Siegfried

Nehls
- 20 Jahre Sanus AG
Seit zwanzig Jahren ist die Sanus AG als innovativer Immobilienentwickler am Standort Berlin aktiv. Das
Unternehmen gestaltet qualitätsvolle Wohn- und Geschäftsimmobilien und hat in vielen Bezirken die
Quartiersentwicklung entscheidend mitgeprägt.

Dabei war das Unternehmen stets der Historie verpflichtet und hat in Abstimmung mit Stadtentwicklung
und Denkmalpflege wahre Kleinode im Berliner Stadtbild geschaffen. Und das mit Nachhaltigkeit: Denn seit
seiner Gründung vor zwanzig Jahren sind insgesamt über 5.000 Wohneinheiten und 24 Quartiere realisiert
worden.

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Sanus AG: Warum man nach MABV bauen sollte!

Siegfried Nehls / Hinter dem Kürzel MABV verbirgt sich die Makler- und Bauträgerverordnung.

Sie trat im Jahr 1974 in Deutschland in Kraft, wurde aus der Gewerbeordnung abgeleitet und dient vor
allem dem Schutz eines Erwerbers einer Immobilie. Nicht jeder Vertrag ist rechtlich einwandfrei Dieser
Schutz drückt sich gleich in mehreren Bereichen aus.

Siegfried Nehls / So besteht der Kauf eines Einfamilienhauses direkt vom Bauträger normalerweise aus einem
Kaufvertrag für das Grundstück des Hauses und einem Werkvertrag über den Bau des Hauses auf eben diesem
Grundstück. Beide Verträge werden typischerweise schon vor Baubeginn abgeschlossen. Die Maklar- und
Bauträgerverordnung regelt nun, wie genau ein solcher Vertrag auszusehen hat. Daher trägt sie auch den
ausführlichen Namen "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer".

Sanus AG: Wer wann was zahlen muss

Siegfried Nehls / Besonders deutlich findet sich die Schutzfunktion der Verordnung in Paragraph 3 "Besondere
Sicherungspflichten für Bauträger". Dort wird explizit erläutert ab welchem Zeitpunkt ein Bauträger vom Käufer Geld
annehmen darf und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Die Verordnung regelt aber auch alle
weiteren Zahlungen. Sie beschreibt, in wie viele Raten der Kaufpreis aufgeteilt werden darf und wann sie in
welcher Höhe zu zahlen sind.

Sanus AG: Nichts geht ohne Notar

Siegfried Nehls / Außerdem wird ein Käufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung noch durch einige
rechtliche Voraussetzungen vor Benachteiligung durch den Bauträger bzw. Verkäufer geschützt. Der Abschluss der
Kaufvertrages reicht noch nicht aus. Weiterhin müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein damit die erste Rate
an den Bauherren überhaupt getätigt werden muss: Ein Notar muss die Wirksamkeit des Vertrages bestätigen.
Außerdem muss er bestätigen, dass alle Genehmigungen vorliegen und dass der Bauträger kein Rücktrittsrecht
mehr besitzt.
Siegfried Nehls / Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch vermerkt sein. Die
Baugenehmigung muss erteilt und das Grundstück muss zum Kauf durch den Käufer bereit stehen. Zahlungen nur
dem Baufortschritt angepasst Liegen alle diese Voraussetzungen vor, darf der Bauherr laut Makler- und
Bauträgerverordnung die Summe in bis zu 7 Raten, entsprechend dem Baufortschritt, verlangen.

Sanus AG: Die Raten können in folgenden Sätzen zusammengesetzt sein:

Siegfried Nehls / Zunächst können 30% der gesamten Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an
einem Grundstück anfallen. 40% der verbleibenden Vertragssumme können beispielsweise nach der Fertigstellung
des Rohbaus und der Zimmererarbeiten angesetzt werden. Weitere 8% der Vertragssumme können nach der
Fertigstellung des Daches anfallen, 10% für den Einbau der Fenster, 12% wenn das Haus bezugsfertig übergeben
wird. Die Makler. und Bauträgerverordnung regelt die Prozentsätze bis ins Detail. Die letzten 5% dürfen bei der
Fertigstellung des neuen Eigenheims abgerechnet werden.

Sanus AG: Warum eine Bürgschaft sinnvoll ist

Siegfried Nehls / Außerdem muss ein Bauherr seine Leistungserstellung durch eine Bürgschaft absichern. Vorher
darf er keine Zahlungen des Kunden entgegennehmen. Ziel dieser Regelung ist es, Schadensersatzansprüche des
Kunden abzusichern. Schadensersatzansprüche könnten entstehen, wenn ein Handwerker oder der Bauherr selbst
Handlungen vollzieht, die zu Lasten des Vermögens des Kunden gehen. Als Bürgen kommen hier natürlich keine
Privatpersonen in Frage, sondern nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungen.
Noch dazu dürfen die Zahlungen des Kundern laut der Makler- und Bauträgerverordnung nur für die vereinbarten
Vorhaben verwendet werden.

Siegfried Nehls / MABV für Käufer eines Altbaus Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt im Übrigen nicht nur
für Kunden, die ein neues Eigenheim bauen lassen wollen und sich dabei gegenüber Bauherren und Handwerkern
absichern wollen. Die Verordnung betrifft auch alle, die statt einem Neubau einen Altbau, ein saniertes Denkmal
oder ähnliches kaufen wollen. Allerdings gelten hier leicht veränderte Regelungen im Vergleich zum Neubau.
Trotzdem schützt auch hier natürlich die Makler- und Bauträgerverordnung den Käufer vor Benachteiligungen durch
den Bauherren oder Handwerker.

Sanus AG: Aufteilung in bis zu 7 Raten

Auch hier gilt, dass der Bauherr die gesamte Vertragssumme in bis zu 7 Raten aufteilen darf. Es gibt zwei
Möglichkeiten zur Zahlung der Kaufpreisraten:

1. Die Vormerkungslösung bei der der lastenfreie Eigentumserwerb sichergestellt sein muss. Das bedeutet, dass
eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden muss, dass alle Genehmigungen, einschließlich
der Baugenehmigung vorliegen müssen und dass die Lastenfreistellung auch für den Fall des "Steckenbleibens"
des Bauvorhabens gilt. Gezahlt wird nur nach Baufortschritt, das bedeutet wenn der entsprechende Fortschritt
auch real erreicht wurde.

2. Bei der Bürgschaftslösung müssen die Voraussetzungen nicht zwingend vorliegen. Der Bauträger stellt hier
vereinbarungsgemößg eine Bürgschaft, die „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung
seiner Vermögenswerte“ sichert. Die Bürgschaft muss bestehen bleiben, bis alle Voraussetzungen aus 1. erfüllt
sind. In jedem Fall sind die Zahlungen des Kunden durch Bürgschaft oder Erfüllung der Voraussetzungen (oder
beides) abgesichert. Die Raten können beispielsweise folgendermaßen aufgeteilt werden:

- 30% nach Bestätigung des Notars zu Fälligkeitsvoraussetzungen

- 28% nach Rohbaufertigstellung
- 5,6% Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% nach Fenstereinbau
- 4,2% für Innenputz
- 2,1% für den Estrich
- 2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% fertige Fassadenarbeiten
- 3,5% zur vollständigen Fertigstellung Vorzeitige Komplettzahlung.

Siegfried Nehls / Sanus AG: In einzelnen Fällen, zum Beispiel im Falle einer Steuererhöhung zum Jahresbeginn,
einer aus anderen Gründen sinnvolleren Verteilung der Raten auf unterschiedliche Jahre, kann zum Beispiel der
volle Kaufpreis schon früher bezahlt werden. In diesem Fall müsste eine Bank des Bauträgers als Bürge
einspringen, sodass dem Käufer aus dieser Regelung keine Nachteile entstehen können.

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