erhlt. Erhlt der Mieter das Formular erst nach der
Schlsselbergabe, so luft die 30-tgige Frist zur Anfechtung erst ab Erhalt des amtlich korrekten Formulars. Wird berhaupt nie ein Formular geschickt, so kann der Mieter die Anfangsmiete jederzeit aber sptestens zusammen mit der ersten Mietzinserhhung anfechten.

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Hinterlegung und fristlose Kndigung bei Mngeln

Korrektes Vorgehen fr Hinterlegung
Der Mangel muss dem Vermieter vorgngig per Einschreiben mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung gemeldet worden sein (Art. 259b OR).
Was eine angemessene Frist ist, beurteilt sich je nach Art und Schwere des
Mangels. Das kann von sofort (z.B. beim Heizungsausfall mitten im Winter)
bis mehrere Tage reichen. Zu bercksichtigen sind dabei auch die Planung
und der Zeitbedarf durch die Handwerker. Gleichzeitig muss in diesem
Brief die Hinterlegung angedroht werden.
Die Miete kann frhestens am Tag nach der gesetzten Frist hinterlegt
werden. Achtung: Es drfen nur Mietzinse hinterlegt werden, die noch nicht
fllig sind. Die effektive Hinterlegung muss dem Vermieter nochmals
schriftlich angezeigt werden. Dann muss der Mieter innert 30 Tagen ab Hinterlegung eine Klage fr die Durchsetzung seiner Mngelrechte bei der
Schlichtungsbehrde einreichen (Beseitigung, Mietzinsreduktion).
Beispiel
Brief an den Vermieter (Mngelbehebung verlangt, Frist gesetzt und Hinterlegung angedroht)

am 2. April

Gesetzte Frist

bis 23. April

Anzeige der Hinterlegung

am 24. April

Ersten hinterlegbaren Mietzins hinterlegen:

Mai-Miete

Sptestens am
30. April

Mangel wird im Mai behoben (innert 30 Tagen

nach Flligkeit des hinterlegten Mietzinses)

ja

nein

erledigt

Frist luft

Klage der Mieter an die Schlichtungsbehrde bis

sptestens

30. Mai

Die Hinterlegung des Mietzinses muss bei der vom Kanton bezeichneten
Stelle erfolgen. Das ist meistens die Schlichtungsbehrde in Mietsachen.
Erkundigen Sie sich bei Ihrer Schlichtungsbehrde vorher, wohin die Hinterlegung erfolgen soll. Eine Hinterlegung auf einem eigenen Sparkonto
des Mieters gengt nicht.
Nach der Klage wird an der Schlichtungsstelle geklrt, wie es weiter
geht mit der Beseitigung der Mngel und den hinterlegten Mietzinsen.
Adressen der Schlichtungsbehrden:
www.mieterverband.ch/url/schlichtung
Fristlose Kndigung wegen gravierenden Mngeln:
Ist die Wohnung unbewohnbar oder der Wohnkomfort erheblich eingeschrnkt, so kann der Mieter fristlos kndigen, sobald der Vermieter von
den Mngeln Kenntnis hat, aber nichts dagegen tut. Die Kndigung sollte
man per Einschreiben schicken und kurz begrnden.

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Zeitpunkt der Wohnungsabgabe

Laut Gesetz hat der Mieter die Wohnung sptestens am letzten Tag der
Mietdauer zur Geschftszeit abgeben. Viele Mietvertrge sehen aber vor,
dass die Abgabe bis zum Mittag des darauf folgenden Tages mglich ist
(z.B. am 1. April bis um 12 Uhr, wenn das Mietverhltnis auf Ende Mrz gekndigt ist). Fllt der Abgabetermin auf einen Sonntag oder Feiertag, verschiebt er sich laut Gesetz auf den nchsten Werktag. Dies gilt heute nach
weitverbreiteter Auffassung auch fr Samstage. Am besten vereinbart man
mit dem Vermieter rechtzeitig den Termin fr die Wohnungsabgabe.
Regelt der Vertrag die Abgabe der Mietsache anders, so ist diese vertragliche Bestimmung anzuwenden.
Der Einzug in die Mietsache ist auf den ersten Tag der Mietdauer mglich. Fllt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, so verschiebt sich der Einzug auf den ersten darauffolgenden Werktag (ab 12.00
Uhr). Regelt der Vertrag den Einzug der Mietsache anders, so ist diese vertragliche Bestimmung anzuwenden.
Wohnungsabgabe: Mngel sofort melden
Der Vermieter verliert seine Ansprche, wenn er dem Mieter nicht (blicherweise im Auszugsprotokoll) oder innert ca. 3 Arbeitstagen nach
Schlsselrckgabe klar und eindeutig mitteilt, was beschdigt wurde und
welche Schden er dem Mieter anlasten will. Versteckte Mngel, die bei
bungsgemsser Untersuchung nicht an der Wohnungsabgabe entdeckt
werden konnten, mssen sofort ab Entdeckung gemeldet werden. (Art.
267a OR).

Heiz- und Nebenkostenabrechnung

Abrechnungsfrist
Bei Mietvertrgen mit Akontozahlungen fr die Heiz- und Nebenkosten
muss der Vermieter eine jhrliche Abrechnung erstellen. Oft legt der Mietvertrag fest, auf welchen Termin. Erstellt der Vermieter die Abrechnung
nicht innert dieser Frist (oder innert Jahresfrist), so kann man ihn schriftlich
dazu auffordern.
Zahlungsfrist
Nachzahlungen des Mieters oder Rckzahlungen des Vermieters sind je
nach Usanzen innert ca. 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung zu bezahlen.
Keine Einsprachefrist
Bei der Nebenkostenabrechnung gibt es keine gesetzliche Frist zur Einsprache beim Vermieter, bzw. fr die Anfechtung bei der Schlichtungsstelle. Ebenso wenig kann der Vermieter das Recht des Mieters auf eine detallierte Abrechnung und Einsicht in die Belege befristen. Derartige Klauseln
in Abrechnungen und Mietvertrgen sind unbeachtlich.
Nachforderungen des Vermieters verjhren 5 Jahren nach fristgerechter Abrechnung. Erstellt der Vermieter keine Abrechnung oder erst Jahre
nach der Abrechnungsperiode, so zhlt man diese 5 Jahre ab dem Datum,
ab welchem die jhrliche Abrechnung htte erstellt werden mssen. Fr

Mieterinnen- und Mieterverband

www.mieterverband.ch

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Mieterinnen- und Mieterverband
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Vermieter und Mieter verjhren Nachforderungen aus der jhrlichen Nebenkostenabrechnung innert fnf Jahren nach Erstellung der Abrechnung.
Der Mieter kann irrtmlich bezahlte Nebenkosten fr maximal zehn Jahre
seit der Zahlung zurckfordern (innerhalb eines Jahres ab Kenntnis vom
Irrtum).

Mietzinsdepot
Zeitpunkt Einzahlung:
Das Depot ist auf den zwischen den Mietparteien vereinbarte Zeitpunkt zu
zahlen. In Formularvertrgen steht oft, die Kaution sei sptestens beim
Einzug in das Mietobjekt zu leisten. Wird das Depot nicht rechtzeitig berwiesen, kann der Vermieter die Schlsselbergabe verweigern.
Zeitpunkt Auszahlung:
Sofern der Mieter nicht fr Schden finanziell einzustehen hat, muss der
Vermieter das Depot sofort nach dem Auszug zurckzahlen. Weigert sich
der Vermieter, das Depot auszuzahlen, obwohl keine umstrittenen Forderungen bestehen, so kann der Mieter die Herausgabe bei der Schlichtungsbehrde einklagen oder oft der einfachere Weg nach Ablauf der
Jahresfrist (s. unten, Ablauf der Jahresfrist fr Depot) die Auszahlung direkt bei der Bank verlangen.
Zeitpunkt fr Schlussabrechnung und Einsprache dagegen
Will der Vermieter in der Wohnung Schden beseitigen, die der Mieter zu
bezahlen hat, braucht das Bestellen der Handwerker und die Reparatur etwas Zeit. Als Faustregel werden aber hchstens etwa drei Monate eingerumt, um die Handwerker zu bestellen und deren Arbeit dem Mieter in
Rechnung zu stellen. Dann sollte der Vermieter in der Lage sein, dem Mieter die Schlussabrechnung zuzustellen. Einige Formularvertrge schreiben
die Frist vor, innert der der Vermieter die Schlussabrechnung zu erstellen
hat (drei, vier Monate).
Ist der Mieter mit der Schlussrechnung nicht einverstanden, so gibt es
keine eigentliche Frist fr seine Einsprache. Der Mieter kann mit der Bezahlung der Schlussrechnung zuwarten und sptestens dann seine Einwnde
bringen, wenn der Vermieter seine Forderung bei der Schlichtungsbehrde
einklagt. Allerdings ist es ratsam, die Schlussrechnung mglichst umgehend schriftlich per Einschreiben zu bestreiten.
Ablauf der Jahresfrist fr das Depot
Die Bank muss ein Jahr nach Beendigung des Mietverhltnisses das Depot
auszahlen, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum weder eine Betreibung
noch eine Klage gegen den Mieter wegen der Schlussrechnung bei den Behrden eingereicht hat. Der Mieter kann sich dann direkt an die Bank wenden, bei der das Depot angelegt ist. Auch ohne Zustimmung des Vermieters
muss diese dann das Depot ausbezahlen. Die Bank verlangt fr die Auszahlung der Kaution in der Regel das Kndigungsschreiben, das Auszugsprotokoll sowie einen Betreibungsregisterauszug und unter Umstnden eine
Besttigung der Schlichtungsstelle, dass keine Klage eingegangen ist. Hat
der Vermieter das Depot nicht gesetzeskonform hinterlegt, kann der Mieter
die vollstndige Rckzahlung (inkl. Zinsen) sofort verlangen. (Mrz 2015)