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Geschftsjahr2013

Mein

Stadt
Stck
[ Integrationsstadt ]

[ Mieterstadt ]

[ Nachhaltigkeitsstadt ]

[ Bildungsstadt ]

[ Wirtschaftsfrderungsstadt ]

Bilanz

Kennzahlen
Stand am 31.12.2013

Bilanzsumme
Anlagevermgen
Eigenkapital
Eigenkapitalquote
Umsatzerlse
Jahresberschuss
Cashflow
Cashflow vor Instandhaltung
Modernisierung/ Instandhaltung
im Aufwand

153.072.789,19 9
127.098.620,80 9
39.880.662,07 9
26,05%
36.881.752,84 9
1.728.557,79 9
6.048.000,00 9
14.657.000,00 9
8.609.000,00 9

Bauttigkeit
Gesamtbauleistung
Umlaufvermgen
Anlagevermgen
Baubetreuung

18.349 T9
6.678 T9
11.671 T9
820 T9

Fertig gestellte Wohnungen


und Gewerbeeinheiten
Eigentumswohnungen
Mietwohnungen
Gewerbeeinheiten

49
21
2

Wohnungsbestand
Registrierte Wohnungsbewerber
Mieterwechsel
Eigener Wohnungsbestand
Gewerbeeinheiten
Mietverwaltung fr Dritte

1.829
282
3.613
84
234

Beteiligungen
SH Gebudeservice GmbH
WTZ GmbH
Regiowert GmbH
Ccilienpark am Neckar GbR
Heilbronn Marketing GmbH

100 %
100 %
50 %
33,30 %
5%

Das Unternehmen

Baumanahmen 2013

Die Stadtsiedlung
modernisiert fr ihre Mieter
baut komfortable Mietwohnungen
baut attraktive Eigentumswohnungen
untersttzt die stdtische Wirtschaftsfrderung
projektiert fr Investoren

Inhalt

5
7
9
13
14

Mein
Stck
Stadt

Veranstaltungen, Aktivitten, Ereignisse

16

Nachhaltigkeitsbericht

23

Die Stadtsiedlung trgt Verantwortung fr


soziale Nachhaltigkeit
kologische Nachhaltigkeit 
konomische Nachhaltigkeit

Lagebericht

24
26
36
40
45

Grundlagen des Unternehmens


46
Wirtschaftsbericht46
Nachtragsbericht53
Prognose-, Chancen- und Risikobericht im Bezug auf
53
Verwendung von Finanzinstrumenten


Jahresabschluss

55

Bilanz zum 31. Dezember 2013


56
Die Gewinn- und Verlustrechnung
fr die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2013
58
Anhang59
Dank der Geschftsfhrung
65
Bericht des Aufsichtsrates
66
Besttigungsvermerk68

Das Unternehmen

Sitz der Gesellschaft

Gesellschafter

Ttigkeitsfelder

Urbanstrae 10, 74072 Heilbronn


Telefon 0 71 31/62 57-0
Telefax 0 71 31/62 57-11
E-Mail:
info@stadtsiedlung.de
http://www.stadtsiedlung.de

Stadt Heilbronn
Rathaus, Marktplatz 7
74072 Heilbronn

- Sozialraumbezogene Aufgaben
- Quartiers- und Stadtentwicklung
- Projektentwicklung von
Bildungseinrichtungen
- Untersttzung der stdtischen
Wirtschaftsfrderung

Geschftsfhrung

Prokurist

Robert an der Brgge,


Dipl.-Volkswirt,
Immobilienkonom (ebs), Weinsberg

Joachim Beuchert,
Dipl.-Verwaltungswirt
(FH), Heilbronn

Aufsichtsrat

Helmut Himmelsbach,
Oberbrgermeister,
Heilbronn,
Vorsitzender des
Aufsichtsrats

Stadtrat
Thomas Aurich, Stadtverbandsvorsitzender des
Deutschen Hotel- und Gaststttenvertriebes (DEHOGA),
Heilbronn (seit Juni 2013)

Stadtrtin Sigrid
Seeger-Losch, Hausfrau,
gelernte Industriekauffrau,
Heilbronn-Bckingen

Stadtrtin
Helga Drauz-Oertel,
Dipl.-Ing. fr Weinbau und
Oenologie (FH), Heilbronn,
stellv. Vorsitzende
des Aufsichtsrats

Wilfried Hajek,
Brgermeister,
Heilbronn

Stadtrtin Tanja Sagasser,


Mediendesignerin, Landes
geschftsfhrerin der Sozialdemokratischen Gemeinschaft
fr Kommunalpolitik
Baden-Wrttemberg e. V.,
Heilbronn-Frankenbach

Stadtrat
Eugen Gall,
selbststndiger
Weinbaumeister,
HN-Sontheim
(bis Mai 2013)

Stadtrat
Alban Hornung,
Bezirksschornstein
fegermeister,
HN-Kirchhausen

Stadtrat
Herbert Tabler,
Rentner,
HN-Bckingen

In vier turnusmigen Aufsichtsratssitzungen wurde der Aufsichtsrat umfangreich ber


die Unternehmensaktivitten und Entwicklungen der Stadtsiedlung und deren Tochtergesellschaften unterrichtet. Darber hinaus konnten sich die Mitglieder des Gremiums im
Rahmen von Exkursionen und Objektbesichtigungen ein umfassendes Bild von aktuellen
und geplanten Baumanahmen machen.

Baumanahmen 2013

Mein
Stck
Stadt
[ Mieterstadt ]

Die Stadtsiedlung unterstreicht mit einem Rekordinvestitionsprogramm ihre hohe Verantwortung fr


Heilbronn.
Rund 40 Mio. Euro hat die Stadtsiedlung 2013 in Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmanahmen
sowie in die Projektentwicklung investiert.
Das sind etwa fnf Mio. Euro mehr als
im Vorjahr und zehn Mio. Euro mehr
als 2011. Mit diesem rekordverdchtigen
Investitionsprogramm unterstreicht das
kommunale Wohnungsunternehmen seine
hohe Verantwortung fr den Standort und
die Menschen, die hier leben. In besonderer Weise sichert die Stadtsiedlung damit
die Entwicklung und Wohnraumversorgung in Heilbronn.

Sd-/Werderstrae

Die Stadtsiedlung modernisiert


fr ihre Mieter
Heilbronn, Nordstrae/Kleiststrae/Lessingstrae
Im Quartier Nordstrae/Kleiststrae/Lessingstrae (auch Kleist
areal oder Dichterviertel genannt) wurde mit der auf mehrere Jahre
angelegten Komplettsanierung begonnen. Die insgesamt 82 Wohnungen stammen aus der unmittelbaren Nachkriegszeit. In weiten Teilen
stellt es sich heute noch in seinem Originalzustand dar, wenn auch die
meisten Huser mittlerweile mit Zentralheizungen ausgestattet sind.
Schritt fr Schritt soll das Quartier zur Verbesserung der Wohnqualitt
saniert, modernisiert und neu bebaut werden.
Seit Oktober 2013 werden elf Bestandswohnungen im Gebude Nordstrae 35/37 modernisiert. Neben energetischen Manahmen sollen
die Wohnungen barrierefrei ausgebaut, die Grundrisse verndert sowie neue Bder und Haustechnik eingebaut werden. Darber hinaus

Heilbronn, Sd-/Werderstrae

werden Balkone und Terrassen angebaut sowie Schallschutz- und

Schwerpunkte der Modernisierungs- und Instandhaltungsma-

Brandschutzmanahmen durchgefhrt. In einem der Gebude sollen

nahmen waren 2013 die Fortfhrung der Komplettsanierung der

im neuen Dachgeschoss drei zustzliche Wohnungen entstehen.

Wohnanlage Sd-/Werderstrae (ber die Manahmen wur-

Mit den Baumanahmen im benachbarten Gebude Kleiststrae 16/18

de im Geschftsbericht 2012 ausfhrlich berichtet). Weitere 25

mit zwlf Wohnungen wurde im Frhjahr 2014 begonnen. Hier ist der

Wohnungen wurden altersgerecht umgebaut und modernisiert

Modernisierungsaufwand deutlich geringer. Auch in diesem Gebu-

sowie sechs neu aufgestockte Wohnungen fertiggestellt, die

de ist ein neues Dachgeschoss mit vier zustzlichen Wohneinheiten

Heizungsanlage erneuert sowie mit der Neugestaltung der Auen-

geplant.

anlagen begonnen.
Eine wesentliche Verbesserung der Wohnqualitt konnte auch durch
die Neugestaltung der langen Flure, den neuen Eingangsbereich, die
Verglasung der Loggien und die Anbringung eines Sonnenschutzes
erzielt werden. Ein neuer Anstrich der Fassaden und teilweise nach
auen offene Treppenhuser runden die moderne Optik des gesamten Wohnkomplexes ab.

Umfangreiche
Modernisierungsmanahmen

Sachsenckerstrae/Breslauer Strae
Neue Auenanlagen

Villmatstrae
Bodenbelagsarbeiten

Heilbronn, Sachsenckerstrae/Breslauer Strae

Heilbronn, Villmatstrae

Die umfangreiche Modernisierung von 132 Wohnungen sowie die

Das Gebude Villmatstrae 33 wurde umfangreich saniert.

Neugestaltung der Auenanlagen im Quartier Sachsenckerstrae/

Schwerpunkt der Manahmen waren Fassaden-, Flachdach- und

Breslauer Strae wurden im Berichtsjahr nahezu abgeschlossen.

Treppenhaussanierungen, der Einbau neuer Fenster und Balkongelnder. In den Wohnungen wurden Gipser-, Maler- und Bodenbe-

Das Konzept des Landschafts- und Gartenarchitekten Michael Be-

lagsarbeiten, Sanitr- und Elektroinstallationen durchgefhrt. Hinzu

cker sieht ffentliche und private Flchen im Auenbereich vor.

kam der Rckbau von Gewerbeflchen in Wohnungen.

Den Erdgeschosswohnungen sind teilweise Gartenanteile direkt


zugeordnet, weitere neun Gartenflchen knnen von Bewohnern

Darber hinaus wurden in zahlreichen Wohnanlagen Balkon-, Leer-

angemietet werden. Darber hinaus dienen ffentliche Flchen mit

stands- und Fassadensanierungen sowie laufende Instandhaltungs-

Sitzgelegenheiten zur Begegnung und Kommunikation. Die Wege

manahmen durchgefhrt.

sind nahezu barrierefrei.

Bauma na h men

Die Stadtsiedlung baut


komfortable Mietwohnungen
und eine Kita
Heilbronn, Rauchstrae: Wohnhfe
Rund um die Rauchstrae benannt nach dem Unternehmensgrnder der Stadtsiedlung Adolph von Rauch - hat sich in den letzten
Jahren einiges getan. Nach Bezug des Atriumhauses mit Mehrgenerationenbetrieb und GenussWerkstatt 2010 wurde die Quartiersentwicklung mit dem Bau der Wohnhfe in der Rauchstrae und den
benachbarten Wartbergvillen weiter vorangetrieben.
Im Gegensatz zu den 2-Zimmer-Wohnungen im Atriumhaus, die
an Ein-und Zweipersonenhaushalte vermietet wurden, bietet die
Stadtsiedlung in den Wohnhfen in der Rauchstrae 5-7 insgesamt
15 komfortable 2- bis 5-Zimmer-Mietwohnungen mit Wohnflchen
zwischen 58 qm und 144 qm. Darunter sind vier Wohnungen mit
Dachterrassen bis zu 48 qm, teilweise mit herrlichem Wartbergblick. Es gibt private Auenbereiche/Grten fr die Bewohner und
gemeinsam nutzbare, begrnte Innenhfe, die als kommunikativer
Treffpunkt dienen sollen und dem Gebude seinen Namen geben.
Die Wohnungen sind mit Parkettbden, bodentiefen Glaselementen, elektrischen Rolllden bzw. Jalousien, stufenfreien Zugngen,
bodengleichen Duschen ausgestattet und im Gebude Rauchstrae 7 mit einem Aufzug erreichbar. Nahezu alle Wohnungen sind
Maisonette-Wohnungen ein gefragter Wohnungstyp, der im Vermietungsbereich selten angeboten wird. Im Sommer 2013 wurden
die Neubauwohnungen fertiggestellt und vermietet.
Unmittelbar angrenzend an die komfortablen Wohnungen in der
Rauchstrae 5+7 folgen der zweite und dritte Bauabschnitt der
Wohnhfe in der Rauchstrae 9+11+13 mit insgesamt 32 Mietwohnungen.
Sowohl von der Architektur als auch von der Ausstattung her gleichen die neuen Wohnhfe dem benachbarten ersten Bauabschnitt,
allerdings werden mehr kleinere Wohnungen angeboten. Das macht
die Wohnungen auch fr Alleinstehende und Paare interessant. Den
neuen Wohnhfen mssen in die Jahre gekommene Bestandsgebude weichen, die nicht mehr wirtschaftlich saniert werden knnen.
Mit den Abbruchmanahmen wurde Anfang des Jahres begonnen,
der Baubeginn soll im Herbst 2014 erfolgen.

Wohnhfe in der Rauchstrae

Spatenstich Schwibbogengasse

Heilbronn, Schwibbogengasse:
Kita und Mietwohnungen

Heilbronn, Badener Strae

Das brachliegende stdtische Grundstck in der Schwibbogengasse

Insgesamt 36 Mietwohnungen mit insgesamt 2.700 qm Wohnflche

16 wurde lange als Parkplatz genutzt. Als die im Nachbargebude

sollen ab Sommer 2014 im Badener Hof entstehen. Die Stadtsiedlung

untergebrachte Kindergartengruppe St. Nikolaus in eine sanierte

hat dort ein stdtisches Grundstck erworben und bietet in dem

Kindertagessttte in der Fischergasse umzog, beschloss der Ge-

geplanten Gebude ein breites Wohnangebot. Die 1-Zimmer- bis

meinderat, einen neuen Bebauungsplan fr dieses Quartier aufzu-

5-Zimmer-Wohnungen sind insbesondere fr Singles, Alleinerzie-

stellen und die Baulcke zu schlieen. Die Stadtsiedlung hat die

hende und junge Familien geeignet. Der Schwerpunkt des Wohnan-

innerstdtischen Grundstcke erworben und im Berichtsjahr ge-

gebots liegt auf 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Dieser Wohnungstyp

meinsam mit der Fleiner Architektin Cornelia Schle einen Neubau

wird insgesamt 14 bzw. 12 Mal angeboten. Ein Teil der Wohnungen

entwickelt.

ist fr das neue Landeswohnraumfrderprogramm angemeldet

Dieser umfasst ein 4-geschossiges Gebude mit einer Kita fr den

worden, um erschwingliche Mietpreise anbieten zu knnen.

Trger Katholische Kirche mit rund 600 qm groer Nutzflche, vier


Mietwohnungen, darunter zwei Maisonette-Wohnungen, sowie vier
Stellpltze in einer Doppelparker-Garage. Im Erdgeschoss und
1. Obergeschoss sollen knftig drei Kita-Gruppen Platz haben, die
auch eine kleine Gartenflche und Teile des Kellers nutzen knnen.
Der Baubeginn ist im Mrz 2014 erfolgt.

Dieser Bau ist


ein Aufbruchsignal
fr die nrdliche
Altstadt.
(Zitat Oberbrgermeister Helmut Himmelsbach
beim Spatenstich)

Bauma na h men

Die Stadtsiedlung baut


attraktive Eigentumswohnungen
Heilbronn, Feyerabendstrae: Wartbergvillen
In der Nordstadt baut die Stadtsiedlung neben attraktiven Mietwohnungen in den Wohnhfen hochwertige Eigentumswohnungen in
den benachbarten Wartbergvillen. Insgesamt 54 Wohnungen mit
Wohnflchen von 70 qm bis 132 qm stehen in vier Wartbergvillen
zur Verfgung, die in zeitgemer Architektur, hervorragender
Bauqualitt, hochwertiger Ausstattung und einem berzeugenden
kologischen Konzept errichtet werden.
Die ersten beiden Gebude in der Feyerabendstrae 14 und Link
strae 5 wurden im Sommer 2013 fertiggestellt und an die Eigentmer bergeben. Zwei weitere Wartbergvillen baut die Stadtsiedlung
fr einen Investor in der Linkstrae 9 und Stielerstrae 11. Die
insgesamt 27 Wohnungen werden nach Fertigstellung im Herbst
2014 zur Miete angeboten.

Wartbergvillen in der Feyerabend- und Linkstrae

Das sind ja
schne Aussichten

Ziegeleipark Heilbronn

Heilbronn, Ziegeleipark,
Wohnungen fr ein langes Leben
Im Mai 1995 wurde der Ziegeleipark in Heilbronn-Bckingen eingeweiht eine attraktive Parkanlage mit Erholungs- und Erlebnisrumen fr Jung und Alt. Mittelpunkt des Ziegeleiparks bildet ein
See mit einer abwechslungsreichen Ufergestaltung. Die Verwandlung eines ehemaligen Ziegeleigelndes zu einem ortstypischen,
originellen und naturnahen Brgerpark galt bei der Fertigstellung
bundesweit als richtungsweisendes Projekt. Auf dem Gelnde darf
heute gespielt und spaziert werden, hier sind wahre Entdeckungsreisen in die heimische Flora und Fauna mglich.
Nach den zwischen 1998 und 2005 erstellten Gebuden mit insgesamt 36 komfortablen Eigentumswohnungen und dem Bau eines
Pflegeheims fr Demenzkranke durch die Evangelische Heimstiftung 2012 hat die Stadtsiedlung die Bebauung am Ziegeleipark
2013 mit dem Bau von zwei architektonisch ansprechenden Gebuden fortgefhrt und abgeschlossen. Die insgesamt 22 hochwertig
ausgestatteten 2- und 3-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflchen
zwischen 55 qm und 96 qm haben grozgige Terrassen oder
Balkone und entsprechen den modernsten Erfordernissen nach
Energieeinsparungen.
In einem der Huser mit zehn barrierearmen Wohnungen bietet die
Stadtsiedlung in Zusammenarbeit mit der Evangelischen Heimstiftung ein Betreuungskonzept an und kommt so dem Wunsch der
Wohnanlage am Ziegeleipark

meisten lteren Menschen, bis ins hohe Alter in den vertrauten vier
Wnden selbststndig wohnen zu knnen, nach. Seit vielen Jahren
investiert die Stadtsiedlung hohe Betrge sowohl in altersgerechte
Neubauten als auch in den altersgerechten Umbau des eigenen
Wohnungsbestands und bietet Wohnungen fr ein langes Leben
auch am Ziegeleipark.

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Robert an der Brgge betonte in seiner Ansprache


zum Richtfest die Qualitten von Biberach

Heilbronn-Biberach, Kehrhtte
Im Baugebiet Kehrhtte in Heilbronn-Biberach erstellt die Stadtsiedlung ein viergeschossiges Gebude mit insgesamt zehn Wohneinheiten und Wohnflchen zwischen 52 und 127 qm sowie einer
rund 160 qm groen Maisonette-Wohnung mit separatem Hauseingang. Mit einer ansprechenden und zeitgemen Architektur, groen Balkonen, Terrassen und Dachterrassen, barrierefreiem Ausbau
und einer hochwertigen Ausstattung finden sowohl Singles, Paare
und Familien ein ideales Wohnangebot in einem ruhig gelegenen
Stadtteil von Heilbronn. Die Fertigstellung ist Ende 2014 geplant.
Beim Richtfest im Mrz 2014 konnten sich knftige Bewohner und
Nachbarn bereits kennen lernen.
Robert an der Brgge betonte in seiner Ansprache zum Richtfest
die Qualitten von Biberach und von dem Gebude. Er machte einen
Schwenk zurck in die Richtfesttradition und bedankte sich bei
Kufern, Projektbeteiligten und den Leuten vom Bau.

11

12

Bauma na h men

Die Stadtsiedlung untersttzt


die stdtische Wirtschaftsfrderung
Heilbronn, Zukunftspark Wohlgelegen
Zwischen dem ersten Spatenstich im September 2009 und heute
haben die Stadtsiedlung Heilbronn GmbH und die WTZ Heilbronn
GmbH, eine Tochtergesellschaft der Stadtsiedlung, im Zukunftspark
Wohlgelegen in mehreren Bauabschnitten mehr als 10.000 qm Bro-,
Labor- und Lagerflchen geschaffen und an die Nutzer bergeben.
16 Unternehmen mit zusammen rund 400 Beschftigten haben
sich bisher im Zukunftspark angesiedelt, darunter namhafte Unternehmen aus den Bereichen Medizintechnik und Biotech/Pharma wie
Novalung, Seleon, Schwarzer und PANATecs.
Herzstck des Zukunftsparks ist das im Bau befindliche Wohlgelegen Tagungszentrum WTZ III. Zusammen mit den bereits bezogenen WTZ-I- und -II-Gebuden bildet das 16-geschossige Tagungszentrum das von der EU aus EFRE-Mitteln und dem Land

Zukunft in Wohlgelegen

Baden-Wrttemberg gefrderte Wissenschafts- und Technologiezentrum (WTZ).


Als Bro-, Tagungs- und Servicezentrum bietet das WTZ III neben
Bros und Tagungsrumen auch hochwertige gastronomische Angebote, ein gesundheitsorientiertes Fitnesscenter ist geplant. Eine
Eventflche im 13. OG, ber den Dchern der Stadt, kann ein neues

Zentrales Parkhaus

Highlight werden. Das WTZ III schafft fr alle Unternehmen und

Durch die Ansiedlung von mittlerweile 16 Unternehmen und den

Beschftigte des Zukunftsparks einen echten Mehrwert und erhht

knftigen Bedarf durch das WTZ III nehmen die Parkierungs

die Attraktivitt des einzigartigen Technologieparks.

bedrfnisse im Zukunftspark Wohlgelegen kontinuierlich zu. Zur

Eng verzahnt ist der Zukunftspark mit dem Heilbronner Grnderzen-

Entspannung der Parkierungsbedrfnisse erstellt die Stadtsiedlung

trum Innovationsfabrik (IFH), dem Venture Forum Neckar e.V., einem

ein zentrales Parkhaus mit rund 400 Stellpltzen in unmittelbarer

der fhrenden Business-Angels-Netzwerke in Sddeutschland, so-

Nachbarschaft des WTZ III. Die Fertigstellung ist im Sommer 2014

wie der Wirtschaftsfrderung der Stadt Heilbronn.

geplant.
Kommunales Rechenzentrum
Aufgrund der Entwicklung des Hochschulstandorts wird das Kommunale Rechenzentrum KRZ in den Zukunftspark Wohlgelegen
verlagert. Die Stadtsiedlung wird das neue Rechenzentrum schlsselfertig auf einem etwa 3.000 qm groen Grundstck errichten.
Die Raumplanung wurde mit dem Rechenzentrum abgestimmt.
Auf vier Etagen stehen dem KRZ rund 3.500 qm Nutzflche und im
Untergeschoss 41 Stellpltze zur Verfgung. Der Vertrag zwischen
der Stadtsiedlung und der Trgergesellschaft des Rechenzentrums
wurde zum Jahresende 2013 beurkundet. Der Baubeginn war im
Mrz 2014.

KRZ Ansicht Sd

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Die Stadtsiedlung projektiert


fr Investoren
Heilbronn-Bckingen, Sonnenbrunnen
Mit einem neuen Bebauungsplan schaffte der Gemeinderat die
notwendigen Voraussetzungen fr die lang ersehnte Bebauung
der Neue Mitte Bckingen. Mit bergabe der Baugenehmigung
durch Brgermeister Wilfried Hajek am 9. Dezember 2013 stand
dem Baubeginn im Mrz 2014 nichts mehr im Wege.
Im November 2011 konnte die Stadt Heilbronn das Baugelnde
zwischen der Grogartacher Strae, der Stadtbahnlinie und den
Vereinsanlagen des TC Sonnenbrunnen von der Deutschen Bahn
sowie kleinere Arrondierungsflchen von angrenzenden Eigentmern erwerben und im Rahmen eines Grundstckstausches an die
Stadtsiedlung bertragen. Die Stadtsiedlung Heilbronn bernahm
die Projektentwicklung von der Durchfhrung des Architektenwettbewerbs ber die Bearbeitung und Einreichung des Bauantrags bis
hin zum Verkauf des Grundstcks mit genehmigter Planung an die
Firma Lidl.
Auf dem Gelnde entsteht ein Wohn- und Geschftshaus mit einem ca. 1.600 m groen Lidl-Lebensmittelmarkt, rund 3.000 m
Gewerbeflchen, 20 Wohneinheiten mit Wohnungsgren zwischen
53 m und 133 m sowie ber 200 Parkpltzen in der Tiefgarage,
im EG-Bereich sowie auf einem Parkdeck. Neben dem Lebensmittelmarkt werden 20 Mietparteien, eine Bank, das Brgeramt sowie
eine Bckereifiliale Rumlichkeiten beziehen und die Neue Mitte
Bckingen beleben. Auf dem Dach des Marktes soll ein Spielplatz
angelegt werden.

14

Bauma na h men

Der Gewinner ist


Auer+Weber+
Assoziierte GmbH
Stuttgart

Ideenwettbewerb Wissensstadt
Der Ausbau der Wissens- und Hochschulstadt Heilbronn durch
die Dieter Schwarz Stiftung nimmt konkrete Formen an. In einer
Jurysitzung wurden im Dezember 2013 die Ergebnisse eines Ideenwettbewerbs fr den weiteren Ausbau des Hochschulstandorts
Heilbronn prsentiert und bewertet.
Ziel des Wettbewerbs war ein stdtebauliches Konzept fr die
Entwicklung eines groen Hochschulcampus in der Heilbronner
Innenstadt, der aus dem erweiterten Bildungscampus, den Master-Studiengngen der Dualen Hochschule Baden-Wrttemberg
(DHBW) und den Wirtschaftswissenschaften der Hochschule Heilbronn (HHN) besteht.
Im Auftrag der Dieter Schwarz Stiftung hat die Stadtsiedlung
Heilbronn GmbH die Mehrfachbeauftragung mit sechs namhaften

Die knftige Wissensstadt

Architekturbros durchgefhrt. Die Ideen der Architekten sollten eine abschnittsweise Realisierung der Hochschulbauten ermglichen und gleichzeitig zu einem stdtebaulich signifikanten
Gesamtkonzept fhren, aus dem sich fr die Duale Hochschule
Baden-Wrttemberg und die Hochschule Heilbronn neue Entwick-

Den stdtebaulichen Wettbewerb gewann das Stuttgarter Bro

lungsmglichkeiten ergeben.

Auer+Weber+Assoziierte GmbH, das auch schon in Hannover und


Bielefeld Hochschulstandorte geplant hat. Geschftsfhrer Achim

Eingeladen waren:

Sding erklrte, dass es im ersten Planungsschritt nicht um die


Architektur gegangen sei, sondern um die richtige Verteilung der

- AS&P Albert Speer & Partner GmbH, Frankfurt

Baumassen und die funktionale Zuordnung sowie um Verkehrs-

- Auer+Weber+Assoziierte GmbH, Stuttgart

wege.

- gmp Architekten von gerkan, marg und Partner, Hamburg

Das prmierte Konzept wird jetzt gemeinsam von der Stadtsiedlung,

- KCAP, Zrich

der Stadt, der Dieter Schwarz Stiftung und den Hochschulen, die

- Machleidt GmbH, Berlin

den neuen Standort nutzen und mit Leben fllen sollen, weiter-

- pesch partner architekten stadtplaner, Stuttgart

entwickelt.

Veranstaltungen,
Aktivitten, Ereignisse

Mein
Stck
Stadt

[ Integrationsstadt ]

Die Vergabe der Wohnungen erfolgt nach


Dringlichkeit. Gleichzeitig achten wir
jedoch darauf, dass die soziale
Balance in den
Husern gewahrt bleibt.
Heinz Sterner
(kaufmnnischer Angestellter)

16

Veranstaltungen, A k tivitten, Ereig ni sse


04.02.2013

27.03.2013

MGH-Patenkinder im Radio Ton Studio

Delegation aus dem Rems-Murr-Kreis in Heilbronn

Um das stark nachgefragte Nachhilfeangebot im MGH, das einen

Gemeinsam mit Vertretern des Landkreises und der Stadt Backnang,

wichtigen Beitrag zur Integration, Bildung und Berufsvorbereitung

darunter der Landrat des Rems-Murr-Kreises, Johannes Fuchs, und

leistet, langfristig finanzieren zu knnen, wurde das Projekt Schen-

der Backnanger Oberbrgermeister Dr. Frank Nopper, besuchten

ken Sie Zukunft: Spenden Sie Bildung! ins Leben gerufen. Durch die

die Mitglieder des Lenkungsausschusses Nachnutzung Klinikareal

bernahme einer Patenschaft knnen Privatleute und Unternehmen

Backnang Heilbronn. Neben der Besichtigung des Atriumhauses

gezielt helfen, Kinder im Schulalltag zu untersttzen und bessere

mit Mehrgenerationenbetrieb und GenussWerkstatt sowie des Zu-

Zukunftschancen zu ermglichen. Eine Medienpartnerschaft mit

kunftsparks Wohlgelegen stand ein Besuch im Demenzzentrum

Radio Ton soll bei der Patensuche helfen.

Haus am See der Evangelischen Heimstiftung am Ziegeleipark in

Zum Start trafen sich Projektbeteiligte, Untersttzer und sieben

Bckingen auf dem Programm.

Patenkinder im Studio von Radio Ton und gaben Statements zu


ihrem Engagement, zum Ablauf und Erfolg des Projekts ab.
18.02.2013

12.04.2013

BrgerEnergiegenossenschaft Heilbronn eG wird gegrndet

Kita Nordstadthaus eingeweiht

Klimaschutz ist eines der zentralen Anliegen der Stadt Heilbronn.

Anfang Juni 2012 wurde mit den umfangreichen Manahmen zum

Deshalb hat die Stadt zusammen mit der ZEAG Energie AG und in

Umbau von sechs Mietwohnungen in der Schaeuffelenstrae 37

Kooperation mit dem Verband der BrgerEnergiegenossenschaften

in eine Kita mit Spiel-, Turn-, Rollenspiel-, Konstruktions- und

in Baden-Wrttemberg e. V. die Grndung der BrgerEnergie-

Schlafzimmer, Kche, Kinderbad, Atelier, Lese-, Garderoben- und

genossenschaft Heilbronn zur Frderung erneuerbarer Energien

Aufenthaltsraum, Speisezimmer und Bro begonnen. Mitte August

initiiert. 83 Brgerinnen und Brger schlossen sich bei der Grn-

2012 konnte die Kita in Betrieb genommen werden. Die Kinder

dungsversammlung an. Ziel der Genossenschaft ist die Initiierung

im Alter von sechs Monaten bis Schuleintritt fhlen sich in dem

von und die Beteiligung an Projekten zur Erzeugung erneuerbarer

Gebude richtig wohl. Davon konnten sich die Gste, darunter der

Energien auf lokaler und regionaler Ebene. Beteiligen knnen sich

baden-wrttembergische Justizminister Rainer Stickelberger, bei

Heilbronner Brgerinnen und Brger, Unternehmen, Institutionen

der offiziellen Einweihungsfeier im April berzeugen. Als ffent-

und Organisationen.

licher Arbeitgeber haben wir eine Vorbildfunktion, was das Thema


Kinderbetreuung angeht, betonte Stickelberger bei seinem Besuch
in Heilbronn.

17

17.04.2013

10.06.2013

Sentinel Raumluftzertifikat fr die Hochschule

Schulkunstausstellung Wohnen + Raum erfahren

Studierende und Mitarbeiter der Hochschule Heilbronn arbeiten in

Das landesweite SCHULKUNST-

geprft gesunder Raumluft. Dies bescheinigte das Sentinel Haus

Programm wurde 1985 ins Leben

Institut der Stadtsiedlung Heilbronn mit einem Raumluftzertifikat.

gerufen. Derzeit beteiligen sich da-

In Zusammenarbeit mit dem Freiburger Sentinel Haus Institut wurde

ran rund 700 Schulen aller Schul-

beim Bau des Campus Heilbronn Am Europaplatz besonders

arten mit lokalen, regionalen und

auf die Qualitt der Raumluft geachtet und beispielsweise Bau-

landesweiten Ausstellungen und

materialien auf ihre Emissionen hin begutachtet und Hinweise der

Projekten. Ziel des Programms ist, die Kreativitt von Lehrkrften

Experten fr Wohngesundheit in den Bauablauf eingearbeitet. Die

und Schlern im Bereich Bildende Kunst zu untersttzen und der

Mhe hat sich gelohnt.

ffentlichkeit die knstlerische Arbeit zu prsentieren. Zu dem

Durch die fr das Raumluftzertifikat durchgefhrte, unabhngige

Jahresthema Wohnen + Raum erfahren prsentierten zahlreiche

berprfung knnen alle Nutzer des Hauses sicher sein, dass von

Schulen aus Heilbronn und der Region ihre Kunstwerke, darunter

der Raumluft im Gebude keine gesundheitlichen Beeintrchti-

Baumhotels, Traumhuser und originelle Architekturmodelle, in

gungen ausgehen, sagte Peter Bachmann, Geschftsfhrer des

der Innovationsfabrik. Als Hausherr erffnete Joachim Beuchert,

Sentinel Haus Instituts, bei der Zertifikatsbergabe.

Leiter des Bestandsmanagements, die dreitgige Ausstellung.

05.06.2013

19.06.2013

Trauer um Dr. Manfred Weinmann

Wechsel im Aufsichtsrat

Der gebrtige Heilbronner prgte von 1983 bis 1999 als Ober-

Durch seinen Wechsel von der CDU- zur FWV-Fraktion im Frhjahr

brgermeister die Geschicke der Stadt Heilbronn. Von 1994 bis

2013 ist Stadtrat Eugen Gall als Aufsichtsratsmitglied der Stadtsied-

1999 war er Aufsichtsratsvorsitzender der Stadtsiedlung. Durch

lung ausgeschieden. Fast 14 Jahre war der selbststndige Weinbau-

sein groes Engagement und seine Fachkompetenz war er fr die

meister in dem Gremium ttig und hat die Weiterentwicklung der

Geschftsleitung und den Aufsichtsrat ein wertvoller Ratgeber.

Stadtsiedlung engagiert und kompetent begleitet.

Sein Einsatz galt vor allem der Entwicklung neuer Wohnquartiere

In der Gesellschafterversammlung vom 19. Juni 2013 wurde Thomas

in Heilbronn, darunter die Konversion der Herbert-Hoover-Siedlung

Aurich auf Vorschlag des Gemeinderats als Nachfolger von Eugen

zu einem attraktiven neuen Stadtteil und die nach kologischen Ge-

Gall in den Aufsichtsrat der Stadtsiedlung gewhlt. Der Heilbronner

sichtspunkten errichteten Wohnanlagen in der Bahnhofs-Vorstadt.

Gastronom ist Stadtverbandsvorsitzender des Deutschen Hotel-

Auch den Umbau der ehemaligen Weipert-Maschinenfabrik zur

und Gaststttenvertriebes (DEHOGA). Er vertritt die CDU-Fraktion

Innovationsfabrik sowie die Sanierung der Grnderzeit-Villa Fait

im Bau- und Umweltausschuss, im Betriebsausschuss Versorgung

zur Wein Villa hat Dr. Weinmann mit Engagement begleitet.

und ist auch Aufsichtsratsmitglied der Bundesgartenschau Heilbronn 2019 GmbH.

18

Veranstaltungen, A k tivitten, Ereig ni sse


06.07.2013

Mieterversammlung Breslauer Strae/Sachsenckerstrae

Stadtsiedlung untersttzt das Kiwanis-Sommerfest

Nach Abschluss der umfangreichen Modernisierungsmanahmen

Spa und Unterhaltung fr die ganze Familie bot das groe Som-

in den Wohnanlagen Breslauer Str. 2-12, darunter der Einbau einer

merfest, das der Kiwanis-Club Heilbronn e. V. gemeinsam mit an-

Zentralheizung mit Warmwasserversorgung sowie der Einbau neuer

deren Service-Clubs und der Heilbronner Brgerstiftung seit vielen

Rolllden, Badumbau, Balkonanbauten und Fassadensanierung, hat

Jahren in Heilbronn veranstaltet. Im Mittelpunkt des Festes stand

die Stadtsiedlung zu einer Mieterversammlung eingeladen. Land-

das Kinderfuballturnier mit Schulmannschaften aus der Region.

schaftsarchitekt Michael Becker informierte die Mieter ber die

Weitere Hhepunkte waren ein buntes Kinderprogramm, Gewinn-

Gestaltung der Auenanlagen. Neben der Ersatz- und Neupflanzung

spiele und zahlreiche Attraktionen fr Gro und Klein. Eingespielt

mit heimischen Bumen entstehen Mietergrten vor den Erdge-

wurden rund 40.000 Euro, die der meseno-Elsa-Sitter-Stiftung,

schosswohnungen, Kommunikationsbereiche mit Sitzgelegenheiten

der Heilbronner Brgerstiftung, der Stiftung Groe Hilfe fr kleine

und zentrale Mllhuschen. Die Manahmen wurden im Frhjahr

Helden und dem Frderverein Kinderfreizeit Haigern zugutekamen.

2014 abgeschlossen.

Die Stadtsiedlung hat das Fest mit einer Spende untersttzt.

06. und 07.07.2013

19.07.2013

Stadtsiedlungsmieter beim Rosenmarkt

Buntes Treiben beim Patenfest

Der 3. Rosenmarkt war mit 65 Ausstellern und rund 9.000 Besu-

Fr Kinder, Eltern, Helferinnen und Gste des Mehrgenerationen-

chern wieder ein voller Erfolg. Zwei Tage lang drehte sich alles um

hauses Heilbronn war es ein besonderer Tag. Zum ersten Mal fand

die Knigin der Blumen. Grtnereien und Zchter, Knstler und

ein Patenfest statt, bei dem sich Kinder, die Nachhilfe bekommen,

Kunsthandwerker machten den Markt rund um die Neckarbhne zu

und Bildungspaten, die diese Nachhilfe finanzieren. begegneten. Der

einem besonderen Ausflugsziel fr alle Liebhaber schner Pflanzen

Vorsitzende des Frderkreises, Heinrich Metzger, wies auf die Wich-

und Grten. Wie in den vergangenen Jahren auch, hat die Stadt-

tigkeit des Projektes - gerade in Zeiten des demografischen Wandels

siedlung alle Mieter, die an das Rosenmarktgelnde angrenzen, zu

hin. Durch das Patenprojekt haben viele Kinder bessere Chancen

der Veranstaltung eingeladen. Neben dem Markttreiben konnten die

auf einen guten Schulabschluss und spter auf die Wahl eines ihren

Mieter auch das abwechslungsreiche Begleitprogramm mit Fach-

Neigungen entsprechenden Ausbildungsplatzes, betonte Metzger.

vortrgen, Live-Musik, Fhrungen und kulinarischen Leckereien

Fr eine besonders freudige berraschung sorgte Thomas Hove-

genieen.

mann, der im Namen der Sparkassen-Stiftung Jugend, Soziale

Fotonachweis: stadtinitiative HEILBRONN e.V.

26.06.2013

Aufgaben und Naturschutz einen Scheck in Hhe von 6.000 Euro


berreichte und damit zehn Pltze im Nachhilfeprogramm sicherte.

19

25.07.2013

27.09.2013

Aufsichtsrat auf Besichtigungstour

Forschungsreferat der Hochschule im Zukunftspark

Regelmig informiert die Geschftsleitung die Mitglieder des Auf-

Professoren, Studenten und Doktoranden des Forschungsreferates

sichtsrats im Rahmen einer Besichtigungstour ber die aktuellen

der Hochschule Heilbronn haben das rund 500 qm groe Oberge-

Baumanahmen. Schwerpunkte der diesjhrigen Rundfahrt waren

schoss des Gebudes Im Zukunftspark 8 bezogen. Gemeinsam mit

die Neubauten in der Nordstadt und im Zukunftspark Wohlge-

der IBsolution GmbH, die bereits im Juli 2012 die ersten zwei Stock-

legen. Kurz vor Fertigstellung konnte sich das Gremium von den

werke angemietet hat, sind sie jetzt mittendrin im Innovationsclus-

Wohnhfen und Wartbergvillen ein Bild machen. Neben der

ter, so Professor Wendelin Schramm bei der Schlsselbergabe.

Architektur fielen die hochwertige Ausstattung, der Ausblick und

Neben einem Besprechungsraum, der auch Platz fr Seminare und

die neuen Auenanlagen positiv ins Auge. Beeindruckt waren die

Workshops bietet, wurden 25 Arbeitspltze geschaffen. Darber

AR-Mitglieder auch von der Entwicklung im Zukunftspark Wohlge-

hinaus gibt es einige temporre Arbeitspltze, die fr gelegentliche

legen, insbesondere von dem 16-geschossigen WTZ Wohlgelegen

Ttigkeiten im Forschungsreferat genutzt werden knnen.

Tagungszentrum, das die Gesamtattraktivitt des einzigartigen


Zukunftsparks weiter erhhen wird.
04.09.2013

01.10.2013

Preisverleihung Blumenschmuckwettbewerb

Hochschulbibliothek eingeweiht

Der Blumenschmuckwettbewerb hat bei der Stadtsiedlung Tradition.

Rund ein Jahr nach dem Start des Studienbetriebs am Campus am

Auch 2013 sind wieder zahlreiche Anmeldungen von Hobbygrtnern

Europaplatz wurden die Baumanahmen im Untergeschoss des

unter den Stadtsiedlungsmietern eingegangen. Das Engagement zur

ehemaligen HVG-Gebudes abgeschlossen und am 1. Oktober 2013

Verschnerung der Wohnanlage, des Quartiers und des Stadtbil-

zum Semesterbeginn die Hochschulbibliothek eingeweiht. Sie hat

des, aber auch der Beitrag zur Umwelt wurde belohnt. Gutscheine

einen Bestand von 8.000 Bchern und bietet Zugriff auf die rund

fr Pflanzen in Hhe von 100,00 Euro erhielten Renate Lehmeier,

135.000 weiteren Medien der Hochschulbibliothek. Studierenden

Irene Adamczyk, Klaus Cena und Marga Pflug. ber jeweils 75,00

und Lehrkrften bleiben nun die Extrafahrten an den Hauptstandort

Euro durften sich Elly Herklotz, Ipek Tokmak, Meta-Luise Wolf und

in Sontheim erspart. Joachim Beuchert wies bei der Einweihungsfei-

Marianne Schmodde freuen. Die Bronze-Preise" mit jeweils 50,00

er auf die Wichtigkeit und die Vorteile der Bibliothek vor Ort hin:

Euro gingen an Marianne Seitz, Marita Mller und Waltraud Rietz.

bessere Lernbedingungen, hhere Aufenthaltsqualitt am Campus

Knapp 50 Mieterinnen und Mieter erhielten Trostpreise" in Hhe

am Europaplatz, weitere Mglichkeit fr Begegnungen, Gesprche

von jeweils 10,00 Euro.

und Miteinander und mehr Service am Innenstadt-Standort.

20

Veranstaltungen, A k tivitten, Ereig ni sse

07.- 09.10.2013

19. und 20.10.2013

Stadtsiedlung bei der Expo Real

KSK-Immobrse

Im Oktober 2013 prsentierte ein gemeinsames Messeteam der

Insgesamt 25 Aussteller waren bei der Immobilienbrse vertreten.

Stadt Heilbronn und der Stadtsiedlung Heilbronn, darunter Ge-

Neben zahlreichen Bautrgern, die ein reichhaltiges Immobilien-

schftsfhrer Robert an der Brgge und Michael Schanz, gewerb-

angebot prsentierten, nahmen auch der DRK Kreisverband Heil-

liche Vermietungen sowie der stdtische Wirtschaftsbeauftragte

bronn, die ZEAG Energie AG und die Innung Sanitr/Heizung/Klima

Bernd Billek den Immobilienstandort Heilbronn auf Europas grter

Heilbronn-Hohenlohe teil. Ein Kinderprogramm sowie Fachvortrge

Fachmesse fr Immobilien und Investitionen Expo Real in Mnchen.

rund um die Immobilie rundeten das Veranstaltungsprogramm ab.

Im Mittelpunkt der Prsentation stand beispielhaft fr die groe

Die Stadtsiedlung prsentierte schwerpunktmig ihre aktuellen

Dynamik der Zukunftspark Wohlgelegen mit dem von der EU und

Neubauwohnungen in Heilbronn-Bckingen und Heilbronn-Bibe-

dem Land gefrderten Wissenschafts- und Technologiezentrum

rach, aber auch attraktive Gebrauchtimmobilien ber die Tochterge-

WTZ.

sellschaft REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH.

18.10.2013

24.10.2013

Messe handgewandt in der IFH

Mieter und Kufer beim Oktoberfest

Seit sieben Jahren gehrt die Messe handgewandt zum festen

Fr das entgegengebrachte Vertrauen beim Kauf bzw. der Anmie-

Veranstaltungsprogramm der Innovationsfabrik Heilbronn (IFH). 30

tung einer Wohnung aus dem Angebot in den Wohnhfen und

Aussteller prsentierten zahlreiche dekorative Kunstgegenstnde,

Wartbergvillen bedankte sich die Stadtsiedlung mit einem Okto-

aber auch ntzliche Gebrauchsgegenstnde. Die auergewhnliche

berfest in der GenussWerkstatt. Zahlreiche Gste waren der Einla-

Produktpalette reichte von Gegenstnden aus Textil, Geflecht und

dung gefolgt und konnten ein bisschen Mnchner Wiesn-Flair und

Papier ber Keramik, Holz und Leder bis hin zu Glas und Metall. Die

Stuttgarter Wasen-Stimmung in der Heilbronner GenussWerkstatt

Messe fr angewandte Kunst, die handwerklich hergestellte Gegen-

erleben. Im Bistrobereich und im Atrium wurde znftig gegessen,

stnde mit einem knstlerischen Anspruch verbindet, ist in dem

getrunken, geschunkelt und getanzt. Fr ausgelassene Stimmung

Ambiente der IFH, das historische Bausubstanz und moderne Ar-

sorgte der Entertainer Gerd Nester mit gekonnten Musik- und Ge-

chitektur verbindet, gut aufgehoben, betonte Michael Schanz, der

sangseinlagen bis in die frhen Abendstunden.

die Aussteller und Besucher im Namen der Stadtsiedlung begrte.

21

Ve ra n s ta l tu n g en, Akti vi t ten, Erei gni sse


19.11.2013

09.12.2013

Richtfest am WTZ III

bergabe der Baugenehmigung Sonnenbrunnen

Das 16-geschossige Wohlgelegen Tagungszentrum WTZ III, das

Mit einem neuen Bebauungsplan schaffte der Gemeinderat die

im Herbst 2014 bezugsfertig ist, bildet den knftigen Mittelpunkt

notwendigen Voraussetzungen fr die lang ersehnte Bebauung

des Zukunftsparks. Neben Bro-und Tagungsrumen sollen auch

des SonnenbrunnenGelndes, der Neuen Bckinger Mitte. Mit

ein Servicezentrum, hochwertige gastronomische Angebote, ein

bergabe der Baugenehmigung durch Brgermeister Wilfried Ha-

gesundheitsorientiertes Fitnesscenter und eine Eventflche im 13.

jek steht dem Bau des Wohn- und Geschftshauses nichts mehr

OG, ber den Dchern der Stadt, integriert werden. Rund 15 Monate

im Wege. Die Stadtsiedlung Heilbronn bernahm die Projektent-

nach Baubeginn ist das WTZ III aufgerichtet und ein wichtiger

wicklung von der Durchfhrung eines Architektenwettbewerbs

Baustein in der Entwicklung des Zukunftsparks Wohlgelegen deut-

ber die Bearbeitung und Einreichung des Bauantrags bis hin zum

lich sichtbar. Der Tradition folgend, hat die WTZ GmbH alle Projekt-

Verkauf des Grundstcks mit genehmigter Planung an die Firma

beteiligten, Gemeinderatsmitglieder, Vertreter der Stadt Heilbronn,

Lidl. Im Frhjahr 2014 soll mit dem Bau eines 1.600 m groen Lidl-

der Europischen Kommission, des Ministeriums fr Finanzen und

Lebensmittelmarkts, 3.000 m Gewerbeflchen, 20 Wohneinheiten

Wirtschaft Baden-Wrttemberg, des Regierungsprsidiums Stutt-

mit Wohnungsgren zwischen 53 m und 133 m sowie ber

gart, der am Projekt beteiligten Unternehmen, die Nachbarn sowie

200 Parkpltzen in der Tiefgarage, im EG-Bereich sowie auf einem

die Leute vom Bau zum Richtfest eingeladen.

Parkdeck begonnen werden.

04.12.2013

18.12.2013

Spendenbergabe

Startschuss fr die Wissensstadt

Seit vielen Jahren verzichtet die Stadtsiedlung auf die Verteilung von

Im Auftrag der Dieter Schwarz Stiftung hat die Stadtsiedlung einen

Weihnachtsgeschenken und untersttzt die Sozialarbeit von Heil-

Architektenwettbewerb (Mehrfachbeauftragung) zum weiteren

bronner Einrichtungen. Spenden in Hhe von insgesamt 13.000 Euro

Ausbau des Hochschulstandorts am Heilbronner Europaplatz durch-

gingen an die meseno-Elsa-Sitter-Stiftung, das Projekt Schenken Sie

gefhrt. Sechs renommierte Architekturbros waren beauftragt,

Zukunft: Spenden Sie Bildung! der Diakonie Heilbronn sowie an die

eine stdtebauliche Gesamtkonzeption fr die Entwicklung des

Aktion der Heilbronner Stimme Menschen in Not. Zur Spendenber-

Innenstadtcampus zu erstellen, die einen erweiterten Bildungscam-

gabe hatten beide sozialen Einrichtungen eine Gruppe von Kindern

pus, ein Zentrum fr Master-Studiengnge der Dualen Hochschule

mitgebracht, die in erster Linie von den wertvollen Angeboten der

Heilbronn (DHBW) sowie Rumlichkeiten fr die gesamten Wirt-

meseno und Diakonie profitieren. Interessiert lauschten sie den Wor-

schaftswissenschaften der Hochschule Heilbronn (HHN) beinhalten

ten des Geschftsfhrers Robert an der Brgge, der erklrte, was die

soll. Die Wettbewerbsergebnisse und der Siegerentwurf wurden

Aufgaben der Stadtsiedlung sind und dass wertvolle Geschftspart-

den Mitgliedern des Gemeinderats und den Pressevertretern im

ner, wie meseno und Diakonie, gerne finanziell untersttzt werden,

Bildungscampus prsentiert. Bis 2019 soll der Ausbau abgeschlos-

wenn am Ende des Geschftsjahres etwas brig bleibt.

sen sein.

22

Nachhaltigkeitsbericht

Mein
Stck
Stadt

[ Bildungsstadt ]

Die Stadtsiedlung bietet tolle Perspektiven.Von der Ausbildung zur Immobilienkauffrau ber die Fortbildung
zur Immobilienkonomin (GdW) bis
hin zur Vertriebsleitung.
Naila Altun
(Vertriebsleiterin)

23

Stadtsiedlung trgt Verantwortung

Nachhaltiges soziales, konomisches und


kologisches Handeln sind bei der Stadtsiedlung Grundvoraussetzung fr alle Unternehmensaktivitten.
Nachhaltigkeit ist dabei weit mehr als der Blick auf
Gebude und gnstige Wohnungen. Die Verkrzung
der ffentlichen Diskussionen auf den Mietpreis wird
der Komplexitt eines nachhaltigen Sozialauftrags schon lange nicht mehr gerecht und muss
daher korrigiert werden. Nachhaltigkeit ist
eine Unternehmensstrategie im Hinblick auf
die Verantwortung und zentrale Rolle des
Unternehmens in der Stadtentwicklung und Gesellschaft. Auf den
folgenden Seiten soll der Beitrag der Stadtsiedlung zu
einer nachhaltigen sozialen,
konomischen und kologischen Entwicklung
sichtbar und beurteilbar gemacht werden.

24

konomisch

sozial
kologisch

20.706

T. Euro
Bestandsinvestitionen

160

Tonnen CO2
eingespart

8.609

T. Euro
Modernisierungs- und
Instandhaltungsmanahmen

6.048

T. Euro Cashflow

5,21

158


Kaltmiete je m2

Jahre Stadtsiedlung
(zweitltestes Wohnungsunternehmen Deutschlands)

25

soziale

Nachhaltigkeit

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26

soziale Nac h h alt i g k ei t

1. Ein moderates Mietniveau und hohe Qualitt


als soziale Aufgaben fr den Gesamtmarkt

2. D
 ie Wohnraumversorgung im Bestand der
Stadtsiedlung

Eine klassische Aufgabe eines sozial ausgerichteten Wohnungsunter-

Pro Jahr werden durch die Stadtsiedlung mehrere hundert Woh-

nehmens ist die Sicherstellung eines sozial vertrglichen Mietniveaus

nungssuchende direkt mit qualitativ hochwertigem und gnstigem

im eigenen Wohnungsbestand. Die Stadtsiedlung bietet nachweislich

Wohnraum aus dem Bestand versorgt. Die Zahl der Wohnungs-

schon immer sehr moderate Mieten in ihrem Wohnungsbestand.

suchenden schwankt dabei um einen langjhrigen Mittelwert.

Stadtsiedlungsmieter leben in der Regel in Wohnungen, deren Stan-

Je nach Dringlichkeit werden die frei werdenden Wohnungen der

dard ber dem der jeweiligen Kategorie des Mietspiegels, deren Miete

Stadtsiedlung vergeben, wobei darauf geachtet wird, dass die soziale

aber darunter liegt. Dadurch entstehen positive Effekte, die weit ber

Balance in den Husern gewahrt bleibt. Im Vorfeld wird geprft, wie

den eigenen Bestand hinausgehen. Zunchst entsteht eine preisdmp-

die Mietzahlungsfhigkeit sichergestellt werden kann. Vielfach sind

fende Funktion fr den Gesamtmarkt. Durch den hohen Standard, den

dafr Hilfestellungen notwendig oder es muss die entsprechende

die Stadtsiedlungswohnungen durch eine jahrelange, konsequente

Untersttzung fr die bernahme der Kosten der Unterkunft fr die

Instandhaltung und Modernisierung erreicht haben, wird zustzlich

Mietinteressenten geregelt werden.

der Qualittswettbewerb im Heilbronner Mietwohnungsmarkt verstrkt. Beide Effekte kommen allen Mietern und Wohnungssuchenden
in der Stadt zugute!

3. Die kostenlose Wohnungsberatung fr alle


im Kundenservicecenter

Die Stadtsiedlungswohnungen liegen darber hinaus sogar oft un-

Die Stadtsiedlung bernimmt seit ber vier Jahrzehnten die Aufga-

ter den Mietobergrenzen der Stadt, d. h. sie sind fr Menschen mit

ben des Wohnungsamts fr die Stadt Heilbronn. Mehrere tausend

Wohnberechtigungsschein verfgbar, obwohl die Wohnungen keiner

Beratungsgesprche fr Menschen mit unterschiedlichsten Fragen

Mietpreisbindung mehr unterliegen!

rund um das Wohnen werden pro Jahr im Kundenservicecenter der


Stadtsiedlung durchgefhrt. Die Kosten fr diese personalintensive

Die Stadtsiedlung Heilbronn sorgt also dafr, dass die Mieten in

Dienstleistung sind sehr hoch und werden voll von der Stadtsiedlung

Heilbronn insgesamt nicht in den Himmel wachsen, sondern dass

getragen. Viele Probleme knnen oft schnell und unbrokratisch ge-

der Markt ein verglichen mit anderen Stdten vergleichsweise sehr

regelt werden. Vielfach knnen wichtige Hilfestellungen im Umgang

moderates Mietniveau hat.

mit Behrden oder auch bei Schwierigkeiten mit Mietverhltnissen bei


anderen Vermietern gegeben werden. Wohnungssuchende werden in
die Interessentenkartei aufgenommen, die jhrlich aktualisiert wird.

Durchschnittliche Kalt- und Warmmiete

Warmmiete
Kaltmiete

7,27 E

7,39 E

7,56 E

5,06E

5,13E

5,21E

2011

2012

2013

27

Die Nhe zu meinen Eltern, die sich in den


benachbarten Wohnhfen eingemietet haben,
war ausschlaggebend fr den Kauf einer Wohnung
in den Wartbergvillen. Ich denke, wir haben
beide alles richtig gemacht.
Gabi Blum
mit ihrer Mutter
Hannelore Nikolai

Wir leben den


Mehrgenerationen
gedanken und
genieen das gesellige
Miteinander in der
Nordstadt.
Marianne Hieronymus

Die positive Entwicklung des Nachhilfeprojekts


ist ein Erfolg fr das
Mehrgenerationenhaus
und alle Beteiligten.
Andrea Barth
(Koordinatorin im
Mehrgenerationenhaus)

28

soziale Nac h h alt i g k ei t

Aufgabe der gemeinsamen


Leitstelle zur Wohnungs
sicherung ist es,
Hilfen so frhzeitig zu
koordinieren, dass es erst
gar nicht zum Wohnungsverlust kommt.
(Manfred Urban).

Mitglieder der Leitstelle zur Wohnungssicherung, v.l.: Harald Wild, Ordnungsamt, Achim Bocher vom Amt fr
Familie, Jugend und Senioren, Joachim Beuchert, Stadtsiedlung Heilbronn, Ordnungsamtsleiter Bernd Werner,
Maria-Magdalena Dietz, Leiterin des Jobcenters ,und Manfred Urban, Leiter des Amts fr Familie, Jugend und Senioren.

4. D
 ie Mieterberatung und individuelle Hilfe

Wohnungslosigkeit aus unterschiedlichsten Grnden bedroht

Zu den Aufgaben des Kundenservicecenters gehrt auch die Bear-

sind. Dabei gehen die individuellen Problemlagen sehr oft weit ber

beitung der Mietverhltnisse, bei denen die Mietzahlung ausbleibt.

das Thema Wohnung hinaus. Durch die intensive Zusammenarbeit

Neben dem Mahnwesen, das eine ordnungsgeme Abwicklung

der verschiedenen Beteiligten konnten in den vergangenen Jahren

sicherstellt, gehrt die Mietschuldnerberatung bis hin zur Ausar-

viele Menschen kurz vor der Obdachlosigkeit aufgefangen oder der

beitung von individuellen Zahlungsvereinbarungen oder Zahlungs-

soziale Absturz verhindert werden.

plnen zum Betreuungsangebot des Kundenservicecenters fr die


Mieter. In Einzelfllen erfolgt ein Case Management zusammen mit

dert werden, weil in einigen Fllen jegliche Einsicht in die persn-

7. D
 ie Partnerschaft mit dem Ordnungsamt
der Stadt: die Belegungskonferenz fr das
Obdachlosenheim

liche Situation fehlt und die Mitarbeit der Betroffenen unterbleibt.

Das Ordnungsamt leistet vielfltige Aufgaben fr die Sicherheit

den Trgern der Wohlfahrtspflege, der Agentur fr Arbeit oder den


stdtischen Fachmtern. Nicht immer kann eine Kndigung verhin-

und Ordnung in Heilbronn. Es ist unter anderem Anlaufstelle fr


Menschen, die ihren Wohnsitz verloren haben, und beaufsichtigt

5. Die Untersttzung der stdtischen


Leitstelle zur Wohnungssicherung

die Obdachlosenheime. Regelmig treffen sich Vertreter der Stadt-

Zur Verhinderung von Rumungsklagen gerade auch bei Menschen,

konferenz. Ziel ist die schnelle berfhrung der Bewohner des

die nicht bei der Stadtsiedlung wohnen ist die Stadtsiedlung in der

Obdachlosenheims in feste Wohnverhltnisse, soweit dies mglich

stdtischen Leitstelle zur Wohnungssicherung aktiv eingebunden.

und sinnvoll ist. Vordringlich wird versucht, Frauen mit Kindern

In diesem Rahmen werden prventive Lsungen ausgearbeitet, um

mglichst zeitnah in ein normales Wohnumfeld und ein festes

Rumungsklagen wegen Nichtzahlung der Miete zu verhindern. Diese

Mietverhltnis zu vermitteln, was in vielen Fllen gelingt.

Dienstleistung kommt damit nicht nur den betroffenen Mietern, son-

Die individuellen Problemlagen sind auch in diesem Aufgabenfeld

dern auch deren Vermietern zugute.

sehr kompliziert und bedrfen einer intensiven Bearbeitung, oft

siedlung und des Ordnungsamts zur sogenannten Belegungs-

unter Einschaltung weiterer Beteiligter.


In vielen Fllen, in denen die Stadtsiedlung sich in der individuellen

6. D
 ie Partnerschaft im Arbeitskreis
Soziale Integration

Betreuung von Mietern oder Wohnungssuchenden zusammen mit

Vor ber zehn Jahren wurde der Arbeitskreis Soziale Integration

ist das Wohnungsproblem nicht die Ursache, sondern die Folge von

ins Leben gerufen. In turnusmigen Sitzungen werden zusammen

individuellen oder familiren Problemstellungen. Diese Tatsache

mit den wichtigsten Trgern der Wohlfahrtspflege und den Fach-

wird in der ffentlichen Diskussion ber Mietpreisanstiege oder

mtern der Stadt Einzelflle bearbeitet, die bereits unmittelbar von

Wohnungsmangel leider immer wieder ausgeblendet.

ihren Partnern aus der Stadt oder der Wohlfahrtspflege engagiert,

29

8. Das Quartiersmanagement

Eigentumswohnungen. Im Vorfeld wurden die Sozialstrukturen im

Die Stadtsiedlung verfgt ber zusammenhngende Quartiere, in

greren Stadtzusammenhang gemeinsam mit dem Sozialamt und

denen sie nachhaltige Impulse fr die Stadtentwicklung und das

engagierten Trgern der Wohlfahrtspflege unter der Koordination

soziale Miteinander setzt.

der Diakonie untersucht. Die Bebauung mit Mehrfamilienhusern

Im Rahmen dieser Anstze werden vorhandene soziale Struktu-

und die Entwicklung neuer Angebote wurde so ausgerichtet, dass

ren gestrkt oder es wird versucht, mit Partnern aus dem sozialen

die Chance entsteht, durch das Zusammenleben mehrerer Genera-

Bereich neue Strukturen fr eine lebendige Nachbarschaft zu ent-

tionen und Menschen aus unterschiedlichen Kulturen die Qualitt

wickeln.

des von sozialer und baulicher Erosion bedrohten Stadtviertels


wieder deutlich zu verbessern. Insbesondere wurde mit dem von

Im Sden Heilbronns besteht seit langem eine intensive Partner-

der Diakonie betriebenen Mehrgenerationenhaus ein beliebter An-

schaft der Stadtsiedlung mit der meseno-Elsa-Sitter-Stiftung, die

laufpunkt mit Drehscheibenfunktion fr den gesamten Stadtteil

im Rahmen ihrer sozialen Ausrichtung zahlreiche niederschwelli-

geschaffen. Im Mehrgenerationenhaus sind mittlerweile Selbst-

ge Angebote entwickelt hat, die im gewachsenen Quartier an der

hilfegruppen, soziale Einrichtungen, Freizeitgruppen bis hin zum

Sontheimer Landwehr nicht mehr wegzudenken sind. Die meseno

stark nachgefragten, individuell ausgerichteten Nachhilfeangebot

betreibt einen Sozialladen und eine Trdelstube, in denen verbil-

beheimatet.

ligt eingekauft werden kann. Die Kleinkinderbetreuung im Hort


gehrt genauso zum Angebot wie der Nachbarschaftstreff, die

Die bisherige Entwicklung kann unter wohnwirtschaftlichen Aspek-

Hausaufgabenbetreuung oder die soziale Betreuung. Aktuell plant

ten und aus Sicht der sozialen Quartiersentwicklung nach fast acht

die Stadtsiedlung eine neue Kita fr die meseno. In ca. drei Jahren

Jahren Projektlaufzeit als groer Erfolg gewertet werden. Allerdings

soll sie erffnet werden.

wird aus der Anliegerschaft derzeit Kritik an der Dichte der neuen
Bebauung geuert, die von den Medien dankbar aufgegriffen
wurde. Dagegen spricht allerdings die Beliebtheit bei Eigennutzern

zusammen mit der Stadt ein Neubaukonzept mit einer urbanen

und Mietern, die das Quartier mit seinen neu gebauten Wohnungen

Nachverdichtung entwickelt. Es bietet einen Mix aus Miet- und

in krzester Zeit erlangt hat.

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In der Nordstadt wurde im Rahmen der Quartierserneuerung

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dungsmanahmen!

soziale Nac h h alt i g k ei t

Mit der Ausbildung


ber den eigenen
Bedarf hinaus wird
seit Jahren ein
Beitrag zur
Qualifizierung
junger Menschen
geleistet.
(Robert an der Brgge)

9. Das Personalmanagement

In regelmigen Abstnden erfolgten gegenseitige Informations-

Die Stadtsiedlung ist ein von der IHK geprfter und ausgezeichneter

gesprche mit dem Betriebsrat. Anstehende Fragen zu speziellen

Ausbildungsbetrieb. Als sozial und gesellschaftspolitisch engagier-

Personalproblemen, wie angefallene berstunden, Arbeitszeitre-

tes Unternehmen ist sich die Stadtsiedlung ihrer Verantwortung

gelungen, wurden einvernehmlich geklrt.

bewusst, jungen Menschen durch eine qualifizierte Ausbildung den


entscheidenden Weg in die berufliche Zukunft zu ebnen, und bietet

Dem Arbeitsschutz wird vor allem im technischen Auendienst

seit vielen Jahren sowohl Ausbildungspltze im Bereich Brokom-

erhhte Aufmerksamkeit geschenkt. Der Systematisierungen und

munikation als auch zum Immobilienkaufmann/-frau an.

Dokumentationen aller Bedienungsvorschriften, Wartung und


berprfung aller Arbeitsmittel wurden weiter optimiert. Sicher-

Im Jahr 2013 wurden vier Auszubildende im Berufsbild Immo-

heitseinweisungen und Erluterungen der einschlgigen Vorschrif-

bilienkaufmann/-frau ausgebildet. Zwei Auszubildende konnten zur

ten gegenber den Mitarbeitern wurden vorgenommen. Das ganze

Jahresmitte ihre Ausbildung erfolgreich abschlieen und wurden zu-

Unternehmen unterliegt der turnusmigen berwachung durch

nchst befristet bernommen. Mit der Ausbildung ber den eigenen

den Arbeitssicherheitsbeauftragten der Stadt Heilbronn. Bereits im

Bedarf hinaus wird seit Jahren ein Beitrag zur Qualifikation junger

vorletzten Jahr wurden die meisten Mitarbeiter der Stadtsiedlung

Menschen geleistet. Fr den Ausbildungsjahrgang 2014 wurden

und der SH Gebudeservice in erster Hilfe geschult. Ein Defibrillator

bereits zwei Auszubildende eingestellt.

im Kundenservicecenter wurde installiert.

An insgesamt 76 Fortbildungsveranstaltungen nahmen die Mitar-

Im laufenden Geschftsjahr erfolgt eine Organisationsuntersuchung

beiterinnen und Mitarbeiter im Lauf des Berichtsjahres teil.

einzelner Geschftsbereiche, um das Unternehmen auf die gestie-

Fortbildung sichert nicht nur geistige Flexibilitt und einen zeitge-

genen, komplexen Anforderungen auszurichten.

men Wissensstand, sondern kann auch einen Karrieresprung ermglichen. Die Stadtsiedlung investiert in die Personalqualifizierung
und untersttzt Fort- und Weiterbildungsmanahmen.
Regelmig bietet die Stadtsiedlung jungen Menschen die Mglichkeit, durch Praktika frhzeitig mit der Berufsorientierung zu
beginnen und Erfahrungen in der Wohnungswirtschaft zu sammeln.

Zahlreiche Hauptschler, Realschler und Gymnasiasten haben das

Geschftsfhrer

Robert an der Brgge,

Angebot in der Vergangenheit angenommen.

31

Miethhen
im Wohnungsbestand
Miethhen im Wohnungsbestand, Mieten je m2
2012
Gesamtbestand
bis 2,00
2,01 - 3,00
3,01 - 4,00
4,01 - 5,00
5,01 - 6,00
6,01 - 7,00
7,01 - 8,00
8,01 - 9,00
ab 9,01

m2
921,55
2.445,12
13.023,93
96.160,98
108.163,55
20.030,77
3.083,11
2.067,60
258,34
246.154,95

%
0,37
0,99
5,29
39,07
43,94
8,14
1,25
0,84
0,10
100,00

Anzahl WE
14
47
218
1.376
1.677
296
46
31
2
3.707

%
0,38
1,27
5,88
37,12
45,24
7,98
1,24
0,84
0,05
100,00

m2
678,65
1.840,50
11.201,12
88.148,79
108.932,12
21.979,11
3.083,11
3.031,08
917,25
239.811,73

2013
%
Anzahl WE
0,28
10
0,77
33
4,67
188
36,76
1.252
45,42
1.708
9,17
328
1,29
46
1,26
40
0,38
8
100,00
3.613

%
0,27
0,89
5,07
33,77
46,07
8,85
1,24
1,08
0,22
97,46

0,40
1,62
5,65
21,18
57,38
10,87
1,69
1,14
0,07
100,00

m2
678,65
1.747,71
7.284,08
38.284,92
100.688,54
21.795,71
3.083,11
3.031,08
917,25
177.511,05

2013
%
Anzahl WE
0,38
10
0,98
31
4,10
131
21,57
539
56,72
1.544
12,28
323
1,74
46
1,71
40
0,52
8
100,00
2.672

%
0,37
1,14
4,81
19,79
56,68
11,86
1,69
1,47
0,29
98,09

2012
frei finanziert
bis 2,00
2,01 - 3,00
3,01 - 4,00
4,01 - 5,00
5,01 - 6,00
6,01 - 7,00
7,01 - 8,00
8,01 - 9,00
ab 9,01

m
722,95
2.287,13
8.623,47
41.096,14
102.572,97
20.030,77
3.083,11
2.067,60
258,34
180.742,48

%
0,40
1,27
4,77
22,74
56,75
11,08
1,71
1,14
0,14
100,00

Anzahl WE
11
44
154
577
1.563
296
46
31
2
2.724

ffentlich gefrdert
bis 2,00
2,01 - 3,00
3,01 - 4,00
4,01 - 5,00
5,01 - 6,00
6,01 - 7,00
7,01 - 8,00
8,01 - 9,00
ab 9,01

m
198,60
157,99
4.400,46
55.064,84
5.590,58

%
0,30
0,24
6,73
84,18
8,55

2012
Anzahl WE
3
3
64
799
114

65.412,47

100,00

32

983

m2
0,31
0,31
6,51
81,28
11,60

99,69

2013
Anzahl WE

92,79
3.917,04
49.863,87
8.243,58
183,40

0,15
6,29
80,04
13,23
0,29

2
57
713
164
5

0,20
5,80
72,53
16,68
0,51

62.300,68

100,00

941

95,73

soziale Nac h h alt i g k ei t

Wohnungsbestand
Anzahl m

Anzahl Wohnungen gesamt

Anzahl Wohnungen gesamt

WE gesamt 3.707 bei 66,40 m2

WE gesamt 3.613 bei 66,37 m2

2012

1 Zimmer 2,33 %

1 Zimmer 2,31 %

2 Zimmer 26,12 %

2 Zimmer 26,35 %

2013

3 Zimmer 45,68 %
4 Zimmer 21,78 %

4 Zimmer 21, 74 %

5 Zimmer 4,08 %

5 Zimmer 4,1 %

Anzahl Wohnungen frei finanziert

Anzahl Wohnungen frei finanziert

WE gesamt 2.724 bei 66,35 m2

WE gesamt 2.672 bei 66,43 m2

2012

3 Zimmer 45,50 %

1 Zimmer 1,72 %

1 Zimmer 1,68 %

2 Zimmer 24,69 %

2 Zimmer 24,72 %

2013

3 Zimmer 47,47 %

3 Zimmer 47,58 %

4 Zimmer 22,13 %

4 Zimmer 22,1 %

5 Zimmer 3,98 %

5 Zimmer 4,1 %

Anzahl Wohnungen ffentlich gefrdert

Anzahl Wohnungen ffentlich gefrdert

WE gesamt 983 bei 66,54 m2

WE gesamt 941 bei 66,21 m2

2012

1 Zimmer 4,01 %

1 Zimmer 4,10 %

2 Zimmer 30,08 %

2 Zimmer 30,96 %

2013

3 Zimmer 40,75 %

3 Zimmer 39,58 %

4 Zimmer 20,47 %

4 Zimmer 20,98 %

5 Zimmer 4,69 %

5 Zimmer 4,37 %

3.707 WE
66 m2

3.613 WE
66 m2

2012

2013

33

Fortbildung
nach Abteilungen

IV

2012

aus der
Geschftsfhrung 2
aus dem
Bestandsmangement 35
III

2013

aus dem
Finanzmangement 9
aus dem
Projektmanagement 11

II

II

Fortbildung

Fortbildung

nach Funktion 2012


Abteilungsleitung 8
Assistenz GF 0
Ausbildung 0
Betriebsrat 3
Finanzbuchhaltung 5
Geschftsfhrung 0
IFH 0
ffentlichkeitsarbeit 2
Projektmanagement 7
Regiebetrieb 5
Reinigung 0
Sachbearbeitung 9
Sekretariat GF 0
Teamleitung 4
Technik 13
Vertrieb 1
57

nach Funktion 2013


Abteilungsleitung 15
Assistenz GF 7
Ausbildung 2
Betriebsrat 5
Finanzbuchhaltung 4
Geschftsfhrung 0
IFH 0
ffentlichkeitsarbeit 0
Projektmanagement 13
Regiebetrieb 9
Reinigung 0
Sachbearbeitung 8
Sekretariat GF 0
Teamleitung 6
Technik 7
Vertrieb 0
76

57

34

aus der
Geschftsfhrung 7

IV

aus dem
Bestandsmangement 40
III

aus dem
Finanzmangement 13
aus dem
Projektmanagement 16

76

soziale Nac h h alt i g k ei t

Betriebszugehrigkeit
66 Mitarbeiter
Mitarbeiter nach Betriebszugehrigkeit in Jahren

Davon sind:

davon 8 Neueinstellungen in 2013


29

30

36

12
10

Davon in Teilzeit, Vollzeit:

5
1
bis 5

5-10

10-15

15-20

20-25

mehr als 25
12
(davon 4
geringfgig)

Mitarbeiter nach Alter in Jahren

54

davon 2 Auszubildende jnger als 20 Jahre


24

Davon sind befristet:

20

10
8
2

3
1
bis 20

20-30

30-40

40-50

50-60

ber 60

Davon sind unbefristet


Mitarbeiter nach Zugehrigkeit der Unternehmen
Sh Gebudeservice
36

Stadtsiedlung HN
30
57

35

Die
Stadtsiedlung stellt
sich ihrer kologischen Verantwortung,
Der Immobilienwirtschaft kommt bei der kologischen Nachhaltigkeit seit jeher eine besondere
Bedeutung zu. Schtzungen zufolge entfallen auf Gebude
whrend der Bauphase und durch deren Nutzung fast 40 Prozent
der weltweiten CO2-Emissionen. Zudem tragen der Bau und die
Bewirtschaftung in einem erheblichen Mae zum Ressourcenverbrauch bei.
Mieter, Finanzinstitute und die Politik erwarten von Immobilienunternehmen, dass sie
die kologischen Auswirkungen ihres Tuns strker beachten. Die Stadtsiedlung achtet aber
auch aus eigenem Antrieb heraus darauf, ihren kologischen Fuabdruck so
ressourcenschonend und umweltfreundlich wie mglich zu gestalten.

kologische

Nachhaltigkeit

36

k ologisc h e Nac h h alti g k ei t

1. Schonender Einsatz von Ressourcen

Werderstrae. 25 Wohnungen wurden bereits altersgerecht umge-

Die Stadtsiedlung ist sich ihrer Verantwortung gegenber der Um-

baut und modernisiert sowie die Heizungsanlage erneuert.

welt und nachfolgender Generationen bewusst und achtet auf

Darber hinaus wurde mit der Komplettsanierung des Kleistare-

den umweltvertrglichen und ressourcenschonenden Einsatz von

als begonnen. Das Quartier im Bereich Nordstrae/Kleiststrae/

Baustoffen.

Lessingstrae mit insgesamt 82 Wohnungen stammt noch aus


der unmittelbaren Nachkriegszeit. Zwar sind die meisten Huser

Fr die Herstellung von Beton werden jhrlich fast 5.000 Millionen

mittlerweile mit Zentralheizungen ausgestattet, doch vor allem die

Tonnen Kies und Naturstein abgebaut unter erheblichen Eingriffen

Dmmung entspricht in weiten Teilen noch dem Originalzustand

in die Natur. Ein Teil des bentigten Materials kann im Hochbau

bzw. ist nicht vorhanden.

durch recycelten Beton (RC-Beton) ersetzt werden, ohne dass es


Abstriche in der Verarbeitung oder der Festigkeit gibt. Fr RC-Beton

Insgesamt sollen 2014 rund 6,4 Millionen Euro in die Modernisie-

wird alter Beton aus Abbruchmanahmen zerkleinert, aufbereitet

rung und Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes flieen.

und in der Produktion neuen Betons eingesetzt.


Durch den Einsatz von RC-Beton bei drei Bauvorhaben im Techno-

Die Manahmen der Stadtsiedlung fhren bereits zu nachweis

logiepark Wohlgelegen konnten bereits rund 7.760 Kubikmeter

lichem Erfolg bei der Energieeinsparung. Die Ausgaben fr Heizung

herkmmlicher Beton ersetzt werden.

und Warmwasser der Stadtsiedlungs-Mieter liegen im Schnitt rund


20 Prozent unter den durchschnittlichen Betriebskosten, die der

Im Badenerhof/Badener Strae plant die Stadtsiedlung ein Ge-

Deutsche Mieterbund bundesweit ermittelt hat. In einigen Fllen

bude, bei dem leichter Luftporenbeton als Dmmung anstatt der

geben die Mieter sogar weniger als die Hlfte des bundesweiten

blichen Styroporplatten zum Einsatz kommen soll. Bei einem Rck-

Durchschnitts fr die Beheizung ihrer Wohnungen aus.

bau des Gebudes knnen so die mineralische Auenwand und die


ebenfalls mineralische Dmmung gemeinsam entsorgt werden. Bei
herkmmlicher Dmmung ist dagegen eine aufwendige Trennung

3. Erneuerbare Energien

der unterschiedlichen Stoffe notwendig.

Ohne die Mithilfe der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ist


die politisch angestrebte Energiewende kaum zu bewerkstelligen.

Dort setzt die Stadtsiedlung beim Neubau von Wohngebuden auf

Erneuerbare Energien und eine dezentrale Energieversorgung sind

Holzstnderbauweisen. Dabei wird fr die Wnde weitgehend der

daher neben der energetischen Sanierung wichtige Eckpfeiler,

nachwachsende Rohstoff Holz statt Mauerwerk/Stahlbetonkons-

um den Energieverbrauch in den Objekten der Stadtsiedlung weiter

truktionen verwendet. Dieses Vorgehen ermglicht einen spte-

zu senken.

ren Um- und Ausbau von Wohnungen mit verhltnismig wenig

Derzeit sind auf einigen Gebudedchern Photovoltaikmodule in-

Aufwand. Angesichts der sich wandelnden Ansprche von Mietern

stalliert, die mit einer Leistung von insgesamt 795 kWp ber 184

in Bezug auf Wohnungsgren und Flchennutzung lassen sich

Wohnungen mit umweltfreundlicher Energie versorgen knnen.

Grundrisse spter einmal leichter abndern.


Um die Heizkosten zu senken, eignen sich insbesondere bei Altbausanierungen sogenannte Luftwrmepumpen. Diese entziehen

2. Energieverbrauch

der Auenluft Wrme und nutzen diese fr Heizzwecke oder zur

Seit dem Jahr 2003 fhrt die Stadtsiedlung Heilbronn umfangrei-

Warmwasserbereitung. Effektiver wird dieser Austausch, wenn die

che energetische Sanierungs- und Modernisierungsmanahmen in

angesaugte Luft bereits vorgewrmt ist. Aus diesem Grund hat

ihrem Wohnungsbestand durch. Dadurch leistet sie einen Beitrag

die Stadtsiedlung im Silcherkarree Luftwrmepumpen eingebaut.

zur Senkung des CO2-Ausstoes im Stadtgebiet Heilbronn und un-

Die Luftwrmepumpen stehen in der TG und nutzen so die vor

tersttzt das Klimaschutzkonzept der Stadt Heilbronn. Das Konzept

gewrmte Luft.

hat zum Ziel, die Kohlendioxidemissionen nachhaltig zu senken.


Unverzichtbar fr ein Gelingen der Energiewende ist die dezentrale
Schwerpunkte der Modernisierungs- und Instandhaltungsmanah-

Energieversorgung. Nach dem Willen der Bundesregierung soll die

men waren 2013 die Komplettsanierung der Wohnanlage Sd-/

Kraft-Wrme-Kopplung (KWK) durch sogenannte Blockheizkraft

37

Bereits beim Bau des Campus wurde auf die Qualitt der Raumluft
geachtet. Zusammen mit dem Freiburger Sentinel Haus Institut
wurden hauptschlich emissionsarme Baumaterialien verarbeitet.
Die gemessenen Werte fr flchtige organische Stoffe, die vor allem
aus Lsemitteln stammen, und fr Aldehyde liegen deutlich unter
den Empfehlungswerten des Umweltbundesamtes und der Weltgesundheitsorganisation WHO.

Eingespart: ahr
J
ca. 160 Tonnen pro

5. Zertifikate
Im Immobilienbereich spielen Zertifikate eine immer bedeutendere
Rolle. Im gewerblichen Bereich mieten einige Firmen und zunehmend auch staatliche Institutionen Bros grundstzlich nur noch
in zertifizierten Gebuden an. Nichtzertifizierte Immobilien werden

werke (BHKW) bis zum Jahr 2020 rund 25 Prozent der Stromerzeu-

auf lange Sicht nur noch mit einem deutlichen Abschlag zu ver-

gung in Deutschland ausmachen. Blockheizkraftwerke erzeugen

mieten sein.

Strom und Wrme gleichzeitig und haben durch ihren hohen Wirkungsgrad von rund 90 Prozent eine positive Klimabilanz.

Die Stadtsiedlung hat mit dem WTZ I im Technologiepark Wohlgele-

Die Stadtsiedlung verfgt momentan ber insgesamt zehn Block-

gen eines der ersten GreenBuilding-Projekte in Heilbronn realisiert,

heizkraftwerke mit Kraft-Wrme-Koppelung. Bei Sanierungsma-

das von der Europischen Kommission mit dem GreenBuilding-

nahmen wird der Einsatz weiterer dezentraler Energie- und Wrme-

Zertifikat ausgezeichnet wurde.

einheiten geprft. So wurde etwa im Sdstadtkarree die Gasheizung

Das von der Europischen Kommission initiierte GreenBuilding-

fr 150 Wohnungen gegen vier Blockheizkraftwerke ausgetauscht.

Programm zielt auf die Verbesserung der Energieeffizienz und den


Ausbau erneuerbarer Energien in Gebuden ab, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

4. Gesundes Bauen

Das WTZ III wurde zudem nach den strengeren Anforderungen

Die Stadtsiedlung legt besonderen Wert auf gesundes Bauen. Die-

der Deutschen Gesellschaft fr Nachhaltiges Bauen e. V. mit dem

ser Vorsatz wurde explizit als eigener Punkt in die Geschftspolitik

DGNB-Siegel in Silber ausgezeichnet.

aufgenommen.
Dazu gehrt, dass nicht luftdicht gebaut wird, wie es viele Vorschrif-

6. Fuhrpark

ten etwa bei Passivhusern vorsehen. Vielmehr wird Wert auf den

Derzeit umfasst der Fuhrpark der Stadtsiedlung 21 Kraftfahrzeuge.

gesunden Luftaustausch gelegt, um das Wohnklima zu verbessern

Dazu kommen zwei Anhnger, vier E-Roller und drei E-Bikes. Bei

und um Schimmelbildung vorzubeugen.

der Anschaffung neuer Fahrzeuge achtet die Stadtsiedlung auf

Dazu wurden in Zusammenarbeit mit Baubiologen Vorgaben fr

niedrige Verbruche und geringe CO2-Werte. Die Mitarbeiter sind

knftige Bauprojekte der Stadtsiedlung entwickelt.

angehalten, berflssige Fahrten zu vermeiden. Gerade kurze Stre-

In Ausschreibungen fr Neubauten sind Vorgaben zum gesunden

cken sollen vornehmlich mit dem Elektroroller, E-Fahrrad oder zu

Bauen bereits aufgenommen worden. Dazu gehren Vorgaben

Fu zurckgelegt werden.

zur Schadstoffminimierung unter wohngesundheitlichen Aspekten

Zudem untersttzt die Stadtsiedlung die Initiative fr Elektromobi-

fr Innenrume und Vorgaben fr das gesundheitsbewusste und

litt Natrlich mobil in der Region der Hochschule Heilbronn und

unfallverhtende Verhalten auf der Baustelle.

der ZEAG Energie AG.


Derzeit hat die Stadtsiedlung drei Elektrosmarts in Betrieb. Die

Die Erfahrungen sind positiv. Soweit diese Auflagen bei der Auf-

Smart Fortwo Electric Drive kommen im Stadtverkehr zum Einsatz.

tragsvergabe bereits zum Vertragsbestandteil wurden, sorgten die

ber die Anschaffung von Hybrid- und/oder Erdgasfahrzeugen wird

Kriterien bisher fr keine signifikanten Kostensteigerungen.

derzeit nachgedacht.

38

k ologisc h e Nac h h alti g k ei t

EnergieverbrauchHeizung
Gasund Warmwasser
2.491 Wohnungen
Durchschnittsverbrauch in 2011 in kWh/m2/Jahr

62,0 %

22,0 %

0-50

1,0 %

0,0 %

0,0 %

113,10
kWh/m2
Jahr

231-330

331-450

451+

2011

8,0 %

7,0 %

51-90

91-150

151-230

2.448 Wohnungen
Durchschnittsverbrauch in 2012 kWh/m2/Jahr

43,0 %
32,0 %
19,0 %
5,0 %
0-50

51-90

91-150

151-230

0,5 %

0,3 %

0,2 %

143,91
kWh/m2
Jahr

231-330

331-450

451+

2012

2.642 Wohnungen
Durchschnittsverbrauch in 2013 kWh/m2/Jahr

52,0 %

26,0 %

14,0 %
4,8 %

3,0 %
0-50

51-90

91-150

151-230

231-330

0,1 %

0,1 %

331-450

451+

150,75
kWh/m2
Jahr
2013

39

Nachhaltige Gewinne sichern


die Zukunft von Mietern und Mitarbeitern.
Nur wenn ein Unternehmen langfristig erfolgreich
wirtschaftet, kann es Mitarbeitern, Kunden, Lieferan
ten, Eigentmern und der Gesellschaft einen Nutzen
stiften. Die Stadtsiedlung will ber Generationen
hinaus ein verlsslicher Partner sein fr Mieter, Mitarbeiter, Geschftspartner und Finanzpartner. Um
unsere Ziele erreichen zu knnen, mssen die
finanziellen Rahmenbedingungen stimmen
und die Gewinnerzielung nachhaltig ausgerichtet sein.

Unsere wirtschaftliche Strke, die


lange Verweildauer unserer Mieter, die hohen Investitionen in den Neubau und in den
Gebudebestand und die solide Eigenkapital
ausstattung machen die Stadtsiedlung zu einem
verlsslichen Unternehmen.

konomische

Nachhaltigkeit

40

k onomisc h e Nac h h alti g k ei t

1. Wirtschaftliche Rahmendaten

grere oder eine kleinere Wohnung bentigen. Diese Mietverhlt-

Die Investitionspolitik der Stadtsiedlung ist nicht darauf ausgelegt,

nisse gehen als Neuabschlsse in die Statistik ein, obwohl die Mieter

kurzfristig mglichst hohe Gewinne und maximale Renditen zu er-

teilweise schon seit Jahrzehnten in Wohnungen der Stadtsiedlung

zielen. Das Unternehmen sieht sich als langfristiger Bestandshalter

leben.

und nicht als kurzfristiger Bestandsoptimierer. Das unterscheidet


die Stadtsiedlung von vielen anderen Immobilienunternehmen am

3. Mietentwicklung

Markt. Unsere Aufgabe ist es, bezahlbaren Wohnraum zur Verf-

Die Mietsteigerungen der Vergangenheit bestimmen seit Monaten

gung zu stellen.

die politische und gesellschaftliche Diskussion. Insbesondere in

Derzeit (Stand 31.12.2013) umfasst der Bestand 3.613 Wohnungen.

den Ballungszentren werden die Mieten fr Geringverdiener und

Davon ist mehr als ein Viertel ffentlich gefrderter Wohnraum.

Familien nahezu unbezahlbar. Auch in Heilbronn sind die Mieten in


den vergangenen fnf Jahren im Schnitt um drei Prozent pro Jahr
gestiegen. Mit einem Plus von 1,4 Prozent im vergangenen Jahr fllt

2. Z ufriedene Mieter sichern den langfristigen


Erfolg

die Steigerung innerhalb der Stadtsiedlung deutlich geringer aus.

Die Mieter sind das wichtigste Kapital der Stadtsiedlung. Zufriedene

4 und 6 Euro. Damit erfllt die Stadtsiedlung eine ihrer vorrangigen

Mieter zahlen zuverlssig ihren Mietzins, verbleiben langfristig in

Aufgaben der sozialen Wohnraumversorgung. Die Kaltmieten liegen

ihren Wohnungen und achten auf die Sauberkeit und den Zustand

mit durchschnittlich 5,21 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem

der Immobilien. Damit sichern sie auch den wirtschaftlichen Erfolg

durchschnittlichen Mietpreis von 6,30 Euro in Heilbronn. Und damit

der Stadtsiedlung.

fast 20 Prozent unter dem allgemeinen Mietniveau.

In Deutschland sind die Mietverhltnisse traditionell eher lang-

Die nach dem Gesetz mglichen 20 Prozent Mieterhhungen in-

fristig angelegt. Die durchschnittliche Mietdauer betrgt rund 12

nerhalb von drei Jahren bei frei finanzierten Wohnungen werden

Jahre. Lang laufende Mietvertrge sind ein Ausdruck von Zufrie-

von der Stadtsiedlung selten ausgeschpft. Vielmehr orientieren

denheit der Mieter und damit eine Besttigung fr die gute Arbeit

sich die Anpassungen in der Regel am Mittelwert des Mietspiegels.

des Vermieters. Das Gros der Mietvertrge fr die Wohnungen der

Auch die maximal elf Prozent, die ein Eigentmer nach einer Mo-

Stadtsiedlung laufen zwischen fnf und 20 Jahren. Fast 20 Prozent

dernisierung auf die Miete umlegen kann, werden nur ausgeschpft,

der Vertrge bestehen schon seit mehr als 20 Jahren. Etwas ber

wenn das Mietniveau vor der Modernisierung deutlich unter dem

ein Drittel der Vertrge luft krzer als fnf Jahre.

gltigen Mietspiegel lag. In der Praxis verzichtet die Stadtsiedlung

Die durchschnittliche Mietdauer innerhalb der Stadtsiedlung liegt

oftmals teilweise oder weitestgehend auf die Umlegung der Mo-

damit unter dem Bundesdurchschnitt. Allerdings spiegelt diese

dernisierungskosten. So etwa bei der Sd/-Werderstrae oder im

Betrachtung die Zufriedenheit der Mieter nicht wider. Die Fluktua-

Karree Sdviertel.

tionsquote liegt vielmehr im bundesweiten Durchschnitt. Allerdings

Damit wirkt die Mietenpolitik der Stadtsiedlung eher preisdmpfend

ziehen viele Mieter innerhalb des Bestandes um, etwa weil sie eine

als preissteigernd auf den regionalen Wohnungsmarkt.

Nahezu 80 Prozent der Wohnungen liegen bei den Mieten zwischen

Marktaktive Leerstandsquote

1,48 %
31.12.2011

1,78 %
31.12. 2012

1,19 %
31.12.2013

41

4. Betriebskosten
In den letzten Jahren haben sich die Betriebskosten einer Wohnung
zu einer Art zweiten Miete entwickelt. Fr viele Mieter sind die
Steigerungen bei Heizung und Warmwasser, aber auch bei anderen
Nebenkosten wie Mllbeseitigung und Versicherungen zu einem
groen Kostenfaktor geworden. Die Stadtsiedlung versucht diesen
Anstieg so weit es geht durch Effizienzsteigerungen und ener-

t
Be

Betriebskosten konnten von 2011 auf 2012 um ber 143.000 Euro

rie

um

Fr die Mieter beliefen sich die durchschnittlichen Betriebskosten

bskost von 2011


e n en
be
r

au
f

gesenkt werden.

20
12

giesparende Manahmen zu drosseln. Mit Erfolg: Die gesamten

143.000 Euro gesunk

aller Gebude der Stadtsiedlung Heilbronn 2012 auf 2,55 Euro je


Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zu den durchschnittlichen
Betriebskosten, die der Deutsche Mieterbund im gesamten Bundesgebiet ermittelt hat, zahlen Mieter der Stadtsiedlung im Schnitt

neu eingestellt. Zudem beschftigt die Stadtsiedlung derzeit zwei

42 Eurocent weniger Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat.

Auszubildende.

Insbesondere die Kosten fr Heizung und Warmwasser liegen annhernd 20 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Die Kosten fr
die Mllbeseitigung betragen dank konsequenter Mlltrennung und

6. Regionale Wertschpfung

-vermeidung nur rund die Hlfte der bundesweit blichen Kosten.

Die Stadtsiedlung Heilbronn sieht ihre Aufgabe nicht ausschlielich


darin, fr die Menschen in der Stadt bezahlbaren Wohnraum zur
Verfgung zu stellen. Sie hat darber hinaus eine wirtschaftliche

5. Mitarbeiter

Verantwortung fr Heilbronn. Das schlgt sich unter anderem in

Der Erfolg eines Unternehmens hngt ganz wesentlich von der

der Auftragsvergabe nieder. Auftrge fr Instandhaltungs- und

Qualifikation und der Motivation seiner Mitarbeiter ab. Mit ihrem

Modernisierungsmanahmen werden berwiegend an regionale

tglichen Engagement sorgen sie fr einen reibungslosen Ablauf

Handwerksunternehmen vergeben. Damit sichert die Stadtsiedlung

der Prozesse, damit sich die Mieter wohlfhlen. Dafr sind alleine

Arbeitspltze in der Region und steigert so die regionale Wert-

46 Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen im Bestandsmanagement ttig.

schpfung.

Gleichstellung von Mnnern und Frauen spielt fr die Stadtsiedlung


als kommunaler Betrieb eine groe Rolle. Von den insgesamt 66
Mitarbeitern sind 30 weiblich. Damit ist das Verhltnis von Mnnern

7. Kapitalstruktur

zu Frauen in der Stadtsiedlung nahezu ausgeglichen.

Die Erwirtschaftung eines maximalen Gewinns steht bei der

Auch bei der Altersstruktur gibt es eine gesunde Mischung. ber die

Stadtsiedlung nicht im Mittelpunkt der wirtschaftlichen Ttigkeit.

Hlfte der Mitarbeiter sind ber 50 Jahre alt.

Vielmehr wird Wert gelegt auf eine stabile Kapitalstruktur, die fr

Neben einer leistungsgerechten Entlohnung, die sich am Tarifver-

eine nachhaltige Bewirtschaftung des Bestands unabdingbar ist.

trag der Immobilienwirtschaft orientiert, bekommen die Mitarbeiter

Gewinne sind insbesondere notwendig, um die Finanzierungs-

Leistungen der betrieblichen Altersversorgung.

fhigkeit zu erhalten und um die langfristige Entwicklung des

Wert legt die Stadtsiedlung auf die laufende Weiterbildung ihrer

Unternehmens zu sichern.

Mitarbeiter. Die Angestellten werden ermutigt, Fortbildungsma-

Eine Besonderheit ist, dass die erwirtschafteten Gewinne nicht an

nahmen zu besuchen. Zudem fhrt die Stadtsiedlung regelmig

die Stadt als Eigentmer ausgeschttet werden, sondern traditio-

eigene Schulungen durch.

nell vollstndig im Unternehmen verbleiben. Alle Gewinne werden

Das macht das Unternehmen zu einem begehrten Arbeitgeber in der

fr Neubaumanahmen oder fr die Instandhaltung, Modernisie-

Region. Allein 2013 wurden acht Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen

rung und energetische Sanierung in den Bestand reinvestiert.

42

k onomisc h e Nac h h alti g k ei t

Betriebskosten
Vergleich
Auswertung Betriebskosten 2012 / Vergleich mit Betriebskostenspiegel
Zugrundegelegt werden die Kosten aus der Abrechnung fr das Jahr 2012.
Wohnflche aller Gebude der Stadtsiedlung Heilbronn: 263.546,93 m

Gesamtkosten

Abgerechnete
Beko 2012
m/
Monat
1,02

Vergleich
DMB
m/
Monat
1,24

Heizung und Warmwasser

2.052.280,24

Wohnflche
in m
167.262

Kaltwasser

1.271.739,80

263.547

0,40

0,35

0,05

Versicherung
Allgemeinstrom
Kabelfernsehen
Grundsteuer
Hausmeister
Mllbeseitigung
Straenreinigung
Schornsteinreinigung
Gebudereinigung
Aufzug
Gartenpflege
Sonstige Beko
Gesamtkosten:

347.028,63
158.331,89
251.047,32
614.753,54
313.426,02
121.142,72
121.577,26
32.284,28
71.335,81
75.397,24
303.556,22
81.581,82
5.815.482,79

263.547
263.547
263.547
263.547
263.547
109.831
119.344
263.547
32.932
61.399
263.547
263.547

0,11
0,05
0,08
0,19
0,10
0,09
0,08
0,01
0,18
0,10
0,10
0,03
2,55

0,14
0,05
0,12
0,19
0,21
0,17
0,04
0,03
0,15
0,15
0,09
0,04
2,97

-0,03
0,00
-0,04
0,00
-0,11
-0,08
0,04
-0,02
0,03
-0,05
0,01
-0,01
-0,42

Gesamtkosten Vergleich

Differenz
-0,22

Abgerechnete Betriebskosten
2012 im Vergleich mit DMB
(Betriebskostenspiegel)

-0
2
,4

43
-1

2011

5.959 T

5.815 T

2,97 T

2,55 T

2012

DMB

Stadtsiedlung

43

Wohnungsbestand
Durchschnittsmiete

Wohnungsbestand 2013
3.613
941

Wohnungsbestand insgesamt
davon ffentlich gefrdert

Durchschnittsmiete 2013

44

6,30 /m2 in Heilbronn nach Mietspiegel

5,35 /m2 frei finanzierte WE

5,21 /m2 Stadtsiedlung

4,55 /m2 ffentlich gefrderte WE

Lagebericht

Mein
Stck
Stadt

[ Nachhaltigkeitsstadt ]

Gesundes Bauen beginnt bereits


bei der Planung und Auswahl der
Konstruktionen und Bauteilaufbauten
und geht ber die Auswahl der
emissionsgeprften Baustoffe bis hin
zur Kontrolle vor Ort.
Stefan Durst (Dipl.-Bauingenieur,
techn. Projektentwicklung),

45

Grundlagen des Unternehmens


Wirtschaftsbericht
A. Grundlagen des Unternehmens

B. Wirtschaftsbericht

Die Stadtsiedlung Heilbronn GmbH mit Sitz in Heilbronn leistete im

I. Rahmenbedingungen

Rahmen der kommunalen Aufgabenstellung in Heilbronn satzungsgem einen entscheidenden Beitrag zur Wohnraumversorgung.

Die deutsche Wirtschaft wurde 2013 durch die anhaltende Re-

Vorrangig wird fr breite Schichten der Bevlkerung Wohnraum

zession in einer Reihe europischer Lnder und die sehr moderate

zu sozial vertretbaren Bedingungen geschaffen und bereitgestellt.

weltwirtschaftliche Konjunktur gebremst. Auch 2014 bleibt die

Darber hinaus untersttzt die Stadtsiedlung mit ihren unterneh-

berwindung der Krise des Euroraums die bedeutendste Heraus-

merischen Aktivitten die Ziele der Stadt Heilbronn in Bezug auf

forderung fr die wirtschaftliche Entwicklung.

Quartiersumbau und Stadtentwicklung, die stdtische Wirtschaftsfrderung und entwickelt Projekte zur Strkung der rtli-

Zgerliche Konjunkturbelebung bei schwachem Wachstum

chen Bildungsinfrastruktur.

Die deutsche Wirtschaft konnte sich in der Krise trotz Wachstums


einbuen, im Unterschied zu den schuldengeplagten Eurolndern

Die unternehmenspolitischen Richtlinien werden jhrlich im Wirt-

im Sden, deutlich behaupten. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in

schaftsplan fortgeschrieben und dem Aufsichtsrat zur Entscheidung

Deutschland stieg 2013 um 0,4 %. Allerdings blieb das deutsche

vorgelegt. Die Ende 2012 verabschiedeten Aufgaben wurden im Ge-

Wirtschaftswachstum damit im zweiten Jahr in Folge deutlich

schftsjahr 2013 konsequent umgesetzt. ber deren Projektverlauf

hinter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (+ 1,2 %)

und die Soll-Ist-Abgleiche wurden die Gremien in ihren satzungsge-

zurck. Bereits im vorangegangenen Jahr war das BIP lediglich um

men Sitzungen umfassend informiert.

0,7 % gewachsen. Die deutsche Wirtschaft ist damit hinter dem


lngerfristigen Potenzialwachstum zurckgeblieben und konnte die
bestehenden Kapazitten nicht voll nutzen.
Auch wenn nach Urteil der fhrenden Wirtschaftsforschungsinstitute im Jahr 2014 keine hohen Produktionszuwchse zu erwarten
sind, hat sich die deutsche Konjunktur im Laufe des Jahres 2013 von
Quartal zu Quartal zgerlich, aber kontinuierlich erholt.

46

Lageber ic h t

Nach zum Jahresanfang vorliegenden Prognosen der Wirtschafts-

Privater Konsum und Wohnungsbauinvestitionen

forschungsinstitute fr das Jahr 2014 drfte die deutsche Wirtschaft

sttzen die Konjunktur

zwischen 1,2 und 1,9 % wachsen und damit wieder eine Wachstums-

Im Inland wurde im Jahr 2013 mehr konsumiert, aber weniger in-

rate oberhalb der langjhrigen Potenzialrate erreichen.

vestiert als im Jahr 2012. Dank positiver Beschftigungsentwicklung


und steigender Arbeitseinkommen stiegen die Ausgaben der priva-

Wirtschaftsleistung der Grundstcks- und Wohnungswirt-

ten Verbraucher, so dass in 2013 der private Konsum die zentrale

schaft stieg 2013 berdurchschnittlich an

Sttze der Konjunktur darstellte. Insgesamt nahmen die privaten

Die wirtschaftliche Dynamik ging 2013 ausschlielich von den

und ffentlichen Konsumausgaben preisbereinigt um 0,9 % zu.

Dienstleistungsbranchen aus. Das Produzierende Gewerbe, das ohne


das Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowertschpfung

In Gebude wurde preisbereinigt 0,3 % weniger investiert als im

ausmacht, stagnierte und erreichte in etwa wieder die Wertschp-

Vorjahr, was in erster Linie Einbuen beim gewerblichen Bau ge-

fung von 2012. Hier offenbart sich die gegenwrtige Schwche der

schuldet war. Im ffentlichen Bau sanken die Investitionen vor allem

exportorientierten deutschen Industrie.

beim Tiefbau. Allein der Wohnungsbau trotzte mit einem leichten


Plus von 0,3 % bereits im zweiten Jahr in Folge der schrumpfenden

Die Unternehmensdienstleister waren im Jahr 2013 der Wirtschafts-

Tendenz in den brigen Bausektoren.

bereich im Dienstleistungssektor mit einem besonders deutlichen


Zuwachs (+ 3,4 %). Aber auch die Grundstcks- und Wohnungs-

Wohnungsbauinvestitionen im vierten Wachstumsjahr

wirtschaft sowie Handel, Verkehr und Gastgewerbe verzeichne-

aber 2013 nur leichter Anstieg

ten ein berdurchschnittliches Wertschpfungsplus von 0,9%.

Der Wohnungsbau zeigte mit einem Zuwachs von 0,3 % im Jahr

Finanz- und Versicherungsdienstleister rutschten 2013 aufgrund

2013 nun im vierten Jahr in Folge eine aufwrtsgerichtete Tendenz.

zahlreicher Verlustabschreibungen mit -4,9 % krftig ins Minus. Die

Investitionen in den Wohnungsbau profitieren gegenwrtig von

Wirtschaftsleistung im Baugewerbe sank 2013 deutlich um 1,2 %.

einem historisch niedrigen Zinsniveau und einer gnstigen Lage auf

Vor allem der ffentliche Tiefbau und der gewerbliche Bau zeigten

dem Arbeitsmarkt. Die expansive Geldpolitik der EZB nhrt zudem

einen Rckgang der Wertschpfung. Dagegen entwickelte sich der

die Sorge vor einer Inflation. Vor diesem Hintergrund hlt die Suche

Wohnungsbau weiter aufwrtsgerichtet.

nach stabilen Sachwerten als Anlagegut weiter an. Mit einem Anteil
von knapp 59 % an der Gesamtsumme aller Bauinvestitionen haben
die Wohnbauten ihre Stellung als bedeutendste Teilsparte unter den
Bauarten weiter ausgebaut.

47

Baugenehmigungen
2012
Januar bis
Dezember
Anzahl der genehmigten Wohnungen
Genehmigungen insgesamt
241.090
(einschl. Bestandsmanahmen)
dar.: Wohnungen (Neubau) in
106.697
Ein- und Zweifamilienhusern
davon: Einfamilienhuser
88.693
Zweifamilienhuser
18.004
dar.: Wohnungen (Neubau) in
97.203
Mehrfamilienhusern
davon: Eigentumswohnungen
58.031
Mietwohnungen
39.000

2013*
Januar bis
Vernderung
Dezember
gegen Vorjahreszeitraum
273.000

13,2 %

110.000

3,1 %

89.500
20.500
119.000

0,9 %
13,9 %
22,4 %

67.000
52.000

15,5 %
33,3 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bauttigkeitsstatistik;


*2013 eigene Schtzung auf Grundlage der Statistik bis 11/2013, GdW Schrader, Februar 2014

Der Wohnungsbau drfte auch im Jahr 2014 weiter zulegen. Darauf

Unter den neu genehmigten rund 119.000 Einheiten im Geschoss-

deuten nach Urteil der Institute neben den genannten Rahmen-

wohnungsbau sind rund 52.000 (44 %) neue Mietwohnungen. Mit

bedingungen vor allem auch die hohen Auftragsbestnde bei den

einer Zuwachsrate von rund 34 % war das Mietwohnungssegment

Bauunternehmen hin. Ein Wachstum um die 4 % wird dabei fr

im Jahr 2013 der dynamischste Bereich des Neubaugeschehens.

2014 erwartet.
Voraussichtich wird sich im Jahr 2014 die Wohnungsbauttigkeit
Rund 273.000 Baugenehmigungen erstmals mehr

weiter positiv entwickeln. Die Zahl der neu genehmigten Wohnun-

Geschosswohnungen als Ein- und Zweifamilienhuser

gen drfte im laufenden Jahr einen Wert von 290.000 bis 300.000

Die nur leichte Steigerung der Wohnungsbauinvestitionen im Jahr

Wohneinheiten erreichen.

2013 erstaunt angesichts deutlich steigender


Zahlen im Wohnungsneubau. Die stark aufwrtsgerichtete Dynamik im Neubausegment wurde
2013 aber von einer leicht gegenlufigen Tendenz
bei den Investitionen in den Wohnungsbestand
begleitet. Die Bestandsinvestitionen umfassen
rund zwei Drittel der gesamten Wohnungsbauinvestitionen.
Die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten
drfte im Jahr 2013 nach letzten Schtzungen
einen Wert von 273.000 Einheiten erreichen. Dies
entspricht einer Steigerung um 13 %. Erstmals
seit vielen Jahren wurden wieder mehr Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau als Einund Zweifamilienhuser auf den Weg gebracht.

48

Lageber ic h t

Der Wohnungsneubau profitiert gegenwrtig davon, dass Wohn

Die gestiegene Bauttigkeit in der Bundesrepublik hatte auch im

immobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere und

Jahr 2013 steigende Baupreise zur Folge. Ebenso werden die knf-

werterhaltende Kapitalanlage gelten. Zudem sind die Hypotheken-

tigen baurechtlichen und energetischen Auflagen (z. B. aus der

zinsen weiterhin gnstig. Allerdings konzentriert sich der verstrkte

EnEV 2014, der Novellierung des EWrmeG BW und der HOAI 2013)

Wohnungsneubau nur auf einige Wachstumsregionen. Vor allem

zu einer weiteren signifikanten Verteuerung des Bauens und damit

im Geschosswohnungsbau ist die Nachfrage sehr deutlich in den

des Wohnens fhren.

Ballungsgebieten wie Berlin, Mnchen, Hamburg, Kln, Frankfurt


am Main und Stuttgart fokussiert.

Die im Rahmen des Koalitionsvertrages festgeschriebenen Themen


zur Regulierung des Mietwohnungsmarktes (z. B. Mietpreisbrem-

Magebliche Einflussfaktoren fr die weitere

se, Begrenzung der Modernisierungsumlage auf die Amortisati-

Entwicklung am Wohnungsmarkt

onsdauer) engen die wirtschaftlichen Handlungsmglichkeiten

Die demografische Entwicklung erfordert, dass das Leistungsange-

weiter ein. Wenn es nicht gelingt, im Rahmen der Umsetzung im

bot auf dem Wohnungsmarkt der sich ndernden Nachfrage konti-

Gesetzgebungsverfahren vertrgliche Regelungen zu schaffen, be-

nuierlich angepasst wird. Somit ist das verwaltete Immobilienport-

steht die Gefahr der rcklufigen Investitionsttigkeit, da in den

folio an den unterschiedlichsten Kundeninteressen auszurichten.

zu bedienenden Kundensegmenten (z. B. sozialer Wohnungsbau)


keine Wirtschaftlichkeit der Investitionen mehr herstellbar ist. Die

Aufgrund der Bevlkerungsprognosen fr Ballungsgebiete und

Befrchtung, dass die positive Entwicklung bei den Wohnungsbau-

des sich verknappenden Wohnraums bedingt durch die zu geringe

investitionen durch staatliches Handeln abgewrgt werden wird, ist

Neubauttigkeit des vergangenen Jahrzehnts steigt der Bedarf an

real begrndet.

preisgnstigem Wohnraum. Besonders kommunale Wohnungsunternehmen, die fr die sozial verantwortbare Wohnraumversorgung

Insgesamt ist bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen fr die

fr breite Schichten der Bevlkerung stehen, werden in diesem

Geschftsttigkeit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft weiter

Zusammenhang mit entsprechenden Neubauforderungen, insbe-

keine positive Trendwende ersichtlich. Statt mit Erleichterungen

sondere im sozialen Wohnungsbau, durch die Politik konfrontiert.

und mit unternehmerischer Gestaltungsfreiheit, ist mit weiteren

Allerdings liegen bis dato nur wenige geeignete Frderprogramme,

Einschrnkungen und ordnungsrechtlichen Manahmen zu rech-

die wirtschaftliche Investitionen zulassen, vor.

nen. Diese werden kontraproduktiv wirken. Dringend erforderliche


Portfolioinvestitionen, um die Bestnde auf den demografischen

Die Wohnungs- und Immobilienbranche ist gefordert, die gesetzli-

Wandel vorzubereiten, werden unterbleiben.

chen Vorgaben im Rahmen der Modernisierungen und Sanierungen


von Bestandsgebuden sowie bei der Erstellung von Neubauten, die

Die demografische Entwicklung und die energetischen Anforderun-

aus den politischen Zielen der CO2-Reduzierung abgeleitet werden,

gen sowie die daraus resultierenden hohen Modernisierungserfor-

zu beachten. Die hohen gesetzlichen Vorgaben fhren dazu, dass in

dernisse bedingen eine konsequente ertragsorientierte Ausrichtung

vielen Fllen die Wirtschaftlichkeit solcher Investitionsmanahmen

wie auch die Anwendung betriebswirtschaftlicher Steuerungs- und

nicht mehr gegeben ist und daher unterbleiben.

Analyseinstrumente. Weiterhin ist eine fortschreitende regionale


Ausdifferenzierung der Standorte auch in Baden-Wrttemberg

Die unverndert niedrigen Fremdkapitalkosten infolge der Geld-

zu beobachten.

mengenpolitik der Europischen Zentralbank haben bislang auch


im Jahr 2013 gnstige Finanzierungen bzw. Refinanzierungen fr
frei finanzierte Immobilieninvestitionen ermglicht. Die weitere
Investitionsttigkeit wird davon abhngen, wie sich die Zinsen fr
Kreditaufnahmen in unserer kapitalintensiven Branche mittelfristig
entwickeln.

49

II. Geschftsverlauf

denheit, Abbau von Leerstand und Fluktuation sowie Schaffung von


Wohnraum hat die Stadtsiedlung Heilbronn im Jahr 2013 fr den

Der Verlauf des Geschftsjahres 2013 wurde mageblich von sat-

eigenen Wohnungs- und Immobilienbestand Investitionen in Hhe

zungsmigen und strategischen Vorgaben sowie von folgenden

von 11.671T gettigt. Der Instandhaltungsaufwand im eigenen

exogenen Einflussfaktoren bestimmt:

Bestand lag bei 8.609 T. Dies entspricht ca. 46,7 % der Sollmiete.
Die erheblichen Investitionen in die Wohnungsbestnde entspre-

Verzgerung von Baumanahmen im Mietwohnungsbereich


(u. a. durch den Verzug bei der Umsetzung des Landeswohnraum-

chen der strategischen Ausrichtung und werden auch in der Zukunft


fr ein nachhaltiges Wachstum sorgen.

frderprogramms 2013),
Bundes- und landesweite Verschrfung der Rahmenbedingungen
im Zusammenhang mit Energieeinsparung und Klimaschutz,
weitere Erhhung des administrativen Aufwandes (z. B. durch
Umsetzung der Trinkwasserverordnung),
massive Steigerungen im Baukostenbereich (hier vor allem bedingt

Durch Neuvermietungen und sehr moderate Mietanpassungen


konnten die Nettomieterlse auf nunmehr 17.755 T erneut gesteigert werden, was zum positiven Jahresergebnis beigetragen hat.
Die Erlsschmlerungen wegen berwiegend sanierungsbedingten
Leerstandes sanken gegenber dem Vorjahr um 196 T.

durch Preissteigerungen der Baustoffe),


Aus den bereits in 2012 begonnenen Bautrgermanahmen konnten
Ungeachtet des eingeschrnkten Handlungsrahmens konnte das

im Geschftsjahr 2013 42 Wohneinheiten an die Kufer bergeben

im Wirtschaftsplan 2013 fr das Geschftsjahr geplante Ergebnis

werden. Die Kaufpreiszahlungen wirken sich im Geschftsjahr 2013

in Hhe von 1.498 T mit 1.729 T um 231 T bertroffen werden.

erfolgswirksam aus und leisten ebenso einen positiven Ergebnisbeitrag, der in die Bestnde reinvestiert wurde. Weitere Eigentums-

Das Kerngeschft der Gesellschaft ist die Bewirtschaftung des ei-

wohnungen werden derzeit erstellt und befinden sich bereits in

genen und angemieteten Bestandes in Heilbronn. Zum Ende des

der Vermarktung. Die Fertigstellung ist fr das Geschftsjahr 2014

Geschftsjahres 2013 verfgte die Gesellschaft ber 3.613 eigene

geplant, so dass auch hier mit knftigen Ertrgen zu rechnen ist.

Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnflche von 239.872 m. Des


Weiteren befanden sich zum Jahresende 2013 222 Einheiten in der

Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr hat die Stadtsiedlung Heilbronn

Verwaltung fr Dritte, die dem Mietwohnungsmarkt zur Verfgung

erneut massive Anstrengungen zur Untersttzung der stdtischen

stehen. Darber hinaus bewirtschaftet die Gesellschaft 85 gewerb-

Wirtschaftsfrderung geleistet. Die Ergebnisse sind am Wachstum

liche Einheiten und 2.434 Stellpltze bzw. Garagen.

des Standortes Wohlgelegen deutlich zu ersehen.

Die planmige Modernisierung des Bestandes wurde weiter fort-

Positive Wertschpfungsbeitrge konnten auch durch die Projekt-

gesetzt, so dass sich inzwischen ca. 67 % des Wohnungsbestan-

entwicklung und -steuerung erzielt werden. In diesem Zusammen-

des in einem zeitgemen bzw. modernen Zustand befinden. In

hang sind u. a. das Projekt Sonnenbrunnen in Bckingen und die

den letzten 10 Jahren wurden ca. 70 Mio. aufwandswirksam in

Durchfhrung des stdtebaulichen Ideenwettbewerbs Wissens-

die Bestnde investiert. Durch Neubaumanahmen entstanden 21

stadt Heilbronn zu nennen.

Wohneinheiten fr den Bestand. Zur Sicherung der Mieterzufrie-

50

Lageber ic h t

Schner wohnen in den Wartbergvillen

Um den vielfltigen Aufgaben gerecht zu werden, wurde der kon-

Das Umlaufvermgen verringerte sich vorrangig durch die Realisie-

solidierte Personalbestand zum 31.12.2013 vor allem im Bereich

rung des Verkaufs der Wohnungen von zwei Wartbergvillen, dem

der Hausbewirtschaftung und Technik gezielt erhht.

Projekt Sonnenbrunnen und einem groen Teil der Wohnungen im


Ziegeleipark um 1.867 T auf 12.278 T.

Die Beteiligungen der Gesellschaft entwickelten sich im Geschftsjahr 2013 plangem. Die jeweiligen geprften Jahresabschlsse

Die Gesellschaft verfgt nach wie vor ber eine ausgeglichene

liegen vor.

Finanz- und Vermgensstruktur. Die Vermgenslage der Stadtsiedlung Heilbronn ist unverndert geordnet.

Der vorliegende Jahresabschluss und die im Geschftsjahr 2013


erzielten Ergebnisse liegen ber Plan und sind positiv zu bewerten.

2. Finanzlage
Durch ein qualifiziertes Finanzmanagement wird die Liquiditt der
Gesellschaft sowie die Bedienung der Darlehen zu jeder Zeit gesichert. Auslaufende Zinsbindungen werden durch bereits abgeschlossene Forward-Finanzierungen abgelst bzw. kleinere Darlehen

III. Lage

sondergetilgt. Die Zinsquote bleibt weiterhin sehr moderat.

1. Vermgenslage

Das Eigenkapital hat sich wie bereits in den zurckliegenden Jah-

Die Bilanzsumme ist um 2.974 T gestiegen und betrug zum Stich-

ren erneut erhht und beluft sich inzwischen auf 39,88 Mio. .

tag 153.073 T. Die Bilanzstruktur ist unverndert durch ein hohes

Die Eigenkapitalquote konnte moderat auf 26,05% (VJ 25,42%)

Immobilienvermgen geprgt und bildet den branchentypischen

verbessert werden, die Eigenkapitalrentabilitt liegt bei 4,34%

Charakter einer anlagenintensiven Wohnungsgesellschaft ab. Das

(VJ 3,84%).

Sachanlagevermgen betrgt 83,03% (Vorjahr: 79,45%) der Bilanzsumme und ist vollstndig mit Eigen- und langfristigen Fremdmitteln finanziert.
Die Erhhung des Anlagevermgens zum Stichtag 31.12.2013 um
7.850 T gegenber dem Vorjahr basiert vor allem auf dem Ankauf
von Grundstcken mit und ohne Bauten (v. a. Lffelhardt und

Jahresberschuss
Abschreibungen
Cashflow
Instandhaltung / Mod. im Aufwand
Cashflow vor Instandhaltung

2013
1.729 T
4.319 T
6.048 T
8.609 T
14.657 T

2012
1.466 T
4.258 T
5.724 T
6.491 T
12.215 T

Sdbahnhof) und aktivierungspflichtigen Manahmen im Woh-

Dynamischer Verschuldungsgrad

21,83

22,82

nungsbestand. Die Verminderung des Bestandes an Technischen

Zinsquote

15,28

15,29

Anlagen und Maschinen resultiert aus dem Verkauf der PV-Anlagen.


Der aus dem Kassenbestand und den Guthaben bei Kreditinstituten
Die Beteiligung an der WTZ Heilbronn GmbH wurde gem

bestehende Finanzmittelbestand zum Jahresende 2012 wurde ins-

Beschluss des Aufsichtsrates mit Wirkung zum 25.07.2013 auf

besondere durch die weitere Investitionsttigkeit im Geschfts-

2.250T erhht.

verlauf 2013 planvoll abgebaut.

51

Im Geschftsjahr konnten smtliche Zahlungsverpflichtungen ter-

aus Grundstcksverkufen als auch aus Betreuungsttigkeiten er-

mingerecht erfllt werden, ausreichende Liquiditt war jederzeit

folgswirksam aus.

vorhanden.
Die gesunkenen Umsatzerlse aus anderen Lieferungen und LeistunDurch die Gesellschaft ist jhrlich ein Wirtschaftsplan inklusive

gen basieren mageblich aus dem Verkauf der Photovoltaikanlagen

fnfjhriger Finanzplanung aufzustellen. Dieser ist dem Aufsichtsrat

und den damit fehlenden Einspeisevergtungen.

fristgem vorzulegen und von diesem zu beschlieen. Die Zahlungsfhigkeit und die Finanzlage der Stadtsiedlung Heilbronn sind

Die Bestandsminderung resultiert vorrangig aus der Veruerung

durch die Ergebnisse als gesichert anzusehen.

von Verkaufsgrundstcken.

3. Ertragslage

Als ausschlielicher Kostentreiber im Bereich der Aufwendungen fr

Das Jahresergebnis stellt sich wie folgt dar:

die Hausbewirtschaftung sind die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten zu nennen (+ 2.113 T). Die Betriebskosten konnten

Umsatzerlse Hausbewirtschaftung
Umsatzerlse Verkauf von Grundstcken
Umsatzerlse Betreuungsttigkeit
Umsatzerlse Andere Lieferungen und
Leistungen
Bestandsvernderungen
Sonstige betriebliche Ertrge
Summe Ertrge
Aufwendungen Hausbewirtschaftung
Aufwendungen Verkaufsgrundstcke
Aufwendungen Andere Lieferungen und
Leistungen
Personalaufwand
Abschreibungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Betriebsergebnis
Ertrge aus Beteiligungen,
sonstige Zinsen etc.
Zinsen und hnliche Aufwendungen
Auerordentliche Ertrge
Sonstige Steuern
Jahresergebnis

2013
T
23.686
12.187
901
108

2012
T
22.562
372
184
391

-756
1.429
37.555
-13.797
-8.167
-617

6.772
1.775
32.056
-11.786
-6.475
-64

-2.462
-4.319
-3.140
5.053
242

-2.480
-4.258
-2.632
4.361
568

-2.820
0
-746
1.729

-2.813
73
-723
1.466

Die Steigerung der Aufwendungen fr Verkaufsgrundstcke ist


vor allem der Aktivierung von Fremd- und Grundstckskosten geschuldet (+ 1.941 T). Aufgrund der gestiegenen betriebseigenen
Vertriebsleistungen konnten jedoch in diesem Zusammenhang die

Die Umsatzerlse aus der Hausbewirtschaftung konnten im Geschftsjahr gesteigert werden. Hier wirken sich vor allem die Erhhung der Umstze im gewerblichen Bereich um 360 T (v. a.
Vermietung Wohlgelegen) als auch die Senkung der Erlsschmlerungen um 196 T aus.
Die Abschlsse der Projekte Sonnenbrunnen, Feyerabendstrae /
Linkstrae (zwei Wartbergvillen) sowie der berwiegende Verkauf
der Einheiten am Ziegeleipark wirken sich sowohl in den Erlsen

52

im Vergleich zum Vorjahr geringfgig gesenkt werden.

Fremdkosten erfolgswirksam gesenkt werden (- 301 T).


Die Ertragslage der Stadtsiedlung Heilbronn ist geordnet.

Lageber ic h t

Nachtragsbericht
Prognose-, Chancen- und Risikobericht
C. Nachtragsbericht

in den kommenden Jahren durch Bereitstellung von zustzlichem


Wohnraum durch Neubau entgegenzutreten.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichtes sind keine Vorgnge von besonderer Bedeutung mit mageblichem Einfluss auf

Auf Basis des Wirtschaftsplans 2014 und der zugrunde gelegten

die Ertrags-, Finanz- und Vermgenslage eingetreten.

Anstze erwartet die Gesellschaft ein positives Ergebnis von rund


1.724 T.

D. Prognose-, Chancen- und


Risikobericht

III. Chancen- und Risikobericht

I. Voraussichtliche Entwicklung

wird mit einem aktiven Risikomanagement Rechnung getragen. Es

Aus den strategischen Geschftsfeldern der Stadtsiedlung Heilbronn ergeben sich sowohl Risiken als auch Chancen. Den Risiken
erfasst alle Unternehmensaktivitten und beinhaltet neben einem

Die Position der Stadtsiedlung Heilbronn als wichtiger Partner der

internen Kontrollsystem und Controlling auch eine fortgesetzte

Stadt Heilbronn soll nachhaltig weiterentwickelt werden. Eine n-

Risikoberichterstattung. Das Unternehmen hat zur Korruptions-

derung der Ausrichtung der Stadtsiedlung Heilbronn an den vorge-

prvention adquate Manahmen ergriffen.

nannten vier strategischen Geschftsfeldern ist nicht vorgesehen.


Investitionen werden angemessen geplant und vor Realisierung
Vorrangiges Ziel fr 2014 ist die Schaffung von Wohnraum, die

auf Rentabilitt, Finanzierbarkeit und Risiken geprft. Im Mietwoh-

fortgesetzte Modernisierung und zielgruppengerechte Entwicklung

nungsbau werden Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgefhrt.

des Wohnungsbestandes sowie die fortlaufende Untersttzung der

Dasselbe gilt fr Modernisierungsmanahmen.

Realisierung des Projektes Wissensstadt Heilbronn.


Durch die nachhaltig weiter zu betreibende Modernisierungsttig-

II. Prognosebericht

keit ist auch in der Zukunft mit hieraus resultierendem Leerstand


sowie einer erhhten Fluktuation zu rechnen. Erweiterte Risiken, die

Aufgrund der zwar zgerlichen, aber kontinuierlichen positiven

sich im Zuge der weiteren Entwicklung auf den Leerstand auswir-

Entwicklung der deutschen Wirtschaft in Verbindung mit einem

ken, sind die Sozialstruktur der Bewohner, die Wohnungsstruktur

vom Statistischen Landesamt Baden-Wrttemberg prognostizier-

im Verhltnis zur Nachfrage, der Objektzustand, die Intensitt der

ten weiteren Aufschwung kann von einer positiven Entwicklung

Modernisierungsttigkeit und die Hhe der Bruttowarmmiete. Mit

fr die regionale Wirtschaft ausgegangen werden. Dies nimmt

der Strategie der Modernisierung ihres Wohnungsbestandes ver-

die Stadtsiedlung Heilbronn zum Anlass, auch weiterhin laufende

folgt die Stadtsiedlung Heilbronn konsequent auch das Ziel, die

Modernisierungs- und Instandhaltungsmanahmen berwiegend

Betriebskosten fr ihre Mieter nachhaltig zu senken. Zustzlich wird

aus den Umsatzerlsen zu finanzieren. Wichtig ist in diesem Zu-

ein Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele des Bundes sowie

sammenhang ein konsequentes Kostenmanagement, um negative

des Landes Baden-Wrttemberg geleistet.

Entwicklungen im Rohstoffsegment abfangen zu knnen. In Abhngigkeit der Deckungsbeitrge aus dem Bautrgergeschft sind

Die Bestandsentwicklung wird weiterhin so erfolgen, dass die damit

fr das Geschftsjahr 2014 Instandhaltungs- und Modernisierungs-

verbundene Ergebnisbelastung durch Abschreibungen und Zinsauf-

aufwendungen in Hhe von ca. 6.395 T geplant.

wendungen ebenso wie die bilanziellen Auswirkungen vertretbar


bleiben. Langfristig knnen steigende Zinsen und Baupreisent-

Die hohe Zahl der gemeldeten Wohnungsbewerber lsst Rck-

wicklungen sowie weitere gesetzliche Verschrfungen zu negativen

schlsse darauf zu, dass am rtlichen Markt ein nicht ausreichendes

Ergebnisentwicklungen fhren.

Angebot an preisgnstigen freifinanzierten und ffentlich gefrderten Wohnungen vorliegt. Unter Nutzung der aktuellen Politik

Im Zusammenhang mit der weiteren tatkrftigen Untersttzung

des billigen Geldes der EZB sowie vorliegender landeseigener Fr-

der stdtischen Wirtschaftsfrderung bestehen fr die Stadtsied-

derprogramme plant die Stadtsiedlung Heilbronn, diesem Zustand

lung Heilbronn die branchentypischen Risiken aus dem Betrieb von

53

Risikobericht
Verwendung von Finanzinstrumenten

Gewerbeimmobilien. Durch konjunkturelle Entwicklungen bedingte


Mietausflle sind grundstzlich nicht auszuschlieen. Ebenso besteht ein hheres Wiedervermietungsrisiko im Bereich von Spezialimmobilien wie z. B. Laboren. Dem entgegnet die Gesellschaft mit
einer nachhaltigen, planvollen und vorsichtigen Vermietungsttig-

E. Risikobericht in Bezug
auf die Verwendung von
Finanzinstrumenten

keit. Die Immobilien der Tochterfirma WTZ Heilbronn GmbH werden

Die Stadtsiedlung Heilbronn verfgt ber flssige Mittel zum

zur Erfllung des Gemeinderatsbeschlusses ber die Verwendung

31.12.2013 in Hhe von 2.649 T in Form von Kassenbestand und

der RWB-EFRE-Mittel erstellt. Die RWB-EFRE-Mittel stellen eine

Guthaben bei Kreditinstituten. Nennenswerte Ausfall- und Liqui-

Abmangelfrderung dar. Durch die Vermietung der Immobilien, die

dittsrisiken sind in diesem Zusammenhang nicht zu erwarten.

einen sehr hohen Anteil an Infrastruktureinrichtungen und speziellen Ausstattungen fr Hightech-Firmen (z. B. Labore) beinhalten,

Zur Absicherung von Zinsnderungsrisiken, resultierend aus Ver-

knnen Anlaufverluste in den nchsten Jahren entstehen, die von

bindlichkeiten gegenber Kreditinstituten, bestehen zinsbezogene

der Stadtsiedlung Heilbronn auszugleichen sind. Diese Konstella-

Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps. Die Swaps sind darle-

tion ist gewollt und dient der Strkung des Wirtschaftsstandortes

hensbezogen und eine Dokumentation der Geschftsvorgnge ist

Heilbronn.

gegeben. Im Rahmen von Micro-Hedges wurden Bewertungseinheiten gebildet.

Im Bereich der Projektenwicklung fr die Bildungsinfrastruktur


am Standort Heilbronn besteht ein abgegrenztes Risiko, da die

Die Tochter- und Beteiligungsunternehmen werden unverndert

Stadtsiedlung Heilbronn sich nicht mit Eigenmitteln beteiligt. Dem

ertragsorientiert gefhrt und sind in das Beteiligungscontrol-

systemimmanenten Problem von Planungsfehlern steht ein fachab-

ling der Stadtsiedlung Heilbronn eingebunden. Nach derzeitigen

teilungsbezogenes Kontrollsystem sowie ein internes und externes

Erkenntnissen sind bei diesen Unternehmen keine wesentlichen

Berichtswesen entgegen. Aus der geplanten Entwicklung zur Wis-

Risiken gegeben.

sensstadt Heilbronn ergeben sich fr das Unternehmen vielfltige


Chancen. Vor allem in der Entwicklung von passendem und bezahlbarem Wohnraum fr die knftig zu erwartenden Studenten. In
diesem Zusammenhang fand bereits ein vielversprechender Wett-

Heilbronn, 31.03.2014

bewerb in Verbindung mit Studierenden der Architektur von der


Universitt Stuttgart Institut fr Wohnen und Entwerfen zum
Thema Modulares Wohnen 6.3 statt.
Nach berprfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember

Robert an der Brgge,

2013 sind keine Risiken erkennbar, die den Fortbestand des Unter-

Geschftsfhrer

nehmens gefhrden. Auch mit Blick auf die Zukunft sind keine bestandsgefhrdenden Risiken sichtbar. Darber hinaus knnen auch
keine Risiken identifiziert werden, die den Fortbestand von Tochterunternehmen gefhrden. Fr die eingeschtzten Risiken wird davon
ausgegangen, dass im Falle des Eintritts diese jederzeit durch die
geplante Liquiditt kurzfristig finanziell zu bewltigen sind.

54

Jahresabschluss

Mein
Stck
Stadt
[ Wirtschaftsfrderungsstadt ]

Die Stadtsiedlung investiert


vorausschauend in den Zukunftspark
Wohlgelegen. Der Zukunftspark hat
sich zu einem wichtigen Stck
Heilbronn entwickelt.
Dort arbeite ich fr die
Protagen Protein Services GmbH in
der Analytik komplexer Wirkstoffe
von Medikamenten, die gegen
schwer heilbare Krankheiten
eingesetzt werden.
Florian Kramer
(Application Specialist)

55

Der Jahresabschluss

Bilanz zum 31. Dezember 2013


AKTIVA

2013
1

2012
1

24.016,00

14.782,00

124.696.123,80

118.858.398,14

85.816.075,92
30.911.625,65

84.284.783,42
28.824.838,24

6.227.074,84
12.401,00
650.879,00
0,00
1.078.067,39

436.377,09
2.166.361,00
517.222,00
2.437.274,91
191.541,48

III. Finanzanlagen

2.378.481,00

375.481,00

Anteile an verbundenen Unternehmen


Beteiligungen
Andere Finanzanlagen

2.300.001,00
75.000,00
3.480,00

300.001,00
75.000,00
480,00

127.098.620,80

119.248.661,14

12.277.777,31

14.144.836,90

406.239,64
82.254,97
5.816.714,85
40.500,00
5.928.571,54
3.496,31

1.507.451,46
407.870,05
6.364.522,77
40.500,00
5.804.238,74
20.253,88

11.024.894,80

6.234.869,70

Forderungen aus Vermietung


Forderungen aus Verkauf von Grundstcken
Forderungen aus Betreuungsttigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermgensgegenstnde

156.077,39
568.423,94
109.490,81
21.398,99
8.779.304,94
1.390.198,73

138.800,35
70.406,94
0,00
76.422,99
5.549.968,54
399.270,88

III. Flssige Mittel

2.649.146,28

10.403.998,89

Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben bei


Kreditinstituten

2.649.146,28

10.403.998,89

25.951.818,39

30.783.705,49

22.350,00

67.050,00

22.350,00

67.050,00

153.072.789,19

150.099.416,63

A Anlagevermgen
I. Immaterielle Vermgensgegenstnde
II. Sachanlagen
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte mit Geschftsund anderen Bauten
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte ohne Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten

Summe Anlagevermgen
B Umlaufvermgen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstcke
und andere Vorrte
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte ohne Bauten
Bauvorbereitungskosten
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte mit fertigen Bauten
Unfertige Leistungen
Andere Vorrte
II. Forderungen und sonstige Vermgensgegenstnde

Summe Umlaufvermgen
C Rechnungsabgrenzung
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme

56

PASSIVA

2013

2012

2.080.000,00

2.080.000,00

36.072.104,28

34.606.081,00

A Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
II. Gewinnrcklagen
Gesellschaftsvertragliche Rcklage

2.045.167,52

2.045.167,52

Bauerneuerungsrcklage

19.919.713,54

18.453.690,26

Andere Gewinnrcklagen

14.107.223,22

14.107.223,22

III. Bilanzgewinn

1.728.557,79

1.466.023,28

Jahresberschuss

1.728.557,79

1.466.023,28

39.880.662,07

38.152.104,28

1.077.789,00

1.054.358,00

Rckstellungen fr Pensionen und hnliche Verpflichtungen

540.289,00

552.858,00

Sonstige Rckstellungen

537.500,00

501.500,00

112.015.316,86

110.793.556,65

89.347.956,87

89.357.894,72

2.247.390,91

2.581.395,40

12.528.817,89

12.413.083,20

3.727.664,64

3.786.813,81

706,16

1.972,46

1.847.019,82

2.605.893,76

Summe Eigenkapital
B Rckstellungen

C Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Betreuungsttigkeit
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
(davon aus Steuern 0,00 / Vorjahr 42.199,62)

D Rechnungsabgrenzung

Bilanzsumme

50,06

1.688,94

2.315.710,51

44.814,36

99.021,26

99.397,70

153.072.789,19

150.099.416,63

57

Die Gewinn- und Verlustrechnung


fr die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2013

2013
1

2012
1

36.881.752,84

23.510.089,29

aus der Hausbewirtschaftung


aus Verkauf von Grundstcken
aus Betreuungsttigkeit
aus anderen Lieferungen und Leistungen

23.685.400,61
12.186.701,89
901.397,60
108.252,74

22.562.322,47
372.369,86
184.273,76
391.123,20

Vernderungen des Bestandes an Verkaufsgrundstcken


und unfertigen Leistungen

-755.766,11

6.771.551,08

1.428.781,66

1.774.583,45

22.580.259,46

18.325.807,03

13.796.863,41
8.166.885,06
616.510,99

11.786.018,19
6.475.242,98
64.545,86

14.974.508,93

13.730.416,79

2.461.952,47

2.479.523,67

2.034.103,34

2.047.548,27

427.849,13

431.975,40

4.318.676,89

4.258.165,66

4.318.676,89

4.258.165,66

3.140.367,28

2.631.572,03

108.459,88

413.700,18

26,37

26,40

133.931,06

154.387,51

2.500,00

2.500,00

Zinsen und hnliche Aufwendungen

2.818.380,79

2.811.206,18

Ergebnis der gewhnlichen Geschftsttigkeit

2.475.048,81

2.115.563,34

Auerordentliche Ertrge

0,00

213.419,33

Auerordentliche Aufwendungen

0,00

139.992,41

746.491,02

722.966,98

1.728.557,79

1.466.023,28

Umsatzerlse

Sonstige betriebliche Ertrge


Aufwendungen fr bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen fr Hausbewirtschaftung
Aufwendungen fr Verkaufsgrundstcke
Aufwendungen fr andere Lieferungen und Leistungen
Rohergebnis
Personalaufwand
Lhne und Gehlter
soziale Abgaben und Aufwendungen fr Altersversorgung
und Untersttzung
(davon fr Altersversorgung 1 122.112,51 / Vorjahr 1 142.878,99)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermgensgegenstnde des Anlagevermgens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Ertrge aus Beteiligungen
(davon aus verbund. Unternehmen 1 3.750,62 / Vorjahr 1 18.519,92)
Ertrge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermgens
Sonstige Zinsen und hnliche Ertrge
Abschreibungen auf Finanzanlagen

Sonstige Steuern
Jahresberschuss

58

Anhang
A. Allgemeine Angaben

Bei Forderungen und sonstigen Vermgensgegenstnden wurde

Der Jahresabschluss der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH wurde auf

allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen Rech-

der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handels

nung getragen.

gesetzbuchs aufgestellt. Ergnzend zu diesen Vorschriften waren


die Regelungen des GmbH-Gesetzes und des Gesellschaftsvertrags

Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht fr die Bildung von

zu beachten. Abweichend von 266 Abs. 2 und 3 HGB und 275

Rechnungsabgrenzungsposten fr angefallene Geldbeschaffungs-

Abs. 2 HGB wurde der Jahresabschluss nach den Formblttern fr

kosten wird kein Gebrauch gemacht.

die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen


erstellt. Fr die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde

Die Bildung der Rckstellungen erfolgte in Hhe des voraussichtlich

das Gesamtkostenverfahren gewhlt. Von der Schutzklausel des

notwendigen Erfllungsbetrags. Die erwarteten knftigen Preis-

286 Abs. 4 HGB wurde Gebrauch gemacht.

und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung bercksichtigt. Sonstige Rckstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als

Nach den in 267 HGB angegebenen Grenklassen ist die

einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank verffentlichten

Gesellschaft eine mittelgroe Kapitalgesellschaft. Gem 16 des

Abzinsungsstzen abgezinst.

Gesellschaftsvertrages besteht die Verpflichtung, den Jahresabschluss nach den Regeln einer groen Kapitalgesellschaft zu er-

Die Rckstellungen fr Pensionen und hnliche Verpflichtungen

stellen.

wurden gem Sachverstndigengutachten nach dem modifizierten


Teilwertverfahren unter Bercksichtigung von zuknftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte

B. Erluterungen zu den Bilanzierungs- und


Bewertungsmethoden

nach versicherungsmathematischen Grundstzen unter Anwendung

Das Anlagevermgen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungs-

Deutschen Bundesbank nach Magabe der Rckstellungsabzins-

kosten vermindert um planmige Abschreibungen angesetzt, es

verordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungsatz von 4,91 %

wurden lediglich Fremdkosten aktiviert.

(Stand Monatsende 10.2013, Restlaufzeit 15 Jahre).

Immaterielle Anlagewerte werden zu Anschaffungskosten angesetzt

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfllungsbetrag bewertet.

der Richttafeln von Prof. K. Heubeck (2005G) und dem von der

und linear ber drei Jahre abgeschrieben.


Aus temporren Differenzen zwischen handels- und steuerrecht
Wohn- und Geschftsbauten werden ber 20 bis 50 Jahre plan

lichen Wertanstzen bestehen aktive latente Steuern. Vom Akti-

mig abgeschrieben, erworbene Gebrauchtimmobilien werden

vierungswahlrecht gem 274 Abs. 1 S. 2 HGB wurde kein Ge-

linear ber die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

brauch gemacht.

Die technischen Anlagen und Maschinen werden ber eine Nutzungsdauer von 10 bzw. 20 Jahren linear planmig abgeschrieben.
Die Betriebs- und Geschftsausstattung wird linear mit 5 bis 33,3%
abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgter mit Nettoanschaffungskosten bis 410 Euro werden im Jahr ihrer Anschaffung voll
abgeschrieben. Auf die Bildung eines jahrgangsbezogenen Sammelpostens wird verzichtet.
Das brige Anlagevermgen sowie das Umlaufvermgen ist zu
Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren
beizulegenden Wert bewertet.

59

C. Erluterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung


I. Bilanz
1. In der Position Unfertige Leistungen sind 5.776.554,42 (Vorjahr 5.747.167,49) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
Die Forderungen gegenber verbundenen Unternehmen betreffen sonstige Vermgensgegenstnde.
Bestand
am Ende
des Vorjahres

2. Rcklagenspiegel

Einstellung
der Gesellschafterversammlung
aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres

Einstellung
whrend des
Geschftsjahres

Entnahme
fr das
Geschftsjahr

Bestand
am Ende des
Geschftsjahres

Gewinnrcklagen
Gesellschaftsvertragliche Rcklage

2.045.167,52

0,00

Bauerneuerungsrcklage

18.453.690,26

1.466.023,28

0,00

0,00

19.919.713,54

Andere Gewinnrcklagen

14.107.223,22

0,00

0,00

0,00

14.107.223,22

34.606.081,00

1.466.023,28

0,00

0,00

36.072.104,28

Gesamt

3. Anlagespiegel

Immaterielle Vermgensgegenstnde

0,00

0,00

2.045.167,52

AK/HK
historisch
01.01.2013

Zugnge

Abgnge

332.198,54

19.161,26

175.372.209,33

995.850,98

556.432,84

37.554.356,16

3.368.861,11

352.239,89

845.403,62

5.790.697,75

Technische Anlagen und Maschinen

2.959.939,72

5.689,11

2.869.627,04

Andere Anlagen, Betriebs- und


Geschftsausstattung

1.514.206,66

324.230,53

101.347,30

Anlagen im Bau

2.437.274,91

1.149.485,80

233.159,22

791.325,91

220.916.549,62

12.426.141,19

335.000,00

2.002.500,00

Sachanlagen
Grundstcke und grundstcksgleiche Rechte mit Wohnbauten*)
Grundstcke und grundstcksgleiche
Rechte mit Geschfts- und anderen Bauten
Grundstcke und grundstcksgleiche
Rechte ohne Bauten

Bauvorbereitungskosten *)
Summe Sachanlagen

3.879.647,07

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Summe Finanzanlagen
Anlagevermgen insgesamt
*Umbuchung in das Umlaufvermgen

60

75.000,00
480,00

3.000,00

410.480,00

2.005.500,00

0,00

221.659.228,16

14.450.802,45

3.879.647,07

Anh ang

Umbuchungen*)
(+/-)

Abschreibungen
(kumulierte)
31.12.2013

Buchwert zum
31.12.2013

Buchwert zum
31.12.2012
1

Abschreibungen
des
Geschftsj.
1

327.343,80

24.016,00

14.782,00

9.927,26

93.481.504,61

85.816.075,92

84.284.783,42

2.922.859,83

9.659.351,73

30.911.625,65

28.824.838,24

1.111.614,16

409.026,53

6.227.074,84

436.377,09

83.600,79

12.401,00

2.166.361,00

126.393,11

1.086.210,89

650.879,00

517.222,00

147.882,53

-3.586.760,71

0,00

0,00

2.437.274,91

95.200,00

41.617,74

1.078.067,39

191.541,48

-5.607,65

104.761.312,29

124.696.123,80

118.858.398,14

4.308.749,63

37.499,00

2.300.001,00

300.001,00

2.500,00

0,00

75.000,00

75.000,00

0,00

3.480,00

480,00

0,00

37.499,00

2.378.481,00

375.481,00

2.500,00

-5.607,65

105.126.155,09

127.098.620,80

119.248.661,14

4.321.176,89

3.485.953,06

61

4. In den Sonstigen Rckstellungen sind folgende Rckstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:
1
Resturlaub, Gleitzeitguthaben sowie Gehlter

262.000,00

Gewhrleistungen

116.500,00

Drohende Verluste erhhte Aushubkosten

70.000,00

Prfung und Verffentlichung

44.000,00

Noch anfallende Baukosten

21.000,00

Beihilfen

14.000,00

Prozesskosten

10.000,00

5. Verbindlichkeiten
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewhrten Pfandrechte o. . Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten
(Werte Vorjahr kursiv)

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

Verbindlichkeiten
gegenber
Kreditinstituten

gesichert

unter 1 Jahr

1 bis 5
Jahre

ber
5 Jahre

Art der
Sicherung

89.347.956,87
89.357.894,72

6.751.606,94
6.814.509,80

18.490.815,77
17.843.614,98

64.105.534,16
64.699.769,94

89.347.956,87
89.357.894,72

GPR

2.247.390,91
2.581.395,40

310.844,43
334.004,49

1.128.203,55
1.171.186,32

808.342,93
1.076.204,59

2.247.390,91
2.581.395,40

GPR

12.528.817,89
12.413.083,20

12.528.817,89
12.413.083,20

Verbindlichkeiten aus
Vermietung

3.727.664,64
3.786.813,81

272.656,95
344.410,23

3.455.007,69
3.442.403,58

3.455.007,69
3.442.403,58

Verbindlichkeiten aus
Betreuungsttigkeit

706,16
1.972,46

706,16
1.972,46

Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen

1.847.019,82
2.605.893,76

1.780.347,82
2.505.863,00

50,06
1.688,94

50,06
1.688,94

2.315.710,51
44.814,36

2.315.710,51
44.814,36

Verbindlichkeiten
gegenber anderen
Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen *

Verbindlichkeiten gegenber verbundenen


Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamtbetrag

112.015.316,86 23.960.740,76
110.793.556,65
22.460.346,48

GPR=Grundpfandrecht B=gesichert durch Brgschaften Dritter

62

B
66.672,00
100.030,76

19.685.691,32
19.114.832,06

*steht zur Verrechnung an

68.368.884,78
69.218.378,11

95.050.355,47
95.381.693,70

Anh ang

II. Gewinn- und Verlustrechnung

D. Sonstige Angaben

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind soweit nicht

Nach dem Jahressteuergesetz 2008 hat das Unternehmen seinen

vorstehend erlutert folgende wesentliche Ertrge und Aufwen-

EK-02-Bestand abzulsen. Das Unternehmen hat von seinem Wahl-

dungen enthalten:

recht auf Fortfhrung des 38 KStG-alt Gebrauch gemacht.

Sonstige betriebliche Ertrge:


Ertrge aus Versicherungserstattungen

219.065,54

I. Haftungsverhltnisse und sonstige


finanzielle Verpflichtungen

Ertrge aus Verkufen des Anlagevermgens

928.353,74

Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene oder


vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die fr die Beurteilung der

Sonstige betriebliche Aufwendungen


Aufwendungen fr Fremdarbeiten
Abbruchkosten

Finanzlage von Bedeutung sind:


1.457.056,98
326.334,18

Verpflichtungen aus Bau- und Pachtvertrgen

T 25.309

Abschreibungen auf Mietforderungen

91.361,51

Avale zur Mietkautionsabsicherung

Buchverluste aus Anlageabgngen

66.261,86

Bestellung fremder Grundschulden auf verkaufte und

T 3.398

noch nicht aufgelassene Wohneinheiten

T 3.815

Personalkosten
Verbrauch Rckstellung fr ATZ

62.000,00

II. Beteiligungen
Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Hhe von mindestens 20%

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind -soweit nicht

an folgenden Unternehmen:

vorstehend erlutert- folgende wesentliche periodenfremde Ertrge


Ccilienpark am Neckar GbR; Sitz Heilbronn 200.000,00

und Aufwendungen enthalten:

Stammkapital 600.000,00; davon Anteile 33,33 %

Sonstige betriebliche Ertrge:


Ertrge Vorjahre betreffend

Der Bilanzausweis erfolgt unter sonstige Vermgensgegenstnde.


104.639,62

Ertrge aus wertberichtigten/abgeschriebenen


Forderungen

Das Jahresergebnis der Gesellschaft fr den Zeitraum


01.01.-31.12.12 betrug 164.127,79.

59.188,63
Regiowert GmbH; Sitz Heilbronn

25.000,00

Stammkapital 50.000,00 (davon Anteile 50 %), weitere T 100


(davon Anteile 50 %) sind in die Kapitalrcklage eingezahlt.
Das Jahresergebnis der Gesellschaft fr den Zeitraum
01.01.-31.12.2012 betrug 252.067,75.
SH Gebudeservice GmbH; Sitz Heilbronn

50.000,00

Stammkapital 50.000,00; davon Anteile 100%.


Das Jahresergebnis der Gesellschaft fr den Zeitraum
01.01.-31.12.2013 betrug 0,00.
WTZ Heilbronn GmbH, Sitz Heilbronn

2.250.000,00

Stammkapital 2.250.000, davon Anteile 100 %


Der Jahresfehlbetrag der Gesellschaft fr den Zeitraum
01.01.-31.12.2013 betrug 102.531,40.

63

An h a n g

III. Derivative Finanzinstrumente

Mitglieder der Geschftsfhrung:

Zur Zinskostenoptimierung schloss die Gesellschaft fnf Zinsswaps

Robert an der Brgge Geschftsfhrer

(Marktwert zum Bilanzstichtag -3.635.183,08; Nominalwert


zum Bilanzstichtag T 26.345) ab. Auerdem wurde ein Cap abge-

Mitglieder des Aufsichtsrats:

schlossen (Volumen T 6.000, Marktwert 0,00). Die Capprmie

Helmut Himmelsbach Oberbrgermeister,

ist mit einem Buchwert in Hhe von 22.350,00 im aktiven Rech-

Vorsitzender

nungsabgrenzungsposten enthalten und wird auf die Dauer der


Laufzeit bis zum 30.06.2014 abgeschrieben.

Helga Drauz-Oertel Dipl.-Ing. fr Weinbau und Oenologie (FH),


stellv. Vorsitzende

IV. Abschlussprfer
Das im Geschftsjahr als Aufwand erfasste Honorar fr die Jahres-

Tanja Sagasser

Mediendesignerin, stellv. Schriftfhrerin

tungen (Prfung nach MABV) T 2.

Sigrid Seeger-Losch

Hausfrau

V. Organe / Mitarbeiter

Thomas Aurich

Gastronom (ab 19.06.2013)

Eugen Gall

Selbst. Weinbaumeister (bis 19.06.2013)

Wilfried Hajek

Baubrgermeister

Alban Hornung

Bezirksschornsteinfegermeister, Schriftfhrer

Herbert Tabler

Rentner

abschlussprfung betrgt TEUR 28 und fr andere Beratungsleis-

Die Bezge des Aufsichtsrates beliefen sich auf T 18 (VJ T 18).


Gegenber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz
ausgewiesene Verbindlichkeiten gegenber anderen Kreditgebern
in Hhe von 2.199.856,13 (VJ 2.527.101,34).
Die Rckstellung fr Pensionsverpflichtungen gegenber einem
frheren Mitglied des Geschftsfhrungsorgans und seiner Hinterbliebenen betrgt T 540.
Die Zahl der im Geschftsjahr durchschnittlich beschftigten
Arbeitnehmer inkl. der Personalbeistellung durch die SH GebudeHeilbronn, den 28. Mrz 2014

service GmbH betrug:


Vollzeit Teilzeit

Kaufmnnische Mitarbeiter

22

Technische Mitarbeiter

10

Mitarbeiter im Regiebetrieb

11

Hauswarte
Summe

64

5 0
48

12

Robert an der Brgge,


Geschftsfhrer

Dank der Geschftsfhrung


Die Unternehmenspolitik der Stadtsiedlung orientierte sich 2013 sehr

Die Wohnungsneuvergaben erfolgten im Rahmen der durch Kndigung

bewusst an den strategischen Stadtentwicklungszielen und den Aufgaben

frei werdenden Wohnungen. Es konnte nicht in allen Fllen die richtige

der kommunalen Daseinsvorsorge der Stadt Heilbronn. Gem diesen

Wohnung zur Verfgung gestellt werden. Alle Bewerber, die noch kein

Vorgaben werden alle Entscheidungen im Aufsichtsrat der Stadtsiedlung

Angebot erhalten konnten, bitten wir um Geduld und Verstndnis.

Heilbronn GmbH geprft, beraten und verabschiedet.

Viele Mieter engagieren sich seit langem in den Wohnungen und Quartieren
der Stadtsiedlung. Sie tragen damit zu lebenswerten Wohnverhltnissen

Das Aufgabenportfolio wurde unter diesen Rahmenbedingungen noch-

bei, fr die sozial stabile Strukturen eine wichtige Voraussetzung sind. Die

mals um komplexe Projekte erweitert, die in den Aufsichtsratssitzungen

Lebensqualitt der Grostadt Heilbronn wird dadurch verbessert. Als alte

intensiv beraten und beschlossen wurden. In diesem Zusammenhang

Industriestadt hat Heilbronn teilweise schwierige Sozialdaten, aber kaum

sind auch Weichenstellungen fr den zuknftigen Neubau von Miet- und

sozial belastete Quartiere im Stadtgebiet. Unseren Mietern gilt daher unser

Eigentumswohnungen, die Vorarbeiten fr das Groprojekt Wissensstadt

Dank fr ihre Treue und ihren Einsatz fr gute Nachbarschaft.

und die damit verbundene Verlagerung des kommunalen Rechenzentrums


ins Wohlgelegen zu nennen.

Das Bautrgerprogramm der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH war auch in


2013 sehr nachgefragt. Allerdings standen nicht mehr ausreichend neue

Dem Aufsichtsrat, mit Herrn Oberbrgermeister Helmut Himmelsbach

Angebote zur Verfgung, um die Nachfrage zu decken. Allen Kunden, die

an der Spitze, gilt daher unser besonderer Dank fr die Untersttzung,

sich fr eine Wohnung aus dem Angebot der Stadtsiedlung entschieden

Beratung und positive Begleitung aller Entscheidungen, mit denen die

haben, danken wir fr das Vertrauen. Die Stadtsiedlung und ihre Tochter-

Unternehmenspolitik im Jahr 2013 umgesetzt wurde. Die erfolgreiche

unternehmen haben ausnahmslos zuverlssige und qualittsorientierte

Entwicklung des Unternehmens ist dieser bestndigen, kompetenten

Partner, die die anspruchsvollen Aufgaben termin- und kostengerecht

und nachhaltigen Untersttzung durch den Aufsichtsrat zu verdanken.

umgesetzt haben. Allen beteiligten Handwerkern, Baufirmen, Architekten,

Die Mitarbeiter der Stadtsiedlung haben im Jahr 2013 mit groem Ein-

Ingenieuren, Dienstleistern, die uns im Jahr 2013 begleitet und untersttzt

satz und Leistungswillen dazu beigetragen, dass die hohen Ziele des

haben, danken wir.

Unternehmens erreicht und teilweise bertroffen werden konnten. Den


Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH

Im Jahr 2013 wurden fr Nutzer und Investoren Projekte entwickelt

und den Tochtergesellschaften gilt daher groer Dank und Anerkennung

oder entwickelte Flchen verkauft. Fr das in uns gesetzte Vertrauen

fr die geleistete Arbeit und das hohe Engagement.

bedanken wir uns.

Der soziale Auftrag der Wohnraumversorgung und des sozialen Manage-

Die Stadtsiedlung setzt trotz der derzeit ausgelasteten Baukapazitten

ments stand 2013 im Mittelpunkt der Unternehmensttigkeit. Im Kunden-

weiterhin auf Stetigkeit und Soliditt bei der Bauabwicklung. Der Markt fr

Service-Center der Stadtsiedlung wurden erneut Tausende von individuellen

Bauleitungen zeigt sich jedoch zunehmend angespannt. Die Stadtsiedlung

Beratungsgesprchen gefhrt. Mit den Trgern der Freien Wohlfahrtspflege

bemht sich auch in den kommenden Jahren, Bauleistungen marktgerecht

und den Fachmtern der Stadt konnten im Rahmen der Kooperation viele

einzukaufen und dem Handwerk ein zuverlssiger Partner zu sein.

Einzelflle und -schicksale betreut werden. Die Bandbreite reichte von der
Verhinderung von Wohnungslosigkeit bis zur individuellen Regelung bei

Den Partner aus dem Bankenbereich gilt ein besonderer Dank. Sie haben

der Rckfhrung von Schulden. Im Einzelfall waren allerdings auch 2013

die langfristig orientierte Investitionspolitik der Stadtsiedlung begleitet.

Manahmen wie Kndigung und Rumung notwendig. Im Rahmen von

Durch eine offene Kommunikation der Unternehmensstrategie und der

institutionalisierten, flexiblen und auch unbrokratischen Organisations-

Unternehmensplanung konnte die Geschftspolitik so vermittelt wer-

formen und Arbeitsweisen wird Betroffenen auf unterschiedlichste Art

den, dass alle geplanten und gettigten Investitionen stets problemlos

und Weise geholfen. So konnte durch organisatorisches und persnliches

finanziert werden konnten. Fr das uns entgegengebrachte Vertrauen

Engagement die finanzielle Basis fr die individuelle Schlernachhilfe

bedanken wir uns daher.

im Mehrgenerationenhaus gestrkt werden. Mittlerweile werden rund


100 Kinder so betreut, dass sich die schulischen Leistungen in der Regel

Mit den Partnern in den Tochter- und Beteiligungsunternehmen Regio-

deutlich verbessert haben. Die Arbeit im Arbeitskreis Soziale Integration

wert GmbH und Ccilienpark am Neckar GbR gestaltete sich die Zusam-

sowie in der Belegungskonferenz fr das Obdachlosenheim, im Mehr-

menarbeit im Geschftsjahr 2013 sehr erfolgreich und problemlos. Die

generationenhaus, in unseren betreuten Wohnanlagen, im Verbund mit

Partnerschaften sollen auch in den folgenden Geschftsjahren erfolgreich

verschiedensten Trgern und mtern, hat sich auch 2013 bewhrt. Allen

weitergefhrt werden.

Beteiligten gilt daher unser besonderer Dank.

65

Bericht des Aufsichtsrates


Im Geschftsjahr 2013 wurde die Unternehmenspolitik der Stadtsiedlung noch enger an den Zielen der Stadt Heilbronn im Rahmen
der kommunalen Daseinsvorsorge und der strategischen Stadtentwicklung orientiert. Dies entsprach der langfristigen Ausrichtung des
Unternehmens, die von der Geschftsfhrung sehr aktiv verfolgt und
vom Aufsichtsrat untersttzt wird.
Die strategischen Aufgaben der Stadtsiedlung gliedern sich in vier
Geschftsfelder:
-
-
-
-

Wohnraumversorgung und Aufgaben im Sozialraum


Quartiers- und Stadtentwicklung
Untersttzung der Bildungsinfrastruktur
Untersttzung der stdtischen Wirtschaftsfrderung.

Zur Erreichung der strategischen Ziele wurden auch im Jahr 2013


groe investive Anstrengungen unternommen, die die Ergebnisrechnung belasteten. Insbesondere die Modernisierungsaufwendungen fr
den eigenen Mietwohnungsbestand sind hier zu nennen. Trotzdem
gelang es, das gute Vorjahresergebnis deutlich zu bertreffen, weil aus
den Projektentwicklungsaktivitten hohe berschsse erzielt werden
konnten. Der erzielte Jahresberschuss wird den Rcklagen zugefhrt.
Die Investitionskraft des Unternehmens wird damit gestrkt.
Die betrieblichen Kennzahlen entwickelten sich positiv. Der langfristige, positive Trend der Unternehmensentwicklung wurde 2013
fortgefhrt.
Fr die Modernisierung und Entwicklung der Wohnquartiere wurden
im Jahr 2013 - wie auch in den Vorjahren - hohe Investitionen gettigt.
Allein 8,6 Mio. Euro wurden aufwandswirksam fr Modernisierungen
und Instandhaltungen ausgegeben. Dazu kommen Investitionen in
Neubauten und Bauvorbereitungskosten fr geplante Projekte. So
konnten mittlerweile ca. 70 % der Bestnde der Stadtsiedlung in den
letzten Jahren auf einen berdurchschnittlichen Standard gebracht
werden. Das Mietniveau aller Stadtsiedlungswohnungen ist trotzdem
sehr moderat, liegt deutlich unterhalb des Mietspiegels und wirkt
im Heilbronner Markt damit preisdmpfend. Der Sozialauftrag wird
nachhaltig erfllt.
Seit ber zwei Jahren bereitet das Unternehmen im greren Umfang
Neubauprojekte fr den eigenen Mietwohnungsbestand - auch im
Segment des gefrderten Wohnungsbaus vor. Der Aufsichtsrat hat
diese Initiative deutlich untersttzt. Die gute wirtschaftliche Situation
der Stadtsiedlung kann fr Erweiterungsinvestitionen im Wohnungsportfolio genutzt werden. Der eigene Bestand soll ausgeweitet
werden, um die zunehmende Nachfrage nach Mietwohnungen, vor
allem im wichtigen mittleren Segment, in Heilbronn zu befriedigen.
Leider sind durch Nachbareinsprche derzeit nicht alle Projekte so
umsetzbar, wie von den Gremien des Unternehmens gewnscht. Der
Aufsichtsrat wird aber auch notwendige Umplanungen begleiten,
damit die Neubauprojekte zgig realisiert werden knnen.

66

Unverzichtbar ist die Stadtsiedlung als Partner in der stdtischen


Sozialpolitik. Durch die Aktivitten im Kundenservicecenter und die
Zusammenarbeit mit vielen sozialen Trgern und stdtischen Fachmtern wird die stdtische Sozialpolitik nachhaltig gestrkt. Dies ist
umso wichtiger, weil die Stadt Heilbronn als alte Industriestadt, die
mitten im Strukturwandel steht, und als Oberzentrum der Region traditionell einen hohen Anteil an Sozialkosten im stdtischen Haushalt
zu verkraften hat. Die Stadtsiedlung ist ein sehr wertvoller Partner, der
seinen hohen Aufwand in diesem Bereich selbst erwirtschaftet. Neu
gestartet wurde im Jahr 2013 die intensive Kooperation im Rahmen
der stdtischen Leitstelle zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit.
Auch 2013 konnte die Stadtsiedlung in vielen Fllen unbrokratisch
bei der Wohnungssuche oder bei Umzgen durch die Bereitstellung
von speziellem Wohnraum, z. B. fr ltere Menschen oder Behinderte,
helfen. Die professionelle Zusammenarbeit mit den sozialen Trgern
und Organisationen und den stdtischen Fachmtern lst viele
individuelle Probleme. Der Aufsichtsrat untersttzt diese Arbeit der
Stadtsiedlung in besonderem Mae.
Auch 2013 war es der erklrte Wunsch des Gesellschafters, der Stadt
Heilbronn, dass das Unternehmen seinen Sozialauftrag im Sinne der
Mieter und Mietinteressenten nachhaltig wahrnimmt. Dies soll auch
langfristig so bleiben.
Die Zahl der Wohnungsinteressenten blieb 2013 weitgehend konstant,
liegt aber auf einem hohen Niveau. Dies liegt nicht nur an einzelnen, sozialen Problemen, sondern auch an dem Mangel an guten,
marktgerechten Mietwohnungen in der Stadt. Die Bausubstanz des
Heilbronner Wohnungsbestandes, insbesondere im privaten Sektor,
passt schon seit langem nicht mehr zur Nachfrage des Marktes. Durch
den guten Sanierungszustand ihrer Wohnungen und das attraktive
Preisniveau steigen daher die Nachfragerzahlen bei der Stadtsiedlung.
Die nachhaltige Belegungspolitik der Stadtsiedlung fhrt zu sozialer Stabilitt in den Quartieren. Der Aufsichtsrat untersttzt diese
Belegungspolitik.
Mit groem Engagement und Untersttzung des Aufsichtsrats hat
das Unternehmen Projekte fr die Bildungsinfrastruktur in Heilbronn
vorangetrieben. Die Kita St. Nikolaus der katholischen Kirche in
der Heilbronner Innenstadt wurde 2013 bis zur Genehmigungsreife
entwickelt und ist mittlerweile im Bau. Das Projekt wird in den
eigenen Bestand bernommen und hat Vorbildcharakter fr Projektentwicklungen in der Kernstadt.
Fr die Weiterentwicklung des Bildungscampus am Europaplatz hat
die Stadtsiedlung 2013 im Auftrag der Dieter Schwarz Stiftung einen
hochkartig besetzten stdtebaulichen Wettbewerb durchgefhrt.
Die Erweiterung soll im Endausbau ber 6.000 Studenten in der
Innenstadt attraktive Lern- und Arbeitsbedingungen bieten.

Die Untersttzung der stdtischen Wirtschaftsfrderung wurde auch


im Jahr 2013 erfolgreich weitergefhrt. So konnte im Zukunftspark wohlgelegen der Bau WTZ II endgltig fertiggestellt werden,
nachdem im Jahr 2012 alle Flchen vermietet wurden. In diesem
als Labor- und Produktionsgebude konzipierten Bauabschnitt der
Tochtergesellschaft WTZ Heilbronn GmbH fertigt die Firma Xenios
AG seit August 2013 hochinnovative Lungenuntersttzungssysteme
fr intensivmedizinische Anwendungen. Es ist die erste Fertigung
dieser Art in Heilbronn.
Weitergefhrt wurden die Arbeiten am Projekt WTZ III, einem Bround Infrastrukturgebude, das dem gesamten Standort Heilbronn
dienen soll. Das Gebude wird durch die Tochtergesellschaft WTZ
Heilbronn GmbH mit EU- und Landesfrdermitteln errichtet. Die
Ausrichtung auf konkrete Nutzer verbot sich damit von selbst. Eine
lngere Vermarktungsphase mit Anlaufverlusten ist daher eingeplant. Die Fertigstellung ist fr Anfang 2015 geplant. Gesprche mit
Interessenten fr die Broflchen und den Betrieb des Gastro- und
Konferenzbereichs begannen im 2. Quartal 2014.
Die Stadtsiedlung konnte im Jahr 2013 erneut ein Rekordergebnis
im Beurkundungsvolumen des Bautrgergeschfts erzielen. Neben
zahlreichen Verkufen aus den entwickelten Wohnungseigentumsprojekten trug der Verkauf eines schlsselfertigen Gebudes fr
das kommunale Rechenzentrum mageblich zu diesem sehr guten
Ergebnis bei. Das Rechenzentrum wird im Zukunftspark wohlgelegen
ab dem 2. Quartal 2014 errichtet. Der Neubau wurde in Rekordzeit
kalkuliert und entwickelt und ersetzt das bisherige Gebude des
Rechenzentrums am Europaplatz, das aus den 80er-Jahren stammt.
Dieser Bestandsbau wird der Erweiterung des Bildungscampus am
Europaplatz weichen. Das Engagement der Stadtsiedlung und die
schnelle Umsetzung sind fr die strategisch bedeutsame Entwicklung
der Stadt mit dem Bildungscampus sehr wertvoll.
Erfolgreich abgeschlossen werden konnte 2013 die Projektentwicklung des wichtigen Schlsselgrundstcks Am Sonnenbrunnen in
Heilbronn-Bckingen. Mit dem Verkauf des bis zur Baugenehmigung
entwickelten Grundstcks an die Lidl-Gruppe konnte die Stadtsiedlung
eine mehr als 5-jhrige Entwicklungsphase auf einem der schwierigsten Grundstcke in Heilbronn erfolgreich abschlieen, nachdem
ber Jahrzehnte keine Projektentwicklung auf dieser Flche gelungen
war. Mit dem Bau der neuen Bckinger Mitte wurde mittlerweile
begonnen und der Aufsichtsrat ist der Stadtsiedlung fr das groe,
nachhaltige Engagement bei dieser schwierigen Projektentwicklung
dankbar.

entscheiden. Das Ziel, sozialvertrgliche Wohnungsprivatisierungen


in breiten Schichten zur Eigentumsbildung voranzutreiben, konnte
auch im Jahr 2013 nachhaltig verfolgt werden.
Der Aufsichtsrat wurde im Geschftsjahr 2013 von der Geschftsleitung im Rahmen seiner turnusmigen vier Sitzungen umfangreich
und detailliert ber alle Entwicklungen der Unternehmensgruppe
unterrichtet. Mit quartalsbezogenen Controllingberichten, einzelnen
Risikoberichten, detaillierten Entscheidungs- und Beschlussvorlagen,
Kostensteuerungsberichten ber alle Bauvorhaben und Einzelvorlagen
zu laufenden und geplanten Projekten konnten alle Beschlsse in
satzungsgemer Form diskutiert und gefasst werden. Der Aufsichtsrat
wurde jederzeit ber die Unternehmensentwicklung und alle einzelnen
Projekte detailliert und fundiert informiert. Alle Beschlsse konnten
auf dieser Informationsbasis sachgerecht, gem Gesellschaftsvertrag und Gesetz vom Aufsichtsrat gefasst werden. Es erfolgte stets
eine eingehende Beratung nach vorheriger Unterrichtung durch die
Geschftsleitung.
Das Risikomanagementsystem der Stadtsiedlung erfllt umfassend
und hinreichend alle Anforderungen fr ein Unternehmen dieser
Grenordnung.
Im Jahr 2013 erfolgte eine berwachungsprfung durch die WTS
Wohnwirtschaftliche Treuhand GmbH, Stuttgart, ber die Einhaltung
der Verkehrssicherungspflichten. Der Bericht der Prfung fhrte zu
keiner nennenswerten Feststellung. Etwaige Anregungen aus der
Prfung werden umgesetzt. Der Bericht des Datenschutzbeauftragten
fhrte ebenfalls zu keinen nennenswerten Feststellungen.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschftsfhrung, allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern fr die im Geschftsjahr 2013 beraus erfolgreich
geleistete Arbeit. Er bedankt sich gleichzeitig fr das sehr hohe
Engagement, mit dem die Ziele des Unternehmens verfolgt wurden.
Heilbronn, 14.04.2014

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH


OBM Helmut Himmelsbach

Die Unternehmensbeteiligungen der Stadtsiedlung entwickelten sich


im Geschftsjahr 2013 sehr positiv. Die Regiowert GmbH konnte bereits
im Geschftsjahr 2012 ein sehr gutes Jahresergebnis erzielen, das
2013 nochmals deutlich bertroffen werden wird. ber etwaige Ausschttungen an die Gesellschafter wird der Aufsichtsrat der Regiowert

67

Besttigungsvermerk

I. Feststellung aus der gesetzlichen


Erweiterung des Prfungsauftrages nach
53 Haushaltsgrundstzegesetz

stze ordnungsmiger Buchfhrung und durch den Lagebericht


vermittelten Bildes der Vermgens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prfungshandlungen werden die Kenntnis-

Wir haben bei unserer Prfung die Vorschriften des 53 HGrG

se ber die Geschftsttigkeit und ber das wirtschaftliche und

beachtet.

rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen ber


mgliche Fehler bercksichtigt. Im Rahmen der Prfung werden

Unsere Prfungshandlungen haben keine Anhaltspunkte ergeben,

die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kon-

dass die Geschfte nicht ordnungsgem gefhrt wurden und dass

trollsystems sowie Nachweise fr die Angaben in Buchfhrung,

die Geschftsfhrung und der Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und

Jahresabschluss und Lagebericht berwiegend auf der Basis von

gesellschaftsvertraglichen Pflichten nicht ordnungsgem nach-

Stichproben beurteilt.

gekommen sind. Im Rahmen unserer Prfung haben sich keine


Hinweise ergeben, dass gegenber den Feststellungen und Angaben

Die Prfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzier-

in Anlage 8 noch weitere Erluterungen notwendig sind.

ungsgrundstze und der wesentlichen Einschtzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Wrdigung der Gesamtdarstellung des

Bezglich der Zusammensetzung der Organe verweisen wir auf

Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung,

die Anlage 5.

dass unsere Prfung eine hinreichend sichere Grundlage fr unsere


Beurteilung bildet.

II. Wiedergabe des Besttigungsvermerkes

Unsere Prfung hat zu keinen Einwendungen gefhrt.

Nach dem abschlieenden Ergebnis unserer Prfung haben wir mit

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prfung gewonne-

Datum vom 11.04.2014 den folgenden uneingeschrnkten Bestti-

nen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen

gungsvermerk erteilt:

Vorschriften und den ergnzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundstze

Wir haben den Jahresabschluss bestehend aus Bilanz, Gewinn-

ordnungsmiger Buchfhrung ein den tatschlichen Verhltnissen

und Verlustrechnung sowie Anhang unter Einbeziehung der Buch-

entsprechendes Bild der Vermgens-, Finanz- und Ertragslage der

fhrung und den Lagebericht der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH

Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresab-

fr das Geschftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprft.

schluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage

Die Buchfhrung und die Aufstellung von Jahresabschluss und

der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zuknftigen

Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften

Entwicklung zutreffend dar.

und den ergnzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages


liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Ge-

Stuttgart, 11. April 2014

sellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns
durchgefhrten Prfung eine Beurteilung ber den Jahresabschluss

vbw

unter Einbeziehung der Buchfhrung und ber den Lagebericht

Verband baden-wrttembergischer

abzugeben.

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Wir haben unsere Jahresabschlussprfung nach 317 HGB unter

gez. gez.

Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprfer (IDW) festge-

Beck Emme

stellten deutschen Grundstze ordnungsmiger Abschlussprfung

Wirtschaftsprfer/in Wirtschaftsprfer/in

vorgenommen. Danach ist die Prfung so zu planen und durchzufhren, dass Unrichtigkeiten und Verste, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grund-

68

I m p r e s s u m
Herausgeber und Redaktion:

Stadtsiedlung Heilbronn GmbH

Fotos/Illustrationen:
Auer+Weber+Assoziierte GmbH, Stuttgart

Barth Andrea, Mehrgenerationenhaus Heilbronn

Berger Mario, Heilbronner Stimme

Bihr Lina, Fotomanufakt Lauffen

bw-i Baden-Wrttemberg International

Furtwngler Sarah, Heilbronner Stimme

Hochschule Heilbronn

Kiwanis-Club e.V., Heilbronn

Lehmkuhl Volker, Presse und PR, Esslingen

Ministerium fr Kultur, Jugend und Sport Baden-Wrttemberg

Projekt GmbH, Esslingen

Projekt X, Werbeagentur, Heilbronn

vogt.heller architekten, Neckarsulm

Sawatzki Guido, Journalist und Fotograf, Heilbronn

Stadt Heilbronn, Pressestelle

Stadtsiedlung Heilbronn

Werkforum Heilbronn
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