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WOHNEN AM TEGELER HAFEN

Teil 1
DIE ADRESSE
AM TEGELER HAFEN
BERSICHT

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Inhalt Seite

Das Wesentliche 6
Berlin Tegel 8
Die Lage, Lageplan 10
Gesamtobjekt 12
Architektur 14
Reihengebude 16
Die 4 Stadtvillen 18
Grundriss-Beispiele 22
Wohneigentum 24
Kapitalanlage 26
Chancen und Risiken 28
Gutachten 33
Baubeschreibung 35
Unternehmensgruppe 38
Referenzen 39
Musterwohnungen 40
Impressum 43

Grundrisse im separaten Teil 2

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DAS WESENTLICHE

Zum Auf dem Grundstck Am


Tegeler Hafen 8, 8a-e, 10, 12,
garagenstellpltzen sowie 16
Auenstellpltzen, werden nach

Angebot 14-26, 34-42 und 44 benden


sich vier Stadtvillen und drei
dem Wohnungseigentumsge-
setz geteilt. Die Grundstcks-
wellenartige Reihengebude, gesellschaft Tegeler Hafen
die im Rahmen der Internati- Verwaltungsgesellschaft mbH
onalen Bauausstellung (IBA) & Co. KG hat das Eigentum
in den Jahren 1984 bis 1987 an den Wohneinheiten erwor-
errichtet wurden. Diese sieben ben und bietet die, in der Re-
Wohngebude mit insgesamt gel vermieteten Wohnungen,
169 marktgerechten 1,5- bis in der bestehenden Form als
5-Zimmer-Wohnungen, 74 Tief- Kapitalanlage zum Kauf an. Die

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ursprnglich frei geplanten, ist stets ein groes Interes- frage und damit des Mietzin-
erst spter fr den sozialen se zu verzeichnen. Aufgrund ses. Zudem ist geplant das
Wohnungsbau rekrutierten der starken Nachfrage nach riesige Airport-Areal zu einem
Wohnungen entsprechen des- Mietwohnungen sind die Mie- Standort innovativer Industri-
halb in den Grundrissen und ten in guten Lagen innerhalb en und Bildungseinrichtungen
der Ausstattung eher den Wn- des letzten Jahres berdurch- zu entwickeln. Womit weitere
schen des gehobenen Wohn- schnittlich gestiegen. Impulse fr den Wirtschafts-
komforts der Planungszeit. Im standort und eine qualizierte
Zuge der Umwandlung werden Durch die Schlieung des Wohnraumnachfrage zu er-
kurzfristig die Auenbereiche, Tegeler Flughafens Otto Lili- warten sind.
die Fassaden und die Treppen- enthal im Jahr 2012 wird sich
huser modernisiert. die Attraktivitt des Bezirks
Mit wenigen Ausnahmen sind Tegel als Wohnort weiter er-
die Wohnungen vermietet. hhen, verbunden mit einer
Fr frei werdende Wohnungen weiteren Steigerung der Nach-

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BERLIN TEGEL

Beliebter Der Bezirk Tegel gehrt zu


den wald- und seenreichsten
Am Ufer vis--vis beginnt der
Tegeler Forst, ein 1800 Hektar

und begehrter Ortsteilen der Stadt und wird


geprgt durch den ber 400
groer Laubwald mit begrn-
ten Ufern, Badestrnden und
Wohnbezirk Hektar groen Tegeler See mit beliebten Ausugslokalen.
seinen reizvollen Ufern und
malerischen Inseln. Seit jeher Der groe Erholungs- und
ist Tegel ein beliebtes Freizeit- Freizeitfaktor spielt offenbar
ziel der Berliner. auch fr die Beurteilung der
Wohnlage eine entscheiden-
Von der in Alt-Tegel gelegenen, de Rolle. Zusammen mit der
breiten und schn angelegten idealen Verkehrsanbindung
Greenwich-Promenade hat und der gewachsenen, intak-
man einen herrlichen Panora- ten Infrastruktur bietet Tegel,
mablick ber den Tegeler See gerade im Ortskern, ein hohes
- im Vordergrund die Dampfer- Ma an Lebensqualitt.
anlegestelle.

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Nah-Erholung beginnt hier direkt vor der Tr

1322 erstmals erwhnt, wurde ten Brder Alexander und Wil-


das Dorf Tegel zunchst an die helm von Humboldt viele Jah-
Spandauer Nonnen verkauft. re ihrer Kindheit. Heute sind
Nach ihnen wurde ein groes beide Namenspatrone der Bi-
Waldgebiet sdwestlich des bliothek am Tegeler Hafen und
Tegeler Sees benannt, das der Humboldt-Universitt
auch heute noch Jungfernhei- Unter den Linden.
de heit. Nach der Skulari-
sierung des Klosterbetriebes
wurde Tegel ein kurfrstliches
Amtsdorf, dessen Gut und
Mhle ab 1766 von einem Ma-
jor von Humboldt erfolgreich
bewirtschaftet wurde. Hier
verbrachten auch die berhm-

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DIE LAGE

Filetgrundstck Das Grundstck Am Tegeler


Hafen 8, 8a-e, 10, 12, 14-26,
Mit der U-Bahn ist man schnell
in der City. Auch ber die hier
im Herzen des 34-42 und 44 liegt im Ortsteil unterirdisch verlaufende Auto-

Ortskerns
Tegel des Bezirks Reinickendorf bahn sind mit dem Auto ande-
parallel zur Uferpromenade und re Punkte in Berlin und im Um-
der urbanen Fugngerzone land rasch erreichbar.
zur Greenwich-Promenade und
dem Tegeler See.

Die Umgebung des Objektes ist


durch eine offene und durch-
grnte Bauweise gekennzeich-
net. Auf der Wasserseite bietet Durch die gewachsene Infra-
sich ein freier Blick auf die im struktur stehen in der Nhe
Rahmen der IBA knstlich ge- smtliche wichtigen Einrich-
schaffene Insel, auf die Hum- tungen wie Schulen, Kinder-
boldt-Bibliothek sowie das be- grten, Krankenhuser u.a.
grnte Ufer gegenber. zur Verfgung. Die Nhe zum
Tegeler Forst und zum Tegeler
Die Einkaufsmglichkeiten so- See bieten einen hohen Frei-
wie die Verkehrsanbindung zeitwert. Diese besondere Lage
sind als ideal zu bezeichnen. ermglicht z.B. neben Wasser-
Nahe der Wohnanlage bendet sportaktivitten am See viel-
sich die Berliner Strae und fltige Mglichkeiten der Erho-
die Fugngerzone mit diver- lung und Entspannung.
sen Geschften, Kaufhusern
und dem Tegel-Center als Ein-
kaufs- sowie Freizeitzentrum
der gesamten Region.

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Mit intakter U-Bahn: U 6 Alt-Tegel
S-Bahn: S 25 Tegel
Infrastruktur und Busse: 124, 125, 133, 222,
807, N 22, N 24, N 25, N 33, N 6
idealer Verkehrsanbindung Stadtautobahn: A 111

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GESAMTOBJEKT

Vision vom neuen Wohnen

Zuerst stand nur die Idee: Am Tegeler


Hafen, wo einst Lastkhne ihre Ladung
lschten, sollte ein lebendiger Stadtteil
am Wasser vllig neu geschaffen werden.
Der Standort war perfekt: stdtische Lage,
von Wald und Seen umgeben, mit idealer
Verkehrsanbindung.

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Heute eine der 100 bedeutendsten
Sehenswrdigkeiten Berlins

Das erklrte Ziel, hier einen Das mustergltig gelungene Uferpromenade lockt jhrlich
der exponierten Lage wrdigen Beispiel fr den modernen in- Tausende von Besuchern aus
und attraktiven Wohnort zu nerstdtischen Wohnungsbau der ganzen Welt an. Denn
entwickeln, wurde in beein- ist nicht nur eine Aufwertung Wohnen am Tegeler Hafen
druckender Weise verwirklicht. der gesamten Region, sondern wird als besondere Attraktion
Heute prsentiert sich der auch ein Vorzeigeobjekt mit ei- auf der Liste der 100 wichtigs-
Tegeler Hafen als attraktives ner Ausstrahlung weit ber die ten Berliner Sehenswrdigkei-
Wohnparadies und beliebte Grenzen Berlins hinaus. Das ten gefhrt.
Adresse mit hohem Freizeit- besondere Flair der parkhnli-
nutzen und Erholungswert. chen Wohnanlage entlang der

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ARCHITEKTUR

Virtuose Komposition

Der Entwurf fr die Wohnland- ein Wohnpark mit Stadtvillen


schaft am Tegeler Hafen geht und spielerisch die Wasserlage
auf die kalifornischen Architek- aufgreifenden, wellenfrmigen
ten Moore, Ruble und Yudell zu- Reihengebuden.
rck. Sie gewannen mit ihrem
auergewhnlichen Architek- Das im Stil der Postmoderne
turkonzept den 1. Preis des In- entworfene Bauensemble um-
ternationalen Wettbewerbs der fasst insgesamt 350 Wohnun-
Bauausstellung Berlin (IBA). gen und eine Bibliothek an
Und so entstand zwischen 1984 der, mit einer knstlich ange-
und 87 auf dem Filetgrundstck legten Insel, neu gestalteten
entlang der Uferpromenade Wasserlandschaft.

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Ein rundes Gesamtkunstwerk

Die liebevoll gepegte Wohn- Die Wohnungen selbst knnen


anlage besticht durch eine spie- vom Kufer mit der Idee der
lerische Leichtigkeit der Ge- Eigennutzung individuell in
budekomposition, die vielen Eigenregie umgestaltet wer-
ornamentalen Details sowie die den. Die Musterwohnungen
grozgige, parkhnliche Gar- vermitteln hierzu einen guten
tengestaltung. Eindruck von den Gestaltungs-
mglichkeiten.
Durch behutsame Moderni-
sierungsmanahmen wird der
zeitlos charmante Charakter
der Wohnanlage noch schner.

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DIE REIHENGEBUDE EIN WELLENSPIEL

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Die durch groe Fenster lichtdurchuteten
Wohnungen verfgen ber sonnige Balkone
bzw. im Erdgeschoss geschtzte Mietergrten.
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DIE STADTVILLEN IDEEN-REICH

Abbildungen von links nach rechts: Am Tegeler Hafen Nr. 44 und Nr. 12

18
Markante Der unverwechselbare Charak-
ter der Wohnanlage ist nicht
Architektursprache der Einzel-
gebude. Insgesamt geben die
Architektur nur in der kreativen Anordnung originren Gebude und die
der Gebude in der grozgi- individuelle Vielfalt der Stadt-
gen Grnanlage selbst begrn- villen ein in sich geschlossenes
det, sondern vor allem auch und harmonisches Gesamtbild
in der abwechslungsreichen ab.

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DIE STADTVILLEN FANTASIEVOLL

Abbildungen von links nach rechts: Am Tegeler Hafen Nr. 10 und Nr. 8

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Weitere Details
zu den Gebuden und Woh-
nungen sind im ergnzenden
Teil 2 dieses Prospektes dar-
gestellt: Grundrisse.

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GRUNDRISSE GUTER SCHNITT

Beeindruckende
Vielfalt

So wie die einzelnen Wohn-


gebude mit viel Fantasie
unterschiedlich gestaltet
wurden, so verschieden
und ideenreich sind auch
die Wohnungsgrundrisse.
Gemeinsam ist allen ein
durchdachtes Konzept mit
viel Liebe zum Detail.

Raumwunder
Den Architekten gelang es her-
vorragend, selbst auf wenig
Raum ein absolut stimmiges
Gesamtbild zu schaffen, bei
dem es an nichts fehlt, was be-
hagliches Wohnen ausmacht.

Die abgebildeten Grundrisse


sind lediglich eine Illustration.
Die eingezeichneten Flchen
knnen vom aktuellen Stand
abweichen! Irrtmer und n-
derungen sowie Zwischenver-
kauf vorbehalten!

Grundriss-Beispiel einer
2-Zimmer-Wohnung

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Preisgekrnte
Architektur

Bei dem internationalen Ar-


chitekturwettbewerb zur Bau-
ausstellung (IBA) reichten die
fhigsten Architekten-Teams
aus aller Welt, hochmotiviert,
ihre besten Entwrfe ein.
Den 1. Preis gewannen die
Architekten Moore, Ruble und
Yudell. Ihre Siegerentwrfe
wurden realisiert. Heute ste-
hen diese Eigentumswohnun-
gen zum Kauf zur Verfgung.

Grundriss-bersicht
Alle zur Wahl stehenden Grund-
risse enthlt der separate Pro-
spekt: Teil 2 Grundrisse.

Grundriss-Beispiel einer
3,5-Zimmer-Wohnung

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WOHNEIGENTUM entlang der
Uferpromenade
GUT ANGELEGT

Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine tra-


gende Sule einer erfolgreichen Vermgens-
planung und durch die aktuelle Entwicklung
der Finanzmrkte noch strker ins Blickfeld
gerckt.

Steigende Preise fr Immobilien und das Sin-


ken des Angebots sind ein deutlicher Indika-
tor dieses Trends.

Ob als klassische Wertanlage oder als privat


genutzter Wohnraum (fr sofort bzw. spter)
ist die Wohnimmobilie eine hervorragende
Kapitalanlage in einen realen Sachwert mit
unschtzbaren Vorteilen:

Langfristiger Vermgensaufbau
Bewhrter Inationsschutz
Solide Altersvorsorge
Regelmige Mieteinnahmen
Stabile Wertentwicklung ohne groe Schwankungen
Mgliche Steuervorteile
Begnstigtes Erbrecht
Sicherer Wohnimmobilien bieten als
risikoarme Vermgensanlage
veau deutlich unterbewertet.
Die damit verbundenen gene-
Hafen ein hohes Ma an Stabilitt rellen Wertsteigerungschan-

gesucht
und Sicherheit verbunden mit cen gelten insbesondere bei
attraktiven Wertsteigerungs- Qualittsimmobilien in beson-
chancen. ders attraktiver Lage.

Alterssicherung Erfolgsfaktoren
Besonders fr die immer ln- Die fr den wirtschaftlichen
ger werdende Zeitspanne nach Erfolg einer Immobilieninves-
dem aktiven Arbeitsleben zei- tition entscheidenden Fakto-
gen sich Renditeimmobilien ren (Lage, Architektur, Ver-
als Garant fr die Bewahrung mietung) knnen bei den hier
des gewohnten Lebensstan- angebotenen Eigentumswoh-
dards (zustzliche Einkom- nungen Am Tegeler Hafen
mensquelle im Alter bzw. miet- in hohem Mae als gegeben
freies Wohnen). angesehen werden.

Gnstiger Zeitpunkt Chancen sichern


Das historische Zins-Tief so- Es empehlt sich, bei der be-
wie eine attraktive Mietrendi- grenzten Anzahl der dort zum
te sind bereits klare Vorteile. Verkauf stehenden Wohnungen
Bei Bestandsimmobilien kann zeitnah eine Ortsbesichtigung
die Rendite durch einen gns- ins Auge zu fassen. Auch die
tigeren Einstandspreis im Ver- Besichtigung unserer Muster-
gleich zu Neubauten noch h- wohngen lohnt sich.
her liegen. Zudem ist Berlin im
internationalen Vergleich mit
anderen Metropolen durch das
immer noch niedrige Preisni-

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CHANCEN & RISIKEN

Chancen
Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien Mit einer Immobilie erwerben
wie kaum eine andere Anlagealternative die Sie einen realen materiellen
Kriterien fr einen Vermgensaufbau durch Sicher- Wertzuwachs Ihres Vermgens.
heit und langfristigen Wertzuwachs erfllen. Eine Wer rechtzeitig in qualitativ
Investition in Immobilien bedeutet fr jeden Anle- hochwertigen Immobilien in
ger neben Chancen auch Risiken und Pichten, die begehrter Lage investiert, kann
er mit dem Erwerb einer Wohneinheit bernimmt. langfristig gute Gewinne erzielen.

Im Folgenden wollen wir Ihnen die Chancen und Wesentlich fr ein erfolgreiches
Risiken dieser Immobilieninvestition vorstellen und Immobilieninvestment sind zu-
Ihnen einen kleinen berblick geben. verlssige Vertragspartner, eine
rechtssichere Vertragsgestal-
tung, ein guter Standort, mo-
dern und qualitativ hochwertige
Baumanahmen, ein durch-
dachtes Nutzungskonzept, eine
ordentliche Verwaltung sowie
eine weitsichtige Pege-, Erhal-
tungs- und Instandhaltungs-
planung, die eine grtmgli-
che Kostentransparenz sowie
eine solide Finanzierung und
die optimale Ausnutzung von
steuerlichen Vorteilen bieten.

Die Bundesrepublik bendet


sich derzeit am Beginn eines
Prozesses, an dessen Ende von
den heutigen Rentenverspre-
chungen fr zuknftige Rent-
nergenerationen wahrschein-
lich wenig brig bleiben wird.
Die Bedeutung der Immobilie
ob als selbst genutztes Zuhau-
se oder Kapitalanlage wird
hierdurch an Gewicht gewin-
nen. Ein langfristiger Wertzu-
wachs ist insoweit zu erwarten.

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Jahrzehntelange Erfahrung
zeigt, dass eine Immobilie in
tragswert kann insoweit vom
allgemeinen Verkehrswert der
Risiken
Stadtlage bzw. Stadtnahlage Immobilie abweichen.
Langfristigkeit:
eine gute Inationssicherung
Der Kauf einer Immobilie sollte
bietet. Die Nachfrage nach Steuerliche Aspekte:
aus wirtschaftlichen wie auch
Wohnraum in den Ballungsge- Durch den Erwerb einer fremd-
aus steuerlichen Grnden
bieten, steigende Grundstck- genutzten und fremdnan-
grundstzlich als langfristige
spreise in den Stdten sowie zierten Immobilie werden bei
steigende Kosten fr Material Vermgensanlage gesehen
Vermietung der Wohneinhei-
und Lhne knnen Grundla- werden. Selbstverstndlich
ten Einknfte aus Vermietung
ge fr Wertsteigerungen sein. ist ein Weiterverkauf der von
und Verpachtung erzielt. Die
Davon protiert vor allem der Ihnen erworbenen Immobilie
steuerlichen Ergebnisse aus
Immobiliensuchende: Quali- jederzeit mglich. Dabei sind
der Investition fhren in der
tts-Immobilien in begehrten die Bedingungen des Wieder-
Regel zunchst zu einer Sen-
Lagen bieten langfristig gute verkaufes von den jeweiligen
kung des zu versteuernden
Chancen, Gewinne zu erzie- aktuellen Gegebenheiten des
Einkommens des Investors.
len. Eine fremdnanzierte Immobilienmarktes abhn-
Diese geht in der Regel mit
Immobilie wird vornehmlich gig. Bitte beachten Sie, dass
der Senkung der Steuerschuld
im Rahmen einer langfristigen seitens des Verkufers Ihrer
einher. Bezogen auf das je-
Kapitalanlage erworben. Inso- Immobilie keinerlei Rahmen-
weilige Investitionsvorhaben verpichtung bzw. -garantie
weit steht bei dem Erwerb der
knnen hier Angehrige der besteht. Bei einer verkrz-
nachhaltig erzielbare Ertrag
steuerberatenden Berufe ge- ten Haltedauer der Immobilie
fr die Werteinschtzung am
naue Ausknfte ber die er- kann es zu einer deutlichen
Markt im Vordergrund. Ihre
gebnis- und liquidittswirksa- Absenkung des erzielbaren
nanzierende Bank legt somit
men Auswirkungen erteilen. Kaufpreises gegenber der
bei der Bewertung einer Im-
mobilie das so genannte Er- investierten Gesamtsumme
Altersvorsorge: (Kaufpreis, Neben- und Fi-
tragswertverfahren zugrunde.
Immobilien eignen sich her- nanzierungskosten etc.) kom-
Im Gegensatz zu selbst ge-
nutzten Immobilien, bei denen vorragend zur Bildung einer men.
das Vergleichswertverfahren privaten Altersvorsorge. Die
und gegebenenfalls das Sach- regelmige Immobilienrente Werthaltigkeit:
wertverfahren zur Grundlage stellt ein planbares zustz- Auch wenn in der Vergangen-
der Wertermittlung gemacht liches Einkommen im Ren- heit Immobilien in Deutsch-
wird, wird bei dem Ertrags- tenalter dar. Auch kann eine land regelmig Wertzuwachs
wertverfahren der allgemeine Eigentumswohnung im Ren- erhalten haben, der teilweise
Verkehrswert der Immobilie tenalter sehr gut als eigener erheblich ber der allgemei-
niedriger bewertet. Folge ist, Wohnraum genutzt werden. nen Preissteigerungsrate lag,
dass die Bank im Rahmen der Die Kosten fr Miete knnen unterliegt der Immobilien-
Finanzierung einen niedrige- gespart werden. markt doch stndigen, teilwei-
ren Wert als den allgemeinen se berraschenden Schwan-
Verkehrswert zugrunde legt. kungen, die u. a. auch stark
Der in Ansatz gebrachte Er- von den Konjunkturzyklen

29
CHANCEN & RISIKEN

beeinusst werden. Es ist da- preis und somit die Gesamt- Steuerliche Aspekte:
her mglich, dass der Eigen- rentabilitt schmlern. Der Wiederverkauf einer er-
tmer bei Verkauf zu einem worbenen Immobilie kann erst
bestimmten Zeitpunkt einen Instandsetzung, Wohngeld nach Ablauf von zehn Jahren
Verlust erleiden kann. und Vermietbarkeit: steuerneutral erfolgen, da
Aus der Vergangenheit kn- vorher Veruerungsgewinne
Konzept und Nutzung: nen Miet- und Preissteige- zu versteuern sind. Aufgrund
Eine Eigentumswohnung eig- rungen fr Immobilien nicht dessen entsteht ein nanziel-
net sich grundstzlich sowohl garantiert bzw. abgeleitet ler Nachteil, wenn die Immo-
zur Selbstnutzung als auch werden. Die Wirtschaftlichkeit bilie vor Ablauf der zehnjhri-
zur Vermietung. Ein Rentabi- wird durch eine Finanzierung gen Haltefrist veruert wird.
littsvergleich der vermiete- des Kaufpreises mit geringem Darber hinaus knnen Aus-
ten Eigentumswohnung mit bzw. fehlendem Eigenkapital, sagen ber steuerliche Aus-
alternativen Kapitalanlagen durch eventuelle Zwangsver- wirkungen lediglich Prognosen
fhrt hug zu dem Ergebnis, steigerung, Wohngelderh- und nicht garantiert sein, da
dass eine nicht ausreichend hung, mglichem Leerstand es zu nderungen in der per-
lange Haltedauer durch einen der Wohnung und dergleichen snlichen Einkommenssitua-
noch nicht erzielbaren Ver- unter Umstnden negativ be- tion des Erwerbers kommen
kaufspreis im Verhltnis zur eintrchtigt. Ein geringes Ri- kann und deshalb die steu-
investierten Gesamtsumme zu siko liegt in einer erschwerten erliche Bemessungsgrundla-
einer deutlichen Senkung der Vermietbarkeit der Wohnung/ ge und Abschreibungsstze
Rendite bis hin zu einem nega- Immobilie bzw. einer eventu- zuknftig variieren knnen.
tiven Ergebnis fhren kann. ellen Zahlungsunfhigkeit der Auerdem fllt beim Erwerb
Mieter oder eines Mietgaran- der Immobilie die Grunder-
Eine fremdvermietete Immo- tiegebers. Als Eigentmer ha- werbssteuer an. Mastab fr
bilie erfordert deshalb als so ben Sie zudem die Verpich- die Grunderwerbssteuer ist
genannte Generationsinvesti- tung, Wohngeld zu zahlen. der gesamte Wert der erwor-
tion ein vor allem langfristig Reichen fr anstehende Repa- benen Immobilie, insbeson-
zu betrachtendes Engagement. raturen am Gemeinschaftsei- dere der Kaufpreis fr das zu
Denn im gesamten Kaufpreis gentum die im Wohngeld ent- erwerbende Sondereigentum.
der Immobilie sind auch Kos- haltenen Vorauszahlungen fr Unter Umstnden knnen
ten fr Vertrieb und Marketing laufende Instandsetzungen auch Nebenkosten, Kaufpreis-
enthalten, die bei einem Wei- und die Rcklagen nicht aus, berschreitungen fr Sonder-
terverkauf neben der erneut so kann die Eigentmerge- einbauten, aber auch Baukos-
fllig werdenden Grunder- meinschaft unter Umstnden ten der Grunderwerbssteuer
werbsteuer sowie den Notar- auch gegen den Willen des unterworfen sein. Darber
gebhren usw. unter Umstn- Erwerbers mit einer entspre- hinaus ist nach dem Erwerb
den nicht realisiert werden chenden Mehrheit eine Son- der Immobilie eine jhrliche
knnen bzw. wieder anfallen derumlage beschlieen und Grundsteuer zu zahlen. Die
und dadurch den Verkaufs- durchsetzen. Hhe der Grundsteuer ist von

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dem fr die Immobilie fest- neben den behandelten ob- bilie ist Gegenstand eines ei-
gestellten Einheitswert ab- jektspezischen Chancen und genen Vertragsverhltnisses
hngig. Fr alle betroffenen Risiken auch die persnlichen mit der Bank. Bitte beachten
Steuerarten knnen sich die und individuellen Verhltnisse Sie ebenfalls, dass bei einem
Rahmenbedingungen, insbe- des Erwerbers (z.B. Alter, Fi- vorzeitigen Weiterverkauf
sondere die Rechtsprechung, nanzierungsdauer, Einnahme- der Immobilie innerhalb der
die Beurteilung durch die Fi- sicherheit usw.) zu berck- Zinsfestschreibungszeit mg-
nanzverwaltung und die Steu- sichtigen. Wenn der Erwerber licherweise eine auerplan-
erstze in Zukunft ndern. den Erwerb seiner Immobilie mige Rckfhrung des Dar-
durch ein Bankdarlehen - lehens an die nanzierende
Kein Risikoausschluss: nanziert, haftet er persnlich Bank erfolgt. Hierbei knnen
Beim Erwerb einer Immobilie fr die fristgerechte Bedie- weitere Kosten im Rahmen
ist zu beachten, dass fr die nung von Zinsen und Tilgung einer Vorflligkeitsentsch-
Zukunft nicht smtliche Risi- seines Darlehens, unabhngig digung entstehen, da Kredit-
ken ausgeschlossen werden vom Vermietungsstand sei- institute grundstzlich nicht
knnen. Darunter fallen mg- ner Eigentumswohnung/Im- verpichtet sind, grundpfand-
liche Vernderungen der Ein- mobilie. Darber hinaus ist rechtlich besicherte Darlehen
kommenssituation, Mietaus- bei Finanzierung durch Dritte vor Ablauf der Zinsfestschrei-
flle oder unvorhergesehene (Banken usw.) zu bercksich- bungszeit zurckzunehmen.
Reparaturen, unvorhersehba- tigen, dass die Konditionen, Bitte erfragen Sie gegebenen-
re Ereignisse und Schicksals- wie Zins und Tilgung, zeitlich falls die Hhe der Vorfllig-
schlge. befristet sind und die Immo- keitsentschdigung bei Ihrer
bilie in der Zukunft deswegen nanzierenden Bank.
Finanzierung: gegebenenfalls nachnanziert
Die Finanzierung einer Immo- werden muss. Nach Ablauf
bilie erfolgt in der Regel aus Ei- der Finanzierung muss der Kumulation von
genkapital und Fremdmitteln. Erwerber sich gegebenenfalls Chancen und Risiken:
Zu bercksichtigen ist jedoch, um eine Anschlussnanzie- Die vorliegenden Angaben be-
dass der Erwerber neben rung mit Vereinbarung neuer schreiben sowohl die Chancen
dem Kaufpreis blicherweise Konditionen und unter Ein- als auch die damit verbun-
auch die Erwerbsnebenkos- richtung neuer Bankbearbei- denen Risiken. Im Extremfall
ten (Notar- und Grundbuch- tungsgebhren kmmern. Zu knnen die beschriebenen Ri-
kosten sowie Grunderwerbs- beachten ist, dass bei einer siken auch gehuft auftreten
steuer) sowie gegebenenfalls Anschlussnanzierung der (z. B. Leerstand oder rck-
entstehende Zwischennan- dann gltige Zinssatz hher luge Mieten bei steigenden
zierungskosten (fr die Zeit oder niedriger sein kann als Zinsen oder teurer Anschluss-
der ersten Ratenzahlung ab zu Beginn der Investition, nanzierung und erforderlich
Erwerb/Baubeginn bis hin wodurch sich eine liquiditts- werdende Instandhaltungsauf-
zur Vermietung) zu bezahlen mige Verbesserung oder wendungen) und je nach Ver-
hat, die in das Gesamtinves- Verschlechterung im Verhlt- mgenslage im schlimmsten
titionsvolumen mit einzube- nis zu den Mieteinnahmen Fall bis hin zu erheblichem
rechnen sind. Bei der Ent- ergeben kann. Die Finanzie- Vermgensverlust des Inves-
scheidung zur Investition sind rung der erworbenen Immo- tors fhren.

31
CHANCEN & RISIKEN

Da die vorstehenden Erlu-


terungen einen komplexen
Sachverhalt und zum Teil
komplizierte Rechtsmaterien
beschreiben, welche zudem
im Laufe der Zeit Vernderun-
gen unterliegen, kann nicht
ausgeschlossen werden, dass
Angaben oder Umstnde un-
erwhnt bleiben, welche fr
Ihre Anlageentscheidung bzw.
Ihre Risikoabwgung gegebe-
nenfalls von Bedeutung sind
oder sein werden.

Da Ihre individuellen Be-


drfnisse und Mglichkeiten
zwangslug im Rahmen der
vorstehenden Erluterungen
nicht ganzheitlich berck-
sichtigt werden knnen, ist
in jedem Fall die individuelle
Prfung, Information, Aufkl-
rung, Beratung und Empfeh-
lung durch eine fachkundige
Person Ihres Vertrauens (bei-
spielsweise Rechtsanwalt oder
Steuerberater) anzuraten.

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Forschung & Beratung GmbH

InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum

InWIS ist eine Tochtergesellschaft des Europischen Bildungszentrums der Wohnungs-


und Immobilienwirtschaft (EBZ) mit Anbindung an die Ruhr-Universitt Bochum sowie
Forschungsinstitut der EBZ-Business School. InWIS ist bundesweit ttig fr eine Viel-
zahl von Unternehmen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, fr Kommunen sowie
fr Landes- und Bundesministerien. InWIS besitzt langjhrige Erfahrung bei der Beur-
teilung der Zukunftsfhigkeit von Wohnbauvorhaben und Wohnstandorten.

Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse fr den Wohnstandort Bochum, 1. November 2011
Am Tegeler Hafen 8 bis 44 in Berlin-Reinickendorf.

Die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland - Sitz der Bundesregierung sowie vie-
ler nationaler und internationaler Unternehmen - gewinnt in der internationalen Wahr-
nehmung als europische Metropole auf allen Ebenen zunehmend an Bedeutung. Ber-
lin-Tegel, im Nordwesten gelegen, ist vor allem bekannt durch den Flughafen sowie den
Tegeler See. Insgesamt weist der Stadtteil eine vglw. geringe Einwohnerdichte auf und
verfgt ber eine Vielzahl an Freizeit- und Naherholungsmglichkeiten. Die geplante
Schlieung und Umnutzung des Flughafens Tegel bietet zudem Chancen fr weitere
qualittssteigernde Entwicklungsimpulse. Die unmittelbare Nhe des Tegeler Stadtteil-
zentrums samt sehr gutem Anschluss an das U- und S-Bahnnetz binden den Projekt-
standort sehr gut an das Zentrum Berlins an. Ein vielfltiges Angebot an Nahversor-
gungsmglichkeiten und Bildungseinrichtungen ist im Umfeld vorhanden.

Die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung errichteten Mehrfamilienhuser


Am Tegeler Hafen sind Teil der Neugestaltung des gesamten Hafengelndes, das hohe
Naherholungsqualitten aufweist. Die Bauten stammen aus der Zeit zwischen 1984 und
1987 und weisen eine postmoderne und zum Teil experimentelle Architektur mit hoher
Prestigetrchtigkeit auf. Organische stdtebauliche Formen und postmoderne Architek-
tursprache des aufgelockerten und durchgrnten Wohnquartiers tragen ebenso wie die
offene Grundrissgestaltung und flieende Raumabfolgen zu einer hohen Wohnqualitt
bei. Der Mix an vorhandenen Wohnungsgren sowie die barrierearme Erschlieung
etlicher Wohnungen per Aufzug ist fr viele unterschiedliche Zielgruppen interessant.
Insgesamt wirken die Gebude sehr gepflegt; aufgrund der Gebudegeometrie und der
Freiflchengestaltung wirkt das Ensemble insgesamt uerst attraktiv.

Aus gutachterlicher Sicht ist eine Investition an diesem Standort empfehlenswert, da


das Gebudeensemble am Hafen ein hohes Ma an Wohnqualitt aufweist und auch der InWIS Forschung & Beratung
Springorumallee 5
Berliner Markt langfristig gute Entwicklungsperspektiven bietet. Sowohl die Nachfra-
44795 Bochum
gekennziffern als auch die Preise fr Miet- und Eigentumswohnungen weisen an vielen Tel.: 0234 - 890 34-25
Berliner Standorten sehr dynamische Entwicklungen auf. Fax: 0234 - 890 34-49
E-Mail: info@inwis.de
Internet: www.inwis.de

Sitz der Gesellschaft: Bochum


HR B Nr. 6958

Dipl.-konom Matthias Wirtz Geschftsfhrer:


- Geschftsfhrer - Dipl.-konom Michael Neitzel,
Dipl.-konom Matthias Wirtz

Die InWIS Forschung und Beratung GmbH ist eine Tochtergesellschaft des InWIS Institut
fr Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH am
europischen Bildungszentrum der Wohnungswirtschaft und der Ruhr-Universitt Bochum.

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BAUBESCHREIBUNG

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Die Wohnanlage am Tegeler Bauart
Hafen wurde im Rahmen der Die tragende Konstruktion der
IBA, der internationalen Bau- Gebude ist in Ortbetonbau-
ausstellung Berlin, basierend weise errichtet worden. Die
auf dem stdtebaulichen Ent- Auenwnde bestehen aus
wurf von Charles Moore im Stahlbeton mit einem 6 cm
Zeitraum 1984-1987 errichtet. dicken Wrmedmmverbund-
system mit Putzfassaden.
Die einzelnen Huser und Die Geschodecken bestehen
Hausgruppen sind von unter- aus Stahlbeton auf die ein
schiedlichen Architekten ge- schwimmender Estrich aufge-
staltet: bracht wurde.
Die tragenden Innenwnde
Haus Nr. 8 von sind aus Stahlbeton. Die nicht-
Tigerman Fugman Mc Curry tragenden Innenwnde sind
Haus Nr. 8a-e von Bangert aus Vollgipssteinen errichtet.
Jansen Scholz Schultes Im Haus Nr. 12 sind die nicht-
Haus Nr. 10 von tragenden Innenwnde aus
Prof. Paolo Portoghesi Bimssteinen errichtet.
Haus Nr. 12 von
A.Grumbach K.Kammann An den Gebuden Nr. 8a-e
Haus Nr. 14-26 von und 34-42 sind die Auenwn-
Poly Steinebach Weber de des KG aus Stahlbeton mit
Haus Nr. 34-42 von Bangert Wrmedmmung und auen
Jansen Scholz Schultes mit einer lackierten Sichtbe-
Haus Nr. 44 von tonschale verkleidet.
Prof. John Hejduk, Am Haus Nr. 12 bestehen die
Moritz Mller Auenwnde aus Stahlbeton
mit Wrmedmmung und ei-
Die Geschosswohnungen wei- ner Fliesenvorsatzschale als
sen unterschiedlichste Grund- Fassade.
risslsungen und Gren auf.
Die meisten Wohnungen sind Die Kellerwnde sind aus Stahl-
in Nord-Sd-Richtung aus- beton mit einem Sperranstrich
gerichtet. In den Stadtvillen von auen zur Abdichtung.
benden sich teilweise Maiso-
nette-Wohnungen. Alle Woh- Treppen und Aufzge
nungen besitzen eine oder Die Haupt-Treppenhuser und
mehrere Balkone, Loggien oder Treppenlufe sind aus Stahl-
Terrassen. In einigen Husern beton mit einem Bodenbelag
benden sich mehrere behin- aus Betonwerkstein. Die Trep-
dertengerechte Wohnungen. penrume sind mit einem 2 cm

35
BAUBESCHREIBUNG

Wrmedmmputz ausgestattet. Balkone, Die Fenster im EG sind teilwei-


Die Treppenlufe besitzen Stahl- Loggien und Mietergrten se mit Rolllden ausgestattet,
gelnder. Die Balkone, Loggien und in den Husern 14-26 im EG
Die Wnde haben einen La- Dachterrassen sind teilweise alle Fenster auer den Kchen-
texfarbanstrich, ein unteres mit geschlossenen Brstungen fenstern, und alle Fenster im
Wandpaneel ist als Sockel ab- teilweise mit feuerverzinkten Haus 44.
gesetzt. Stahlgelndern ausgestattet.
Einige Nebentreppen sind als Die Balkone, Loggien und Bder und Kchen
Stahltreppen mit Gitterrost- Dachterrassen besitzen einen Die Fubden der Bder und
stufen ausgefhrt. Die Stahl- Fliesenbodenbelag, einen Belag Kchen besitzen einen Fliesen-
bauteile sind feuerverzinkt. aus in Kies verlegten Wasch- belag. Die Bder sind an den
Die Treppen in den Maisonette- beton- oder Betonplatten, oder Wnden trhoch geiest.
wohnungen in den Stadtvillen einen modernen Kunststoff- In den Bdern benden sich
sind teilweise aus Holz teilwei- anstrich. unter den Fliesenbelgen die
se aus Stahlkonstruktionen mit notwendigen Abdichtungen,
Holzstufen. An den Wohnrumen der meis- in den Ecken die notwendigen
ten Wohnungen im Erdgescho dauerelastischen Verfugungen.
Die Huser Nr. 14 und 34-42 benden sich Terrassen die von In den Kchen benden sich
besitzen Aufzge. Die Aufzge kleinen Mietergrten umgeben oberhalb der Arbeitsplatte der
in Haus Nr. 14 und 34 sind be- sind. Einbaukchen Fliesenspiegel.
hindertengerecht. Die Huser Die Installationsleitungen sind
8a-e sind fr den spteren Ein- Fenster und Tren in Schchten verlegt. Innenlie-
bau von Aufzgen vorbereitet. Die Fenster- und Fenstertre- gende Bder besitzen eine me-
lemente sind aus Meranti-Holz chanische Entlftung.
Dach mit Zweischeiben-Isoliervergla- Die Bder sind mit Keramik-
Die Dcher sind als zimmer- sungen. waschbecken und WC sowie
mannsmige Dachkonstruk- An den Balkonen und Terras- mit einer Badewanne in email-
tion meist als Satteldach bzw. sen sind Doppeltrelemente liertem Stahl ausgestattet. In
bei einigen Stadtvillen als Zelt- mit Dreh-Kipp-Beschlag. einigen Wohnungen sind Ba-
dach, meistens mit 37 bis 45 Die Fensterbleche sind aus dewannen durch Duschen er-
Neigung, mit Mineralfaserdm- Zinkblech mit Aufkantungen. setzt. Die behindertengerech-
mung und teilweise mit Hinter- ten Wohnungen in Haus Nr. 34
lftung errichtet. Die Dach- Die Innentren der Wohnun- sind ebenfalls mit entsprechen-
dichtung besteht aus einer gen sind Holztren in Stahl- den Duschen ausgestattet.
Zinkblecheindeckung auf einer zargen. Die verchromten Armaturen
Holzschalung. Die Hausgrup- Die Wohnungseingangstren vorwiegend von Hansa, sind
pen 8a-e, 14-26 und 34-42 sind berwiegend feuerhem- teilweise als Einhebelmischer
haben begehbare Dachbden. mende, feuerverzinkte Stahl- ausgefhrt. In den Bdern ist
Die Stadtvilla Nr. 44 besitzt ei- tren. Die Haustren sind als jeweils ein Waschmaschinen-
nen Aussichtsturm. Stahl-Glastren ausgefhrt. anschluss und in den Kchen

36
der Splmaschinenanschluss Linie als Strahlungswrme ab- Fahrrder und Kinderwagen,
vorhanden. gegeben wird. Alle Heizkrper in Haus 24 ist ein groer Sam-
sind mit Thermostatventilen melfahrradkeller. In den Hu-
Wohnrume ausgestattet. sern mit behindertengerechten
Die Wohnrume sind bauseitig Wohnungen sind besondere
durchgngig mit PVC-Fliesen Sanitrinstallation Abstellpltze fr Rollsthle vor-
als Bodenbelag ausgestattet. Die Trinkwasserleitungen sind handen.
Einzelne Wohnungen sind in- in Kupferrohr ausgefhrt. Die In einigen Husern benden
zwischen mieterseitig mit Par- Schmutzwasserfallleitungen sich Trockenrume im KG.
kettbden, Laminat- oder Tep- bestehen meist aus schall- und Die Huser sind nur zum Teil
pichbelgen ausgestattet. brandschutztechnisch gnsti- voll unterkellert. Unter den
gen, asbestfreien Eternitroh- restlichen Gebudebereichen
Die Wnde sind berwiegend ren. benden sich Kriechkeller, die
mit Rauhfasertapeten und Dis- Die einzelnen Huser bzw. die Zugnglichkeit von groen
persionsfarbanstrichen verse- Hausgruppen besitzen Wrme- Teilen der Hausinstallation ge-
hen, die Decken sind gespritzt tauscher mit Pufferspeichern whrleisten.
und ebenfalls mit Dispersions- fr die zentrale Warmwasser- Die Hausanschlsse benden
farbanstrichen versehen, teil- bereitung mit Zirkulation. sich in separaten Rumen.
weise sind mietereigene, un- Die Wohnungen sind mit Was-
terschiedliche Gestaltungen zu serzhlern fr Warmwasser Tiefgarage
nden. und die Heizkrper mit Ver- Unter den Gebuden der Wohn-
brauchmessern ausgestattet. anlage und der Grnanlage
Abstellbereiche der Wohnanlage benden sich
In allen Wohnungen sind Ab- Elektroinstallation zwei Tiefgaragen. Die meisten
stellbereiche oder Nischen vor- In jedem Haus bendet sich Huser besitzen einen direkten
handen. der Hausanschlussraum Elek- Zugang zur Tiefgarage.
tro mit den Elektrozhlern im Die Einfahrten der Tiefgaragen
Heizung Keller. Alle Installationen sind haben ein Rollgitter als Zu-
Die Gebude sind an ein zen- unter Putz ausgefhrt. gangssperre.
trales Gas-Heizwerk mit 3 Die Wohnungen sind mit einer Die Tiefgaragen sind mit einer
Heizblcken ber bergabesta- Klingel-Gegensprechanlage CO-Warnanlage und einer me-
tionen im Keller der einzelnen ausgestattet. chanischen Entlftung ausge-
Hausgruppen angeschlossen. Der Fernsehempfang wird von stattet.
Die Beheizung der Wohnungen einer zentralen, digitalen Sa- Die Tiefgaragen sind aus Beton
erfolgt ber Einzel-Heizkr- tellitenanlage ermglicht. gebaut und mit einer Dachbe-
per mit einer Energiekosten grnung versehen.
sparenden Einrohranlage. Das Keller
System ist fr jede Wohnung Jeder Wohnung ist ein Keller-
getrennt absperrbar. raum zugeordnet. Die Keller-
Die Heizkrper sind vorwie- rume sind mit Metallgitter-
gend Zehnder Rhrenheizkr- systemwnden abgetrennt.
per und Fellingbro Flachheiz- In den meisten Husern be-
krper, deren Wrme in erster nden sich Abstellrume fr

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