Nachhaltigkeit in Der Immobilienwertermittlung (German)

NACHHALTIGKEIT
IN DER IMMOBILIENWERTERMITTLUNG
Die deutschsprachige Fassung dieser Folien wurde bersetzt von
Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programm

der Europischen Union
Juni 2016
und
DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS
Erstellung von qualitativ besseren Gutachten.
HILFT IHNEN BEI DER
Vermeidung von Fehlern und

Fehleinschtzungen bei der Ermittlung von
Vermgenswerten.
Zeit- und Kosteinsparung durch optimierte
Kenntnis hinsichtlich relevanter
Informationsquellen.
Verbesserung Ihrer Marktposition und
Wettbewerbsfhigkeit durch ein erweitertes
Beratungsangebot.
DER KURS
...hilft Ihnen, den Einfluss von

Nachhaltigkeitsaspekten auf den
Immobilienmarkt und die kritische Rolle der
Wertermittler in diesem Zusammenhang zu
erkennen.
Ein ganzheitliches Verstndnis der Bedeutung

von Immobilien in Bezug auf den Klimawandel,
die politischen Energieziele sowie deren
Bedeutung fr das Risikomanagement Ihrer
Kunden zu entwickeln.
DER KURS
...vermittelt Ihnen die Vorteile von

energieeffizienten / nachhaltigen Immobilien
und hilft Ihnen dabei, diesen Business Case
gegenber Ihren Kunden zu kommunizieren.
...vermittelt Ihnen einen berblick ber
aktuelle nachhaltigkeitsbezogene Richtlinien
und Anforderungen fr Wertermittler sowie
ber entsprechende Anstze zur Integration
von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten in die Wertermittlung.
HINWEISE ZUM KURS
Dieser Kurs richtet sich an Wertermittler mit

einem geringen oder mittleren Kenntnisstand
hinsichtlich des Einflusses von
Nachhaltigkeitsaspekten auf die
Wertermittlungspraxis.
Wertermittler sind in sehr unterschiedlichen

Umfeldern ttig; z.B. in internationalen
Konzernen, lokalen Bewertungsgesellschaften
oder als Einzelkmpfer; dies kann einen
Einfluss darauf haben, inwieweit sie die
Empfehlungen dieses Kurses praktisch
umsetzen und gegenber ihren Kunden
vertreten knnen.
HINWEISE ZUM KURS
Auf spezifische nationale und regionale

Besonderheiten der Wertermittlungsmethodik
und Praxis wird nicht im Detail eingegangen.
Fr die Wertermittlung von sehr komplexen
Immobilien mit hherem Investitionsvolumen
sind u.U. weiterfhrende und detailliertere
Anstze vonnten als die in diesem Kurs
aufgefhrten.
Bei regelmssig wiederkehrenden

Wertermittlungen zum Zwecke der
Bilanzierung sind die in diesem Kurs
aufgefhrten Due Diligence Empfehlungen
nicht in jedem Fall geeignet.
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung
2.
3.
4.
5.
Rationale & Business Case

Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
6. Zusammenfassung und Ausblick
EINLEITUNG
Lernziele
Dieser Abschnitt befasst sich mit:
Aktuellen Richtlinien und Anforderungen

Der Rolle der Wertermittlung und Wertermittler
Neuen Herausforderungen fr Wertermittler
Grnden fr die Bercksichtigung von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsaspekten
in der Wertermittlung
EINLEITUNG
Lernziele
Lernziel:
Verstndnis der Rolle und Verantwortung der

Wertermittler bezglich der Themen
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
EINLEITUNG
Bedeutung der
Wertermittlung
d
Rolle von
Wertermittlern
Wertermittlungen werden in
nahezu jeder Lebenszyklusphase
von Immobilien durchgefhrt.
Wertermittler nehmen die Rolle
des Informationsmittlers in
oftmals intransparenten
Immobilienmrkten ein.
Verhandlungen ber
Immobilientransaktionen werden
durchaus von Wertermittlern
beeinflusst, da sich i.d.R. beide
Vertragsparteien von
Wertermittlern bzw.
Sachverstndigen beraten lassen.
EINLEITUNG
Bedeutung der
Wertermittlung
d
Rolle von
Wertermittlern
Wertermittler machen
zwar nicht den Markt aber
Art und Umfang ihrer
Dienstleistungen haben
einen Einfluss auf das
Immobilienmarktgeschehen.
.
EINLEITUNG
Integration von
Nachhaltigkeitsaspekten
in die Wertermittlung
als Chance
Die Integration von

Nachhaltigkeitsaspekten in die
Wertermittlung ist kein
Hexenwerk. Es geht (wie
immer) um die Auswertung und
Bereitstellung von Immobilienmarktdaten sowie um die
sachverstndige Beurteilung
neuer wertbeeinflussender
Immobilienmerkmale.
Nachhaltigkeit in der
Immobilienwertermittlung stellt
eine Chance und keine
Bedrohung fr Wertermittler
dar.
EINLEITUNG
Was bedeutet das fr

die tgliche
Wertermittlungspraxis?
Der Mangel an empirischen

Untersuchungen und geeigneten
Vergleichstranskationen erfordert
die sachverstndige Beurteilung,
inwieweit Nachhaltigkeitsaspekte
im jeweiligen Markt tatschlich
wertbeeinflussend sind.
Es muss beurteilt werden, ob und
in welchem Mae ein
wohlinformierter Kufer diese
Aspekte in seine
Entscheidungsfindung
einbeziehen wrde.
EINLEITUNG
Was bedeutet das fr

die tgliche
Wertermittlungspraxis?
Eine sachverstndige Beurteilung

von potenziell wertbeeinflussenden
Gebudemerkmalen ist Bestandteil
jeder Wertermittlung.
Nachhaltigkeitsaspekte bilden hier
keine Ausnahme.
Aber: zur transparenten und

nachvollziehbaren Wertermittlung
gehrt auch die Erluterung des
sachverstndigen Urteils in Bezug
auf die Vorteile nachhaltiger
Gebudeeigenschaften sowie die
Risiken konventioneller
Bausubstanz.
EINLEITUNG
Aktuelle
nachhaltigkeitsbezogene
Richtlinien und
Anforderungen fr
Wertermittler
EINLEITUNG
RICS Red Book (2014)

Nachhaltigkeit als
potenzieller
wertbeeinflussender
Umstand und Risikofaktor!
Im gleichen Ma wie Immobilienmrkte beginnen,

Nachhaltigkeitsthemen aufzugreifen,
werden diese Themen auch in den Kanon
der traditionell wertbeeinflussenden Merkmale
und Umstnde mit aufgenommen, sowohl im
Hinblick auf Nutzerprferenzen
und als auch auf das Kuferverhalten.
Daher sollten Wertermittler:
[] beurteilen, inwieweit das Bewertungsobjekt

die Anforderungen an nachhaltige Gebude
erfllt und inwieweit sich daraus
die Wahrscheinlichkeit einer
Wertbeeinflussung ergibt; d.h. es muss
beurteilt werden, wie ein
wohlinformierter Kufer dies bei
seinem Kaufgebot bercksichtigen
wrde[].
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, S. 59
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung
2. Rationale & Business Case

3. Energieeffizienz
4. Wesentliche Informationsquellen
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
RATIONALE & BUSINESS CASE
Lernziele
Der Bedeutung der Rolle von Immobilien

innerhalb der Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsdebatte
Politischen Energie- und Klimazielen und
ihrem potenziellen Einfluss auf den
Immobiliensektor
Vorteilen energieeffizienter und nachhaltiger
Immobilien
Lernziele
Lernziele:
Verstndnis der Bedeutung dieser Entwicklungen

und Themen fr die tgliche Praxis
Kompetenz, die Relevanz von
Nachhaltigkeitsthemen gegenber Kunden zu
erlutern und zu vertreten
Ausgangspunkt:
Ein sich vernderndes
(Markt-) Umfeld...
Folgen des Klimawandel:

berflutungen, Auftreten extremer
Wetterereignisse, Drreperioden
Umweltrisiken:
Luft-, Wasser- und Bodenverschmutzung
Ressourcenknappheit:
Energie, Boden, Wasser, Materialien
Wachsendes Umweltbewusstsein
von Verbrauchern und Endnutzern
und sich ndernde Wertesysteme
... gepaart mit einem

sich ndernden
Geschftsklima bei
Kunden ...
Corporate Social Responsibility

(CSR) Leitlinien
Nachhaltigkeitsberichterstattungsanforderungen
Verantwortliche/nachhaltige
Immobilieninvestitionsstrategien
Die Bedeutung der

Energieeffizienz von
Immobilien
Laut IPCC (Intergovernmental Panel

on Climate Change), sind Immobilien
verantwortlich fr:
~ 32 % des gesamten globalen

Endenergieverbrauchs!
~ 19 % der energiebezogenen
Treibhausgase!
~ 33 % der Ruemissionen!
Bei einem Business as usual

Szenario knnen sich diese
Zahlen laut IPCC bis 2050
verdoppeln!
Immobilienbezogene
politische Manahmen:
- internationale,
europische und
nationale Ebene
Internationale Ebene
Zunehmend striktere globale

Klima- und Energiesparziele
EU Fokus hinsichtlich der
Verbesserung der Energieeffizienz
im Gebudesektor
EU Gebudeenergieeffizienz- und
Energieeffizienzrichtlinien
Immobilienbezogene
politische Manahmen:
- internationale,
europische und
nationale Ebene
Nationale Ebene
Einfhrung von Energieausweisen

Finanzielle Vorteile und Anreize
(z.B. Frderprogramme)
Ein kleiner aber

bedeutender Unterschied:
Einfluss der Verbesserung
der Energieeffizienz um eine
Stufe (Effizienzklasse im
Energieausweis) auf
Verkaufs- und Mietpreise
Quelle: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons

and IEEP, 2013, Energy performance certificates
in buildings and their impact on transaction
prices and rents in selected EU countries, Final
report prepared for European Commission (DG
Energy), S. 15.
Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von grnen
Wertzuschlgen zu
sogenannten braunen
Discounts
Beispiel: Mietpreisunterschiede bei

MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz
In der Schweiz werden nachhaltige

/energieeffiziente Baupraktiken
zusehends zur Norm bei
Neubauten.
Es wird erwartet, dass derzeitige
Wertzuschlge fr nachhaltige
Gebude zuknftig in sogenannte
braune Preisabschlge
(Discounts) fr konventionelle
Bausubstanz umschlagen werden!
Risikomanagement und
Zukunftssicherung von
Immobilien:
Von grnen
Wertzuschlgen zu
sogenannten braunen
Discounts
Beispiel: Mietpreisunterschiede bei

MINERGIE-zertifizierten
Wohnungen in der Schweiz
Quelle: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich
Beispiel: Europisches Objektund Marktrating (TEGoVA)
Nachhaltigkeit als
Kriterium der
Kreditrisikobeurteilung
4 Kriteriengruppen:
Markt (national, regional)
Standort
Qualitt des Immobilien
Cash Flows
Objekt
Objekt - Unterkriterien:
Architektur/Bauweise
Ausstattung
Baulicher Zustand
Grundstckssituation
Umweltvertrglichkeit
Rentabilitt des Gebudekonzeptes
Die Energieeffizienz von Gebuden schlgt bereits

auf Finanzierungskonditionen durch!
Option 1
Zuckerbrot
Hhere
Darlehensbetrge und
vorteilhafte Zinsstze
fr energieeffiziente
Immobilien
Option 2
Peitsche
Geringere
Darlehensbetrge und
unvorteilhafte Zinsstze
fr energetisch unzureichende Immobilien
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung
3. Energieeffizienz
5. Integration in Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
ENERGIEEFFIZIENZ
Lernziele
Dem typischen Energieverbrauch von

Wohn- und Brogebuden
Den Grundaspekten der Energieeffizienz von
Gebuden
Energieausweisen
ENERGIEEFFIZIENZ
Lernziele
Lernziele:
Die Inhalte von Energieausweisen besser

einordnen
Erkennen von Energieeffizienzmerkmalen
whrend einer Objektbegehung
ENERGIEEFFIZIENZ
Warum steht
Energieeffizienz
im Vordergrund?
Energieverbrauch und -bedarf

und die entsprechenden
Emissionen sind die
greifbarsten (messbaren)
Nachhaltigkeitsmerkmale
Die empirischen
Untersuchungen zum Einfluss
der energetischen Qualitt sind
am belastbarsten
Aufgrund der Einfhrung von
Energieausweisen ist die
Datenlage am besten
Kundenbewusstsein ist hher als
bei anderen Nachhaltigkeitsmerkmalen
Energieverbrauch schlgt direkt
auf die Betriebskosten durch
ENERGIEEFFIZIENZ
Typische Struktur des

Energieverbrauchs von
Einfamilienhusern und
Brogebuden am
Beispiel Polen
2%
5%
Heizung
6%
Warmwasser
15%
Kochen
Beleuchtung
72%
Haushaltsgerte
12%
Heizung
20%
Khlung und
Be-/Entlftung
14%
Beleuchtung
22%
Brogerte/Ausstattung
Andere
32%
ENERGIEEFFIZIENZ
Hauptfaktoren, die
die Energieeffizienz
eines Gebudes
beeinflussen
Bauweise, Baualter & Typ

Wind-/Luftdichtheit
Niveau des Wrmeschutzes
(Dach, Wnde)
Art und Qualitt der Haustechnik
(TGA)
Wrmebrcken
Nutzerverhalten
GebudeManagement/Kontrollsystem
Anteil erneuerbarer Energiequellen
ENERGIEEFFIZIENZ
Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte
Bauart und Baujahr?

Wrmeschutz (Dmmung) von
Wnden und Dach?
Zustand der Gebudehlle?
Auen?
Drinnen?
Sichtbare Schden?
Anzeichen von Feuchtigkeit?
Art, Alter und Qualitt der

Fenster?
Art des Beschattungssystems
(wenn vorhanden)?
ENERGIEEFFIZIENZ
Art und Alter:
Energieeffizienzkriterien:
was man beachten sollte
Des Heizungssystems?
Der Heizungs- und Khlungsquelle?
Des Beleuchtungssystems?
Gebudebetriebskontrollsystems?
Grad der Einhaltung von

gesetzlichen Vorlagen?
Energieausweis?
Vorhanden?
Erstellungsdatum?
Empfehlungen?
Anteil erneuerbarer
Energiequellen (solar, Wind,
Erdwrmepumpe)?
ENERGIEEFFIZIENZ
Die Energieeffizienz
eines Gebudes
kann wie folgt
beschrieben werden
Energieausweisklasse
(z.B. A, B, C, etc.)
Beispiele fr Energieausweise in der EU
ENERGIEEFFIZIENZ
eines Gebudes
kann wie folgt
beschrieben werden
Grad der Einhaltung von

rechtlichen Vorgaben (z.B. 20%
unter dem nationalen
Mindeststandard)
Endenergiebedarf und- verbrauch
ausgedrckt in kWh/m pro Jahr
oder l/m pro Jahr
Energieverbrauchsniveau
Technische Parameter der

Gebudehlle und der TGASysteme
ENERGIEEFFIZIENZ
Unterschiede bei der Nutzung, der

Gebudehlle, der Gebudetechnik
Wie kommen Unterschiede

bei der Bedarfsberechnung
und dem tatschlichen
Verbrauch zustande?
Fehler beim Berechnungsmodell/

Berechnungsfehler
Qualitt der Bauausfhrung
Von Berechnungen abweichendes Klima
Von der Berechnung abweichende Art und

Intensitt der Nutzung
nderung der Messvorschriften
(Systemgrenzen)
Messfehler
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung
3. Energieeffizienz
5. Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
WESENTLICHE INFORMATIONSQUELLEN
Lernziele
Dem Begriff eines erweiterten Spektrums von

Informationsbedarf und entsprechenden
Informationsquellen
Der Prsentation und Erluterung mglicher
(zustzlicher) Informationsquellen
Lernziele
Lernziele:
Erkennen und herausfiltern von

(gebudebezogenen) Informationen aus
unterschiedlichen Quellen
Verstndnis und Beurteilung der Qualitt
unterschiedlicher Informationsquellen
Es wird Wertermittlern geraten,
Erweiterte
Informationsanforderungen
fr Wertermittler
angemessene und ausreichende Daten

zu Nachhaltigkeitsmerkmalen im
Hinblick auf eine zuknftige
Vergleichbarkeit zu sammeln, wann
immer diese verfgbar sind, selbst
wenn diese momentan noch keinen
Einfluss auf den Immobilienwert
haben sollten.
Nur wo Marktdaten dies
untersttzen, sollten
Nachhaltigkeitsmerkmale im
Wertgutachten
Bercksichtigung finden.
Quelle: RICS, 2013, Sustainability and
commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, S. 5
Zustzlich zu Energiedaten
sollten im Rahmen
einer nachhaltigen
Wertermittlung folgende
Informationen gesammelt
werden
Energieverbrauch
(Trink-) Wasserverbrauch
Risiken fr die lokale Umwelt
Gebudeflexibilitt und
Anpassbarkeit
Gebudezugnglichkeit/
Barrierefreiheit
Nutzerkomfort und
Innenraumluftqualitt
RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebudes in Bezug auf
Lage
Grundstck
Gebude
Dokumentation
Energieeffizienzklasse?
Endenergieverbrauch/
Endenergiebedarf?
CO2-Emissionen?
Energietrger?
Potential fr die Nutzung
erneuerbarer Energie?
Risiken fr die lokale Umwelt; z.B.

durch Emissionen, etc?
Wasserverbrauch in der
Nutzungsphase?
Wasserspararmaturen/
Regenwassernutzung?
Einrichtungen zur
Abfallreduzierung/-recycling?
RICS Checkliste:
nachhaltigkeitsrelevanter Objektmerkmale
Merkmale und Eigenschaften des Gebudes in Bezug auf
Lage
Grundstck
Grundstck
Gebude
Dokumentation
Widerstandsfhigkeit (Resilienz) in
Bezug auf die Folgen des
Klimawandels (z.B. Sturmschden,
Hitzewellen, etc.)?
Barrierefreiheit?
Gesundheitsvertrglichkeit der
verwendeten Baumaterialien?
Nutzerkomfort?
?

Energieausweise
Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz
Nachhaltigkeitszertifikate/
Label/Ratings (BREEAM, LEED,
DGNB, BNB, etc.)
Planungsdokumente
Due Diligence Berichte
Objektbegehung
WESENTLICHE
KEY INFORMATION
INFORMATIONSQUELLEN
RESOURCES
Wesentliche
Informationsquellen
zur Energieeffizienz
Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen
Informationen des Facility
Managements bzw. der
Hausverwaltung
Energie-Contracting-Vertrge
und Garantien
Ein Mangel an Daten als

potenzieller zustzlicher
Risikofaktor fr Kunden
Im Rahmen ihrer Untersuchungen,

sollten Wertermittler ihre Kunden
auch auffordern, Daten (z.B. zur
Energieeffizienz) zur Verfgung zu
stellen.
Fr den Fall, dass Kunden nicht in
der Lage sind (oder sich weigern)
diese Daten vorzulegen, sollte dies
als ein zustzlicher Risikofaktor
eingepreist werden.
INHALTSVERZEICHNIS
1. Einleitung
3. Energieeffizienz
5. Integration in
Wertermittlungsmethoden und
Gutachten
INTEGRATION IN WERTERMITTLUNGSMETHODEN UND GUTACHTEN
Lernziele
Wertdefinitionen und entsprechenden Anstzen

zur Integration von Energieeffizienz- und
Nachhaltigkeitsmerkmalen in Wertermittlungen
Der Eignung unterschiedlicher
Wertermittlungsmethoden und ihrer
Eingangsparameter fr die Integration von
Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsmerkmalen
Einem ganzheitlichen Ansatz zur
Gebudebeschreibung in Wertgutachten
Lernziele
Erstellung einer erweiterten Liste von
wertbeeinflussenden Gebudecharakteristika und
Eigenschaften
bersetzung von verfgbaren

Informationen/Daten in spezifische
Eingangsparameter
Erstellung von erweiterten/optimierten
Wertgutachten
Marktwertermittlungen
Bei Wertermittlungen auf Basis des

Marktwertes, mssen die
Eingangsgren der Wertermittlung aus
dem Marktgeschehen abgeleitet werden.
.
Wenn Nachhaltigkeitsmerkmale einen

erkennbaren Einfluss auf das
Marktgeschehen haben, drfen sie nur in
dem Mae eingepreist werden, wie dies
auch ein wohlinformierter Kufer in
Betracht ziehen wrde.
Wertermittlungen
auf Basis des
Investment Value
(Investitionswert)
Bei Wertermittlungen auf Basis des

Investment Value, sind die
Wertermittlungsparameter vor allem abhngig
vom jeweiligen Investor bzw. Auftraggeber,
d.h. sie werden durch die Erwartungen und
Prferenzen des Investors bzw. Auftraggebers
mitbestimmt.
.
Das Ausma der Integration von

Nachhaltigkeitsmerkmalen hngt hier von
subjektiven Investitionszielen ab (die durchaus
vor dem Hintergrund strikter
Nachhaltigkeitsvorgaben festgelegt worden
sein knnen). Daher sollten auch Merkmale, die
derzeit noch nicht im Marktwert abgebildet
werden, die jedoch den Entscheidungsprozess
eines Investors beeinflussen knnen, bei der
Berechnung mitbercksichtigt werden.
eines Gebudes kann
sich auf verschiedene
sich
wertbeeinflussende Faktoren
auswirken!
Die Energieeffizienz eines Gebudes kann sich auf verschiedene wertbeeinflussende

Faktoren auswirken!
Vermarktbarkeit/
Vermietbarkeit
Zeitspanne bei
Verkauf und
Vermietung
Abschlge/Discounts aufgrund
von Modernisierungsstau
Technische
Lebensdauer
Wirtschaftliche
Lebensdauer/
Restnutzungsdauer
Steuern, Frdermittel, Dauer von

Baugenehmigungsverfahren, etc.
Hhe der
Betriebskosten
Erzielbare
Mieteinnahmen
Zustzliche Einnahmen aufgrund

von Energieeinspeisung
Image
(der Immobilie
und des
Eigentmers)
CO2 Steuern
Alterswertminderung/
Abschreibung
Zustzliche
Nachhaltigkeitsmerkmale mit
potenziellem Einfluss auf
Wertermittlungen
Zustzliche Nachhaltigkeitsmerkmale mit potenziellem Einfluss auf Wertermittlungen
Nachhaltigkeitsrelevante Gebudeeigenschaften
Energieeffizienz
Geringere
Umwelteinflsse/
-risiken
Gesteigerte
Funktionalitt,
Gebrauchstauglichkeit,
Dauerhaftigkeit,
Flexibilitt
Unkompliziertere
Durchfhrung von
Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten
und Recycling
Gesteigerter
Komfort und
zunehmendes
Wohlbefinden
Auswirkungen
Marketing- und Imagevorteile; geringeres

Leerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow
Hheres Mietsteigerungspotential
Geringeres Risiko des Ausfalls von
technischen Gebudesystemen
Gesteigerte Produktivitt und Gesundheit

der Gebudenutzer
Reduzierung des Auftretens von Sick-Building
Syndroms; geringeres Prozesskosten- und
Kompensationsrisiko
Marktwert/Investment Value/
Beleihungswert
Geringere Bewirtschaftungskosten fr
Nutzung und Instandsetzung
Angenommener Einfluss von

Nachhaltigkeitsmerkmalen
auf wesentliche
Wertermittlungsparameter
Angenommener Einfluss von Nachhaltigkeitsmerkmalen auf wesentliche

Wertermittlungsparameter
HERKMMLICHE IMMOBILIE
NACHHALTIGE IMMOBILIE
HERKMMLICHE IMMOBILIE
NACHHALTIGE IMMOBILIE
- Wertsteigerung
+ Vermarktungsfhigkeit
+ Andere
Immobilienrisiken
+ Umwelt- und
Gesundheitsvertrglichkeit
Mietausfallwagnis
+ Abschreibung
+ Vermarktungsfhigkeit
Mietausfallwagnis
Instandsetzung
Marktmiete
+ Abschreibung
Umlagefhige
Betriebskosten
Risikoprmie
Risikoprmie
+ Umwelt- und
Gesundheitsvertrglichkeit
Umlagefhige
Betriebskosten
- Wertsteigerung
Instandsetzung
Verwaltung
Verwaltung
+ Andere
Immobilienrisiken
Reinertrag
Reinertrag
Risikoloser Zinssatz
Risikoloser Zinssatz
AUSWIRKUNGEN AUF DIE RISIKOPRMIE
AUSWIRKUNGEN AUF DEN JAHRESREINERTRAG
Grafik basierend auf: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis
Wesentliche Herausforderung
Die bersetzung von Energieeffizienz
als Einzelmerkmal
Wesentliche Herausforderung: die bersetzung von Energieeffizienz als Einzelmerkmal

Wertermittlungsmethoden
Energieffizienzbeeinflussende Faktoren
Gebudeflche/Volumen
Herstellungskosten/
Kosten fr Bauteile/Komponenten
Sachwertverfahren
Erzielbare Mieteinnahmen
Ertragswertverfahren
Energieverbrauch/CO2Emissionen
Energietrger
Effizienz von Heizung und

Haustechnik
Vergleichswertverfahren
Heizkosten
Wrmeschutz der
Gebudehlle
Art und Umfang der

Nutzung erneuerbarer
Energie
Gebudemerkmale
Energieeffizienz
Risiko
Marktwert
Erfllung gesetzlicher
Mindestanforderungen
Label/Zertifikat
Image/Marktakzeptanz
Marktanpassung
Quelle: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und die Schweiz, Verffentlicht von: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universitt Zrich
Wertermittlungsverfahren
Abhngig vom jeweiligen Verfahren muss

Energieeffizienz auf unterschiedliche
Weisen bersetzt werden.
Die einzelnen Wertermittlungsverfahren
haben unterschiedliche
Eingangsparameter/Stellschrauben
(z.B. Herstellungskosten, Mieten,
Liegenschaftszinsstze, etc.).
In Abhngigkeit vom jeweiligen Verfahren
ergibt sich ein jeweils spezifischer
Informations-/Datenbedarf.
Daher existieren verschiedene

Mglichkeiten, Energieeffizienz und
weitere Nachhaltigkeitsmerkmale bei
der Wertermittlung einzupreisen!
Stellschrauben
Stellschrauben: Vergleichswertverfahren
Geringere/hhere
Bewirtschaftungskosten fr den
Gebudeeigentmer
Weniger/mehr Instandhaltungsstau
hinsichtlich des energetischen
Standards
Hhere Vergleichspreise fr
nachhaltige Immobilien
Geringere Vergleichspreise fr
herkmmliche Immobilien
Pauschale Anpassung aufgrund
hherer/geringerer
Marktakzeptanz
Erluterungen:
: Korrekturfaktoren (z.B. fr unterschiedliche Bebaubarkeit, Lage,
Zuschnitt, Zustand, energetische Qualitt, etc.)
: Beobachtete Vergleichspreise
: Gewichtung der angepassten Vergleichspreise
: Marktanpassungsfaktor (soll nur dann zur Anwendung kommen, wenn

wertbeeinflussende Umstnde nicht ber die brigen
Wertermittlungsparameter bercksichtigt werden knnen)
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of
existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29,
No. 6, S. 644676
Praktische
Empfehlungen zum
Folgen Sie Ihrem traditionellen Ansatz zur

Analyse von Vergleichstransaktionen, aber
erweitern Sie den Umfang Ihrer Recherche,
um zustzliche potenziell wertbeeinflussende Faktoren mitabzudecken.
berprfen Sie, in welchem Umfang Ihre

Angaben/Informationen zu Vergleichstransaktionen bereits Energieeffizienz und
andere nachhaltigkeitsbezogene
Merkmale mit einschliet.
Kontaktieren Sie den rtlichen

Gutachterausschuss (oder sonstigen
Anbieter von Marktdaten) und fragen Sie
nach zustzlichen nachhaltigkeitsrelevanten
Daten und Informationen.
Praktische
Empfehlungen zum
Beurteilen Sie, ob die nachhaltigkeitsbezogenen Merkmale und Qualittseigenschaften des Bewertungsobjektes unterhalb, oberhalb oder
entsprechend des lokalen
Marktdurchschnitts liegen.
Beurteilen Sie die Marktposition des

Bewertungsobjektes hinsichtlich
seiner Nachhaltigkeitsmerkmale.
Diese Beurteilung kann sowohl auf
einer quantitativen Analyse als auch
auf einer sachverstndigen
Einschtzung beruhen.
Praktische
Empfehlungen zum
Prfen Sie, inwieweit eine Abweichung des

Bewertungsobjektes vom lokalen
Marktdurchschnitt eine Anpassung der zur
Verfgung stehenden Vergleichspreise
rechtfertigt.
Sofern im Belegenheitsgebiet des

Bewertungsobjektes nur ungengende
und/oder eine zu geringe Anzahl an
Vergleichspreisen vorhanden sind,
recherchieren Sie Vergleichspreise aus
anderen (vergleichbaren) Gebieten.
Nutzen Sie zustzliche Quellen:

Verffentlichungen, Fallstudien,
Pressemeldungen, etc.
Benutzen Sie die vorliegenden

Kursmaterialien in Beratungsgesprchen
mit Auftraggebern sowie zur
Untermauerung/Rechtfertigung von ggf.
vorgenommenen Anpassungen von
Vergleichspreisen.
Praktische
Empfehlungen zum
Kooperieren Sie mit anderen

Wertermittlern und
Immobilienfachleuten hinsichtlich
einer Verbesserung Ihrer
Datengrundlagen sowie Ihres Sachverstndnisses in Bezug auf
Energieeffizienz und andere
Nachhaltigkeitsaspekte als potenziell
wertbeeinflussende Merkmale und
Risikofaktoren.
Stellschrauben
Ertragswertverfahren (international)
Stellschrauben: Ertragswertverfahren (international)
Vernderte Prferenzen der

Marktteilnehmer
Geringere Betriebskostenanteile fr
Mieter
Unkompliziertere Durchfhrung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten
Gesteigerte Wettbewerbsfhigkeit
Steigende Energiepreise
grne Markttrends
Lngere wirtschaftliche Lebensdauer

Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards
Erluterungen:
GI: Rohertrag p.a.
OCT: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungskosten
ri risikoloser Zinssatz
rp Risikoprmie
g Wachstum / Wertzuwachs
d Abschreibungen
(ri + rp - g + d) All Risks Yield (ARY)
Stabilerer Cash Flow

Verbesserte Vermarktbarkeit
Krzere Vermarktungsdauer
Imagegewinn
Andere
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property
Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
S. 644676
(Deutschland, zweigleisiges Verfahren
nach ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (Deutschland, zweigleisiges Verfahren nach ImmoWertV):

Marktteilnehmer
Mieter
"Grne Mietvertrge
Unkompliziertere Durchfhrung von
Instandhaltung und Wartung
Geringere Reparaturkosten
Geringeres Mietausfallwagnis
Gesteigerte Wettbewerbsfhigkeit
Imagegewinn
Stabilerer Cash-flow
Andere
Lngere wirtschaftliche Lebensdauer
Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau
Vermietung ber Marktniveau
Erluterungen:
RO: Rohertrag p.a.
NuB: Nicht umlagefhige
Bewirtschaftungskosten
r: Liegenschaftszinssatz
n: Restnutzungsdauer
BoG: Besondere objektspezifische
Grundstcksmerkmale (z.B. wegen
Mietvertragsvereinbarungen, die ber/unter
der Marktmiete liegen)
BW: Bodenwert
((1+r)^n -1)/r x (1+r)^n : Vervielfltiger
Praktische
Empfehlungen zum
Folgen Sie derselben grundlegenden

Vorgehensweise:
Bestimmen Sie die Marktposition des
Bewertungsobjekts hinsichtlich seiner
Nachhaltigkeitsmerkmale und
Eigenschaften (Verbrauchswerte,
Betriebskosten, Nutzerkomfort, etc.).
Praktische
Empfehlungen zum
Als Teil einer neuen Geschftsroutine,

fragen Sie Ihre Auftraggeber nach
zustzlichen Objektinformationen; zum
Beispiel nach:
Planungsdokumenten
Energieausweisen
Vorhandensein von Zertifikaten/

Labels/Ratings
Jhrlichen Energieabrechnungen/
Nebenkostenabrechnungen
Verbrauchswerten
Praktische
Empfehlungen zum
Kontaktieren Sie Facility Manager/

Hausverwalter, da sie normalerweise
ber Aufzeichnungen hinsichtlich der
Verbrauchswerte und Betriebskosten
verfgen (in der Regel verfgen sie
auch ber Informationen zu
Leerstnden und Mieterfluktuation).
Fragen Sie ortsansssige Makler nach

Unterschieden zwischen
energieeffizienten/nachhaltigen und
konventionellen Immobilien hinsichtlich
Vermarktungsdauer, Leerstandsraten
und Flchenumstzen.
Prfen Sie, inwieweit in Ihrem Markt

(oder in einem vergleichbaren Markt)
belegbare grne/nachhaltige
Preiszuschlge und/oder sogenannte
braune Preisabschlge bei Mieten und
Verkaufspreisen existieren.
Praktische
Empfehlungen zum
Wie ist die Struktur von grnen

Mietvertrgen in Ihrem Markt?
Was sind wenn vorhanden typische

Vereinbarungen hinsichtlich der
Kosten- und Nutzenteilung von
energetischen Modernisierungsmanahmen zwischen Vermietern und
Mietern?
Wie verhlt sich hierzu die Mieter- bzw.

Vermietungssituation des
Bewertungsobjektes?
Reflektiert der von Ihnen gewhlte

Liegenschaftszinssatz in angemessener
Weise das Chancen-/Risikoprofil des
Bewertungsobjektes (insbesondere vor
dem Hintergrund der vorliegenden
Kursinhalte)?
Praktische
Empfehlungen zum
Gibt es in Ihrem lokalen (oder

vergleichbaren) Markt Anzeichen fr
erhhte Alterswertverminderung von
Immobilen mit konventioneller
Bauweise?
Reflektiert die fr das Bewertungsobjekt angesetzte Restnutzungsdauer

in angemessener Weise Risiken
hinsichtlich von strengerer
Umweltgesetzgebungen im
Gebudebereich?
Ziehen Sie die Mglichkeit einer

Nutzung von erneuerbaren Energien
auf dem Grundstck in Betracht; dies
kann z.B. zustzliche Einnahmen aus
der Vermietung von Dachflchen
(Solarenergie) und/oder der
Energieeinspeisung beinhalten.
Praktische
Empfehlungen zum
Quantifizieren Sie den potenziellen

Modernisierungsstau aufgrund von
unterdurchschnittlicher
Energieeffizienz; d.h. die Kosten fr
energetische Modernisierungsmanahmen.
Existieren in Ihrem Markt (geplante)

gesetzliche Regelungen, welche die
Vermietung von ineffizienten
Immobilien erschweren oder
unterbinden?
Stellschrauben
Sachwertverfahren
Stellschrauben: Sachwertverfahren
Geringfgig hhere
Wiederbeschaffungskosten
Erluterungen:
Lngere Restnutzungsdauer

:
=
RC: Wiederherstellungskosten der baulichen Anlagen
Alterswertminderungsfaktor bei linearer Wertminderung
D: Wertminderung wegen Baumngeln, Bauschden und Instandhaltungsstau
Geringerer Instandhaltungs/Modernisierungsstau
OVC: Sonstige wertbeeinflussende Umstnde (z.B. funktionelle Wertminderung,

umweltbedingte Wertminderung, etc.)
LV: Bodenwert
Verbesserte Funktionalitt
Besonderheiten der technischen
Gebudeausrstung
Pauschale Anpassung aufgrund
hherer Marktakzeptanz
: Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor)
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S.
644676
Praktische
Empfehlungen
fr das
Sachwertverfahren
Prfen Sie, inwieweit Ihr nationaler

Baukosteninformationsdienstleister
Daten bezglich der Herstellungskosten von energieeffizienten/
nachhaltigen Gebuden sowie fr
entsprechende Ausstattungsmerkmale
bereitstellen kann. Fragen Sie aktiv
nach solchen Kosteninformationen.
Ziehen Sie die Durchfhrung einer

Lebenszykluskostenanalyse als
Instrument fr den Vergleich
unterschiedlicher Modernisierungsvarianten in Betracht, sofern die
Durchfhrung von Modernisierungen
aufgrund verschiedener Formen von
Obsoleszenz notwendig ist.
Praktische
Empfehlungen
fr das
Sachwertverfahren
Fr den Fall, dass nationale Alterswertminderungs- bzw. Lebensdauertabellen noch keine Angaben zu
energieeffizienten/nachhaltigen
Gebuden enthalten, nehmen Sie
entsprechende Anpassungen auf der
Grundlage Ihrer sachverstndigen
Einschtzung vor.
Falls notwendig, erwgen Sie die

Durchfhrung einer Kosten-NutzenAnalyse fr bestimmte
Energieeffizienzmanahmen/
Anlagen zur Nutzung erneuerbarer
Energien.
Stellschrauben
Discounted cash flow (DCF)
Stellschrauben: Discounted Cash Flow (DCF)

Marktteilnehmer
Mieter
"Grne Mietvertrge
Stabilerer Cash Flow

Geringeres Verwertungsrisiko
Imagegewinn
Mietsteigerungspotential
Unkompliziertere Durchfhrung
von Instandhaltungs- und
Wartungsarbeiten und Recycling
Verbesserte
Wettbewerbsfhigkeit
Steigende Energiepreise
grne Markttrends"
Marketing- und Imagevorteile

Krzere Vermarktungsdauer
Geringere Revitalisierungs- und
Modernisierungsauszahlungen
Geringere Immobilienrisiken (die
noch nicht bei der Modellierung des
Cash Flows explizit erfasst wurden)
Lngere wirtschaftliche
Lebensdauer
Geringere Notwendigkeit zur
Anpassung an gesetzliche
Mindeststandards
Erluterungen:
n: Betrachtungszeitraum
GIe: Bruttomieteinzahlungen
OETz: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
ME: Vermarktungsauszahlungen
OE: Sonstige Auszahlungen (z.B. Revitalisierung/Modernisierung, etc.)
OI: Sonstige Einzahlungen (z.B. Fassadenwerbung/Mobilfunkantenne,
etc.)
: Diskontierungszinssatz
: Bruttomieteinzahlungen im Jahr n
: Nicht umlagefhige Bewirtschaftungsauszahlungen im Jahr n
: Risikoloser Zinssatz
: Risikoprmie
g: Wachstum/Wertzuwachs
d: Abschreibungen
( )
:
( + +)
Restwert der Immobilie zum Ende des
Betrachtungszeitraumes
Quelle: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, S. 644676
Vorausgesetzt es liegen ausreichende

Informationen zur Modellierung der
jhrlichen Cash Flows vor, dann bietet
Ihnen das DCF-Verfahren die Mglichkeit
(und grere Flexibilitt), eine ganze
Reihe nachhaltigkeitsbezogener Vorteile
/Risiken durch subtile Anpassungen der
Eingangs-parameter auf transparente
Art und Weise zu bercksichtigen.
Als zustzliche Informationsquelle fr

die Bestimmung/Anpassung einzelner
DCF-Eingangsgren bietet sich die
Durchfhrung von sogenannten
finanziellen Subanalysen an
(hierzu zhlen z.B. Kosten-NutzenAnalysen; Lebenszykluskostenanalysen;
Produktivittsanalysen, etc.).
Praktische
Empfehlungen
fr das DCF-Verfahren
Praktische
Empfehlungen
fr das DCF-Verfahren
Prfen Sie sorgfltig die Wahl des

Kapitalisierungszinssatzes zur
Bestimmung des Restwertes.
Bedenken Sie, dass hier alle langfristigen Chancen/Risiken des
Bewertungsobjektes eingepreist
werden mssen.
Versuchen Sie notwendige Anpassungen direkt bei der Modellierung

der Cash Flows vorzunehmen und
nicht beim Diskontierungszinssatz
(diese Vorgehens-weise verbessert
die Transparenz).
Ziehen Sie die Durchfhrung von

Sensitivittsanalysen und/oder
Monte-Carlo-Simulationen in
Betracht. Hierdurch lassen sich mit
der Bewertung verbundene Unsicherheiten auf transparente Art und
Weise zum Ausdruck bringen.
RICS Best Practice fr

Wertgutachten
RICS Best Practice fr

Wertgutachten
Folgende Aspekte sollen in Wertgutachten mit

enthalten sein:
Eine klare Beschreibung nachhaltigkeitsbezogener

Eigenschaften und Merkmale des
Bewertungsobjektes; diese Beschreibung kann
auch Merkmale und Eigenschaften umfassen, die
nicht im letztendlichen Bewertungsurteil
eingepreist bzw. widergespiegelt werden.
Eine Aussage ber den Zusammenhang zwischen
Nachhaltigkeits-merkmalen und der sich daraus
ergebenen Werteinschtzung, inklusiv eines
Kommentars ber die derzeitigen
Vorteile/Risiken (oder Risikominderungspotentiale), die mit diesen
Nachhaltigkeitsmerkmalen einhergehen.
Eine Aussage hinsichtlich des potenziellen
Einflusses dieser Vorteile und/oder Risiken auf
die zuknftige Entwicklung von
Immobilienpreisen.
Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, S. 59-60
Lage und Marktumfeld
Konsequenz:
Erweiterte
Gebudebeschreibung
in Wertgutachten
Qualitt des Cash Flows
Physische Eigenschaften
und Merkmale
Qualitts- und
Performancemerkmale
Nachhaltigkeitsaspekte sollten
integriert und nicht als ein addon (Zusatz) betrachtet und
behandelt werden!
Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitts- und

Performancemerkmalen in Wertgutachten
Technische Gebudeausstattung 4
(TGA)
Heiz- und Khlsysteme; inkl.

Warmwasserbereitung
Energieerzeugung fr internen Gebrauch / fr
Dritte (z.B. Photovoltaik)
Lftungssysteme
Elektrotechnik einschlielich Beleuchtung
Aufzge und interne Transportsysteme
Informations- und Kommunikationstechnologie
(IKT)
Wasserversorgung und -verteilung und
Abwasser (z.B. Wasserspararmaturen, Regenund Grauwassernutzung, Klranlagen,
Filtersysteme, etc.)
Abfallentsorgungssysteme
Versorgungsleitungen (z.B. innerhalb von
Versorgungschchten)
Regelungs-/Leittechnik
Messtechnik
Energietrger
Energietrger (fossil, erneuerbar) fr die Beheizung

Sonstige Energietrger
Baubeschreibung - Teil A
(Kubatur und Flchen)
Flche (m) je Nutzungszone
Volumen (m) und Oberflchen-VolumenVerhltnis (m/m)
Gebudehllflchen und Ausrichtung (Wnde,
Fenster) (m) je Art
Innere Oberflchen (m) je Art
Decken-/Raumhhen
Raumgren/Raumkonzepte (z.B.
Groraumbro, Einzelbro)
Breite von Tren und Fluren
Gre von Sanitrrumen in Bezug auf die
Barrierefreiheit
Verhltnis Nutzflchen/Verkehrsflchen
Baubeschreibung - Teil B
(Konstruktion und Materialen)
Bauart/Konstruktionstyp
Tragwerk und Grndung
Traglastreserven
Art der Gebudehlle/Auenwnde
Art der Fenster und Verglasung
Art der Innenwnde
Oberflchenmaterialien (auen)
Oberflchenmaterialien (innen)
Sonstige Materialen und Bauprodukte
Empfehlung zur Strukturierung von Informationen zu Qualitts- und

Performancemerkmalen in Wertgutachten
Technische Qualitt
Gesellschaft
Kulturelle und soziale
Qualitt
Technische
Qualitt
Funktionale
Qualitt
kologische
Qualitt
Umwelt
konomische
Qualitt
Wirtschaft
Standsicherheit
Brandschutz
Lrm-/Schallschutz
Feuchteschutz
Maintanability
Flexibilitt und Anpassbarkeit
Reinigungsfreundlichkeit
Dauerhaftigkeit der Bauteile
Widerstandsfhigkeit/Resilienz
(gegenber natrlichen und
anthropogenen Gefahren)
Rckbaubarkeit/
Recyclingfreundlichkeit des
Gebudes
Funktionale Qualitt
Gebrauchstauglichkeit (Eignung
fr die Nutzung,
Benutzerfreundlichkeit)
Flcheneffizienz/
Grundrissqualitt
Kulturelle und soziale

Qualitt
kologische Qualitt
konomische Qualitt
sthetische und
architektonische Qualitt
Stdtebauliche Qualitt
Kultureller Wert (z.B.
Baudenkmal, etc.)
Gesundheit und Wohlbefinden
Innenraumluftqualitt
Komfort (thermisch,
akustisch, visuell, olfaktorisch)
Sicherheit der Nutzer
Einflussnahmemglichkeit der
Nutzer
Zugnglichkeit/Barriefreiheit
Lebenszykluskosten
Energieeffizienz
Inanspruchnahme und
Erschpfung von Ressourcen
Treibhausgasemissionen und
Treibhauspotential
Ander Wirkungen auf die
globale und lokale Umwelt,
einschlielich Risiken fr die
lokale Umwelt
Flchenversiegelung/
Flchennutzungsnderungen
Wasserverbrauch
Abwasser
Lebenszykluskosten
Praktische Empfehlungen
fr Wertgutachten
Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten
Beginnen Sie mit einer

erweiterten/optimierten Beschreibung
des Bewertungsobjekts
Fragen Sie Ihre Auftraggeber nach

Informationen zu bestimmten
Nachhaltigkeitsaspekten (z.B. Daten zu
Energie- und Wasserverbrauch)
Fhlen Sie sich nicht gezwungen,

smtliche nachhaltigkeitsbezogenen
Informationen selbst zu erheben bzw.
zusammen zutragen; wenn Ihre
Auftraggeber nicht in der Lage sind, die
angeforderten Informationen zu liefern,
soll dies im Wertgutachten vermerkt und
als zustzlicher Risikofaktor behandelt
werden
Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten
Legen Sie die verwendeten

Informationsquellen offen und treffen
Sie eine Aussage ber die jeweilige
Datenqualitt/Verlsslichkeit (z.B.
Energieverbrauchswerte auf der
Grundlage eines im Jahre 2010 erstellten
Energieausweises)
Beschreiben Sie, wie die nachhaltigkeitsrelevanten Merkmale des

Bewertungsobjektes (oder deren
etwaiges Nichtvorhandensein) den Wert
beeinflussen
Erlutern Sie bei einzelnen

Wertermittlungsparametern
vorgenommene Anpassungen im
Wertgutachten
Praktische
Empfehlungen
fr Wertgutachten
Verwenden Sie fr komplexere

Immobilien/Bewertungen
folgende Hilfsmittel:
Risikodokumentation: grafische
Sensibilittsanalyse/Monte-Carlo
Simulation:
Darstellung der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen des

Bewertungsobjektes.
Darstellung, inwieweit sich

Vernderungen in Bezug auf
getroffene Annahmen und
Rahmenbedingungen auf das
Bewertungsergebnis auswirken
(zum Wertermittlungsstichtag und
ber einen lngeren Zeitraum).
INHALTSVERZEICHNIS
1.
2.
3.
4.
5.
Einleitung
Rationale & Business Case
Energieeffizienz
Wesentliche Informationsquellen
Integration in Wertermittlungsmethoden
und Gutachten
CONCLUSION
Es gibt keine einfache Formel bzw.

keinen Automatismus zur Bercksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten
bei Immobilienwertermittlungen.
Zusammenfassung
Das Ausma einer Bercksichtigung von

Nachhaltigkeitsmerkmalen sowie der jeweils
zu whlende Bewertungsansatz hngt sehr
stark ab von:
Der zugrunde gelegten Wertdefinition
Der Objektart
Regionalen und lokalen Marktbedingungen
Regionalen und lokalen Marktgepflogenheiten
Der Verfgbarkeit von Vergleichstransaktionen

Allerdings gilt: Neue bzw. erweiterte Anstze bei
der Erhebung, Verarbeitung und Prsentation von
objektbezogenen Informationen sind erforderlich!
ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK
Wesentliche Grnde fr die

Bercksichtigung von
Energieeffizienz und
weiteren
Nachhaltigkeitsmerkmalen
bei der Wertermittlung
Erfllung allgemeiner beruflicher

Pflichten und Anforderungen
Abbildung von vernderten bzw. sich
verndernden Marktbedingungen
Vermeidung von Fehlurteilen bei der
Bewertung (z.B. Ansetzen eines zu
hohen Wertes bei konventioneller
Bauweise und eines zu niedrigen
Wertes bei nachhaltigen Immobilien)
Einhaltung verbindlicher Anforderungen von Berufsverbnden (z.B.
RICS) und gesetzlicher Auflagen (z.B.
Deutschland) fr die Wertermittlung
Erschlieung neuer
Geschftsmglichkeiten durch
erweiterte Dienstleistungs- und
Beratungsangebote
ber RenoValue
Das Projekt
Wertermittlung ist ein wesentlicher

Bestandteil des Immobilienlebenszyklusses.
Aus diesem Grund muss bei der
Befrderung von Energieeffizienz und
erneuerbaren Energien hier angesetzt
werden.
Die Fhigkeit, den sogenannten 'Business
Case' gegenber potenziellen Kufern,
Verkufern, Finanzierern und Investoren
aufzuzeigen und zu kommunizieren ist
eine der Grundvoraussetzungen fr einen
beschleunigten Marktwandel hin zu
Niedrigstenergiegebuden.
Das Projekt
Aber es ist gerade diese Fhigkeit, an der

es momentan mangelt.
Fr eine konsequente Bercksichtigung
von Energieeffizienz und erneuerbaren
Energien bei der Bewertung sowie bei der
Beratung von Auftraggebern mssten die
entsprechenden Fertigkeiten und
Kenntnisse ausgebaut werden.
RenoValue zielt darauf ab, etwaige
berufliche Fertigkeits- und
Kenntnislcken unter Wertermittlern
durch die Entwicklung von gezieltem
Trainingsmaterial zu schliessen.
Die entwickelten Inhalte geben Aufschluss
darber, wie Energieeffizienz
und erneuerbare Energien in die
Wertermittlungspraxis integriert und
Auftraggeber dementsprechend beraten
werden knnen.
Partner
Finanziertdurch
RenoValue ist finanziert duch das Intelligent Energy
Prgramm der Europischen Union und wird
verwaltet von der Exekutiven Agentur fr kleine
und mittlere Unternehmen (EASME).
Die Autoren sind fr den Inhalt dieses Dokumentes verantwortlich.

Es reprsentiert nicht zwingend die Ansicht der Europischen Union.
Weder EASME noch die Europische Kommission sind fr die
Nutzung/(Weiter-)Verwendung der in diesem Dokument enthaltenen Information
verantwortlich.
Website
www.renovalue.eu
Kontakte
Twitter
@renovalueEU

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NACHHALTIGKEIT

Co-finanziert durch das Intelligent Energy Programm

DIE TEILNAHME AN DIESEM KURS

Erstellung von qualitativ besseren Gutachten.

HILFT IHNEN BEI DER

Vermeidung von Fehlern und

...hilft Ihnen, den Einfluss von

Ein ganzheitliches Verstndnis der Bedeutung

...vermittelt Ihnen die Vorteile von

HINWEISE ZUM KURS

Dieser Kurs richtet sich an Wertermittler mit

Wertermittler sind in sehr unterschiedlichen

HINWEISE ZUM KURS

Auf spezifische nationale und regionale

Bei regelmssig wiederkehrenden

Rationale & Business Case

Aktuellen Richtlinien und Anforderungen

Verstndnis der Rolle und Verantwortung der

Die Integration von

Was bedeutet das fr

Der Mangel an empirischen

Was bedeutet das fr

Eine sachverstndige Beurteilung

Aber: zur transparenten und

RICS Red Book (2014)

Im gleichen Ma wie Immobilienmrkte beginnen,

[] beurteilen, inwieweit das Bewertungsobjekt

2. Rationale & Business Case

RATIONALE & BUSINESS CASE

Der Bedeutung der Rolle von Immobilien

RATIONALE & BUSINESS CASE

Verstndnis der Bedeutung dieser Entwicklungen

RATIONALE & BUSINESS CASE

Folgen des Klimawandel:

RATIONALE & BUSINESS CASE

... gepaart mit einem

Corporate Social Responsibility

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Bedeutung der

Laut IPCC (Intergovernmental Panel

~ 32 % des gesamten globalen

Bei einem Business as usual

RATIONALE & BUSINESS CASE

Zunehmend striktere globale

RATIONALE & BUSINESS CASE

Einfhrung von Energieausweisen

Ein kleiner aber

RATIONALE & BUSINESS CASE

Quelle: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei

In der Schweiz werden nachhaltige

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Mietpreisunterschiede bei

RATIONALE & BUSINESS CASE

Beispiel: Europisches Objektund Marktrating (TEGoVA)

RATIONALE & BUSINESS CASE

Die Energieeffizienz von Gebuden schlgt bereits

RATIONALE & BUSINESS CASE

Dem typischen Energieverbrauch von

Die Inhalte von Energieausweisen besser

Energieverbrauch und -bedarf

Typische Struktur des