Mietrecht : Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter

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www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht Mietrecht: Betreten der Wohnung durch den Vermieter - Besichtigungen Mietrechtlicher und verfassungsrechtlicher Grundsatz: Alle Mieter haben ein aus Art. 13 Abs 1 u. 14 GG (Grundgesetz) abgeleitetes Recht, in ihren Mietrumen in Ruhe gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 <75>) BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Diesem Recht wird nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichtes (s.o.) nicht die von Verfassung her gebhrende Bedeutung beigemessen. Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieter nicht dazu berechtigt das Mietobjekt zu betreten. Das bedeutet, dass der Vermieter vor jeder Besichtigung die Zustimmung des Mieters einholen muss. Der Mieter muss dem Vermieter aber das Betreten und die Besichtigung der Rume (im engen Grenzen siehe dazu unten) gestatten. Das Besichtigungsrecht ist ein gesetzlicher Anspruch des Vermieter ( 809 BGB). Eine Besichtigung ohne vorherige mndliche oder schriftliche Ankndigung des Termins ist in aller Regel unzumutbar, es sei denn bei Gefahr in Verzug (Schadensabwehr). Die Besichtigung an Wochentagen (ohne Samstag s.u.) ist wenigstens 24 h vorher anzukndigen. Die Frage ob eine Besichtigung zumutbar ist hngt auch im Einzelfall davon ab, wie lange das Mietverhltniss bereits besteht, und welche Beeintrchtigungen fr den Mieter mit der Besichtigung verbunden sind BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Das AG Ibbenbren, hat in seinem Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97 den Grundsatz recht treffend wie folgt formuliert: Mangels einer mietvertraglichen Regelung steht dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung der Wohnung im laufenden Mietverhltnis nur bei Vorliegen eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. So mu die Besichtigung zum Beispiel erforderlich sein, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Instandsetzungsarbeiten festzustellen. Ein wichtiger Grund kann auch darin liegen, da der Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs oder der Vernachlssigung von Obhutspflichten durch den Mieter besteht.

Regelungen im Mietvertrag Der Vermieter kann sich das Recht zu Besichtigungen im Mietvertrag einrumen lassen, Besichtigungen ohne Vorankndigung sind aber immer unzulssig. Steht im Mietvertrag etwas anders, ist die Klausel unwirksam. Der Mietvertrag kann Regelungen ber das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulssig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten. Zum Beispiel wre folgende Vertragsklausel wirksam: "Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache knnen wochentags nach Vorankndigung (24 h) in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 19.00 Uhr erfolgen". Fotografieren verboten! Der Vermieter ist nicht berechtigt, anllich einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung anzufertigen, um deren Zustand festzuhalten. AG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 1998, Az: 33 C 2515/97 - 67, 33 C 2515/97, NZM 1999, 121-122 Mieter zu Schadensersatz verpflichtet! Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kndigungsfrist dem Vermieter eine Besichtigung der Wohnung zusammen mit Mietinteressenten nicht ermglicht. AG Wedding, Urteil vom 20. Mai 1997, Az: 11 C 211/96, Grundeigentum 1997, 749. Auch insoweit kann der Vermieter aber Besichtigungen nur in sehr engen Grenzen verlangen. Voranmeldung (s.o.) an Werktagen ohne Samstage, an Samstagen oder Sonntagen sowie Feiertagen sind Termine nur in Absprache mit dem Mieter mglich - siehe nachstehend. Die Pflicht, den Vermieter die Wohnung besichtigen zu lassen, besteht nach ganz berwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Brgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch 535-563, 13. Bearbeitung 1995, 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128) . BVerfG vom 1 BvR 2285/03 vom 16.1.2004. Das Besichtigungsrecht ist stark eingeschrnkt. Eine

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grundlose Besichtigung ist nicht mglich. Kein vernftiger Vermieter hat auch irgend ein Interesse daran, die Wohnung seinen Mieters willkrlich zu besichtigen oder nur weil es ihm "Spa" macht. Als Grnde fr eine Besichtigung sind anerkannt: Besichtigungsgrund
Allgemeine Besichtigung - ohne konkreten Grund Zur Abwehr von Gefahren. Beispiele: Rauch kommt aus der Wohnung, Wasser tropft durch Decke usw. Zur Feststellung des Zustandes der Mietsache - Feststellung der Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten Zur berprfung der vom Mieter behaupteten Mngel. Zur Prfung auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Gerichtsentscheidung
In Abstnden von 1 bis 2 Jahren zulssig. Viele Urteile dazu z.B. LG Berlin WM 1980, 185 ) LG Mannheim WM 1974, 188; LG Bremen BIGBW 1964, 150 LG Stuttgart ZMR 1985, 273, AG Ibbenbren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97 AG Kln WM 1986, 86 LG Hamburg WM 1994, 425 AG Ibbenbren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97 AG Ibbenbren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97 AG Kln WM 1980, 85 LG Kln WM 1985, 296, LG Hamburg DWW 1987, 164 AG Rosenheim WM 1982, 83 AG Freiburg WM 1983, 112 (siehe auch Schadensersatzpflicht oben)

Begrndeter Verdacht einer vertragswidrigen Gebrauches

Begrndeter Verdacht der Vernachlssigung der

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Obhutspflichten durch den Mieter

Zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen bei Vertragsbeendigung Zum Ablesen von Messeinrichtungen Begutachtung durch Sachverstndige bei Mieterhhung Bei Verkauf oder Neuvermietung

Besichtigungszeiten Ist der Mieter darber unterrichtet worden, dass der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen will, muss der Mieter dafr sorgen, dass die Wohnung whrend der ortsblichen Besuchszeit vom Vermieter zusammen mit Intressenten besichtigt werden kann. In der Regel bedeutet dies die Zeit von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 19:00 Uhr. Trotzdem ist eine Terminabsprache mit dem Mieter notwendig. Ohne Termin keine Besichtigung. berraschende Besuche muss der Mieter nicht hinnehmen. Der Mieter ist mindestens 24 Stunden vorher zu benachrichtigen, andernfalls kann er den Termin ablehnen ( AG Kln WM 1986, 86 ; AG Aachen WM 1986, 87). Bei berufsttigen Mietern kann die Anmeldefrist auch bis zu 4 Tagen betragen (z.B. Auendienstttigkeit) (AG Mnster WM 82, 282). Bei Berufsttigen sollten die Termine whrend zumutbarer Feierabendzeit zwischen 18:00 und 21:00 Uhr angeboten werden. Bei der Terminierung ist auf die Belange des Mieters Rcksicht zu nehmen. Kommt dem Mieter der Termin ungelegen, muss er ihn nicht akzeptieren. Der Vermieter sollte immer Ausweichtermine nennen. Es empfehlen sich "Blocktermine" bei denen die Wohnung jeweils gleichzeitig mit mehreren Interessenten besichtigt wird. Besichtigung an Sonntagen nur mit Zustimmung des Mieters, ebenso an Samstagen. In jedem Fall ist der Vermieter gehalten, Interessen zu bndeln um seinen Informationsbedarf nach Mglichkeit in einem einzigen Besichtigungstermin zu befriedigen. Es verstt jedenfalls gegen das Gebot schonender Rechtsausbung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgrnden in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (AG Hamburg (Urteil vom 23. 2. 2006 - 49 C 513/05). Es reicht aus, wenn der Mieter die Besichtigung einmal wchentlich fr 3 Stunden ermglicht (LG Kiel WM 93, 52). Hat der Mieter schon sehr viele Besichtigungen erduldet, so reicht es aus, wenn er nur einmal im Monat fr 30 Minuten die Besichtigung zulsst ( AG Hamburg WM 92, 540). Schlsselhinterlegung Fr den Fall, dass der Mieter lngere Zeit (mehrere Tage) abwesend (Arbeit, Urlaub, Krankheit) ist, muss er dem Vermieter oder einer anderen Vertrauensperson die Schlssel berlassen, damit eine Besichtigung durchgefhrt werden kann. Es gengt aber auch, dass der Mieter fr den Vermieter (Handy) zumindest erreichbar ist, und so sichergestellt ist, das der Vermieter eine angemeldete Besichtigung auch in Abwesenheit des Mieters durchfhren kann. In aller Regel (Ausnahme Verkaufbesichtigungen) ist es dem Vermieter aber zuzumuten so lange abzuwarten, bis eine persnliche Teilnahme des Mieters mglich ist. Dritte Personen Andere Personen als der Vermieter selbst haben nur Zutritt zur Wohnung entweder in Begleitung

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des Vermieters oder nach vorheriger Benachrichtigung durch den Vermieter unter Vorlage eines gltigen Personalausweises oder einer Legitimation (z.B. einer Vollmacht). Mietrecht 03 - 2005 Mietrechtlexikon

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