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Tiergartenstrae 14
77933 Lahr/Schwarzwald
Amtsgericht Lahr
Turmstrae 15 eMail: sv@roswitha-froehlich.de
77933 Lahr
Datum: 27.02.2017
G U T A C H T E N 16/2017
ber den Verkehrswert (Marktwert)
i. S. d. 194 Baugesetzbuch des
im Wohnungsgrundbuch von Friesenheim, Blatt 2.511 eingetragenen 72/1.000 Miteigentumsan-
teils an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten Grundstck in 77948 Friesenheim, Adler-
strae 22, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG, im Aufteilungs-
plan mit Nr. 9 bezeichnet sowie an einem Abstellraum im Untergeschoss sowie dem Son-
dernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet
Ausfertigung Nr. 1
Dieses Gutachten besteht aus 33 Seiten inkl. 4 Anlagen mit insges. 10 Seiten.
Das Gutachten wurde in sieben Ausfertigungen erstellt, davon eine fr meine Unterlagen.
Roswitha Frhlich Gutachten 16/2017 ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim
Inhaltsverzeichnis
Nr. Abschnitt Seite
1 Allgemeine Angaben ................................................................................................................... 4
1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ................................................................................................... 4
1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................................... 4
2 Grund- und Bodenbeschreibung................................................................................................ 5
2.1 Lage ............................................................................................................................................... 5
2.1.1 Grorumige Lage ......................................................................................................................... 5
2.1.2 Kleinrumige Lage ......................................................................................................................... 5
2.2 Gestalt und Form ........................................................................................................................... 5
2.3 Erschlieung, Baugrund etc........................................................................................................... 6
2.4 Privatrechtliche Situation ............................................................................................................... 6
2.5 ffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 6
2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ...................................................................................................... 6
2.5.2 Bauplanungsrecht .......................................................................................................................... 7
2.5.3 Bauordnungsrecht .......................................................................................................................... 7
2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation .......................................................... 7
2.7 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen ............................................................................... 7
2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ............................................................................... 7
3 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen sowie WEG-spezifischer
Regelungen................................................................................................................................... 8
3.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung ................................................................................ 8
3.2 Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienwohnhaus ............................................................... 8
3.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht ....................................................................................... 8
3.2.2 Nutzungseinheiten ......................................................................................................................... 8
3.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) .................................................. 9
3.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung ................................................................................ 9
3.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebudes ............ 10
3.3 Auenanlagen .............................................................................................................................. 10
3.3.1 Auenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum ......................................................................... 10
3.3.2 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten dem zu bewertenden Wohnungs- bzw.
Teileigentum zugeordnet ............................................................................................................. 10
3.3.3 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten fremden Wohnungs- bzw. Teileigentum
zugeordnet ................................................................................................................................... 10
3.4 Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG ............................................................................... 10
3.4.1 Lage im Gebude, Wohnflche, Raumaufteilung und Orientierung ............................................ 10
3.4.2 Raumausstattungen und Ausbauzustand .................................................................................... 11
3.5 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen ................................................................... 11
3.6 Beurteilung der Gesamtanlage .................................................................................................... 11
3.7 Hausverwaltung ........................................................................................................................... 11
3.8 Hausgeld und Wirtschaftsplan ..................................................................................................... 11
4 Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................................................. 12
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Roswitha Frhlich Gutachten 16/2017 ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim
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Roswitha Frhlich Gutachten 16/2017 ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim
1 Allgemeine Angaben
Wertermittlungsstichtag: 22.02.2017
Eigentmer: XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
im Alleineigentum
herangezogene Unterlagen, Erkundigun- Vom Auftraggeber wurden folgende Unterlagen zur Verfgung
gen, Informationen: gestellt:
unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 27.10.2016
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2.1 Lage
Kreis: Ortenaukreis
Landeshauptstadt:
Stuttgart (ca. 150 km entfernt)
Bundesstraen:
B 3 (am Ort)
Autobahnzufahrt:
A 5, Lahr (ca. 8 km entfernt)
Bahnhof:
Friesenheim (ca. 1 km entfernt)
Art der Bebauung und Nutzungen in der gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen
Strae und im Ortsteil:
Topografie: eben
mittlere Tiefe:
ca. 30 m
Grundstcksgre:
insgesamt 1.247 m
Bemerkungen:
unregelmige Grundstcksform
Eckgrundstck
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Anschlsse an Versorgungsleitungen und elektrischer Strom, Wasser, Gas aus ffentlicher Versorgung,
Abwasserbeseitigung: Kanalanschluss, Fernsehkabelanschluss, Telefonanschluss
nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begnstigende)
Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Ver-
unreinigungen (z.B. Altlasten) sind vermutlich nicht vorhanden.
Diesbezglich wurden keine weiteren Nachforschungen und
Untersuchungen angestellt.
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2.5.2 Bauplanungsrecht
Festsetzungen im Bebauungsplan: Fr den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskrftiger
Bebauungsplan vorhanden. Die Zulssigkeit von Bauvorhaben
ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen.
2.5.3 Bauordnungsrecht
Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt. Das Vorliegen einer
Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den vorgelegten Bau-
zeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und wurde nicht geprft.
abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstck ist bezglich der Beitrge und Ab-
gaben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG
abgabenfrei.
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Es wird an dieser Stelle nochmals ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die nachfolgende Beschreibung
aufgrund einer Ortsbesichtigung am 20.08.2014 erstellt wird. Es ist mglich, dass sich der Zustand und die
Ausstattung seit diesem Datum verndert haben. Dies kann eine Verschlechterung aber auch eine Verbes-
serung sein.
3.2.2 Nutzungseinheiten
Kellergeschoss:
Lager- und Technikrume
Erdgeschoss:
6 Eigentumswohnungen
Obergeschoss:
6 Eigentumswohnungen
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Dachgeschoss:
5 Eigentumswohnungen
Dachspitz:
2 Eigentumswohnungen sowie 3 zu den Wohnungen im Dachgeschoss gehrende Galerien
Keller: Bruchsteinmauerwerk
Umfassungswnde: Mauerwerk
Innenwnde: Mauerwerk
Treppen: Geschosstreppe:
Holztreppe mit Holzgelnder
Kellertreppe
einfache Betontreppe
Auentreppe
halbrunde Sandsteinstufen
Dach: Dachkonstruktion:
Holzdach mit Dachgauben
Dachform:
Walmdach
Dacheindeckung:
Dachziegel (Biberschwanz)
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3.3 Auenanlagen
Grundrissgestaltung: zweckmig
Besonnung/Belichtung: gut
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Wandbekleidungen: Raufasertapete
Deckenbekleidungen: Raufasertapete
Fenster: Fenster aus Holz mit Isolierverglasung, mit Sprossen und Ober-
licht;
Fensterlden aus Holz
Tren: Zimmertren:
glatte Tren aus Holzwerkstoffen; Holzzargen
Grundrissgestaltung: zweckmig
3.7 Hausverwaltung
Mit der Hausverwaltung ist die Firma Albrecht Hausverwaltung, Bismarckstrae 71 in 77933 Lahr beauftragt.
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4.1 Grundstcksdaten
Nachfolgend wird der Verkehrswert fr den 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilien-
wohnhaus bebauten Grundstck in 77948 Friesenheim, Adlerstrae 22 verbunden mit dem Sondereigentum
an der Wohnung im 1. OG, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet sowie an einem Abstellraum im Unterge-
schoss sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet zum
Wertermittlungsstichtag 22.02.2017 ermittelt:
Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts
Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.
Friesenheim 2511 1
Gemarkung Flurstck Flche
Friesenheim 61/2 1.247 m
4.4 Bodenwertermittlung
Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks
Der Bodenrichtwert betrgt 120,00 /m zum Stichtag 31.12.2014. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie
folgt definiert:
abgabenrechtlicher Zustand = frei
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4.5 Ertragswertermittlung
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Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch
uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorbergehenden
Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es
umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines
Mietverhltnisses oder Rumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV).
Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug
gebracht, die vom Eigentmer zu tragen sind, d. h. nicht zustzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mie-
ter umgelegt werden knnen.
Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV)
Der Ertragswert ist der auf die Wertverhltnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der
der Summe aller aus dem Objekt whrend seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Ertrge einschlielich
Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einknfte aller whrend der Nutzungsdauer noch anfallenden Ertr-
ge - abgezinst auf die Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmig gleichzusetzen mit
dem Ertragswert des Objekts.
Als Nutzungsdauer ist fr die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer an-
zusetzen, fr den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).
Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV)
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengre im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigne-
ter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertrge fr mit dem Bewertungsgrundstck hinsichtlich
Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstcke nach den Grundstzen des Ertragswertverfahrens als
Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegen-
schaftszinssatzes fr die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswert-
verfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht.
Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn
werden die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere
Weise bercksichtigt sind.
Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV)
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anla-
gen bei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden knnen. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand
des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebudes bzw. der Gebudeteile abhngig. Instandsetzungen oder
Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten knnen die Restnut-
zungsdauer verlngern oder verkrzen.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Unter den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen versteht man alle vom blichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichun-
gen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche beralterung, insbesondere Baumngel und
Bauschden (siehe nachfolgende Erluterungen), oder Abweichungen von den marktblich erzielbaren Er-
trgen).
Baumngel und Bauschden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Baumngel sind Fehler, die dem Gebude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte
Ausfhrung oder Planung. Sie knnen sich auch als funktionale oder sthetische Mngel durch die Weiter-
entwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.
Bauschden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachtrgliche uere Einwirkungen
oder auf Folgen von Baumngeln zurckzufhren.
Fr behebbare Schden und Mngel werden die diesbezglichen Wertminderungen auf der Grundlage der
Kosten geschtzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze
oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Der Bewertungssachverstndige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung ei-
nes normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei - augenscheinlich untersucht wird,
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-
Sachverstndigen notwendig).
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Es ist ausdrcklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin oh-
ne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. . Funktionsprfungen, Vorpla-
nung und Kostenschtzung angesetzt sind.
4.5.3 Ertragswertberechnung
Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete
Die tatschliche Nettokaltmiete wird nicht dargestellt, da angeblich der Sohn der Eigentmerin in der Woh-
nung wohnt, es ist davon auszugehen, dass keine Miete verlangt wird. Die Ertragswertermittlung wird auf der
Grundlage der marktblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgefhrt.
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Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlich zustndigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung
der verfgbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschftsstelle,
des in [1], Kapitel 3.04 verffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszins-
stze als Referenz- und Ergnzungssystem, in dem die Liegenschaftszinsstze gegliedert nach Objekt-
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art, Restnutzungsdauer des Gebudes sowie Objektgre (d. h. des Gesamtgrundstckswerts) angege-
ben sind, sowie
der gemeinsamen Ableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu
der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze, und/oder
eigener Ableitungen des Sachverstndigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bun-
desdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze und/oder
des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes
bestimmt.
Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes
aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 3,67 %
Einflussfaktor Objektgre x 1,00
Einflussfaktor Lage x 1,00
Einflussfaktor Anbauart x 1,00
Einflussfaktor Region x 1,00
ermittelter Liegenschaftszinssatz = 3,67 %
Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der fr die Be-
stimmung der NHK gewhlten Gebudeart sowie dem Gebudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wer-
termittlungstechnisch dem Gebudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.
Gewichtung der standardbezogenen GND fr das Gebude: Mehrfamilienwohnhaus
Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den fr die gewhlte Gebudeart und den Standards tabellier-
ten blichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebudeanteile fr die Gewichtung der GND
wurden auf der Grundlage der diesbezglichen Angaben in den Standard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen ge-
schtzt.
Standard bliche GND relativer Gebudeanteil relativer GND-Anteil
[Jahre] [%] [Jahre]
2,0 65 29,0/100,0 18,85
3,0 70 71,0/100,0 49,70
Summe 100,0/100,0 68,55 Jahre
gewichtete, standardbezogene GND rd. 69 Jahre
Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzglich
"tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verln-
gert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsma-
nahmen durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur
Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgefhrt
unterstellt werden.
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder
zeitnah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 be-
schriebene Modell angewendet.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Mehrfamilienwohnhaus
Das geschtzt 1900 errichtete Gebude wurde modernisiert.
Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunchst in
ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sprengnetter/Kierig) eingeordnet.
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Hieraus ergeben sich 8 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:
Modernisierungsmanahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begrndung
durchgefhrte Modernisierungsmanahmen
Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wrmedmmung im Dach 2,0
bzw. Dmmung der obersten Geschossdecke
Einbau isolierverglaster Fenster 1,0
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser, Gas 1,0
etc.)
Einbau einer zeitgemen Heizungsanlage 2,0
Modernisierung von Bdern / WCs etc. 1,0
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fubden und Trep- 1,0
penraum
Summe 8,0
Ausgehend von den 8 Modernisierungspunkten ist dem Gebude der Modernisierungsstandard teilweise
modernisiert zuzuordnen.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (69 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2017 1900 = 117 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (69 Jahre 117 Jahre =) 0 Jahren
und auf Grund des Modernisierungsstandards teilweise modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine
(modifizierte) Restnutzungsdauer von 28 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (69 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (28 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (69 Jahre 28 Jahre =) 41 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2017 41 Jahren =) 1976.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Mehrfamilienwohnhaus in
der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 28 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1976
zugrunde gelegt.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertver-
fahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie of-
fensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.
Da keine Innenbesichtigung ermglicht wurde, wird fr evtl. Schden bzw. Zustandsbesonderheiten ein pau-
schaler Abschlag von 10 v.H. vorgenommen. Die Bewertung erfolgt anhand der im Rahmen eines anderen
Auftrags am 20.08.2014 durchgefhrten Innenbesichtigung.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale das Sondereigentum betreffend
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.
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4.6 Verkehrswert
Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehan-
delt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren.
Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 59.000,00 ermittelt.
Der Verkehrswert fr den 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten
Grundstck in 77948 Friesenheim, Adlerstrae 22 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im
1. OG, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet sowie ein Abstellraum im Untergeschoss sowie dem Son-
dernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet
Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.
Friesenheim 2511 1
Gemarkung Flurstck
Friesenheim 61/2
59.000,-
in Worten: neunundfnfzigtausend Euro
geschtzt.
Die Sachverstndige bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgrnde entge-
genstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder seinen Aus-
sagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.
Lahr, den 28. Februar 2017
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Wertermittlungsergebnisse
(in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006)
Fr das Mehrfamilienwohnhausgrundstck in Friesenheim, Adlerstrae 22
Flurstcksnummer 61/2 Wertermittlungsstichtag: 22.02.2017
Bodenwert
Bewertungs- Entwick- abgaben- rel. BW Flche anteiliger Boden-
teilbereich lungsstufe rechtlicher [/m] [m] wert []
Zustand
Gesamtflche baureifes frei 135,60 1.247,00 12.200,00
Land
Summe: 135,60 1.247,00 12.200,00
Objektdaten
Bewertungs- Gebude- BRI BGF WF/NF Baujahr GND RND
teilbereich be- [m] [m] [m] [Jahre] [Jahre]
zeichnung /
Nutzung
Gesamtflche Mehrfamili- 65,72 1900 69 28
enwohnhaus
Wesentliche Daten
Bewertungs- Jahresrohertrag RoE [] BWK Liegenschaftszins- Sachwert-
teilbereich [% des RoE] satz [%] faktor
Gesamtflche 4.577,52 1.048,75 3,67 ----
(22,91 %)
Relative Werte
relativer Bodenwert: 185,25 /m WF/NF
relative besondere objektspezifische Grundstcksmerk- -99,74 /m WF/NF
male:
relativer Verkehrswert: 897,75 /m WF/NF
Verkehrswert/Rohertrag: 12,89
Verkehrswert/Reinertrag: 16,72
Ergebnisse
Ertragswert: 59.000,00
Sachwert: ----
Vergleichswert: -6.550,00
Verkehrswert (Marktwert): 59.000,00
Wertermittlungsstichtag 22.02.2017
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BauNVO:
Baunutzungsverordnung Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstcken Immobilienwer-
termittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
WEG:
Wohnungseigentumsgesetz Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Mai
1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt gendert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 11. Mrz 2013 (BGBl. I S.
434)
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6 Anlagen
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6.3.1 Untergeschoss
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6.3.2 Obergeschoss
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6.3.3 Schnitt
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Roswitha Frhlich Gutachten 16/2017 ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim
6.4 Objektfotos
6.4.1 Ansichten
Ansicht
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6.4.2 Treppenhaus
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6.4.3 Wohnung
Balkontr im Wohnzimmer
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6.4.4 Bad
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6.4.5 Keller
Mieterkeller
Kellertreppe
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