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Aufgaben und Lernpsse, Kapitel 2.

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2.3

Objektanalyse und Ermittlung der Beleihungsgrenzen Aufgabe 1: Im Rahmen der innerbetrieblichen Ausbildung haben Sie zum Thema Beleihungswertermittlung zu referieren. Sie bereiten sich auf Ihren Vortrag vor: 1. Definieren Sie folgende Wertbegriffe: a) Bodenwert, b) Bauwert, c) Sachwert, d) Ertragswert, e) Verkehrswert
(15 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 15 Minuten)

2. Geben Sie a) sechs Faktoren an, die den Grundstckspreis beeinflussen sowie
(6 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 6 Minuten)

b) die Zusammensetzung der typischen Grundstcksnebenkosten.


(4 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 4 Minuten)

3. a) Geben Sie vier Entwicklungszustnde von Grundstcken an und erklren Sie zwei davon kurz. (8 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 8 Minuten) b) Nennen Sie drei Arten der baulichen Nutzung eines Grundstckes.
(3 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 3 Minuten)

c) Erklren Sie drei Gren, die in einem Bebauungsplan das zulssige Ma der baulichen (6 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 6 Minuten) Nutzung bestimmen. 4. Berechnen Sie fr ein von Herrn Mller zu erwerbendes Grundstck (Gre: 550 qm, GRZ: 0,5; GFZ: 0,9) die zulssige bebaubare Grundflche sowie die zulssige Geschossflche bei 1-geschossiger bzw. bei 3-geschossiger Bauweise. (5 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 5 Minuten) 5. Der Bauwert eines Objektes lsst sich nach zwei verschiedenen Verfahren ermitteln. a) Beschreiben Sie die beiden Verfahren.
(10 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 10 Minuten)

b) Vergleichen Sie die beiden Verfahren in Bezug auf Vor- und Nachteile miteinander.
(2 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 2 Minuten)

6. Der Kapitalisierungszinssatz ist bei der Ermittlung des Ertragswertes von entscheidender Bedeutung. Erklren Sie seine Funktion und nennen Sie beispielhaft vier gngige Kapitalisierungszinsstze fr verschiedene Beleihungsobjekte. (10 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 10 Minuten) 7. Beschreiben Sie den Unterschied zwischen dem Kapitalisierungsfaktor und dem Vervielflti(2 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 2 Minuten) ger.

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Aufgabe 2: Die Eheleute Steuerschlau, langjhrige Kunden Ihres Hauses, planen, sich ein Reihenmittelhaus in einem Vorort von Musterhausen zu kaufen. Angaben zum Objekt: Grundstcksgre Festpreisangebot fr Niedrigenergie-Reihenhaus darin enthalten sind die Grundstckskosten Herstellungskosten der Garage 130 qm 269.500 EUR 350 EUR/qm inkl. Erschlieung 11 000 EUR

Bruttogrundflche NHK 2000 fr Einfamilienhuser mit sehr guter Ausstattung Baupreisindex 2010-10-26 Enthalten im Festpreis sind: Kosten der Auenanlagen Baunebenkosten

160 qm 880 EUR/qm 110,6%

14.000 EUR 40.000 EUR

Sie nehmen im Rahmen der vereinfachten Kleindarlehensbearbeitung (< Beleihungsauslauf TE 400) die Beleihungswertermittlung vor. Ermitteln Sie unter Bercksichtigung eines angemessenen Sicherheitsabschlages den Sachwert des Objektes (auf volle TEUR gerundet) nach dem Abschlagsverfahren und dem Indexverfahren.
(12 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 12 Minuten)

Beachten Sie den Lernpass Ermittlung des Sachwertes.

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Hinweis fr Klausuren! Versehen Sie jeden einzelnen Betrag mit der dazugehrigen Fachbezeichnung. Eine Angabe des Betrages ohne genaue Bezeichnung ist nicht ausreichend und fhrt zu erheblichem Punktabzug, da es ein wesentliches Ziel der Aufgaben ist, die Verwendung der Fachterminologie zu berprfen. Sachwert, Ertragswert und Beleihungswert werden von den Kreditinstituten blicherweise auf volle Tausend-Euro oder auf volle Zehntausend-Euro angegeben. Dabei wird grundstzlich nach unten abgerundet und nicht kaufmnnisch gerundet. Da Sachwert, Ertragswert und Beleihungswert in den Aufgaben hufig die Grundlage fr weitere Berechnungen bilden, werden teilweise Rundungsvorschriften gegeben. Diese sind zwingend zu beachten. Denken Sie daran, dass Sie im Fall des Vorliegens von Rundungsvorschriften grundstzlich kaufmnnisch runden mssen, d. h. Sie mssen auch entgegen der Praxis aufrunden. Sollte die Rundungsvorschrift lauten auf volle TEUR abrunden ist selbstverstndlich nicht kaufmnnisch zu runden. Vergessen Sie bitte nicht die Whrungsbezeichnungen oder sonstige die Zahlen definierenden Zustze in Ihren Lsungen. Im Ergebnis ist diese Angabe zwingend erforderlich. Fehlt sie, droht Punktabzug.

Aufgabe 3: Der Handwerksmeister Wolfgang Wi, verheiratet, zwei Kinder, mchte zur Vermgensanlage ein 5-Familien-Mietwohnhaus erstellen. Er bittet Ihr Institut um die Finanzierung des Neubaus des Mietwohnhauses. Angaben zum Objekt: Grundstcksgre Quadratmeterpreis (erschlossen) Reine Baukosten lt. Architekt Herstellungskosten von 4 Garagen Baunebenkosten Auenanlagen Wohnflche Kaltmiete pro qm Wohnflche 4 Garagen, Monatsmiete je Garage Vervielfltiger bei 5,5% und Restnutzungsdauer 80 Jahre 800 qm 230 EUR/qm 460 000 EUR 36 000 EUR 51 000 EUR 15 500 EUR 400 qm 8 EUR pro Monat 51 EUR 17,93

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1. Ermitteln Sie a) den Sachwert des Objektes (Sicherheitsabschlag von 10 %).


(8 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 8 Minuten)

b) den Ertragswert des Objektes (auf volle TEUR gerundet) unter Bercksichtigung von Bewirtschaftungskosten in Hhe von 25 % und eines Kapitalisierungszinssatzes von 5,5 % p. a. und Restnutzungsdauer 80 Jahre. (8 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 8 Minuten) 2. Setzen Sie den Beleihungswert fest und begrnden Sie Ihre Entscheidung kurz.
(2 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 2 Minuten)

Abwandlung zu Aufgabe 3: Herr Wi ist Erbbauberechtigter fr 99 Jahre des in bester Lage befindlichen Grundstckes, auf dem das Mehrfamilienhaus errichtet werden soll. Angaben zum Objekt: Grundstcksgre Nutzungsentgelt fr das Erbbaurecht Erschlieungskosten des Grundstckes 800 qm 8,40 EUR/qm p. a. 16 000 EUR sind vom Erbbauberechtigten zu zahlen

Ermitteln Sie a) den Sachwert des Objektes (Sicherheitsabschlag von 10 %).


(8 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 8 Minuten)

b) den Ertragswert des Objektes (auf volle TEUR gerundet) unter Bercksichtigung von Bewirtschaftungskosten in Hhe von 25 % und eines Kapitalisierungszinssatzes von 5,5 % p. a. und (8 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 8 Minuten) 99 Jahre Laufzeit Erbbaurecht. Aufgabe 4: Die Meyer-Schulze GbR mchte zur Kapitalanlage auf dem bereits in ihrem Eigentum stehenden Grundstck einen Baumarkt mit Gartencenter errichten. Die Ihrem Hause bestens bekannte Gesellschaft hat Ihnen in einem ersten Gesprch folgende Angaben zum Grundstck, dem noch zu errichtenden Gebude sowie dem zuknftigen Mieter gemacht:

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Angaben zum Grundstck: Grundstcksgre Bodenrichtwert Grundstcksbeschreibung Lage/Verkehrsanbindung 23.500 qm 300 EUR /qm im Gewerbegebiet der Mustergrostadt gelegen; sehr gute Lage fr Baumarkt mit optimaler Straenverkehrsanbindung und einer Stadtbusverbindung in unmittelbarer Nhe komplett erschlossen

Erschlieung Angaben zum Gebude: Umbauter Raum NHK 2.000 Auenanlagen Baunebenkosten (wertbildend) Angaben zum Mieter:

71.300 m3 84 EUR /m3 485.800 EUR 775.000 EUR

Solvente, im gesamten Bundesgebiet ttige Baumarktkette. Gem dem auf 15 Jahre abgeschlossenen und indexierten Mietvertrag sowie der getroffenen Vereinbarungen trgt der Mieter alle Kosten der Instandhaltung und -setzung, einschlielich des Auenbereichs. Daher kann der Bewirtschaftungskostenabzug auf 15 % begrenzt werden. Mietertrge pro qm und Monat: Verkaufsflche Baumarkt Nebenflchen Gartencenter Stellpltze 5.300 qm 1.000 qm 2.550 qm 300 qm 12,00 EUR 6,65 EUR 7,50 EUR im Mietpreis enthalten

1. Ermitteln Sie den Sachwert der Gewerbeimmobilie unter Bercksichtigung eines Sicherheits(10 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 10 Minuten) abschlages von 25 %. 2. Ermitteln Sie den Ertragswert der Gewerbeimmobilie (auf volle Zehn-TEUR gerundet) nach dem gespaltenen Ertragswertverfahren. Gehen Sie dabei von einem Kapitalisierungszinssatz von 6,5 % p. a. und einem Vervielfltiger von 12,20 aus. Ferner ist nach den internen Beleihungswertrichtlinien Ihres Hauses ein Gewerbeabschlag von 10 % zu bercksichtigen.
(15 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 15 Minuten)

3. Setzen Sie den Beleihungswert fest und begrnden Sie Ihre Entscheidung kurz.
(2 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 2 Minuten)

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Aufgabe 5: Das Ehepaar Steuerwald mchte zur Kapitalanlage eine Eigentumsneubauwohnung von einem Bautrger erwerben. Zur Besprechung der Kaufpreisfinanzierung vereinbaren Herr und Frau Steuerwald einen Gesprchstermin im Hause der Universalbank AG. Im Gesprch machen die Eheleute folgende Angaben: Angaben zur Eigentumswohnung: 2-Zimmer-Maisonettewohnung mit Kche, Tageslichtbad und Balkon in einem Wohnobjekt mit fnf Parteien in zentraler, bevorzugter Lage eines Vorortes der Landeshauptstadt Wohnungsgre Quadratmeterpreis Tiefgaragenstellplatz Kalkulierte monatliche Kaltmiete Kalkulierte monatliche Miete fr Tiefgaragenstellplatz Vergleichswerte pro qm Wohnflche Durchschnittliche monatliche Kaltmiete fr vergleichbare Wohnungen 52 qm 2.412 EUR/qm 8.000 EUR 7,50 EUR/qm 40 EUR 2.350 EUR bis 2.450 EUR 7 EUR bis 8 EUR

1. Ermitteln Sie den Sachwert des Objektes unter Bercksichtigung eines angemessenen Sicherheitsabschlages und geben Sie eine kurze Begrndung fr die Wahl der Hhe des Sicherheits(5 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 5 Minuten) abschlages an. 2. Ermitteln Sie den Ertragswert des Objektes unter Bercksichtigung einer angemessenen Bewirtschaftungskostenpauschale und eines angemessenen Kapitalisierungszinssatzes. (10 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 10 Minuten) Begrnden Sie den jeweiligen Ansatz kurz. 3. Setzen Sie den Beleihungswert fest und begrnden Sie Ihre Entscheidung.
(4 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 4 Minuten)

Sachwert, Ertragswert und Beleihungswert werden von den Kreditinstituten blicherweise auf volle Tausend-Euro oder auf volle Zehntausend-Euro angegeben. Dabei wird grundstzlich nach unten abgerundet und nicht kaufmnnisch gerundet.

Aufgabe 6: Ihre Kunden, die kinderlosen Eheleute Eigen, wollen statt zur Miete zu wohnen ein gebrauchtes Einfamilienhaus erwerben. Kaufpreis 200.000 EUR zuzgl. 20.000 EUR Erwerbsnebenkosten und werterhhende Reparaturen von 30.000 EUR Derzeitige Kaltmiete 400 EUR p.M. Die Ehepartner sind beide berufsttig; folgende monatliche Einnahmen und Ausgaben werden angegeben:

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Nettomonatseinkommen Herr Eigen (Stkl. III) Nettomonatseinkommen Frau Eigen (Stkl. V) Versicherungen Sparbeitrge Kfz-Kosten fr zwei Fahrzeuge Sonstige Fixkosten Lebenshaltung

3.200 EUR 1.100 EUR 200 EUR 400 EUR 350 EUR 100 EUR 900 EUR

Die Eheleute verfgen ber einen zuteilungsreifen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 100.000 EUR; Bausparguthaben 50.000 EUR. Weitere Guthaben und Verbindlichkeiten bestehen nicht. In Ihrer Bank werden im Rahmen der Belastungsrechnung folgende Pauschalen zugrunde gelegt: Lebenshaltung pro Erwachsenem pro Monat Lebenshaltung pro Kind im Monat Kostenpausschale je Kfz im Monat 500 EUR 250 EUR 200 EUR

a) Ermitteln Sie anhand der oben genannten Angaben den vorlufigen Beleihungswert und die Beleihungsgrenze fr Einfamilienhuser fr das Kundengesprch. b) Ermitteln Sie auf Basis des vorliegenden Falles die Kapitaldienstgrenze (Belastungsgrenze) fr eine eventuelle Finanzierung. c) Stellen Sie dar, ob der Kauf und die Finanzierung der Immobilie auf Basis der ermittelnden Kapitaldienstgrenze mglich ist. Gehen Sie hierbei von einer Annuitt von 7,5 % p.a. fr ein Bankdarlehen und einer Annuitt von 6 %o monatlich der Bausparsumme fr das Bauspardarlehen aus. Ermitteln Sie das frei verfgbare Einkommen nach Abzug des Kapitaldienstes. d) Die Eheleute Eigen teilen Ihnen im Gesprch mit, dass sie sich demnchst ein Kind wnschen und Frau Eigen dann keiner Arbeit mehr nachgehen will. Erlutern Sie, ob und unter welchen Voraussetzungen die Finanzierung dann auch noch darstellbar ist. ((20 Punkte, Bearbeitungszeit ca. 20 Minuten)

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Aufgabe 7: Ein Kunde beabsichtigt, eine Eigentumswohnung mit 80 m Wohnflche in einer Anlage mit insgesamt 5 WE mit einem TG-Stellplatz fr insgesamt 200.000 EUR zu erwerben. Aus der unmittelbaren Nachbarschaft des Objektes liegen folgende Vergleichswerte vor: Keine Wohnanlage mit mehr als 20 WE; 1 - 3 Stockwerke; Gren zwischen 60 und 110 qm; Baujahr 1997 - 2002.
Wohnung Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Nr. 4 Nr. 5 Nr. 6 Nr. 7 Nr. 8 Nr. 9 Nr. 10 EUR / qm Wohnflche 2.504,00 1.485,00 1.909,00 2.116,00 2.251,00 2.202,00 2.138,00 2.045,00 2.406,00 2.264,00 Stellplatz EUR 9.343,00 ----7.584,00 4.273,00 8.118,00 6.730,00 10.075,00 7.661,00 ----7.410,00

a) Ermitteln Sie mit Hilfe der Vergleichswertmethode den Vergleichswert der Wohnung.
(12 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 12 Minuten)

b) Schlagen Sie einen Beleihungswert vor und begrnden Sie den Vorschlag.
(5 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 5 Minuten)

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Aufgabe 8: Ein Kunde will als Kapitalanlage eine Eigentumswohnung aus Aufgabe Nr. 7 erwerben. Hier die Angaben zum Objekt: Kaufpreis ohne Erwerbskosten 200.000 EUR + Erwerbskosten 5 % = 210.000 EUR Gre 80 qm; nachhaltige Miete qm/WF = 7,25 EUR monatlich; Stellplatzmiete 45 EUR/ Monat Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten 240 EUR p.a. fr Wohnung und 30 EUR fr Stellplatz Nicht umlegbare Betriebskosten 1 % des Rohertrages Instandhaltung 7 EUR/qm im Jahr und 50 EUR pro Stellplatz p.a. Mietausfallwagnis: 3 % des Rohertrages GND 90 Jahre, Alter des Gebudes 10 Jahre Liegenschaftszins mind. 5 % Bodenwert 250 EUR/qm Grundstck insgesamt 900 qm; Miteigentumsanteil 160 /1000 Zinssatz 5 % und 70 Jahre RND = Vervielfltiger 19,34 Errechnen Sie den Ertragswert der Wohnung gem. BelWertV
(15 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 15 Minuten)

Aufgabe 9: Ein Kunde beantragt bei Ihrem Institut ein Darlehen zum Erwerb einer Immobilie in Hhe von 350.000 EUR. Der Kaufpreis betrgt 550.000 EUR. Die Differenz wird mit Eigenmitteln finanziert. Im Objekt sind drei Wohnungen von insgesamt 220 qm Wohnflche (Mieten 8 EUR/qm) und ein Ladengeschft mit 80 qm (Miete 11 EUR/qm). Als Sicherheit soll eine Grundschuld an dem Objekt bestellt werden. Mssen Sie fr die Finanzierung ein Gutachten gem 5 BelWertV erstellen lassen? Begrnden (5 Punkte, Bearbeitungszeit: ca. 5 Minuten) Sie Ihre Antwort.

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Lernpass: Ermittlung des Sachwertes, Vergleichswertverfahren

Der Sachwert ist die Summe aus dem Bodenwert und dem Bauwert eines Objektes.

Schema Ermittlung des Sachwertes (Abschlagverfahren) Bodenwert (qm x Bodenrichtwert) +Bauwert Baukosten (Flche pro Geschoss in qm x Baukosten/qm) - Altersabschlag + Stellplatz / Garage / TG-Platz = Herstellkosten des Gebudes + Kosten der Auenanlagen (max. 5 % der Herstellkosten) = Herstellkosten inkl. Auenanlagen - Sicherheitsabschlag ( mind. 10 % der Herstellkosten) + Baunebenkosten (max. 20 % der Herstellkosten nach Sicherheitsabschlag) = Sachwert

Der Bodenwert ist aus Vergleichswerten fr Grundstcke gleicher Art und Lage abzuleiten. Einen Anhaltspunkt bilden die Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschssen fr Grundstckswerte festgesetzt werden. Die Erschlieungskosten (Straenanteil, Versorgungsleitungen) sind extra zu bercksichtigen. Bei der Ermittlung des Bauwertes ist von den angemessenen Baukosten auszugehen. Sonderausstattungen, die den Marktwert nicht erhhen, bleiben unbercksichtigt. Die Baukosten mssen regional und objektspezifisch angepasst werden. Altersabschlag: Jedes Gebude unterliegt einer technischen und wirtschaftlichen Wertminderung. Der Altersabschlag bei gebrauchten Immobilien ergibt sich aus der ursprnglichen Gesamtnutzungsdauer (GND) des Objektes, abzglich der Restnutzungsdauer (RND), wobei ein linearer Werteverzehr angenommen wird, z.B. 80 (GND) - 60 (RND) = 20/GND x 100 = 25 % Altersabschlag. Indexverfahren: Grundstzlich ist von den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) als Baukosten auszugehen. Die NHK 2000 wurden durch die Bundesregierung als Bundesmittelwerte ermittelt (Tabellenwerk). Die Anpassungen der fr das Jahr 2000 ermittelten Werte auf den Bewertungsstichtag erfolgen durch den Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes. (NHK x Indexwert = Bauwert am Bewertungsstichtag). Bei der Zuordnung des Bauzustandes (einfach bis sehr hoch) spielt der energetische Zustand eines Objektes ein wesentliche Rolle (Energieausweis). Vergleichswertverfahren: Fr die Berechnung von Vergleichswerten sind nach der BelWertV nachhaltig erzielbare Vergleichspreise, die insbesondere nach Lage, Ausstattung, Nutzung mit dem zu bewerteten Objekt vergleichbar sind, heranzuziehen. Vom so ermittelten Wert ist ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen. Dieses Verfahren kommt hufig bei Eigentumswohnungen zur Anwendung, in anderen Fllen fehlt oft eine ausreichende Zahl von Vergleichsobjekten. Auch bei Bewertungen fr Erbschaftsflle nach 182 ff. Bewertungsgesetz (BewG) sind Vergleichwerte heranzuziehen.

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Lernpass: Ermittlung des Ertragswertes


Der Ertragswert stellt fr die Beleihungswertermittlung die Wertobergrenze dar. Neben dem Ertragswert ist aber gem PfandBG und BelWertV bei allen Beleihungsobjekten der Sachwert getrennt vom Ertragswert zu ermitteln. Der Beleihungswert ist dann unter Bercksichtigung der beiden Werte festzulegen. Man spricht vom "Zwei-Sulen-Prinzip" der BelWertV. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhusern kann auf die Ermittlung des Ertragswertes verzichtet werden, wenn das Objekt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und eine zuknftige Nachfrage bestehen drfte. Gespaltenes Ertragswertverfahren Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) - Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten nicht umlegbare Betriebsnebenkosten Mietausfallwagnis Instandhaltung Modernisierungsrisiko = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfltiger = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert der Immobilie

Der Vervielfltiger errechnet sich aus dem Kapitalisierungszinssatz und der Restnutzungsdauer (RND) der Immobilie. Nach der ImmoWertV ist der Liegenschaftszinssatz anzusetzen, der von den Gutachterausschssen der Stdte und Gemeinden festgelegt wird. Nach Festlegung des BaFin darf bei wohnwirtschaftlicher Nutzung der Zinssatz nicht unter 5 % liegen und bei gewerblicher Nutzung nicht unter 6 %. Kapitalisierungszinssatz Kapitalisierungsfaktor Restnutzungsdauer (RND) in Jahren 50 50 50 50 80 80 80 80 100 100 100 100 Vervielfltiger bei 50 80 100 Jahren RND 18,26 15,76 12,97 9,91 19,60 16,51 13,29 10,00 19,85 16,62 13,32 10,00

5% 6% 7,5 % 10 %

20 16,66 13,33 10

Regelbandbreiten gem. BelWertV sind: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 9. Wohnhuser, Eigentumswohnungen Bro- und Geschftshuser Warenhuser SB- und Fachmrkte Verbrauchermrkte, Einkaufzentren Hotels und Gaststtten Kliniken, Reha- und Alteneinrichtungen Parkhuser, Tankstellen, Lagerhallen und Produktionsgebude 5,0 % - 8,0 % 6,0 % - 7,5 % 6,5 % - 8,0 % 6,5 % - 8,5 % 6,5 % - 9,0 % 6,5 % - 8,5 % 6,5 % - 8,5 % 6,5 % - 9,0 %

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Zu 2.3 Objektanalyse und Ermittlung der Beleihungsgrenzen Zu Aufgabe 1: 1. a) Der Bodenwert ist der Grundstckswert des Beleihungsobjektes. Bei der Ermittlung des Bodenwertes ist von den Preisen auszugehen, die fr Grundstcke gleicher Art und Lage auf Dauer voraussichtlich zu erzielen sind (Bodenrichtwerte). 1. b) Der Bauwert ist der Gebudewert des Beleihungsobjektes. Bei der Ermittlung des Bauwertes ist von den angemessenen Herstellungskosten auszugehen. Besondere Aufwendungen, die den Verkehrswert nicht erhhen, sind auszuschalten. Wertminderungen sind zu bercksichtigen. 1. c) Der Sachwert ist die Summe aus dem nach Abschlags- oder Indexverfahren (vgl. Lernpass: Ermittlung des Sachwertes) ermittelten Boden- und Bauwert des Beleihungsgegenstandes. 1. d) Der Ertragswert ist der kapitalisierte Reinertrag des Beleihungsobjektes. Bei der Ermittlung dieses Wertes ist nur der Ertrag zu bercksichtigen, der bei ordnungsmiger Wirtschaft unabhngig von der Person des derzeitigen Besitzers voraussichtlich nachhaltig erzielt werden kann (vgl. Lernpass Ermittlung des Ertragswertes). 1. e) Unter dem Verkehrswert versteht man den derzeitigen Marktwert des Objektes.(Definition nach 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatschlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstckes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rcksicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.) 2. a) Grundstckspreis beeinflussende Faktoren sind: 1. Entwicklungszustand 2. Art und Ma der baulichen Nutzung 3. wertbeeinflussende Rechte und Belastungen 4. beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand 5. Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung 6. Beschaffenheit und tatschliche Eingenschaften des Grundstckes 7. Infrastruktur (Schulen, Kindergrten, Einkaufsmglichkeiten) 8. Lrm (Fluglrm) 2. b) Grundstcksnebenkosten: 1. durch Erwerb verursachte Nebenkosten: Notar- und Gerichtskosten Maklerprovisionen Grunderwerbsteuern Gebhren fr Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen Kosten der Bodenuntersuchung 2. Erschlieungskosten

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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3. a) Entwicklungszustand von Grundstcken: 1. Flchen der Land- und Forstwirtschaft 2. Bauerwartungsland sind Flchen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatschlich erwarten lassen. 3. Rohbauland sind Flchen, die fr eine bauliche Benutzung bestimmt sind, deren Erschlieung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Gre fr eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 4. Baureifes Land sind Flchen, die nach ffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. 5. Baugenehmigung ist erteilt. 3.b) Arten der baulichen Nutzung: Wohnbauflchen gemischte Bauflchen gewerbliche Bauflchen Sonderbauflchen 3. c) Mae der baulichen Nutzung: 1. Grundflchenzahl (GRZ) oder Gre der Grundflche der baulichen Anlage Die Grundflchenzahl legt fest, wie viel Quadratmeter Grundflche je Quadratmeter Grundstcksflche zulssig sind. 2. Geschossflchenzahl (GFZ) oder Gre der Geschossflche Die Geschossflchenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossflche je Quadratmeter Grundstcksflche zulssig sind. 3. Baumassenzahl (BMZ) oder Baumasse Durch die Baumassenzahl wird bestimmt, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstcksflche zugelassen werden. 4. Zahl der Vollgeschosse (Z) 5. Hhe der baulichen Anlagen (H) 4. Berechnung der zulssigen bebaubaren Grundflche: 550 qm x 0,5 = 275 qm Berechnung der zulssigen Geschossflche: 550 qm x 0,9 = 495 qm bei eingeschossiger Bauweise x 275 qm fr das eine Geschoss bei dreigeschossiger Bauweise 550 : 3 = 165 qm fr jedes Geschoss; insgesamt 495 qm 5. a) Bei der Ermittlung des Bauwertes nach dem Indexverfahren sind die angemessenen Baukosten des Objektes auf Basis der Preise von 2000 zu ermitteln. In einem umfassenden Tabellenwerk des Bundesbauministeriums sind diese Kosten fr unterschiedliche Objekte und Ausstattungen sowie Regionen ermittelt. Dieser Basiswert ist dann mit dem Alterswertabschlag oder mit dem Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag zu multiplizieren. Dann sind wie beim Abschlagsverfahren, der Bodenwert, die Baunebenkosten und die Kosten der Auenanlagen sowie andere Wert erhhende Aufwendungen (Aufzug, Wellnessbereich) angemessen zu bercksichtigen.

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Bei der Ermittlung des Sachwertes nach dem Abschlagsverfahren sind zunchst die angemessenen Herstellungskosten = Baukosten zu ermitteln. Als angemessen sind die Herstellungskosten zu bezeichnen, wenn der Preis fr den Kubikmeter umbauten Raum dem Kubikmeterpreis von Bauvorhaben mit durchschnittlicher Ausstattung entspricht. Besondere Aufwendungen mssen auer Betracht bleiben. Zur Ermittlung der Baukosten werden die reinen Baukosten, die Kosten der Auenanlagen, die Baunebenkosten sowie die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen und die Kosten von Gerten und sonstiger Wirtschaftsgter addiert. Von den Baukosten ist dann ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % lt. BelWertV zu subtrahieren, um den Bauwert nach dem Abschlagsverfahren zu erhalten. 5. b) Vorteil des Indexverfahrens ist die gute Vergleichbarkeit verschiedener Objekte unabhngig von Marktschwankungen. Es eignet sich darber hinaus zur Bewertung von lteren Immobilien. Das Abschlagsverfahren ist dagegen wirklichkeitsnher und fr den Kunden glaubhafter. 6. Funktion des Kapitalisierungszinssatzes Bei der Ertragswertberechnung wird durch Umkehrung der Zinsformel aus dem errechneten und nachgewiesenen Jahresreinertrag und einem gegebenen Zinssatz, dem Kapitalisierungszinssatz, das zugrunde liegende Kapital ermittelt: Ertragswert = Jahresreinertrag x 100 Kapitalisierungszinssatz. Somit ist der auf den Jahresreinertrag anzuwendende Kapitalisierungszinssatz von entscheidender Bedeutung, denn ein hherer Kapitalisierungszinssatz fhrt zu einem niedrigeren Kapitalisierungsfaktor (= 100 : Kapitalisierungszinssatz) und somit zu einem niedrigeren Ertragswert. Ein niedrigerer Kapitalisierungszinssatz dagegen fhrt zu einem hheren Kapitalisierungsfaktor und damit zu einem hheren Ertragswert. Die Hhe des zugrunde zu legenden Kapitalisierungszinssatzes ist u. a. abhngig von der Objektart und dem daraus resultierenden Risiko der Anlage, den Renditeerwartungen eines potenziellen Erwerbers und der Lage am regionalen Grundstcksmarkt. Generell erfordern risikoreiche Anlagen hohe und risikoarme Anlagen relativ niedrige Renditen. Dementsprechend muss der Kapitalisierungszinssatz gewhlt werden. Kapitalisierungszinsstze gem BelWertV, z.B.: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Wohnhuser Bro- und Geschftshuser Warenhuser SB- und Fachmrkte Verbrauchermrkte und Einkaufszentren Hotels und Gaststtten 5,0 8,0 % 6,0 7,5 % 6,5 8,0 % 6,5 8,5 % 6,5 9,0 % 6,5 8,5 %

7. Der Vervielfltiger bercksichtigt im Gegensatz zum Kapitalisierungsfaktor die Restnutzungsdauer des Gebudes.

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Zu Aufgabe 2: Sachwertermittlung: Bodenwert: Grundstck x Preis/qm = 130 qm x 350 EUR/qm = 45.500 EUR Bauwert: Abschlagsmethode: Baukosten: Festpreis - Grundstckskosten + Garage Sicherheitsabschlag von 10 % = Bauwert nach Sicherheitsabschlag

EUR 269.500 45.500 11.000

EUR

235.000 23.500 211.500

Sachwert: Bodenwert + Bauwert = 45.500 EUR + 211.500 EUR = 257.000 EUR

Indexmethode: Bruttogrundflche x NHK 2000 = 160 qm x 880 /qm = Fr 2010 x Baupreisindex 110,6 % = + Baunebenkosten + Auenanlagen Angemessene Baukosten + Bodenwert = Sachwert 140.800 155.700 (gerundet) 40.000 14.000 209.700 + 45.500 255.200

Der Beleihungswert ist unter Bercksichtung der beiden Werte festzulegen, wobei auch die nachhaltige Marktenwicklung bercksichtigt werden sollte. Vorschlag: 255.000 EUR Zu Aufgabe 3: 1. a) Ermittlung des Sachwertes: Bodenwert: Grundstck x Preis/qm = 800 qm x 230 EUR/qm = 184.000 EUR Bauwert: Reine Baukosten + Garagen + Auenanlagen = Baukosten Sicherheitsabschlag von 10 % + Baunebenkosten = Bauwert Sachwert: Bodenwert + Bauwert 184.000 EUR + 511.350 EUR = 695.350 EUR EUR 460.000 + 36.000 + 15.500 = 511.500 - 51.150 = 460.350 + 51.000 = 511.350

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Eine Rundungsvorschrift ist fr diese Teilaufgabe nicht vorhanden. Unter Hinweis auf die in der Praxis von Keditinstituten bliche Abrundung auf volle Tausend-Euro kann der Sachwert mit 690.000 EUR angegeben werden. 1. b) Ermittlung des Ertragswertes: Wohnflche 400 qm x 8 EUR/qm x 12 4 Garagen x 51 EUR x 12 = Rohertrag/Jahresnettomieten 25 % Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung (184.000 x 5 %) = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen X Vervielfltiger (5,5 % 80 Jahre RND = 17,93) = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert der Immobilie EUR 38.400 + 2.448 40.848 10.212 = 30.636 - 9.200 = 21.436 = 384.350 + 184.000 = 568.350

2. Beleihungswert: 568.000 EUR Der Beleihungswert ist auf der Basis des Ertragswertes festzusetzen, da es sich um ein Renditeobjekt handelt. Zu Abwandlung zu Aufgabe 3: a) Ermittlung des Sachwertes: Bodenwert: Erschlieungskosten = 16.000 EUR Bauwert: Reine Baukosten/Gebudekosten + Garagen + Baunebenkosten + Auenanlagen = Baukosten Sicherheitsabschlag von 10 % = Bauwert Bodenwert + Bauwert = 16.000 EUR + 506.250 EUR = 522.250 EUR EUR 38.400 2.448 = 40.848 - 10.212 - 6.720 = 23.916 EUR 460.000 + 36.000 + 51.000 + 15.500 = 562.500 - 56.250 = 506.250

Sachwert:

b) Ermittlung des Ertragswertes: Wohnflche 400 qm x 8 EUR/qm x 12 4 Garagen x 51 EUR x 12 = Rohertrag 25 % Bewirtschaftungskosten Nutzungsentgelt fr Erbbaurecht (800 qm x 8,40 EUR/qm p. a.) = Jahresreinertrag/Jahresnettomieten

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Kapitalisierungsfaktor bei Zinssatz 5,5 % = 18,18 Jahresreinertrag x Kapitalisierungsfaktor: 23.916 EUR x 18,18 = 434.792,88 EUR bzw. 23.916 EUR x 100 = 434.836,36 EUR 5,5 Ertragswert auf volle TEUR gerundet: 435.000 EUR Zu Aufgabe 4: 1. Ermittlung des Sachwertes: Bodenwert: Grundstck x Preis/qm = 23.500 qm x 300 EUR/qm = 7.050.000 EUR Bauwert: Reine Baukosten cbm umbauter Raum x Baukosten/cbm 71.300 cbm x 84 EUR/cbm + Auenanlagen + Baunebenkosten = Baukosten Sicherheitsabschlag von 25 % = Bauwert Bodenwert + Bauwert = 7.050.000 EUR + 5.437.500 EUR = 12.487.500 EUR EUR 5.989.200 + 485.800 + 775.000 = 7.250.000 1.812.500 = 5. 437.500

Sachwert:

Eine Rundungsvorschrift ist fr diese Teilaufgabe nicht vorhanden. Unter Hinweis auf die in der Praxis von Kreditinstituten bliche Abrundung auf volle Tausend-Euro kann der Sachwert mit 12.487.000 EUR angegeben werden. 2. Ermittlung des Ertragswertes: Verkaufsflche Baumarkt 5.300 qm x 12 EUR/qm x 12 = Nebenflchen 1.000 qm x 6,65 EUR/qm x 12 = Gartencenter 2.550 qm x 7,50 EUR/qm x 12 = Jahresrohertrag/Jahresbruttomieten 15 % Bewirtschaftungskosten 10 % Gewerbeabschlag Jahresreinertrag/Jahresnettomieten ./. Bodenwertverzinsung (7.050.000 EUR x 6,5 %) = Gebudereinertrag x Vervielfltiger = Gebudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert EUR 763.200 + 79.800 + 229.500 1.072.500 160.875 107.250 804.375 458.250 346.125 x 12,20 4.222.725 + 7.050.000 11.272.725

Ertragswert auf volle Zehn-TEUR gerundet: 11.270.000 EUR 3. Beleihungswert: 11.270.000 EUR Der Beleihungswert ist auf der Basis des Ertragswertes festzusetzen, da es sich um ein Renditeobjekt handelt.

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Zu Aufgabe 5: 1. Ermittlung des Sachwertes: Der Sicherheitsabschlag sollte in Hhe des Mindestansatzes lt. BelWertV von 10 % gewhlt werden. Grnde hierfr sind u. a.: risikoarme Art des Objektes, Neubau, Lage des Objektes. Sachwert: Angemessene Herstellungskosten qm Wohnflche x Quadratmeterpreis = 52 qm x 2 412 EUR = + Tiefgaragenstellplatz Sicherheitsabschlag von 10 % = Sachwert EUR 125.424,00 + 8.000,00 133.424,00 13.342,40 = 120.081,60

Sachwert gem in der Praxis blichen Rundung auf volle TEUR: 120.000 EUR 2. Ermittlung des Ertragswertes: Die Bewirtschaftungskostenpauschale sollte in Hhe des Mindestansatzes lt. BelWertV von 15 % gewhlt werden. Grnde hierfr sind u. a.: risikoarme Art des Objektes, Neubau. Eigentumswohnungen in guter Marktlage werden grundstzlich als risikoarme Kapitalanlagen eingestuft. Fr Eigentumswohnungen gilt als praxisnaher Kapitalisierungszinssatz ein Zinssatz von 5 % und eine Restnutzungsdauer 100 Jahre. Wohnflche 52 qm x 7,50 EUR/qm x 12 + Tiefgaragenstellplatz 40 EUR x 12 Jahresrohertrag/Jahresbruttomieten 15 % Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag/Jahresnettomieten x Vervielfltiger (bei Zinssatz 5,0 % und RND 100 Jahre = 20) = Ertragswert Ertragswert gem in der Praxis blichen Rundung auf volle TEUR: 87.000 EUR 3. Beleihungswert: 120.000 EUR Bei der Eigentumswohnung, die derzeit als Kapitalanlage gekauft wird, ist eine Eigennutzung oder ein Verkauf vorstellbar/mglich. Hierfr spricht auch, dass es sich um eine Eigentumswohnung in einem Wohnobjekt mit nur fnf Parteien in zentraler, bevorzugter Lage handelt. Daher kann der Beleihungswert, obwohl es sich hier um ein Renditeobjekt handelt, sachwertbezogen oder im Vergleichswertverfahren festgesetzt werden. Zu Aufgabe 6: a) 200.000 EUR + 30.000 EUR = 230.000 EUR - 10 % Sicherheitsabschlag (23.000 EUR) = Beleihungswert 207.000 EUR davon 80 % (blich bei Bausparkassen) = Beleihungsgrenze 165.600 EUR Hinweis: Andere angemessene Abschlge sind auch akzeptabel. EUR 4.680 + 480 5.160 774 4.386 x 20 87.720

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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b) Einkommen von Herrn Eigen Einkommen von Frau Eigen Gesamteinkommen netto pro Monat Abzglich Kosten Versicherungen Sparleistungen Sonstige Fixkosten Lebenshaltung zwei Erwachsene Kostenpauschale zwei Fahrzeuge Verfgbares Einkommen vor Kapitaldienst c) Kaufpreis Renovierungskosten Gesamtkosten / Finanzierungsbedarf Eigenkapital aus Bausparguthaben Kreditbedarf Davon Bauspardarlehen 50.000 EUR x 6 %o pro Monat Bankdarlehen 150.000 EUR x 7,5 % Annuitt = monatlich Gesamtbelastung (Kapitaldienst) Verfgbares Einkommen nach Kapitaldienst (2.200 - 1.537,50)

3.200 EUR 1.100 EUR 4.300 EUR

200 EUR 400 EUR 100 EUR 1.000 EUR 400 EUR 2.200 EUR 220.000,00 EUR 30.000,00 EUR 250.000,00 EUR 50.000,00 EUR 200.000,00 EUR 600,00 EUR 937,50 EUR 1.537,50 EUR 662,50 EUR

d) Einkommen Kindergeld Gesamteinkommen pro Monat netto Abzglich Kosten fr Versicherungen Sparleistungen Sonstige Fixkosten

3.200,00 EUR 164,00 EUR 3.364,00 EUR

- 200,00 EUR 400,00 EUR 100,00 EUR

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Lebenshaltungspauschale fr drei Personen Kostenpauschale fr zwei Fahrzeuge Monatliche Ausgaben vor Kapitaldienst Fr Kapitaldienst verfgbar Finanzierung so nicht darstellbar. Mgliche Lsungen: Abschaffung eines Fahrzeuges Einstellung der monatlichen Sparleistung Umstellung der Bausparfinanzierung auf Bankfinanzierung ca, Verschiebung der Renovierungen und mehr Eigenleistungen

1.250,00 EUR 400,00 EUR 2.350,00 EUR 1.014,00 EUR

200,00 EUR 400,00 EUR 300,00 EUR

Bis zur Geburt des Kindes knnen noch mindestens 10.000,00 EUR gespart werden. (Auch andere Einsparmglichkeiten sind akzeptabel.) Dann ist Finanzierung auch mit Kind darstellbar. Zu Aufgabe 7: a) Die Addition der Kaufpreise/pro qm betrgt: 21.320 EUR : 10 WE = Durchschnittswert 2.132 EUR. Um auszuschlieen, dass Einzelwerte den Durchschnittswert zu stark beeinflussen, werden Werte, die mehr als 30 % vom Mittelwert abweichen nicht bercksichtigt: 10 WE - WE Nr. 2 9 WE 21.320 EUR - 1.485 EUR 19.835 EUR : 9 = 2.203 EUR/qm WE

Ebenso verfhrt man mit den Stellpltzen: Additionssumme 8 Stellpltze: - Stellpl. 1, 4, 7 61.158 : 8 = 7.645 EUR (9.343 + 4.273 + 10.075) = 23.691 37.467 : 5 = 7.493 EUR

Vergleichwert fr 80 qm Wohnung: 80 x 2.203 = 176.240 EUR + Durchschnittspreis fr Stellplatz 7.493 EUR = Vergleichswert 183.733 EUR b) Vom Vergleichswert ist ein Sicherheitsabschlag von 10% vorzunehmen: - Sicherheitsabschlag 183.783 EUR - 18.378 EUR 165.405 EUR

Da die Wohnung in einer kleinen gepflegten Anlage liegt, erscheint der Sicherheitsabschlag zu hoch und so wird ein Beleihungswert von 175.000 EUR vorgeschlagen. (Andere Begrndungen sind zulssig.) Bei den Durchschnittspreisen bleibt zu beachten, dass besondere wertbestimmende Merkmale, wie z.B. Ortslage, Infrastruktur, Gebudekonzeption, Lage im Gebude, Ausstattung und Zuschnitt Abweichungen rechtfertigen.

Lsungshinweise, Kapitel 3, zu 2.3

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Zu Aufgabe 8: Rohertrag (80 x 7,25 x 12 + 12 x 45) - Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 270 EUR Betriebskosten 75 EUR Instandhaltung (7x 80 + 50) 610 EUR 225 EUR Mietausfallwagnis = Reinertrag (inkl. Bodenwertanteil und Stellplatz) - Bodenwertverzinsung 900 x 225 = 225.000 EUR, davon 160/1000 = Bodenwertanteil 36.000 EUR Bodenwertanteilsverzinsung 5 % = Reinertrag (Wohnung und Stellplatz) X Vervielfltiger = Ertragswert (Wohnung und Stellplatz) + Bodenwertanteil = Ertragswert 7.500 EUR p.a.

- 1.180 EUR = 6.320 EUR

- 1.800 EUR = 4.520 EUR 19,34 = 87.417 EUR + 36.000 EUR 123.417 EUR

Die groe Differenz zu dem Vergleichswert (Aufgabe 7) kommt in der Praxis hufig vor. Trotzdem werden die Vergleichspreise am Markt erzielt, weil Kufer versuchen, die Rendite durch Fremdfinanzierung und erwartete Mietsteigerungen zu verbessern und der Sachwertgedanke bei Kaufentscheidungen eine Rolle spielt. Zu Aufgabe 9: Bei Kleindarlehen, bei denen der Darlehensbetrag, unter Einbeziehung eventueller Vorlasten 400.000 EUR nicht berschreitet, kann auf die Erstellung eines Gutachtens gem. 5 BelWertV verzichtet werden. Der gewerbliche Teil des Objektes darf 1/3 des Rohertrages nicht bersteigen. Miete Wohnungen: (220 x 8) x 12 = 21.120 EUR p.a. Miete Laden: (80 x 11) x 12 = 10.560 EUR p.a. = 33.33 % 31.680 EUR p.a. = 100 % Der gewerbliche Teil bersteigt nicht 1/3 des Rohertrages, somit kann eine vereinfachte Wertermittlung vorgenommen werden. Diese vereinfachte Wertermittlung kann von einem nicht mit der Kreditbearbeitung befassten Mitarbeiter erstellt werden, eine entsprechende fachliche Qualifikation ist Voraussetzung. Zu 2.4 Finanzierung von Bautrgermanahmen Zu Aufgabe 1: a) Im Rahmen von Bautrgermanahmen werden Bauwerke zum Verkauf errichtet (Eigentumswohnungen, Reihenhuser, Mrkte u. .). Zu Beginn der Manahme gibt es keine oder nur wenige Kufer oder Kaufinteressenten. Der Verkauf vor Baubeginn, also vom Plan, ist mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden. Es muss deshalb sehr auf die Verkuflichkeit (Lage, Preis, Ausstattung) abgestellt werden.