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Gut informiert ist die halbe Miete

Fach- und Bedienbuch fr WISO Hausverwalter 2009

Ein Ratgeber der ZDF-Wirtschaftsredaktionen 8. Auflage


Autor: Thomas J. Kramer

WISO Hausverwalter

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, Sie haben ein Produkt erworben, das aus unserer Sicht hchsten Ansprchen an Qualitt und Gte gengt. Dennoch sind wir verpflichtet darauf hinzuweisen, dass keine Gewhr fr die Richtigkeit und Vollstndigkeit der Inhalte bernommen werden kann. Auch wenn die Abfassung der Inhalte sorgfltig und gewissenhaft erfolgte, knnen wir insbesondere fr Druck- und bertragungsfehler keine Gewhr leisten. Dieses Handbuch und die darin beschriebene Software wird nur in Lizenz vergeben und darf nur in bereinstimmung mit den Bedingungen des Lizenzvertrages verwendet werden. Weiterhin ist dieses Handbuch urheberrechtlich geschtzt. Jede Verwendung auerhalb des bestimmungsgemen Gebrauchs mit der zugehrigen Software ist ohne Zustimmung der Rechteinhaber unzulssig. Das gilt insbesondere fr die Vervielfltigung, bersetzung, Verffentlichung (auch auszugsweise) und die Einspeicherung in elektronische Systeme. Alle Softwarebezeichnungen, die in diesem Buch erwhnt werden, sind geschtzte Warenzeichen der Hersteller und sind als solche zu betrachten.

Lizenz durch ZDF Enterprises

Software-Entwicklung, Produktion und Vertrieb: Buhl Data Service GmbH

Inhaltsverzeichnis

ber diesen Bedienteil............................................................................... 15 Lieferumfang und Systemvoraussetzungen ............................................. 15 Installation.................................................................................................... 17 WISO Hausverwalter 2009 installieren und einrichten ............................. 17 Online registrieren und Aktualitts-Garantie mit Premium-Service Vorteile sichern! ............................................................ 18 Die Installation............................................................................................ 19 Der erste Programmstart ........................................................................... 22 Grundlegende Bedienung ........................................................................... 27 Eingabeassistenten.................................................................................... 27 Die bersichtsseite .................................................................................... 28 Der Hauptarbeitsbereich............................................................................ 29 Die Navigation ............................................................................................ 31 Die Funktionsgruppen ............................................................................... 32 Eingabemasken ......................................................................................... 32 Hinweis- und Infofenster ............................................................................ 40 Schaltflchen in den Assistenten .............................................................. 40 Programm verlassen .................................................................................. 41 Hausgeld-/Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung erstellen Schritt fr Schritt .......................................................................................... 43 Daten der Eigenverwaltung erfassen ........................................................ 43 Stammdaten erfassen ................................................................................ 52 Wohnungen eintragen ............................................................................... 62 Mietvertrge eintragen ............................................................................... 71 Zhler anlegen ........................................................................................... 73 Kontakte eingeben ..................................................................................... 74 Einnahmen/Ausgaben ............................................................................... 80 Mieterwechselassistent.............................................................................. 95 Mieterhhungsassistent ............................................................................ 97 Umlagekontenassistent ............................................................................. 98 Rcklagenassistent .................................................................................... 99

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Auswertungen ............................................................................................ 101 Auswertungen Schaltflchen in der Eingabemaske ............................ 101 Auswertungen Druckvorlagen bearbeiten............................................ 104 Auswertungen Hausgeldabrechnung ................................................... 111 Auswertungen Nebenkostenabrechnung ............................................ 113 Auswertungen Heizkostenabrechnung ................................................ 114 Auswertungen Wirtschaftsplan ............................................................. 117 Auswertungen Mietweiterleitung .......................................................... 119 Auswertungen Einnahmen und Ausgaben........................................... 121 Auswertungen Offene Posten ............................................................... 121 Auswertungen Abgleich der Umlagezahlungen................................... 121 Auswertungen Abgleich der Mietforderungen ..................................... 122 Auswertungen Gebude ...................................................................... 123 Auswertungen Wohnungen ................................................................. 123 Auswertungen Vertragsinformationen ................................................. 124 Auswertungen Kontakte ....................................................................... 124 Schriftverkehr ............................................................................................ 125 Dokumente erfassen ................................................................................ 125 Schriftverkehr Dokumente ansehen und verndern ............................ 127 Schriftverkehr Neues Schreiben ........................................................... 128 Hilfestellung ............................................................................................... 131 Ausfllhinweise ........................................................................................ 131 Das Hilfesystem ....................................................................................... 131 Navigation ................................................................................................ 132 Taschenrechner ........................................................................................ 135 Daten sichern und importieren ................................................................. 137 Programmupdates ..................................................................................... 145 Programmupdate per Internet ................................................................. 145 Programmupdate per Datentrger .......................................................... 146 Editor/Notizblock...................................................................................... 146

Inhaltsverzeichnis

Steuerungen im Programm ....................................................................... 147 Die Maus................................................................................................... 147 Listen ....................................................................................................... 147 Markierungen setzen und entfernen ....................................................... 147 Profile und Programmeigenschaften einstellen ...................................... 148 Liste der Tastenkombinationen................................................................ 151 Die Liste der Icons ................................................................................... 154 Menpunkte ............................................................................................... 157 Die Menpunkte ....................................................................................... 157 Urteile, Urteile, Urteile... ............................................................................ 165 Immer Einzelprfung bei Altvertrgen ntig! .......................................... 166 Vor und nach dem Einzug ......................................................................... 167 Vermieterfragen: Was ist erlaubt, was nicht? .......................................... 167 Wo die Wahrheit zhlt .............................................................................. 167 ACHTUNG: Wo Ausflchte erlaubt sind .................................................. 168 Der Mietvertrag .......................................................................................... 173 Das Wichtigste zum Mietvertrag in Krze ............................................... 174 Mietzins oder Miete .................................................................................. 175 Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung ............................................. 177 Miete ist am Monatsanfang zu zahlen! .................................................... 178 Ortsbliche Vergleichsmiete .................................................................... 178 Kndigungsverbot von fnf Jahren unwirksam ...................................... 181 Regelungen zur Index- und Staffelmiete ................................................. 181 Fessel Zeitmietvertrag: Was tun, wenn die Wohnung zum Gefngnis wird? ............................................................................... 183 Neu: Kein einfacher Zeitmietvertrag mehr .............................................. 184 Fortsetzungsverlangen bedeutet Kndigungsschutz ............................. 185 Das Mrchen von den drei Nachmietern ................................................ 186 Letzte Mglichkeit: Untervermietung ...................................................... 187 Was tun, um den Zeitmietvertrag zu verlngern? ................................... 188 Der schnelle Check zum Zeitmietvertrag ................................................ 191 5

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Regelungen zum Zeitmietvertrag ............................................................ 192 Die Kaution ................................................................................................195 Der rechtliche Rahmen ............................................................................ 197 Geld zurck bei Vermieterwechsel: Gesetzlich neu geregelt ................. 197 Barkaution oder andere Sicherheiten? ................................................... 198 Die Zwangsverzinsung zugunsten der Mieter......................................... 199 Kautionszinsen sind jhrlich beim Mieter steuerpflichtig! ...................... 200 Auch Kaution fr Gewerberaum muss verzinst werden ......................... 201 Straftat: Unberechtigter Zugriff auf eine Mietkaution ist Untreue........... 201 Der Einzug ................................................................................................. 203 Instandhaltung der Wohnung .................................................................. 204 Schnheitsreparaturen: Was muss der Mieter zahlen und was nicht? .. 205 Was gehrt zur Schnheitsreparatur, was nicht? ................................... 206 Bagatellschden ...................................................................................... 208 Besichtigungsrecht wegen Schnheitsreparaturen ............................... 209 Wann kann der Vermieter den Geldbetrag fr eine Fachfirma verlangen? ................................................................. 211 Modernisierungsmanahmen: Der Mieter muss vieles dulden ............... 213 Ankndigung erforderlich! ....................................................................... 213 Ablehnung durch den Mieter ................................................................... 214 Wann muss die Modernisierung nicht geduldet werden? ..................... 215 Unzumutbare Hrte .................................................................................. 215 Modernisierung was ist das? ............................................................... 219 Mieterhhung nach Modernisierungsmanahmen................................. 223 Auerordentliches Kndigungsrecht ...................................................... 224 Ersatzansprche des Mieters durch Modernisierungsarbeiten ............. 225 Modernisierung als Kndigungsgrund des Vermieters? ........................ 225 Mustervertrag zur Modernisierung .......................................................... 226 Zankapfel Mietnebenkosten ...................................................................... 229 Was tun gegen die falsche Nebenkostenabrechnung?.......................... 229 Der schnelle Check: Die gesetzlich erlaubten Nebenkosten ................ 229 6

Inhaltsverzeichnis

Streitpunkt Verteilerschlssel .................................................................. 235 Die hufigsten Fehler in der Betriebskostenabrechnung ...................... 236 Wann muss die Abrechnung vorliegen, wie muss sie aussehen? ......... 241 Versptete Abrechnung von Betriebskosten .......................................... 243 Enge Dreimonatsfrist fr versptete Betriebskostenabrechnung ......... 243 Heizkosten die teuersten Nebenkosten ................................................. 249 Aufteilung in Verbrauch und Gre ......................................................... 249 Heizkostenverordnung............................................................................. 251 Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung ..................................... 255 Sonderregeln fr Sozialwohnungen ........................................................ 258 Verwirkung bei vergessenen Einzelrechnungen ................................. 259 Der schnelle Check Ihrer Heizkosten ...................................................... 260 Die Verwaltungskosten .............................................................................. 261 Mieterhhungen ........................................................................................ 263 Mietanhebungsverlangen auch per E-Mail ............................................. 266 rger mit Mngeln ..................................................................................... 275 Bruttomiete als Bemessungsgrundlage fr eine Mietminderung .......... 275 Im Mngelfall: Wie sollen Mieter und Vermieter sich verhalten? ........... 278 Unbedingt notwendig: Die Mngelanzeige ............................................. 281 Ausschluss der Mietminderung ............................................................... 281 Hhe und Dauer der Minderung.............................................................. 282 Schadenersatzpflicht des Vermieters ...................................................... 287 Vorhandensein eines Mangels bei Vertragsschluss ............................... 288 Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung ...................................... 288 Kein Recht auf Mietminderung ................................................................ 288 Schadenersatzansprche ........................................................................ 290 Falsche Wohnflche keine Rckerstattung .......................................... 293 Berechnung von Balkon oder Terrasse ................................................... 294 Nicht nutzbarer Balkon nach Mietspiegel ............................................... 294 Was beim Eigentmerwechsel in der Mietwohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete............................................................................... 305 7

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Eigentmerwechsel berhrt den Mietvertrag nicht ................................ 305 Kndigungsrecht oder Mieterhhungsrecht? ......................................... 306 Mietpreisberhhung............................................................................... 307 Mietwucher und Sittenwidrigkeit ............................................................. 309 Ende des Mietverhltnisses ...................................................................... 311 Die Kndigung ........................................................................................... 311 Fristlose Kndigung durch den Vermieter .............................................. 311 Ordentliche Kndigung mit unterschiedlichen Fristen ........................ 314 Neues Kndigungsrecht fr Mieter ........................................................... 317 Drei Monate Kndigungsfrist fr alle Mieter ........................................... 318 Was ndert sich fr Zeitmietvertrge? .................................................... 318 Schwieriger Weg zu einheitlicher juristischer Lsung............................ 319 Mieterkndigung ...................................................................................... 320 Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkndigungsrechte ........................................................................ 320 Das nderungsgesetz gilt nicht bei ........................................................ 323 Checkliste der Kndigungsfristen: .......................................................... 324 Sonderkndigungsfristen mglich .......................................................... 328 Mieterhhungen als Kndigungsgrund .................................................. 328 Falsch genutzt: Eigenbedarf nach Auszug unwirksam .......................... 331 Besonderer Schutz fr Umwandlung in Eigentumswohnung ................ 332 Mietaufhebungsvertrge .......................................................................... 334 Beendigung des Mietverhltnisses ......................................................... 334 a) Allgemeine Vorschriften....................................................................... 334 b) Mietverhltnisse auf unbestimmte Zeit ............................................... 336 Vor und nach dem Auszug ........................................................................ 339 Schnheitsreparaturen beim Auszug ....................................................... 341 Grundstzliches ....................................................................................... 342 ACHTUNG: Neue Rechtssprechung ndert Zustndigkeit fr Schnheitsreparaturen ....................................................................... 343 Vertragsklauseln mit starren Fristenplnen sind auch unwirksam ..... 343 8

Inhaltsverzeichnis

Schnheitsreparaturen: Auf die Formulierung kommt es an! ................ 344 BGH: Starre Quotenklauseln unwirksam ................................................ 344 BGH kippt auch Tapetenklausel in Mietvertrgen................................ 347 Mietvertragliche Klauseln ........................................................................ 348 Die Erbringung von Schnheitsreparaturen ........................................... 351 Wieso mssen Mieter die Schnheitsreparaturen vornehmen? ............ 352 Mieter mssen nicht alle zwei Jahre renovieren ..................................... 354 Andere Klauseln weiter gltig!................................................................. 354 Erlaubte beziehungsweise unerlaubte Formulierungen im Mietvertrag... 355 Was kann der Vermieter verlangen? ....................................................... 357 Schnheitsreparaturen whrend des laufenden Mietvertrags? ............. 358 Was gehrt zur Schnheitsreparatur, was nicht? ................................... 358 Was ist fachgerecht? ............................................................................... 361 Kleinreparaturen zahlt nicht immer der Vermieter ................................. 364 Mangelhafte Schnheitsreparaturen beim Auszug aus der Wohnung ... 364 Entfernung von Sachen, Einrichtungen und Umbauten ......................... 365 Behindertengerechte Einbauten und Barrierefreiheit ............................. 367 Versptete Schlsselrckgabe ................................................................ 368 Teure Wohnungsschlssel: Verlngerte Mietzahlung ............................. 369 Schadenersatzanspruch bei unterlassener Rckgabe der Mietwohnung ..................................................................................... 369 Kaution: Anspruch auf Rckzahlung mit Zins und Zinseszins ................ 371 Mietkaution darf nicht ohne Weiteres verrechnet werden ...................... 371 Keine Aufrechnung mit Nebenkostenvorauszahlungen ......................... 373 Die wesentlichen Mietrechtsnderungen von 2001 auf einen Blick ...... 375 Betriebskosten ( 556556a, 560 BGB)................................................. 376 Mieterhhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete ( 558558e) ........ 377 Das renovierte Wohneigentumsgesetz im Praxistest .............................. 383 Mehr Luft fr Entscheidungen, mehr Pflichten fr den Verwalter .......... 384 Die nderungen in Krze: ....................................................................... 384 Anderer Verteilerschlssel ....................................................................... 384 ffnungsklausel wirksam ........................................................................ 385 9

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Hausgeldverfahren ndern ...................................................................... 385 Neue Zweiwochenfrist ............................................................................. 385 nderung der Teilungserklrung mglich ............................................... 385 Beschluss-Sammlung Pflicht ................................................................... 385 Gemeinschaft klagefhig ......................................................................... 385 Drei Viertel-Mehrheit bei Umbau ............................................................ 386 Erstbestellung Verwalter nur drei Jahre ................................................. 386 Kein Notverwalter ..................................................................................... 386 Neue Mehrheitsverhltnisse! ................................................................... 387 Entscheidung fr alle bindend ................................................................ 387 Schuldverhltnis nach Auen anders ..................................................... 388 Vorrecht vor Banken bei Zwangsversteigerung ...................................... 388 Beschlusssammlung beim Verwalter Pflicht ........................................... 389 Andere juristische Verfahren ................................................................... 389 Regelung der Verwaltungskosten einfacher ........................................... 390 Instandhaltungskosten mit neuen Regeln .............................................. 391 Instandhaltungsmanahmen vor Gericht ............................................... 394 Vereinfachung bei bauliche Vernderung/Modernisierungen ................ 395 Modernisierende Instandhaltung mit einfacher Mehrheit ...................... 397 Die Aufgaben des Hausverwalters ............................................................ 399 Wie wird die Hausverwaltung berufen?................................................... 402 Was geht nicht?........................................................................................ 403 Die Entlohnung eines Eigentmer-Verwalters......................................... 404 Zahlungsverzug- oder Ausfall .................................................................. 405 Die Geldanlage ........................................................................................ 407 Wiederbestellung des Hausverwalters .................................................... 409 Die Einladung zur Eigentmerversammlung ......................................... 410 Auch Beirat oder die Eigentmer knnen einberufen ............................ 412 Versammlungszeit ................................................................................... 412 Versammlungsort ..................................................................................... 412 Tagesordnung der Eigentmerversammlung ......................................... 413 Kostenverteilerschlssel ndern ............................................................. 413 Hausordnung verndern .......................................................................... 414 10

Inhaltsverzeichnis

Verschiedenes auf der Einladung ........................................................... 414 Inhalte der Tagesordnung ........................................................................ 415 Vorgeschriebene Punkte auf der Einladung zur Eigentmerversammlung .................................................................. 416 Kleine Checkliste Wohnungseigentmerversammlung.......................... 417 Abstimmungsgrundlagen ........................................................................ 418 Ablauf der Abstimmung .......................................................................... 419 Das Protokoll ............................................................................................ 420 Der Beschluss der Versammlung ............................................................ 422 Beschlussanfechtung .............................................................................. 422 Nichtigkeit ................................................................................................ 424 Die Gemeinschaftsordnung der WEG ..................................................... 425 Unabnderbare Vereinbarungen ............................................................. 429 Beirat und Verwalter ................................................................................. 429 Ermchtigung des Verwalters zur Kostenentnahme............................... 429 Pflichten im Sondereigentum .................................................................. 430 Interessenvertretung eines einzelnen Eigentmers durch Verwalter .... 430 Die Instandhaltungsrcklage ................................................................... 430 Die Schtzung ......................................................................................... 431 Die so genannte Peterssche Formel ...................................................... 432 Die Instandhaltungskosten ..................................................................... 433 Das neue Gesetz ber das Wohnungseigentum WEG 2007 gltig seit 1.7.2007 ............................................................... 437 I. Teil.......................................................................................................... 437 III. Teil........................................................................................................ 455 IV. Teil ........................................................................................................ 458 Miet-Checklisten ........................................................................................ 460 Abkrzungsverzeichnis ............................................................................. 466 Stichwortverzeichnis ................................................................................. 468

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Bedienung des Programms Mietrecht Eigentmerverwaltung Stichwortverzeichnis

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Bedienung des Programms

ber diesen Bedienteil


Dieses Handbuch macht Sie Schritt fr Schritt mit dem WISO Hausverwalter 2009 vertraut. Um effizient mit dem Programm zu arbeiten, sollten Sie die Kapitel der Reihe nach lesen, um alle wichtigen Programmfunktionen kennenzulernen. Speziellere oder seltener bentigte Funktionen knnen Sie bei Bedarf dann in den Abschnitten am Ende des Handbuchs nachschlagen. Noch ein Wort vorab: Dieses Handbuch hat eine Besonderheit: Wenn im Handbuch Tasten erwhnt werden, steht deren Bezeichnung in spitzen Klammern. <Entf> etwa bedeutet, dass die Taste mit der Aufschrift Entf also Entfernen auf der Tastatur gemeint ist. Ist im Text beispielsweise angegeben <Alt>+<V> bedeutet das, die Taste <Alt> gedrckt zu halten und zustzlich kurz die Taste <V> zu bettigen. Wie bei allen Windows-Programmen erfolgt auch beim WISO Hausverwalter 2009 die Bedienung berwiegend durch Klicken mit der Maus auf Schaltflchen. Im Buch sind die Namen dieser Schaltflchen in Anfhrungszeichen dargestellt etwa als Hilfe.

Lieferumfang und Systemvoraussetzungen


Sie erhalten WISO Hausverwalter 2009 als kompaktes Paket, bestehend aus einer CD-ROM und einem gedruckten Praxis-Handbuch inklusive Bedienanleitung des Programms. Auf der CD-ROM befindet sich ein Installationsprogramm, das vor der Arbeit mit WISO Hausverwalter 2009 einmal ausgefhrt werden muss. Genaueres dazu steht im Kapitel Installation. Um mit WISO Hausverwalter 2009 arbeiten zu knnen, muss Ihr Computer einigen blichen Anforderungen gengen. Als Betriebssystem akzeptiert WISO Hausverwalter 2009 Windows 2000, XP oder Vista. Auf der Festplatte mssen mindestens 50 MByte freier Speicherplatz zur Verfgung stehen. Der Arbeitsspeicher des Rechners sollte je nach Version von Windows mit mindestens 256 MByte bestckt sein. Um das Programm auf Ihre Festplatte bertragen zu knnen, muss der Computer mit einem CD-ROM-Laufwerk oder einem DVD-Laufwerk ausgestattet sein. Die Grafikkarte Ihres Computers muss mindestens in der Darstellungsart 1024 x 768 Punkte arbeiten, optimal ist die Auflsung 1280 x 1024. Wie Sie die aktuelle Darstellungsart ermitteln und gegebenenfalls umstellen knnen, ist in der Windows-Hilfe und in der Dokumentation zu Ihrer Grafikkarte beschrieben. 15

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Bedienung des Programms

Installation
Die Dateien vom WISO Hausverwalter 2009 sind zum grten Teil komprimiert auf der CD-ROM gespeichert und mssen zur Benutzung entpackt werden. Somit ist das Programm nicht ohne Installation direkt von der CD-ROM aus lauffhig. Das Entpacken und Installieren des Programms erfolgt durch ein Installationsprogramm.

WISO Hausverwalter 2009 installieren und einrichten


Zur Installation des Programms legen Sie bitte die CD-ROM in Ihr Laufwerk. Normalerweise startet das Installationsmen nach Einlegen des Datentrgers automatisch. Im Men des Installationsprogramms whlen Sie den Punkt WISO Hausverwalter 2009 jetzt installieren. Wenn Sie die Autostart-Funktion des Betriebssystems deaktiviert haben, whlen Sie bei Windows 2000 oder XP im Windows-Startmen den Menpunkt Einstellungen und darin den Eintrag Systemsteuerung. In dem neuen Fenster klicken Sie bitte doppelt auf das Icon Software, um die Softwareverwaltung von Windows zu ffnen. Whlen Sie in der Auswahl am linken Rand des Fensters den Punkt Neue Programme hinzufgen. Anschlieend klicken Sie rechts oben auf die Schaltflche CD oder Diskette. Bei Windows 2000 oder XP erscheint ein Fenster, in dem Sie aufgefordert werden, die CD-ROM einzulegen. Da dies ja bereits geschehen sein sollte, klicken Sie einfach auf Weiter. Im folgenden Fenster wird Ihnen der Quellpfad des zu installierenden Programms angezeigt, also in diesem Fall (CD-ROM):\Setup\setup. exe, wobei bei Ihnen statt (CD-ROM) der Laufwerksbuchstabe Ihres CD-ROMLaufwerks steht, zum Beispiel (D:). Dieses Fenster besttigen Sie mit Fertig stellen, und der Installationsvorgang startet.
Hinweis: Bei Windows XP muss die Datei Start.exe per Doppelklick manuell

gestartet werden. Bei Windows Vista wechseln Sie bitte mit dem Windows-Explorer in das Hauptverzeichnis des CD-ROM-Laufwerks und starten dort die Start.exe per Doppelklick. Im Men des Installationsprogramms whlen Sie jetzt den Punkt installieren. Bitte geben Sie im folgenden Fenster Ihre Garantienummer in das dafr vorgesehene Eingabefeld ein und klicken auf Weiter. Die Garantienummer finden Sie auf dem 17

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Zertifikat in der Produktverpackung bzw. auf Ihrem Lieferschein oder Ihrer Rechnung. Falls Sie die Unterlagen nicht zur Hand haben, knnen Sie eine GarantieNummer ber das Internet anfordern. Klicken Sie dazu auf die Schaltflche Garantie-Nummer anfordern und befolgen die Anweisungen auf den Internetseiten. Ihr Computer wird jetzt berprft, ob er die Systemvoraussetzungen erfllt. Falls nicht, werden Ihnen die fehlenden Komponenten in einem Fenster zur Installation angeboten. Mit Klick auf Weiter werden die angezeigten Komponenten installiert.

Online registrieren und Aktualitts-Garantie mit Premium-Service Vorteile sichern!


Um die Aktualitts-Garantie zu nutzen, muss eine Internetverbindung bestehen. Ist die Verbindung vorhanden bzw. eingerichtet, klicken Sie auf Weiter. Dann folgen Sie einfach den Hinweisen am Bildschirm. Sie haben jetzt die Wahl zwischen
einem Aktualitts-Garantie-Vertrag einer Aktualitts-Garantie ohne Vertrag und ohne Premium-Vorteile oder dem Verzicht auf die Aktualittsgarantie.

Bedenken Sie bitte, dass die Software nur so gut ist, wie sie die aktuelle Rechtslage abbildet. Eine nicht aktuelle Software kann zu falschen Berechnungen, Fehlangaben oder zu falschen Abrechnungen fhren. Wir empfehlen Ihnen daher, den Aktualitts-Garantie-Vertrag zu nutzen. Sie erhalten ohne zustzliche Kosten jede Menge Vorteile:
Das Programm berprft selbst, ob Sie mit der jeweils aktuellen Version

arbeiten und stellt gegebenenfalls Updates automatisch zur Verfgung.


Neue Jahresversionen erhalten Sie im Rahmen der Aktualitts-Garantie

kostenfrei zugestellt.
Sie knnen bei Fragen zum Programm exklusiv die telefonische Hot-

line nutzen.
Sie erhalten alle weiteren Premium-Service Vorteile.

Nachdem Sie Ihre Wahl getroffen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter. Wenn Sie die Aktualittsgarantie gewhlt haben, werden Sie aufgefordert, Ihre Daten einzugeben. Ihre Adresse ist notwendig, damit Ihnen neue Jahresversionen whrend einer gltigen Aktualittsgarantie kostenfrei zugestellt werden knnen. 18

Bedienung des Programms

Bitte geben Sie auerdem Ihre Bankverbindung ein, da sonst die AktualittsGarantie nicht aktiviert und abgerechnet werden kann. Wenn Sie schon einmal registriert worden sind, haben Sie von der Buhl Data Service GmbH eine Kundennummer erhalten. Tragen Sie diese Nummer bitte ebenfalls in das entsprechende Feld der Eingabemaske ein. Haben Sie alle Angaben in diesem Fenster vorgenommen, erfolgt die verschlsselte bertragung der Daten nach einem Klick auf Weiter. Bevor Sie Buhl Data Service beauftragen knnen, die Aktualitts-Garantie fr Sie anzulegen, lesen Sie bitte sorgfltig die Allgemeinen Geschftsbedingungen (AGB), die alle Details noch einmal vollstndig und ausfhrlich darstellen. Sie schlieen die Registrierung ab, indem Sie die AGB mit einem Klick auf Gelesen besttigen. Nach Besttigung der AGB erhalten Sie eine Proforma-Auftragsbesttigung und knnen sofort die Vorteile der Aktualitts-Garantie nutzen. Einige Tage spter wird Ihnen postalisch Ihre Garantiekarte inkl. aller Leistungsinformationen zugeschickt. Verwahren Sie bitte diese Garantiekarte sie ist Ihr Berechtigungsschein fr alle Serviceleistungen der Aktualitts-Garantie mit Premium-Service.

Die Installation
Lizenzbestimmungen besttigen Nach der Online-Registrierung startet das Installationsprogramm. Lesen Sie bitte den Lizenzvertrag bei Bedarf knnen Sie den Vertrag auch mit einem Klick auf die Schaltflche Drucken ausdrucken lassen und besttigen, dass Sie dem Inhalt nach dem Vertrag zustimmen, mit einem Klick auf Ja. Benutzernamen eingeben In dem neuen Fenster wird dann der Benutzername abgefragt als Vorgabe steht hier der Name, der im Computer hinterlegt ist. Sie knnen diesen Namen jedoch beliebig ndern: Stellen Sie dazu den Mauszeiger in die Zeile Benutzername und tippen Sie den gewnschten Namen ein. Anschlieend markieren Sie mit einem Mausklick, ob WISO Hausverwalter 2009 nur fr den aktuell angemeldeten oder aber fr alle Benutzer dieses Computers verfgbar sein soll. Treffen Sie hier Ihre Wahl und klicken Sie danach auf Weiter. Zielpfad und Programmordner whlen Das Programm wird standardmig im Ordner C:\Programme\Buhl\WISO Hausverwalter 2009 installiert. Bei Bedarf knnen Sie jedoch ein anderes Verzeichnis whlen. Im Fenster Zielpfad whlen knnen Sie den Standardpfad einfach

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WISO Hausverwalter

berschreiben oder nach einem Klick auf die Schaltflche Durchsuchen den gewnschten Zielpfad aus der Liste aller vorhandenen Ordner durch Anklicken whlen. Anschlieend besttigen Sie Ihre Auswahl mit OK. Wenn Sie den Zielpfad direkt angepasst haben und der von Ihnen angegebene Ordner noch nicht existiert, mssen Sie in einem neuen Fenster mit einem Klick auf Ja besttigen, dass der Ordner erstellt werden soll. Nach der Angabe eines Zielpfads oder bernahme des Standardpfads klicken Sie im Fenster Zielpfad whlen auf die Schaltflche Weiter. Im Fenster Programmordner knnen Sie whlen, unter welchem Eintrag im Programm-Men die Verknpfung erstellt werden soll. Als Standardeintrag wird WISO Hausverwalter 2009 vorgeschlagen. Sie knnen alternativ aus der Liste einen bereits vorhandenen anderen Ordner auswhlen oder einen neuen Ordner anlegen, in dem Sie den Eintrag im Feld Programmordner berschreiben.
Die Installation Vor dem Entpacken und Kopieren der Programmdaten listet das Installationsprogramm die von Ihnen gewhlten Einstellungen in einer bersicht auf. Mchten

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Bedienung des Programms

Sie das Programm mit diesen Werten installieren, klicken Sie auf Weiter. Wollen Sie noch etwas ndern, klicken Sie bitte auf die Schaltflche Zurck, um zum gewnschten Fenster zu gelangen. Wenn Sie mit den Einstellungen einverstanden sind, klicken Sie auf Weiter. Das Programm wird nun auf Ihrem PC installiert; ein Balken informiert Sie ber den Fortschritt der Installation. Ist der Prozess abgeschlossen, haben Sie in einem neuen Fenster die Mglichkeit, ein Icon auf dem Desktop des Rechners anlegen zu lassen, um spter den WISO Hausverwalter 2009 schnell und einfach starten zu knnen. Wenn Sie das wnschen, klicken Sie in diesem Fenster auf Ja. WISO Hausverwalter 2009 ist nun fertig installiert. Gegebenenfalls muss nun der Computer neu gestartet werden, damit alle nderungen wirksam werden. Klicken Sie im Abschlussfenster auf Fertig stellen, um die Installation zu beenden. Nehmen Sie die CD-ROM aus dem Laufwerk und verwahren Sie sie an einem sicheren Ort. Fr den Programmablauf bentigen Sie die CD-ROM nicht mehr. Nach der erfolgreichen Installation finden Sie im Startmen die neue Programmgruppe WISO Hausverwalter 2009. 21

WISO Hausverwalter

Der erste Programmstart


Zum Start von WISO Hausverwalter 2009 klicken Sie im Startmen auf die Programmgruppe WISO Hausverwalter 2009. Whlen Sie dann mit der linken Maustaste den Eintrag WISO Hausverwalter 2009 das Programm wird gestartet. Alternativ dazu knnen Sie auch das entsprechende Icon auf Ihrem Desktop doppelt anklicken. Nach dem Programmstart baut der Rechner zunchst den Begrungsbildschirm auf, der nach einigen Sekunden oder durch Anklicken mit der Maus verschwindet. Anschlieend sehen Sie den Hauptbildschirm von WISO Hausverwalter 2009. Anschlieend und auch bei jedem spteren Start versucht das Programm eine Internetverbindung herzustellen, um zu prfen, ob ein Update verfgbar ist. Wenn eine solche Programmaktualisierung vorliegt, informiert Sie WISO Hausverwalter 2009 darber in einem Infofenster und bietet Ihnen die Aktualisierung an. Dazu finden Sie im Folgenden unter der berschrift Programm-Update per Internet mehr.
Datenbernahmeassistent

Beim ersten Start werden Sie gefragt, ob Sie die Daten aus dem WISO Hausverwalter 2008, dem WISO Vermieter 2008 oder den WISO Vermieter 2009 bernehmen wollen. Wenn Sie Daten bernehmen mchten, startet WISO Hausverwalter 2009 den Datenbernahmeassistenten, mit dem Sie die Daten aus der Vorjahresversion oder dem WISO Vermieter bernehmen knnen, insbesondere Gebudedaten, Wohnungsdaten und Mietvertrge. 22

Bedienung des Programms

Im ersten Schritt gibt der Assistent einige Hinweise. Haben Sie die Hinweise gelesen, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter. Whlen Sie im zweiten Schritt die Version aus, aus der Daten bernommen werden sollen. Zur Auswahl stehen WISO Hausverwalter 2008, WISO Vermieter 2008 und WISO Vermieter 2009. Abhngig von der ausgewhlten Version schlgt das Programm im Feld Datenbank die Datei vor, in der die zu bernehmenden Daten gespeichert sind. Diesen Eintrag mssen Sie bei einer bernahme aus dem WISO Vermieter im Normalfall nicht ndern, es sei denn Sie bernehmen Daten aus einer Sicherheitsdatei. Informatorisch wird die Anzahl der Objekte, Einheiten und Mieter angezeigt. Klicken Sie anschlieend auf die Schaltflche Weiter. Im dritten Schritt knnen Sie das Datum angeben, ab dem Einnahmen und Ausgaben bercksichtigt werden sollen. Wenn Sie kein Datum eingeben, werden alle Buchungen bernommen. Klicken Sie auf die Schaltflche Weiter. Haben Sie Daten aus dem WISO Hausverwalter 2008 bernommen, erhalten Sie im nchsten Schritt die Mglichkeit Anpassungen vorzunehmen, die durch den WISO Hausverwalter 2009 nicht automatisch vorgenommen werden konnten. Im nchsten Fenster sehen Sie eine Zusammenfassung. Wenn die Angaben richtig sind, knnen Sie die Datenbernahme starten, indem Sie auf die Schaltflche OK klicken. Falls Sie Angaben korrigieren mchten, klicken Sie auf die Schaltflche Zurck. Abhngig von den zu bernehmenden Daten kann es sein, dass das Programm automatisch bestimmte nderungen vornimmt, beispielsweise am Kontenplan. Diese nderungen knnen Sie in der Regel wieder rckgngig machen. Beachten Sie hierzu die Hinweise am Bildschirm. Nach der Datenbernahme erhalten Sie einen Hinweis, dass die bernahme erfolgreich war. Die Datenbernahme knnen Sie jederzeit wiederholen. Whlen Sie dazu aus dem Men Datei den Menpunkt Datenbernahme aus. Beachten Sie jedoch, dass bei einer erneuten Datenbernahme bisher erfasste Daten gelscht werden.
Verwalterassistent Falls Sie noch keine Vorjahresversion des WISO Hausverwalters eingesetzt oder die Datenbernahme abgebrochen haben, startet WISO Hausverwalter 2009 den Verwalterassistenten, mit dem Sie die Daten des Verwalters der Objekte erfassen. Dieser Assistent steht Ihnen einmalig nach dem Programmstart zur Verfgung, um Ihnen den Einstieg besonders leicht zu machen. Die mit dem Assistenten erfassten Verwalterdaten knnen Sie spter im Programm unter EigenverwaltungVerwalter jederzeit ndern, allerdings nicht lschen.

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WISO Hausverwalter

Im ersten Schritt erfolgt eine Einleitung. Klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, nachdem Sie die einleitenden Worte gelesen haben. Klicken Sie mit der Maus auf das Feld Anrede, so ffnet sich ein Auswahlmen, aus dem Sie die gewnschte Anrede per Mausklick auswhlen und in das Eingabefeld bernehmen. Geben Sie nun Namen und Vornamen oder die Firmenbezeichnung ein, indem Sie jeweils den Mauszeiger mit einem Klick in die Eingabezeile setzen und die Daten eingeben. Wenn Sie eine Postleitzahl eingeben, trgt das Programm automatisch die dazugehrige Stadt und das Bundesland in die Eingabezeilen ein. Sie knnen diese Daten jedoch berschreiben. Beachten Sie bitte, dass die Schaltflche Weiter erst anwhlbar ist, wenn Sie alle geforderten Daten eingegeben haben, da diese fr das Programm von zentraler Bedeutung sind. Diese notwendigen Angaben sind mit einem Stern (*) gekennzeichnet. Im folgenden Fenster werden Sie nach den Kommunikationsmglichkeiten gefragt also von der Telefonnummer ber das Fax bis hin zur eigenen Internetseite. Fllen Sie diese Informationen der Vollstndigkeit halber mit aus, indem Sie jeweils den Mauszeiger mit einem Klick in die Eingabezeile setzen und die Daten eingeben. Wenn die Objekte von einer Gesellschaft verwaltet werden, erfassen Sie im vierten Schritt einen Geschftsfhrer. Zur Neuanlage eines Geschftsfhrers klicken Sie den Link Einen neuen Geschftsfhrer erfassen. Es ffnet sich dann ein weiterer Assistent, in dem Sie die Kontaktdaten des Geschftsfhrers eingeben knnen. 24

Bedienung des Programms

Geben Sie im fnften Schritt die Bankverbindung des Verwalters ein. Diese wird insbesondere bentigt fr den Zahlungsverkehr mit den Eigentmern und Mietern. Sollten Sie die Bankleitzahl Ihres Kreditinstituts nicht wissen, knnen Sie mit einem Mausklick auf das Fragezeichen neben dem Feld BLZ eine Bankleitzahlensuche starten. Haben Sie diese Daten erfasst, klicken Sie bitte auf Weiter. Erfassen Sie im sechsten Schritt Daten fr den Zahlungsverkehr. Falls eine UStIdentifikationsnummer vorhanden ist, knnen Sie diese im Feld UST-Identifikationsnummer erfassen. Im Feld Format der Rechnungsnummer geben Sie bitte das Format der Nummer ein. Sie knnen hier folgende Platzhalter verwenden:
# fr eine numerische Zahl MM fr Monat JJ fr das aktuelle Jahr, Ausdruck zweistellig JJJJ fr das aktuelle Jahr, Ausdruck vierstellig

Die Formatangaben mssen in spitze Klammern eingeschlossen werden. <#####>/<JJJJ> fhrt zum Beispiel zu 00005/2008. In den nachfolgenden Feldern knnen Sie Mahnfristen und die Kosten fr die Mahnungen eingeben. Nun informiert Sie der Assistent in einer Zusammenstellung ber die soeben erfassten Daten. Mchten Sie hier etwas ndern, klicken Sie auf die Schaltflche Zurck, um zum jeweils vorherigen Eingabefenster zu gelangen. Zustzlich haben Sie die Mglichkeit, zum Abschluss noch weitere Bankverbindungen zu erfassen. Sind die Angaben korrekt und wollen Sie keine weiteren Bankverbindungen erfassen, dann klicken Sie bitte auf OK. In einem Hinweisfenster informiert Sie WISO Hausverwalter 2009 darber, dass die Daten fr den Verwalter angelegt und gesichert werden. Besttigen Sie dieses Hinweisfenster mit einem Klick auf OK. Anschlieend sehen Sie den Hauptbildschirm von WISO Hausverwalter 2009. Haben Sie im siebten Schritt angegeben, dass Sie weitere Bankverbindungen eingeben mchten, klicken Sie bitte auf Weiter und im nchsten Dialog auf den Link Eine neue Bankverbindung fr den Kontakt erfassen. Klicken Sie anschlieend auf Ok. Es wird nun die erste Eingabemaske Verwalter angezeigt. 25

WISO Hausverwalter

Musterfallkonfigurator Falls Sie sich nur einen ersten Eindruck vom Look & Feel der Software machen mchten, brechen Sie den Datenbernahmeassistent bzw. den Verwalterassistent einfach ab und ffnen ber den Menpunkt Datei Musterfall Musterfall ffnen den umfangreichen Beispielfall. Anhand dessen spielen Sie smtliche Programmfunktionen ganz nach Belieben durch.

Wenn Sie zu Anfang nicht ganz sicher sind, wie ein bestimmtes Programmmodul funktioniert oder welche Auswirkung eine einzelne Eintragung hat, macht das berhaupt nichts. Bei Bedarf kehren Sie mit ein paar Mausklicks jederzeit wieder zum Ausgangszustand zurck (Datei Musterfall schlieen und dann Datei Musterfall Musterfall wiederherstellen). Zu Versuchszwecken bleibt Ihnen der praktische Musterfall selbstverstndlich auch spter im Echtbetrieb erhalten.

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Bedienung des Programms

Grundlegende Bedienung
In diesem Abschnitt erfahren Sie Grundlegendes zur Bedienung von WISO Hausverwalter 2009. Spezielle Hinweise zur Bedienung und eine Schritt-fr-SchrittAnleitung zum Erfassen der Stammdaten sowie zum Erstellen einer Nebenkostenabrechnung folgen in spteren Abschnitten dieses Handbuchs.

Eingabeassistenten
Damit Sie bei der Erfassung der Stammdaten und bei wichtigen vertraglichen nderungen nichts bersehen und keine Fehler machen, stellt Ihnen WISO Hausverwalter 2009 eine ganze Reihe pfiffiger Assistenten an die Seite.
Bei der Erfassung der Gesamtheit von Wohn- und Gewerbeeinheiten einer

Immobilie untersttzt Sie der Gebudeassistent: Hier machen Sie Angaben zur Lage und Bezeichnung der Immobilie, zum Abrechnungszeitraum, zu Umlageschlssel und Umlagekonten, zu Anschaffungsdatum bzw. Baujahr, ber zustndige Personen (z.B. Hausmeister), die Art der Heizkostenabrechnung und des Brennstoffs sowie den einzelnen Mieteinheiten, die zu dem Gebude gehren
Die Details einzelner Wohnungen, Bros oder Garagen erfassen Sie mit-

hilfe des Wohnungsassistenten: Hier geben Sie also die Zahl und Art der Rume, die genaue Ausstattung, die Wohn- und Heizflche, die Hhe und Zahlungsweise der Miete sowie der Nebenkostenvorauszahlungen an.
Mithilfe des Kontaktassistenten erfassen Sie die kompletten Personen-,

Adress- und Kommunikationsangaben sowie die Bank- und (falls erforderlich) Ausweisdaten von Mietern, Lieferanten oder Dienstleistern. So knnen Sie sicher sein, dass Sie nichts Wichtiges vergessen haben und sparen sich zeitaufwendige Nachfrage.
Der Mieterwechselassistent hilft Ihnen dabei, ein bestehendes Mietverhlt-

nis zu beenden und gleichzeitig ein neues Mietverhltnis anzulegen. So ersparen Sie sich viele Mehrfacheingaben: Schlielich stellen die Enddaten des bisherigen Mieters vielfach zugleich die Anfangsstnde des neuen Mieters dar (etwa bei Vertragsanfang und -ende oder den Zhlerendstnden). Wenn ein Mieterwechsel anliegt und die Angaben zum neuen Mieter noch fehlen, knnen Sie den Kontaktassistenten auch direkt aus Schritt 2 des Mieterwechselassistenten heraus aufrufen. Gespeichert werden die 27

WISO Hausverwalter

Daten im Kontakt-Modul der Stammdaten-Verwaltung. Dort knnen Sie jederzeit ergnzt, gendert und bei Bedarf sogar kopiert werden. Der Frage- und Antwortdialog zum Mieterwechsel eignet sich auch hervorragend fr Erstvermietungen!
Der Mieterhhungsassistent untersttzt Sie bei der Anpassung der Miete

bei einem laufenden Vertrag.


Mit dem universellen Serienbriefassistenten erzeugen Sie blitzschnell fer-

tige Briefe an einzelne, ausgewhlte oder gleich alle Ihre Mieter. Das Programm verknpft Ihre Mieterdaten mit geprften Musterbriefvorlagen und legt die individuellen Schreiben dann in der Dokumentenverwaltung ab.
Den Umlagekontoassistenten schlielich brauchen Sie nur dann, wenn Sie

bestimmte Ausgabenpositionen anders auf die Mieter verteilen wollen, als das vom Programm von Haus aus vorgesehen ist. WISO Hausverwalter stellt Ihnen einen Standardkontenrahmen zur Verfgung, der fr die allermeisten Zwecke von Privatvermietern vllig ausreicht. Wer im Einzelfall fr ein Gebude zustzliche Umlagekriterien festlegen will, wird die Flexibilitt des Konto-Editors zu schtzen wissen. Bitte setzen Sie neue Umlagekonten aber nur dann ein, wenn Sie sicher sind, dass Sie die Auswirkungen berblicken. Um Fehler zu vermeiden, sind die bestehenden Standardkonten gegen unbeabsichtigte nderungen geschtzt.
Mit dem Assistent Anteile der Einheiten an den Umlageschlsseln kn-

nen Sie die Anteile aller Wohnungen/Einheiten an einem Umlageschlssel in einem einzigen Fenster erfassen.
Der Rcklagenassistent hilft Ihnen bei Buchungen auf Rcklagenkonten.

Die bersichtsseite
Nach dem Start sehen Sie eine bersichtsseite ber alle bisher erfassten bzw. bernommenen Gebude, offenen Posten, flligen Mahnungen und flligen regelmigen Buchungen. Durch einfaches Anklicken der Links gelangen Sie direkt zu den Eingabemasken.

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Bedienung des Programms

Der Hauptarbeitsbereich
In Abhngigkeit von der Auflsung, in der die Grafikkarte Ihres Computers arbeitet, prsentiert sich der Hauptbildschirm von WISO Hausverwalter 2009 leicht unterschiedlich. Im Hauptarbeitsbereich befindet sich ganz am oberen Bildschirmrand die Titelzeile mit dem Programmnamen (WISO Hausverwalter 2009) und direkt darunter die Menleiste (Datei, Ansicht usw.), ber die die verschiedenen Funktionen des Programms erreichbar sind. Allerdings knnen Sie alle wesentlichen Funktionen auch ber die Navigationsleiste in der linken Fensterhlfte des Hauptbildschirms aufrufen dazu gleich Nheres. Unterhalb dieser Menleiste befinden sich eine Zeile mit dem WISO-Logo und darunter eine Zeile mit beschrifteten Symbolen,

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WISO Hausverwalter

sogenannten Icons, ber die Sie ebenfalls Zugriff auf einige Programmfunktionen haben. Einige dieser Icons bieten mehrere Auswahlmglichkeiten. Solche Icons erkennen Sie daran, dass sich neben der Bezeichnung ein kleines, nach unten weisendes Dreieck befindet klicken Sie auf ein solches Icon, ffnet sich das dazugehrige Icon-Men. Hier knnen Sie dann mit der Maus, wie bei den Mens der Menleiste, die gewnschte Funktion aufrufen Unterhalb der Iconleiste sehen Sie die wichtigsten Arbeitsbereiche des Programms: die Navigation in der linken Fensterhlfte und die Eingabemasken im rechten Fensterteil. Direkt nach dem allerersten Programmstart wird hier die Eingabemaske fr den Eigentmer angezeigt, in der Sie die Angaben wiederfinden, die Sie im Assistenten erfasst haben. In Abhngigkeit von der aktuell gewhlten Darstellungsart der Grafikkarte Ihres Computers unterscheidet sich die Ansicht der Eingabemasken im rechten Fensterteil leicht: Arbeitet der Rechner mit Auflsungen von 1280 x 1024 oder hher, finden Sie am rechten Fensterrand eine Spalte, in der Hinweise zu der aktuell aufgerufenen Eingabemaske sowie zu den einzelnen Eingabefeldern stehen. Bei geringeren Auflsungen entfllt aus Platzmangel die Darstellung an der rechten Fensterseite. Sie knnen dann aber in der Navigationsleiste zwischen Navigation und Hinweisen umschalten (siehe dazu Hilfestellung Ausfllhinweise). 30

Bedienung des Programms

Die Navigation
Die Auswahl einzelner Programmfunktionen erfolgt beim WISO Hausverwalter 2009 ber die Navigation im linken Teil des Hauptbildschirms. Alternativ dazu knnen Sie Funktionen auch ber einen Mausklick auf ein Icon in der Iconleiste aufrufen oder ber die Mens in der Menleiste anwhlen. Zustzlich lassen sich viele Funktionen des Programms auch mittels Tastatur auslsen. In der Navigationsleiste im linken Teil des Hauptbildschirms zeigt das Programm in balkenartigen Schaltflchen die verfgbaren Funktionsgruppen an also beispielsweise Stammdaten oder Einnahmen/Ausgaben. Im mittleren Teil der Navigationsleiste sind die zu der gerade aktiven Funktionsgruppe gehrenden Funktionen als beschriftete Icons aufgelistet. Dabei ist die aktuelle Funktionsgruppe immer die, deren Schaltflche direkt ber der Iconliste steht. Je nach gerade aktiver Funktionsgruppe befinden sich die brigen, aktuell nicht aktiven Funktionsgruppen-Schaltflchen entweder am oberen oder am unteren Rand der Navigationsleiste im linken Bildschirmteil. Um eine Funktion aufzurufen, gengt ein einfacher Mausklick auf ein Icon in der Navigationsleiste es ffnet sich die dazugehrige Eingabemaske in der rechten Bildschirmhlfte. Um eine andere Funktionsgruppe zu aktivieren, klicken Sie in der Navigationsleiste auf die mit der gewnschten Funktionsgruppe bezeichnete Schaltflche: Die gewhlte Funktionsgruppe erscheint nun direkt ber den zu dieser Gruppe gehrenden Icons. Wenn die Grafikkarte Ihres Computers mit Auflsungen von weniger als 1280 x 1024 arbeitet, entfllt aus Platzmangel die Darstellung von Hilfstexten an der rechten Fensterseite. Um in diesen Darstellungsarten diese Hilfen zu erhalten, knnen Sie ber die dann zweigeteilte Schaltflche Navigation/Eingabehilfe zwischen der Anzeige der Navigationsleiste und den Hilfstexten jeweils mit einem Mausklick umschalten. 31

WISO Hausverwalter

Die Funktionsgruppen
In der Navigationsleiste sind die Funktionen des Programms in Gruppen zusammengefasst. Diese Funktionsgruppen heien Eigenverwaltung, Stammdaten, Einnahmen/Ausgaben, Auswertungen und Schriftverkehr. Unter der Eigenverwaltung finden Sie die Punkte, die sich mit Ihrer Person als Verwalter beschftigen also Ihrer Firma, Ihren Mitarbeitern und den grundlegenden Angaben zum Zahlungsverkehr. Unter Stammdaten sind Funktionen zusammengefasst, die die Daten der Gebude, der Wohnungen, die dazugehrigen Mietvertrge, Zhlerstnde sowie die Adressen von Mietern und Dienstleistern betreffen. Die Gruppe Einnahmen/Ausgaben bietet Funktionen zur Erfassung und Verwaltung aller finanziellen Bewegungen. Die Gruppe Auswertungen untersttzt Sie dabei, Ihre Datenbestnde nach unterschiedlichen Kriterien zu analysieren und beispielsweise eine Nebenkosten-/ Heizkostenabrechnung oder eine Adressliste zu erstellen. WISO Hausverwalter 2009 kann beliebige Dokumente den gespeicherten Datenstzen zuordnen. Alle dazu bereitgestellten Funktionen sind unter Schriftverkehr zusammengefasst.

Eingabemasken
Wenn Sie eine Eingabemaske ffnen, befindet sich der Cursor in der ersten Eingabezeile oder ber einer Schaltflche. Wo immer dies sinnvoll ist, stellt das Programm bereits vorhandene Daten in die Eingabemasken. Es kann also durchaus sein, dass Sie in einer Eingabemaske bereits beim ersten Aufruf Eingaben finden. In manchen Fllen kann aus Platzgrnden nicht der gesamte Inhalt eines Elementes (z.B. einer Liste oder eines Hilfetextes) angezeigt werden. In diesen Fllen erscheinen am rechten Rand dieses Elements eine Bildlaufleiste (Scrollbar) und zwei mit einem Pfeilsymbol markierte Schaltflchen. Hier knnen Sie durch Anklicken einer dieser Schaltflchen den bis dahin nicht sichtbaren Inhalt in den Sichtbereich bewegen.

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Bedienung des Programms

Eingabemasken: Schaltflchen

Am unteren Rand einer Eingabemaske befinden sich unter anderem Schaltflchen mit den Bezeichnungen Schlieen, Neu, Speichern, Lschen, Kopieren, Abbrechen und Hilfe. In einigen Eingabemasken sind jedoch nicht all diese Schaltflchen vorhanden. Bei der Eingabemaske Einnahmen/Ausgaben finden Sie zustzlich die Schaltflchen Aufteilen und ndern. Die Funktionen dieser letztgenannten Schaltflchen sind unter der berschrift Einnahmen/Ausgaben beschrieben. In der Eingabemaske Verwalter sind die Funktionen Lschen, Neu und Kopieren nicht verfgbar.

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WISO Hausverwalter

Wenn Sie Daten erfasst haben, dann werden diese nach einem Klick auf Speichern gesichert, ohne dass die Eingabemaske selbst geschlossen wird. Klicken Sie mit der Maus dagegen auf Schlieen oder bettigen die Taste <Eingabe> bei optisch hervorgehobener Schaltflche Schlieen, dann verlassen Sie diese Eingabemaske. Gegebenenfalls werden Sie in einem Infofenster gefragt, ob Sie Ihre Eingaben speichern mchten, falls Sie diese nicht schon vorher durch einen Klick auf Speichern gesichert haben. Klicken Sie bei einer solchen Sicherheitsabfrage auf Nein, werden Ihre noch nicht gespeicherten Eingaben verworfen. Die Schaltflche Lschen sollten Sie nur mit Vorsicht verwenden. Klicken Sie nmlich auf die Schaltflche Ja in der Sicherheitsabfrage, so lscht das Programm alle Daten dieser Eingabemaske und auch alle Angaben in eventuell vorhandenen darunter liegenden Eingabemasken! Durch einen Mausklick auf Abbrechen schlieen Sie die aktuelle Eingabemaske, ohne eventuelle Eingaben oder nderungen zu speichern. Bei vielen Eingabemasken sind neben den erwhnten Schaltflchen noch die Schaltflchen Neu und Kopieren vorhanden. Klicken Sie auf Neu, wird ein neuer Datensatz angelegt etwa, um eine weitere Adresse zu erfassen. Klicken Sie auf die Schaltflche Kopieren, werden die bereits eingegebenen Daten gespeichert und stehen als neuer Datensatz zur Bearbeitung zur Verfgung. Diese Funktion ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn Sie die Adresse einer Person erfasst haben und nun die Daten ihres Ehepartners eingeben wollen, fr den nur wenige Informationen gendert werden mssen. In einigen Fllen sind Schaltflchen schwach, fast durchsichtig dargestellt. Das bedeutet, dass diese Schaltflche zurzeit keine Funktion hat; ein Mausklick darauf lst keine Reaktion des Programms aus. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn Sie eine Adresse eingegeben und gespeichert haben danach bleibt die Schaltflche Speichern so lange ohne Funktion, bis Sie diesen Datensatz verndert haben.
Eingabemasken: Liste erfasster Daten/Daten ndern In vielen Eingabemasken werden die bereits erfassten Daten in einer Tabelle ber den Eingabefeldern dargestellt. Wenn Sie einen neuen Datensatz also zum Beispiel eine neue Adresse erfassen, wird in dieser Tabelle eine leere Zeile eingefgt. Nachdem Sie die eingegebenen Daten gespeichert haben, werden sie in die Tabelle bernommen.

Um einen erfassten Datensatz anzusehen oder zu bearbeiten, whlen Sie in der Liste den gewnschten Datensatz per Mausklick aus. Ein Klick in die gewnschte 34

Bedienung des Programms

Tabellenzeile und schon stehen in den Eingabefeldern die Daten zur Ansicht oder Bearbeitung zur Verfgung. Sie knnen einen Datensatz auch duplizieren, indem Sie auf die Schaltflche Kopieren klicken etwa in solchen Fllen, wo sich der Inhalt eines neuen Datensatzes nur wenig von einem bereits gespeicherten Datensatz unterscheidet. Haben Sie Ihre nderungen oder Ergnzungen vorgenommen, mssen Sie diese mit einem Klick auf die Schaltflche Speichern sichern. Sie knnen aber auch einen gewhlten Datensatz lschen. Ein Klick auf Lschen entfernt den Datensatz nach einer Sicherheitsabfrage. Beachten Sie bitte, dass Sie diese Sicherheitsabfrage ber das Men Extras Einstellungen bei den profilgebundenen Eigenschaften unter Bedienung Sicherheitsabfragen ein- oder ausschalten knnen. Die Sortierung der Anzeige in einer Liste knnen Sie mit einem Mausklick Ihren Wnschen anpassen: Durch einen Klick auf die berschrift einer Listenspalte (z.B. Name) wird die Anzeige alphabetisch nach Namen sortiert. Dabei erfolgt die Sortierung beim ersten Mausklick in aufsteigender Reihenfolge (AZ). Wenn Sie in einer so sortierten Liste dieselbe Spaltenberschrift zum zweiten Mal anklicken, erfolgt die Sortierung in absteigender Reihenfolge (ZA). Um in allen gespeicherten Daten beispielsweise in den Kontakten zu suchen, geben Sie im Feld Suchen den Suchbegriff ein und klicken anschlieend auf die kleine Schaltflche mit dem Lupensymbol. Mchten Sie eine detaillierte Suche vornehmen, klicken Sie auf den Link Erweiterte Suche. Es ffnet sich das Fenster Suchen, in dem Sie mit einem Mausklick auf das Feld Suchen in festlegen, in welcher der vorhandenen Spalten gesucht werden soll. Im zweiten Eingabefeld dieses Fensters geben Sie den Suchbegriff an. Wenn Sie dann auf die Schaltflche Suchen klicken, zeigt Ihnen das Programm den ersten Datensatz der Liste an, auf den das Suchkriterium zutrifft. Haben Sie 35

WISO Hausverwalter

den gewnschten Datensatz dann schon gefunden, schlieen Sie das Fenster Suchen mit einem Klick auf Schlieen; ansonsten sollten Sie durch weiteres Klicken auf Suchen Ihre Suche fortsetzen. In vielen Eingabemasken knnen Sie die Eintrge in der Liste filtern. Whlen Sie dazu im Feld Filter oben links in der Eingabemaske das Filterkriterium aus. In der Liste werden Ihnen dann nur Eintrge angezeigt, die das Kriterium erfllen. Zum Ausschalten der Filterfunktion whlen Sie als Filter Kein Filter. Zudem knnen Sie die Ansicht der Liste vergrern oder verkleinern, wobei der verbleibende Platz fr die darunter liegenden Eingabefelder entsprechend kleiner beziehungsweise grer wird. Stellen Sie dazu den Mauszeiger auf den unteren Rand der Liste seine Form verndert sich zu zwei horizontalen Strichen mit je einem nach unten und nach oben weisenden Pfeil. Klicken Sie, solange der Cursor diese Form hat, die linke Maustaste und halten Sie sie gedrckt: Wenn Sie nun die Maus vertikal bewegen, zeigt ein dunkler Balken die mgliche neue Begrenzung der Liste an. Wenn Sie die Maustaste loslassen, fixieren Sie das Ende der Liste an der Position des Balkens. Die Liste knnen Sie auch am unteren Rand einer Eingabemaske anordnen. Dazu stellen Sie den Mauszeiger in die Liste, klicken mit der rechten Maustaste und whlen aus dem geffneten Kontextmen Tabelle unten anordnen. Auf die gleiche Weise knnen Sie die Liste auch wieder am oberen Rand einer Eingabemaske platzieren.
Hinweis: In diesem Handbuch wird davon ausgegangen, dass die Liste am oberen Rand einer Eingabemaske steht.

Eingabemasken: Auswahl von Vorgaben Fr einige Eingabefelder bietet das Programm Eingabevorschlge an; mitunter aber sind nur Eingaben mglich, die auf zuvor schon definierten Daten beruhen. In diesen Fllen finden Sie am rechten Rand des Eingabefeldes eine Schaltflche mit einem nach unten weisenden Pfeil. Wenn Sie mit der Maus auf diese Schaltflche oder einfach in das Eingabefeld klicken, ffnet sich eine Liste, in der Sie einen der zulssigen Eintrge per Mausklick auswhlen und in das Eingabefeld bernehmen knnen.

In einigen dieser Vorschlagslisten sind die Eintrge gruppiert aufgefhrt, wobei die Plus- oder Minuszeichen andeuten, dass zu diesem Eintrag mindestens ein weiterer Unterpunkt existiert (Pluszeichen) oder dass die Unterpunkte bereits dargestellt werden (Minuszeichen). Durch Anklicken der Zeichen blenden Sie die Un36

Bedienung des Programms

tereintrge ein oder aus. Den gewnschten Eintrag whlen Sie durch Anklicken. Eine genaue Beschreibung dazu finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen. Beachten Sie bitte: In manchen Feldern sind nur Eingaben mglich, die den Eintrgen in der Auswahlliste entsprechen. Sollten Sie in einer solchen Liste einen Eintrag vermissen, werden Sie in einer anderen Eingabemaske die vermissten Daten nicht eingetragen haben. Wenn Sie also beispielsweise in der Eingabemaske Wohnungen ein Gebude nicht in der Auswahlliste vorfinden, dann haben Sie es noch nicht in der Eingabemaske Gebude eingegeben.
Eingabemasken: Telefonnummereingabe Neben den Feldern fr Telefonnummern finden Sie eine Schaltflche mit einem T. Klicken Sie darauf, ffnet sich ein Fenster, das Sie bei der Eingabe von auslndischen Telefonnummern untersttzt. Die Landeskennzahl wird abhngig von dem gewhlten Land automatisch gesetzt. Eingabemasken: Datumsangaben per Kalender Neben vielen Eingabefeldern, in die ein Datum eingetragen werden muss, finden Sie eine Schaltflche mit einem Kalender-Symbol. Wenn Sie auf diese Schaltflche klicken, ffnet sich ein Kalender, der in einer bersicht zunchst zwlf Monate darstellt. Ganz oben im Kalenderfenster knnen Sie das gewnschte Jahr einstellen - durch Anklicken der kleinen Schaltflchen mit einem Pfeil nach unten oder nach oben erhhen beziehungsweise verringern Sie die angezeigte Jahreszahl.

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WISO Hausverwalter

Wenn Sie in einem Eingabefeld ein einfaches Datum eingeben mssen, dann knnen Sie dieses durch Anklicken des entsprechenden Tages im gewnschten Monat markieren. Durch Anklicken von bernahme im Kalenderfenster bernimmt WISO Hausverwalter 2009 das Datum in die Eingabezeile und schliet das Kalenderfenster. Wenn ein Eingabefeld eine Zeitraumeingabe verlangt, finden Sie zwei Jahresangaben im oberen Fensterbereich des Kalenders. Stellen Sie hier zum Beispiel im linken Jahreszahlenfenster das Jahr 2007 ein und im rechten Jahresfenster 2008, so zeigt Ihnen der Kalender die 24 Monate dieser beiden Jahre an. Nun markieren Sie mit einem Mausklick das Startdatum im gewnschten Monat des Startjahres. Mit einem zweiten Mausklick bestimmen Sie das Enddatum. Das Programm markiert die so definierte Zeitspanne und zeigt den Zeitraum in Datumsdarstellung unterhalb der Eingabefelder fr die Jahreszahlen an. Ist dieser Zeitraum richtig, bernehmen Sie ihn durch Anklicken von bernahme in die Eingabezeile der Eingabemaske.
Eingabemasken: weitere Eingabemasken Wenn sich neben einer Eingabezeile eine Schaltflche mit einem nach rechts weisenden Pfeil befindet, gibt es eine eigene Eingabemaske fr diese Einga-

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Bedienung des Programms

bezeile meistens knnen Sie in diesem Fall in die Eingabezeile nichts direkt eintragen, sondern nur ber die weitere Eingabemaske. Klicken Sie also auf die Schaltflche Pfeil rechts, um die dazugehrige Eingabemaske zu ffnen. Haben Sie Ihre Eingaben dort vorgenommen, verlassen Sie die untergeordnete Eingabemaske mit einem Klick auf Schlieen, und es erscheint wieder die zuvor aktive bergeordnete Eingabemaske. Wenn Sie die Eingabefelder einer Maske lieber mit der Tastatur erreichen wollen, drcken Sie bitte die Taste <Tab>. Mit jedem <Tab> springen Sie ein Eingabefeld weiter. Das jeweilige Feld wird optisch hervorgehoben. Wenn Sie dann die <Leertaste> bettigen, wird das entsprechende Unterfenster geffnet.
Eingabemasken: Eingabehilfe Arbeitet der Rechner mit Auflsungen von 1280 x 1024 oder hher, finden Sie am rechten Fensterrand einen Informationsbereich, in dem Ihnen das Programm Hinweise und Hilfetexte zu dem jeweils aktuellen Eingabefeld in einer Eingabemaske gibt. Sollte dieses Fenster nicht sichtbar sein, dann klicken Sie auf die kleine Schaltflche mit den zwei Pfeilen am oberen rechten Rand der Eingabemaske. Den Info- und Hilfebereich knnen Sie auch wieder ausblenden, wenn Sie erneut auf diese Schaltflche klicken.

Wenn die Grafikkarte Ihres Computers mit Auflsungen von weniger als 1280 x 1024 arbeitet oder wenn das Programm nicht im Vollbildmodus ausgefhrt wird, entfllt aus Platzmangel die Darstellung von Hilfetexten an der rechten Fensterseite. Um in diesen Darstellungsarten dennoch Hilfen zu erhalten, knnen Sie ber die dann zweigeteilte Schaltflche Navigation/Eingabehilfe zwischen der Anzeige der Navigationsleiste und den Hilfetexten jeweils mit einem Mausklick umschalten. Zudem knnen Sie durch Anklicken des farbig hervorgehobenen Hyperlinks Hilfesystem un39

WISO Hausverwalter

terhalb der Eingabehilfe das ausfhrliche Hilfesystem aufrufen. Weitere Informationen zu diesem System finden Sie unter der berschrift Hilfestellung.
Eingabemasken: Checkboxen/Optionen An vielen Stellen unter anderem in den Assistenten werden Ihnen Optionsfelder begegnen, die, wenn Sie sie anklicken, zustzliche Eingabefelder oder Ansichts- und Ausdruckoptionen bieten. Optisch erscheint eine solche Box wie ein kleines Quadrat, das bei Klick in das Quadrat ein Hkchen einfgt. In diesem Falle ist die Checkbox aktiviert und wirkt sich auf das Programmverhalten im Sinne des Textes, der zumeist rechts neben dem Quadrat zu lesen ist, auf den weiteren Programmfluss aus.

Hinweis- und Infofenster


Bei Bedarf bietet WISO Hausverwalter 2009 Sicherheitsabfragen, die Sie beispielsweise darauf hinweisen, dass Eingaben noch nicht gespeichert wurden. Aber auch in diversen Hinweisfenstern macht Sie das Programm auf wichtige Aspekte aufmerksam. In vielen dieser Fenster finden Sie ein Kstchen, das auf Klick die Hinweisfunktion deaktiviert. Sollten Sie spter doch wieder solche Hinweise wnschen, so knnen Sie im Men Extras Einstellungen die Funktion wieder einschalten.

Schaltflchen in den Assistenten

Am unteren Fensterrand der Assistenten finden Sie mehrere Schaltflchen. Wenn Sie auf die Schaltflche Weiter klicken, gelangen Sie zur nchsten Eingabemaske innerhalb des Assistenten. Ein Klick auf Abbrechen beendet den Assistenten und verwirft Ihre Eingaben. Sie gelangen zurck zum Hauptbildschirm vom WISO Hausverwalter 2009. Ein Klick auf Hilfe liefert Ihnen Hilfstexte zur Bedienung des Assistenten.

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Bedienung des Programms

Wenn Sie das erste Fenster des Assistenten mit einem Klick auf die Schaltflche Weiter verlassen haben, befindet sich am unteren Fensterrand des Assistenten zustzlich die Schaltflche Zurck. Wenn Sie diese anklicken, gelangen Sie zum vorherigen Fenster des Assistenten.

Programm verlassen
Wenn Sie WISO Hausverwalter 2009 beenden mchten, dann klicken Sie im Men Datei auf den Eintrag Beenden. Es erscheint eine Sicherheitsabfrage, ob Sie eine zustzliche Sicherungskopie der Datenbank anlegen mchten, um eine hhere Datensicherheit zu erreichen. Klicken Sie hier auf Ja oder Nein, um das Programm zu beenden. Das Sicherungsverhalten des Programms knnen Sie ber das Men Extras Einstellungen bei den profilgebundenen Eigenschaften konfigurieren.

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WISO Hausverwalter

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Bedienung des Programms

Hausgeld-/Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung erstellen Schritt fr Schritt


In diesem Abschnitt des Handbuchs erfahren Sie Schritt fr Schritt, wie Sie mit dem WISO Hausverwalter 2009 schnell und flexibel Abrechnungen fr Eigentmer und Mieter erstellen.

Daten der Eigenverwaltung erfassen


Unter der Eigenverwaltung sind alle Daten zusammengefasst, die Ihr Unternehmen und Ihre Zahlungswege betreffen. Sie finden hier sowohl die Adress- und Kommunikationsdaten sowie Mitarbeiter und Zahlungs-/Mahnfristen. Diese bilden die Basis fr die Abrechnungen gegenber den Eigentmern und Mietern. Unter den Verwalterdaten finden sich auch alle Bankverbindungen auch die der einzelnen Objekte, die hier an zentraler Stelle verwaltet werden knnen.
Verwalterdaten ndern

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WISO Hausverwalter

Gleich nach dem ersten Programmstart fordert Sie ein Assistent auf, die Daten des Verwalters einzugeben. Damit Sie diese Daten berprfen oder ndern knnen, ist nach dem ersten Programmstart diese Eingabemaske automatisch geffnet. Ansonsten erreichen Sie die Eingabemaske Verwalter, wenn Sie in der Navigationsleiste Eigenverwaltung whlen und dann auf das Icon Verwalter klicken. In der Eingabemaske Verwalter finden Sie Eingabefelder, in die Sie die Daten eintragen. Klicken Sie mit der Maus auf das Feld Anrede, ffnet sich ein Auswahlmen, aus dem Sie die gewnschte Anrede per Mausklick auswhlen und in das Eingabefeld bernehmen. Um den Namen und Vornamen einzugeben oder zu ndern, stellen Sie den Mauszeiger mit einem Klick in die jeweilige Eingabezeile und geben die Daten ein. Die Eingabe oder nderung der Anschrift erfolgt in der gleichen Weise wie bei den Namen. Wenn Sie auf die kleine Schaltflche mit dem stilisierten Eingabefenster am Ende der Eingabezeile Strae, Hausnr. klicken, ffnet sich ein Fenster mit einer Vorschlagsliste, aus der Sie per Mausklick eine bereits erfasste Adresse auswhlen knnen was jedoch zu Beginn der Arbeit mit dem Programm nicht der Fall ist. Wenn Sie eine Postleitzahl eingeben, trgt das Programm nach Verlassen des Eingabefeldes automatisch die dazugehrige Stadt und das Bundesland in die entsprechenden Felder ein. Sie knnen diese Daten natrlich berschreiben. In den entsprechend bezeichneten Eingabezeilen knnen Sie nun verschiedene Mglichkeiten zur Kontaktaufnahme hinterlegen. Wenn Sie eine E-Mail- oder Internetadresse eintragen, knnen Sie direkt aus WISO Hausverwalter 2009 den Eintrag aufrufen und den Internetbrowser beziehungsweise Ihr Mailprogramm starten. Dazu mssen Sie lediglich auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld klicken. Es folgen die Angaben zum Geschftsfhrer und der Registereintragung des Verwalters sofern eine solche vorhanden ist. Um eine Bankverbindung zu ndern, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld Bankverbindungen. Es ffnet sich eine neue Eingabemaske, in der Sie alle erfassten Bankverbindungen in einer Liste dargestellt finden. In den Eingabefeldern sind die Daten der ersten Bankverbindung eingetragen, die Sie sofort ndern knnen. Wenn Sie mehrere Bankverbindungen eingetragen haben, markieren Sie in der Liste die gewnschte Verbindung mit einem Mausklick, damit deren Daten in den Eingabefeldern erscheinen. 44

Bedienung des Programms

Um eine neue Bankverbindung einzugeben, klicken Sie auf die Schaltflche Neu jetzt sind die Eingabefelder leer, und Sie knnen die Daten eingeben. Wenn Sie eine gltige Bankleitzahl eingeben, trgt das Programm automatisch den Namen und die internationale Bankleitzahl des dazugehrigen Kreditinstituts ein. Die hier hinterlegten Bankverbindungen stehen spter bei der Anlage der Objekte zur Auswahl und werden Ihnen spter dann auch bei der Erfassung der Einnahmen und Ausgaben zur Verfgung stehen. Haben Sie die Daten der Bankverbindung eingegeben oder gendert, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern am unteren Rand der Eingabemaske. Anschlieend verlassen Sie diese Eingabemaske mit einem Klick auf die Schaltflche Schlieen. Es ffnet sich wieder die Eingabemaske Verwalter.
Mitarbeiter erfassen Mitarbeiter sind die Basis der meisten erfolgreichen Unternehmen. Sie knnen unter dem Punkt Mitarbeiter alle Personen erfassen, die regelmig fr Ihr Unternehmen ttig werden, unabhngig davon, ob es sich um angestellte oder freie Mitarbeiter handelt. Mitarbeiter mit dem Mitarbeiterassistenten eingeben Mit Hilfe des Mitarbeiterassistenten knnen Sie Kontaktdaten fr Mitarbeiter erfassen.

Zum Start des Mitarbeiterassistenten klicken Sie in der Symbolleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Symbol Assistenten und whlen per Mausklick in dem Men Mitarbeiterassistent. Es ff45

WISO Hausverwalter

net sich das Fenster des Assistenten, in dem sich der Assistent zunchst einmal mit einer Einfhrung vorstellt. Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter um zur ersten Eingabemaske zu gelangen. Im zweiten Schritt knnen Sie die Anschriften des Mitarbeiters verwalten. Mchten Sie neben der Hauptanschrift noch eine 2. Anschrift eingeben, klicken Sie das Feld weitere Adresse eingeben an und erfassen Sie die Daten in den neu erscheinenden Feldern. Mchten Sie fr den Schriftverkehr nicht die erste Adresse verwenden, sondern die zweite, klicken Sie das Feld Die 2. Adresse soll fr den Schriftverkehr verwendet werden an. Im dritten Schritt knnen Sie Telefonnummern, Faxnummern und Email-Adressen des Mitarbeiters verwalten. Geben Sie im vierten Schritt die Bankverbindung des Mitarbeiters ein. 46

Bedienung des Programms

Im fnften Schritt sehen Sie eine Zusammenfassung der bisher eingegebenen Daten. Mchten Sie noch eine zustzliche Bankverbindung eingeben, kreuzen Sie bitte das Feld Weitere Bankverbindungen erfassen an. Mchten Sie die bisher eingegebenen Daten korrigieren, klicken Sie auf die Schaltflche Zurck bis Sie im entsprechenden Eingabedialog sind. Haben Sie im sechsten Schritt angegeben, dass Sie weitere Bankverbindungen eingeben mchten, klicken Sie bitte auf Weiter und im nchsten Dialog auf den Link Eine neue Bankverbindung fr den Kontakt erfassen.
Mitarbeiterdaten ergnzen/eingeben

Um die Daten der Mitarbeiter zu erfassen oder zu ndern whlen Sie in der Navigationsleiste Eigenverwaltung und klicken dann auf das Icon Mitarbeiter. 47

WISO Hausverwalter

In der Eingabemaske Mitarbeiter finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Mitarbeiterdaten. Unter dieser Liste finden Sie die einzelnen Eingabefelder, in die Sie die Daten des Mitarbeiters eintragen. Wenn Sie noch keinerlei Mitarbeiter gespeichert haben, werden die Liste und die Eingabefelder leer sein. Dann knnen Sie sofort die Daten eines neuen Mitarbeiters eingeben. Sind bereits Mitarbeiterdaten erfasst, werden diese in der Liste aufgefhrt sein, und in den Eingabefeldern stehen die Daten des aktuell markierten Mitarbeiters. Um einen neuen Mitarbeiter einzugeben, klicken Sie auf die Schaltflche Neu jetzt sind die Eingabefelder leer, und Sie knnen die Daten des neuen Mitarbeiters eingeben.
Anrede und Namen Klicken Sie mit der Maus zuerst auf das Feld Anrede es ffnet sich ein Auswahlmen, aus dem Sie die gewnschte Anrede per Mausklick auswhlen und in das Eingabefeld bernehmen. Entsprechend der hier getroffenen Wahl schlgt das Programm automatisch eine geeignete Briefanrede vor, die im Feld Briefanrede erscheint. Um diese zu ndern, klicken Sie auf dieses Feld und suchen wie zuvor bei der Anrede den gewnschten Eintrag aus dem Men per Mausklick. Die Anrede und Briefanrede werden vom WISO Hausverwalter 2009 fr Schriftwechsel mit dem Mitarbeiter verwendet.

Geben Sie nun Namen und Vornamen oder die Firmenbezeichnung des Kontakts ein, indem Sie den Mauszeiger mit einem Klick in die jeweilige Eingabezeile stellen und die Daten eintragen.
Anschrift Die Eingabe der Anschrift erfolgt in der gleichen Weise, wie Sie zuvor den Namen eingegeben haben. Wenn Sie eine Postleitzahl eingeben, trgt das Programm nach dem Verlassen des Eingabefeldes automatisch die dazugehrige Stadt und das Bundesland in die entsprechenden Felder ein. Sie knnen diese Daten jedoch berschreiben.

Im Bereich Anschrift dieser Eingabemaske knnen Sie zu einem Mitarbeiter eine zweite Adresse erfassen, wenn Sie das entsprechend beschriftete Kstchen per Mausklick markieren. Das Erfassen einer zweiten Anschrift kann sinnvoll sein, wenn beispielsweise ein Mitarbeiter eine doppelte Haushaltsfhrung hat. Wenn Sie das Kstchen Eine 2. Anschrift eintragen markiert haben, erscheinen die entsprechenden Eingabefelder in der Eingabemaske. Wenn Sie eine zweite Anschrift erfasst haben, knnen Sie durch Markieren des entsprechenden Kstchens 48

Bedienung des Programms

bestimmen, dass die zweite Adresse fr den Schriftwechsel verwendet werden soll. Setzen Sie in diesem Kstchen keine Markierung, verwendet das Programm die erste Adresse fr den Schriftwechsel.
Telefon/E-Mail/Internet In den entsprechend bezeichneten Eingabezeilen dieses Bereichs hinterlegen Sie die verschiedenen Mglichkeiten zur Kontaktaufnahme. Wenn Sie hier eine EMail- oder Internetadresse eintragen, knnen Sie direkt aus WISO Hausverwalter 2009 den Eintrag aufrufen und den Internetbrowser beziehungsweise das Mailprogramm starten. Dazu mssen Sie lediglich auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld klicken.

Falls Sie bei auslndischen Telefonnummern die Lnderkennzahl nicht kennen, klicken Sie auf die Schaltflche T. Whlen Sie in dem neuen Fenster das Land aus und geben Sie die Telefonnummer ein. Die internationale Lnderkennzahl setzt der WISO Hausverwalter automatisch.
Bankverbindungen Um eine Bankverbindung zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld 1. Bankverbindung oder 2. Bankverbindung. Es ffnet sich eine neue Eingabemaske, in der Sie die Daten eintragen knnen. Wenn Sie hier eine gltige Bankleitzahl eingeben, trgt das Programm automatisch den Namen und die internationale Bankleitzahl des dazugehrigen Kreditinstituts ein.

Haben Sie die Daten der Bankverbindung eingegeben, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern am unteren Rand der Eingabemaske. Anschlieend verlassen Sie diese Eingabemaske mit einem Klick auf die Schaltflche Schlieen. Es ffnet sich wieder die Eingabemaske Mitarbeiter, und in der Eingabezeile 1. Bankverbindung oder 2. Bankverbindung je nachdem, welche Bankverbindung zuvor von Ihnen eingegeben wurde stehen die wichtigsten Bankdaten. Um diese komplett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die dazugehrige Eingabemaske durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil.
Ausweis Sie knnen zu jedem Mitarbeiter zustzliche Daten zur Identittsfeststellung erfassen. Bei der Eingabe von Datumsangaben knnen Sie den Kalender des WISO Hausverwalters 2009 benutzen, indem Sie auf die kleine Kalenderblatt-Schaltflche neben den Datumseingabefeldern klicken. Die Bedienung des Kalenders ist im Abschnitt Eingabemasken Datumsangaben beschrieben.

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WISO Hausverwalter

Haben Sie die Daten zu einem Ausweis erfasst, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern am unteren Rand der Eingabemaske, um die Daten zu sichern. Anschlieend verlassen Sie diese Eingabemaske mit einem Klick auf die Schaltflche Schlieen es ffnet sich wieder die zuvor aktive Eingabemaske Mitarbeiter, und in der Eingabezeile Ausweis stehen die wichtigsten Ausweisdaten. Um diese Daten komplett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die Eingabemaske Ausweis durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Bei Ehepaaren knnen Sie ber 2. Ausweis gegebenenfalls die Daten eines zweiten Ausweises erfassen.
Notizen und Dokumente WISO Hausverwalter 2009 kann zu jedem Mitarbeiter Notizen speichern. Sie knnen hier beliebige Informationen frei eintragen und auch weiteren Schriftwechsel den Adressaten zuordnen. Ob fr einen Mitarbeiter bereits eine Notiz oder ein Schriftwechsel vorliegt, zeigt Ihnen das Programm dadurch an, dass unter der Zeile Notiz die Schaltflche Dokumente anzeigen erscheint. Notizen Um eine Notiz anzulegen, klicken Sie in der Eingabemaske Mitarbeiter auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Feld Notiz. Es ffnet sich eine Eingabemaske, in der Sie beliebige Texte eintragen knnen. Sie speichern Ihren Text und verlassen dieses Eingabefenster durch einen Klick auf die Schaltflche Schlieen. Es ffnet sich wieder die Eingabemaske Mitarbeiter. Um die Notiz komplett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die dazugehrige Eingabemaske durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Dokumente Um die einem Mitarbeiter zugeordneten Dokumente einzusehen oder um Dokumente zu einem Mitarbeiter zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche Dokumente fr erfassen/anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste der vorliegenden Dokumente. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen: Das Dokument wird mit dem Programm geffnet, das in Windows fr den entsprechenden Dateityp registriert ist.

Das Erfassen von Dokumenten und weitere Hinweise zur Arbeit mit Dokumenten sind im Abschnitt Schriftverkehr nher beschrieben. 50

Bedienung des Programms

Informationen zu einem Kontakt Wenn Sie dem Programm in den entsprechenden Eingabemasken mitteilen, dass ein Mitarbeiter eine Zuordnung hat also einen Hausmeister oder Verwalter bezeichnet , dann zeigt Ihnen WISO Hausverwalter 2009 diese Zuordnung am unteren Rand der Eingabemaske Mitarbeiter in einem Infobereich an, beispielsweise als Herr Mustermann ist Mitarbeiter der Verwaltung. Zahlungsverkehrsdaten/-fristen eingeben/ergnzen Bereits bei der Anlage der Verwalterdaten hat Sie der WISO Hausverwalter nach den Daten fr Mahnfristen, Rechnungsnummer und USt-ID gefragt. Sie finden diese Daten in der Navigationsleiste unter Eigenverwaltung in dem Sie auf das Icon Zahlungsverkehr/-fristen klicken.

Falls eine USt-Identifikationsnummer vorhanden ist, knnen Sie diese im Feld Umsatzsteuer-Identifikationsnummer erfassen.

Im Feld Format der Rechnungsnummer geben Sie bitte das Format der Nummer ein. Sie knnen hier folgende Platzhalter verwenden: #: numerische Zahl; mit der Anzahl der # regeln Sie die Anzahl der Ziffern; MM: fr Monat; JJ: fr das aktuelle Jahr, Ausdruck zweistellig; JJJJ: fr das aktuelle Jahr, Ausdruck vierstellig. Die Formatangaben mssen in spitze Klammern eingeschlossen werden. <#####>/<MM>/<JJJJ> fhrt zum Beispiel zu 00005/01/2008. 51

WISO Hausverwalter

In den nachfolgenden Feldern knnen Sie zustzliche Mahnfristen und die Kosten fr die Mahnungen eingeben.

Stammdaten erfassen
Die Basis fr die Arbeit mit dem Programm sind die unter Stammdaten erfassten Angaben zu Gebuden, Verbrauchszhlern, Wohnungen und den dazugehrigen Mietvertrgen und Eigentumsverhltnissen sowie zu den Kontakten (z.B. Adressen der Eigentmer und Mieter). Ohne die vollstndig und korrekt erfassten Stammdaten ist es selbstverstndlich nicht mglich, eine richtige und vollstndige Abrechnung zu erstellen.
Gebudedaten eintragen Unter dem Gebude ist in der Regel das einzelne Haus zu verstehen, in dem sich die vermieteten Wohnungen befinden. In Ausnahmefllen knnen auch mehrere Huser (z.B. eine Huserzeile) fr die Abrechnung zu einem Gebude zusammengefasst werden. Dies muss jedoch in den Mietvertrgen auch explizit so vereinbart sein.

Zur einfachen Eingabe aller relevanten Daten zu einem Gebude bietet Ihnen WISO Hausverwalter 2009 einen Gebudeassistenten, der Schritt fr Schritt die erforderlichen Daten abfragt und dadurch sicherstellt, dass Sie keine relevanten Daten vergessen einzugeben. Alle mit dem Assistenten vorgenommenen Eingaben knnen Sie spter jederzeit verndern. Gebudedaten sollten Sie grundstzlich mit Hilfe des Assistenten erfassen.
Gebudedaten mit dem Gebudeassistenten eingeben Zum Start des Gebudeassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Gebudeassistent. Nach einer kurzen Vorstellung legt der Assistent dann auch schon los. Dateneingabe mit dem Assistenten Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um zur ersten Eingabemaske zu gelangen. Dass Sie den ersten Schritt im Assistenten erfolgreich erledigt haben, erkennen Sie daran, dass in der Fortschrittsliste im Fenster des Assistenten ein grner Haken neben dem Eintrag Gebudeassistent gesetzt ist.

Im zweiten Schritt erfragt der Assistent die Grundinformationen zum Gebude und bietet Ihnen fr die Eingabe die entsprechenden Eingabefelder. Dazu gehren 52

Bedienung des Programms

neben einer Gebudebezeichnung und einer frei whlbaren Kurzbezeichnung auch die Art der Verwaltung und die Abrechnungszeitrume fr die Betriebs- und Heizkosten. Der Abrechnungszeitraum darf hierbei jeweils nicht lnger sein als ein Kalenderjahr. Vom WISO Hausverwalter 2009 wird zunchst angenommen, dass die Betriebskostenperiode und die Heizkostenperiode denselben Zeitraum umfassen. Wenn die Abrechnungsperioden fr das Gebude jedoch voneinander abweichen, aktivieren Sie das Kreuz vor dem Heizkostenabrechnungszeitraum mit einem Mausklick. Anschlieend knnen Sie den abweichenden Zeitraum eintragen. Anfallende Kosten werden auf Umlagekonten gebucht. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen und damit letztendlich auf die entsprechenden Mieter erfolgt ber Umlageschlssel. Um es Ihnen so einfach wie mglich zu machen, bietet Ihnen WISO Hausverwalter 2009 einen vordefinierten Standardkontenplan samt dazugehriger Umlageschlssel. Dieser ist als Vorgabe in der entsprechenden Eingabezeile des Assistenten gewhlt. Wenn Sie spter einen zu einem Gebude gehrenden Kontenplan verndert haben, um ihn ganz individuell an Ihre Bedrfnisse anzupassen, knnen Sie bei der Eingabe weiterer Gebude nach Anklicken der Pfeilschaltflche in der Eingabezeile Umlageschlssel zwischen dem Standardkontenplan und den fr die einzelnen Gebude aufgestellten Kontenplnen whlen. Haben Sie alle geforderten Angaben gemacht, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um im dritten Schritt Zusatzinformationen zum Gebude zu erfassen. Diese Informationen zum Objekt sind ohne Relevanz fr die Abrechnungen, aber eventuell 53

WISO Hausverwalter

wichtig bei steuerlichen Fragen wie beispielsweise der Abschreibungsberechnung, wenn Sie die im WISO Hausverwalter erfassten Angaben im nchsten Jahr in das WISO Sparbuch bernehmen mchten. Tragen Sie die entsprechenden Daten ein. Zustzlich knnen Sie an dieser Stelle auch einen Verwalter und/oder Hausmeister fr das Objekt auswhlen oder diese Posten neu erfassen. Wenn Sie neue Kontakte erfassen, ffnet sich der Kontaktassistent, in dem Sie die notwendigen Angaben machen knnen. Der Kontaktassistent entspricht weitestgehend dem Assistenten, den Sie schon von der Angabe Ihrer eigenen Daten als Eigentmer beim ersten Programmstart kennen. Anschlieend wird der neue Kontakt automatisch bernommen. Haben Sie alle Angaben gemacht, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter. Im nchsten Schritt knnen Sie die Art der Heizkostenabrechnung fr das Gebude festlegen. Zur Verfgung stehen verschiedene Verfahren: Sie knnen die Heizkosten von einem externen Abrechner ermitteln lassen und diese dann auf die Mieter umlegen, Sie knnen die Heizkosten anhand des Verbrauchs verteilen oder Sie legen die Heizkosten nach einem festen Schlssel um. Im nchsten Schritt erfragt das Programm noch die notwendigen Angaben zur Brennstoffart, um diese fr die Erfassung und Auswertung bereitzustellen. Bei Brennstoffen, die gelagert werden, mssen Sie spter fr die Abrechnung die Anfangs- und Endbestnde erfassen, um den korrekten Verbrauch zu ermitteln. Wenn Sie alle Daten erfasst haben, gelangen Sie zum letzten Schritt des Assistenten. Hier werden Ihnen alle Eingaben nochmals angezeigt. Unter der bersicht bietet Ihnen das Programm zustzlich die Mglichkeit an, die zum Gebude gehrenden Wohnungen zu erfassen und/oder den Assistenten nach dem Abschluss der Eingaben neu zu starten und ein weiteres Objekt zu erfassen. Nach einem Klick auf Weiter oder OK werden die Daten gespeichert. Haben Sie angegeben, dass die Wohnungen des Gebudes im Anschluss erfasst werden sollen, erscheint ein weiteres Eingabefenster, in dem Sie die bersicht der Wohnungen finden. Unter der bersicht befindet sich ein Link, mit dem Sie den Wohnungsassistenten starten knnen, um eine Wohnung zu erfassen. Nheres zum Wohnungsassistenten erfahren Sie im Kapitel Wohnungen eintragen. Jede neu erfasste Wohnung wird anschlieend in die bersicht bernommen. Haben Sie alle Wohnungen erfasst, beenden Sie den Assistenten mit OK.
Gebudedaten ergnzen/eingeben Um die mit dem Gebudeassistenten erfassten Daten anzusehen, zu ndern oder um Gebudedaten ohne Assistenten zu erfassen, whlen Sie in der Navigationsleiste Stammdaten und klicken dann auf das Icon Gebude. In der Eingabemaske

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Bedienung des Programms

Gebude finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Gebude. Unter dieser Liste finden Sie die Eingabefelder. Wenn Sie ein Gebude neu erfassen wollen, klicken Sie auf die Schaltflche Neu nun knnen Sie die Daten in die Eingabefelder eintragen. Um Daten eines bestehenden Gebudes zu ndern, whlen Sie es durch einen Mausklick in der Liste aus, um dann die Daten in die Eingabefelder bertragen zu knnen. In die entsprechend bezeichneten Eingabefelder tragen Sie die Grundinformationen des Gebudes ein (Gebudebezeichnung, Kurzbezeichnung, Adresse). Wenn Sie bei der Angabe des Abrechnungszeitraums fr die Betriebskosten und/oder Heizkosten nicht die Vorgabe bernehmen, achten Sie bitte darauf, dass der Abrechnungszeitraum nicht lnger sein darf als ein Kalenderjahr. Weicht die Heizkostenperiode von der Betriebskostenperiode ab, mssen Sie zunchst das Kreuz vor dem Heizkostenzeitraum setzen, um die Daten anpassen zu knnen.

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WISO Hausverwalter

Heizkosten nicht die Vorgabe bernehmen, achten Sie bitte darauf, dass der Abrechnungszeitraum nicht lnger sein darf als ein Kalenderjahr. Weicht die Heizkostenperiode von der Betriebskostenperiode ab, mssen Sie zunchst das Kreuz vor dem Heizkostenzeitraum setzen, um die Daten anpassen zu knnen. Je nach Art der Verwaltung (WEG-Verwaltung, Mieterverwaltung oder Mieterund WEG-Verwaltung) knnen Sie den Eigentmer fr das gesamte Objekt auswhlen oder mssen den Eigentmer fr jede Einheit einzeln bei der jeweiligen Wohnung erfassen.
Umlageschlssel und -konten

Die fr die Abrechnungen relevanten Kosten werden auf sogenannten Umlagekonten erfasst. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen erfolgt ber Umlageschlssel. Anhand dieser Schlssel werden alle Kosten auf die jeweiligen Mieter bzw. Eigentmer umgelegt. Die Umlageschlssel und Umlagekonten 56

Bedienung des Programms

knnen bei der Neuanlage eines Gebudes aus einer Standardvorlage oder einem anderen Gebude bernommen werden. Die Erfassung der Schlssel erfolgt in mehreren Stufen. Zunchst legen Sie in der Eingabemaske Gebude alle Schlssel fest, die fr Abrechnungen verwendet werden knnen. Dabei ist im WISO Hausverwalter 2009 bereits ein Standardsatz hinterlegt, den Sie direkt verwenden oder Ihren Bedrfnissen gem ndern knnen. Jedem Schlssel knnen Sie einen Basiswert fr die Abrechnung zuordnen. Standardmig werden die Basiswerte jedoch aus den Anteilen der Einzelwohnung ermittelt. Neben den Schlsseln knnen Sie fr jedes Umlagekonto (Kostenposition) einen Standardschlssel vorbelegen, welcher dann automatisch fr die Mietvertrge verwendet wird. In den Daten zu den Wohnungen werden zeitraumbezogen die Schlsselanteile der jeweiligen Wohnung hinterlegt. Diese werden spter fr die Abrechnung verwendet. In den Mietvertrgen wird dann schlielich jeder Kostenart (Umlagekonto) ein Schlssel zugeordnet.
Umlageschlssel eingeben/ndern Bei der Neueingabe eines Gebudes knnen Sie den vordefinierten Standardkontenplan samt dazugehrigen Umlageschlsseln verwenden, der als Vorgabe in der entsprechenden Eingabezeile steht. Wenn Sie einen zu einem bereits erfassten Gebude gehrenden Kontenplan verwenden mchten, knnen Sie nach Anklicken der Pfeilschaltflche in der Eingabezeile Umlageschlssel zwischen dem Standardkontenplan und den fr die einzelnen Gebude aufgestellten Kontenplnen whlen. Beim spteren Speichern werden die gewhlten Konten und Schlssel bernommen, und es erscheinen die entsprechenden Schaltflchen, um diese weiter bearbeiten zu knnen.

Um den Umlageschlssel eines erfassten Gebudes zu ndern, klicken Sie in der Eingabemaske Gebude auf die Pfeilschaltflche neben dem Eintrag Umlageschlssel. In einer neuen Eingabemaske listet Ihnen WISO Hausverwalter 2009 im oberen Bereich alle vorhandenen Schlssel auf. Sie whlen einen Schlssel durch einfaches Anklicken. In den Eingabefeldern finden Sie dann die weiteren Angaben zum Schlssel wie etwa seine Bezeichnung oder die Abrechnungseinheit. Den Typ des Schlssels whlen Sie dann wieder aus einer Liste vordefinierter Schlssel aus. Werden die Basiswerte fr die Umlageschlssel beispielsweise aus einer WEGAbrechnung bernommen, knnen diese durch Aktivieren der Checkbox (Klicken in das kleine Quadrat) direkt erfasst werden. ber den Link Anteile der Wohnungen/Einheiten an dem Umlageschlssel ndern knnen Sie einen Assistenten aufrufen. ber diesen Assistenten ist es mg57

WISO Hausverwalter

lich, die Anteile an einem Umlageschlssel fr alle Wohnungen in einer einzigen Erfassungsmaske zu ndern. Um einen vllig neuen Umlageschlssel anzugeben, klicken Sie auf Neu, um in den dann leeren Eingabefeldern die Schlsseldaten einzugeben. Beachten Sie bitte: Bestimmte Schlssel (z.B. Wohnflche) sind Systemschlssel, die Sie weder ndern noch lschen knnen. Fr diese Schlssel knnen nur Basiswerte erfasst werden. Den neuen Schlssel speichern Sie mit einem Klick auf Speichern.
Umlagekonten ndern

Zur nderung der Umlagekonten eines erfassten Gebudes klicken Sie in der Eingabemaske Gebude auf die Pfeilschaltflche neben dem Eintrag Umlagekonten. In einer neuen Eingabemaske whlen Sie zunchst wieder im oberen Bereich aus der Liste der vordefinierten Konten eines per Mausklick aus. In den Eingabefeldern knnen Sie nun bei Bedarf die Konten weiter definieren. Dabei bestimmen Sie durch Setzen oder Entfernen der Markierung bei dem Kst58

Bedienung des Programms

chen Konto aktiv, ob das Konto bei der Erfassung der Einnahmen/Ausgaben angezeigt werden soll. Die Bezeichnung und Kurzbezeichnung des Kontos knnen Sie hier frei vergeben, wobei die Kurzbezeichnung bei der Auswahl der Konten fr Einnahmen und Ausgaben angezeigt wird. ber die Wahl der Kategorie knnen Sie die weitere Verarbeitung der gebuchten Daten steuern. So knnen Sie darber definieren, ob es sich bei den Kosten um umlagefhige oder nicht umlagefhige Kosten handelt, ob die Kosten in der Neben- oder der Heizkostenabrechnung verarbeitet werden und bei den Einnahmen zwischen den verschiedenen Arten (z.B. Miete/Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlung) unterscheiden. Wird spter bei der Erfassung der Buchungen ein Konto mit den Kategorien Miete, Heizkostenvorauszahlungen, Nebenkostenvorauszahlungen, Heizkostennachzahlungen, Nebenkostennachzahlungen angesprochen, kann die Einnahme direkt einem Mietvertrag zugeordnet werden. Schlielich knnen Sie bis zu zwei Umlageschlssel fr eine Kostenposition (Konto) definieren und den Anteil der Schlssel an der Gesamtverteilung festlegen. Whlen Sie dazu zuerst das gewnschte Konto aus der Liste aus. Dann klicken Sie auf die Pfeilschaltflche neben der Eingabezeile Umlageschlssel 1 und whlen aus der Auswahlliste den gewnschten Schlssel. Einen zweiten Umlageschlssel whlen Sie in der gleichen Art aus wie den ersten. Wenn Sie einen zweiten Schlssel definiert haben, knnen Sie in den zwei Eingabefeldern Anteilprozentual festlegen, wie jeder Schlssel bercksichtigt werden soll. Schlielich knnen Sie die Werte jedes Kontos automatisch in die Steuerformulare der Einkommensteuer (Anlage V) sowie der Umsatzsteuer bertragen. Dazu mssen Sie lediglich die gewnschte Zuordnung in dem entsprechenden Zuordnungseingabefeld festlegen. Diese Zuordnung ist wichtig fr die bernahme der Daten des WISO Hausverwalters in das WISO Sparbuch. nderungen sollten Sie nur vornehmen, wenn Sie sich der Auswirkungen bewusst sind, da hier ja gegebenenfalls die steuerliche Bewertung Ihrer Konten gendert wird.

Bei Konten der Kategorie Brennstoffkosten Heizanlage/Warmwasser mssen Sie zustzlich zu den allgemeinen Daten des Kontos noch die Brennstoffart, die Einheit, in der der Brennstoff geliefert wird, und ob der Brennstoff gelagert wird erfassen. Diese Angaben sind fr die Heizkostenabrechnung wichtig, um den kor59

WISO Hausverwalter

rekten Verbrauch in der Abrechnungsperiode und somit die korrekten Kosten der Heizanlage zu ermitteln.
Art der Heizkostenabrechnung

Zur Angabe, wie die Heizkostenabrechnung erstellt wird, klicken Sie in der Eingabemaske Gebude auf die Pfeilschaltflche neben dem Eintrag Art der Heizkostenabrechnung. In einer neuen Eingabemaske whlen Sie aus, ob die Abrechnung durch einen externen Abrechner, verhltnismig nach einem Schlssel (z.B. Wohnflche) oder verbrauchsabhngig nach Wrmeverbrauchszahlen unter Bercksichtigung der Gradtagszahlenmethode (bei Mieterwechsel) erfolgt. Dazu setzen Sie einfach eine Markierung per Mausklick neben der verwendeten Abrechnungsart und ergnzen gegebenenfalls die Angaben zu den Umlageschlsseln.
Gebudekonten Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist ein Verwalter berechtigt und verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder zu verwalten. Gemeinschaftliche Gelder sind z.B. die Instandhaltungsrcklagen als auch in gemeinschaftlichen Kassen vorhandene Bargelder. Der Verwalter hat diese Gelder auf einem von seinem eigenen Vermgen abgesonderten Konto anzulegen. Als Bankkonten kommen Fremdkonten, Treuhandkonten und Anderkonten in Betracht. Klicken Sie zur Verwaltung dieser Konten auf den Pfeil neben dem Feld Gebudekonten.

Sie knnen fr jedes Gebude in der Erfassungsmaske beliebig viele Rcklagenkonten anlegen und jedem Rcklagenkonto ein Bankkonto zuordnen. In der Liste zum Feld Bankverbindung werden alle Bankkonten des Verwalters angezeigt. Whlen Sie das zum Rcklagenkonto gehrende Bankkonto aus. Falls das Bankkonto nicht in der Liste aufgefhrt ist, knnen Sie ein neues Bankkonto anlegen. Klicken Sie dazu die Schaltflche neben Neue Bankverbindung fr den Verwalter anlegen an. 60

Bedienung des Programms

Whlen Sie auch aus, ob es sich bei dem Konto um ein gemeinschaftliches Einnahmen Ausgabenkonto oder um ein Rcklagenkonto handelt.
Weitere Angaben zum Gebude Des Weiteren knnen Sie in der Eingabemaske Gebude Daten wie das Baujahr des Gebudes, das Jahr seiner Fertigstellung und Anschaffung eingeben. Diese Daten sind fr die Abrechnung ohne Belang, knnen aber steuerlich wichtig sein. Zur Eingabe geben Sie die Daten entweder direkt ein, oder Sie benutzen den WISO Kalender. Hausmeister In der Eingabezeile Hausmeister ist der Name der Person aufgefhrt oder Keine Auswahl angegeben, wenn kein Hausmeister benannt ist. Zur Auswahl eines Hausmeisters aus bereits erfassten Kontakten klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach unten weisenden Pfeil am Ende des Eingabefeldes. Aus der Liste aller erfassten Kontakte whlen Sie per Mausklick eine Person. Um eine noch nicht erfasste Person anzugeben, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Es ffnet sich die Eingabemaske Kontakte, in der Sie die Daten erfassen und nach einem Klick auf Speichern als Hausmeister in die Eingabemaske Gebude bernehmen. Alle Mglichkeiten und Funktionen der Eingabemaske Kontakte finden Sie in diesem Handbuch unter der berschrift Kontakte eingeben beschrieben. Notiz Um eine Notiz zum Gebude anzulegen, klicken Sie auf die Pfeilschaltflche neben dem Feld Notiz. Es ffnet sich eine Eingabemaske, in der Sie beliebige Texte eintragen knnen. Sie speichern Ihren Text und verlassen dieses Eingabefenster durch einen Klick auf die Schaltflche Schlieen. Um die Notiz in der Eingabemaske Gebude einzusehen oder um sie zu ndern, klicken Sie wieder auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Dokumente Auch fr Gebude knnen Sie Dokumente einsehen oder erfassen. Dazu klicken Sie auf die Schaltflche Dokumente fr GEBUDE erfassen/anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste der vorliegenden Dokumente. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen. Das Erfassen von Dokumenten sowie weitere Hinweise zur Arbeit mit Dokumenten sind im Abschnitt Schriftverkehr in diesem Handbuch beschrieben.

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WISO Hausverwalter

Wohnungen eintragen
Wenn das oder die Gebude erfasst sind, mssen Sie die Daten der einzelnen Wohnungen eingeben. Auch hier bietet WISO Hausverwalter 2009 zur einfachen Eingabe aller relevanten Daten einen Wohnungsassistenten, der von Ihnen Schritt fr Schritt die erforderlichen Daten abfragt und dadurch sicherstellt, dass Sie keine relevanten Daten vergessen einzugeben. Alle mit dem Assistenten vorgenommenen Eingaben knnen Sie spter jederzeit verndern.
Wohnungsdaten mit dem Wohnungsassistenten eingeben

Zum Start des Wohnungsassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Wohnungsassistent. Es ffnet sich das Fenster des Assistenten. Dieser Assistent wird im Prinzip genau so bedient wie der Gebudeassistent (siehe Schaltflchen im Assistenten und Dateneingabe mit dem Assistenten). Nachdem Sie der Assistent im ersten Schritt ber seine Funktion informiert hat, gelangen Sie mit einem Klick auf Weiter zu den Eingabefeldern, wo Sie die Grundinformationen zur Wohnung erfassen, indem Sie die Daten einfach in die Eingabefelder eingeben beziehungsweise aus Vorschlagslisten auswhlen. Im dritten Schritt erfragt der Assistent Angaben zu Miete und Vorauszahlungen, die Sie in die entsprechenden Eingabefelder eintippen. Falls Sie die Mieter und Mietvertrge mit erfassen mchten, kreuzen Sie die Checkbox an. 62

Bedienung des Programms

Nach einem Klick auf Weiter knnen Sie im vierten Schritt die Ausstattung der Wohnung angeben. Wenn Sie das Kreuz zur Erfassung von Mieter und Mietvertrag gesetzt haben, whlen Sie im fnften Schritt des Assistenten den Mieter aus oder legen mit Hilfe des Kontaktassistenten einen neuen Mieter an. Anschlieend geben Sie die Daten des Mietvertrages ein. Wenn Sie bereits die Daten eines Mieters unter Kontakte erfasst haben, knnen Sie mit einem Mausklick auf die Pfeilschaltflche die Liste aller erfassten Kontakte anzeigen lassen. Daraus whlen Sie per Mausklick den gewnschten Datensatz. Haben Sie den Mieter noch nicht angelegt, knnen Sie den Kontaktassistenten zur Anlage des Mieters mit einem Klick auf Einen neuen Kontakt als Mieter fr die Wohnung erfassen aufrufen.

Anschlieend geben Sie die Daten des Mietvertrags in die entsprechenden Eingabefelder ein. Schlielich informiert Sie der Assistent im letzten Schritt ber die eingegebenen Daten in einer bersicht. Klicken Sie auf OK, um diese Daten zu speichern.
Wohnungsdaten ergnzen/eingeben Haben Sie die Wohnungen mit dem Assistenten erfasst und mchten sie ansehen, ndern oder weitere Wohnungen ohne Assistenten erfassen, dann whlen Sie in der Navigationsleiste Stammdaten und klicken dort auf das Icon Wohnungen. In der Eingabemaske Wohnungen finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Wohnungen. Unter dieser Liste finden Sie die einzelnen Eingabefelder.

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Wenn Sie eine Wohnung neu erfassen wollen, klicken Sie auf die Schaltflche Neu. Anschlieend knnen Sie die Daten in die Eingabefelder eintragen. Um Daten einer erfassten Wohnung zu ndern, whlen Sie sie durch einen Mausklick in der Liste aus, um so die Daten in die Eingabefelder zu bertragen. In die entsprechend bezeichneten Eingabefelder tragen Sie die Grundinformationen zur Wohnung ein beziehungsweise whlen sie aus Vorschlagslisten aus (Gebude, Art, Bezeichnung, Kurzbezeichnung, Lage, Wohn- und Heizflche sowie die Anzahl der Rume und Eigentmer). Beachten Sie bitte, dass hier eine Wohneinheit auch beispielsweise eine Garage sein kann; es besteht keine Bindung an eine Wohnung. Als primre Ordnungskriterien dienen die Bezeichnung, die Kurzbezeichnung und die Lage fr die Anlage V der Steuererklrung (z.B. OG links).
Eigentmer, weitere Eigentmer eingeben Zur Eingabe der Eigentmerdaten klicken Sie auf die Schaltflche mit dem Pfeil nach rechts neben dem Feld Eigentmer. In dem Fenster Eigentmer sehen Sie in der Liste alle bisher erfassten Eigentmer. Zur Anzeige oder der nderung der Eigentumsverhltnisse und der Bankdaten fr einen bestimmten Eigentmer wh-

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Bedienung des Programms

len Sie in der Liste den entsprechenden Eigentmer aus und ndern die Daten in den Eingabefeldern. Zur Neueingabe eines Eigentmers klicken Sie auf die Schaltflche Neu und whlen in dem Feld Eigentmer den Namen aus. Sollte der Name nicht in der Liste erscheinen, mssen Sie einen neuen Kontakt anlegen. Klicken Sie dazu auf die Schaltflche mit dem Pfeil nach rechts neben dem Feld Eigentmer.

Sind zur gleichen Zeit mehrere Personen Eigentmer derselben Wohnung, geben Sie einen Eigentmer im Fenster Eigentmer ein und die anderen Personen im Fenster Weitere Eigentmer. Fr die weiteren Eigentmer knnen Sie im Fenster Weitere Eigentmer angeben, ob sie eine Kopie der Abrechnungen erhalten.
Anteile der Wohnung an den Umlageschlsseln Nachdem Sie die Umlageschlssel zuvor bei Gebude definiert haben, knnen Sie nun bei Wohnungen angeben, auf welche Weise die Verteilung erfolgen soll. Beachten Sie bitte, dass Sie die Umlageschlssel selbst nur bei den Gebuden neu anlegen oder lschen knnen.

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Whlen Sie zunchst mit einem Mausklick die Wohnung aus der Liste aus, fr die die folgenden Eingaben gelten sollen. Klicken Sie dann auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil in der Zeile Anteile der Wohnung an den Umlageschlsseln. In einer neuen Eingabemaske erfolgt nun die Zuordnung, welchen Anteil die aktuell gewhlte Wohnung oder Einheit an den verschiedenen Umlageschlsseln hat. Um diese Daten einzugeben, whlen Sie zunchst den gewnschten Umlageschlssel aus der Liste per Mausklick. Bei der zeitraumbezogenen Erfassung eines Schlsselwertes etwa der Heizflche ist bei der Angabe der Gltigkeit zu beachten, dass die Eingabe eines neuen Zeitraums den davor liegenden Zeitraum beendet. Fr diese Zuordnungen bietet Ihnen das Programm als Vereinfachung eine Vorschlagsliste an, aus der Sie die Daten der erfassten Mietvertrge durch einen Mausklick whlen knnen. Stellen Sie dazu den Mauszeiger mit einem Klick in das gewnschte Eingabefeld Gltig ab und klicken dann auf die kleine Schaltflche an der linken oberen Ecke der Liste mit den Zuordnungsdaten (direkt neben der Spaltenberschrift Gltig ab). Es erscheint ein Fenster mit der Vorschlagsliste, in der Sie per Mausklick einen Eintrag markieren knnen und die entsprechenden Daten durch Anklicken von Speichern in das Eingabefeld bernehmen.
Umlageschlssel laut Abrechnung Bei der zeitraumbezogenen Erfassung eines Schlsselwertes stellt der mit laut Abrechnung bezeichnete Umlageschlssel eine Besonderheit dar. Wenn Sie Kosten ber eine extern erstellte Abrechnung verteilen und anhand des dort ermittelten Betrages auf die Mieter/Eigentmer umlegen wollen, erfassen Sie zunchst

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Bedienung des Programms

die Kosten unter Einnahmen und Ausgaben. Anschlieend knnen Sie unter Einnahmen/Ausgaben Mieter Direktzuordnung bzw. Eigentmer - Direktzuordnung den erfassten Betrag auf die Mieter bzw. Eigentmer verteilen. Hierbei werden Ihnen nur Mieter bzw. Eigentmer angezeigt, bei denen ein Schlssel vom Typ Festbetrag (z.B. laut Abrechnung) fr die Kostenart gewhlt wurde.
Verbrauchsbezogene Schlssel und Zhler Wenn Sie die Werte fr einen verbrauchsbezogenen Umlageschlssel beispielsweise den Warmwasserverbrauch eingeben wollen, zeigt die Eingabemaske nur noch den Namen des Schlssels sowie dessen Einheit an. ber einen Mausklick auf die Schaltflche Zhler gelangen Sie dann zu einer neuen Eingabemaske, in der Sie Zhler anlegen und die abgelesenen Zhlerstnde eintragen knnen.

In dieser Eingabemaske finden Sie wieder die Auflistung der bereits eingegebenen Zhler. In den Eingabefeldern knnen Sie zunchst die Bezeichnung des Zhlers eingeben. Whlen Sie die Art des Zhlers aus. Unterschieden werden:
Ein normaler Zhler ist der in der Wohnung installierte Zhler, der un-

mittelbar dem im Gebude installierten Hauptzhler nachgeordnet ist und den auf die Wohnung entfallenden Energieverbrauch misst. Ein normaler Zhler kann, muss jedoch nicht einem Hauptzhler zugeordnet werden.
Ein Zwischenzhler ist dem in der Wohnung installierten normalen Zh-

ler nachgeordnet und misst nur einen Teilbereich des Energieverbrauchs der Wohnung, z.B. den Wasserverbrauch fr Toiletten. Ein Zwischenzhler muss einem anderen Zhler ber das Feld Zuordnung zu einem anderen Zhler zugeordnet werden. Sie knnen fr alle Zhler einen Umrechnungsfaktor angeben, durch den der eingetragene Zhlerstand fr die Abrechnung korrigiert wird. Das ist jedoch meistens nur fr Heizkostenzhler notwendig, da hier die abgelesenen Werte durch einen Strichumrechnungsfaktor auf den tatschlich abrechenbaren Verbrauch korrigiert werden mssen. Fr Wasserzhler ist der Umrechnungsfaktor in der Regel 1, wodurch der Verbrauch die einfache Differenz zwischen altem und neuem Zhlerstand ist. Um einen Umrechnungsfaktor anzugeben, setzen Sie eine Markierung bei Es handelt sich um einen HKV-Zhler mit Umrechnungsfaktor. Nun erscheint ein neues Eingabefeld, in dem Sie den Faktor eintragen knnen. Bei vielen Ablesegerten werden die Zhlerstnde nach der Ablesung auf 0 gestellt. Kreuzen Sie in diesem Fall die Checkbox Es handelt sich um einen Zhler, der nach Ablesung zurckgestellt wird. Der Verbrauch wird in diesem Fall nicht 67

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als Differenz zum vorherigen Stand ermittelt, sondern direkt aus der aktuellen Ablesung entnommen. Ob mit oder ohne Umrechnungsfaktor die eigentlichen Zhlerdaten tragen Sie in die Eingabefelder Stichtag, Ablesedatum, Stand und Kommentar ein. Klicken Sie dazu auf die erste leere Tabellenzeile und tragen Sie die entsprechenden Daten in die Eingabefelder ein. Dabei bezeichnet der Stichtag den letzten Tag des Zeitraums, fr den dieser Zhler bercksichtigt werden soll. Das Ablesedatum hat fr die eigentliche Verbrauchsberechnung keine Relevanz, muss aber in jedem Fall angegeben werden, um eine rechtlich verbindliche Abrechnung erstellen zu knnen. Bei der Eingabe des Zhlerstandes prft das Programm automatisch, ob sich der Zhlerstand gegenber dem vorherigen Wert erhht hat. Sollte das nicht der Fall sein, macht Sie das Programm in einem Hinweisfenster auf diesen Fehler aufmerksam. Sollte es im Laufe einer Abrechnungsperiode zum Austausch eines Zhlers kommen, so mssen Sie den alten Zhler mit dem Endstand eintragen 68

Bedienung des Programms

und im Programm einen neuen Verbrauchszhler anlegen. Schlielich knnen Sie zu jeder Zhlerablesung eine Anmerkung oder einen Kommentar formulieren, der lediglich informellen Charakter hat. Bei den Eingaben knnen Sie auch eine Vorschlagsliste ffnen, aus der Sie Daten durch einen Mausklick whlen knnen. Zum ffnen der Vorschlagsliste klicken Sie auf die kleine Schaltflche an der linken oberen Ecke der Liste mit den Zhlerwerten (direkt neben der Spaltenberschrift Stichtag). Dann stellen Sie den Mauszeiger mit einem Klick in ein Eingabefeld, markieren in der Vorschlagsliste per Mausklick einen Eintrag und bernehmen diese Daten durch Anklicken von Speichern.
Abweichende Zuordnung der Umlageschlssel

Wenn die Zuordnung der Umlageschlssel zu den Umlagekonten bei einer Wohnung von den beim Gebude gemachten Zuordnungen abweicht, knnen Sie hier diese Zuordnungen vornehmen. Klicken Sie dazu auf die Pfeilschaltflche, um zur Eingabemaske Wohnungen Zuordnung der Umlageschlssel zu den Umlagekonten zu gelangen. Hier knnen die zu verwendenden Umlageschlssel (abweichend vom Standardschlssel am Gebude) zeitraumbezogen erfasst und die umlagefhigen Nebenkosten zu jedem Umlagekonto zugeordnet werden. Dazu whlen Sie ein Umlagekonto per Mausklick aus der Liste. In den Eingabefeldern im unteren Fensterbereich zeigt Ihnen das Programm die Daten des Stan69

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dard-Umlageschlssels fr das Gebude an. Um die Zuordnung zu ndern, markieren Sie das Kstchen Aufgrund von nderungen es erscheinen weitere Eingabefelder auf dem Bildschirm. Hier knnen Sie nun angeben, ab wann ein Umlageschlssel gelten soll. Den Schlssel selbst whlen Sie aus der Liste aus, die sich nach dem Anklicken eines der beiden Eingabefelder Umlageschlssel ffnet. Die prozentuale Aufteilung der Umlageschlssel erfolgt dann durch Eingabe eines Prozentwertes in einer der Spalten Anteil 1 oder Anteil 2. Wenn beispielsweise die Verteilung der Wasserkosten zum einen nach Einheit und zum anderen nach Personentagen erfolgt, dann knnte hier als Umlageschlssel 1 etwa die Einheit ausgewhlt werden und ihr prozentualer Anteil an der Abrechnung. Als Umlageschlssel 2 wre in diesem Beispiel dann Personen x Tage zu whlen und der entsprechende prozentuale Anteil anzugeben.
Zhlerstnde eingeben In der Eingabemaske Wohnungen knnen Sie sofort zur Eingabemaske Zhler gelangen, indem Sie auf die Pfeilschaltflche neben dem Eingabefeld Zhler klicken. Es erscheint eine Eingabemaske, die der von Wohnungen Werte fr die Umlageschlssel Zhler entspricht. Hier knnen Sie Zhler anlegen sowie deren Stnde erfassen.

Zudem knnen Sie schnell zur Eingabemaske Zhler gelangen, wenn Sie in der Navigation Stammdaten whlen und dann auf das Icon Zhler klicken. Zur Neuanlage eines Zhlers klicken Sie auf Neu und geben die Bezeichnung des Zhlers und die Art des Zhlers ein. Anschlieend whlen Sie nach einem Mausklick auf die Eingabezeile Umlageschlssel einen der vordefinierten Schlssel aus der Liste. Nun knnen Sie noch gegebenenfalls einen Umrechnungsfaktor angeben. Die Ablesestnde der Zhler, den Stichtag sowie das Ablesedatum tragen Sie in den weiteren Eingabefeldern ein. Eine genaue Beschreibung zur Eingabe der Zhlerstnde finden Sie unter der berschrift Verbrauchsbezogene Schlssel Zhler in diesem Handbuch.
Miete/Vorauszahlungen Wenn sich im Laufe eines Mietverhltnisses nderungen von Miete und Vorauszahlungen ergeben, knnen Sie fr die Sollwerte einen neuen Zeitraum mit den entsprechenden Werten angeben. Klicken Sie dazu auf die Schaltflche Miete/ Vorauszahlungen. Es ffnet sich ein neues Eingabefenster, in dem Sie den monatlichen Mietbetrag, die Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen, Garagen- oder Stellplatzmiete und sonstige Kosten mit verschiedenem Gltigkeitsbe-

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Bedienung des Programms

ginn angeben knnen. Soll die Einheit umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, mssen Sie das entsprechende Kreuz setzen und den Umsatzsteuersatz auswhlen. Haben Sie hier die Vertragsdaten eingegeben, verlassen Sie diese Eingabemaske durch Anklicken der Schaltflchen Speichern und Schlieen.
Weitere Ausstattung der Wohnung Nach einem Klick auf die Pfeilschaltflche Weitere Ausstattung gelangen Sie in die Eingabemaske Wohnungen Ausstattung der Wohnung. Hier finden Sie in der Liste aufgefhrt, ab wann jeweils eine Ausstattung gegeben war. Wenn sich die Ausstattung einer Wohnung ndert, sollten Sie nicht die bestehenden Daten verndern, sondern eine neue Ausstattung mit einem Klick auf Neu anlegen und die Daten der Ausstattung sowie das Datum, seit wann diese so besteht, eintragen. Haben Sie hier die Daten eingegeben, verlassen Sie die Eingabemaske durch Anklicken der Schaltflchen Speichern und Schlieen. Dokumente Auch fr Wohnungen knnen Sie Dokumente einsehen oder erfassen. Dazu klicken Sie auf die Schaltflche Dokumente fr erfassen/anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste der vorliegenden Dokumente. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen. Das Erfassen von Dokumenten sowie weitere Hinweise zur Arbeit mit Dokumenten sind im Abschnitt Schriftverkehr in diesem Handbuch beschrieben.

Mietvertrge eintragen
Einen weiteren Bereich der Stammdaten bilden die Mietvertrge, die letztendlich die Zuordnung von Mietern zu Wohnungen definieren und die Verteilung der Nebenkosten regeln. Um die Vertragsdaten einzugeben, whlen Sie in der Navigationsleiste Stammdaten und klicken auf das Icon Mietvertrge. In der Eingabemaske Mietvertrge finden Sie wieder im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Mietvertrge zu den einzelnen Wohnungen und darunter die einzelnen Eingabefelder. In der Eingabemaske Mietvertrge whlen Sie zunchst die Wohnung aus, fr die der Vertrag gilt. Dann legen Sie den Mieter nach Anklicken der Pfeilschaltflche neben dem Eingabefeld neu an. Wenn Sie spter unter Kontakte bereits Daten von Mietern erfasst haben, knnen Sie einen dieser Datenstze aus den vorhandenen Kontakten auswhlen. 71

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Wenn Sie auf die Schaltflche Miete klicken, ffnet sich ein neues Eingabefenster, in dem Sie mit verschiedenem Gltigkeitsbeginn den monatlichen Mietbetrag, die Nebenkosten, Heizkosten und sonstige Kosten angeben. Haben Sie hier die Vertragsdaten eingegeben, verlassen Sie diese Eingabemaske durch Anklicken der Schaltflchen Speichern und Schlieen, um zurck zur Eingabemaske Mietvertrge zu gelangen. Hier knnen Sie nun weitere Vertragsdaten eingeben, die jedoch nur der Information dienen und keine Auswirkung auf die Nebenkostenabrechnung haben. Schlielich haben Sie noch die Mglichkeit, freie Notizen zum Vertrag zu hinter72

Bedienung des Programms

legen, wenn Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Feld Notiz klicken und in der neuen Eingabemaske Ihren Text eingeben. Um Dokumente zu Mietvertrgen einzusehen oder zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche Dokumente fr den Vertrag erfassen/anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste der vorliegenden Dokumente. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen. Das Erfassen von Dokumenten sowie weitere Hinweise zur Arbeit mit Dokumenten sind im Abschnitt Schriftverkehr in diesem Handbuch beschrieben.

Zhler anlegen
Zum Verwalten von Zhlern klicken Sie unter Stammdaten auf das Icon Zhler. Zur Neuanlage eines Zhlers klicken Sie auf Neu. Whlen Sie dann die Art des Zhlers aus.
Ein Hauptzhler ist der im Gebude installierte Zhler. Ein normaler Zhler ist der in der Wohnung installierte Zhler, der

unmittelbar dem im Gebude installierten Hauptzhler nachgeordnet ist und den auf die Wohnung entfallenden Energieverbrauch misst. Normale Zhler sind auch die in der Wohnung installierten Zhler, die berhaupt keinem Zhler nachgeordnet sind.
Ein Zwischenzhler ist ein auerhalb der Wohnung installierter Zhler, der

unmittelbar dem im Gebude installierten Hauptzhler nachgeordnet ist, jedoch nicht einer Wohnung zugeordnet werden kann (z. B. Gartenzhler). Ein Zwischenzhler kann auch ein Zhler sein, der einem normalen Zhler nachgeordnet ist und nur einen Teilbereich des Energieverbrauchs fr die Wohnung misst, z.B. den Wasserverbrauch fr Warmwasser. Whlen Sie anschlieend das Gebude aus, in dem der Zhler installiert ist. Bei normalen Zhlern und Zwischenzhlern mssen Sie zustzlich die Wohnung angeben. Geben Sie danach eine Bezeichnung fr den Zhler ein. Normale Zhler knnen, Zwischenzhler mssen dann noch einem bergeordneten Zhler zugeordnet werden. Whlen Sie den bergeordneten Zhler im Feld Zuordnung aus.

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Bei normalen Zhlern und Zwischenzhlern whlen Sie anschlieend nach einem Mausklick auf die Eingabezeile Umlageschlssel einen der vordefinierten Schlssel aus der Liste. Bei normalen Zhlern und Zwischenzhlern knnen Sie zwischen Wasser, Kaltwasser, Warmwasser oder HKV-Zhler whlen. Sie knnen auch einen zweiten Umlageschlssel eingeben. Bei der Erfassung des Verbrauchs treten regelmig Messdifferenzen auf. Im Regelfall zeigt der Hauptzhler mehr an als die Summe der normalen Zhler. Dies ist darauf zurckzufhren, dass die Anlaufempfindlichkeit beim Hauptzhler hher ist als bei den normalen Zhlern oder auf unterschiedliche Ablesezeitpunkte in den Wohnungen. Entscheidend fr die Kostenverteilung ist der auf dem Hauptzhler angezeigte Wert. Die Messdifferenzen werden im Verhltnis der Stnde der normalen Zhler auf die Wohnungen bzw. Einheiten verteilt. In der Heiz- bzw. Nebenkostenabrechnung werden die Differenzen offen ausgewiesen. Handelt es sich bei dem normalen Zhler oder dem Zwischenzhler um einen HKV-Zhler, kreuzen Sie das Feld Es handelt sich um einen HKV-Zhler mit Umrechnungsfaktor an. Sie knnen dann auch einen Umrechnungsfaktor eingeben. Bei vielen Ablesegerten werden die Zhlerstnde nach der Ablesung auf 0 gestellt. Kreuzen Sie in diesem Fall die Checkbox Es handelt sich um einen Zhler, der nach Ablesung zurckgestellt wird. Der Verbrauch wird in diesem Fall nicht als Differenz zum vorherigen Stand ermittelt, sondern direkt aus der aktuellen Ablesung entnommen. Die Ablesestnde der Zhler, den Stichtag sowie das Ablesedatum tragen Sie in den weiteren Eingabefeldern ein.

Kontakte eingeben
Kontaktdaten mit dem Kontaktassistenten eingeben Zum Start des Kontaktsassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Kontaktassistent. Es ffnet sich das Fenster des Assistenten.

Dieser Assistent wird im Prinzip genau so bedient wie der Gebudeassistent (siehe Schaltflchen im Assistenten und Dateneingabe mit dem Assistenten).

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Bedienung des Programms

Nachdem Sie der Assistent im ersten Schritt ber seine Funktion informiert hat, gelangen Sie mit einem Klick auf Weiter zu den Eingabefeldern, wo Sie die Grundinformationen zum Kontakt erfassen, indem Sie die Daten einfach in die Eingabefelder eingeben beziehungsweise aus Vorschlagslisten auswhlen. Am Ende der ersten Eingabemaske haben Sie die Wahl, ob Sie fr den Kontakt Angaben zur Bankverbindung und zum Ausweis erfassen wollen. Einfach die entsprechenden Kreuze setzen, dann werden die Seiten des Kontaktassistenten fr die Bearbeitung freigeschaltet. Im nchsten Schritt erfragt der Assistent alle mglichen Kommunikationswege zu dem Kontakt. Sie knnen hier alle Angaben vom Telefon ber das Fax bis hin zur eigenen Internetseite erfassen. Haben Sie eine E-Mail- oder Internetadresse des Kontakts erfasst, bietet Ihnen das Programm spter die Mglichkeit, direkt aus den Kontaktdaten Ihr Mailprogramm zu starten, um eine E-Mail zu verfassen oder die Internetseite im Standardbrowser aufzurufen. Im nchsten Schritt (sofern dieser aktiviert wurde) knnen Sie die Ausweisdaten des Kontakts erfassen. Das ist insbesondere bei Mietern sinnvoll, um diese ein75

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deutig identifiziert zu haben, falls sie nicht zahlen und einfach verschwinden. Zur Erfassung der Ausweisdaten klicken Sie einfach auf erfassen neben dem Anzeigefeld und geben die Daten im Ausweisassistenten ein, der alle notwendigen Angaben wie Art, Ausweisnummer, Gltigkeit und bei auslndischen Mietern die Angaben zur Aufenthaltsgenehmigung abfragt. Nach Abschluss des Ausweisassistenten werden die Daten in das Anzeigefeld bernommen. Bei mehreren Mietern knnen Sie noch einen weiteren Satz an Ausweisdaten erfassen. Mit einem Klick auf Weiter gelangen Sie zur Angabe der Bankverbindung (sofern das entsprechende Kreuz gesetzt ist). Neben den normalen Angaben wie Bankleitzahl und Kontonummer knnen Sie auch BIC und IBAN fr den internationalen Zahlungsverkehr erfassen. Wenn Sie alle Daten eingegeben haben, gelangen Sie zum letzten Schritt des Assistenten. Hier werden Ihnen alle Angaben in einer bersicht angezeigt. Unter der bersicht bietet Ihnen das Programm zustzlich die Mglichkeit an, nach dem Abschluss weitere Bankverbindungen zu erfassen. Nach einem Klick auf Weiter oder OK werden die Daten gespeichert. Haben Sie angegeben, dass im Anschluss weitere Bankverbindungen erfasst werden sollen, erscheint ein weiteres Eingabefenster, in dem Sie die bersicht der Bankverbindungen finden. Unter der bersicht befindet sich ein Link mit dem Sie den Bankverbindungsassistent starten knnen, um eine weitere Bankverbindung zu erfassen. Die Angaben entsprechen dabei denen der Hauptbankverbindung. Haben Sie alle Bankverbindungen erfasst, beenden Sie den Assistenten mit OK.
Kontakte ergnzen/eingeben Um die Stammdaten der Kontakte zu erfassen oder zu ndern, also Adressen von Mietern, Verwaltern und so weiter, whlen Sie in der Navigationsleiste Stammdaten und klicken dann auf das Icon Kontakte. In der Eingabemaske Kontakte finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Kontaktdaten. Unter dieser Liste finden Sie die einzelnen Eingabefelder, in die Sie die Daten des Kontakts eintragen.

Wenn Sie noch keinerlei Kontakte gespeichert haben, werden die Liste und die Eingabefelder leer sein. Dann knnen Sie sofort die Daten eines neuen Kontakts eingeben. Sind bereits Kontaktdaten erfasst, werden diese in der Liste aufgefhrt sein, und in den Eingabefeldern stehen die Daten des aktuell markierten Kontakts. Um einen neuen Kontakt einzugeben, klicken Sie auf die Schaltflche Neu jetzt sind die Eingabefelder leer, und Sie knnen die Daten des neuen Kontakts eingeben. 76

Bedienung des Programms

Anrede und Namen Klicken Sie mit der Maus zuerst auf das Feld Anrede es ffnet sich ein Auswahlmen, aus dem Sie die gewnschte Anrede per Mausklick auswhlen und in das Eingabefeld bernehmen. Entsprechend der hier getroffenen Wahl schlgt das Programm automatisch eine geeignete Briefanrede vor, die im Feld Briefanrede erscheint. Um diese zu ndern, klicken Sie auf dieses Feld und suchen wie zuvor bei der Anrede den gewnschten Eintrag aus dem Men per Mausklick. Die Anrede und Briefanrede werden vom WISO Hausverwalter 2009 fr Schriftwechsel und Abrechnungen mit dem Kontakt verwendet.

Geben Sie nun Namen und Vornamen oder die Firmenbezeichnung des Kontakts ein, indem Sie den Mauszeiger mit einem Klick in die jeweilige Eingabezeile stellen und die Daten eintragen.
Anschrift Die Eingabe der Anschrift erfolgt in der gleichen Weise, wie Sie zuvor den Namen eingegeben haben. Wenn Sie eine Postleitzahl eingeben, trgt das Programm nach dem Verlassen des Eingabefeldes automatisch die dazugehrige

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Stadt und das Bundesland in die entsprechenden Felder ein. Sie knnen diese Daten jedoch berschreiben. Im Bereich Anschrift dieser Eingabemaske knnen Sie zu einem Kontakt eine zweite Adresse erfassen, wenn Sie das entsprechend beschriftete Kstchen per Mausklick markieren. Das Erfassen einer zweiten Anschrift kann sinnvoll sein, wenn beispielsweise ein Mieter kndigt und Sie zwischenzeitlich sowohl die Anschrift in Ihrer vermieteten Wohnung als auch die neue Anschrift bentigen. Wenn Sie das Kstchen Eine 2. Anschrift eintragen markiert haben, erscheinen die entsprechenden Eingabefelder in der Eingabemaske. Wenn Sie eine zweite Anschrift erfasst haben, knnen Sie durch Markieren des entsprechenden Kstchens bestimmen, dass die zweite Adresse fr den Schriftwechsel verwendet werden soll. Setzen Sie in diesem Kstchen keine Markierung, verwendet das Programm die erste Adresse fr den Schriftwechsel.
Telefon/E-Mail/Internet In den entsprechend bezeichneten Eingabezeilen dieses Bereichs hinterlegen Sie die verschiedenen Mglichkeiten zur Kontaktaufnahme. Wenn Sie hier eine EMail- oder Internetadresse eintragen, knnen Sie direkt aus WISO Hausverwalter 2009 den Eintrag aufrufen und den Internetbrowser beziehungsweise das Mailprogramm starten. Dazu mssen Sie lediglich auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld klicken. Bankverbindungen Bankverbindungen knnen bei Mietern und dem Eigentmer fr den Zahlungsverkehr im Rahmen der Mieten und Betriebskostenabrechnungen hinterlegt werden. Um eine Bankverbindung zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld 1. Bankverbindung oder 2. Bankverbindung. Es ffnet sich eine neue Eingabemaske, in der Sie die Daten eintragen knnen. Wenn Sie hier eine gltige Bankleitzahl eingeben, trgt das Programm automatisch den Namen und die internationale Bankleitzahl des dazugehrigen Kreditinstituts ein.

Haben Sie die Daten der Bankverbindung eingegeben, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern am unteren Rand der Eingabemaske. Anschlieend verlassen Sie diese Eingabemaske mit einem Klick auf die Schaltflche Schlieen. Es ffnet sich wieder die Eingabemaske Kontakte, und in der Eingabezeile 1. Bankverbindung oder 2. Bankverbindung je nachdem, welche Bankverbindung zuvor von Ihnen eingegeben wurde stehen die wichtigsten Bankdaten. Um diese kom78

Bedienung des Programms

plett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die dazugehrige Eingabemaske durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil.
Ausweis

Sie knnen zu jedem Kontakt zustzliche Daten zur Identittsfeststellung erfassen. Diese Daten knnen hilfreich sein, wenn beispielsweise ein Mieter nicht zahlt und verschwindet. Um Ausweisdaten zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Eingabefeld Ausweis. Es ffnet sich eine neue Eingabemaske, in der Sie die Daten eintragen knnen. Bei der Eingabe von Datumsangaben knnen Sie den Kalender des WISO Hausverwalters 2009 benutzen, indem Sie auf die kleine Kalenderblatt-Schaltflche neben den Datumseingabefeldern klicken. Die Bedienung des Kalenders ist im Abschnitt Eingabemasken Datumsangaben beschrieben. Haben Sie die Daten zu einem Ausweis erfasst, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern am unteren Rand der Eingabemaske, um die Daten zu sichern. Anschlieend verlassen Sie diese Eingabemaske mit einem Klick auf die Schaltflche Schlieen es ffnet sich wieder die zuvor aktive Eingabemaske Kontakte, und in der Eingabezeile Ausweis stehen die wichtigsten Ausweisdaten. Um diese Daten komplett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die Eingabemaske Ausweis durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Bei Ehepaaren knnen Sie ber 2. Ausweis gegebenenfalls die Daten eines zweiten Ausweises erfassen.
Notizen und Dokumente WISO Hausverwalter 2009 kann zu jedem Kontakt Notizen speichern. Sie knnen hier beliebige Informationen frei eintragen beispielsweise Schufa-Ausknfte, um

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die Kreditwrdigkeit zu dokumentieren. Aber auch weiteren Schriftwechsel und die erfolgten Abrechnungen knnen Sie den Adressaten zuordnen. Ob fr einen Kontakt bereits eine Notiz oder ein Schriftwechsel vorliegt, zeigt Ihnen das Programm dadurch an, dass unter der Zeile Notiz die Schaltflche Dokumente anzeigen erscheint.
Notizen Um eine Notiz anzulegen, klicken Sie in der Eingabemaske Kontakte auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil neben dem Feld Notiz. Es ffnet sich eine Eingabemaske, in der Sie beliebige Texte eintragen knnen. Sie speichern Ihren Text und verlassen dieses Eingabefenster durch einen Klick auf die Schaltflche Schlieen. Es ffnet sich wieder die Eingabemaske Kontakte. Um die Notiz komplett einzusehen oder zu ndern, ffnen Sie wieder die dazugehrige Eingabemaske durch einen Klick auf die Schaltflche mit dem nach rechts weisenden Pfeil. Dokumente Um die einem Kontakt zugeordneten Dokumente einzusehen oder um Dokumente zu einem Kontakt zu erfassen, klicken Sie auf die Schaltflche Dokumente fr erfassen/anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste der vorliegenden Dokumente. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen: Das Dokument wird mit dem Programm geffnet, das in Windows fr den entsprechenden Dateityp registriert ist.

Das Erfassen von Dokumenten sowie weitere Hinweise zur Arbeit mit Dokumenten sind im Abschnitt Schriftverkehr nher beschrieben.
Informationen zu einem Kontakt Wenn Sie dem Programm in den entsprechenden Eingabemasken mitteilen, dass ein Kontakt eine Zuordnung hat also einen Mieter, Hausmeister oder Verwalter bezeichnet , dann zeigt Ihnen WISO Hausverwalter 2009 diese Zuordnung am unteren Rand der Eingabemaske Kontakte in einem Infobereich an, beispielsweise als Herr Mustermann ist Mieter.

Einnahmen/Ausgaben
Nachdem Sie alle Stammdaten definiert haben, ist WISO Hausverwalter 2009 fr Ihren speziellen Anwendungsfall vorbereitet. Nun knnen Sie die laufenden Einnahmen und Ausgaben direkt eingeben und bei Bedarf aus den erfassten Daten Auswertungen anfordern und Kostenabrechnungen erstellen. 80

Bedienung des Programms

Einnahmen und Ausgaben erfassen Um Kontenbewegungen zu erfassen, whlen Sie in der Navigationsleiste Einnahmen/Ausgaben und klicken auf das Icon Einnahmen und Ausgaben. In der Eingabemaske finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Einnahmen und Ausgaben und darunter die einzelnen Eingabefelder.

ber den Link Einstellungen knnen Sie festlegen, welche Felder bei einer neuen Buchung vorbesetzt werden sollen. bernommen werden dann die Werte der vorherigen Buchung. Mchten Sie eine Buchung ndern, whlen Sie zunchst die entsprechende Buchung aus, klicken anschlieend auf die Schaltflche ndern, geben die neuen Daten ein und speichern die Buchung ab. Auch in dieser Eingabemaske erfolgt zuerst die Zuordnung der vorzunehmenden Buchung zu einem Gebude ber eine Auswahlliste, die sich nach einem Klick auf die Pfeilschaltflche neben diesem Eingabefeld ffnet. In den weiteren Eingabefeldern geben Sie nun das Datum, den Text, die Art der Buchung sowie den Betrag an. Den Zeitraum, fr den die Buchung gilt, geben Sie in dem Eingabefeld Gltigkeitszeitraum an. Dabei knnen Sie die Zeitspanne nach einem Klick auf das Eingabefeld aus einer Liste whlen. Dieses Datum wird automatisch dem Datum des Buchungsdialogs zugeordnet. Bei der Angabe der Art der Einnahme und Ausgabe haben Sie neben den blichen allgemeinen Einnahmen und Ausgaben noch die Mglichkeit, eine Umbuchung, eine Einnahme- oder Ausgaberckzahlung sowie einen Anfangsbestand zu whlen. Umbuchungen sind hier fr Geldtransfers zwischen Bankkonten und Verrechnungskonten mglich. Eine Buchung zwischen zwei Ausgabe- oder Einnahmekonten ist nicht vorgesehen. Rckzahlungen kehren die Richtung des Geldflusses um, gehren sachlich (kontentechnisch) auf dieselbe Seite. Eine Rckzahlung liegt beispielsweise dann vor, wenn ein Stromversorger eine Gutschrift erstellt. Bei der erstmaligen Benutzung dieses Programms, aber auch bei Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums werden auf Ihren Konten Betrge stehen, die Sie als Anfangsbestand einbuchen und somit als Basis definieren. Schlielich ordnen Sie die Einnahmen und Ausgaben noch Konten zu einem der zuvor in der Eingabemaske Stammdaten Gebude definierten Bankkonten sowie einer Ausgaben- oder Einnahmenart (einem buchhalterischen Konto, das Sie zuvor bei Stammdaten Gebude Umlagekonten erstellt haben).

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Wird bei der Erfassung der Buchungen ein Konto mit den Kategorien Miete, Heizkostenvorauszahlungen, Nebenkostenvorauszahlungen, Heizkostennachzahlungen, Nebenkostennachzahlungen angesprochen, kann die Einnahme direkt einem Mietvertrag zugeordnet werden. Whlen Sie dazu im Feld Zuordnung zu einem Mietvertrag aus der Liste den entsprechenden Vertrag aus. Um sich bei wiederkehrenden Vorgngen die Arbeit zu erleichtern, knnen Sie Vorlagen erstellen, die Sie nach einem Mausklick auf die kleine Schaltflche B in der Zeile Text aufrufen knnen. So knnen Sie beispielsweise fr jeden Vertrag eine Vorlage anlegen, in dem die Zahlung eines Mieters in Miete und Nebenkosten aufgeteilt wird. Beim Eingeben der Zahlung mssen Sie dann nur auf die Schaltflche B hinter dem Text klicken und aus der dann geffneten Vorschlagsliste die gewnschte Vorlage per Mausklick auswhlen. Die Vorlagedaten werden in die Eingabefelder bertragen. Nun mssen Sie nur noch das Buchungsdatum anpassen und gegebenenfalls den Gltigkeitszeitraum. Wie Sie diese Vorlagen erstellen, ist unter der berschrift Einnahmen/Ausgaben: Vorlagen in diesem Handbuch beschrieben.

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Bei Konten der Kategorie Brennstoffkosten Heizanlage/Warmwasser gibt es noch eine Besonderheit zu beachten. Bei diesen Konten mssen Sie zustzlich zur Angabe der Kosten auch noch die gelieferte Brennstoffmenge mit erfassen. Anhand der Menge des Brennstoffs und der Heizleistung ermitteln Sie oder ein externer Abrechner den Energiebedarf, der auf die Warmwassererzeugung und die Heizung entfllt. Angaben ber Anfangs- und Endbestnde von gelagerten Brennstoffen wie zum Beispiel Heizl knnen Sie spter unter dem Punkt Einnahmen/Ausgaben Verbrauchsabhngige Heizkosten erfassen. Bei Abschlagszahlung geben Sie als Verbrauch einfach 0 an und erfassen den Gesamtverbrauch bei der Abschlusszahlung. Und noch eine weitere Angabe knnen Sie in diesem Zusammenhang gleich mit erledigen: die Angaben zur Bescheinigung ber haushaltsnahe Beschftigungsverhltnisse und Dienstleistungen. Sie erfassen hier den Anteil der Kosten, der auf solche Aufwendungen entfllt, und erstellen bei der Neben- bzw. Hausgeldabrechnung und der Heizkostenabrechnung eine Bescheinigung, die es den Eigentmern bzw. Mietern ermglicht, die Kosten nach 35a EStG bei der Einkommensteuererklrung steuermindernd geltend zu machen. Sie schlieen jeden Vorgang mit einem Mausklick auf die Schaltflche Speichern ab.
Einen Betrag auf Konten verteilen Wenn eine Buchung nicht komplett einer Ausgaben- oder Einnahmenart zuzuordnen ist, sondern auf mehrere Positionen verteilt werden muss, dann knnen Sie mit WISO Hausverwalter 2009 einfach eine Aufteilung vornehmen.

Dazu geben Sie in einem neuen Datensatz (Klick auf Neu) zunchst das Datum, den Text, die Art und den Betrag ein. Anschlieend klicken Sie auf die Schaltflche Aufteilen am unteren Rand der Eingabemaske. Es ffnet sich ein neues Fenster, in dem Sie den Betrag ber entsprechende Eingaben beziehungsweise Auswahlen in den Eingabefeldern Teilbetrag, Buchungskonto, Text und gegebenenfalls Zuordnung zu einem Mietvertrag unterschiedlichen Konten zuordnen knnen. Um einen so eingegebenen Teilbetrag zu erfassen, klicken Sie nach der Eingabe aller Daten des ersten Teilbetrages auf die Schaltflche Speichern die Daten werden aus den Eingabefeldern in die Liste bernommen. Gleichzeitig informiert Sie das Feld noch nicht verbucht am rechten Fensterrand ber den verbleibenden Restbetrag. Diesen knnen Sie nun in der gleichen Art in beliebig vielen Teilbetrgen auf die Konten verteilen. 83

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Haben Sie den gesamten Betrag komplett erfasst, verlassen Sie das Fenster mit einem Klick auf die Schaltflche SCHLIEEN. Sie gelangen zurck zur Eingabemaske Einnahmen und Ausgaben. Beachten Sie bitte: Sie knnen das Fenster Einnahmen/Ausgaben Aufteilen erst dann verlassen, wenn der komplette Betrag gebucht wurde. In der Eingabemaske Einnahmen und Ausgaben erfolgt nun die endgltige Zuordnung des Betrages mit einem Klick auf die Schaltflche Speichern.
Einnahmen/Ausgaben: Offene Posten Um Offene Posten zu erfassen, whlen Sie in der Navigationsleiste Offene Posten und klicken auf das Symbol Offene Posten. In der Eingabemaske finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Offenen Posten und darunter die einzelnen Eingabefelder.

Auch in dieser Eingabemaske erfolgt zuerst die Zuordnung der vorzunehmenden Buchung zu einem Gebude ber eine Auswahlliste, die sich nach einem Klick auf die Pfeil-Schaltflche neben diesem Eingabefeld ffnet. Nach Auswahl des Gebudes, knnen Sie durch Anklicken des Feldes Nur Buchungen des aktuellen Gebudes anzeigen whlen, dass nur die Offenen Posten, die das aktuelle Gebude betreffen, angezeigt werden. In den weiteren Eingabefeldern geben Sie nun das Datum, den Text, die Art der Buchung sowie den Betrag an. Den Zeitraum, fr den die Buchung gilt, geben Sie in dem Eingabefeld Gltigkeitszeitraum an. Dabei knnen Sie die Schaltflche 84

Bedienung des Programms

ZEITRAUM WHLEN rechts neben dem Eingabefeld benutzen, um den Gltigkeitszeitraum bestimmten Zeitrumen zuzuordnen (z.B. dem ganzen Jahr, einem Quartal, einem Monat, einem Tag oder dem Nebenkostenabrechnungszeitraum des Gebudes). Als Bezugspunkt fr die Zuordnung wird das zuvor eingegebene Datum verwendet. Wenn das Datum beispielsweise auf dem 15.03.2008 steht und Sie auf die Schaltflche Monat klicken, wird der Gltigkeitszeitraum auf 01.03.2008 - 31.03.2008 gesetzt. Bei der Angabe der Art knnen Sie whlen, ob es sich um eine Forderung handelt, fr die Sie spter Lastschriften erstellen mchten oder um eine Verbindlichkeit, die Sie spter per berweisung ausgleichen mchten. Whlen Sie im Feld Personenkonto bei einer Forderung den Zahlungspflichtigen und bei einer Verbindlichkeit den Zahlungsempfnger aus. Sollte der Name nicht in der Auswahlliste erscheinen, mssen Sie den Geschftspartner zuerst als Kontakt neu anlegen. Klicken Sie dazu in der Navigationsleiste auf Stammdaten und anschlieend auf das Icon Kontakte. Beachten Sie, dass fr die Durchfhrung des Zahlungsverkehrs auch die Bankverbindung des Geschftspartners unter den Kontakten erfasst werden muss. Whlen Sie anschlieend noch das Buchungskonto aus und wenn erforderlich den Umsatzsteuersatz. 85

WISO Hausverwalter

Liegen zum aktuellen Datum Miet-, Nebenkosten- oder Hausgeldzahlungen vor, die noch nicht verbucht wurden, bietet Ihnen der WISO Hausverwalter 2009 an, diese automatisch als Sollstellung in die Offenen Posten zu bernehmen.
Erstellen eines Zahlungstrgers fr einen Offenen Posten Mchten Sie zu dem Offenen Posten einen Zahlungstrger erzeugen, klicken Sie auf den Link Lastschrift erzeugen(bei Forderungen) oder berweisung erstellen (bei Verbindlichkeiten). Im anschlieenden Unterdialog knnen Sie nun im Feld Eigenes Konto Ihr eigenes Konto auswhlen und im Feld Fremdes Konto das Konto des Geschftspartners. Beachten Sie, dass die berweisung bzw. die Lastschrift nur im System zwischengespeichert und noch nicht ausgefhrt wurde. Zur endgltigen Ausfhrung der berweisung klicken Sie in der Navigationsleiste unter dem Menpunkt Einnahmen und Ausgaben auf das Icon Zahlungsverkehr. Whlen Sie anschlieend in dem Dialog Zahlungsverkehr die auszufhrenden Zahlungen aus, klicken auf den Link Lastschriften/berweisungen ausfhren und beachten die Hinweise im anschlieenden Exportassistenten. Ausgleichen eines Offenen Postens

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Bedienung des Programms

Der offene Posten wird erst als Einnahme bzw. Ausgabe verbucht, wenn eine Zahlung geflossen ist. Vor der Zahlung wirken sich Offene Posten auf die Heizkosten-, Nebenkosten- und Hausgeldabrechnungen nicht aus. Whlen Sie zum Ausgleich des Offenen Postens den Offenen Posten aus der Liste aus. Mchten Sie mehrere offene Posten eines Gebudes verbuchen, klicken Sie auf den Link Mehrere offene Posten eines Gebudes verbuchen. Der Offene Posten verbuchen Assistent wird gestartet. Mchten Sie nur einen offenen Posten ausgleichen, klicken Sie auf die Schaltflche mit dem Pfeil nach rechts neben dem Feld bereits verbucht. Es ffnet sich eine Erfassungsmaske Offene Posten buchen, in dem die Zahlung eingegeben werden kann. In der sich ffnenden Eingabemaske knnen Sie den Offenen Posten Zahlungen zuordnen. Whlen Sie zuerst in der Tabelle den Offenen Posten aus, in dem Sie auf die laufende Nummer klicken. Die Daten des Offenen Postens werden dann in die einzelnen Felder bernommen. Whlen Sie anschlieend im Feld Bankkonto das Zahlungskonto aus und erfassen Sie den Zahlungsbetrag im Feld Neue Zahlung. Klicken Sie nach Eingabe der Zahlungsdaten auf die Schaltflche Speichern. Der eingegebene Zahlungsbetrag wird nun als Einnahme oder als Ausgabe verbucht. Mchten Sie den Offenen Posten auf mehrere Konten verbuchen, klicken Sie auf die Schaltflche Splitt. Es ffnet sich dann die Aufteilungs-Erfassungsmaske.
Einnahmen/Ausgaben: Zahlungsverkehr In diesem Dialog knnen Sie Angaben auf berweisungen oder Lastschriften verwalten.

Zunchst werden in der Tabelle alle Lastschriften und berweisungen angezeigt. Sie knnen die Anzahl auf den Zahlungsverkehr fr ein Gebude begrenzen. Whlen Sie dazu im Feld Gebude das entsprechende Gebude aus und aktivieren Sie das Feld Nur Zahlungsverkehr des aktuellen Gebudes anzeigen. Whlen Sie anschlieend das Konto aus, auf dem bei Lastschriften ein eingezogener Betrag gutgeschrieben werden soll bzw. bei berweisungen der Betrag belastet werden soll. Erscheint das Konto nicht in der Liste, mssen Sie es zunchst 87

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verwalten. Whlen Sie dazu im Navigationsbaum den Meneintrag Eigenverwaltung, klicken auf das Icon Verwalter und rufen im Dialog Verwalter den Unterdialog Bankverbindung auf. Verwalten Sie in den nchsten Feldern die Daten der berweisung oder Lastschrift.

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Bedienung des Programms

Zum Erzeugen der Zahlungstrger fr den beleglosen Zahlungsverkehr bzw. fr den Datenexport in das Programm WISO Mein Geld klicken Sie den Link Lastschriften/berweisungen ausfhren an. Es wird dann ein Exportassistent gestartet.
Einnahmen/Ausgaben: Mahnungen

Haben Eigentmer oder Mieter Ihre Vorauszahlungen nicht pnktlich entrichtet oder sind Sie einer Nachzahlung nicht nachgekommen? Fr diese Flle gibt es den Punkt Mahnungen. Sie knnen hier durch wenige Klicks eine Mahnung an den Eigentmer oder Mieter erstellen lassen, in dem Sie einfach aus der Liste der Offenen Posten auswhlen, welche Abrechnung angemahnt werden soll.
Einnahmen/Ausgaben: Verbrauchsabhngige Heizkosten Fr die Ermittlung und Aufteilung der Brennstoffkosten fr Heizung und Warmwasser ist es notwendig, dass Sie fr jedes Brennstoffkostenkonto die entsprechenden Angaben erfassen. Um diese Ermittlung vorzunehmen, erfassen Sie zunchst die Kosten und Brennstoffmengen unter Einnahmen/Ausgaben.

Anschlieend knnen Sie unter Einnahmen/Ausgaben Verbrauchsabhngige Heizkosten die Anfangs- und Endbestnde fr lagerfhige Brennstoffe erfassen sowie bei verbrauchsabhngiger Abrechnung den Aufteilungsschlssel fr Heizung 89

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und Warmwasserverbrauch ermitteln oder angeben. Hierbei werden Ihnen nur Gebude angezeigt, bei denen die verbrauchsabhngige Abrechnung oder ein Brennstoffkostenkonto mit einem lagerfhigen Brennstoff gewhlt wurde.
Einnahmen/Ausgaben: Mieter und Eigentmer Direktzuordnung Kosten, die durch einen externen Abrechner ermittelt wurden, beispielsweise Heizkosten, lassen sich direkt einem Mieter zuordnen. Ebenso gibt es Kosten, die sich Mietern als Festbetrag zuordnen lassen.

Um diese Zuordnungen vorzunehmen, erfassen Sie zunchst die Kosten unter Einnahmen/Ausgaben. Wurde bei der Erfassung der Ausgaben in der Erfassungsmaske Einnahmen und Ausgaben ein Konto des Typs Festbetrag angegeben, wird beim Abspeichern der Buchung automatisch ein Direktzuordnungsassistent gestartet. Die Kosten knnen ber den Assistenten zugeordnet werden. Kosten, die nicht ber den Assistenten zugeordnet werden, knnen unter Einnahmen/Ausgaben Mieter Direktzuordnung und Einnahmen/Ausgaben Eigentmer 90

Bedienung des Programms

Direktzuordnung auf die Mieter beziehungsweise Eigentmer verteilt werden. Hierbei werden Ihnen nur Gebude angezeigt, bei denen ein Schlssel vom Typ Festbetrag (z.B. laut Abrechnung) fr die Kostenart gewhlt wurde. Somit mssen zwei Bedingungen erfllt sein, damit Sie die externen Abrechnungen verteilen knnen: Erstens muss ein Umlageschlssel vom Typ Festbetrag (z.B. Thermenwartung) existieren, wobei in WISO Hausverwalter 2009 der Umlageschlssel laut Abrechnung vordefiniert ist. Zweitens muss zum ausgewhlten Gebude ein Konto existieren, dem dieser Umlageschlssel zugewiesen wurde. Im Standardkontenplan existiert ein solches Konto nicht Sie mssen es also neu anlegen. Alternativ knnen Sie auch bei einer Wohnung des Gebudes einem Konto diesen Umlageschlssel zuweisen. Um eine neue Abrechnung zu erfassen, klicken Sie auf Neu, whlen dann das Gebude aus der Liste, fr das die Abrechnung gilt, und geben den Abrechnungszeitraum ein. Um die Betrge der Abrechnung einzugeben, klicken Sie auf die Pfeilschaltflche in der entsprechend bezeichneten Eingabezeile. In einer neuen Eingabemaske whlen Sie nun aus der Liste das Umlagekonto per Mausklick aus. Anschlieend whlen Sie den betreffenden Mietvertrag aus und geben den Rechnungsbetrag ein. Haben Sie so die externe Abrechnung erfasst, dann sichern Sie die Daten mit einem Klick auf Speichern.
Einnahmen/Ausgaben: Wirtschaftsplan Gem 28 WEG ist der Verwalter verpflichtet, fr ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan im Voraus aufzustellen. Dieser Wirtschaftsplan enthlt:
die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des

gemeinschaftlichen Eigentums,
die anteilmige Verpflichtung der Wohnungseigentmer zur Lasten- und

Kostentragung, 91

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die Beitragsleistung der Wohnungseigentmer zu der Instandhaltungs-

rcklage. Der Wirtschaftsplan ist nach Aufstellung den Wohnungseigentmer zur Beschlussfassung vorzulegen. Nach Beschlussfassung sind die Wohnungseigentmer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter die dem Plan entsprechenden Vorschsse zu leisten. Der Wirtschaftsplan wird objektbezogen erstellt. Whlen Sie deshalb zunchst in dem Feld Gebude das Objekt aus, fr das Sie einen Wirtschaftsplan erstellen mchten. Der Wirtschaftsplan ist fr einen zuknftigen Zeitraum zu erstellen. Der Zeitraum muss zwlf Monate umfassen, es knnen auch Wirtschaftsjahre gewhlt werden, die vom Kalenderjahr abweichen. Die Abweichung muss jedoch vereinbart werden. Geben Sie im Feld Wirtschaftsjahr das Jahr ein, in dem der Zeitraum endet. Ordnen Sie dem Wirtschaftsjahr in dem Feld Planungszeitraum einen Planungszeitraum zu. Einen bereits angelegten Wirtschaftsplan knnen Sie auch ber die Tabelle auswhlen. Der Wirtschaftsplan muss klar und bersichtlich sein. Die Bezeichnung der Positionen darf nicht jhrlich wechseln. Die Einnahmen und Ausgaben mssen deshalb nach ihrer Art aufgeschlsselt werden. Zur detaillierten Erfassung der Planzahlen klicken Sie die Schaltflche Eingabe der Planzahlen fr alle Umlagekonten an. In dem Detaildialog knnen Sie dann pro Konto Planwerte erfassen.

Ein Wirtschaftsplan kann grundstzlich bis zur Beschlussfassung gendert werden. Nach Einberufung der Wohnungseigentmerversammlung knnen jedoch nur noch Angaben gendert werden, die den Raumeigentmern noch nicht mitgeteilt wurden. 92

Bedienung des Programms

Der Wirtschaftsplan muss klar und bersichtlich sein. Die Bezeichnung der Positionen darf nicht jhrlich wechseln. Die Einnahmen und Ausgaben mssen deshalb nach ihrer Art aufgeschlsselt werden. Erfassen Sie in diesem Dialog die Planwerte pro Konto. Whlen Sie dazu das entsprechende Konto aus der Tabelle aus. Erfassen Sie anschlieend im Feld Plan Akt. den Planwert fr das neue Wirtschaftsjahr. Sie knnen den aktuellen Planwert auch auf der Grundlage der Daten des Vorjahres-Wirtschaftsplans bzw. der Istzahlen des Vorjahres ermitteln lassen.
Ermitteln der aktuellen Planzahlen aus dem Vorjahres-Wirtschaftsplan Erfassen Sie hierzu den Planwert aus dem Vorjahres-Wirtschaftsplan im Feld Planwert-Vorjahr. Sollten Sie im Programm bereits Daten des Vorjahres-Wirtschaftsplans erfasst haben, knnen Sie auch den Link Betrag ermitteln neben dem Feld Planwert - Vorjahr anklicken. Die Werte werden dann automatisch bernommen.

Erfassen Sie weiter im Feld Pauschale Erhhung den Prozentsatz, um den sich die Werte gegenber dem Vorjahres-Planwert verndern werden. Bei einer Minderung geben Sie einen negativen Prozentsatz ein. Klicken Sie anschlieend gegenber des Planwertes des Vorjahres an. Mchten Sie, dass die Berechnung fr alle Konten erfolgt, whlen Sie den Link Betrge fr alle Konten anpassen.

Achtung: Bei Wahl der automatischen Anpassung aller Konten, werden bei
den Konten bereits erfasste Planwerte berschrieben. Die automatische Anpassung kann nicht mehr rckgngig gemacht werden.
Ermitteln der aktuellen Planzahlen aus den Istzahlen des Vorjahres Erfassen Sie hierzu den Istwert des Vorjahres im Feld Istwert-Vorjahr. Sollten Sie im Programm bereits Daten des Vorjahres erfasst haben, knnen Sie auch den Link Betrag ermitteln neben dem Feld Ist-Wert Vorjahr anklicken. Die Werte werden dann automatisch bernommen.

Erfassen Sie weiter im Feld Pauschale Erhhung den Prozentsatz, um den sich die Werte gegenber dem Vorjahres-Istwert verndern werden. Bei einer Minderung geben Sie einen negativen Prozentsatz ein.

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Klicken Sie anschlieend gegenber des Istwertes des Vorjahres an. Mchten Sie, dass die Berechnung fr alle Konten erfolgt, whlen Sie den Link Betrge fr alle Konten anpassen.

Achtung: Bei Wahl der automatischen Anpassung aller Konten, werden bei
den Konten bereits erfasste Planwerte berschrieben. Die automatische Anpassung kann nicht mehr rckgngig gemacht werden.
Einnahmen/Ausgaben: Vorlagen

Mit den Vorlagen knnen Sie sich Beispiele anlegen, die Sie in der Eingabemaske Einnahmen und Ausgaben aufrufen knnen. Damit knnen Sie sich zum einen die Arbeit erleichtern, da Sie bei hnlichen Vorgngen nicht immer wieder die gleichen Eingaben machen mssen. Zum anderen knnen Sie ber die Vorlagen auch regelmige Vorgnge bei Einnahmen und Ausgaben in bestimmten Intervallen erzeugen. So beispielsweise beim Start des Programms. Diese regelmigen Vorgnge lassen sich auch ber das Men Tools aufrufen, wenn Sie auf den Meneintrag Regelmige Einnahmen und Ausgaben erzeugen klicken und dann auswhlen, welche Vorgnge erzeugt werden sollen. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn Mieten regelmig monatlich erfasst werden sollen, die letzte Miete jedoch etwa im Januar eingegeben wurde. Wenn man dann das Programm 94

Bedienung des Programms

im April wieder aufruft, fragt Sie WISO Hausverwalter 2009 automatisch, ob die Mieten fr Februar und Mrz erzeugt werden sollen. In der Eingabemaske Vorlagen finden Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erstellten Vorlagen und darunter die einzelnen Eingabefelder. Als Erstes erfolgt in dieser Eingabemaske wieder die Zuordnung des Vorgangs zu einem Gebude ber eine Auswahlliste, die sich nach einem Klick auf die Pfeilschaltflche neben diesem Eingabefeld ffnet. In den weiteren Eingabefeldern geben Sie nun mindestens den Namen des Vorgangs, die Art, das Bankkonto sowie das Buchungskonto an. Den Betrag sowie den Gltigkeitszeitraum knnen Sie hier ebenfalls angeben, mssen es aber nicht. Den Zeitraum, fr den die Buchung gilt, geben Sie in dem Eingabefeld Gltigkeitszeitraum an. Dabei knnen Sie die Zeitspanne nach einem Klick auf das Eingabefeld aus einer Liste whlen. Dieses Datum wird automatisch dem Datum des Buchungsdialogs zugeordnet. Zudem knnen Sie in dem entsprechenden Eingabefeld ein Datum angeben, an dem die Vorlage zum ersten Mal ausgefhrt werden soll. Auch bei den Vorlagen knnen Sie selbstverstndlich einen Betrag auf mehrere Konten verteilen. Dazu klicken Sie auf die Schaltflche Aufteilen, um ein Fenster zu ffnen, in dem Sie den Betrag ber entsprechende Eingaben beziehungsweise Auswahlen in den Eingabefeldern Teilbetrag, Buchungskonto und Text unterschiedlichen Konten zuordnen knnen. Nach der Eingabe eines Teilbetrags klicken Sie auf die Schaltflche Speichern, um die Daten aus den Eingabefeldern in die Teilbuchungsliste zu bernehmen. Gleichzeitig informiert Sie das Feld noch nicht verbucht ber den Restbetrag. Diesen knnen Sie nun in der gleichen Art auf beliebig viele Konten verteilen. Erst wenn Sie den gesamten Betrag komplett aufgeteilt haben, knnen Sie das Fenster schlieen. Wenn eine Vorlage regelmig erscheinen soll, dann markieren Sie mit einem Klick das Kstchen Vorlage regelmig buchen es erscheint ein Eingabefeld Buchungsintervall, in dem Sie nach einem Mausklick auswhlen knnen, in welchem Intervall der Vorgang ausgelst werden soll. Schlielich speichern Sie die Vorlage mit einem Mausklick auf die Schaltflche Speichern.

Mieterwechselassistent
Zum Start des Mieterwechselassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Mieterwechselassistent. Es ffnet 95

WISO Hausverwalter

sich das Fenster des Assistenten, in dem sich der Assistent zunchst einmal mit einer Einfhrung vorstellt. Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um zur ersten Eingabemaske zu gelangen.

Im zweiten Schritt erfragt der Assistent die Wohnung, deren Mieter wechselt. Zur Eingabe whlen Sie aus der Liste die betreffende Wohnung aus, geben das Datum des Mieterwechsels ein und whlen mit einem Mausklick auf die Pfeilschaltflche aus der Liste den neuen Mieter aus. Haben Sie den neuen Mieter noch nicht als Kontakt angelegt, knnen Sie diesen unter Einen neuen Kontakt als Mieter fr die Wohnung erfassen anlegen. Es startet dann der Kontaktassistent, in dem Sie die notwendigen Daten erfassen knnen. Nach Abschluss des Kontaktassistenten wird der neue Kontakt automatisch als Mieter bernommen. Zustzlich knnen Sie durch Setzen der entsprechenden Kreuze angeben, ob eine neue Miete festgelegt, eine Mietvertragsvorlage ausgegeben oder nach Abschluss der Erfassung noch weitere Personen als Mitmieter aufgenommen werden sollen. Im dritten Schritt knnen Sie (sofern gewnscht) die Miete und die Vorauszahlungen fr die Wohnung anpassen, wenn sich diese beim Mieterwechsel ndern. Anschlieend erfragt der Assistent im vierten Schritt die Vertragsdaten fr das neue Mietverhltnis. Auch hier geben Sie die Daten in die jeweiligen Eingabefelder des Assistenten direkt ein oder whlen eine Vorgabe aus den Vorschlagslisten. 96

Bedienung des Programms

In der nchsten Eingabemaske werden noch zustzliche Informationen fr die Erstellung und Speicherung der Mietvertragsvorlage abgefragt, wenn Sie das entsprechende Kreuz bei den Angaben zur Wohnung und zum Mieter gesetzt haben. Wenn Sie alle Daten erfasst haben, gelangen Sie zum siebten Schritt, dem Abschluss des Assistenten. Hier werden Ihnen die erfassten Daten in einer bersicht angezeigt. Um diese Daten zu speichern, klicken Sie auf die Schaltflche OK oder Weiter. Haben Sie angegeben, dass im Anschluss weitere Mitmieter erfasst werden sollen, erscheint ein weiteres Eingabefenster mit einer Tabelle, in der Sie die weiteren Mieter auswhlen und deren Einzugs-/Auszugsdaten erfassen knnen. Unter der Tabelle befindet sich ein Link, mit dem Sie den Kontaktassistenten starten knnen, um neue Kontakte als Mieter zu erfassen. Die Angaben entsprechen dabei denen des Hauptmieters. Haben Sie alle Mitmieter erfasst und in der Tabelle eingetragen, beenden Sie den Assistenten mit OK.

Mieterhhungsassistent

Zum Start des Mieterhhungsassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Mieterhhungsassistent. Es ffnet sich das Fenster des Assistenten, in dem sich der Assistent zunchst einmal mit einer Einfhrung vorstellt. 97

WISO Hausverwalter

Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um zur ersten Eingabemaske zu gelangen. Im zweiten Schritt erfragt der Assistent die Wohnung, deren Miete erhht werden soll. Zur Eingabe whlen Sie aus der Liste die betreffende Wohnung aus und klicken anschlieend auf Weiter. Haben Sie bisher noch keine Miete fr die Wohnung festgelegt, erscheint eine Meldung, dass Sie im Folgenden nur eine Miete festlegen und keine Erhhung durchfhren knnen. Sie knnen anschlieend in Schritt drei die Hhe der Miete und der Vorauszahlungen erfassen. Ist die Wohnung bereits vermietet und haben Sie die bisherige Miete erfasst, wird der Schritt bersprungen und Sie knnen in Schritt vier die Gesetzesgrundlage auswhlen, nach der die Mieterhhung durchgefhrt werden soll. Im fnften Schritt knnen Sie anschlieend, je nach Art der Mieterhhung, die notwendigen Angaben zur Mieterhhung in die Eingabefelder eintragen. Im sechsten Schritt mssen Sie dann nur noch die Angaben ergnzen, ab wann die neue Miete gelten soll, ob es sich um steuerpflichtige Vermietung handelt und wie die Zahlungsweise ist. Schlielich informiert Sie der Assistent im letzten Schritt ber die eingegebenen Daten in einer bersicht. Klicken Sie auf OK, um diese Daten zu speichern.

Umlagekontenassistent
Zum Start des Umlagekontenassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Umlagekontoassistent. Es ffnet sich das Fenster des Assistenten, in dem sich der Assistent zunchst einmal mit einer Einfhrung vorstellt. Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um zur ersten Eingabemaske zu gelangen. Im zweiten Schritt erfragt der Assistent das Gebude/Objekt, fr welches ein neues Umlagekonto angelegt werden soll. Nach einem Klick auf Weiter knnen Sie auswhlen, um welche Art von Einnahmen oder Ausgaben es sich bei dem neuen Umlagekonto handelt. Und im nchsten Schritt erfassen Sie dann die Angaben fr das Konto also Kontonummer, Bezeichnung und Kurzbezeichnung (diese wird bei den Auswahllisten und in einigen Auswertungen verwendet und sollte daher sinnvoll gewhlt werden). 98

Bedienung des Programms

Bei Konten, die zu einer Ausgabenkategorie gehren, folgt im nchsten Schritt die Auswahl des/der Umlageschlssel/s, nach denen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden sollen. Bei Einnahmenkonten entfllt diese Angabe. In Schritt sechs folgen die steuerlichen Angaben. Sie knnen bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung angeben, ob die Steuer automatisch oder als Vorschlag fr das neue Konto vorbelegt werden soll. Die Zuordnungen zur Umsatzsteuererklrung und zur Umsatzsteuervoranmeldung erscheinen ebenfalls nur bei steuerpflichtiger Vermietung. Zustzlich knnen Sie hier noch die Zuordnung zur Anlage V der Einkommensteuererklrung vornehmen, damit Sie die Daten direkt in das WISO Sparbuch bernehmen knnen. Schlielich informiert Sie der Assistent im letzten Schritt ber die eingegebenen Daten in einer bersicht. Klicken Sie auf OK, um diese Daten zu speichern.

Rcklagenassistent
Zum Start des Rcklagenassistenten klicken Sie in der Iconleiste (also im Hauptbildschirm des Programms unterhalb des WISO-Logos) auf das Icon Assistenten und whlen per Mausklick im Men Rcklagenassistent. Es ffnet sich das Fenster des Assistenten, in dem sich der Assistent zunchst einmal mit einer Einfhrung vorstellt. Wenn Sie den Text im ersten Fenster des Assistenten gelesen haben, klicken Sie auf die Schaltflche Weiter, um zur ersten Eingabemaske zu gelangen. 99

WISO Hausverwalter

Mit Hilfe des Rcklagenassistenten knnen Sie alle Bewegungen erfassen, die im Rahmen der Verwaltung notwendig sind. Sie knnen zwischen der Erfassung des Anfangsbestands, Zufhrungen und Entnahmen sowie der Erfassung der Zinsen und Steuern fr die Rcklage whlen. Der Assistent erfragt anschlieend die notwendigen Konten und zeigt Ihnen das Ergebnis in der bersicht noch einmal an. Klicken Sie auf OK um die Daten zu speichern. Sie knnen die Daten jederzeit unter dem Punkt Einnahmen/Ausgaben Einnahmen/Ausgaben ansehen und verndern.

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Bedienung des Programms

Auswertungen
Der fr Sie wichtigste Programmteil drfte die Funktionsgruppe Auswertungen sein. Unter dieser Gruppe finden Sie zusammengefasst die Hausgeld-, Nebenkostenund Heizkostenabrechnung sowie diverse andere Auflistungen und Auswertungen. Wenn Sie eine dieser Auswertungen auswhlen, erscheint eine Eingabemaske im rechten Fensterteil. In dieser Maske knnen Sie einige Parameter definieren, um dann die Abrechnung in der gewnschten Form auszudrucken oder nur anzusehen.

Auswertungen Schaltflchen in der Eingabemaske


Wenn Sie eine der Auswertungen aufrufen, finden Sie in der Eingabemaske am unteren Rand die Schaltflchen Schlieen, Drucken, Voransicht, Optionen und Hilfe. Mit einem Klick auf Schlieen verlassen Sie die Maske, ohne eine Funktion auszulsen.
Auswertungen Drucken Das Anklicken der Schaltflche Drucken bewirkt, dass die entsprechende Auswertung ohne weitere Nachfrage auf dem unter Windows als Standard definierten Drucker ausgedruckt wird.

Wenn der Ausdruck nicht auf dem Standarddrucker erfolgen soll, knnen Sie ber die Schaltflche Optionen einen anderen Drucker whlen.
Auswertungen Optionen Nach einem Klick auf die Schaltflche Optionen am unteren Rand der Eingabemaske gelangen Sie zur Eingabemaske Druckoptionen, in der Sie Einstellungen fr den Ausdruck vornehmen knnen. Klicken Sie diese Schaltflche an, ffnet sich eine neue Eingabemaske. Wie bei Windows blich, knnen Sie hier den zu verwendenden Drucker bestimmen, falls Ihr Computer auf mehrere Drucker zugreifen kann. ber einen Klick auf die Schaltflche Eigenschaften neben dem Namen des aktiven Druckers gelangen Sie dann zur Standard-Einrichten-Eingabemaske des Druckertreibers.

Zustzlich knnen Sie im Fenster Druckoptionen einige Optionen speziell fr das Drucken im WISO Hausverwalter 2009 voreinstellen, falls es die Ausstattung Ihres Druckers zulsst. So knnen Sie die Verwendung von Farbe im Ausdruck bestimmen und festlegen, dass Auswertungen bei beidseitigem Ausdruck mit einer Korrekturdrehung ausgegeben werden. Diese Einstellungen werden vorrangig 101

WISO Hausverwalter

gegenber den in der Standard-Einrichten-Eingabemaske Ihres Druckers vorgenommenen Einstellungen behandelt.


Auswertungen Optionen Druck in eine Datei Sie knnen in der Eingabemaske Druckoptionen durch Setzen einer Markierung bestimmen, dass die Ausgabe in eine Datei erfolgen soll. Damit WISO Hausverwalter 2009 die Dokumente in einer Datei speichert, setzen Sie in der Maske Druckoptionen eine Markierung bei Auswertungen in Datei ausgeben. Nun knnen Sie in den dann erscheinenden Eingabezeilen das gewnschte Dateiformat bestimmen. Sie haben die Wahl zwischen den Textformaten Windows Text (die Vorgabe), DOS-Text und dem universellen Rich Text Format (RTF), das unter anderem von den Programmen Microsoft Word und dem mit Windows gelieferten Wordpad gelesen werden kann. Den Dateinamen vergibt WISO Hausverwalter 2009 automatisch. Sie knnen aber in der entsprechenden Eingabezeile ein vorgegebenes Prfix bernehmen oder ndern also eine Zeichenfolge, mit der dann jeder Dateiname beginnt. Schlielich bietet Ihnen das Programm einen Vorschlag fr das Verzeichnis an. Sie knnen diesen Vorschlag beliebig ndern, indem Sie ber die Schaltflche rechts daneben einen neuen Pfad whlen.

Haben Sie alle Ausgabeoptionen wie gewnscht eingestellt, bernimmt WISO Hausverwalter 2009 sie nach einem Klick auf die Schaltflche OK, und es erscheint wieder die Eingabemaske der gewhlten Auswertung.
Auswertungen Voransicht In der Eingabemaske Auswertungen haben Sie die Mglichkeit, sich die Auswertungen auf dem Bildschirm anzusehen etwa, um sie vor dem Ausdruck zu kontrollieren oder um sich einfach nur zu informieren. Dazu dient die Schaltflche Voransicht. Wenn Sie auf diese Schaltflche klicken, erscheint in der Navigationsleiste in der linken Fensterhlfte eine Liste aller vorhandenen Seiten der Auswertung. Darin informiert Sie eine baumartige Darstellung darber, welches Dokument aktuell angezeigt wird. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen einund auszublenden. Durch einen Mausklick auf den Text eines Listeneintrags wird die Seite zur Anzeige gebracht.

In der rechten Bildschirmhlfte sehen Sie die vom WISO Hausverwalter 2009 erstellte Auswertung. Weitere Seiten bringen Sie durch Anklicken der Listeneintrge in der Navigationsleiste zur Anzeige. Die verborgenen Teile des Formulars knnen Sie wie bei Windows blich mit Hilfe der Bildlaufleiste am rechten Fensterrand einsehen. 102

Bedienung des Programms

Bei der Voransicht erscheinen in der Funktionsleiste neue Icons, und die Menleiste wird um den Punkt Betrachter ergnzt. ber diesen Menpunkt steuern Sie alle Funktionen in dieser Voransicht, die Sie zugleich auch direkt ber die Icons aufrufen knnen. Wenn Sie das Drucker-Icon anklicken, ffnet sich eine Auswahlliste, in der Sie whlen knnen, ob Sie die aktuelle Seite oder alle Seiten der angezeigten Auswertung ausdrucken wollen. Klicken Sie auf eines der Icons mit der Lupe, wird die Anzeige auf dem Bildschirm vergrert oder verkleinert, je nachdem, ob Sie die Lupe mit dem Pluszeichen (Vergrern) oder die mit dem Minuszeichen (Verkleinern) angeklickt haben. Klicken Sie auf das Icon Seitenbreite mit den vier nach auen weisenden Pfeilen, wird die Auswertung in der maximalen Breite, beginnend mit dem Kopf, auf dem Bildschirm angezeigt. Wenn Sie Hilfe bentigen, knnen Sie das Hilfe-Icon anklicken. In einem Untermen haben Sie dann die Wahl zwischen Hilfe-Angeboten zur Bedienung sowie zu Fragen in der angezeigten Auswertung. 103

WISO Hausverwalter

Den Voransicht-Anzeigemodus verlassen Sie durch Anklicken des Icons Verlassen, also das Symbol mit der offenen Tr.

Auswertungen Druckvorlagen bearbeiten


WISO Hausverwalter 2009 bietet einen Editor, mit dem Sie die Vorlagen fr Dokumente vllig frei gestalten knnen. So knnen Sie beispielweise Druckvorlagen anlegen, mit denen Sie auf vorbedrucktem Briefpapier Ihre Dokumente erstellen, oder Sie gestalten sich Druckvorlagen, mit denen Sie auf einem Blankoblatt das komplette Dokument einschlielich Briefkopf ausdrucken.
Druckvorlagen-Editor aufrufen

In allen Eingabemasken, in denen Sie derartige Dokumente drucken knnen, finden Sie eine Schaltflche Bearbeiten. Whlen Sie also in dem Eingabefeld zunchst die Vorlage, die Sie bearbeiten mchten, per Mausklick. Anschlieend klicken Sie auf die Schaltflche Bearbeiten. Es ffnet sich das Fenster des Druckvorlagen-Editors.

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Bedienung des Programms

Druckvorlagen-Editor: Schaltflchen in der Menleiste Am oberen Fensterrand des Editors finden Sie einige kleine Schaltflchen, ber die Sie die Funktionen des Editors erreichen.

Macht einen Bearbeitungsschritt rckgngig. Maximal 20 Schritte knnen zurckgegangen werden. Stellt einen rckgngig gemachten Bearbeitungsschritt wieder her. ffnet einen Dialog zum Einrichten der Seite. Dieser Dialog kann alternativ auch durch einen Doppelklick oder Rechtsklick auf eine Seitenbegrenzungslinie erreicht werden. Hier knnen Sie durch Auswahl aus entsprechenden Listen die Papiergre sowie die Orientierung des Papiers eingeben. Die Seitenrnder stellen Sie durch Anklicken der Pfeilschaltflchen neben den entsprechenden Eingabefeldern der Seitenrnder ein. ber diese Mens platzieren Sie die Elemente auf der Vorlage. Die Bedeutung der einzelnen Mens ist unter der berschrift Elemente des Editors ausfhrlich beschrieben.

Richtet die Elemente am Gitter aus. 105

WISO Hausverwalter

In diesem Men knnen Sie verschiedene Ansichtsoptionen der Arbeitsflche einstellen. Dazu setzen oder entfernen Sie die Markierung per Mausklick neben einem Meneintrag. Lcher: Zeigt die Lcher zum Abheften der Seite in einem Ordner an. Das ist nur bei einigen Papierformaten mglich. Die Lcher werden nicht mitgedruckt, sondern dienen lediglich der Orientierung whrend der Gestaltung der Druckvorlage. Faltlinien: Zeigt Hilfslinien zum Falten des Ausdruckes an (z.B. fr den Versand in einem Briefumschlag). Das ist nur bei einigen Papierformaten mglich. Diese Hilfslinien werden auch mit ausgedruckt. Adressbereich: Zeigt Hilfslinien fr den Adressbereich auf der Seite an. Das ist nur bei einigen Papierformaten mglich. Die Hilfslinien werden nicht mitgedruckt, sondern dienen lediglich der Orientierung whrend der Gestaltung der Druckvorlage. Gitter: Blendet ein Gitter auf der Seite ein. Die einzelnen Linien des Gitters haben einen Abstand von fnf Millimetern. Das Gitter wird nicht mitgedruckt, sondern dient lediglich der Orientierung whrend der Gestaltung der Druckvorlage.
Druckvorlagen-Editor: Schaltflchen Am unteren Rand des Fensters des Druckvorlagen-Editors befinden sich mehrere Schaltflchen. Wenn Sie auf Schlieen klicken, beenden Sie die Arbeit mit dem Editor und schlieen das Fenster. Haben Sie Ihre Arbeit zuvor noch nicht gespeichert, werden Sie in einem Infofenster gefragt, ob Sie Ihre Arbeit vor dem Schlieen des Fensters speichern mchten klicken Sie dementsprechend auf Ja oder Nein.

Mit einem Klick auf Neu lschen Sie die gesamte Zeichenflche und knnen so ein vllig neues Dokument beginnen. Dieser Vorgang kann jedoch nicht rckgngig gemacht werden. Um eine neue Druckvorlage zu erstellen, mssen Sie nach einem Klick auf Neu die Sicherheitsabfrage mit JA beantworten. 106

Bedienung des Programms

Klicken Sie auf ffnen, haben Sie in einem Dateiauswahlfenster die Mglichkeit, eine gespeicherte Druckvorlage auszuwhlen und zu laden. Um eine Druckvorlage zu speichern, klicken Sie auf Speichern es erscheint ein Dateiauswahlfenster, in dem Sie einen Dateinamen vergeben und die Vorlage unter diesem Namen speichern knnen. Mit einem Klick auf Drucken ffnen Sie den Druckdialog, in dem Sie den zu verwendenden Drucker bestimmen, falls Ihr Computer auf mehrere Drucker zugreifen kann. Sie knnen hier ber einen Klick auf die Schaltflche Einstellungen weitere Einstellungen zum Druck des Dokuments vornehmen.
Elemente des Editors Eine Druckvorlage kann aus festen Elementen (Texten, Grafiken) und dynamischen Elementen, die vom Programm mit Werten gefllt werden, bestehen. Dynamische Elemente sind zum Beispiel Datenbankfelder, die whrend des Druckens mit einer Anschrift gefllt werden, oder eine Tabelle. In dem Editor knnen Sie diese Elemente mit der Maus platzieren und in der Gre verndern.

Sie knnen Elemente platzieren, die Sie zuvor aus einem Men ausgewhlt haben. Der Editor teilt die Elemente in drei Kategorien ein: Textfelder, Grafiken und Tabelle.
Men Textfelder Klicken Sie in der Menleiste des Editors auf Textfelder, ffnet sich ein Men, aus dem Sie verschiedene Textfelder auswhlen knnen, die nach einem Mausklick in der Vorlage platziert werden. Viele Eigenschaften von Elementen knnen Sie ber den Dialog Eigenschaften beeinflussen. Zu Aufruf und Bedienung dieses Dialogs spter mehr unter der berschrift Eigenschaftendialoge.
Text

Das mit Text erstellte Element ist ein einfaches Textfeld, das einen festen, von Ihnen frei whlbaren Text enthlt. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie die Schriftart, -gre und Ausrichtung des Textes sowie den Text selbst ndern. Es besteht auch die Mglichkeit, dynamische Elemente, also Datenbankfelder, in den Flietext einzufgen. Diese werden dann beim Druck durch das aufrufende Programm ersetzt.

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Datenbankfeld

Datenbankfelder sind spezielle Textfelder, deren Inhalt whrend des Ausdruckes vom aufrufenden Programm gefllt wird. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie die Schriftart, -gre und Ausrichtung des Textes ndern. Auerdem knnen Sie festlegen, welcher Inhalt in diesem Textfeld gedruckt werden soll. Klicken Sie in der Menleiste des Editors auf Textfelder Datenbankfeld, ffnet sich ein Fenster, in dem Sie eine Liste aller verfgbaren Datenbankfelder vorfinden. Durch Anklicken eines dieser Felder markieren Sie es und sehen es fr die Verwendung in dem Datenbankfeld vor. Die Eigenschaften der Schrift knnen Sie nach dem Anklicken der Schaltflchen in dem Bereich Schrift Ihren Wnschen anpassen. Die einzelnen Funktionen finden Sie im Folgenden unter der berschrift Eigenschaftendialoge beschrieben.

Seitenzahl

Whlen Sie das Textfeld Seitenzahl, erhalten Sie ein Textfeld, das automatisch beim Ausdruck die aktuelle Seite angibt. Auch hier knnen Sie die Eigenschaften der Schrift ber den Dialog Eigenschaften festlegen. Das Format kann ebenfalls in diesem Dialog ausgewhlt werden. Durch Auswahl des Textfeldes Datum/Uhrzeit erhalten Sie ein Element, das in Ihre Vorlage eine Datums- und/oder Zeitangabe integriert. Whrend des Ausdrucks werden dann in diesem Feld das aktuelle Datum und die Zeit eingetragen. ber den Dialog Eigenschaften legen Sie hier nicht nur die Schrift fest, sondern auch das Format der Anzeige.

Datum/Uhrzeit

Men Grafiken In dem Men Grafiken knnen Sie verschiedene grafische Elemente in Ihre Vorlage bernehmen. Viele Eigenschaften dieser Grafiken knnen Sie ber den Dialog Eigenschaften beeinflussen. Zu Aufruf und Bedienung dieses Dialogs im Folgenden mehr.
Linie

Nach einem Klick auf Linie wird eine Linie in die Vorlage eingefgt. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie die Linienstrke, -art und -farbe einstellen.

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Bedienung des Programms

Kreis

Mit der Auswahl von Kreis bernehmen Sie einen Kreis in die Vorlage, dessen Linienstrke, -art und -farbe ber den Dialog Eigenschaften eingestellt werden knnen. Ebenso knnen Sie in diesem Dialog eine Fllfarbe und ein Fllmuster auswhlen. Mit dieser Auswahl fgen Sie ein Rechteck in die Vorlage ein. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie dessen Linienstrke, -art und -farbe einstellen. Zustzlich lassen sich hier eine Fllfarbe und ein Fllmuster auswhlen. Die Auswahl Abgerundetes Rechteck fgt ein Rechteck mit abgerundeten Ecken in die Vorlage ein. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie dessen Linienstrke, -art und -farbe einstellen. Zustzlich lassen sich hier eine Fllfarbe und ein Fllmuster auswhlen.

Rechteck

Abgerundetes Rechteck

Grafik aus Datei Um eine auf dem Computer gespeicherte Grafik in die Vorlage zu bernehmen, whlen Sie Grafik aus Datei. Es ffnet sich ein Fenster, in dem Sie in der Eingabezeile den Pfad zu der Datei angeben knnen. Klicken Sie auf die Schaltflche neben der Eingabezeile, ffnet sich ein Dateiauswahlfenster, in dem Sie bequem per Mausklick die gewnschte Datei aussuchen knnen. Haben Sie darin Ihre Wahl getroffen, wird der Pfad nach einem Klick auf ffnen in die Eingabezeile bernommen. Zugleich erscheint eine Vorschau auf die Grafik in dem Fenster. Wenn Sie das Kstchen Hhen-/Seitenverhltnis beibehalten markiert haben, werden Sie spter die Gre der Grafik in der Vorlage nur derart verndern knnen, dass diese Bedingung beibehalten wird. Entfernen Sie jedoch diese Markierung, knnen Sie spter die Grafik beliebig verzerren.

Achtung: Wenn Sie die Grafik an einen anderen Speicherplatz auf Ihrem Computer verschieben, mssen Sie den Pfad in dem Vorlageneditor an den neuen Speicherplatz anpassen.
Tabelle Klicken Sie in der Menleiste auf Tabelle, fgt der Editor eine Tabelle in Ihre Vorlage ein. Diese Tabelle enthlt zunchst lediglich Beispieldaten. In einer Vorlage darf maximal eine Tabelle enthalten sein, da die Tabelle als dynamisches

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Element whrend des Druckens vom aufrufenden Programm mit Werten gefllt wird. Im Dialog Eigenschaften knnen Sie die Schriftarten und -gren der Tabellenberschriften und des Tabelleninhaltes ndern. Es besteht auch die Mglichkeit, die Spalten der Tabelle aus- oder abzuwhlen. Sie knnen ebenfalls die Schriftarten und -gren der Summen ndern. Ob und welche Summen auf dem Ausdruck erscheinen, wird aber vom aufrufenden Programm gesteuert. Die Darstellung der Tabelle im Editor kann daher vom Ausdruck abweichen.
Platzieren von Elementen und deren Gre verndern Wenn Sie ein Feld ausgewhlt haben, platziert es der Editor auf der Vorlage. Stellen Sie dann den Mauszeiger auf das Element, verndert er seine Form in ein Kreuz: Nun knnen Sie die linke Maustaste drcken und gedrckt halten. Wenn Sie nun die Maus bewegen, klebt das Feld so lange an dem Mauszeiger, bis Sie die Maustaste loslassen.

Um die Gre eines Elementes zu verndern, stellen Sie den Mauszeiger auf eine der Feldbegrenzungslinien: Der Zeiger verndert seine Form in einen Doppelpfeil. Nun knnen Sie die linke Maustaste drcken und gedrckt halten und durch Mausbewegungen das Feld horizontal oder vertikal vergrern oder verkleinern je nachdem, auf welche Begrenzungslinie Sie zuvor den Mauszeiger gestellt haben. Wenn Sie den Mauszeiger nicht auf eine Feldbegrenzungslinie, sondern auf eines der kleinen Kstchen an den Ecken des Feldes stellen, verndert sich der Mauszeiger in einen schrg gestellten Doppelpfeil. Wenn Sie jetzt bei gedrckter linker Maustaste die Maus bewegen, vergrern oder verkleinern Sie das Feld zugleich horizontal und vertikal. Bei einigen grafischen Elementen, einer Linie etwa, erfolgt die Platzierung wie soeben beschrieben. Wenn Sie allerdings den Mauszeiger auf eines der Kstchen am Anfang oder Ende des Elementes stellen, verndert er seine Form zu einer Hand. Nun knnen Sie bei gedrckter linker Maustaste die Lnge des Elements sowie die Positionierung dieses Punktes beliebig verndern. Bei Tabellen haben Sie zustzlich die Mglichkeit, die Breite der einzelnen Spalten anzupassen. Dazu stellen Sie den Mauszeiger auf eine Trennlinie zwischen den Spalten. Der Zeiger verndert seine Form in einen Doppelpfeil. Nun knnen Sie die linke Maustaste drcken und gedrckt halten und durch Mausbewegungen die Trennlinie horizontal verschieben. Jedes Element besitzt einen Eigenschaftendialog, der ber einen Doppelklick auf das Element oder durch Auswahl des Meneintrages Eigenschaften des nach 110

Bedienung des Programms

einem Rechtsklick auf das Element erscheinenden Kontextmens aufrufbar ist. In diesen Eigenschaftenmasken knnen die speziellen Eigenschaften des Elementes gendert werden. Zwischen bereinander liegenden Elementen kann mittels Klick auf die mittlere Maustaste hin und her geschaltet werden. Um ein Element wieder von der Vorlage zu entfernen, stellen Sie den Mauszeiger auf das Element und ffnen mit einem Rechtsklick das dazugehrige Kontextmen. Darin whlen Sie den Eintrag Lschen mit einem Mausklick das Element wird entfernt.

Auswertungen Hausgeldabrechnung
Wenn Sie die Auswertung Hausgeldabrechnung auswhlen, haben Sie in der Eingabemaske im rechten Fensterteil die Mglichkeit, einige zustzliche Angaben zu machen, die in der gedruckten Auswertung dann entsprechend bercksichtigt werden. Hier knnen Sie das Rechnungsdatum ebenso angeben wie auch das Zahlungsziel fr Nachzahlungen. Dabei gilt die Hausgeldabrechnung fr den Abrechnungszeitraum, der beim Gebude festgelegt wurde. In der Hausgeldabrechnung knnen Sie eine Anpassung der Vorauszahlung mit ausgeben lassen. Dazu mssen Sie zwei Schritte durchfhren. Zum einen mssen Sie das entsprechend beschriftete Kstchen vor dem Druck der Hausgeldabrechnung ankreuzen. Und zum anderen mssen Sie die neuen Vorauszahlungen fr die Eigentmerumlage eintragen. Wechseln Sie dazu im Bereich Stammdaten zu den Wohnungen und dort in die Eingabemaske fr die Eigentmerumlage. Erzeugen Sie eine neue Eigentmerumlage und tragen Sie die gewnschten Werte und das Datum ein, ab dem die neuen Vorauszahlungen zu leisten sind. In der Hausgeldabrechnung wird daraufhin ein Abschnitt mit aufgenommen, der die Eigentmer ber die neuen Betrge informiert. Mchten Sie neben der Abrechnung auch eine Bescheinigung nach 35a EStG erstellen, klicken Sie das Feld Bescheinigung fr Anteile an nach 35a EStG begnstigten Aufwendungen beifgen an. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude und welche Wohnungen die Abrechnungen erstellt werden sollen. Die Plus- bzw. Minus-Zeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- bzw. auszublenden. Auerdem knnen Sie durch 111

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einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Eigentmer auswhlen/abwhlen - Nur aktuelle Eigentmer auswhlen alle oder keinen Eigentmer selektieren oder aber nur die aktuell gltigen Eigentmer whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen berschrift Steuerungen im Programm Listen. 112

Bedienung des Programms

Auswertungen Nebenkostenabrechnung
Wenn Sie die Auswertung Nebenkostenabrechnung auswhlen, haben Sie in der Eingabemaske im rechten Fensterteil die Mglichkeit, einige zustzliche Angaben zu machen, die in der gedruckten Auswertung dann entsprechend bercksichtigt werden. Hier knnen Sie das Rechnungsdatum ebenso angeben wie auch das Zahlungsziel fr Nachzahlungen. Dabei gilt die Nebenkostenabrechnung fr den Abrechnungszeitraum, der beim Objekt festgelegt wurde. In der Nebenkostenabrechnung knnen Sie eine Anpassung der Vorauszahlung mit ausgeben lassen. Dazu mssen Sie zwei Schritte durchfhren. Zum einen mssen Sie das entsprechend beschriftete Kstchen vor dem Druck der Nebenkosten-

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WISO Hausverwalter

abrechnung ankreuzen. Zum anderen mssen Sie die neuen Vorauszahlungen fr die Mietvertrge eintragen. Wechseln Sie dazu im Bereich Stammdaten zu den Mietvertrgen und dort in die Eingabemaske fr die Mieten. Erzeugen Sie eine neue Miete und tragen Sie die gewnschten Werte und das Datum ein, ab dem die neuen Vorauszahlungen zu leisten sind. In der Nebenkostenabrechnung wird daraufhin ein Abschnitt mit aufgenommen, der den Mieter ber die neuen Betrge informiert. Mchten Sie neben der Abrechnung auch eine Bescheinigung nach 35a EStG erstellen, klicken Sie das Feld Bescheinigung fr Anteile an nach 35a EStG begnstigten Aufwendungen beifgen an. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude und welche Wohnungen die Abrechnungen erstellt werden sollen. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Mietvertrge auswhlen/abwhlen Nur aktuelle Vertrge auswhlen alle oder keinen Vertrag selektieren oder aber nur die aktuell gltigen Vertrge whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen. Zudem knnen Sie beliebigen Text in den dafr vorgesehenen Feldern eingeben, der dann beim Ausdruck am Anfang und am Ende der Abrechnung eingesetzt wird.

Auswertungen Heizkostenabrechnung
Wenn Sie die Heizkostenabrechnung auswhlen, knnen Sie entweder selbst eine eigene Heizkostenabrechnung fr Ihre Mieter erstellen oder falls Sie eine Drittfirma beauftragt haben eine bersicht fr den externen Abrechner ber die im Abrechnungszeitraum angefallenen gesamten Heiz- und Heiznebenkosten ausdrucken.

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Bedienung des Programms

Option Heizkostenaufstellung zur Ermittlung der Heiz-/Warmwasserkosten durch einen externen Abrechner Wenn Sie die Heiz-/Warmwasserkosten durch einen externen Abrechner ermitteln lassen mchten, whlen Sie bitte die Option Heizkostenaufstellung zur Ermittlung der Heiz-/Warmwasserkosten durch einen externen Abrechner. Geben Sie anschlieend den Zeitraum an, aus dem die Buchungen bercksichtigt werden sollen entweder der Abrechnungszeitraum oder eine frei definierbare Zeitspanne.

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WISO Hausverwalter

In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude die Auswertung erfolgen soll. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Zudem knnen Sie durch einen Klick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in den Zeilen Alle Gebude auswhlen/abwhlen und Alle Gebude mit externer Abrechnung auswhlen/abwhlen alle Gebude oder keines whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

Wichtig: Damit die externe Abrechnung funktioniert, mssen die folgenden Voraussetzungen erfllt sein:
Sie haben unter dem Punkt Stammdaten Gebude Art der Heizkosten-

abrechnung die Ermittlung durch einen externen Abrechner gewhlt.


Sie haben unter dem Punkt Einnahmen/Ausgaben Einnahme/Ausga-

ben die Aufwendungen fr Heizung und Warmwasser als Ausgaben entsprechend erfasst und dem Abrechnungszeitraum zugeordnet.
Sie haben fr lagerfhige Brennstoffe unter dem Punkt Einnahmen/Aus-

gaben Verbrauchsabhngige Heizkosten die Anfangs- und Endbestnde erfasst.


Sie haben dem Abrechner die Aufstellung der Kosten bermittelt und un-

ter dem Punkt Einnahmen/Ausgaben Externe Abrechnung die Aufteilung der Kosten, die Sie von Ihrem Abrechner erhalten, fr das Gebude und den Abrechnungszeitraum erfasst.

Option Eigene Heizkostenabrechnung Mchten Sie eine eigene Abrechnung erstellen, whlen Sie bitte die Option Eigene Heizkostenabrechnung. Anschlieend knnen Sie das Rechnungsdatum und das Zahlungsziel fr Nachzahlungen angeben. Dabei gilt die Heizkostenabrechnung fr den Abrechnungszeitraum, der beim Objekt festgelegt wurde.

WISO Hausverwalter 2009 kann automatisch die Hhe der Vorauszahlungen anpassen, wenn die bis zu dieser Abrechnung geleisteten Vorauszahlungen unter der tatschlichen ermittelten Forderung liegen. Dazu ist das entsprechend beschriftete Ankreuzfeld standardmig aktiviert. Wenn Sie nicht wnschen, dass gegebe116

Bedienung des Programms

nenfalls die Hhe der Vorauszahlungen angepasst wird, dann entfernen Sie die Markierung mit einem Mausklick in die Checkbox. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Mietvertrge die Abrechnungen erstellt werden sollen. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in den Zeilen Alle Mietvertrge auswhlen / abwhlen Nur aktuelle Vertrge auswhlen, Alle Vertrge aus Gebuden mit externer Abrechnung auswhlen / abwhlen, Alle Vertrge aus Gebuden mit verhltnismiger Abrechnung auswhlen / abwhlen, Alle Vertrge aus Gebuden mit verbrauchsabhngiger Abrechnung auswhlen / abwhlen Vertrge selektieren. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

Wichtig: Damit die verbrauchsabhngige Abrechnung funktioniert, mssen die folgenden Voraussetzungen erfllt sein:
Sie haben unter dem Punkt Stammdaten Gebude Art der Heizkosten-

abrechnung die verbrauchsabhngige Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten gewhlt.


Sie haben unter dem Punkt Einnahmen/Ausgaben Einnahmen und

Ausgaben die Aufwendungen fr Heizung und Warmwasser als Ausgaben entsprechend erfasst und dem Abrechnungszeitraum zugeordnet.
Sie haben fr lagerfhige Brennstoffe unter dem Punkt Einnahmen/Aus-

gaben Verbrauchsabhngige Heizkosten die Anfangs- und Endbestnde erfasst und den Aufteilungsschlssel der Kosten auf Heiz- und Warmwasserkosten ermittelt oder erfasst.

Auswertungen Wirtschaftsplan
Wenn Sie die Auswertung Wirtschaftsplan auswhlen, haben Sie in der Eingabemaske im rechten Fensterteil die Mglichkeit, einige zustzliche Angaben zu machen, die in der gedruckten Auswertung dann entsprechend bercksichtigt werden. Hier knnen Sie das Erstellungsdatum erfassen als auch freie Texte eingeben, die am Anfang oder am Ende des Wirtschaftsplans ausgedruckt werden sollen. 117

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Whlen Sie zunchst das Wirtschaftsjahr aus, fr das der Wirtschaftsplan ausgedruckt werden soll. Anschlieend knnen Sie ein Erstellungsdatum eingeben. Der Wirtschaftsplan besteht aus zwei Teilen, dem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplnen. In dem Gesamtwirtschaftsplan sind die gesamten auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallenden Einnahmen und Ausgaben aufgefhrt; die Einzelwirtschaftsplne enthalten nur die auf den jeweiligen Eigentmer entfallenden Einnahmen und Ausgaben und die von ihm zu zahlende Vorschuss-

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Bedienung des Programms

leistung. Whlen Sie aus, ob Sie den Gesamtwirtschaftsplan oder die Einzelwirtschaftsplne ausdrucken mchten. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude der Gesamtwirtschaftsplan bzw. fr welche Eigentmer die Einzelwirtschaftsplne erstellt werden sollen. Die Plus- bzw. Minus-Zeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- bzw. auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe bei Auswahl des Gesamtwirtschaftsplans in der Zeile Alle Gebude auswhlen/abwhlen, nur Gebude auswhlen, fr die ein Wirtschaftsplan fr das angegebene Wirtschaftsjahr existiert (bei Gesamtwirtschaftsplan) alle Gebude auswhlen oder nur einzelne Gebude selektieren. Beim Ausdruck von Einzelwirtschaftsplnen knnen Sie whlen zwischen Alle Eigentmer auswhlen/abwhlen, nur aktuelle Eigentmer auswhlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen. Den einzelnen Wohnungseigentmern ist der Gesamtwirtschaftsplan mitzuteilen. Bei Ankreuzen des Feldes Gesamtwirtschaftsplan an jeden Einzelwirtschaftsplan anhngen wird bei Ausdruck jedes Einzelwirtschaftsplans auch fr jeden Eigentmer der Gesamtwirtschaftsplan gedruckt. Zudem knnen Sie beliebigen Text in dem dafr vorgesehenen Feldern eingeben, der dann beim Ausdruck am Anfang und am Ende des Wirtschaftsplans eingesetzt wird. Bei diesen Texten haben Sie die Mglichkeit Platzhalter anzugeben, die beim Erstellen des Wirtschaftsplans ersetzt werden. Dazu schreiben Sie die Platzhalter einfach in eckige Klammern in den Text.

Auswertungen Mietweiterleitung
Falls die Mieter die Miete und Betriebskostennachzahlungen an den Verwalter gezahlt haben, knnen Sie hier als Verwalter eine Mietweiterleitung an den Eigentmer erstellen. Inhalt dieser Mietweiterleitung sind die vom Mieter laut Vertrag geschuldeten und gezahlten Mieten sowie die laut der Abrechnung geschuldeten und gezahlten Betriebskostennachzahlungen bzw. Betriebskostenerstattungen. Die an den Verwalter gezahlten Mieten werden vom Verwalter an den Eigentmer und Betriebskostenerstattungen an die Mieter weitergeleitet. 119

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Voraussetzung fr die Auswertung Mietweiterleitung ist, dass Sie in der Erfassungsmaske Stammdaten Wohnungen/Einheiten Eigentmer die Checkbox Die Miete und die Vorauszahlungen des Mieters werden vom Hausverwalter eingezogen und an den Eigentmer weitergeleitet angekreuzt haben. 120

Bedienung des Programms

Whlen Sie zunchst in der Liste die Wohnungen aus, fr die Sie die Auswertung erstellen mchten. ber die Felder Nur die Mietweiterleitungen aus dem Abrechnungszeitraum des Gebudes bercksichtigen bzw. Nur die Mietweiterleitungen aus einem bestimmten Zeitraum bercksichtigen knnen Sie den Bercksichtigungszeitraum bestimmen.

Auswertungen Einnahmen und Ausgaben


Die Auswertung Einnahmen und Ausgaben bietet Ihnen eine bersicht ber die mit WISO Hausverwalter 2009 erfassten Einnahmen und Ausgaben. Auch hier knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen per Mausklick die Auflistung Ihren Wnschen anpassen. Bitte beachten Sie: Einige Markierungen knnen nicht zusammen aktiv sein in diesem Fall wird beim Setzen einer Markierung die jeweils nicht mgliche Markierung automatisch entfernt. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude die Auswertung durchgefhrt werden soll. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Zudem knnen Sie durch einen Klick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Gebude auswhlen/abwhlen alle Gebude oder keines whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

Auswertungen Offene Posten


Die Auswertung Offene Posten bietet Ihnen eine bersicht ber die mit WISO Hausverwalter 2009 erfassten Offenen Posten. Durch Setzen oder Entfernen von Markierungen knnen Sie die Auswertung Ihren Wnschen anpassen. Whlen Sie zunchst das Gebude aus. Durch Auswahl von Kriterium 1, Kriterium 2, Kriterium 3 geben Sie an, wie die Liste sortiert werden soll. Auerdem knnen Sie durch Anklicken der Felder Alle Offenen Posten bercksichtigen, Nur die Offenen Posten aus dem Abrechnungszeitraum des Gebudes bercksichtigen oder durch Eingabe eines bestimmten Zeitraums die Offenen Posten selektieren.

Auswertungen Abgleich der Umlagezahlungen


Die Auswertung Abgleich der Umlagezahlungen bietet Ihnen eine Gegenberstellung der von einem Eigentmer geleisteten Zahlungen zu den Forderungen fr einen definierbaren Zeitraum, aufgeteilt nach den verschiedenen Kostenarten. 121

WISO Hausverwalter

Wenn Sie diese Auswertung auswhlen, knnen Sie in der Eingabemaske angeben, fr welchen Zeitraum der Abgleich der Umlageforderungen erstellt werden soll: Nur fr den Abrechnungszeitraum oder fr eine frei definierbare Zeitspanne. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Eigentmer der Abgleich durchgefhrt werden soll. Die Plus- bzw. Minus-Zeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- bzw. auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Eigentmer auswhlen/ abwhlen - Nur aktuelle Eigentmer auswhlen alle oder keinen Eigentmer selektieren oder aber nur die aktuell gltigen Eigentmer whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen. Ein korrekter Abgleich kann nur dann erfolgen, wenn folgende Bedingungen erfllt sind:
Hausgeldvorauszahlungen, sonstige Einnahmen und Hausgeldnachzah-

lungen mssen den richtigen Einnahmekonten zugewiesen sein. Sollte der Eigentmer die Kosten mit einer berweisung zahlen, muss die Einnahme aufgeteilt werden.
Der Gltigkeitszeitraum bei jeder Umlagezahlung muss auf den Monat ge-

setzt werden, fr den sie die Umlage decken soll. (Bei anderen Zahlungsweisen muss die Umlage natrlich dem entsprechenden Zeitraum (Quartal, Halbjahr, Jahr, etc.) zugewiesen werden.)

Auswertungen Abgleich der Mietforderungen


Die Auswertung Abgleich der Mietforderungen bietet Ihnen eine Gegenberstellung der von einem Mieter geleisteten Zahlungen zu Ihren Forderungen fr einen definierbaren Zeitraum, aufgeteilt nach den verschiedenen Kostenarten (z.B. Miete, Nebenkosten usw.). Wenn Sie diese Auswertung whlen, knnen Sie in der Eingabemaske angeben, fr welchen Zeitraum der Abgleich der Mietforderungen erstellt werden soll: nur fr den Abrechnungszeitraum oder fr eine frei definierbare Zeitspanne. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Mietvertrge der Abgleich durchgefhrt werden soll. Die Plus- und Minuszeichen vor den 122

Bedienung des Programms

Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Mietvertrge auswhlen/ abwhlen Nur aktuelle Vertrge auswhlen alle oder keinen Vertrag selektieren oder aber nur die aktuell gltigen Vertrge whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

Auswertungen Gebude
Wenn Sie die Auswertung Gebude auswhlen, erstellt WISO Hausverwalter 2009 eine Liste der erfassten Gebude mit den wichtigsten Eckdaten. Ob weitere Angaben zu den Gebuden mit ausgedruckt werden oder nicht, knnen Sie auch hier wieder durch Aktivieren und Deaktivieren der Checkbox steuern. Wie bei der Auswertung Nebenkostenabrechnung finden Sie auch hier die Auswahl, ber die Sie mit wenigen Mausklicks festlegen knnen, fr welche Gebude die Auswertung erfolgen soll. Bitte beachten Sie: Einige Markierungen knnen nicht zusammen aktiv sein in diesem Fall wird beim Setzen einer Markierung die jeweils nicht mgliche Markierung automatisch entfernt.

Auswertungen Wohnungen
Die Auswertung Wohnungen erzeugt eine Liste, in der die erfassten Wohnungen mit ihrer Bezeichnung und einigen Eckdaten aufgefhrt sind. Die Auswahl, ob weitere Daten wie beispielsweise Umlageschlssel oder Umlagekonten mit aufgefhrt werden sollen, treffen Sie auch hier wieder durch Aktivieren oder Deaktivieren der Checkboxen. Bitte beachten Sie: Einige Markierungen knnen nicht zusammen aktiv sein in diesem Fall wird beim Setzen einer Markierung die jeweils nicht mgliche Markierung automatisch entfernt. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Gebude die Auswertung erfolgen soll. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Zudem knnen Sie durch einen Klick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Wohnungen auswhlen/abwhlen alle Wohnungen oder keine whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

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WISO Hausverwalter

Auswertungen Vertragsinformationen
Mit der Auswertung Mietvertrge erhalten Sie eine bersichtliche Auflistung aller Mietvertrge mit Angabe der Wohnung, des Mieters und den Rahmendaten des Vertrages. Wie bei den anderen Auswertungen auch stehen Ihnen einige Optionen zur Verfgung. Per Klick aktivieren oder deaktivieren Sie, welche Daten im Ausdruck erscheinen sollen. Bitte beachten Sie: Einige Optionen knnen nicht zugleich aktiv sein in diesem Fall wird beim Setzen einer Markierung die jeweils nicht mgliche Markierung automatisch entfernt. In der Auswahl knnen Sie durch Setzen oder Entfernen von Markierungen in der baumartigen Darstellung per Mausklick bestimmen, fr welche Mietvertrge die Auswertung erfolgen soll. Die Plus- und Minuszeichen vor den Eintrgen dienen dazu, untergeordnete Eintrge durch einen Mausklick auf das Zeichen ein- und auszublenden. Auerdem knnen Sie durch einen Mausklick auf die farbig hervorgehobenen Begriffe in der Zeile Alle Mietvertrge auswhlen / abwhlen Nur aktuelle Vertrge auswhlen alle oder keinen Vertrag selektieren oder aber nur die aktuell gltigen Vertrge whlen. Eine genaue Beschreibung der Auswahl ber die Plus- und Minuszeichen finden Sie unter der berschrift Steuerungen im Programm Listen.

Auswertungen Kontakte
ber die Auswertung Adressen knnen Sie sich eine Liste der in WISO Hausverwalter 2009 gespeicherten Kontakte erstellen lassen. Um die Form der ausgedruckten Daten Ihren Wnschen anzupassen, markieren Sie einfach die entsprechenden Optionsfelder mit einem Mausklick beziehungsweise entfernen eine Markierung mit einem Klick, wenn Sie nicht wnschen, dass diese Daten auf der gedruckten Liste erscheinen sollen.

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Bedienung des Programms

Schriftverkehr
WISO Hausverwalter 2009 bietet Ihnen ein Managementsystem fr Ihren Schriftverkehr, mit dem Sie beliebige Dokumente den von Ihnen erfassten Daten zuordnen knnen. In den jeweiligen Eingabemasken zeigt Ihnen das Programm das Vorliegen von Dokumenten dadurch an, dass am unteren Rand der Eingabemaske die Schaltflche Dokumente erscheint. Auerhalb dieser Eingabemasken erreichen Sie den Schriftverkehr, indem Sie in der Navigationsleiste Schriftverkehr anklicken und dann auf das Icon Dokumente klicken. Es ffnet sich eine Eingabemaske, in der Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Dokumente finden. Hier bietet Ihnen eine Filterfunktion die Mglichkeit, aus der Menge aller Dokumente nur diejenigen anzeigen zu lassen, die von Ihnen eingegebene Kriterien erfllen. Um ein Dokument zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen: Das Dokument wird mit dem Programm geffnet, das in Windows fr den jeweiligen Dateityp registriert ist meistens das zu Windows gehrenden Programm Wordpad oder der Editor beziehungsweise das separat zu erwerbende Programm Microsoft Word. Sie knnen jedoch auch Bilder oder Tabellenkalkulationsdaten als Dokumente hinterlegen auch diese werden dann immer mit dem Programm geffnet, das in Windows dafr registriert ist.

Dokumente erfassen
Um Dokumente zu erfassen, whlen Sie zunchst unter Stammdaten den gewnschten Kontakt, Gebude, Vertrag oder Wohnung aus. Dann klicken Sie in der Eingabemaske auf die Schaltflche Dokumente fr erfassen / anzeigen. Im oberen Bereich einer neuen Eingabemaske erscheint nun eine Liste, in der gegebenenfalls vorliegende Dokumente aufgefhrt sind. Um Dokumente zu erfassen, klicken Sie auf die Pfeilschaltflche in der Zeile Dateiname. Es ffnet sich das Windows-Standardfenster zur Dateiauswahl, in dem Sie das gewnschte Dokument auswhlen und durch einen Klick auf ffnen bernehmen. Eine kurze Beschreibung dieses Fensters finden Sie unter der berschrift Das Windows-Datei-Auswahlfenster. Wenn Sie ein Dokument zugeordnet haben, erscheinen sein Speicherpfad und Dateiname im Eingabefeld Dateiname. Nun mssen Sie noch die Art des so erfassten Dokuments angeben. Dazu klicken Sie auf das Eingabefeld Art des Doku125

WISO Hausverwalter

ments und whlen in der dann geffneten Auswahlliste den Dokumententyp per Mausklick aus. Schlielich knnen Sie noch weitere Informationen zu dem Dokument erfassen, etwa, dass es sich auf ein Gebude, eine Wohnung oder einen Vertrag bezieht. Dazu whlen Sie wieder die entsprechenden Eintrge sowie die Art des Dokuments aus den Listen, die sich nach dem Anklicken der jeweiligen Eingabefelder ffnen. Um die Zuordnung eines Dokuments abzuschlieen, klicken Sie auf die Schaltflche Speichern.
Das Windows-Datei-Auswahlfenster Operationen mit Dateien, wie etwa das Speichern oder Laden, erfolgen bei Windows-Programmen mit Hilfe eines Fensters, in dessen grtem Teil alle Dateiordner sowie Dateinamen aufgefhrt sind, die einer voreingestellten Bedingung entsprechen. Diese Bedingung bezieht sich auf das Dateiformat, welches in der abgesetzten Zeile Dateityp am unteren Fensterrand aufgefhrt ist. Die Vorgabe fr die Dateiliste ist *.* dabei steht der Stern (*) fr alle beliebigen Zeichen in einem Dateinamen, somit werden bei dieser Vorgabe alle Dateien eines Ordners aufgefhrt.

Die Zeile Dateiname bietet die Mglichkeit, einer Datei einen beliebigen Namen zu geben beziehungsweise eine Datei aus der Liste zu laden. Wenn Sie in die Zeile Dateiname klicken, knnen Sie einen Namen eintippen. Mchten Sie eine in der 126

Bedienung des Programms

Auflistung erscheinende Datei laden, klicken Sie sie an, und der Dateiname wird in das Feld Dateiname bernommen. Beim Speichern und Laden von Dateien knnen Sie das Verzeichnis und Laufwerk angeben, wo die Datei gespeichert beziehungsweise zum Laden gesucht werden soll. Auch hier bietet das Programm eine Vorgabe an, die Sie ebenfalls ndern knnen. Das aktuelle Verzeichnis ist am oberen Fensterrand unter der Zeile Speichern in beziehungsweise Suchen in aufgefhrt. Wenn Sie einen anderen Ordner oder ein anderes Laufwerk aktivieren mchten, klicken Sie den nach unten weisenden Pfeil neben der Pfadvorgabe an. In der dann erscheinenden Liste knnen Sie einen neuen Ordner oder ein neues Laufwerk auswhlen. Die Schaltflche mit dem Ordnersymbol mit Pfeil dient dazu, den aktuellen Ordner zu verlassen und den direkt bergeordneten Ordner zu ffnen. Mit einem Klick auf die Schaltflche Ordner mit Stern erzeugen Sie im aktuellen Verzeichnis einen neuen Ordner. ber das Untermen der kleinen Schaltflche mit dem Formular haben Sie die Mglichkeit, die Anzeige der Ordner zu verndern. Die eigentliche Dateioperation starten Sie mit einem Klick auf die Schaltflche Speichern oder ffnen, je nach aktiver Funktion. Wenn Sie stattdessen auf Abbrechen klicken, beendet das Programm diese Dateioperation.

Schriftverkehr Dokumente ansehen und verndern


Wenn Sie in der Navigationsleiste Schriftverkehr und dann das Icon Dokumente anklicken, ffnet sich eine Eingabemaske, in der Sie im oberen Bereich die Auflistung aller bisher erfassten Dokumente finden. Um eines dieser Dokumente zu ffnen, whlen Sie es in der Liste durch einen Mausklick aus und klicken im unteren Fensterteil auf die Schaltflche Dokument anzeigen. Wenn Sie ein Dokument in der Liste per Mausklick markiert haben, erscheinen in den unter der Liste stehenden Feldern Zusatzinformationen wie beispielsweise die Art des Dokuments. Sie knnen diese Informationen auch ndern. Dazu klicken Sie in das gewnschte Eingabefeld und whlen aus der dann geffneten Liste den gewnschten Eintrag. Mit dem Anklicken von Speichern sichern Sie diese nderung. Das Erfassen eines neuen Dokuments knnen Sie vornehmen, wenn Sie auf Neu klicken und es dann wie unter Dokumente erfassen beschrieben behandeln. Mit einem Klick auf Kopieren erstellen Sie ein Duplikat einer Zuordnung eines Dokuments, das Sie nach entsprechender nderung dann mit Speichern sichern. 127

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Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die meisten Daten mit der Vorlage identisch sind und sich beispielsweise nur der Dateiname unterscheidet.

Schriftverkehr Neues Schreiben

Zum Erstellen von Serienbriefen klicken Sie in der Navigationsleiste unter Schriftverkehr auf das Icon Neues Schreiben. Nach einer kurzen Vorstellung legt der Assistent dann auch schon los. Mit diesem Assistenten sind Sie in der Lage sowohl Serienbriefvorlagen auszugeben als auch Mieterdaten fr eigene Serienbriefe zu erzeugen. Auf der Seite Datenumfang geben Sie an welche Dokumente Sie erzeugen mchten. Sie knnen nur die Musterbriefvorlagen ausgeben, wenn Sie z.B. schon eigene Mieterdaten besitzen und nur die Vorlagen brauchen. Wenn Sie die Musterbriefe mit den im WISO Hausverwalter angelegten Mieterdaten fllen und ausgeben mchten mssen Sie Serienbriefe mit Mieterdaten auswhlen. Mit der Option Nur Mieterdaten hingegen speichern Sie die Mieterdaten kommasepariert in einer Datei (csv-Datei). So ist es mglich die Daten in andere Programme, wie z.B. MS Excel oder MS Word zu importieren. Um die erzeugten Dokumente in der Dokumentenverwaltung erreichbar zu machen aktivieren Sie das Auswahlfeld erzeugte Mieterdaten der Dokumentenverwaltung hinzufgen. 128

Bedienung des Programms

Auf der Seite Musterbriefauswahl knnen Sie angeben welche Musterbriefe Sie erzeugt haben mchten. Auf der Seite Mieterauswahl knnen Sie angeben welche Mieter in den Serienbriefen eingetragen werden sollen oder welche Mieterdaten Sie im Rahmen des reinen Datenexportes erzeugt haben mchten. Unter Verzeichnisauswahl geben Sie das Zielverzeichnis der zu erzeugenden Dokumente an. Die Dokumentnamen ergeben sich bei den Musterbriefen aus der Dokumentbezeichnung, evtl. dem Mieternamen, und dem Ausgabedatum in der Form: DOKUMENT_MIETER_TT.MM.JJJJ.rtf. Die reinen Mieterdaten werden in dem Dokument MieterExport.csv ausgegeben. In der Eingabemaske Verlauf des Exportes aktivieren Sie durch den Schaltflche Exportieren den eigentlichen Export. Der Fortschritt wird Ihnen im unteren Balken angezeigt. Wenn der Export erfolgreich war wird der Schaltflche Weiter freigeschaltet und Sie knnen auf der Seite Ergebnis noch einmal das Zielverzeichnis Ihrer Dokumente sehen. Durch Ok schlieen Sie den Assistenten.

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Bedienung des Programms

Hilfestellung
WISO Hausverwalter 2009 bietet Ihnen umfangreiche Hilfesysteme und Hilfstexte. Viele Hilfesysteme sind im Infobereich neben den Eingabemasken zusammengefasst. Hier erhalten Sie Hilfe zur Programmbedienung; beim Ausfllen von Eingabefeldern knnen Sie Hilfe, Tipps und Hinweise zu fachlichen Fragen aufrufen. Zudem bietet Ihnen WISO Hausverwalter 2009 eine Plausibilittsprfung. WISO Hausverwalter 2009 bietet zu sehr vielen Eingabefeldern Ausfllhinweise, die immer dann im Infofenster eingeblendet werden, wenn Sie die Eingabemarke in ein Eingabefeld oder auf eine Schaltflche stellen. Auerdem knnen Sie Hilfestellung immer dann erhalten, wenn Sie auf eines der Icons mit dem Fragezeichen klicken. Zudem gibt es in jeder Eingabemaske eine Schaltflche mit der Bezeichnung Hilfe. Hier bewirkt ein Klick einen Sprung in die fachliche Hilfe, und zwar zu dem Thema, auf das sich die Eingabemaske bezieht. Auch ber das Men Hilfe haben Sie jederzeit Zugriff auf die verschiedenen Hilfebereiche im Programm.

Ausfllhinweise
WISO Hausverwalter 2009 bietet in einem Infofenster Ausfllhinweise zu sehr vielen Eingabefeldern. Arbeitet der Rechner mit Auflsungen von 1280 x 1024 oder hher, finden Sie am rechten Fensterrand einen Informationsbereich, in dem Ihnen das Programm Hinweise und Hilfstexte zu dem jeweils aktuellen Eingabefeld in einer Eingabemaske gibt. Sollte dieses Fenster nicht sichtbar sein, dann klicken Sie auf die kleine Schaltflche mit den zwei Pfeilen am oberen rechten Rand der Eingabemaske. Den Info- und Hilfsbereich knnen Sie auch wieder ausblenden, wenn Sie erneut auf diese Schaltflche klicken. Wenn die Grafikkarte Ihres Computers mit Auflsungen von weniger als 1280 x 1024 arbeitet, entfllt aus Platzmangel die Darstellung von Hilfstexten an der rechten Fensterseite. Um in diesen Darstellungsarten Hilfen zu erhalten, knnen Sie ber die dann zweigeteilte Schaltflche Navigation / Feldhinweise zwischen der Anzeige der Navigationsleiste und den Hilfstexten jeweils mit einem Mausklick umschalten.

Das Hilfesystem
Das Hilfesystem vom WISO Hausverwalter 2009 rufen Sie auf, wenn Sie auf die Schaltflche Hilfe in einer Eingabemaske klicken. Im Hilfesystem ist zunchst im linken Fensterbereich die Ansicht Inhalt aktiv. 131

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Navigation

Aus der Inhaltsbersicht knnen Sie durch Anklicken die Hilfe zu einem Bereich (hnlich den Kapiteln eines Buches) aufrufen. Whlen Sie die Karte Index, knnen Sie einen Suchbegriff eingeben, nach dem das Programm dann in den Schlsselwrtern der Hilfe sucht. Die gefundenen Ergebnisse listet das Programm im unteren Fensterbereich auf. Durch Anklicken knnen Sie die Fundstellen zur Anzeige bringen. Mit der Karteikarte Suchen knnen Sie die gesamten Hilfstexte nach einem Begriff durchsuchen. Dabei haben Sie durch das Setzen von Suchoptionen die Mglichkeit, auf die Art der Suche Einfluss zu nehmen (nur ganze Wrter suchen, Gro- und Kleinschreibung beachten, nur in Titeln suchen). Auch bei dieser Art zu suchen werden die Resultate im unteren Fensterbereich dargestellt und knnen durch Anklicken zur Anzeige gebracht werden. Bei der Suche ist es zudem mglich, Suchbegriffe zu verknpfen. Dazu stehen Ihnen drei Schlsselwrter zur Verfgung: UND, ODER und NICHT, die grogeschrieben sein mssen. Geben Sie beispielsweise als Suchbegriff Steuer UND Bro ein, so werden alle Seiten herausgesucht, die beide Begriffe enthalten. Wrden Sie Steuer ODER Bro ein132

Bedienung des Programms

geben, so werden alle Seiten gefunden, in denen mindestens einer oder aber beide Begriffe stehen. Der Suchbegriff Steuer UND NICHT Bro liefert alle Seiten, in denen der erste Begriff steht, aber nicht der zweite. Schlielich haben Sie ber die Karteikarte Verlauf die Mglichkeit, sich die bisher aufgerufenen Hilfeseiten auflisten zu lassen. Um so eine Seite erneut anzuzeigen, mssen Sie den entsprechenden Titel einfach in der Liste anklicken. Ebenso knnen Sie auf der Karteikarte Lesezeichen einen Hilfstext durch Anklicken spter schnell wiederfinden. Um einen Text mit einem Lesezeichen zu versehen, klicken Sie whrend der Textanzeige auf das Icon Buch mit Lesezeichen.
Anzeige der Hilfstexte Die Darstellung der Hilfstexte im rechten Bereich des Hilfefensters knnen Sie ebenfalls beeinflussen. Dazu dienen die Icons oberhalb der Fensterhlften. Mit dem ganz links liegenden Icon Navigation knnen Sie das zuvor beschriebene Navigationsfenster ausblenden und durch einen erneuten Klick auf dieses Icon wieder einblenden.

Mit dem neben diesem Icon liegenden Pfeil nach links (Zurck) kehren Sie wie bei einem Internetbrowser zur zuletzt besuchten Hilfeseite zurck. Mit dem Pfeil nach rechts (Weiter) blttern Sie wieder vor. Das Icon mit der Lupe (Suchen) dient dazu, in einem angezeigten Hilfstext nach einem bestimmten Begriff zu suchen. Das Icon mit dem roten Pfeil ber einem stilisierten Hilfefenster Inhalt dient dazu, die aktuelle Seite im Inhaltsverzeichnis zu finden. Mit einem Mausklick auf das Icon mit dem Trichter ber dem stilisierten Hilfefenster Thema erreichen Sie, dass im Inhalt lediglich das aktuelle Hilfethema angezeigt wird. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn Sie nach einem Begriff suchen die Suche beschrnkt sich dann auf das aktuelle Thema und ist deutlich schneller, als wenn alle verfgbaren Themen durchsucht werden mssten. Die Icons mit den grnen Pfeilen ber einem stilisierten Hilfefenster bewirken, dass die Hilfeseite angezeigt wird, die im Inhalt vor (Pfeil nach links, Vorherige) oder im Inhalt nach (Pfeil nach rechts, Nchste) der aktuell angezeigten Seite liegt. Um einen Hilfstext in die Liste der Karteikarte Lesezeichen aufzunehmen, klicken Sie, whrend der gewnschte Text angezeigt wird, auf das Icon Buch mit dem Lesezeichen Merken der Titel des Hilfstextes wird dann an die Liste angehngt. Auerdem knnen Sie hier eine Notiz zur Seite schreiben. Die Notiz 133

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wird auf der Karteikarte Lesezeichen im unteren Feld angezeigt, wenn Sie den gewnschten Titel in der Liste der Lesezeichen anklicken. Sie knnen die Notiz dort auch ndern, wenn Sie den Cursor in das Feld setzen. Das Icon Abc-Schrift dient dazu, die Anzeigegre der Schrift einzustellen. Wenn Sie auf dieses Icon klicken, ffnet sich ein Men, aus dem Sie die gewnschte Funktion auswhlen knnen. Mit jedem Klick auf den Meneintrag Schrift verkleinern wird die Schrift verkleinert. Ein Klick auf den Meneintrag Schrift auf 100 % setzen bewirkt, dass die Schrift in der vorgesehenen Gre also in Normalgre dargestellt wird. Das Anklicken des Meneintrags Schrift vergrern vergrert jeweils die angezeigte Schrift. Wollen Sie sich Hilfstext auszudrucken, klicken Sie einfach auf das Icon mit dem Druckersymbol. Um das Hilfesystem zu verlassen, klicken Sie entweder auf das Icon mit der offenen Tr oder auf die x-Schaltflche am rechten oberen Fensterrand.
Handbcher auf dem Bildschirm Ihnen stehen die kompletten Handbcher zum WISO Hausverwalter 2009 in elektronischer Form zur Verfgung. Um sie zu lesen, klicken Sie auf das Men Hilfe und whlen dann den Eintrag Bedienung, um das Handbuch zur Programmbedienung anzufordern, oder Sie klicken auf Fachbuch, um das Fachhandbuch zu lesen.

WISO Hausverwalter 2009 wird ein Leseprogramm (Acrobat Reader) ffnen und Ihnen das gewhlte Handbuch samt allen Abbildungen am Bildschirm darstellen. Der Acrobat Reader ist ein hufig fr derartige Aufgaben eingesetztes Programm und einfach in seiner Bedienung. Nach dem Aufruf durch WISO Hausverwalter 2009 ldt der Acrobat Reader automatisch das ausgewhlte Handbuch. Im Reader knnen Sie nun die Handbuchseiten durchblttern, indem Sie die Icons mit den einfachen Pfeilen anklicken: Die nach links oder rechts weisenden Pfeile blttern je eine Seite vor oder zurck, die nach links oder rechts auf einen vertikalen Strich weisenden Pfeile lassen die erste beziehungsweise letzte Seite des Handbuches in der Anzeige erscheinen. Mit Hilfe des Lupen-Icons knnen Sie die Seite am Bildschirm vergrern. Dazu klicken Sie das Lupen-Icon an, stellen den Mauszeiger auf den Text und bettigen so oft die linke Maustaste, bis die Darstellung Ihren Wnschen entspricht.

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Bedienung des Programms

Durch Anklicken einer Seite am linken Bildschirmrand ist der Einsprung direkt auf die entsprechende Stelle im Handbuch mglich. Der Acrobat Reader verfgt ber eine Onlinehilfe mit Texten zur Bedienung des Leseprogramms. Sie knnen diese Hilfefunktion ber die Menleiste des Readers erreichen: Klicken Sie auf den Menpunkt Hilfe und whlen dann im Men den Punkt Reader Online-Handbuch. Sie knnen den Acrobat Reader ber den Menpunkt Beenden des Dateimens verlassen anschlieend erscheint wieder WISO Hausverwalter 2009 auf Ihrem Bildschirm.

Taschenrechner
WISO Hausverwalter 2009 bietet Ihnen einen eigenen Taschenrechner. Um ihn zu starten, klicken Sie einfach auf das Icon Rechner oder whlen im Men Tools den Eintrag Taschenrechner. Ihnen steht nun in einem separaten Fenster ein Taschenrechner zur Verfgung, mit dem Sie schnell und einfach Zwischenrechnungen durchfhren knnen. Die Bedienung dieses Rechners entspricht bei den Grundrechenarten jedem handelsblichen Rechner. Als Besonderheiten bietet der Rechner die Schaltflchen fr 7 und 19 Prozent. Wenn Sie eine Zahl eingegeben oder als Ergebnis berechnet haben und dann auf eine dieser Schaltflchen klicken, ist das Ergebnis der entsprechende prozentuale Wert der Eingabe oder des zuvor errechneten Ergebnisses. Ebenso knnen Sie mit den Schaltflchen und DM jederzeit einen eingegebenen Betrag in beide Whrungen umrechnen hierzu gengt ein einfacher Klick auf die jeweilige Schaltflche. Zur Erinnerung: 1 entspricht 1,95583 DM. Den Taschenrechner schalten Sie wieder aus, indem Sie einfach auf das Kstchen mit dem Kreuz in der rechten oberen Fensterecke klicken. Alternativ knnen Sie auch auf das Symbol in der linken oberen Fensterecke klicken und in dem Men dann den Eintrag Schlieen anklicken.

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WISO Hausverwalter

Ergebnisse bernehmen Rechner konfigurieren Die Schaltflche mit dem Werkzeugsymbol dient zur Konfiguration des Rechners. Hier knnen Sie durch Anklicken bestimmen, mit wie vielen Nachkommastellen der Rechner arbeiten soll. Normalerweise sind die Optionsfelder Liste der Eingaben anzeigen und Immer im Vordergrund aktiviert. Wenn Sie die Liste der Eingaben sie ist hnlich dem Papierstreifen eines druckenden Rechners nicht wnschen, entfernen Sie das Kreuz des entsprechenden Eintrags durch Anklicken. Normalerweise liegt der Taschenrechner immer automatisch ber allen Fenstern, auch vor neu geffneten. Wenn Sie das nicht mchten, also der Rechner beim ffnen eines neuen Fensters verdeckt werden soll, entfernen Sie die Markierung vor dem entsprechenden Eintrag.

Je nachdem, was Sie im Block Ergebnis bernehmen in ankreuzen, unterscheidet sich die Art und Weise, wie Sie Ergebnisse des Rechners in die Eingabemasken des WISO Hausverwalter 2009 bernehmen knnen. Wenn Sie bei der Konfiguration bernahme in die Zwischenablage gewhlt haben, wird das Resultat des Rechners nach dem Anklicken der Schaltflche 123 in die Windows-Zwischenablage bernommen. Sie knnen nun in jedes beliebige Programm also nicht nur im WISO Hausverwalter 2009 durch den Befehl Einfgen (oder Drcken von <Strg>+><V>) den berechneten Wert bernehmen. Haben Sie den Taschenrechner jedoch so konfiguriert, dass Ergebnisse in eine andere Anwendung bernommen werden, verndert sich die Form des Mauszeigers nach dem Anklicken der Schaltflche 123. Nun stellen Sie den so genderten Cursor auf die gewnschte Eingabezeile und bettigen die linke Maustaste das Rechner-Ergebnis wird bernommen. Diese Methode sollten Sie fr den WISO Hausverwalter 2009 anwenden, da bei der Arbeit ber die Zwischenablage alle eventuell zuvor in der Zwischenablage gespeicherten Informationen durch das Rechner-Ergebnis berschrieben werden.

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Bedienung des Programms

Daten sichern und importieren


Die mit WISO Hausverwalter 2009 erzeugten Daten knnen Sie jederzeit in einer Datei sichern und bei Bedarf zurck in das Programm importieren. Ebenso knnen Sie aber auch Daten aus WISO Mein Geld direkt in WISO Hausverwalter 2009 importieren.
WISO Hausverwalter 2009: Sicherungskopie speichern Zur Sicherung der Daten von WISO Hausverwalter 2009 rufen Sie einfach den Menpunkt Datei auf und whlen dann den Eintrag Sicherung Sicherungskopie speichern. Das Programm erzeugt eine Kopie der Datenbank und sichert diese auf der Festplatte des Rechners. In einem Infofenster, das Sie mit einem Klick auf OK schlieen knnen, informiert Sie WISO Hausverwalter 2009 ber den Erfolg der Sicherung. WISO Hausverwalter 2009: Sicherungskopie wiederherstellen Um eine Sicherungskopie wieder in WISO Hausverwalter 2009 zurckzuladen, whlen Sie den Menpunkt Datei Sicherung Sicherungskopie wiederherstellen. Das Programm ldt die Sicherungskopie als aktuellen Datenbestand und informiert Sie wieder in einem Infofenster ber den Erfolg. Dieses Fenster schlieen Sie mit einem Klick auf OK.

Achtung: Wenn Sie nach einer Datensicherung Daten verndert, gelscht oder
hinzugefgt haben und dann eine Sicherungskopie zurckladen, gehen alle zuletzt vorgenommenen nderungen oder Ergnzungen verloren der Datenbestand entspricht dann genau dem, der zum Zeitpunkt der Datensicherung bestand.
WISO Hausverwalter 2009: Sicherung Optionen Um die Intervalle anzugeben, in denen Sie das Programm an die Datensicherung erinnern soll, und um das Verzeichnis auf der Festplatte des Rechners zu ndern, in dem WISO Hausverwalter 2009 Sicherungskopien ablegt, whlen Sie den Menpunkt Datei Sicherung Optionen. Im Fenster Sicherungsverzeichnis bietet Ihnen nun das Programm den Teil der Profileigenschaften zur nderung an, die die Datensicherung betreffen.

Mit dem Anklicken der Schaltflche OK bernehmen Sie hier vorgenommene nderungen, durch einen Klick auf Abbrechen schlieen Sie das Fenster, ohne eventuelle nderungen zu bernehmen. Um aus diesem Fenster direkt zum Fenster Einstellungen zu gelangen, klicken Sie auf die Schaltflche Einstellungen. 137

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Sicherung Optionen: Standardverzeichnis zum Speichern Im Fenster Sicherungsverzeichnis haben Sie die Mglichkeit, fr das gerade aktuelle Profil (siehe auch Profilgebundene Eigenschaften in diesem Handbuch) das Standardverzeichnis festzulegen, in dem die Sicherungskopien abgelegt werden. Wenn Sie ein anderes Verzeichnis whlen mchten als im ersten Eingabefeld dieses Fensters angegeben, klicken Sie auf die Schaltflche Durchsuchen und whlen dann im folgenden Fenster das gewnschte Verzeichnis aus. Durch Anklicken von OK bernehmen Sie dieses Verzeichnis als neues Standardverzeichnis. Sie knnen auch einen neuen Programmordner anlegen, wenn Sie im Fenster Ordner suchen auf die entsprechend bezeichnete Schaltflche klicken und den Ordnernamen eingeben. Sicherung Optionen: Sicherung Im Fenster Optionen knnen Sie bestimmen, in welchen Zeitintervallen Sie WISO Hausverwalter 2009 an die Datensicherung erinnern soll, beziehungsweise die Erinnerungsfunktion ausschalten. Dazu klicken Sie im Bereich Sicherung auf die Pfeilschaltflche in der Zeile Erinnerung an die Sicherung der Datenbank. In einer Auswahlliste knnen Sie nun das gewnschte Zeitintervall per Mausklick auswhlen oder die Erinnerungsfunktion ausschalten. Sicherung Optionen: Verzeichnis zum Speichern Wenn Sie zwischendurch eine Sicherungskopie in einem anderen als dem Standardverzeichnis erstellen mchten, mssen Sie nicht das Standardverzeichnis zum Speichern neu definieren. Sie knnen unter Verzeichnis zum Speichern ein beliebiges Verzeichnis bestimmen und gezielt eine Sicherung in diesem Verzeichnis anlegen beziehungsweise eine dort abgelegte Sicherungskopie zurckladen.

Klicken Sie dazu auf die Schaltflche Durchsuchen direkt unterhalb von Verzeichnis zum Sichern. Whlen Sie dann das gewnschte Verzeichnis wie im Abschnitt Sicherung Optionen: Standardverzeichnis zum Speichern beschrieben. Um eine Sicherungskopie in einem selbst gewhlten Verzeichnis anzulegen, klicken Sie auf das farbig hervorgehobene und unterstrichene Wort Speichern in der Zeile Sicherungskopie. Wenn Sie eine zuvor angelegte Sicherungskopie aus diesem Verzeichnis laden mchten, dann klicken Sie bitte auf Wiederherstellen. Schlielich knnen Sie noch durch Klick in das entsprechend bezeichnete Kstchen festlegen, dass WISO Hausverwalter 2009 nach dem Laden einer Sicherungskopie die zuletzt bearbeitete Eingabemaske wieder ffnet.

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Bedienung des Programms

Import aus WISO Mein Geld Zum Datenimport aus dem Programm WISO Mein Geld rufen Sie im Men Datei den Unterpunkt Import aus anderen Programmen Import aus WISO Mein Geld auf. Beim erstmaligen Aufruf der Importfunktion erscheint ein Dialog, in dem Sie die Mglichkeit haben, durch Anklicken von Ja die zu importierenden Daten durch einen Filter automatisch verarbeiten zu lassen. Eine Beschreibung dazu finden Sie in diesem Handbuch unter der berschrift Importregeln verndern. Wenn Sie hier auf Nein klicken, wird der Eingabedialog fr die zu importierende Datenbank angezeigt. Als Vorgabe ist der Standardpfad zum Verzeichnis von WISO Mein Geld ausgewhlt. Diese Vorgabe knnen Sie ndern, wenn Sie fr WISO Mein Geld ein anderes Verzeichnis fr die Daten definiert haben. Wenn Sie nichts gendert haben und bei der Installation von WISO Mein Geld die Vorgabewerte akzeptiert haben, lautet der Dateiname fr die Datenbank Default.mgd. Der Pfad zu dieser Datenbank wird gespeichert und bei einem folgenden Aufruf wieder benutzt.

Wenn das Programm eine gltige Datenbank von WISO Mein Geld gefunden hat und diese im Eingabefeld Dateiname: aufgefhrt ist, klicken Sie auf ffnen. Wurde die Datenbank nicht mit einem Passwort geschtzt, werden nun die erfolgreiche Anmeldung bei der Datenbank und die Anzahl gelesener Buchungen durch einen Dialog angezeigt. Falls die Datenbank durch ein Passwort geschtzt ist, erfragt WISO Hausverwalter 2009 in einem Dialog das Passwort es ist dasselbe, mit dem Sie sich unter dem aufgefhrten Benutzernamen bei WISO Mein Geld anmelden. Dieser Dialog kann auch durch einen Klick auf Abbruch beendet werden, wodurch jedoch auch der Import abgebrochen wird. Ansonsten wird dieser Dialog so lange angezeigt, bis Sie das richtige Passwort eingegeben haben.
Kontenbewegungen importieren Jetzt ffnet sich der Dialog, in dem die importierten Kontenbewegungen angezeigt werden. Falls dieser Dialog das erste Mal geffnet wurde, erscheint zustzlich ein Hinweisdialog, der Sie auffordert, sich die Hilfe zu diesem Thema anzusehen. Klicken Sie im Hinweisdialog auf OK, und rufen Sie die Hilfe durch Anklicken der Schaltflche Hilfe auf, wenn Sie diesem Hinweis folgen mchten.

Im Importdialog werden die eingelesenen Kontenbewegungen in einer Baumansicht dargestellt, bei der die eventuell vergebenen Kategorien die Kontenbewegungen strukturieren. Dieser Dialog steht als Fenster auf dem Bildschirm und kann wie bei Windows blich verkleinert, vergrert und bewegt werden. 139

WISO Hausverwalter

Klicken Sie nun in der Navigationsleiste von WISO Hausverwalter 2009 auf Einnahmen/Ausgaben und anschlieend auf das Icon Einnahmen und Ausgaben. In der so geffneten Eingabemaske knnen Sie nun die importierten Buchungen einzeln per Drag & Drop in die Liste im oberen Bereich der Eingabemaske ziehen. Dazu klicken Sie im Fenster Importierte Buchungen den gewnschten Eintrag an und halten die linke Maustaste gedrckt. Bewegen Sie den Mauszeiger nun in die Eingabemaske Einnahmen und Ausgaben und lassen Sie die Maustaste los: In den Eingabefeldern erscheinen die importieren Daten. Fehlende Informationen, wie beispielsweise das Gebude, mssen Sie nun noch ergnzen, um eine gltige Buchung zu erzeugen.
Importregeln verndern Unter dem Menpunkt Extras Importregeln festlegen knnen Sie die Vorgaben, nach denen WISO Hausverwalter 2009 Daten importiert, detailliert bestimmen. Wenn Sie den Import-Regel-Dialog aufrufen, ffnet sich ein Fenster, in dem Ihnen im oberen Teil die Regeln angezeigt werden. Wenn ein Kstchen neben einer Regel markiert ist, dann ist diese Regel beim Import aktiv. Die Markierungen knnen Sie hierbei wieder mit einem Mausklick setzen oder entfernen. Logische Bedingungen Wenn Sie auf den Namen einer Regel klicken, dann erscheinen im unteren Fensterbereich die genauen Bedingungen und Aktionen dieser Regel. Dabei sind die Bedingungen mit logischen Verknpfungen definiert und lsen eine Aktion aus, wenn ein Datensatz diesen Bedingungen entspricht. So knnte eine Regel lauten:

Wenn Datum gleich 01.01.2008 dann Im Import-Dialog anzeigen. Diese Regel bedeutet: Wenn das Datum eines eingelesenen Datensatzes gleich dem Datum der Bedingung (01. 01. 2008) ist, dann wird dieser Datensatz im ImportDialog angezeigt. Fr die logischen Verknpfungen bietet das Programm die Schlsselwrter gleich, ungleich, grer als, grer gleich, kleiner als sowie kleiner gleich. Zum Verknpfen mehrerer Bedingungen kennt WISO Hausverwalter 2009 die logischen Operatoren und sowie oder. Ebenso sind verschiedene Aktionen whl bar wie beispielsweise das Erzeugen einer Buchung, Anzeige der Daten im Import-Dialog oder das Lschen der Daten. Um Bedingungen zu ndern, klicken Sie in der Regelbeschreibung auf das zu ndernde Schlsselwort, das unterstrichen und farbig markiert dargestellt wird. 140

Bedienung des Programms

Es ffnet sich ein Fenster, in dessen Eingabefeld nach einem Mausklick die Liste der hier mglichen Schlsselwrter aufgefhrt wird. Mit einem Klick auf den gewnschten Begriff und einem anschlieenden Klick auf OK schlieen Sie dieses Fenster und bernehmen den Begriff in die Bedingungen. Wenn ein festes Datum angegeben wird also ein Kalenderdatum oder ein Zahlenwert , dann geben Sie im nderungsfenster den gewnschten Wert direkt ein und besttigen die Eingaben mit einem Klick auf OK.
Import-Regel-Bearbeitungsdialog Noch mehr nderungsmglichkeiten einer bestehenden Regel haben Sie, wenn Sie eine Regel markieren und auf die Schaltflche ndern klicken. Dann verndert sich der Inhalt des Fensters und in der obersten Eingabezeile finden Sie zunchst den Namen dieser Regel, den Sie beliebig ndern knnen.

Unter dem Namen der Regel sind die vorgegebenen Bedingungen aufgefhrt, die Ihnen zugleich im unteren Teil des Fensters wie zuvor beschrieben mit den Schls141

WISO Hausverwalter

selwrtern angezeigt werden. Um eine Bedingung zu lschen, entfernen Sie einfach die vor der Regel stehende Markierung per Mausklick. Das ndern der Bedingungen erfolgt hier genau so wie im zuvor beschriebenen Import-Regel-Dialog. Die Aktion, die beim Erfllen aller Bedingungen ausgelst wird, finden Sie im Import-Regel-Bearbeitungsdialog ebenfalls in einer bersicht dargestellt. Auch hier knnen Sie durch Markieren der entsprechend bezeichneten Kstchen eine gewnschte Aktion an- oder abwhlen, wobei sich sofort die Anzeige im Fensterbereich mit den Schlsselwrtern entsprechend verndert. Beachten Sie bitte, dass jeweils nur eine Aktion ausgefhrt werden kann. Sie verlassen den Dialog zum ndern der Importregeln und speichern die nderungen mit einem Klick auf OK. Beim Anklicken von Abbruch verlassen Sie das Bearbeitungsfenster, ohne die nderungen zu sichern.
Reihenfolge der Importregeln Alle aktiven Importregeln, also die Regeln, die im oberen Teil des Import-RegelDialogs mit einem Hkchen markiert sind, werden beim Import der Reihe nach von oben nach unten durchgearbeitet. Das bedeutet, dass ein eingelesener Datensatz erst nach der zuerst aufgefhrten Regel bewertet wird, dann nach der als zweites aufgelisteten Regel und so weiter. Durch eine Vernderung dieser Reihenfolge knnen Sie also zustzlich den Import steuern.

Um die Reihenfolge der aufgelisteten Regeln zu ndern, markieren Sie zuerst eine Regel mit einem Mausklick. Dann knnen Sie diese Regel mit einem Mausklick auf eine der Schaltflchen Hoch oder Runter um eine Position in der Liste nach oben oder unten bewegen. Wiederholen Sie diesen Vorgang so oft, bis die Regel an der gewnschten Position in der Liste steht.

Neue Importregeln erstellen Um eine neue Importregel zu erstellen, haben Sie grundstzlich zwei Mglichkeiten. Sie knnen eine bestehende Regel markieren, auf die Schaltflche Kopieren klicken und die Kopie dann anschlieend nach Ihren Wnschen verndern. Die zweite Mglichkeit ist, eine Regel vllig neu zu definieren. Dazu klicken Sie auf die Schaltflche Neu wieder erscheint der Dialog zum ndern der Importregeln, der jetzt aber um eine Eingabezeile erweitert ist. Hier knnen Sie eine Vorlage fr die neue Regel aus einer Liste auswhlen, die Sie anschlieend wie beschrieben nach Ihren Wnschen ndern knnen.

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Bedienung des Programms

Importregeln lschen Prinzipiell ist es nur dann sinnvoll, eine bestehende Importregel zu lschen, wenn diese fehlerhaft oder mehrfach vorhanden ist denn Sie knnen jede nicht gewnschte Regel jederzeit durch das Entfernen der Markierung vor ihrer Bezeichnung inaktiv schalten. Die Regel selbst bleibt erhalten; sie wird nur knftig nicht mehr angewendet.

Um eine Regel endgltig zu lschen, markieren Sie sie mit einem Mausklick auf ihren Namen und klicken dann auf die Schaltflche Lschen.

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WISO Hausverwalter

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Bedienung des Programms

Programmupdates
Falls sich im laufenden Jahr technische oder gesetzliche nderungen ergeben, knnen Sie WISO Hausverwalter 2009 auf den neuesten Stand bringen. Dabei gibt es zwei Mglichkeiten, an die dafr notwendigen Dateien zu kommen: per Datentrger oder ber das Internet.

Programmupdate per Internet


Wenn Sie ein Update per Internet anfordern, werden Sie eventuell beim ersten Aufruf eines der entsprechenden Meneintrge vom Internet-Verbindungs-Assistenten nach Ihrer Internetkonfiguration gefragt. Sie knnen diese Einstellungen jederzeit ansehen oder modifizieren, indem Sie den Internetassistenten ber den Meneintrag Online Internet-Einstellungen starten. Zu den notwendigen Angaben gehren die Art der Verbindung zum Internet sowie eventuell bentigte Angaben ber eine Firewall oder einen Proxyserver. Sie gelangen zur Updatefunktion des WISO Hausverwalter 2009 bequem per Internet ber das Men Update Programmupdate bers Internet. Die Updatedateien fr das Programm stehen auf dem Update-Server der Buhl Data Service GmbH zum Download zur Verfgung. Das Programm berprft, welche Version bei Ihnen installiert ist und ob auf dem Server eine aktuellere Version vorliegt. Anschlieend bertrgt es gegebenenfalls die fr die Aktualisierung bentigten Dateien auf Ihren Rechner. Diese werden im Verzeichnis, in dem Sie WISO Hausverwalter 2009 installiert haben, in einem eigenen Unterverzeichnis Updates gespeichert. Nachdem alle Dateien bertragen wurden, endet das Programm, startet ein eigenes Aktualisierungsprogramm, fhrt die ntigen nderungen durch und startet den nun aktualisierten WISO Hausverwalter 2009 erneut. Jetzt ist Ihr Programm auf dem neuesten Stand, und Sie knnen weiterarbeiten. Die im Verzeichnis Updates gespeicherten Dateien bleiben auch nach der Aktualisierung erhalten. So knnen Sie die Aktualisierung des Programms nach einer mglichen Neuinstallation direkt von dort durchfhren, ohne die Dateien erneut aus dem Internet laden zu mssen. Neben dieser einfachen ins Programm integrierten Mglichkeit des Updates gibt es noch den Weg des direkten Downloads von der Supportseite http://www.buhl. de/support/ und dort im Bereich Update.

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WISO Hausverwalter

Programmupdate per Datentrger


Eine Aktualisierungs-CD mit den fr eine Aktualisierung bentigten Daten erhalten Sie von der Buhl Data Service GmbH. Die darauf gespeicherten Daten knnen Sie ber das Men Update Programmupdate von einem Datentrger in WISO Hausverwalter 2009 einspielen. Nach dem Aufruf der Aktualisierungsfunktion ffnet das Programm ein neues Fenster, in dem Sie das Laufwerk und den Pfad angeben mssen, wo die zum Update bentigte .INF-Datei gespeichert ist. Haben Sie den Pfad zur CD-ROM korrekt eingegeben, liest das Programm die Informationen aus der .INF-Datei und berprft sie. Der weitere Ablauf erfolgt wie bei der Aktualisierung ber das Internet.

Editor/Notizblock
Im WISO Hausverwalter 2009 knnen Sie direkt also ohne das Programm zu verlassen oder zu beenden den Windows Editor starten. Dazu whlen Sie mit der Maus im Men Tools den Eintrag Editor/Notizblock. Die Bedienung dieses Windows-Programms finden Sie in der Windows-Hilfe beschrieben.

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Bedienung des Programms

Steuerungen im Programm
WISO Hausverwalter 2009 arbeitet mit vielen fr Windows blichen Steuerungen. In diesem Abschnitt finden Sie dazu ebenso einige Hinweise wie auch zu speziellen Einstellungen und Steuerungen des WISO-Programms.

Die Maus
Im WISO Hausverwalter 2009 ist bei Musen mit drei Tasten die mittlere Taste fr die Bedienung ohne Bedeutung. Die linke Maustaste dient wie unter Windows blich fr die Auslsung von Funktionen, und ber die rechte Maustaste ruft man ein Kontextmen auf. Muse mit einem Mausrad ermglichen auch im WISO Hausverwalter 2009 bei richtig installiertem Maustreiber das Bewegen eines Bildfensters.

Listen
In vielen Listen finden Sie Eintrge, neben denen sich ein Kstchen mit einem Plus- oder Minuszeichen befindet. Diese Zeichen deuten an, dass zu diesem Eintrag mindestens ein weiterer Unterpunkt existiert (Pluszeichen) oder dass die Unterpunkte bereits dargestellt werden (Minuszeichen). Die zu einem Listeneintrag gehrenden Unterpunkte erreichen Sie durch einen Mausklick auf das vor jedem Eintrag stehende Kstchen mit dem Pluszeichen oder den Eintrag selbst: Das Programm stellt die Unterpunkte unter der berschrift als Liste dar. Zugleich wird in dem Kstchen, in dem zuvor ein Pluszeichen zu sehen war, nun ein Minuszeichen dargestellt. Das bedeutet, dass Sie aktuell die dazu gehrigen Unterpunkte anzeigen. Durch einen erneuten Klick auf das Kstchen werden die Unterpunkte wieder ausgeblendet, und es erscheinen in der Liste nur die Bereichsberschrift und das Kstchen, das nun wieder ein Pluszeichen trgt. Dieses System finden Sie auch bei Unterbereichen, die wiederum Unter-Unterbereiche haben in diesen Fllen steht dann neben der Unterbereichsberschrift wieder ein Kstchen mit einem Pluszeichen. Mit einem Klick darauf ffnen Sie die dazugehrigen Unterbereiche, und zugleich verwandelt sich das Pluszeichen in ein Minuszeichen. Zu den zu einem Eintrag gehrenden Eingabefeldern gelangen Sie, wenn Sie auf den entsprechenden Eintrag in der Liste klicken.

Markierungen setzen und entfernen


Falls Sie den kurzen Abschnitt zu Beginn berblttert haben sollten, hier noch einmal ein Hinweis zum Arbeiten mit sogenannten Checkboxen. In vielen Einga147

WISO Hausverwalter

befenstern haben Sie die Mglichkeit, bestimmte Funktionen durch das Markieren von Kstchen auszuwhlen beziehungsweise Funktionen ein- oder auszuschalten. Das Markieren dieser Kstchen erfolgt einfach mittels Mausklick. Wenn das Kstchen zuvor nicht markiert war, erscheint nach dem Klick eine Markierung (ein Kreuz oder Haken) im Kstchen. Sie entfernen diese Markierung durch erneutes Anklicken des markierten Kstchens. Bei einigen Eingabefenstern verschwindet die Markierung auch automatisch, wenn Sie ein anderes Kstchen markieren, weil nur eine der angebotenen Mglichkeiten gltig sein kann.

Profile und Programmeigenschaften einstellen


WISO Hausverwalter 2009 bietet viele Mglichkeiten, die Ansichten und Darstellungen im Programm nach Ihren Wnschen anzupassen. Einige dieser Einstellungen gelten fr das gesamte Programm, andere nur fr ein sogenanntes Profil, unter dem mehrere Einstellungen zusammengefasst sind. Um die Einstellungen oder Profile zu ndern, whlen Sie im Men Extras den Eintrag Einstellungen.
Das Fenster Einstellungen Im Fenster Einstellungen knnen Sie zunchst in der linken Liste Eigenschaften durch Anklicken der Eintrge Profilgebunden oder Global auswhlen, ob Sie Einstellungen ndern wollen, die fr das gesamte Programm, also unabhngig vom gewhlten Profil, gelten sollen, oder ob Sie nderungen an einzelnen Profilen vornehmen mchten. Je nachdem, was Sie hier gewhlt haben, erscheinen in der Liste Eigenschaften im linken Fensterteil unterschiedliche Eintrge, deren Unterpunkte Sie durch Anklicken der Kstchen mit dem Plus- beziehungsweise Minuszeichen anzeigen oder ausblenden knnen. (Zur Erinnerung: Ein Klick auf das Plus-Symbol ffnet Unterpunkte, ein Klick auf ein Minus-Symbol schliet Unterpunkte.)

Im rechten Fensterteil finden Sie die fr den aktuell gewhlten Listeneintrag mglichen Eingabefelder. Am unteren Fensterrand finden Sie die Schaltflchen OK, Zurcksetzen, Abbrechen, bernehmen und Hilfe. Mit einem Klick auf OK bernehmen Sie alle vorgenommenen nderungen und schlieen das Fenster Einstellungen. Wenn Sie Einstellungen ungewollt verndert haben und das Programm auf die Vorgabewerte zurckstellen mchten, dann klicken Sie auf die Schaltflche Zurcksetzen. Es ffnet sich ein Men, in dem Sie unter dem Eintrag Vorlage auswhlen knnen, auf welche Grundeinstellungen das Programm zurckgesetzt werden soll. Ein Klick auf Abbrechen schliet das Fenster Eigenschaften; die vorgenommenen Eingaben und nderungen werden verworfen. Durch Anklicken von bernehmen speichert das Programm alle bis 148

Bedienung des Programms

dahin vorgenommenen nderungen der Einstellungen, ohne jedoch das Fenster Einstellungen zu schlieen. Schlielich knnen Sie mit einem Klick auf Hilfe das Hilfesystem zu diesem Thema aufrufen.
Globale Eigenschaften Um die globalen Eigenschaften einzustellen, whlen Sie in der linken Liste Eigenschaften durch Anklicken den Eintrag Global. Die fr das gesamte Programm geltenden Einstellungen gliedern sich in die zwei Hauptpunkte Online und bersicht.

Bei Online-Update knnen Sie Voreinstellungen fr die automatische Programmaktualisierung ber das Internet vornehmen. Durch Anklicken der Kstchen in der rechten Fensterhlfte neben dem entsprechend bezeichneten Eintrag knnen Sie bestimmen, ob das Programm die Aktualisierung ohne Rckfragen (Kstchen ist markiert) in bestimmten Zeitintervallen vornehmen soll oder ob Sie das Programm zuvor fragen soll, ob es im Internet nach einer Aktualisierung suchen soll (Kstchen nicht markiert). Das Zeitintervall, in dem WISO Hausverwalter 2009 nach Aktualisierungen sucht, knnen Sie nach einem Mausklick auf die Schaltflche mit dem nach unten weisenden Pfeil neben dem angezeigten Aktu149

WISO Hausverwalter

alisierungsintervall verndern. Es ffnet sich eine Liste, in der Sie per Mausklick whlen knnen, ob das Update tglich, wchentlich oder monatlich erfolgen soll oder ob Sie kein automatisches Update wnschen (Meneintrag Aus). Wenn Sie wollen, dass das Programm ein verfgbares Update ohne Rckfragen aus dem Internet herunterldt und installiert, dann markieren Sie das Kstchen neben dem entsprechenden Eintrag. Im Listeneintrag bersicht knnen Sie das Verhalten des Programms in Bezug auf die Anzeige von Hinweisen oder Fragen bestimmen. Hinweise oder Fragen werden in eigenen Meldungsfenstern geladen, in denen Sie jeweils durch Aktivieren einer Checkbox entscheiden knnen, ob Sie solche Hinweise in Zukunft nicht mehr erhalten mchten. Bei bersicht erhalten Sie alle bereits gestellten Fragen und Hinweise aufgelistet. Hier knnen Sie nun entscheiden, ob Sie die jeweiligen Fragen oder Hinweise in Zukunft nicht mehr angeboten bekommen mchten (Kstchen ist markiert) oder ob die aufgefhrten Fragen oder Hinweise erneut bei gegebenem Anlass erscheinen sollen (Kstchen ist nicht markiert).
Profilgebundene Eigenschaften Alle nderungen, die Sie bei den profilgebundenen Eigenschaften vornehmen, gelten jeweils nur fr das Profil, das ber der linken Fensterhlfte als Aktuelles Profil dargestellt ist. Vorgegebenes Profil WISO Hausverwalter 2009 bietet Ihnen das vordefinierte Profil Navigationsleiste, das Sie einfach mit einem Mausklick whlen knnen oder als Basis fr ein benutzerdefiniertes Profil verwenden, indem Sie das Programmverhalten so ndern, wie Sie es mchten, und das Ergebnis dann als benutzerdefiniertes Profil abspeichern. Profile wechseln/neu anlegen Wenn Sie ein Profil umbenennen, lschen oder ganz neu anlegen wollen, dann klicken Sie auf die Schaltflche Profile verwalten neben dem Feld Aktuelles Profil. In einem neuen Fenster knnen Sie nun die gewnschte Operation vornehmen und zustzlich durch Anklicken von Aktivieren eines dieser Profile zur Anwendung bringen. Hinweis: Es ist nicht mglich, ein aktives (zurzeit geladenes) Profil umzubenennen oder zu lschen! Um diese Operationen vorzunehmen, aktivieren Sie zunchst in diesem Fenster ein anderes Profil. Danach benennen Sie das gewnschte (nicht aktive) Profil um oder lschen es.

150

Bedienung des Programms

Profile anpassen Um die profilgebundenen Eigenschaften einzustellen, whlen Sie im Fenster Einstellungen in der Liste Eigenschaften durch Anklicken den Eintrag Profilgebunden. Die hier mglichen Einstellungen sind untergliedert in Ansicht, Bedienung, Datei, Einnahmen/Ausgaben, Hilfesystem, Online und bersicht.

Die Anpassung eines Profils erfolgt hnlich wie die Einstellung der globalen Einstellungen. Sie whlen in der linken Fensterhlfte einen Gruppierungspunkt, beispielsweise Bedienung. Zu jedem Punkt kann es wieder Unterpunkte geben. Die gewnschten nderungen knnen Sie nach dem Anklicken eines der Unterpunkte in der rechten Fensterhlfte vornehmen. Haben Sie die gewnschten nderungen vorgenommen, sichern Sie diese durch Anklicken der Schaltflche bernehmen oder OK (siehe Das Fenster Einstellungen). Wenn Sie ein Profil ungewollt so verstellt haben, dass Sie es nicht mehr wie gewnscht zurckstellen knnen, dann klicken Sie auf die Schaltflche Zurcksetzen. Es ffnet sich ein Men, in dem Sie unter dem Eintrag Vorlage auswhlen knnen, auf welche Grundeinstellungen das Profil zurckgesetzt werden soll.

Liste der Tastenkombinationen


Viele Funktionen im WISO Hausverwalter 2009 lassen sich mittels der Tastatur aufrufen. Diese Tastenkombinationen sind:
Im Programm

<Strg>+<Z> <Strg>+<Y> <F1> <F4>


In Eingabemasken

Rckgngig (letzte(n) Bearbeitungsschritt(e) rckgngig machen) Wiederholen (rckgngig gemachte(n) Bearbeitungsschritt(e) wiederholen) ffnet die Hilfedatei ffnet den Taschenrechner

<Enter> <Einfg>

Verlassen der Eingabemaske Erstellt einen neuen Datensatz 151

WISO Hausverwalter

<Strg>+<Entf> <F1> <F2> <F7> <F6>

Lscht die Eingaben in der Eingabemaske ffnet Hilfe zur Maske Daten bernehmen (Speichern) Erstellt eine Kopie des aktuellen Datensatzes Aufteilen des Betrags bei der Erfassung der Einnahmen und Ausgaben

In Tabellen

<Alt>+<V> <Strg>+<Z> <Strg>+<Y> <Strg>+<C> <Strg>+<X> <Strg>+<V> <Strg>+<Alt>+<A> <Entf>

Vorschlagsliste ffnen (sofern vorhanden) Rckgngig (letzte(n) Bearbeitungsschritt(e) rckgngig machen) Wiederholen (rckgngig gemachte(n) Bearbeitungsschritt(e) wiederholen) Zeile kopieren (in Zwischenablage) Zeile ausschneiden (in Zwischenablage) Zeile einfgen (aus Zwischenablage) Gesamte Tabelle markieren Markierte Zeile lschen

<Strg>+<Umschalt>+<N> Neue Zeile einfgen <Strg>+<Umschalt>+<C> Markierte Zeile in die folgenden Zeilen kopieren <Strg>+<Umschalt>+<V> Inhalte einfgen (aus Zwischenablage) <Umschalt>+<Entf>
In Eingabefeldern

Inhalte lschen

<Alt>+<V> <Strg>+<C> <Strg>+<X> <Strg>+<V> 152

Vorschlagsliste ffnen (sofern vorhanden) Markierung kopieren (in Zwischenablage) Markierung ausschneiden (in Zwischenablage) Einfgen (aus Zwischenablage)

Bedienung des Programms

<Strg>+<A> <Leertaste> <Pfeil hoch> <Pfeil runter>

Gesamten Feldinhalt markieren ffnet den Kalender in Datumsfeldern Erhht das ausgewhlte Datum in Datumsfeldern Verringert das ausgewhlte Datum in Datumsfeldern

In der Voransicht der Auswertungen

<Strg>+<+> <Strg>+<> <Pfeil-hoch-Taste> <Pfeil-runter-Taste> <F5> <Strg>+<Enter>


Im Hilfefenster

Bildschirmdarstellung vergrern Bildschirmdarstellung verkleinern Vorherige Seite anzeigen Nchste Seite anzeigen Seite in voller Breite, am Kopf beginnend, auf dem Bildschirm darstellen Formularbetrachter verlassen

<Alt>+<I> <Alt>+<X> <Alt>+<S> <Alt>+<L> <Alt>+<V> <Alt>+<Bild hoch> <Alt>+<Bild runter> <Alt>+<Pfeil links> <Alt>+<Pfeil rechts> <Alt>+<Pos1>

Umschalten zum Inhaltsverzeichnis Umschalten zum Index Umschalten zur Suche Umschalten zu den Lesezeichen Umschalten zum Verlauf Umschalten zum nchsten Karteikartenreiter der Navigation Umschalten zum vorhergehenden Karteikartenreiter der Navigation In den bisher aufgerufenen Seiten zur vorhergehenden Seite zurckblttern In den bisher aufgerufenen Seiten zur nchsten Seite vorblttern Aufruf der Startseite 153

WISO Hausverwalter

<Strg>+<C> <Strg>+<F> oder <F3> <Strg>+<I> <Alt>+<Cursor rauf> <Alt>+<Cursor runter> <Strg>+<L> <Strg>+<> <Strg>+<0> <Strg>+<+> <Strg>+<Alt>+<N> <Strg>+<Alt>+<C> <Strg>+<D> <Strg>+<Q> <F1>

Markierten Text in die Zwischenablage kopieren Suchen innerhalb der angezeigten Hilfeseite Aktuelle Seite im Inhaltsverzeichnis finden Im Inhaltsverzeichnis zur vorhergehenden Seite blttern Im Inhaltsverzeichnis zur nchsten Seite blttern Seite zu den Lesezeichen hinzufgen Schriftgre verkleinern Standard-Schriftgre verwenden Schriftgre vergrern Eine Seite hinzufgen Eine Seite schlieen Drucken der aktuellen Seite oder einer markierten Passage Hilfe beenden Hilfe zur Hilfe

Die Liste der Icons


In der Funktionsleiste, der dritten Zeile der Bildschirmanzeige von oben, finden Sie mehrere beschriftete Piktogramme, die Icons. Je nach der eingestellten Betriebsart Ihrer Grafikkarte im Computer bildet WISO Vermieter 2008 diese Icons grer oder kleiner ab.
Standard-Icons Assistenten Aufruf und Aktivierung des gewnschten Assistenten Rechner Aufruf des WISO Taschenrechners

154

Bedienung des Programms

Online Zugriff auf die diversen Onlinefunktionen von WISO Hausverwalter 2009 Hilfe Aufruf des WISO Hilfesystems bersicht Aufruf der bersicht Eingabemodus Aufruf des Eingabemodus

Icons bei der Vorschau von Auswertungen Wenn Sie sich Auswertungen mit der Vorschaufunktion anzeigen lassen, erscheinen auf dem Bildschirm diese Icons Drucken Auswahl von: Ausdruck der angezeigten Seite, aller Seiten der angezeigten Auswertung Vergrern Bildschirmdarstellung vergrern Verkleinern Bildschirmdarstellung verkleinern Seitenbreite Objekt in voller Breite, am Kopf beginnend, auf dem Bildschirm darstellen Verlassen Diese Darstellungsart verlassen Hilfe Hilfe zur Bedienung oder zu einer Auswertung anzeigen

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WISO Hausverwalter

Icons im Hilfesystem Im Hilfesystem vom WISO Hausverwalter 2009 sind die folgenden Icons zu finden: Navigation Das Navigationsfenster aus- oder einblenden Zurck Die vorherige Seite des Themas anzeigen Weiter Die nchste Seite des Themas anzeigen Suchen In angezeigtem Text nach einem Begriff suchen Inhalt Aktuelle Seite im Inhalt finden und anzeigen Vorherige Die Hilfeseite aufrufen, die im Inhalt vor der angezeigten Seite liegt Nchste Die Hilfeseite aufrufen, die im Inhalt der angezeigten Seite folgt Merken Den angezeigten Hilfstext in die Liste der Karteikarte Lesezeichen aufnehmen Schrift Men mit Mglichkeiten, die Schriftgre zu verndern: Schrift verkleinern, Schrift auf 100 % (Normalgre), Schrift vergrern Drucken Ausdruck des angezeigten Hilfstextes Fragezeichen Hilfe zur Bedienung des Hilfesystems aufrufen

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Bedienung des Programms

Menpunkte
Generell erreichen Sie alle Funktionen vom WISO Hausverwalter 2009 ber Mens. Sie finden sie in der Menleiste am oberen Bildschirmrand. Hinter den hier aufgefhrten Begriffen verbergen sich jeweils weitere Menpunkte, die wiederum zustzliche (Unter-)Mens beinhalten knnen. Sie aktivieren solch einen Menpunkt, indem Sie mit der Maus auf den entsprechenden Eintrag in der Menleiste klicken. Es erscheint dann ein Kasten, in dem die Menpunkte untereinander aufgefhrt sind. Diese knnen Sie durch Anklicken aktivieren. Wenn die Schrift eines Menpunktes hellgrau statt schwarz dargestellt ist, knnen Sie ihn nicht aktivieren. Das kann zum Beispiel daran liegen, dass gewisse Vorgaben noch nicht erfllt wurden oder in der gerade aktiven Funktion ein Aufruf dieses Menpunktes unzulssig wre.

Die Menpunkte
Menpunkt Datei Passwort ndern Unter diesem Punkt knnen Sie das Passwort fr den aktuellen Fall ndern. Datenbernahme Unter diesem Punkt knnen Sie Daten aus dem WISO Hausverwalter 2007 in das aktuelle Programm bernehmen. Musterfall ffnen bzw. Wiederherstellen des Musterfalls Import aus anderen Programmen Unter diesem Meneintrag bietet Ihnen das Programm Importmglichkeiten aus WISO-Programmen an.

Druck-Optionen Einstellungen zum Drucker und dem Ausdruck werden angezeigt. Sicherung Hinter diesem Meneintrag stehen die Mglichkeiten, Daten des Programms zu sichern/zurckzuladen:

157

WISO Hausverwalter

Sicherungskopie speichern: Erstellt eine Kopie der Datenbank aus WISO

Hausverwalter 2009.
Sicherungskopie wiederherstellen: Ldt die Sicherungskopie als aktuellen

Datenbestand.
Optionen: Angabe des Speicherorts von Sicherungskopien und Definition

der Aufforderung, Sicherungskopien zu erstellen .


Beenden oder Tastenkombination <Alt>+<F4> Beendet das Programm. Menpunkt Tools Taschenrechner Aufruf des WISO Taschenrechners. Die Bedienung dieses Rechners entspricht bei den Grundrechenarten jedem handelsblichen Rechner. Als Besonderheiten bietet der Rechner die Schaltflchen fr 7 und 19 Prozent das Anklicken einer dieser Schaltflchen ergibt als Ergebnis den entsprechenden prozentualen Wert der Eingabe. ber die Schaltflchen und DM kann man zudem per Klick diese beiden Whrungen umrechnen. Der Taschenrechner lsst sich so konfigurieren, dass eine Liste der Eingaben angezeigt wird, der Rechner immer vor allen Fenstern im Vordergrund steht und dass Sie Rechenergebnisse in das WISO Sparbuch per Mausklick bernehmen knnen. Kalender Aufruf des WISO Kalenders. Die Bedienung des Kalenders finden Sie unter der berschrift Grundlegende Bedienung Eingabemasken Datumsangaben per Kalender beschrieben. Editor/Notizblock Start des Windows-Editors. Die Bedienung finden Sie in der Windows-Hilfe beschrieben. Gebudeassistent Aufruf des Assistenten zur Eingabe von Gebudedaten. Wohnungsassistent Aufruf des Assistenten zur Eingabe von Wohnungsdaten. Mieterwechselassistent Aufruf des Assistenten zur Eingabe von Mieterwechseln.

158

Bedienung des Programms

Mieterhhungsassistent Aufruf des Assistenten zur Anpassung der Miete. Umlagekontenassistent Aufruf des Assistenten zur Anlage eines neuen Umlagekontos. Anteile der Wohnungen an den Umlageschlsseln Aufruf des Assistenten zur einfachen Eingabe der Wohnungsanteile an den Umlageschlsseln. Rcklagenassistent Aufruf des Assistenten zur Verwaltung der Rcklagenkonten. Kontaktassistent Aufruf des Assistenten zur Erfassungen von Kontakten. Mitarbeiterassistent Aufruf des Assistenten zur Verwaltung von Mitarbeiterdaten. Regelmige Einnahmen und Ausgaben erzeugen Auswahl der Vorlagen, die in bestimmten Intervallen aktiviert werden sollen. Sollstellungen erzeugen Erzeugen von Sollstellungen. Erinnerungen erzeugen Erstellen von Erinnerungen fr Offene Posten. Menpunkt Extras Einstellungen Eine Eingabemaske fr die Einstellungen der Profile ffnet sich mit einer baumfrmigen Darstellung aller zur Verfgung stehenden Optionen von WISO Hausverwalter 2009. Darstellung Hier knnen Sie das optische Erscheinungsbild vom WISO Hausverwalter 2009 beeinflussen:

Grau: Blau hell:

Darstellung entspricht dem Standard bei Windows Darstellung in hellen Blautnen

Blau dunkel: Darstellung in dunklen Blautnen 159

WISO Hausverwalter

Farbig: Kontrast: System:

Darstellung mit starken farbigen Kontrasten Darstellung mit wenigen Farben, aber starken Schwarz-Wei-Kontrasten helle moderne Darstellung

Importregeln festlegen Hier knnen Sie die Bedingungen festlegen und verndern, nach denen Daten aus anderen Programmen importiert werden. Zahlungsverkehr Aufruf des Assistenten zur Erzeugung von Zahlungstrgern. Mieterselbstauskunft Aufruf des Formulars Mieterselbstauskunft. Wohnungsbergabeprotokoll Aufruf des Formulars Wohnungsbergabeprotokoll. Menpunkt Update Falls sich im laufenden Jahr gravierende nderungen ergeben, knnen Sie mit dieser Funktion Ihren WISO Hausverwalter 2009 auf den neuesten Stand bringen.
Programmupdate bers Internet Programmupdate von einem Datentrger Internet-Einstellungen

Nach der Wahl der Updatequelle ldt das Programm diese Informationen und integriert sie in WISO Hausverwalter 2009. Zudem knnen Sie hier die grundlegenden Daten zu Ihrer Internetverbindung angeben sowie bestimmen, ob und wenn ja, wie oft das Programm nach Updates suchen soll.
Menpunkt Online Hinter diesem Menpunkt verbergen sich verschiedene Onlinehilfen und Links zu Internetseiten. Zudem knnen Sie hier die grundlegenden Daten zu Ihrer Internetverbindung angeben. Menpunkt Hilfe ber diesen Menpunkt gelangen Sie zum umfangreichen Hilfesystem des Programms.

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Bedienung des Programms

Inhalt, Suchen, Index Hier bekommen Sie fachliche und inhaltliche Untersttzung zur Eingabe Ihrer Daten. Bedienung Hier finden Sie Hilfe zur Eingabe Ihrer Daten und zur Handhabung des Programms.
Programmbedienung: Hilfe zur Bedienung des Programms

Fachwissen Hier finden Sie eine umfangreiche Sammlung von Hintergrundwissen.


Fachliche Hilfe: Entsprechend des Programmteils erhalten Sie hier die

passende fachliche Hilfe.


Fachbuch: Sie knnen das komplette Handbuch auch in elektronischer

Form am Bildschirm lesen. Nach dem Anklicken dieses Menpunktes wird WISO Hausverwalter 2009 ein Leseprogramm ffnen und Ihnen das Handbuch samt allen Abbildungen am Bildschirm darstellen.
Systeminformation Auflistung einiger Informationen ber die verwendete Windows-Version, die Computerhardware, den installierten Speicher oder den registrierten Benutzer. Support Auflistung von Adressen und Telefonnummern, unter denen Sie zustzliche Hilfe erhalten knnen. Info Auflistung von Angaben ber die Programmversion, Autoren und Telefonnummern sowie Adressen, unter denen Sie ntigenfalls Hilfe bei technischen Problemen mit WISO Hausverwalter 2009 erhalten knnen. Das Men Betrachter der Voransicht Auswertungen Das Men Betrachter erscheint nur bei der Voransicht von Auswertungen. Es steht dann zwischen Extras und Update. Ansicht vergrern Bildschirmdarstellung vergrern Ansicht verkleinern Bildschirmdarstellung verkleinern

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WISO Hausverwalter

Ansicht der Seitenbreite Auswertung in voller Breite, am Kopf beginnend, auf dem Bildschirm darstellen Drucke aktuelle Seite Ausdruck der angezeigten Seite Drucke alle Seiten des Dokuments Ausdruck aller Seiten des angezeigten Dokuments Betrachter schlieen Voransicht von Auswertungen beenden

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Bedienung des Programms Mietrecht Eigentmerverwaltung Stichwortverzeichnis

163

WISO Hausverwalter

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Mietrecht

Urteile, Urteile, Urteile...


Eines bleibt bestndig im Mietrecht: Ob Mieter oder Vermieter, alle mssen laufend nach hchstrichterlichen Urteilen schauen, um im Zweifelsfall im Mietverhltnis richtig zu entscheiden. Ob bei Neuvertrgen, Abrechnungen oder Kndigungen, das zuletzt 2001 neu gestaltete und 2005 ergnzte Mietrecht beinhaltet weiterhin viele Lcken und Unklarheiten, immer wieder ziehen Mieter und Vermieter vor die Gerichte, um Rechtssicherheit zu bekommen. Die Grnde: Zum einen sind bestimmte Details der Vertragsverhltnisse immer noch nicht klar gesetzlich geregelt, zum anderen werden stndig neue Formeln und Sachverhalte in neue Vertrge aufgenommen, die es dann wieder juristisch zu beurteilen gilt. Vor allem die Karlsruher Richter des BGH betreiben so mit ihrer Rechtssprechung eine anhaltende Nachjustierung der Mietrechtsreform und des Mietrechts insgesamt. In folgenden wesentlichen Streitfragen, die nun in der Neuauflage dieses Fachbuches in den jeweiligen Kapiteln detailliert besprochen werden, hat der BGH wieder mit Grundsatzurteilen neu Recht gesprochen:
Renovierungspflicht von Rauchern Abrechnung von Elektroanlage und Pfrtner Bruttowarmmiete nicht zulssig Neue ffentliche Abgaben abrechnungsfhig Unberechtigter Abmahnung nicht beklagbar Kautionsrckzahlung bei Eigentmerwechsel Verzichts auf eine Eigenbedarfskndigung Wohnflche Mieterhhung nach Modernisierung Kostenersatz fr Mieter bei eigener Mangelbeseitigung Aufzugskosten fr Erdgeschossmieter Vermieterrechte beim Wrmeeinkauf Mieterhhungen ohne Anstieg der Vergleichsmieten Satellitenschsseln auf Balkonen erlaubt

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WISO Hausverwalter

Immer Einzelprfung bei Altvertrgen ntig!


Je nach Formulierung im Mietvertrag kann es von Fall zu Fall auch bei den ursprnglich vereinbarten Regeln, Fristen oder Abmachungen bleiben. Eine Prfung des bestehenden Mietvertrages ist im Einzelfall immer wieder ntig. Grundstzlich gilt: Alle mit der Reform gnzlich neu eingefhrten Regelungen gelten auch fr alte Mietvertrge. Ausnahme: vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietvertrge, bei denen vom Gesetz abweichende Regelungen (zum Beispiel lngere Kndigungsfristen, Zeitmietvertrge etc.) bewusst ausdrcklich schriftlich vereinbart wurden. Dort gelten die individuell vereinbarten Vertragsbedingungen auch weiterhin.

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Mietrecht

Vor und nach dem Einzug


Vermieterfragen: Was ist erlaubt, was nicht?
Nach lngerer oder auch nur kurzer Suche steht er vor Ihnen: der neue Mieter. Doch wem knnen Sie glauben, wer kann Ihr Vertrauen bekommen fr ein jahrelanges Vertragsverhltnis in Ihrem Eigentum. Wem bergeben Sie vielleicht fr Jahre ein Stck Ihres Immobilienbesitzes? Vor dem Vertragsabschluss stehen in der Regel die Fragen an den zuknftigen Mieter. Die Vertragspartner wollen sich verstndlicherweise kennen lernen, manche Eigentmer fragen aber ihren neuen Mietern manchmal Dinge, die deutlich zu weit gehen: Rauchen Sie? Trinken Sie gerne einen ber den Durst? Sind Sie vorbestraft? Wo arbeiten Sie? Wie viel verdienen Sie? Sind Sie verheiratet oder geschieden? Dabei gilt: Der Vermieter darf dem Neumieter vor dem Einzug zwar Fragen stellen, diese mssen Sie als neuer Mieter aber nicht alle beantworten. Vorweg sei festgehalten: Kein Wohnungssuchender muss ungefragt persnliche Angaben machen. Es gibt nur eine Ausnahme: Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter von sich aus zu unterrichten, wenn er die Miete nur mit Hilfe des Sozialamtes aufbringen kann (AG Frankfurt/Main, WM 89, 620).

Wo die Wahrheit zhlt


Der gesamte Bereich Vermieterfragen ist brigens im neuen Mietrecht nicht geregelt worden. So gilt auch weiterhin, wie in vielen anderen Bereichen auch, das bisher gesprochene Recht der Gerichte. Der Vermieter darf fragen, bei welcher Firma der Mieter derzeit beschftigt ist, und verlangen, dass er eine Gehaltsoder Rentenbescheinigung vorlegt. Wenn Sie als Vermieter bei den Vertragsverhandlungen eine Selbstauskunft ber Arbeitsverhltnis und Einkommen einholen, muss die Antwort der Wahrheit entsprechen (AG Bonn, WM 92, 597). Wenn der Mieter die Unwahrheit sagt, setzt er sich der Gefahr aus, dass Sie als Vermieter den Mietvertrag spter erfolgreich anfechten knnen. Wenn ein Arbeitsloser einfach seinen letzten Arbeitsplatz angibt und der Vermieter davon vor der Wohnungsbergabe erfhrt, darf er die Wohnung an einen anderen Interessenten vermieten (LG Kln, WM 84, 297). Wer entgegen der Wahrheit behauptet, mit einem knftigen Mitbewohner verheiratet zu sein, muss mit der Kndigung rechnen (LG Landau, WM 86, 133; LG Hannover, WM 83, 142). Auerdem mssen Mieter ehrlich beantworten, wer und wie viele Personen in die Wohnung einziehen. Allerdings: Wenn ein Mieter ein167

WISO Hausverwalter

gezogen ist und seine Miete vertragsgem zahlt, darf der Vermieter wegen einer Falschauskunft nicht kndigen (LG Essen, WM 84, 299). Wer seinen Vermieter bei Einzug belogen hat, muss allerdings nicht ewig wegen einer Kndigung zittern. Einem Mieter, der angegeben hatte, gegen ihn seien in den letzten fnf Jahren keine Rumungsklagen eingeleitet worden, durfte nicht mehr gekndigt werden. Die Unwahrheit kam erst zwei Jahre spter heraus. Da er die Miete whrend dieser Zeit pnktlich bezahlt hatte, lie das Landgericht Wuppertal eine Kndigung nicht mehr zu (AZ: 16 S 149/98).

Bearbeitungskosten fr Fragebogen?
Oftmals macht fr die Beurteilung des Wohnungssuchenden ein mehr oder minder dicker Fragebogen Sinn. Als Vermieter knnen Sie nicht nur verlangen, dass Ihr neuer Mieter ganz persnliche Fragen beantwortet, sondern Sie drfen auch noch eine sogenannte Bearbeitungsgebhr nehmen. Sie darf aber nicht unverhltnismig hoch sein. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass die Gebhr hchstens 50 bis 75 Euro betragen darf. Nur in Ausnahmefllen werden hhere Betrge akzeptiert. Das Amtsgericht Bochum etwa hielt einmal eine Gebhr von damals 300 DM (ca. 150 Euro) fr angebracht. Die Wohnung war ohne Einschaltung eines Maklers direkt vom Vermieter in Zeitungsanzeigen angeboten worden. Die Richter gingen daher davon aus, dass dem Vermieter tatschlich Kosten in dieser Hhe entstanden waren (AG Bochum, 66 C 531/97). Gebhren in Hhe einer Monatsmiete erklren die Gerichte jedoch zumeist fr unwirksam. Entsprechend entschieden das Landgericht Hamburg (AZ: 9 S 8/88), das Amtsgericht Neuss (AZ: 32 C 241/94) und das Amtsgericht Bremerhaven (AZ: 52 C 1696/93).

ACHTUNG: Wo Ausflchte erlaubt sind


Schwindeln drfen die Mieter bei allen Vermieterfragen, die unmittelbar mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben. Auf private, schrullige oder gar intime Nachfragen knnen die Mieter nach Lust und Laune antworten. Laut Urteilsspruch verschiedener Gerichte mssen dem Vermieter zum Beispiel weder auf Vorstrafen oder laufende Ermittlungen (AG Hamburg, WM 92, 598) noch auf Rauchergewohnheiten (AG Albstadt, WM 92, 475) Hinweise gegeben werden. Ob die Mieter einen Kinderwunsch haben, ob die Frau schwanger ist oder der Ehepartner aus168

Mietrecht

lndische Staatsangehrigkeit hat, in welcher Farbe der Mieter sich seine Wohnungsgestaltung vorstellt, welches Auto er fhrt oder welcher Partei er angehrt alles das geht laut Rechtssprechung einen Vermieter nichts an. Notlgen sind mglich bei Vermieterfragen nach
der Aufenthaltsberechtigung (AG Wiesbaden, 98 C 251/92), der Art der Beendigung des vorigen Mietvertrages und Vorstrafen

(AG Rendsburg, 3 C 241/90)


sowie nach Kinderwunsch, Tierliebe, Musikgeschmack und Mitgliedschaft

im Mieterverein.
BGB 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters (1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt fhrt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhltnis ein. Dasselbe gilt fr den Lebenspartner.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhltnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberhrt. Andere Familienangehrige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt fhren, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhltnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt fr Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fhren. (3) Erklren eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhltnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Fr geschftsunfhige oder in der Geschftsfhigkeit beschrnkte Personen gilt 206 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhltnis eingetreten, so kann jeder die Erklrung fr sich abgeben. Der im Gesetzgebungsverfahren befindliche Entwurf eines Gesetzes zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften: Lebenspartnerschaften bedingt bei seiner Beschlussfassung vor dem Mietrechtsreformgesetz eine Anpassung des 563. (4) Der Vermieter kann das Mietverhltnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgltigen Eintritt in das Mietverhltnis Kenntnis er169

WISO Hausverwalter

langt hat, auerordentlich mit der gesetzlichen Frist kndigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. (5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
563a Fortsetzung mit berlebenden Mietern (1) Sind mehrere Personen im Sinne des 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhltnis beim Tod eines Mieters mit den berlebenden Mietern fortgesetzt.

(2) Die berlebenden Mieter knnen das Mietverhltnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, auerordentlich mit der gesetzlichen Frist kndigen. (3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung (1) Die Personen, die gem 563 in das Mietverhltnis eingetreten sind oder mit denen es gem 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben fr die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhltnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Hat der Mieter die Miete fr einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die gem 563 in das Mietverhltnis eingetreten sind oder mit denen es gem 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen. (3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die gem 563 in das Mietverhltnis eingetreten sind oder mit denen es gem 563a fortgesetzt wird, nach Magabe des 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.

170

Mietrecht

564 Fortsetzung des Mietverhltnisses mit dem Erben, auerordentliche Kndigung Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des 563 in das Mietverhltnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhltnis innerhalb eines Monats auerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kndigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhltnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

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WISO Hausverwalter

172

Mietrecht

Der Mietvertrag
Wer Eigentmer ist und vermieten will, sollte sich vorher eingehend ber das Mietrecht informieren. Denn wer sich auskennt, hat bessere Verhandlungsgrundlagen. Haben Sie zum Beispiel einen Zeitmietvertrag (siehe Kapitel Fessel Zeitmietvertrag) erst einmal unterschrieben, sind Sie auf Gedeih und Verderb auf die volle Laufzeit an den Mieter gebunden: Kndigungsverbot.

WISO rt:
Generell gilt: Bevor Sie einen bestimmten Mietvertrag nutzen und dann unterschreiben, prfen Sie erst einmal in Ruhe die Vertragsbedingungen. Lesen Sie auch das Kleingedruckte. Holen Sie sich in Zweifelsfllen kompetenten Rat!

Am Beginn des Mietverhltnisses steht der Mietvertrag. In diesem Vertrag wird festgelegt,
dass und ab wann Sie als Vermieter dem Mieter die Wohnung/das Haus

berlassen,
dass der Mieter die Wohnung/das Haus nur im Rahmen der im Vertrag

festgelegten Bedingungen nutzt,


dass ein bestimmter Betrag (Miete) vereinbart wird, der vom Mieter an Sie

als Vermieter zu zahlen ist. Mietvertrge sind zunchst vom Gesetz nicht an eine schriftliche Form gebunden. Es empfiehlt sich aber, einen Mietvertrag immer schriftlich zu fixieren, um Missverstndnisse gleich zu Beginn auszurumen. Fr beide Vertragsparteien bietet sich an, den Mietvertrag gemeinsam aufzustellen und abzuschlieen.

Achtung: Es gibt auch Flle, in denen die Schriftform vom Gesetzgeber vorgegeben wird. Ein schriftlicher Mietvertrag ist zum Beispiel dann vorgeschrieben, wenn ein sogenannter Zeitmietvertrag von mehr als einem Jahr geschlossen wird.

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WISO Hausverwalter

Das Wichtigste zum Mietvertrag in Krze


Namen und Anschrift der Vertragsparteien (Mieter und Vermieter). Ach-

ten Sie hier darauf, dass alle Namen aufgefhrt werden! Bei einer Inhabergemeinschaft zum Beispiel bei Ehepaaren sollten alle Namen genannt sein. Bei einer Erbengemeinschaft sollte man die Namen aller Mitglieder der Gemeinschaft festhalten und auch den Vertreter der Erbengemeinschaft anfhren, soweit es einen solchen gibt. Sind die Angaben unvollstndig oder gar falsch, kann es sein, dass eine eventuelle Klage abgewiesen wird, weil hier ein Formfehler vorliegt. Es ist zudem empfehlenswert, nicht nur den Namen des Mieters zu notieren, sondern auch das Geburtsdatum und die Nummer des Personalausweises. Dies schon allein deshalb, um den Mieter bei einem pltzlichen Auszug ohne Ankndigung ber das Einwohnermeldeamt eindeutig identifizieren zu knnen. Ein besonderes Problem stellen Wohngemeinschaften dar. Hier muss ganz klar geregelt werden, dass die einzelnen Mitglieder der Wohngemeinschaft bei Auszug nicht automatisch aus den Verpflichtungen des Vertrages entlassen werden. Gleichzeitig sollte eindeutig geregelt sein, dass der Vermieter bei Auszug eines Mitgliedes nicht verpflichtet ist, einen Nachmieter aufzunehmen oder gar zu finden.

WISO rt:
Am einfachsten ist es, ein Mitglied der Wohngemeinschaft zum Mieter zu erklren und diesem das Recht einzurumen, nach Absprache mit dem Vermieter unterzuvermieten.

Die Bezeichnung der Wohnung, die eindeutig sein muss (zum Beispiel:

Wohnung im Haus in der Maximilianstrae 6 im dritten Stock, links). Im Normalfall geht man davon aus, dass bei einem Einfamilienhaus der Garten mitvermietet wird nicht aber bei einem Mehrfamilienhaus. Sicherheitshalber sollte man dann aber je nach Vereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen, dass die Gartennutzung ausgeschlossen ist oder zum Mietvertrag gehrt.
Die vereinbarte Miete zuzglich der zu zahlenden Neben- und Betriebsko-

sten. Auf diese Punkte gehen wir im Verlauf des Buches noch nher ein.
Der Beginn des Mietverhltnisses und die Mietdauer. Bei der Mietdauer

gibt es drei Varianten: 174

Mietrecht

auf unbestimmte Zeit auf bestimmte Zeit auf bestimmte Zeit mit Verlngerungsklausel Auch hierzu spter mehr.
Die Unterschriften der Vertragsparteien. Wird der Vertrag einseitig bei

einem Makler unterzeichnet und leitet dieser den Mietvertrag an den Vermieter weiter, ist der Vertrag noch nicht gltig. Erst wenn der Vertrag in einer angemessenen Frist mit den Unterschriften des Vermieters beim Mieter eintrifft, wird er gltig.

Achtung: Es gibt sogenannte Mustermietvertrge, die man im Buchhandel oder in Brobedarfsgeschften kaufen kann. Wenn diese Vordrucke auch den Eindruck amtlicher Formulare erwecken, so sei klar gesagt, dass es keine gesetzlich vorgeschriebene Vertragsvorlage gibt. Manchmal sind gerade diese Vordrucke mit einseitigen nachteiligen Klauseln gespickt. Es gilt also auch bei den Vordrucken, diese genau auch das Kleingedruckte zu lesen und zu besprechen, eventuell Streichungen oder Ergnzungen vorzunehmen. WISO rt:
Achten Sie vor allem darauf, dass alle Punkte ausgefllt werden. Mustermietvertrge enthalten nmlich oft Teile, in denen das Zutreffende angekreuzt werden muss. Wird hier ein Kreuzchen vergessen, so gilt grundstzlich die gesetzliche Regelung, die zum Nachteil des Vermieters abgefasst sein kann.

Im Normalfall knnen nur Personen nach Vollendung des 18. Lebensjahres einen Mietvertrag abschlieen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen, zum Beispiel, wenn ein auswrts Studierender einen festen Geldbetrag zur freien Verfgung von seinen Erziehungsberechtigten erhlt.

Mietzins oder Miete


In frheren Zeiten wurde oft eine feste Miete in einer Summe vereinbart damit waren alle Kosten abgegolten. Das hatte fr den Mieter den Vorteil, dass er genau wusste, was er jeden Monat zu zahlen hatte. Andererseits hatte der Mieter auch kein Rckforderungsrecht, wenn die Betriebskosten (dazu mehr im Kapitel ber die Mietnebenkosten) geringer als die in die Miete eingerechneten Betrge waren. 175

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Inzwischen hat es sich durchgesetzt, die Nebenkosten aus der Miete herauszurechnen. Hierfr leistet der Mieter zusammen mit der Miete Vorauszahlungen, die dann jhrlich abgerechnet werden mssen. Das Herausrechnen von Nebenkosten ist teilweise zum Beispiel bei den Heizkosten sogar gesetzlich vorgeschrieben. Man unterscheidet heute im Wesentlichen drei verschiedene Arten von Mieten: Bei der Bruttokaltmiete handelt es sich um eine Miete, in der die Betriebskosten enthalten sind. Die Heizkosten sind aber noch nicht bercksichtigt. Bei einer Teilinklusivmiete sind die Betriebskosten zum Teil enthalten, die anderen Kosten werden separat abgerechnet. Sind die Betriebskosten komplett aus der Miete herausgenommen, spricht man von einer Nettomiete oder Nettokaltmiete. Daneben gibt es einige Ausnahmeregelungen, auf die hier allerdings nicht nher eingegangen werden soll.

Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, so hat der BGH noch einmal festgestellt. Sie ist nicht davon abhngig, dass ein Mieter die verbrauchsabhngige Abrechnung verlangt. Aus diesem Grund ist auch die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, bei der ber die Heizkosten vom Vermieter nicht abgerechnet wird, grundstzlich unzulssig.
Wichtig ist, dass die Nebenkosten und Betriebskosten, fr die Vorauszahlungen geleistet und die nach einem festgelegten Zeitraum abgerechnet werden, im Mietvertrag einzeln aufgefhrt werden.

WISO rt:
Nur explizit schriftlich aufgefhrte Nebenkosten knnen auch zur Abrechnung gelangen.

Die Miete, auch Mietzins genannt, wird normalerweise fr den kommenden Monat im Voraus entrichtet. Im Zeitalter des bargeldlosen Zahlungsverkehrs wird die Miete meist vom Mieter auf das Mietkonto berwiesen. Wenn im Mietvertrag nicht ausdrcklich vereinbart ist, dass die Miete zu einem bestimmten Termin beim Vermieter eintreffen muss, hat der Mieter seine Verpflichtung erfllt, wenn er die Miete fristgerecht zum Monatsende fr den nchsten Monat von seinem Konto hat abbuchen lassen. Es kann auch vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermchtigung erteilt, die diesem erlaubt, die Miete, Mietnebenkosten und alle ande176

Mietrecht

ren mit der Miete in Zusammenhang stehenden Kosten vom Konto des Mieters abzubuchen. Die Zahlung der Miete per Einzugsermchtigung muss im Mietvertrag ausdrcklich vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, kann die Einzugsermchtigung vom Mieter jederzeit widerrufen werden. Der Widerruf ist aus wichtigem Grund auch dann mglich, wenn das Einzugsverfahren im Mietvertrag festgelegt wurde.

Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung
Liegen keine besonderen Umstnde vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen fr Nebenkosten vereinbart, die die Hhe der spter anfallenden tatschlichen Kosten nicht nur geringfgig, sondern auch deutlich unterschreiten. Mit Vertrag vom 4.5.1998 mietete die Beklagte ab 1.6.1998 die im Eigentum der Klger stehende Dachgeschosswohnung in der K.-strae in K. mit einer Gre von ca. 100 qm. Die Grundmiete betrug zunchst 1.690 DM (ca. 845 Euro) monatlich, ab 1.6.2001 sollte sie sich in zwei Stufen erhhen. Die Beklagte verpflichtete sich darber hinaus, monatlich 200 DM (ca. 100 Euro) Vorauszahlungen auf die von ihr bernommenen Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Unter dem 1.2.2002 rechneten die Klger die Betriebs- und Heizkosten fr die Jahre 1999 und 2000 ab. Fr das Jahr 1999 ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 3.011,01 DM (ca. 1.505 Euro), fr das Jahr 2000 ein solcher von 3.029,14 DM (ca. 1.514 Euro). Da die Beklagte trotz Aufforderung keine Zahlung leistete, haben die Klger diese Betrge nebst Zinsen mit ihrer Klage geltend gemacht. Im Laufe des Verfahrens hat die Beklagte das Mietverhltnis zum 31.5.2002 gekndigt. Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zustzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie knnen von Vorauszahlungen auch gnzlich absehen. Das Gesetz untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Hhe, nmlich unangemessen berhht festzusetzen. Ist es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Hhe die tatschlichen Kosten nicht nur geringfgig, sondern auch deutlich unterschreiten. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstnde gegeben sind. Solche besonderen Umstnde knnen etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemes177

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senheit der Nebenkosten ausdrcklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter ber den Umfang der tatschlichen Mietbelastung zu tuschen und ihn auf diese Weise zur Begrndung eines Mietverhltnisses zu veranlassen (BGH, Urteil vom 11.2.2004 VIII ZR 195/03 LG Kln, AG Kln).

Miete ist am Monatsanfang zu zahlen!


Die Miete ist jeweils am Monatsanfang im Voraus, sptestens bis zum 3. Werktag des Zahlungszeitraums, zu zahlen. Nichts wirklich Neues, weil schon frher die allermeisten Mietvertrge genau diese Regelung enthielten, allerdings kann nun niemand mehr etwas anderes vereinbaren.
556b Flligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurckbehaltungsrecht (1) Die Miete ist zu Beginn, sptestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurckbehaltungsrecht ausben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Flligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ortsbliche Vergleichsmiete
Grundlage der Hhe der Mietzahlung ist die sogenannte ortsbliche Vergleichsmiete. Hierunter versteht man die statistische, durchschnittliche Miete, die am Ort, in dem sich das Mietobjekt befindet, fr eine vergleichbare Wohnung gezahlt werden muss. Dabei ist nicht nur das Alter der Wohnung (Alt- oder Neubau, mit oder ohne Bad usw.) entscheidend. Auch die Lage (zentral, Ortsrandlage, Nhe zu Industriegebiet usw.) und die Ausstattung (Kamin, Sauna usw.) knnen die Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete erheblich beeinflussen. Die meisten greren Stdte besitzen einen sogenannten Mietspiegel, aus dem hervorgeht, wie hoch die Durchschnittsmiete fr die einzelnen Wohnungen ist. Bei kleinen Kommunen fehlt er oft oder es gibt nicht offizielle Mietspiegel von Vereinen, die nur einen vagen Anhaltspunkt fr die ortsbliche Miete geben knnen. 178

Mietrecht

Der offizielle Mietspiegel ist bei den Gemeinde- oder Stadtverwaltungen im Wohnungsamt erhltlich beziehungsweise einsehbar. Normalerweise wird die Miete auf der Basis dieser Spiegel festgelegt. Der angegebene Durchschnittswert ist eine Richtgre, die Miete darf die Wesentlichkeitsgrenze von bis zu 20 Prozent oder sogar die 50-Prozent-Marke des Mietwuchers nicht berschreiten. Dabei ist der Mietspiegel zugrunde zu legen, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beziehungsweise bei Eintreffen des Mieterhhungsschreibens beim Mieter der aktuellste ist. Was aber soll man unternehmen, wenn dieser Mietspiegel schon einige Jahre alt ist die Daten also mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit gar kein realistisches Bild der Mieten widerspiegeln? In diesem Fall haben Sie als Vermieter die Mglichkeit, eine hhere Miete zu verlangen, wenn Sie mindestens drei in Lage, Alter und Ausstattung vergleichbare Wohnungen konkret benennen knnen, in denen bereits eine hhere Miete gefordert wird als die, die im rtlichen Mietspiegel genannt wird.

WISO rt:
Ein allgemeiner Aufschlag auf den Mietspiegel, der mit dem Alter des Spiegels begrndet wird, ist nicht zulssig.

Wird der Mietspiegel fr das Mieterhhungsverlangen zugrunde gelegt, mssen Sie als der Vermieter bei der Festlegung der Vergleichswohnung darauf achten, dass etwaige Mngel, die behoben werden knnen, keinen Einfluss auf die Bewertung haben. Bei spteren Mieterhhungen drfen allerdings umgekehrt Manahmen, die der Mieter durchgefhrt und finanziert hat, nicht mitgerechnet werden. Hat der Mieter zum Beispiel auf eigene Kosten ein Bad in die Wohnung eingebaut, so wird bei der Feststellung der Vergleichswohnung aus dem Mietspiegel eine Wohnung ohne Bad herangezogen.

GRUNDSATZURTEIL
Achtung: Ausschluss des gesetzlichen Kndigungsrechts erlaubt Die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Ausschlusses des Kndigungsrechts ist auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 zulssig. Eventuelle nachteilige finanzielle Folgen knnten durch eine Nachmieterbestellung abgemildert werden.

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Die Mieter hatten im Oktober 2001 einen Mietvertrag unterschrieben, in

dem unter anderem handschriftlich vereinbart war: Die Mieter verzichten fr die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kndigungsrecht.
Am 30.10.2001 teilten sie dem Vermieter mit, dass sie an der Erfllung des

Mietverhltnisses nicht mehr interessiert seien, kndigten hilfsweise den Mietvertrag und zahlten die Miete nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kndigungsfrist von drei Monaten (bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kndigung).
Mit der Klage verlangte der Vermieter die Zahlung weiteren Mietzinses.

Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Klage des Vermieters mit der Begrndung abgewiesen, die Vorschrift des 573 c Absatz 4 BGB verbiete es, den Mieter lnger als zu den dort genannten Kndigungsfristen an den Vertrag zu binden. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und gab dem Klagebegehren des Vermieters statt. Es wies darauf hin, dass auch im Anschluss an das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Ausschlusses des Kndigungsrechts zulssig sei. Ein Versto gegen die Vorschrift des 573 c Absatz 4 BGB liege nicht vor. Diese Vorschrift regle ausdrcklich lediglich die Kndigungsfrist, beziehe sich jedoch nicht auf die Mglichkeit, das Kndigungsrecht als solches fr einen bestimmten Zeitraum auszuschlieen. Der BGH wies darauf hin, dass das Gesetz auch in anderen Fllen ausdrcklich zwischen der Zulssigkeit der Kndigung als solcher (Kndigungsrecht) und der einzuhaltenden Kndigungsfrist unterscheide. Auch in den Motiven des Gesetzgebers sei ausdrcklich darauf hingewiesen worden, dass die Mietvertragsparteien einen unbefristeten Mietvertrag schlieen knnten, in dem sie fr einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kndigungsrecht beiderseits ausschlieen. Eine einschrnkende Auslegung dieser nach Ansicht des BGH eindeutigen gesetzlichen Regelung auf der Basis des Schutzzweckes des 573 c Absatz 4 BGB komme nicht in Betracht. Zwar habe der Gesetzgeber durch die zwingende Vorschrift des 573 c Absatz 4 BGB der in der heutigen Gesellschaft erforderlichen Mobilitt und Flexibilitt des Mieters Rechnung getragen und ihm die kurzfristige Aufgabe der Wohnung ermglichen wollen. Gleichzeitig habe er zum Beispiel im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag ausdrcklich auf die Mglichkeit eines zeitlich befristeten Kndigungsausschlusses hingewiesen und damit letztlich die Vertragsfreiheit gestrkt. Aus diesem Grund sei es nicht gerechtfertigt, alleine den Mobilittsinteressen des Mieters den Vorrang gegenber dem Interesse (des Vermieters sowie gegebenenfalls des Mieters) an einer langfristigen Bindung einzurumen. 180

Mietrecht

Im brigen fhre die Anerkennung des vereinbarten Kndigungsverzichts nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Mieters, weil dieser die finanziellen Folgen einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall durch Stellung eines Nachmieters abmildern knne (BGH, Urteil vom 22.12.2003 VIII ZR 81/03).

Kndigungsverbot von fnf Jahren unwirksam


Wohnungsbesitzer knnen Mieter in den allgemeinen Geschftsbedingungen eines Mietvertrags nicht zu einem Kndigungsverzicht von fnf Jahren verpflichten. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil. Laut BGH ist solch ein lang andauernder Kndigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrgt. Damit wurde eine Klage gegen einen Mieter aus Mainz zurckgewiesen, der vor Ablauf der Fnfjahresfrist gekndigt hatte (AZ: VIII ZR 3/05). Laut Urteil sind damit alle formularmigen Klauseln zum Kndigungsverzicht von mehr als vier Jahren insgesamt unwirksam, und das nicht nur ber den darber hinausreichenden Zeitraum, hier von einem Jahr. Dies war bislang rechtlich nicht geregelt. Eine Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil bis vier Jahre und einen unwirksamen Teil von einem Jahr kommt dem BGH zufolge nicht in Betracht. Es sei nicht Aufgabe der Gerichte, eine Klausel zu finden, die fr Vermieter mglichst gnstig und gerade noch rechtlich zulssig ist, entschied der BGH.

Regelungen zur Index- und Staffelmiete


Die zeitlichen Beschrnkungen, die es frher bei Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete gab, sind entfallen, um Mietern und Vermietern mehr Gestaltungsspielraum zu geben. Wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderkndigungsrechts des Mieters nach vier Jahren ist dieser hinreichend geschtzt. Bei der Indexmiete wird gegenber der bisherigen Rechtslage klargestellt, dass sich die Mieterhhung aus Grnden der Vereinfachung und Transparenz zuknftig nur noch nach dem Preisindex fr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet.
557a Staffelmiete (1) Die Miete kann fr bestimmte Zeitrume in unterschiedlicher Hhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

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(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverndert bleiben. Whrend der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhhung nach den 558 bis 559b ausgeschlossen. (3) Das Kndigungsrecht des Mieters kann fr hchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kndigung ist frhestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulssig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
557b Indexmiete (1) Die Vertragsparteien knnen schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex fr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Whrend der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverndert bleiben. Eine Erhhung nach 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Manahmen aufgrund von Umstnden durchgefhrt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhhung nach 558 ist ausgeschlossen. (3) Eine nderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklrung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene nderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die genderte Miete ist mit Beginn des bernchsten Monats nach dem Zugang der Erklrung zu entrichten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
560 Vernderungen von Betriebskosten (1) Bei einer Grundmiete mit Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhhungen der Betriebskosten durch Erklrung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklrung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund fr die Umlage bezeichnet und erlutert wird.

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(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklrung folgenden bernchsten Monats. Soweit die Erklrung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rckwirkend erhht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhhung der Betriebskosten, hchstens jedoch auf den Beginn des der Erklrung vorausgehenden Kalenderjahres zurck, sofern der Vermieter die Erklrung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhhung abgibt. (3) Ermigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermigung ist dem Mieter unverzglich mitzuteilen. (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklrung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Hhe vornehmen. (5) Bei Vernderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
561 Sonderkndigungsrecht des Mieters nach Mieterhhung (1) Macht der Vermieter eine Mieterhhung nach den 558 oder 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklrung des Vermieters das Mietverhltnis auerordentlich zum Ablauf des bernchsten Monats kndigen. Kndigt der Mieter, so tritt die Mieterhhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fessel Zeitmietvertrag: Was tun, wenn die Wohnung zum Gefngnis wird?
Viele Vermieter whlen Zeitmietvertrge fr ihre Immobilie und wundern sich: Die juristischen Tcken von Zeitmietvertrgen werden von Mietern und Vermietern oft unterschtzt, besonders wenn es um ein vorzeitiges Ende geht. Denn grundstzlich gilt: 183

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Hat der Zeitmietvertrag ein festes Ablaufdatum, so ist er whrend der Mietzeit grundstzlich nicht kndbar! Dies gilt auch nach Einfhrung des neuen Mietrechts und sowohl fr den Mieter als auch fr den Vermieter. Auch die bei Vermietern eigentlich mgliche Kndigung wegen Eigenbedarfs ist bei Zeitmietvertrgen unzulssig. Bis zum letzten vereinbarten Tag muss der Vertrag von beiden Seiten erfllt, beispielsweise die volle Miete gezahlt werden, es sei denn, man einigt sich in beiderseitigem Einverstndnis auf ein vorzeitiges Ende. Ansonsten endet das Mietverhltnis erst automatisch mit Ablauf des Vertragsenddatums. Bei derartigen Vertrgen gelten an diesem Punkt nicht die blichen Mieterschutzvorschriften. Ein Zeitmietvertrag kann auch nicht ordentlich gekndigt werden.

Neu: Kein einfacher Zeitmietvertrag mehr


Das neue Mietrecht greift auch hier ein: Bei steigender Mobilitt wchst auch das Bedrfnis von Mietern und Vermietern, Zeitmietvertrge also Mietvertrge, die eine bestimmte Dauer haben abzuschlieen. Die Mietrechtsreform sieht nur noch einen echten Zeitmietvertrag vor, bei dem sich die Parteien ohne Wenn und Aber auf die im Gesetz genannten Befristungsgrnde und das definitive Ende des Vertrages einstellen knnen. Man nennt ihn auch qualifizierten Mietvertrag, da der Beendigungsgrund schriftlich benannt werden muss. Den frher mglichen einfachen, unqualifizierten Zeitmietvertrag ohne Beendigungsgrund, dessen Verlngerung der Mieter verlangen konnte, gibt es nicht mehr. Ein Mietverhltnis auf bestimmte Zeit kann nur eingegangen werden, wenn Sie als Vermieter bei Vertragsschluss mitteilen, dass Sie die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen, abreien oder grundlegend verndern bzw. instand setzen oder als Dienstwohnung vermieten wollen. Entfllt der Grund, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhltnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Ein echter Zeitmietvertrag kann nun auch ber einen lngeren Zeitraum als fnf Jahre abgeschlossen werden. Die frhere zeitliche Obergrenze fr diesen Typ Zeitvertrag von fnf Jahren gibt es ebenfalls nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch ber sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden. Wenn bei Mietvertrgen ab September 2001 ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhltnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Achtung: Bestehende Zeitmietvertrge aus der Zeit vor dem 1. 9. 2001 gelten
weiter, es gilt das alte Recht! Hier hat also der Mieter das Recht, zwei Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages schriftlich die Fortsetzung des Mietverhltnisses zu verlangen. Der Mietvertrag endet dann nur, wenn der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf anmeldet. 184

Mietrecht

Fortsetzungsverlangen bedeutet Kndigungsschutz


Es gibt neben den blichen, unbefristeten Mietvertrgen drei Formen von befristeten Mietvertrgen (Urteilsquellen weiter unten):
Mietvertrge mit einem fixen Schlussdatum und Anspruch des Mieters auf

Verlngerung
Mietvertrge mit einem fixen Schlussdatum ohne Verlngerungsanspruch

des Mieters (der sogenannte qualifizierte echte Zeitmietvertrag)


befristete Mietvertrge mit fester Verlngerungsklausel (entfllt mit neu-

em Mietrecht) Wichtig schon bei Abschluss ist der kleine, aber bedeutende Unterschied zwischen einem Zeitmietvertrag mit oder ohne einer Art Kndigungsschutz, dem sogenannten Fortsetzungsverlangen. Der Vertrag darf dann hchstens ber fnf Jahre abgeschlossen werden.

Achtung: Soll der Vertrag nicht verlngert werden, muss schon bei Abschluss eine konkrete Verwendungsabsicht des Vermieters nach dem Mietende im Vertrag stehen. Drei Grnde des besonderen Interesses rechtfertigen bei Vertragsunterzeichnung einen Verlngerungsausschluss:
Eigenbedarf fr Familienangehrige erhebliche Umbauten oder Instandsetzungen Vermietung in Zusammenhang mit einem Dienstverhltnis an einen ande-

ren Mitarbeiter Ist der angegebene Grund nicht erfllt, so gelten die Regeln fr den normalen, unbefristeten Mietvertrag und der Mieter kann die Verlngerung des Vertrages verlangen. Auerdem mssen Sie als Vermieter dem Mieter sptestens drei Monate vor Ende des Mietverhltnisses schriftlich mitteilen, dass die ursprnglich im Vertrag festgelegte Verwendungsabsicht weiterhin besteht. Sollten Sie diese schriftliche Mitteilung am Ende des Mietverhltnisses vergessen, so ergibt sich daraus nicht mehr wie frher von Gerichten entschieden ein Anspruch auf Verlngerung des Mietverhltnisses. Nun endet das Mietverhltnis erst drei Monate ab der verspteten Mitteilung des Vermieters. Der Mietvertrag verlngert sich um die Versptung, aber endet trotzdem! 185

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Das Mrchen von den drei Nachmietern


Weitverbreitet ist das Mrchen, dass es in jedem Fall genge, drei Nachmieter zu stellen, und schon sei das Mietverhltnis beendet. Das ist falsch! Auf eine Nachmieterstellung gibt es nur Anspruch, wenn sie ausdrcklich im Vertrag fixiert ist. Da Sie sich als Vermieter darauf nicht einlassen sollten, ist die Nachmieterstellung oft generell nicht erlaubt. Es bleiben nur wenige Hrteflle, die Gerichte als auerordentlichen Grund fr eine Nachmieterstellung seitens des Mieters akzeptieren. Kein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Mieter nur in eine ihm gnstig erscheinende andere Wohnung ziehen will, wenn er sich eigenen Wohnraum gekauft hat und ihn beziehen kann oder wenn er nher an die Arbeitsstelle ziehen mchte. Dieses auerordentliche Kndigungsrecht mit Nachmieterstellung hat der Mieter nur bei
einem beruflich bedingten Ortswechsel, der Geburt eines Kindes, einer Heirat, einer sehr schweren Krankheit (Umzug ins Pflege- oder Altersheim) oder unberechtigter Verweigerung der Untervermietung.

Der Mieter darf in diesen Fllen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, weil es nach Ansicht der Gerichte fr ihn unzumutbar wre, noch lngere Zeit an den Mietvertrag gebunden zu sein. Das Vertragsverhltnis endet aber nur, wenn der angegebene Nachmieter auch geeignet ist. Das wichtigste Charakteristikum ist die Zahlungsfhigkeit der vorgeschlagenen Person. Allerdings drfen Sie als Vermieter auch Ihrerseits keine erheblich gesteigerte Miete verlangen, sondern knnen hchstens im Rahmen der allgemeinen Mietpreissteigerungen anheben. Ist der Nachmieter geeignet, mssen Sie als Vermieter nicht unbedingt einen Mietvertrag mit ihm abschlieen. Allerdings ist der Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter bereit ist, in die Wohnung einzuziehen, von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag frei, muss also auch nach einer bis zu dreimonatigen berlegensfrist keine Miete mehr bezahlen.

GRUNDSATZURTEIL
Nachmieter darf auch Kinder haben Oft geht es um die Frage, wann ein Nachmieter geeignet und zumutbar fr den Vermieter ist. Im vorliegenden Fall sollte ein Mieter in Absprache mit der Ver-

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Mietrecht

mieterin vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag entlassen werden, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden sei. Die Vermieterin hatte dann einen Mann mit Kind als Nachmieter abgelehnt, weil sie Kinderlrm und Beschwerden der Nachbarn befrchtete. Die Vermieterin forderte vom Mieter insbesondere den Ersatz entgangener Mieteinnahmen. Das Landgericht Lneburg hat die Klage der Vermieterin insoweit abgewiesen. Der BGH hat dieses Urteil im Revisionsverfahren besttigt. Bei der Prfung der Zumutbarkeit, so das LG Lneburg, mssten fernliegende Befrchtungen, bloe persnliche Antipathien und eine objektiv nicht begrndete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unbercksichtigt bleiben. Dies, so meint das LG Lneburg, gelte im vorliegenden Fall auch fr die Befrchtung der Klgerin, bei einem Einzug des Nachmieters mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in der darunter liegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen Wohngerusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehrten auch Gerusche, die von Kindern der Mieter ausgingen. Weiter heit es, in besonderem Mae gelte dies bei langfristigen Mietverhltnissen, bei denen sich das Auswahlrecht des Vermieters letztlich zu Lasten des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter msse sich daher in solchen Fllen eine Einschrnkung seiner Dispositionsfreiheit dahingehend gefallen lassen, dass er einen Nachmieter nur aus gewichtigen Grnden ablehnen drfe. Diese Ausfhrungen zur Zumutbarkeit und die Abwgung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters, die das LG Lneburg vorgenommen hatte, besttigte der BGH in seinem Urteil in vollem Umfang (22.1.2003, AZ: VIII ZR 244/02).

WISO rt:
Lassen Sie als Vermieter bei Vertragsabschluss keine Nachmieterklausel zu.

Letzte Mglichkeit: Untervermietung


Ohne auerordentlichen Kndigungsgrund, ohne Nachmieterklausel ist die unberechtigte Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter eine aussichtsreiche Mglichkeit fr den Mieter, aus dem Zeitmietvertrag herauszukommen. Der Mieter sucht selber einen Untermieter, der die Restmietdauer abwohnen will, und stellt bei Ihnen den Antrag auf Untervermietung. Dieser Antrag darf normalerwei187

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se nicht abgelehnt werden. In der Praxis ergibt sich dann entweder die Situation, dass der Mieter nun einen Untermieter hat oder dass Sie als Vermieter den Untermieter ohne plausible Grnde ablehnen wollen. Damit geben Sie aber dem Mieter einen auerordentlichen Kndigungsgrund fr den Zeitmietvertrag.

WISO rt:
Lassen Sie sich nicht auf ungebetene Untermieter ein und suchen Sie sich besser einen neuen Mieter.

Was tun, um den Zeitmietvertrag zu verlngern?


Mchte der Mieter unbedingt in der Zeitmietwohnung bleiben, also den bisher maximal fnf Jahre laufenden Vertrag verlngern, muss er das schriftlich beantragen. Sptestens zwei Monate vor Ablauf der Mietzeit sollte eine Verlngerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit verlangt werden, fr das korrekte Datum trgt der Mieter die Beweispflicht. Voraussetzung: kein Verlngerungsausschluss im Vertragstext. Dem Verlngerungswunsch knnen Sie als Vermieter nur widersprechen, wenn Sie nachvollziehbare Grnde nennen: Es sind dies die gleichen Grnde, die auch schon bei Vertragsunterzeichnung gegen die Verlngerungsklausel standen. Als Vermieter knnen Sie die Verlngerung des Mietvertrages mit einer Laufzeit von hchstens fnf Jahren nur verweigern, wenn
Sie Eigenbedarf fr Familienangehrige anmelden, Sie die Rume modernisieren oder so instand setzen wollen, dass ein Wei-

terwohnen unmglich ist, oder


die Vermietung an einen anderen Arbeitnehmer (Werkswohnung) vorge-

nommen werden soll. Auf das tatschliche Ausma der beabsichtigten Eigennutzung kommt es nicht an. Selbst wenn Sie als Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen wollen, kann das Mietende rechtens sein. Die Nutzung der Rume als Geschftszimmer oder Mischraum ist allerdings nicht zulssig. Auch ein geplanter lngerer Leerstand ist nicht erlaubt. Von Modernisierung oder Instandsetzung kann die Rede sein, wenn die Rume in so starkem Mae verndert werden, dass ein Weiterwohnen erheblich erschwert wird. Allerdings mssen alle erforderlichen Genehmigungen fr die geplante Baumanahme erteilt sein. Fllt die Verwendungsabsicht weg, so mssen Sie als 188

Mietrecht

Vermieter den Mieter darber informieren. Unterlassen Sie dies, machen Sie sich unter Umstnden sogar schadenersatzpflichtig. Ein Austausch des Befristungsgrundes ist immer unzulssig.

WISO rt:
Schlieen Sie von vornherein unbefristete Mietvertrge ab und sparen Sie sich das komplizierte Verfahren rund um Zeitmietvertrge.

GRUNDSATZURTEIL
Verzicht auf eine Eigenbedarfskndigung per Mietvertrag Wer einen Verzicht des Vermieters auf sein Recht zur Kndigung des Mietverhltnisses wegen Eigenbedarfs vereinbaren will, muss dieses, wie der gesamte Mietvertrag gem 550 Satz 1 BGB, schriftlich tun, wenn der Verzicht fr mehr als ein Jahr gelten soll.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter schon 1991 einen Mietvertrag ber eine 3-Zimmer-Wohnung geschlossen. In 27 des Mietvertrags war unter der berschrift Sonstige Vereinbarungen eingetragen: - siehe Anlagen -. nach Abschluss des Mietvertrags wurde das Grundstck verkauft. Im August 2002 und nochmals im August 2004 erklrten die neuen Vermieter die ordentliche Kndigung des Mietverhltnisses jeweils zum Ablauf des nchsten Jahres. Beide Kndigungen begrndeten sie mit dem Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. Die Mieter widersprachen beiden Kndigungen und beriefen sich darauf, dass in der von ihnen vorgelegte Anlage zu 27 des Mietvertrags unter anderem folgende Zusatzvereinbarung enthalten war: Auf eine Kndigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet. Nun aber das Verwunderliche: Die von den Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu 27 des Mietvertrags enthlt keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der berschrift 27 - Sonstige Vereinbarungen ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhltnis und ohne Unterschriften oder Paraphen der Vertragsparteien. Das Amtsgericht hat zuerst die Klage der Vermieter abgewiesen. Das Landgericht hat im Berufungsverfahren das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Mieter zur Rumung verurteilt. Die zum Bundesgerichtshof eingelegte Revision der Mieter wurde zurckgewiesen. Der Bundesgerichtshof schloss sich den Ausfh189

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rungen des Landgerichts Berlin an und vertrat die Ansicht, dass das Recht zur Kndigung wegen Eigenbedarfs vertraglich nicht ausgeschlossen gewesen war. Hierbei komme es jedoch nicht darauf an, welche der von beiden Parteien vorgelegte Versionen der Anlage zu 27 des Mietvertrags nun tatschlich zwischen den Parteien vereinbart gewesen war. Der Ausschluss des Kndigungsrechts fr einen lngeren Zeitraum als ein Jahr ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies folge aus der Vorschrift des 550 BGB. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift gilt ein Mietvertrag, der fr lngere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen ist, als fr unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher ordentlich kndbar. Das Schriftformerfordernis gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn zwar nicht die Kndbarkeit des Mietvertrags insgesamt, wohl aber einzelne Kndigungsgrnde durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs war die Schriftform im vorliegenden Fall nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskndigung gehre - nicht in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, msse sich zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehrigkeit dieser Schriftstcke in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben. In dem zu entscheidenden Fall war die Zusatzvereinbarung weder mit dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden. Sie nahm darber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags war daher nach den Feststellungen des Bundesgerichtshofs nicht mglich. Fr nicht ausreichend erachtete der Bundesgerichtshof in diesem Zusammenhang den Hinweis in 27 des Mietvertrags auf die nicht nher bezeichnete Anlage. Dem Schutzzweck des 550 BGB genge es nicht, wenn ein spterer Grundstckserwerber lediglich auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, deren eindeutige Zuordnung jedoch nicht mglich sei. Da die Kndigung auch formell ordnungsgem erklrt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war das Rumungsverlangen des Vermieters berechtigt. BGH, Urteil vom 04.04.2007 VIII ZR 223/06 -

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Mietrecht

Der schnelle Check zum Zeitmietvertrag


Grundbedingung: Schriftlicher Mietvertrag, entweder Formularvertrag oder selbst entworfener Vertrag.
Inhalt: Das Mietende, also gleichfalls das Vertragsende, wird schriftlich fixiert.

Sonstige Inhalte sind abhngig vom Vertragstyp. Oft wird ein Staffel- oder Indexmietvertrag ber die Mietzahlungen vereinbart.
Kndigung durch Vermieter: Einem vertragstreuen Mieter kann whrend der vereinbarten Mietzeit nicht gekndigt werden. Will der Mieter durch Antrag auf Verlngerung lnger als vereinbart bleiben, muss der Vermieter mit qualifizierter Begrndung (zum Beispiel Eigenbedarf) kndigen. Kndigung durch den Mieter: Whrend der Vertragslaufzeit normalerweise

nicht mglich. Durch Gerichte besttigte Ausnahmen: Sonderkndigungsrechte oder Nachmieterklausel.


Mieterhhungen: Es bestimmt der Wortlaut des Vertrages. Bei Mietzinsfestlegung auf festen Preis ist eine Mieterhhung ausgeschlossen. Vorteile: Unkndbares Wohnen fr den vereinbarten Zeitraum. Automatisches Ende nach Ablauf des Vertrages. Nachteile: Ausstieg whrend der Mietzeit kompliziert und nur mit nachweisbaren Sonderkndigungsgrnden aussichtsreich. Am Ende der Mietzeit Probleme mit der eventuell gewnschten Verlngerung. Bei qualifizierten Mietvertrgen mit Verlngerungsausschluss muss der Mieter automatisch ausziehen.

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Urteile ber zulssige auerordentliche Kndigungsgrnde:


Beruflich bedingter Ortswechsel:
LG Hamburg, AZ: 16S 23/87AG Bergheim, AZ: 22C 14/88

Geburt eines Kindes:


LG Oldenburg, AZ: 13S 1450/94LG Landshut, AZ: 13S 1760/94LG Kln, AZ: 1 S 261/88

Heirat:
LG Hannover, AZ: 3 S 126/87

Schwere Krankheit:
OLG Karlsruhe, AZ: 3 Re-Miet 2/81

Unberechtigte Verweigerung der Untermiete:


LG Berlin, AZ: 64S 259/96LG Landshut AZ: 12 S 2011/94

Regelungen zum Zeitmietvertrag


Dem bei zunehmender gesellschaftlicher Mobilitt bestehenden Bedrfnis von Mietern und Vermietern nach einem einfach zu handhabenden Zeitmietvertrag wird durch eine wesentliche Vereinfachung der gesetzlichen Regelung Rechnung getragen. Der komplizierte Zeitmietvertrag mit Verlngerungsanspruch (alter 564c Abs. 1 BGB) ist ab Gltigkeit des neuen Mietrechts entfallen. Nun gibt es nur noch einen echten Zeitmietvertrag, der sich am alten qualifizierten Zeitmietvertrag ( 564c Abs. 2 BGB) anlehnt. Ein solcher Zeitmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn bei Vertragsschluss einer der gesetzlich (neu) festgelegten Befristungsgrnde vorliegt und der Vermieter diesen Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat. Die Befristungsgrnde sind gegenber der frheren Rechtslage erweitert worden. Liegt der Befristungsgrund am Ende der vereinbarten Mietzeit immer noch vor, so endet das Mietverhltnis automatisch. Der Mieter kann keine Verlngerung des Mietverhltnisses aus Hrtegrnden verlangen (frher 556b BGB) und hat auch keinen Anspruch auf Rumungsschutz ( 721 Abs.7, 794a Abs. 5 ZPO). Beim Abschluss solcher Zeitmietvertrge hat der Vermieter somit eine hohe Gewhr dafr, den vermieteten Wohnraum nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatschlich zurckzuerhalten. 192

Mietrecht

Ein echter Zeitmietvertrag wird anders als frher auch ber einen lngeren Zeitraum als fnf Jahre abgeschlossen. Fr den Mieter hat dies den Vorteil, dass er, je lnger der Zeitmietvertrag befristet ist, desto lngeren Bestandsschutz fr sein Mietverhltnis hat. Ist bei Vertragsschluss absehbar, dass auf lngere Sicht keine rumliche Vernderung erforderlich sein wird, wird eine lange Vertragslaufzeit ohne die Mglichkeit der ordentlichen Kndigung durch den Vermieter gerade auch in seinem Interesse liegen. Damit kein Streit ber den Eintritt des Befristungsgrundes und damit das Ende der Mietzeit entsteht, soll der Mieter einen entsprechenden Auskunftsanspruch erhalten.
BGB 575 Zeitmietvertrag (1) Ein Mietverhltnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Rume als Wohnung fr sich, seine Familienangehrigen oder Angehrige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulssiger Weise die Rume beseitigen, wesentlich verndern oder instand setzen will, dass die Manahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhltnisses erheblich erschwert wrden, oder 3. die Rume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhltnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Mieter kann vom Vermieter frhestens verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung spter, so kann der Mieter eine Verlngerung des Mietverhltnisses um den Zeitraum der Versptung verlangen. (3) Tritt der Grund der Befristung erst spter ein, so kann der Mieter eine Verlngerung des Mietverhltnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfllt der Grund, so kann der Mieter eine Verlngerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast fr den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzgerung trifft den Vermieter. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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575a Auerordentliche Kndigung mit gesetzlicher Frist (1) Kann ein Mietverhltnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, auerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekndigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kndigung gegenber Erben des Mieters nach 564 die 573 und 573a entsprechend.

(2) Die 574 bis 574c gelten entsprechend mit der Magabe, dass die Fortsetzung des Mietverhltnisses hchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden kann. (3) Die Kndigung ist sptestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig, bei Wohnraum nach 549 Abs. 2 Nr. 2 sptestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Mietrecht

Die Kaution
In den meisten Mietvertrgen wird eine Kautionszahlung des Mieters an den Vermieter vereinbart. Diese Kaution, auch Mietsicherheit genannt, soll Ihre Ansprche als Vermieter absichern, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Sie darf die Hhe von drei Monatsmieten nicht bersteigen, kann aber auch niedriger vereinbart werden.

WISO rt:
Bei der Maximalkautionssumme werden die Nebenkostenvorauszahlungen nicht mit angerechnet, die Kaution darf also den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht bersteigen.

Diese Kaution muss nicht unbedingt in einer Summe bezahlt werden. Der Mieter kann drei Ratenzahlungen anbieten, von denen die erste bei Beginn des Mietverhltnisses fllig wird. Die Zahlung einer Kaution kann aber vom Mieter nicht mit der Begrndung verweigert werden, der Vermieter habe noch Mngel am Mietobjekt zu beseitigen.

GRUNDSATZURTEIL
Mietkaution als Ratenzahlung erlaubt Vorabzahlung nicht erlaubt Mieter drfen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhltnisses, also zum Startdatum fllig, davon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Dieser Grundsatz gilt sowohl fr die sogenannte Barkaution, bei der der Kautionsbetrag in Hhe von drei Monatsmieten direkt auf ein Vermieterkonto gezahlt oder berwiesen wird. Er gilt aber auch zum Beispiel bei der Kautionsform verpfndetes Sparbuch, bei der der Kautionsbetrag auf ein Mietersparbuch eingezahlt und dieses dann an den Vermieter verpfndet und bergeben wird.

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution schon Monate vorher oder insgesamt beim Einzug zu zahlen sei, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst aber nicht die Kautionsvereinbarung insgesamt, sondern nur den Punkt Gesamtzahlung beziehungsweise den Zeitpunkt der berweisung oder Sparbuchbergabe an den Vermieter. Wichtig ist, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die volle Mietsicherheit vorab zu bezahlen. Der Vermieter kann die Zahlung der 195

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Kaution nicht auf einen Schlag und nicht vor Einzug in die Wohnung erzwingen (BGH VIII ZR 344/02). Als Vermieter mssen Sie die Kaution bei einer Bank oder Sparkasse auf ein gesondertes Konto, das sogenannte Kautionskonto, einzahlen. Dieses Konto muss getrennt vom Ihrem sonstigen Privatvermgen angelegt sein, es drfen sich auch keine anderen Einzahlungen als die Kautionen dort befinden. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass im Falle eines Konkurses des Vermieters nicht auch die Kautionen der Mieter verloren gehen. Liegen diese auf einem Kautionskonto, so gilt dies als eine konkurssichere Anlage. Es muss von Ihnen als Vermieter sichergestellt sein, dass die Kaution zu dem fr Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist blichen Satz verzinst wird. Diese Zinsen werden dem Kautionskonto zugeschlagen und im weiteren Verlauf des Mietverhltnisses mit verzinst. Zins und Zinseszins erhhen den Wert der Mietkaution, der Mieter hat whrend der Mietzeit keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsgewinne. Wenn eine Ratenzahlung (bis zu drei Raten sind mglich) vereinbart wurde, kann der Mieter die folgenden Raten zurckhalten, wenn der Vermieter die bereits geleisteten Kautionszahlungen nicht ordnungsgem angelegt hat. Die Kaution darf vom Vermieter nur dann genutzt werden, wenn etwaige Ansprche entweder vom Gericht festgestellt wurden, unbestritten oder offensichtlich sind. Nimmt der Mieter eine Mietminderung vor, so kann der Vermieter den Differenzbetrag nicht vom Kautionskonto nehmen. Bei berechtigten Ansprchen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto wieder aufzufllen. Am Ende des Mietverhltnisses ist die Kaution normalerweise komplett, zuzglich der Zinsen und Zinseszinsen, an den Mieter zurckzuzahlen. Dies hat sofort zu erfolgen, wenn Sie als Vermieter keine Ansprche mehr gegen den ehemaligen Mieter haben. Der Mieter muss dem Vermieter allerdings eine ausreichende Frist einrumen, um eventuelle Ansprche zu prfen. Wie lange diese angemessene Frist dauern soll, ist bei den Gerichten umstritten. Es gibt Urteile, die von zwei oder drei Monaten sprechen, aber auch sechs Monate sind mglich. Der Bundesgerichtshof hat sogar festgestellt, dass im Einzelfall Zeitspannen von mehr als sechs Monaten mglich sind. Wenn bei Auszug des Mieters noch eine Heizkosten- oder Nebenkostenabrechnung aussteht, kann der Vermieter einen angemessenen, am Restzahlbetrag orientierten Betrag einbehalten fr den Fall, dass der Mieter Nachzahlungen zu leisten hat. Der Einbehalt darf aber im Normalfall nicht hher sein als bis zu vier monatliche Vorauszahlungsbetrge. 196

Mietrecht

Der rechtliche Rahmen


Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Es geht also auch ohne Kaution. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden. Die Hhe der Mietkaution kann bis zur gesetzlichen Maximalhhe frei ausgehandelt werden. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhltnisses fllig. Die Kaution oder Sicherheitsleistung darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhltnisses zulssigen Monatsmiete (Nettokaltmiete ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Nebenkosten) betragen. Hierbei bleiben Nebenkosten, ber die gesondert abzurechnen ist, unbercksichtigt. Das heit, dass sich bei einer getrennten Umlage der Nebenkosten die Hhe der Kaution auf der Basis der Nettomiete berechnet, whrend dagegen bei einer Bruttomiete der Nebenkostenanteil nicht herauszurechnen ist. Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermgen gesondert halten und bei einem Kreditinstitut zu dem fr Sparanlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist blichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen erhhen die Kautionssumme. Andere Regelungen wie beispielsweise ein Schlsselpfand oder andere Sicherheitsleistungen ber drei Monatsmieten hinaus zum Nachteil des Mieters sind verboten. Die Kaution muss vom Vermieter getrennt von seinem privaten Vermgen aufbewahrt werden, damit im Konkursfall die Sicherungsleistung nicht zur Konkursmasse fllt.

Geld zurck bei Vermieterwechsel: Gesetzlich neu geregelt


Kauft jemand eine vermietete Immobilie, wird er damit automatisch zum neuen Vermieter. Zu den Vermieterpflichten gehrt nun, dass er dem Mieter bei Mietende die Kaution zurckzahlen muss. Der Kufer und neue Vermieter muss dem Mieter die Kaution auszahlen ob sie ihm vom Verkufer ausgehndigt wurde oder nicht. Fr den Kufer einer Immobilie eine echte Kostenfalle, wenn er nicht von ihr wei, deswegen folgender Ratschlag:

551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (1) Hat der Mieter dem Vermieter fr die Erfllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 hchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

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(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die 1. Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhltnisses fllig. (3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit berlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem fr Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist blichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien knnen eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fllen muss die Anlage vom Vermgen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Ertrge dem Mieter zu. Sie erhhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studentenoder Jugendwohnheim besteht fr den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Barkaution oder andere Sicherheiten?


Die Kaution knnen Sie vom Mieter in bar verlangen gegen Quittung oder per Scheck oder berweisung oder Lastschrift. Andere Kautionsformen sind mglich, mssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist auch eine bargeldlose Mglichkeit: die Bankbrgschaft. Die Kasse des Mieters verbrgt sich fr eventuelle Forderungen des Vermieters. Mglich ist die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, eines Sparbuches mit Sperrvermerk oder eines Sparbuches des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfndet wird. Maximal drei Monatsmieten bleiben in jedem Fall die gesetzliche Kautionshchstgrenze.

WISO rt:
Lassen Sie ein Sparbuch anlegen und nehmen Sie es als Pfand. Diese Sparbcher erhalten Sie bei jedem Geldinstitut. Damit bleibt es aber das Geld der Mieter, Sie haben keine Zinsen zu versteuern. Vereinbaren Sie, 1. dass Sie als Vermieter den Mieter vier Wochen vor jeder Geldabhebung informieren mssen oder 2. dass Sie nur gemeinsam ber das Sparbuch verfgen knnen.

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Mietrecht

Die Zwangsverzinsung zugunsten der Mieter


Seit der Gesetzesnderung aus dem Jahr 1983 gilt: Die Kaution ist immer wie Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist zu verzinsen.
Ausnahmen: Nur bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohn-

heimes ist, besteht keine Pflicht, die Kaution zu verzinsen. Der Mieter kann vom Vermieter nicht die Anlage in einer Weise verlangen, die einen berdurchschnittlich hohen Zinsertrag bringt. Aus der Notwendigkeit der getrennten Anlage vom Vermgen des Vermieters ergibt sich, dass die Anlage in Form eines treuhnderischen Sonderkontos zu erfolgen hat. Auf diese Weise soll ein Zugriff von Glubigern des Vermieters im Wege der Einzelzwangsvollstreckung oder des Konkurses vermieden werden. Vermieter mssen aber die von ihren Mietern geleistete Kaution auch dann verzinsen, wenn diese vor 1983 gezahlt wurde. Haben Sie die Kaution bar bergeben, dann hat der Mieter ein Recht darauf zu erfahren, ob Sie sie dem Gesetz entsprechend angelegt und verzinst haben. Wenn Sie als Vermieter diese Anlageform nicht schriftlich nachweisen knnen, darf der Mieter die Miete bis zur Hhe der eingezahlten Kaution einbehalten. Der Vermieter einer Wohnung muss bei der Zurckzahlung der Mietkaution auch die tatschlich erwirtschafteten Zinsen an den Mieter zahlen. Nur die fr Sparguthaben blichen Zinsen seien nicht ausreichend, so ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichtes in Duisburg (AZ: 35 C 97/96).
Fall 1: Dort hatten Mieter 3.000 DM (ca. 1.500 Euro) Mietkaution gezahlt. Nach knapp vier Jahren zogen die Mieter aus, der Vermieter zahlte ihnen die Mietkaution zuzglich 256,38 DM (ca. 128 Euro) Zins und Zinseszinsen zurck. Zu wenig, entschied das Amtsgericht Duisburg. Der Vermieter hatte die 3.000 DM (ca. 1.500 Euro) Mietkaution nmlich in Bundesschatzbriefen angelegt und whrend des Mietverhltnisses tatschlich 1.102,51 DM (ca. 551 Euro) Zinsen erhalten. Konsequenz: Der Vermieter musste noch 846,13 DM (ca. 423 Euro) nachzahlen. Fall 2: Gnstige Kautionszinsen mssen immer an den Mieter weiterge-

geben werden. Das hat auch das Amtsgericht Dsseldorf (AZ: 35 C 97/96, WM 96) entschieden. Legt der Vermieter die Mietkaution zu einem gnstigeren Zinssatz an, als er normalerweise auf einem Sparbuch erzielen wrde, muss der Mehrerls dem Mieter zugute kommen. Im entschiedenen

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Fall bekam der Mieter nach Ablauf des Mietvertrages Kaution und hhere Zinsen berwiesen. Zwar bestimmt das Gesetz, dass der Vermieter die Kaution zu dem fr Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist blichen Zinssatz anlegen muss. Das aber sei nur die Mindestverzinsung, so die Richter. Die Kaution solle dem Vermieter eine gewisse Sicherheit bieten, sie soll dem Vermieter aber nicht die Mglichkeit geben, aus ihr Gewinne zu erwirtschaften oder wirtschaftliche Vorteile zu ziehen.

WISO rt:
Versuchen Sie doch zusammen mit dem Mieter eine gnstige, das heit mglichst hoch verzinste Anlageform zu finden!

Kautionszinsen sind jhrlich beim Mieter steuerpflichtig!


Die Zinsen, die auf einem Mietkautionskonto anfallen, mssen versteuert werden. Auch wenn dem Mieter die Zinsen whrend des Mietverhltnisses nicht ausgezahlt werden, muss er bei seiner jhrlichen Steuererklrung die Kautionszinsen angeben und unter Umstnden entsprechende Steuern zahlen. Luft das Kautionskonto auf den Namen des Vermieters, zum Beispiel bei einer Barkaution, fhren Banken und Sparkassen automatisch von den anfallenden Zinsen ber 10 Euro genau 30 Prozent an das Finanzamt ab, den sogenannten Zinsabschlag. Der Vermieter bekommt eine entsprechende Steuerbescheinigung, die er an den Mieter weiterleiten muss. Der wiederum kann dann den durchgefhrten Zinsabschlag im Rahmen seiner jhrlichen Steuererklrung geltend machen.

Achtung: Ein Freistellungsauftrag kann bei einem Kautionskonto, das auf den
Namen des Vermieters luft, weder vom Mieter noch vom Vermieter gestellt werden. Anders ist die Situation, wenn das Kautionskonto auf den Namen des Mieters luft, zum Beispiel bei einem verpfndeten Sparbuch. Hier kann der Mieter seinem Geldinstitut einen sogenannten Freistellungsauftrag erteilen. Liegen alle seine Zinseinnahmen unter dem gltigen Freibetrag fr Alleinstehende beziehungsweise fr Verheiratete, braucht er den momentan 30-prozentigen Zinsabschlag nicht abzufhren. 200

Mietrecht

Auch Kaution fr Gewerberaum muss verzinst werden


Vermieter von Gewerberumen mssen eine vom Mieter erhaltene Kaution auch dann verzinsen, wenn der Mietvertrag keine ausdrckliche Vereinbarung enthlt. Mit dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe klar, dass Kautionen fr Gewerberume genau so zu verzinsen sind wie Kautionen fr Wohnungen. Fr Wohnrume hatte der BGH bereits im Juli 1982 entschieden, dass Mietkautionen grundstzlich wie Spareinlagen mit dreimonatiger Kndigungsfrist zu verzinsen sind. Diese inzwischen gesetzlich geregelte Verzinsungspflicht gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung auch fr Gewerberume, falls nichts anderes vereinbart wurde. Die Bundesrichter hoben mit ihrem Urteil eine gegenteilige Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz auf. Die Koblenzer Richter hatten die Auffassung vertreten, dass eine Kaution fr Geschftsrume nur dann verzinst werden msse, wenn dies ausdrcklich vereinbart worden sei (BGH, XII ZR 77/93).

Straftat: Unberechtigter Zugriff auf eine Mietkaution ist Untreue


Wenn Sie als Vermieter hinterlegte Mietkautionen fr eigene Zwecke verwenden, ziehen Sie sich unter Umstnden neben einer Zivilklage auch ein Strafverfahren wegen Untreue zu. Das Amtsgericht Frankfurt hat einen Vermieter, der eine Kaution von 3.000 DM (ca. 1.500 Euro) zum Bezahlen von Schulden verwendet hatte, wegen Untreue verwarnt und eine Geldstrafe von 1.800 DM (ca. 900 Euro) zur Bewhrung ausgesetzt (AZ: 77/78 Js 14686/86). Dem Vermieter wurde im Urteil auerdem zur Auflage gemacht, die Kaution in Monatsraten von 100 DM (ca. 50 Euro) an den inzwischen ausgezogenen Mieter zurckzuzahlen. Zur Gewhrung von Ratenzahlung fand das Gericht sich bereit, weil der Vermieter glaubhaft machen konnte, dass er sich in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten befindet. Nach dem Mietvertrag sollte der Vermieter die Kaution auf einem Sparkonto festlegen. Wie er erklrte, war er jedoch nach dem Verlust eines Zivilprozesses gegen eine Baufirma in Finanznot geraten und hatte auf die hinterlegte Kaution zurckgegriffen, um eine kurzfristige Zahlung leisten zu knnen.

URTEILE ZUR KAUTION


bergabe der Mietkaution bei Eigentmerwechsel Der Kufer eines Mietshauses hat gegen den Verkufer keinen Anspruch auf Auszahlung hinterlegter Mietkaution. So ein Urteil des Oberlandesgerichtes Dsseldorf

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(AZ: 9 U 201/96). Der Verkufer hatte die Mietkaution auf einem Sonderkonto angelegt. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass dem Kufer die Mietkaution bergeben werde, wenn dieser das Mietshaus bernimmt. Die Richter stellten fest, dass der Kufer mit dem Erwerb des Mietshauses automatisch Inhaber des Kautionssonderkontos geworden sei. Damit habe er einen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens gegen die Bank erlangt. Der Verkufer sei nur verpflichtet, das zu dem Konto gehrende Sparbuch an den Kufer herauszugeben.
Vermieter mssen Kaution auch bei alten Mietvertrgen verzinsen Vermieter mssen die von ihren Mietern geleistete Kaution auch dann verzinsen, wenn diese vor 1983 gezahlt wurde. Ab 1983 ist die Kautionsverzinsung gesetzlich vorgeschrieben. So ein Urteil des Landgerichtes Hamburg (AZ: 316 S 95/96).

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar, das 1974 eine Kaution gezahlt hatte, vom Vermieter die Zahlung von Zinsen verlangt, obwohl im Mietvertrag vereinbart worden war, dass eine Verzinsung nicht erfolgt. Dieser mietvertragliche Zinsausschluss ist unwirksam, urteilten die Richter. Eine Kaution sei ihrem vertraglichen Wesen nach zu verzinsen. Der Zinsausschluss bewirke eine Rechtsverkrzung des Kunden beziehungsweise Mieters und fhre damit unter Versto gegen Treu und Glauben zu einer unangemessenen Benachteiligung. Anderenfalls seien die Zinsen eine zustzliche Einnahmequelle des Vermieters, die die ausgehandelte Miete bersteige.
Der Vermieter muss nicht jeden Nachmieter akzeptieren und kann sich aus der Kaution bedienen Selbst wenn ein Wohnungsvermieter zustimmt, dass ein Nachmieter gestellt wird, muss er nicht jeden akzeptieren. Die Folge ist, dass der alte Mieter die Miete weiter zahlen muss. Tut er das nicht, kann sich der Vermieter etwa durch Einlsung der Mietkaution schadlos halten. So kann er beispielsweise einen Mietinteressenten ablehnen, der die Wohnung anders als der Vormieter teilgewerblich nutzen will. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Gieen (AZ: 1 S 230/95) hervor. In diesem Fall kam es darauf an, wie die Erklrung eines Vermieters zu interpretieren sei, der der Auflsung eines Mietvertrags zustimmt zustzlich aber fordert, dass ihm ein Nachmieter gestellt werde. Das Landgericht Gieen meint, diese Zustimmung sei nur so zu verstehen, dass der Nachmieter auch die Wohnung oder ein Haus in etwa gleich nutzen werde.

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Mietrecht

Der Einzug
Der Beginn des Mietverhltnisses ist im Mietvertrag festgelegt. Der Mieter darf zu diesem vereinbarten Zeitpunkt in die Wohnung einziehen. Will er allerdings zu einem frheren Zeitpunkt einziehen, muss er zunchst die Erlaubnis des Vermieters einholen. Zieht er zu einem spteren Zeitpunkt ein, so entbindet ihn das nicht von der Pflicht, auch fr den Zeitraum, in dem die Wohnung von ihm nicht genutzt wurde, die vereinbarte Miete sowie die Nebenkostenpauschalen zu zahlen. Dies gilt auch, wenn der Mieter Handwerker beauftragt hat, die Wohnung fr ihn herzurichten, und diese nicht fristgerecht fertig geworden sind. Der Mieter kann nicht ohne die Zustimmung des Vermieters andere Personen in der Wohnung wohnen lassen, bis er selbst einzieht. Dies wrde eine Art Untervermietung darstellen. Ausnahmen bilden beispielsweise Ehepartner oder Verwandte, die hierfr gltigen Bedingungen finden Sie in einem eigenen Kapitel weiter hinten im Buch. Umgekehrt sind Sie als Vermieter verpflichtet, die Wohnung fr den vereinbarten Termin bezugsbereit zu halten. Sind Instandsetzungsarbeiten, die vom Vermieter durchzufhren sind, nicht pnktlich fertig geworden oder ist die Wohnung nicht frei (zum Beispiel, weil der Vormieter noch nicht ausgezogen ist), so kann der Mieter eine Mietkrzung vornehmen. Unter Umstnden ist es auch mglich, dass der Mieter in einem solchen Fall Schadenersatz vom Vermieter verlangen kann. Bei einem Einzug kann es schnell passieren, dass Beschdigungen in der Wohnung oder in den Fluren und im Treppenhaus entstehen. Hierfr haftet der Mieter. Dies gilt auch dann, wenn die Schden nicht vom Mieter selbst, sondern durch von ihm beauftragte Personen (Freunde und Verwandte, Mbelspediteure usw.) verursacht wurden.

WISO rt:
Es ist im Interesse aller Beteiligten, den Beginn des Mietverhltnisses nicht gleich mit Missstimmungen zu beginnen. Vermieter und Mieter sollten also bei kleineren Schden nicht zu kleinlich sein und dem jeweils anderen auch ausreichend Zeit einrumen, die Schden zu beseitigen. Entgegenkommen wird sich im weiteren Mietverhltnis sicherlich mehrfach auszahlen.

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Instandhaltung der Wohnung


Unter Instandhaltung versteht man alle Manahmen, die getroffen werden, um den ordnungsgemen Zustand der Mietwohnung aufrechtzuerhalten. Dazu gehren auch Manahmen, die getroffen werden, um Schden von vornherein zu vermeiden. Im Gegensatz dazu spricht man von Instandsetzung, wenn zum Beispiel beschdigte oder zerstrte Gerte in der Wohnung ausgetauscht werden mssen. Wenn etwa ein Heizkrper nicht mehr einsetzbar ist und komplett ausgetauscht werden muss, handelt es sich um eine Instandsetzung. Kann der Heizkrper repariert werden, ist es eine Instandhaltung.

Achtung: Grundstzlich ist beides, Instandhaltung und -setzung, Sache des


Vermieters. Im Mietvertrag kann diese Verpflichtung prinzipiell nicht aufgehoben werden. Man kann allerdings im Mietvertrag vereinbaren, dass sogenannte Schnheitsreparaturen (diese behandeln wir im nchsten Kapitel) vom Mieter getragen werden. Auch fr sogenannte Bagatellreparaturen oder kleinere Instandsetzungen kann eine Regelung getroffen werden, die besagt, dass diese Kosten vom Mieter zu tragen sind. Fr diese Sonderflle sind aber einige wichtige Punkte zu beachten. Um eine solche Klausel im Mietvertrag gltig werden zu lassen, muss die Belastung fr den Mieter von vornherein begrenzt werden. Dabei sollte die Hhe der Kosten fr den Einzelfall genauso festgeschrieben werden wie die jhrliche Gesamthhe. Damit der Vermieter seinen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben nachkommen kann, ist er zur regelmigen Prfung der Mietsache verpflichtet. Dies gilt natrlich auch fr die von den Mietparteien gemeinsam genutzten Rume (Waschkchen, Flure, Treppenhaus usw.). Damit er diese Prfungen ordnungsgem durchfhren kann, hat der Vermieter oder sein Beauftragter das Recht, die vermietete Wohnung nach vorheriger Ankndigung zu betreten. Entstehen dem Mieter Schden, die auf eine unzulngliche Wartung zurckzufhren sind, so hat der Vermieter diese dem Mieter zu ersetzen es sei denn, er kann nachweisen, dass diese Schden auch bei einer ordnungsgemen Wartung unvermeidbar gewesen wren.

Achtung: Der Mieter ist verpflichtet, Sie als Vermieter auf Mngel hinzuweisen, die dann von Ihnen beseitigt werden mssen. Dies gilt auch fr Mngel, die bereits vor Mietbeginn bestanden haben, es sei denn, diese Mngel wurden vom 204

Mietrecht

Mieter anerkannt und bewusst in Kauf genommen zum Beispiel, um eine geringere Miete zu zahlen. Es empfiehlt sich, solche Vereinbarungen auf jeden Fall schriftlich zu fixieren. Wurden die Mngel vom Mieter oder von Personen verursacht, fr die der Mieter verantwortlich ist (zum Beispiel Kinder), so haftet der Vermieter nicht und der Mieter muss die entsprechenden Reparaturen durchfhren oder durchfhren lassen.

Schnheitsreparaturen: Was muss der Mieter zahlen und was nicht?


Auch an Wohnungen nagt der Zahn der Zeit, sie unterliegen einem normalen Verschlei. Um die Wohnqualitt auch whrend der Mietzeit zu erhalten, wird in Abstnden zum Beispiel neu tapeziert oder der Fuboden renoviert. In den Mietvertrgen wird meist vereinbart, dass solche sogenannten Schnheitsreparaturen vom Mieter zu bernehmen sind.

WISO rt:
Ist keine Vereinbarung dieser Art getroffen, gilt grundstzlich keine Verpflichtung des Mieters. Die Schnheitsreparaturen gehen in diesem Fall also zu Lasten des Vermieters.

Was passiert eigentlich, wenn der Mieter die vereinbarten Schnheitsreparaturen nicht oder nicht einwandfrei ausfhrt, solange er die Rume noch bewohnt? Dazu nahm das Landgericht Berlin Stellung. Der Vermieter kann normalerweise nur bei Substanzgefhrdung auf Malerarbeiten bestehen. Der Vermieter hatte eine Bewohnerin auf Zahlung eines Vorschusses verklagt, weil diese whrend des laufenden Mietverhltnisses Kche und Bad angeblich nicht ordentlich gestrichen hatte. Berliner Richter verwiesen darauf, dass grundstzlich der Vermieter fr die Schnheitsreparaturen zustndig sei, es sei denn, der Mietvertrag brde sie dem Mieter auf (LG Berlin, 61 S 309/95). Im ersten Fall (das heit im Normalfall) knne der Mieter darauf bestehen, dass die an sich flligen Malerarbeiten durchgefhrt wrden oder nach Belieben darauf verzichten. Er habe die Wahl, mit welchem ueren Zustand der Wohnung er sich zufrieden gebe. Dieses Wahlrecht verliere der Mieter nicht, wenn ihm der Vermieter die Pflicht zur Ausfhrung der Maler205

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arbeiten vertraglich bertrage. Nur wenn durch Unterlassung oder schlechte Ausfhrung von Schnheitsreparaturen eine substanzielle Gefhrdung der Wohnung drohe, sei der Mieter verpflichtet, die erforderlichen Manahmen zur Instandsetzung der Rume ausfhren zu lassen.

Was gehrt zur Schnheitsreparatur, was nicht?


Bei den Schnheitsreparaturen handelt es sich eigentlich um die Instandhaltung der Mietsache, zu deren Durchfhrung nach der Konzeption des Gesetzes der Vermieter verpflichtet ist. Ist die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, kann der Mieter die Instandsetzung beim Vermieter anmahnen und die Miete mindern (siehe Kapitel Mietminderung). blicherweise wird hierunter das Beseitigen von solchen Abnutzungserscheinungen verstanden, die den optischen Eindruck der Mietsache beeintrchtigen. Doch was genau zhlt zu den Schnheitsreparaturen? Auf eine einfache Formel gebracht, knnte man sagen, dass zu den Schnheitsreparaturen all das gehrt, was aufgewendet werden muss, um Abnutzungen, die whrend des Wohnens natrlicherweise entstehen, zu beseitigen. So gehrt das Streichen eines Fubodens durchaus zu den Schnheitsreparaturen. Ein Austausch des kompletten Bodens aber kann dem Mieter im Normalfall nicht angelastet werden. Zu den Schnheitsreparaturen zhlen
das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wnde und Decken, das Streichen der Fubden, das Streichen der Heizkrper einschlielich der Heizungsrohre, das Streichen der Innentren und der Fenster sowie der Auentren

von innen. Die Beseitigung von Schden, die nicht auf eine normale Abnutzung zurckzufhren sind und die der Mieter oder Personen verursacht haben, fr die der Mieter verantwortlich ist, gehrt nicht zu den Schnheitsreparaturen. Diese Kosten gehen immer zu Lasten des Mieters. Welche Schnheitsreparaturen knnen nun dem Mieter auferlegt werden? Der Bundesgerichtshof hat hier einen Grundsatzentscheid gefllt, der besagt, dass der Mieter whrend seiner Mietzeit in bestimmten Fristen Schnheitsreparaturen unaufgefordert durchzufhren hat. Zieht der Mieter aus, mssen die Rume, bei denen die Fristen abgelaufen sind, renoviert werden. 206

Mietrecht

Dabei ging das Gericht von folgenden Fristen aus:


drei Jahre fr Kchen, Bder und Duschen fnf Jahre fr Wohn- und Schlafrume, Flure, Dielen und Toiletten sieben Jahre fr sonstige Nebenrume

Die Richter wiesen in dem Entscheid darauf hin, dass diese Regelung nicht fr das Streichen der Tren und Heizkrper gilt. Hier knnen durchaus lngere Intervalle gewhlt werden. Als Modernisierung (siehe Kapitel Modernisierungsmanahmen) bezeichnet das Gesetz die Steigerung des Wohnwertes. Ein vlliger Umbau des Mietobjektes ist dabei nie eine Modernisierung, und keinesfalls zhlen Reparaturen oder Instandhaltung dazu. Wenn Sie als Vermieter nur die morschen Holzfenster durch neue ersetzen lsst, so ist das keine Modernisierung. Also kann der Mieter daran spter auch nicht finanziell beteiligt werden. Als Wohnwertsteigerung bezeichnet das Gesetz vor allem Verbesserungen in folgenden Bereichen:
Zuschnitt der Wohnung Belichtung und Belftung Schallschutz Energie- und Wasserversorgung sanitre Einrichtungen und die Entwsserung Kochgelegenheiten Heizung Vernderungen fr Rollstuhlfahrer

Achtung: Modernisierungen sind keine Schnheitsreparaturen!

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Bagatellschden
Fr anfallende Bagatellschden muss in den Mietvertrgen eine Regelung vereinbart werden, nach der der Mieter die Kosten fr kleinere Instandsetzungsarbeiten oder fr die Beseitigung von Bagatellschden tragen muss. Von Bagatellschden spricht man,
wenn die Beseitigung der Schden einen Betrag von 50 bis 75 Euro nicht

berschreitet,
wenn es sich nicht um die Instandsetzung oder -haltung defekter Gegen-

stnde handelt. Reine Reparaturen fallen also nicht unter die Bagatellschden, auch wenn die Kosten unter 50 Euro liegen. Im Mietvertrag muss eine Hchstgrenze fr einen bestimmten Zeitraum im Normalfall fr ein Jahr fr den Fall vereinbart werden, dass in diesem Zeitraum mehrere Bagatellschden anfallen. Die Gerichte akzeptieren hier eine Begrenzung auf hchstens 200 Euro. Die Belastung des Mieters darf nach Ansicht der Richter nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete ausmachen. Die Beseitigung der Bagatellschden soll im Mietvertrag so geregelt werden, dass sich die Kostenbernahme nur auf die Teile der Wohnung bezieht, die vom Mieter auch direkt benutzt werden. Als Vermieter knnen Sie darauf drngen, diese Klauseln vollstndig in den Mietvertrag aufzunehmen. Bei Verzicht auf eine Hchstgrenze fr einen bestimmten Zeitraum kann es sein, dass bei einer juristischen Auseinandersetzung die Klausel schon wegen dieses Formfehlers fr null und nichtig erklrt wird. Dann ist der Mieter nicht zur Kostenbernahme verpflichtet und kann sogar schon gezahlte Betrge zurckfordern.

WISO rt:
Handelt es sich bei der Wohnung um eine Sozialwohnung, so ist die Kostenbernahme durch den Mieter fr Bagatellschden und kleinere Reparaturen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu bercksichtigen. Hier ist dann ein Betrag von 1 Euro pro Quadratmeter und Jahr in Ansatz zu bringen. Darber hinaus sind keine Sonderforderungen erlaubt.

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Mietrecht

Instandsetzung nach Brand:


Nach der Implosion der Bildrhre eines Fernsehgertes musste eine Wohnung in Genthin (Sachsen-Anhalt) vom Malermeister instand gesetzt werden. Die dafr verauslagten Kosten wollte der Vermieter nicht tragen, weil sich der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters ereignet habe und dieser nicht nachweisen knne, dass er das Gert mit der notwendigen Sorgfalt behandelt habe. Das Landgericht Stendal wies jedoch auf die Pflicht des Vermieters hin, die Wohnung in einem gebrauchsfhigen Zustand zu halten (LG Stendal, 22 S 4/93). Nachdem der mit der Implosion einhergehende Brand die Rume derart in Mitleidenschaft gezogen hatte, dass eine Totalrenovierung erforderlich geworden war, musste nach dem Gesetz der Vermieter den dafr ntigen Aufwand bernehmen. Anders ist nur zu entscheiden, wenn der Mieter unvorsichtig mit dem Fernseher umgeht. Wer ein Empfangsgert in seiner Wohnung aufstelle und nach der Bedienungsanleitung betreibe, verletze keine Sorgfaltspflicht, so das Gericht.

Besichtigungsrecht wegen Schnheitsreparaturen


Der Vermieter hat zunchst grundstzlich nicht das Recht, die von ihm vermietete Wohnung zu betreten, wann es ihm beliebt. Mit der bergabe hat der Mieter das ausschlieliche Hausrecht innerhalb der Wohnung. Gegen dieses Recht verstt der Vermieter, wenn er die Wohnung ohne Erlaubnis betritt. Dies kann Hausfriedensbruch ( 123 StGB) darstellen. Der Mieter hat in einem solchen Fall in der Regel sogar das Recht, sich eines unbefugten Zutritts mittels Gewalt zu erwehren ( 227 BGB Notwehr). Ausnahmsweise muss er aber den Zutritt zulassen, so zum Beispiel, wenn der Vermieter eine akute Gefahr (LG Mannheim, WM 1974, 188) beseitigt und somit im Interesse der Mietsache, aber auch im Interesse des Mieters handelt. blicherweise wird das Besichtigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag geregelt. Dabei kann sich der Mieter verpflichten, dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu gewhren. Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter jederzeit die Wohnung betreten darf, ist aber nicht wirksam. Sie verstt nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichtes (ZMR 1993, 405) gegen Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung) in Verbindung mit 138 Abs. 1 BGB (Sittenwidrigkeit).

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Besteht ein vertraglich eingerumtes Besichtigungsrecht des Vermieters, so muss er dennoch einen schonenden Gebrauch davon machen. Er darf niemals Eintritt zur Unzeit verlangen und muss sein Eintreffen auch in einem angemessenen Zeitraum vorher bekannt geben (grundstzlich mindestens 24 Stunden vorher AG Neustadt, WM 1979, 143; AG Burgwedel, WM 1974, 71; bei Berufsttigen vier Tage AG Mnster, WM 1982, 282). Unzeit bedeutet Ankunft auerhalb der blichen Tageszeiten. bliche Tageszeiten sind an Werktagen vormittags zwischen 10 und 13 Uhr beziehungsweise 15 und 18 Uhr nachmittags sowie an Sonn- und Feiertagen zwischen 11 und 13 Uhr. Hat ein Mieter mit dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu diesen Zeiten vereinbart, so muss er sich auch daran halten, selbst wenn dies wegen Berufsttigkeit einmal unpassend sein sollte (AG Freiburg, WM 1983, 112). Er muss den Vermieter aber regelmig nur einmal in der Woche in seine Wohnung einlassen (fr hchstens drei Stunden) und nur in besonderen Ausnahmefllen ein zweites Mal (LG Kiel, WM 1993, 52). Auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung hat der Mieter eine Besichtigung des Vermieters in verschiedenen Fllen zu dulden. Jedoch kann der Vermieter die Wohnung ebenfalls nicht ohne Weiteres betreten. Grnde fr eine Besichtigung fr Sie als Vermieter:
Eintritt zur Feststellung des Zustandes der Rumlichkeiten, um der In-

standhaltungs- beziehungsweise Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Dies ist nach der Rechtsprechung aber nur im besonderen Fall oder ansonsten im Turnus von eineinhalb bis zwei Jahren mglich (BGH VersR 1966, 82). Dabei darf auch ein Fachmann zur Beratung mitkommen.
Bei bestehendem Verdacht vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung

oder Vernachlssigung der Obhutspflicht durch den Mieter (zum Beispiel auch bei akuter Gefahr wegen vom Mieter nicht durchgefhrter Schnheitsreparaturen AG Gelsenkirchen, DWW 89, 114).
Vor einem geplanten Verkauf beziehungsweise bei Beendigung des Miet-

verhltnisses vor Neuvermietung; auch zur Besichtigung gemeinsam mit Interessenten.

Achtung: Ein Mieter, der in einem solchen Fall unberechtigterweise die Besichtigung verweigert, macht sich schadenersatzpflichtig. Ein Schadenersatzanspruch wegen entgangenen Gewinns kann sehr schnell hohe Summen erreichen.

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Mietrecht

WISO rt:
Ein Kndigungsrecht erwchst dem Vermieter aus der Verweigerung des Mieters zur Besichtigung nicht (AG Erkelenz, WM 1986, 251). Ein solches Recht kann sich allenfalls ergeben, wenn der Mieter den Eintritt zum Beispiel verweigert, weil er die Wohnung vertragswidrig gebraucht.

Wann kann der Vermieter den Geldbetrag fr eine Fachfirma verlangen?


Kommt der Mieter mit den geschuldeten Schnheitsreparaturen (zum Beispiel bei Auszug) in Verzug, dann kann der Vermieter nicht ohne Weiteres den fr eine Fachfirma erforderlichen Geldbetrag verlangen, denn der Mieter schuldet zunchst nur die Vornahme der Schnheitsreparaturen. Um den fr eine Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen zu knnen, muss der Vermieter dem Mieter zunchst eine angemessene Frist setzen, nach deren Ablauf er die Leistung durch den Mieter ablehnt und Schadenersatzansprche wegen Nichterfllung verlangt.

WISO rt:
Lassen Sie als Vermieter die Schnheitsreparaturen nur dann ausfhren, wenn Sie zuvor eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausgesprochen haben.

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Mietrecht

Modernisierungsmanahmen: Der Mieter muss vieles dulden


Sie als Vermieter sollten im Normalfall ein Interesse daran haben, Ihr vermietetes Eigentum nicht nur im Wert zu erhalten, sondern diesen Wert auch noch zu steigern. Um dies zu erreichen, nehmen Sie Manahmen an den Wohnungen vor, die als Modernisierungsmanahmen bezeichnet werden. Nun fhrt aber die Modernisierungsmanahme dazu, dass der Gegenstand des Mietvertrages (die Wohnung) verndert wird. Es stellt sich also die Frage, ob solche Vernderungen zulssig sind und vor allem, wer die Kosten hierfr tragen muss. Auerdem bedeutet eine Modernisierung gleichzeitig eine Wertsteigerung des Mietobjektes, die eine Mieterhhung nach sich ziehen kann. Nicht jede Baumanahme in Wohnungen und Mietobjekten ist eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes. Als Modernisierung bezeichnet man nur bauliche Vernderungen, mit denen die Wohnung oder das Mietshaus verbessert werden. Um solche Modernisierungen durchzufhren und ihre Kosten auf die Mieter umzulegen, gibt es genaue Festlegungen durch das Gesetz oder die Rechtsprechung. Beispielsweise knnen Sie als Vermieter nicht ohne Vorankndigung dem Mieter die Handwerker in die Wohnung oder ins Haus schicken. Schon vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten haben Sie als Vermieter die Mieter ausfhrlich zu informieren.

Ankndigung erforderlich!
Modernisierungsmanahmen an Mietwohnungen oder Mietshusern und ihre Auswirkungen mssen nach dem neuen Mietrecht vom Vermieter drei Monate vor Beginn schriftlich angekndigt werden. Der Vermieter muss darin genau erklren,
welche Arbeiten er durchfhren will, wann er mit den Arbeiten beginnen will, wie lange die Arbeiten dauern werden, wie sich eine sptere Mieterhhung genau zusammensetzt, ob die Modernisierungsarbeiten ffentlich gefrdert werden, ob der Mieter whrend der Bauarbeiten in der Wohnung

verbleiben kann. Auch eine ausfhrliche mndliche Information macht die schriftliche Form nicht berflssig! Die Informationen der Mitteilung mssen so przise wie mglich sein. 213

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Noch mal: Dies gilt auch fr die Dauer der Manahme und fr die Hhe der zu erwartenden Mieterhhung. Die Mieterhhung darf zum Beispiel nicht mit einem Betrag pro Quadratmeter angegeben werden, wenn die Wohnflche nicht im Mietvertrag ausgewiesen ist. Die Informationen sollen auch so formuliert sein, dass der Mieter feststellen kann, inwieweit seine Wohnungseinrichtung whrend der Manahmen in Mitleidenschaft gezogen werden knnte, damit er diese entsprechend schtzen kann.

Wichtig: Der Vermieter muss auch dann den Mieter informieren, wenn die Manahmen die Wohnung nicht direkt betreffen, aber eine Wertsteigerung darstellen, die zu einer Mieterhhung fhrt. Ausnahmen: Diese schriftliche Ankndigung ist nur dann entbehrlich, wenn
die Modernisierung lediglich mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhhung (maximal fnf Prozent) der monatlichen Kaltmiete fhrt.

Ablehnung durch den Mieter


Die Mieterhhung muss in einem vernnftigen Verhltnis zur Ersparnis stehen: Ist die Mieterhhung durch eine Heizungsmodernisierung um 400 Prozent hher als die Ersparnis, ist sie nicht zulssig, so die Gerichte. Maximal gestehen die Gerichte bei einer Energiesparmanahme das Doppelte der monatlichen Ersparnis als Mieterhhung zu. Es besteht bei den Modernisierungsbauarbeiten das Recht auf Mietminderung, wenn die Wohnungsnutzung whrend der Bauarbeiten durch Lrm, Staub, Klte usw. erheblich beeintrchtigt wird. Sie haben jedoch eine Chance, die Modernisierung zu verhindern oder zu beeinflussen, wenn Sie Ihre Rechte kennen. Es gibt laut Gesetz eine Reihe von Grnden, aus denen die Mieter eine Modernisierung ablehnen knnen. Die wichtigsten Ablehnungsgrnde finden Sie in unserer Checkliste (siehe Kasten).

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Mietrecht

Der schnelle Check: Wann muss die Modernisierung nicht geduldet werden?
Die Modernisierung muss nicht geduldet werden,
wenn keine wirksame Ankndigung vorliegt, wenn die Manahmen kurz vor dem Auszug des Mieters oder im Winter

durchgefhrt werden sollen (Auswechseln von Fenstern, Einbau einer Heizung) oder
wenn ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar ist, wenn die Modernisierung unzumutbar ist, weil der Mieter krank, alt oder

schwanger ist,
wenn dem Mieter die baulichen Folgen der Modernisierung nicht zuzu-

muten sind (zum Beispiel Grundrissvernderungen, die die Nutzung der Rume verhindern),
wenn der Mieter die Wohnung vor einiger Zeit und mit Zustimmung des

Vermieters selbst modernisiert hat;


wenn die Modernisierung fr den Mieter eine Hrte bedeuten wrde, bei-

spielsweise WC und Bad ber lngere Zeit nicht benutzbar wren,


wenn die zu erwartende Miethhe, gemessen an dem Einkommen des

Mieters, zu hoch wrde. Die Gerichte halten eine Neumiete bei niedrigem Einkommen im Allgemeinen fr zu hoch, wenn diese 25 bis 30 Prozent des Einkommens bersteigt.

Unzumutbare Hrte
Seit 1993 gilt eine Verpflichtung des Mieters, alle Modernisierungsmanahmen zu dulden, die der Verbesserung der gemieteten Wohnung oder des Hauses dienen. Auch die Einrichtung von Manahmen, mit denen Heizenergie oder Wasser eingespart werden, muss er akzeptieren. Zustzlich muss er es dulden, wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Eingeschrnkt wird diese Verpflichtung zur Hinnahme solcher Manahmen durch eine Hrteklausel. Der Mieter kann sich gegen die Manahmen aussprechen, wenn die Modernisierung fr ihn oder seine Familie eine Hrte darstellt, die in keinem Verhltnis zu den Interessen des Vermieters steht. 215

WISO Hausverwalter

Von einer unzumutbaren Hrte spricht man, wenn eine Wohnung zum Beispiel im Grundsatz verndert wird. Dies wre etwa der Fall, wenn aus einer Dreizimmerwohnung ohne Bad eine Zweizimmerwohnung mit Bad gemacht wird. Diese Vernderung stellt eine grundlegende Vernderung gegenber der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung dar. Umgekehrt kann es auch eine Hrte sein, wenn eine Zweizimmerwohnung durch neue Raumteilung zu einer Dreizimmerwohnung gemacht wird, die entstandenen Rume aber fr eine vernnftige Nutzung nicht mehr geeignet sind. Bei der Bewertung, ob es sich um eine Hrte handelt oder nicht, gilt der Grundsatz, dass die Gesundheit des Mieters Vorrang vor den allgemeinen Interessen zur Modernisierung des Vermieters hat. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung durch Umbaumanahmen ber einen lngeren Zeitraum nicht bewohnbar ist. In besonders schwerwiegenden Ausnahmefllen kann der Vermieter allerdings verlangen, dass der Mieter fr die Dauer der Manahme in ein Hotel zieht, wobei hierdurch dem Mieter keine hheren Kosten als die Miete entstehen drfen. Eine Hrte kann auch dann gegeben sein, wenn der Mieter in bereinstimmung mit dem Vermieter bereits Manahmen vorgenommen hat, die nun durch Modernisierungen des Vermieters wieder aufgehoben werden. Wurde zum Beispiel eine Etagenheizung auf Kosten des Mieters eingebaut und der Vermieter will nun eine Zentralheizung einbauen, so muss dies vom Mieter nicht unbedingt geduldet werden. Schlielich kann auch die zu erwartende Mieterhhung eine Hrte darstellen. Durch verschiedene Urteile wurde etwa festgestellt, dass eine Modernisierung dann unzumutbar ist, wenn zum Beispiel
die Miete sich dadurch mehr als verdoppelt, die Miete nach der Modernisierung mehr als die Hlfte einer Rente betrgt

oder
die Mieterhhung die durch die Manahme erzielte Energieersparnis um

ein Vielfaches bersteigt.

Achtung: Werden Manahmen durchgefhrt, die bei einem Haus dieses Alters
blich sind, greifen die oben genannten Hrtegrnde im Normalfall nicht. Grundstzlich gehen die Kosten von Modernisierungsmanahmen zu Lasten des Vermieters. Dies beinhaltet auch den Mehraufwand, den der Mieter durch die Manahme hat zum Beispiel Reinigungskosten. 216

Mietrecht

Auch wenn der Wert der Mietwohnung whrend der Modernisierungsmanahmen gemindert oder gar ganz aufgehoben wird, kann der Mieter Rechte geltend machen und eine entsprechende Mietminderung verlangen. Beseitigt der Mieter Schden, die whrend der Modernisierung entstehen, durch Eigenleistung oder nimmt er zum Beispiel notwendige Reinigungsmanahmen vor, so kann er hierfr eine Vergtung durch den Vermieter verlangen. Dabei empfiehlt es sich, schon im Vorfeld entsprechende Absprachen zwischen Mieter und Vermieter zu treffen.

GRUNDSATZURTEIL
Mieterhhung auch nach verspteter Ankndigung einer Modernisierung Ein Vermieter ist gem 554 BGB verpflichtet, Modernisierungsmanahmen mit einer Frist von drei Monaten anzukndigen. Eine versptete Ankndigung steht einer Mieterhhung wegen Modernisierung auch dann nicht entgegen, wenn der Mieter der Modernisierungsmanahme widersprochen hat.

Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 18. August 2004 den Einbau eines Aufzugs in ein fnfgeschossiges Wohngebude angekndigt. Die Mieter widersprachen dieser Manahme. Sie teilten in ihrem Schreiben mit, dass sie die Modernisierungsmanahme nur unter der Voraussetzung dulden wrden, dass diese zu keiner Mieterhhung fhre. Der Vermieter begann bereits nach einem Monat mit der Durchfhrung der Arbeiten zum Einbau des Aufzugs. Im Juli 2005 erhhte er die Miete um monatlich 107,06 Euro. Die Mieter zahlten den Erhhungsbetrag nicht, der Vermieter klagte auf Zahlung des Mieterhhungsbetrags. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Mit der Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Klage ab. Auf die Revision des Vermieters hob der BGH das Urteil des Landgerichts Berlin auf und wies die Berufung der Mieter zurck. Vermieter und Mieter stritten sich inhaltlich lediglich um die Frage, ob die NichtEinhaltung der Ankndigungsfrist von drei Monaten den Ausschluss des Rechts zur Erhhung der Miete wegen der durchgefhrten Modernisierungsarbeiten zur Folge habe. Das Berufungsgericht hatte unter Hinweis auf die bisherige Rechtsprechung des Kammergerichts die Ansicht vertreten, dass eine formell fehlerhafte Ankndigung der Modernisierungsmanahmen das Recht des Vermieters zur Erhhung der Miete ausschliee, solange nicht die Mieter die Manahmen 217

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(ausdrcklich oder stillschweigend) geduldet htten. Durch den Widerspruch der Mieter fehle es an den Voraussetzungen fr eine Mieterhhung nach 559 BGB. Der BGH hielt diese Rechtsansicht fr fehlerhaft. Er gelangte unter Hinweis auf die bestehenden Rechtsansichten und die bislang geltende Rechtsprechung des Kammergerichts zu dem Ergebnis, dass eine fehlerhafte oder nicht eingehaltene Ankndigungsfrist die Erhhung der Miete im Anschluss an die Durchfhrung der Modernisierungsmanahmen nicht automatisch ausschliee. Begrndet wurde diese Ansicht mit dem Hinweis auf 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift verlngert sich die Frist zur Zahlung der Mieterhhung im Anschluss an die Durchfhrung von Modernisierungsmanahmen von drei Monaten auf sechs Monate, wenn der Vermieter es unterlassen hat, im Ankndigungsschreiben die voraussichtlich erhhte Miete mitzuteilen oder die tatschliche die angekndigte Mieterhhung um 10% berschreitet. Nach Ansicht des BGH folge daraus im Umkehrschluss, dass andere als die dort genannten Mngel einer Modernisierungsmitteilung fr die anschlieende Mieterhhung ohne Bedeutung sein sollen. Nach Auffassung des BGH knne es nicht sein, dass eine versptete Mitteilung des Vermieters gegenber einer gnzlich unterlassenen Mitteilung nachteiligere Folgen auslse. Auch der Gesetzeszweck spreche dafr, dass die Nichteinhaltung der Ankndigungsfrist einer modernisierungsbedingten Mieterhhung gem 559 BGB nicht entgegenstehen solle. Durch die Einhaltung dieser Frist solle dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Manahmen einzustellen und gegebenenfalls von dem ihm in diesem Zusammenhang zustehenden Sonderkndigungsrecht gem 554 Absatz 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen zu knnen. Insbesondere sei die Frist dieses Sonderkndigungsrechts mit der Ankndigungsfrist in der Weise abgestimmt, dass das Mietverhltnis fr den Fall der Kndigung noch vor Beginn der Baumanahmen ende. Die Mitteilungspflicht dient nach Ansicht des BGH dem Schutz des Mieters bei der Durchfhrung von Modernisierungsmanahmen (in zeitlicher Hinsicht), nicht jedoch der Einschrnkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatschlich durchgefhrten Modernisierungsmanahme im Rahmen des 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Vorschriften zur Durchfhrung von Modernisierungsmanahmen sollen dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhltnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Mit diesem Gesetzeszweck sei es nicht vereinbar, dem Vermieter die Mglichkeit einer Mieterhhung fr eine tatschlich durchgefhrte Modernisierung allein wegen 218

Mietrecht

des Verstoes gegen eine Verfahrensvorschrift auf Dauer zu versagen. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde daher aufgehoben und die Berufung der Mieter zurckgewiesen. BGH, Urteil vom 19.09.2007 - VIII ZR 6/07 -

Modernisierung was ist das?


Als Modernisierung bezeichnet das Gesetz die Steigerung des Wohnwertes. Ein vlliger Umbau des Mietobjektes ist dabei nie eine Modernisierung, und keinesfalls (!) zhlen Reparaturen oder Instandhaltungen dazu. Also kann der Mieter daran spter auch nicht finanziell beteiligt werden. Als Wohnwertsteigerung bezeichnet das Gesetz vor allem Verbesserungen in folgenden Bereichen:
Zuschnitt der Wohnung Belichtung und Belftung Schallschutz Energie- und Wasserversorgung Sanitre Einrichtungen und die Entwsserung Kochgelegenheiten Heizung Vernderungen fr Rollstuhlfahrer

Beispiele fr Modernisierung sind:


Anschluss ans Kabelfernsehen Einbau eines Warmwasserboilers Einlochmischbatterien an Waschbecken Wasserabsperrventil Einbau einer Zentralheizung Installierung einer Trffnungs- und Schlieanlage Treppenhausisolierung Auenwandwrmeisolierung Befestigung des Hofes Anbau eines Balkons

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Keine Modernisierung dagegen sind zum Beispiel folgende Manahmen:


Austausch von lfen gegen Nachtspeicherheizung Umstellung der Heizung von Koks auf Fernwrme Ersatz von Kastendoppelfenstern durch Kunststoffrahmenfenster Ersatz einer funktionsfhigen Haustr durch Metalltr Umstellung von Gasetagen- auf lzentralheizung Einbau von Holzfenstern statt Kunststofffenstern Einbau eines Liftes, wenn er fr den Mieter nur in den Keller fhrt Wechsel von Nachtstromspeicher auf Fernwrme Ersatz von unansehnlichen Toilettenbecken Austausch von Bleirohren fr Trinkwasser durch verzinkte Rohre Neuverputzung der ungepflegten Kellerwnde Vorbereitungsmanahmen fr die Umwandlung in Wohneigentum generell der Austausch von Ausstattungsstcken der Wohnung, die zwar

alt, aber noch gebrauchsfhig sind

GRUNDSATZURTEIL
Bei nicht modernisierter Altbauwohnung ist Mindeststandard erforderlich Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemes Wohnen ermglicht und den Einsatz der fr die Haushaltsfhrung allgemein blichen elektrischen Gerte erlaubt.
Das Urteil: Der Vermieter wird verurteilt, in der Wohnung Z.-strae, Vor-

derhaus, 2. Obergescho links, in B. eine Steckdose im Badezimmer nach DIN-VDE mit Fehlerstromschutzschalter zu installieren sowie die Stromversorgung der Wohnung so zu verndern, dass neben dem Betrieb eines Groverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrsplmaschine ein gleichzeitiger weiterer Stromverbrauch mglich ist.

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Mietrecht

Die Geschichte: Die Klger mieteten von der Rechtsvorgngerin der Beklagten mit Mietvertrag vom 5.6.1998 eine in einem Altbau gelegene Drei-Zimmer-Wohnung in B. In dem bergabeprotokoll vom 2.7.1998 heit es unter anderem: Die Rume werden wie gesehen bergeben. Die monatliche Kaltmiete der 109,01 qm groen Wohnung betrug anfangs 872,08 DM (ca. 436 Euro) zuzglich Nebenkosten. Sie erhht sich jhrlich gem einer getroffenen Staffelmietvereinbarung.

Mit ihrer Klage haben die Klger von der Beklagten die Beseitigung verschiedener von ihnen behaupteter Unzulnglichkeiten der Wohnung sowie Instandsetzung verlangt und unter Berufung auf mehrere Sachverstndigengutachten, die in einem von ihnen angestrengten selbststndigen Beweisverfahren eingeholt wurden, unter anderem begehrt, die gesamte elektrische Anlage entsprechend den einschlgigen DIN-Normen instand zu setzen. Die Parteien streiten darber, ob sich diesbezglich aus den genannten Gutachten die Mangelhaftigkeit der Mietsache ergibt. Die Klger haben jedoch gem 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf bestimmte Einzelmanahmen, nmlich eine Vernderung der Stromversorgung der Wohnung in der Weise, dass neben dem Betrieb eines Groverbrauchers wie Waschmaschine oder Geschirrsplmaschine ein gleichzeitiger anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung mglich ist, sowie die fachgerechte Installierung einer Steckdose im Badezimmer. Der auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage gerichtete Antrag der Klger umfasst entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung als Minus auch die genannten Teilmanahmen ( 308 ZPO). Das eingeholte Gutachten des Sachverstndigen W. wurde vorgelegt, nach dem ein Stromkreis fehlt, der den Anschluss eines Grogertes wie einer Wasch- oder Splmaschine bei gleichzeitigem weiteren Stromverbrauch in der Wohnung zulsst, und im Badezimmer bauseitig keine Steckdose vorhanden ist. Der zum vertragsgemen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muss auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard gengen, der ein zeitgemes Wohnen ermglicht und alle mit der Haushaltsfhrung blicherweise verbundenen Ttigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung dann vertragsgem sein, wenn er eindeutig ver221

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einbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklrt hat. Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden. Auch wenn der Vermieter entsprechend den obigen Ausfhrungen zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht ausfhrt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundstzlich erwarten, dass der vertragsgeme Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zulsst, die seit Jahrzehnten blich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehrt die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewhnlichen Haushaltsgerte ermglicht. Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhngig vom Baualter des Gebudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Verkehrsanschauung umfasst mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgeme Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein greres Haushaltsgert wie Waschmaschine oder Geschirrsplmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsbliche Elektrogerte, wie etwa ein Staubsauger, in der Wohnung benutzt werden knnen. Zu einer zeitgemen Wohnnutzung gehrt auerdem, dass das Badezimmer ber eine Stromversorgung verfgt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Gerten ber eine Steckdose ermglicht. Diesen Mindeststandard erreicht die Wohnung der Klger unstreitig nicht. Nach den tatschlichen Feststellungen des Sachverstndigen fehlen sowohl eine Steckdose im Bad als auch ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluss eines Groverbrauchers wie Wasch- oder Geschirrsplmaschine zulsst, ohne die brige Wohnung zu belasten. Der Anspruch der Klger auf Herstellung dieser Einrichtungen ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass nach dem bergabeprotokoll vom 2. Juli 1998 die Rume wie gesehen bergeben wurden. Dass damit ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertraglich vereinbart worden wre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil allein aus dem Vermerk die Rume werden wie gesehen bergeben nicht geschlossen werden kann, dass den Klgern das Fehlen eines geeigneten Stromkreises zum Anschluss einer Wasch- oder Splmaschine und das Fehlen jeglicher Steckdose im Bad bei Vertragsschluss bekannt war (VIII ZR 192/03). 222

Mietrecht

Mieterhhung nach Modernisierungsmanahmen


Ist die Modernisierung mit allen normalen Umstnden wie Lrm, Schmutz und hnlichem abgeschlossen, kommt es immer wieder zu Streit ber die anstehende Mieterhhung. Der Vermieter ist zur Mieterhhung berechtigt, wenn
der Gebrauchswert der Wohnung erhht wird, die Wohnverhltnisse sich durch die Modernisierung verbessern, Heizenergie oder Wasser eingespart werden. Ausnahmen: Wird Ihnen als Vermieter eine Modernisierungsmanahme zum

Beispiel durch die Gesetzgebung auferlegt, so knnen Sie auch dann die Miete erhhen, wenn dadurch keiner der drei oben genannten Punkte erfllt wird. Schreibt der Gesetzgeber zum Beispiel aus Umweltschutzgrnden bestimmte Heizungsanlagen vor und der Vermieter muss diese einbauen, kann er anschlieend die Miete erhhen. Nach Abschluss der Modernisierungsmanahmen kann die Jahresmiete um 11 Prozent der entstandenen Kosten angehoben werden. Dabei kann natrlich auch die erbrachte Eigenleistung des Vermieters mit eingerechnet werden. Zu bercksichtigen sind die tatschlich entstandenen Aufwendungen. Dabei ist zu berechnen, welchen Nutzen die einzelnen Mietparteien davon haben. Wird zum Beispiel ein Fahrstuhl im Haus eingebaut, haben die in den oberen Etagen befindlichen Wohnungen einen hheren Nutzen davon als die im Parterre wohnenden Mieter.

Achtung: Der Satz von 11 Prozent kann berschritten werden, wenn durch die
Modernisierung eine Anhebung der Miete auf das Niveau der rtlichen Vergleichsmiete zulssig wird. Sie als Vermieter knnen in einem solchen Fall whlen, welche Erhhung Sie vornehmen. Ist also die 11-Prozent-Regelung fr Sie vorteilhafter, so kann diese Erhhung vorgenommen werden Sie knnen die Miete aber auch auf das Niveau der Vergleichsmiete anheben, wenn diese fr Sie gnstiger ist. Grundstzlich muss die Modernisierung fr den Mieter keinen Vorteil bringen. So kann die Mieterhhung nach einer Modernisierungsmanahme zur Energieersparnis durchaus hher ausfallen als die Ersparnis, die der Mieter durch diese Manahme bei den Energiekosten erzielt. Die Mitteilung ber die Mieterhhung muss schriftlich erfolgen. In dem Schreiben muss erlutert werden, welche Kosten durch die Modernisierungsmanahme 223

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entstanden sind und wie die Mieterhhung begrndet wird. Die Erhhung wird, wie alle anderen Mieterhhungen auch (siehe Kapitel Mieterhhung), im bernchsten Monat nach Zustellung der Mitteilung und sofern der Mieter zustimmt, wirksam. Kommt das Schreiben zum Beispiel im Juni, so gilt die Erhhung nach Zustimmung durch den Mieter ab dem 1. August. Unter bestimmten Bedingungen darf der Vermieter die Miete nicht erhhen. Bei Zeitmietvertrgen (beispielsweise einem Zweijahresvertrag) ist eine Mieterhhung ausgeschlossen, wenn sie nicht ausdrcklich vereinbart ist. Auch Staffel- oder Indexmietvertrge schlieen eine Mieterhhung aus. Wenn die Bauarbeiten bei Abschluss des Mietvertrages bereits beendet waren, gibt es ebenfalls nicht mehr Mietzins fr den Eigentmer. Die erhhte Miete darf nie um mehr als 50 Prozent ber der ortsblichen Vergleichsmiete liegen. Nach 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes wre das Wucher. Dies gilt auch bei der Modernisierung.

WISO rt:
Prfen Sie die von Ihnen aufgefhrten Einzelposten! Reparaturkosten oder ffentliche Frderungen sind beispielsweise von den Gesamtkosten abzuziehen.

Auerordentliches Kndigungsrecht
Erhht der Vermieter die Miete um 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen, so kann der Mieter bis zum dritten Tag nach Inkrafttreten der Mieterhhung zum Ablauf des bernchsten Monats kndigen.
Beispiel: Mieterhhung beginnt zum 1. Juni. Kndigung ist bis zum 3. Juni mglich. Kndigung erfolgt zum 31. August.

Wird die Miete auf die ortsbliche Vergleichsmiete angehoben, so kann der Mieter bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der schriftlichen Mieterhhung kndigen. Die Kndigung wird dann zum Ende des vierten Monats wirksam. Verlangt werden darf die hhere Miete erst nach dem Ende der Modernisierung. Das muss schriftlich geschehen. Dann gibt es eine zweimonatige Prffrist. Nach 224

Mietrecht

Zustimmung des Mieters gilt die Erhhung sptestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Mieterhhungsverlangens.

Ersatzansprche des Mieters durch Modernisierungsarbeiten


Bei baulichen Manahmen zur Verbesserung des Wohnwertes kann der Mieter eine fachgerechte und zgige Durchfhrung verlangen. Die Wohnung sollte nach den Arbeiten in ordentlichem Zustand hinterlassen werden und es sollten keine Schden entstanden sein. Unter Umstnden knnen bei Nichtbeachtung der Regeln durch den Vermieter vom Mieter Aufwendungen wegen der Modernisierung oder Minderungen des Wohnwertes von der Miete einbehalten werden. Ersatzfhige Aufwendungen sind beispielsweise:
Kosten fr die Entfernung von Einrichtungsgegenstnden Kosten fr Malerarbeiten und neue Tapeten Kosten fr die Reinigung Kosten fr die Unterstellung von Mbeln Umzugskosten

Wird der Mieter durch die Bauarbeiten sehr gestrt oder kann er die Wohnung nur zum Teil nutzen, so kann er mglicherweise die Miete mindern. Auch wenn der Mieter der Modernisierung zugestimmt hat, bleibt das Recht auf Mietminderung bestehen. Muss der Mieter die Wohnung sogar fr eine gewisse Zeit rumen, so hat er fr diesen Zeitraum keine Miete zu zahlen. Natrlich besteht Schadenersatzverpflichtung fr Schden, die durch die Bauarbeiten entstehen, beispielsweise wenn Mbel beschdigt werden.

Modernisierung als Kndigungsgrund des Vermieters?


Wegen einer Modernisierung drfen Sie als Vermieter grundstzlich nicht kndigen! Wenn die Wohnung tatschlich wegen einer Umbaumanahme gerumt werden muss, so hat der Vermieter fr eine Ersatzwohnung zu sorgen, solange der Umbau dauert. Ein berechtigtes Interesse an einer Kndigung kann in Ausnahmefllen vorliegen, das ist aber sehr selten. Normalerweise ist eine Kndigung unzulssig, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Umbau besser vermieten

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kann, wenn er das Gebude nach der Sanierung verkaufen will oder wenn er Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln will.

Mustervertrag zur Modernisierung


Immer wieder gibt es Streit um eigenmchtiges Modernisieren in der Mietwohnung durch den Bewohner unabhngig davon, ob es sich um kleinere Schnheitsreparaturen oder um grere Vernderungen, wie etwa Wnde versetzen, handelt.

WISO rt:
Wenn Sie in der gemieteten Wohnung Vernderungen durchfhren wollen, regeln Sie dies vorher mit dem Vermieter. Nachher ist oft schwierig zu klren, ob es ein wesentlicher Eingriff in die vorhandene Bausubstanz war, ob die Vernderung wieder ausgebaut werden muss und wer fr die Kosten des Umbaues aufkommt. Beide Mietvertragsparteien sollten vor jeder Modernisierung miteinander reden oder besser einen Modernisierungsvertrag abschlieen. Das Bundesjustizministerium hat in Zusammenarbeit mit den wohnungswirtschaftlichen Verbnden, unter anderem mit dem Deutschen Mieterbund, einen Mustervertrag entwickelt, der die Interessen der Vermieter und Mieter im Falle einer Mietermodernisierung angemessen bercksichtigen soll. Es handelt sich um einen Kompromiss, der die Interessen der Mieter nur teilweise bercksichtigt. Der Mustervertrag ist deshalb nicht fr jeden Fall geeignet. Die Mustervereinbarung ist nicht verbindlich. Mieter und Vermieter knnen die einzelnen Bestimmungen beliebig abndern.

BGB 559 Mieterhhung bei Modernisierung (1) Hat der Vermieter bauliche Manahmen durchgefhrt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohnverhltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Manahmen aufgrund von Umstnden durchgefhrt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jhrliche Miete um 11 vom Hundert der fr die Wohnung aufgewendeten Kosten erhhen.

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Mietrecht

(2) Sind die baulichen Manahmen fr mehrere Wohnungen durchgefhrt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
559a Anrechnung von Drittmitteln (1) Kosten, die vom Mieter oder fr diesen von einem Dritten bernommen oder die mit Zuschssen aus ffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehren nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des 559.

(2) Werden die Kosten fr die baulichen Manahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus ffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhhungsbetrag nach 559 um den Jahresbetrag der Zinsermigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermigten Zinssatz und dem marktblichen Zinssatz fr den Ursprungsbetrag des Darlehens. Magebend ist der marktbliche Zinssatz fr erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Manahmen. Werden Zuschsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewhrt, so verringert sich der Erhhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. (3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten fr den Mieter erbrachte Leistung fr die baulichen Manahmen stehen einem Darlehen aus ffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus ffentlichen Haushalten. (4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Hhe Zuschsse oder Darlehen fr die einzelnen Wohnungen gewhrt worden sind, so sind sie nach dem Verhltnis der fr die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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559b Geltendmachung der Erhhung, Wirkung der Erhhungserklrung (1) Die Mieterhhung nach 559 ist dem Mieter in Textform zu erklren. Die Erklrung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der 559 und 559a erlutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklrung. Die Frist verlngert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhhung der Miete nicht nach 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatschliche Mieterhhung mehr als 10 vom Hundert hher ist als die mitgeteilte. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Mietrecht

Zankapfel Mietnebenkosten
Was tun gegen die falsche Nebenkostenabrechnung?
Viele Mieter rgern sich ber ihre stndig steigende Nebenkostenabrechnung oft zu Unrecht. Inzwischen sind diese Kosten lngst zur zweiten Miete geworden. Dabei knnte die Abrechnung der Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, eigentlich recht einfach sein. Nur die gesetzlich erlaubten Betriebskosten drfen abgerechnet werden, und dies sind zumeist durch Rechnungen belegbare durchlaufende Posten, die Sie als Vermieter auslegen und die spter vom Mieter zu bezahlen sind. Was viele auerdem nicht wissen: Nebenkosten sind, bis auf die Heizung, berhaupt nur dann zu zahlen, wenn sie schriftlich vereinbart wurden, sonst sind sie automatisch mit der Miete beglichen. Wenn man im Mietvertrag Nebenkostenzahlungen vereinbart hat, so nennt man das Nettomiete. Aber auch mit Nettomietvertrag drfen nicht alle mglichen Kosten auf der Nebenkostenabrechnung stehen. Fr Mieter und Vermieter ist die Hauptfrage bei Streitigkeiten: Was sind eigentlich Mietnebenkosten und was nicht? Als Antwort auf diese Frage hat der Gesetzgeber eine Reihe von verschiedenen Nebenkostenarten festgelegt (siehe Kasten).

Der schnelle Check: Die gesetzlich erlaubten Nebenkosten


Betriebskosten sind regelmig wiederkehrende Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstck stehen, in und auf dem sich die vermietete Wohnung befindet. Hierzu gehren zum Beispiel
die Kosten der Wasserversorgung inklusive Wassergeld sowie Kosten fr

Wasseruhr, Wasseraufbereitung und Wasserhebeanlage,


die Kosten der Entwsserung: stdtische Kanalgebhren fr die Benutzung

einer ffentlichen Entwsserungsanlage (Achtung: Abflussverstopfungen sind nie Betriebskosten),


private Abwasserkosten, wie etwa Abfuhr und Reinigung der eigenen Si-

cker- oder Klrgrube,


Kosten der Warmwasserbereitung,

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Heizkosten, Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Schornsteinreinigung und Immissionsmessungen, Kehrgebhren.

Auerdem gehren dazu weitere Betriebskosten am Haus, wie etwa


Fahrstuhlkosten mit Betriebsstrom, Bedienung, berwachung, Pflege,

TV, Reinigung, aber nicht Reparaturkosten,


Beleuchtung: Strom fr Innen- und Auenbeleuchtung, wie etwa Zugn-

ge, Treppen, Keller, Bodenrume, Waschkche (Achtung: Bei Garagenhof oder Tiefgarage sind nur die Garagenmieter zahlungspflichtig),
Hausreinigung und Ungezieferbekmpfung, Gartenpflege, auch Vorgarten (Achtung: Nicht umlagefhig sind die Neu-

anlage von Grten oder die Anschaffung von Gartengerten),


Hauswaschmaschine, Antenne oder Kabelfernsehen, Kosten des Betriebs einer Gemeinschafts-

antennenanlage ohne Reparaturen,


Verteileranlage fr Breitbandkabelnet,; Mllabfuhr und Straenreinigung, Hauswart, Sach- und Haftpflichtversicherung, ffentliche Lasten wie Grundsteuer, sonstige Betriebskosten, wie etwa Schwimmbad, Sauna oder andere Ge-

meinschaftseinrichtungen. Grundstzlich sind die Betriebskosten zuerst vom Vermieter zu tragen, denn er ist in vielen Fllen der Ansprechpartner fr die Dienstleister. Er kann diese Posten aber natrlich in seine Mietkalkulation mit einbeziehen, zum Beispiel in einer Warm-Inklusive-Miete. Das hat zur Folge, dass diese Kosten bis auf die Heizkosten nicht gesondert abgerechnet werden. 230

Mietrecht

Sind die Wohnungen frei finanziert, kann aber auch vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten zustzlich zur Miete entrichtet. Dann zahlt er hufig einen monatlichen Abschlag. Diese Abschlge werden am Ende einer Abrechnungsperiode, also im Normalfall nach einem Jahr am Ende der Heizperiode abgerechnet. Werden die Betriebskosten neben der Miete per Abschlagszahlung und Verrechnung abgerechnet, muss dies im Mietvertrag ausdrcklich vereinbart sein. Wie diese Klausel im Mietvertrag aussehen muss, ist juristisch nicht klar definiert. Das Oberlandesgericht Hamm hlt es jedoch fr ausreichend, wenn im Mietvertrag festgeschrieben wird, dass neben der Miete die Kosten fr Betriebskosten gem der II. Berechnungsverordnung, Anlage 3 zu 27 Absatz 1 zu zahlen sind. An dieser Gesetzesstelle sind alle Betriebskostenarten aufgefhrt, die rechtlich zulssig sind. Nach Meinung dieses Gerichtes mssen also die Betriebskosten nicht einzeln aufgefhrt werden. An dieser Stelle sei aber darauf hingewiesen, dass andere Gerichte nicht immer dieser Auffassung folgen.

WISO rt:
Um hier von vornherein Streit aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, die Betriebskosten in einer Anlage des Mietvertrages aufzufhren. Dabei ist aber darauf zu achten, dass alle Betriebskosten aufgelistet werden, da eine sptere nderung dieser Liste nicht einseitig mglich ist.

GRUNDSATZURTEIL
Neue ffentliche Abgaben abrechnungsfhig In einer Entscheidung des BGH ging es um eine bestimmte Formel fr zuknftig entstehende neue Betriebskosten. In dem Fall enthielt der Mietvertrag folgende ffnungsklausel: Werden ffentliche Abgaben neu eingefhrt oder entstehen Betriebskosten neu, so knnen diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden. Der Vermieter hatte im laufenden Mietverhltnis fr das gesamte Haus eine Sachund Haftpflichtversicherung abgeschlossen und auf die Mieter via Betriebskostenabrechnung umgelegt. Dieses wurde vom BGH gebilligt, sofern der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird (27.9.2006, VIII ZR 80/06).

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Zu Beginn dieses Kapitels haben wir die verschiedenen Betriebskostenarten bereits aufgefhrt. Die dort genannten Heizkosten werden in einem eigenen Kapitel besprochen. Die anderen Kostenarten wollen wir im Folgenden noch einmal kurz erlutern.
Aufzge Zu den Kosten fr den Aufzug gehren die Kosten fr den Strom, fr eine eventuell notwendige Aufsichtsperson, fr regelmige Kontrollen und Wartungsarbeiten sowie fr die Reinigung des Fahrstuhls. Reparaturkosten gehren nicht zu den Betriebskosten und werden auch nicht hierber abgerechnet. Personen, die den Aufzug nicht nutzen, weil sie beispielsweise im Parterre wohnen, knnen mssen aber nicht von den Betriebskosten fr die Aufzge entbunden werden. Eventuell nutzen sie den Aufzug bis in den Keller oder zum Dachboden. Beleuchtung Hierzu gehren die Kosten, die die Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Rume verursacht, etwa das Treppenhaus, die Auenbeleuchtung, der Keller usw. Dies beinhaltet Strom, aber auch Glhbirnen. Entwsserung Hierunter sind die Kosten zu verstehen, die die kommunale Kanalisation verursacht. Auch sogenannte Oberflchenversiegelungsabgaben gehren dazu. ber diese Kosten erhlt der Eigentmer einen jhrlichen Abgabenbescheid. Muss fr das Haus eine eigene Klr- oder Sickergrube unterhalten werden zum Beispiel, weil das Gebude nicht an die ffentliche Kanalisation angeschlossen ist , knnen hier die Kosten fr Abfuhr und Reinigung geltend gemacht werden. Gartenpflege Besitzt das Haus eine eigene Grnanlage, einen Garten oder Vorgarten oder einen Kinderspielplatz, die dem Mieter zugnglich sind, so kann der Vermieter die Kosten fr die Pflege dieser Einrichtungen geltend machen. Zu diesen Kosten gehren auch (obwohl es keine regelmig auftretenden Kosten sind) die Neuanlage eines Rasens sowie die Neupflanzung von Blumen und / oder Struchern und Bumen. Auch der Sandaustausch in einem Sandkasten fr Kinder kann in diesem Zusammenhang zur Abrechnung gebracht werden. Achtung: Ist die Gartenpflege Bestandteil des Hausmeisterdienstvertrages, darf sie nicht noch einmal gesondert in Rechnung gestellt werden.

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Mietrecht

Grundsteuer Die Grundsteuer wird von der Kommune erhoben und kann voll als Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden. Hausreinigung Hiermit sind die Kosten gemeint, die entstehen, um die von den Mietern gemeinsam genutzten Rume, Treppenhuser und Wege zu reinigen. Wird fr diese Aufgabe eine Putzfrau beschftigt, gehren nicht nur der Lohn, sondern auch Steuern, Krankenversicherung, Rentenversicherung, Solidarittsbeitrag, Berufsgenossenschaftsbeitrag sowie das Weihnachts- und Urlaubsgeld dazu. Es kann natrlich auch vereinbart werden, dass die entsprechenden Arbeiten von den Mietern selbst durchgefhrt werden. Hauswart Wird ein Hauswart beschftigt, so knnen diese Kosten umgelegt werden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Hauswart, der auch kleinere Reparaturarbeiten oder andere Aufgaben aus dem Kostenbereich des Vermieters bernimmt, entsprechend seinem Arbeitsaufwand fr den Vermieter weniger den Mietern in Rechnung gestellt wird. Wird eine Wach- und Schliegesellschaft beauftragt, knnen diese Kosten nicht geltend gemacht werden. Mllabfuhr Hierbei sind die von den Entsorgungsunternehmen in Rechnung gestellten Kosten gemeint. Diese Betrge werden von den Unternehmen oft direkt mit dem Eigentmer abgerechnet. Sach- und Haftpflichtversicherungen Hier knnen folgende Policen umgelegt werden:
Versicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschden Glasversicherung Haftpflichtversicherung fr das Gebude sonstige Haftpflichtversicherungen (zum Beispiel fr Aufzge oder ltanks).

Schornsteinreinigung Die Kehrgebhren knnen neuerdings auch mit der Heizkostenabrechnung berechnet werden. Grundstzlich gehren auch die Kosten der Immissionsmessung in die Heizkostenabrechnung.

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Straenreinigung Hierbei handelt es sich um Kosten, die von der Kommune in Rechnung gestellt werden. TV-Versorgung Wird eine Gemeinschaftsantenne montiert, so knnen die Betriebskosten sowie die Kosten fr Strom und Wartung in Anrechnung gebracht werden. Besitzt das Haus einen Kabelanschluss, knnen auch die monatlichen Grundgebhren abgerechnet werden. Ungezieferbekmpfung Hierunter sind die Kosten fr Schdlingsbekmpfung anzusetzen. Warmwasserkosten Diese Kosten werden wir noch in Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung nher betrachten. Gemeinschaftswaschmaschinen Stellt der Vermieter Gemeinschaftswaschmaschinen zur Verfgung, kann er die hier anfallenden Kosten fr Wartung, Reinigung und Strom in Anrechnung bringen. Sind Mnzautomaten aufgestellt worden und kann der Vermieter nachweisen, dass die hierdurch erzielten Einnahmen nicht die oben genannten Kosten decken, kann er den Fehlbetrag in der Betriebskostenabrechnung ansetzen.

Neben den oben aufgefhrten Betriebskosten sind noch weitere Posten auf der Abrechnung erlaubt. Zum Beispiel, wenn zum Haus ein Fitnessraum, eine Sauna oder ein Schwimmbad gehren und diese von den Mietern genutzt werden knnen. In diesem Fall knnen die anfallenden laufenden Kosten umgelegt werden.

Achtung: Voraussetzung hierfr ist aber, dass diese Betriebskosten auf jeden
Fall im Mietvertrag oder einem zum Mietvertrag gehrenden Anhang detailliert aufgefhrt werden.

234

Mietrecht

GRUNDSATZURTEIL
Kein Geld zurck bei unberechtigt erhobene Nebenkosten, wenn mehr als ein Jahr vergangen Auch gegen unberechtigte Forderungen mssen Mieter Einsprche etwa gegen Nebenkostenabrechnungen zwingend innerhalb von zwlf Monaten erheben, so der BGH. Sonst mssen sie selbst zu Unrecht verlangte Betriebskosten bezahlen. Die Frage, ob die Jahresfrist auch fr vertraglich nicht vereinbarte Forderungen gilt, war bisher umstritten.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter in Offenbach Nebenkosten auf einen Mieter umgelegt, die im Mietvertrag nicht vereinbart waren. Als es nach einigen Jahren Streit um die Nachzahlung der Nebenkosten gab, wollte der Mieter die in der Vergangenheit zu viel gezahlten Betrge zurck. Das Landgericht Darmstadt besttigte zwar, dass der Vermieter Posten in Rechnung gestellt hatte, deren Umlegung im Mietvertrag nicht vereinbart waren. Allerdings erhielt der Mieter nur die Betrge zurck, die er innerhalb eines Jahres nach Zustellung der Abrechnung moniert hatte. Der BGH besttigte das Urteil jetzt in letzter Instanz. Zur Begrndung verweist der fr das Mietrecht zustndige VIII. Zivilsenat des BGH auf das Gesetz. Dort sei geregelt, dass der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb von zwlf Monaten nach Zugang geltend machen msse. Dazu gehrten auch Einwnde des Mieters, dass mangels Vereinbarung im Mietvertrag fr bestimmte Betriebskosten keine Umlage erhoben werden drften. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 279/06)

Streitpunkt Verteilerschlssel
Der Verteilerschlssel fr die Betriebskosten auf die einzelnen Mietparteien wird im Mietvertrag festgeschrieben oder von Ihnen als Vermieter festgelegt. Normalerweise soll nach dem neuen Mietrecht nach Verbrauch abgerechnet werden. Es sind aber auch Abrechnungen nach der Wohnflche, der Personenzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen mglich. Diese Mglichkeiten knnen natrlich auch kombiniert werden. Ist der Schlssel nicht definiert, muss nach neuer Gesetzeslage nach Quadratmetern umgerechnet werden.

Achtung: Steht eine Wohnung leer, so sind die zeitanteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Nur bei Sozialwohnungen gibt es Sonderregeln. 235

WISO Hausverwalter

Andere Positionen als die oben aufgefhrten gehren normalerweise nicht zu den Nebenkosten. Manchmal wollen Vermieter beispielsweise Geld fr die Verwaltung oder Instandhaltung des Mietobjektes kassieren: Das ist nicht erlaubt, selbst wenn es ausdrcklich im Mietvertrag steht: Es bleibt juristisch ungltig! Folgende Positionen sind keine Nebenkosten und brauchen nach gltiger Rechtsprechung nicht gezahlt zu werden:

Der schnelle Check: Die hufigsten Fehler in der Betriebskostenabrechnung


Reparaturkosten oder Instandhaltung des Mietshauses Kosten fr den Hausverwalter Bankgebhren fr das Mietkonto Portokosten und Kosten fr die Erstellung der Rechnung Mehrwertsteuer auf die Abrechnung Kosten fr Wach- und Schliegesellschaft Prozesskosten Wartungskosten der Klingelsprechanlage Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrcklagen Zinsen fr einen Heizlkredit Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrcklagen Gastankmiete Reparaturkostenversicherung, Umweltschadenversicherung

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Mietrecht

GRUNDSATZURTEIL
Betriebskostenabrechnung mit nicht umlagefhigen Kostenteilen muss vollstndig sein Fr den Mieter muss in einer Nebenkostenabrechnung deutlich erkennbar sein, ob und in welcher Hhe nicht umlagefhige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Ein Vermieter muss also in der Betriebskostenabrechnung auch dann die Gesamtkosten fr eine Betriebskostenart angeben, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefhig sind und deshalb vorab zum Abzug gebracht wurden. Eine in diesem Sinne fehlerhafte Abrechnung kann nur innerhalb der Frist des 556 Absatz 3 Satz 2 BGB (Abrechnungspflicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) korrigiert werden. Erfolgt eine solche Korrektur nicht, sind die betroffenen Positionen aus dem Abrechnungsergebnis herauszunehmen.

Mieter und Vermieter stritten um die Berechtigung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Abrechnung waren fr die Betriebskostenarten Grundsteuer und Wassergeld/Entwsserung sowie fr die Position Hauswart lediglich die umlagefhigen Kostenteile, nicht aber die Gesamtbetrge mitgeteilt worden. Die nicht umlagefhigen Kostenteile (Vorwegabzug) waren in der Abrechnung nicht angegeben. Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Nachzahlung aus der Abrechnung in Hhe von 129,33 Euro stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen hat der Vermieter beim Bundesgerichtshof (BGH) erfolglos Revision eingelegt. Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass die ursprngliche Abrechnung nicht formell ordnungsgem gewesen sei. Zu einer formell ordnungsgemen Betriebskostenabrechnung, die den Anforderungen des 259 BGB entspreche, gehre die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Soweit keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden, msse eine Betriebskostenabrechnung ber Gebude mit mehreren Wohneinheiten regelmig als Mindestangabe eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erluterung der zugrunde liegenden Verteilerschlssel sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Nach Ansicht des BGH wurde dieses formelle Erfordernis mit der vorliegenden Abrechnung nicht erfllt. Die dem Mieter mitgeteilten Gesamtkosten (hier bei den Positionen Grundsteuer, Wassergeld und Hauswart) wurden vorab um nicht umlagefhige Kostenanteile bereinigt, ohne dass dies in der Abrechnung mitgeteilt wurde. Die vollstndigen - also nicht bereinigten - Gesamtkosten sind nach 237

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Ansicht des BGH jedoch auch dann mitzuteilen, wenn diese nicht auf den Mieter umgelegt werden. Fr einen Mieter msse ersichtlich sein, ob und in welcher Hhe nicht umlagefhige Kostenanteile vorab zum Abzug gebracht wurden, da auch dieser Abzug einen Einfluss auf die fr den Mieter verbleibenden Kosten habe. Der BGH wies darauf hin, dass eine Korrektur der Abrechnung - bezogen auf die streitigen Positionen - nur innerhalb der zwlfmonatigen Abrechnungsfrist des 556 Absatz 3 Satz 2 BGB erfolgen knne. Im vorliegenden Fall musste der Mieter keine Nachzahlungen leisten, weil die betroffenen Kostenarten den Nachzahlungsbetrag bereits berstiegen. BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

GRUNDSATZURTEIL
Dachrinnenreinigung kann unter sonstige Betriebskosten fallen Kosten fr die Dachrinnenreinigung sind umlagefhige Betriebskosten, wenn sie in jedem Jahr anfallen. Sie gehren zu den sonstigen Betriebskosten und knnen auch wenn sie nicht im Mietvertrag aufgefhrt wurden durch jahrelange Zahlung als vereinbart gelten. Fr die Dachrinnenreinigung ist allerdings zu unterscheiden, ob sie in regelmigen Abstnden durchgefhrt werden muss, etwa weil das fragliche Gebude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Manahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Hier war das von den Beklagten bewohnte Haus von einem hohen Baumbestand umgeben, der eine turnusmige Reinigung der Dachrinne erforderlich machte.

Da keinerlei Anhaltspunkte dafr festgestellt worden sind, dass die Reinigung aus einem besonderen Anlass erforderlich wurde, ist es aus Rechtsgrnden nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht die Kosten der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten angesehen hat (BGH, Urteile VIII ZR 146/03 und VIII ZR 167/03).

GRUNDSATZURTEIL
Auch Erdgeschossmieter mssen laufende Kosten eines Aufzugs zahlen Praktisch ist ein Aufzug im Haus fr alle Bewohner, die weiter oben wohnen. Doch manche Mieter, die im Erdgeschoss leben, whnen sich im Recht, wenn sie die Bezahlung der Aufzugskosten verweigern. Allerdings entschied der Bundesge-

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Mietrecht

richtshof, dass sich auch Erdgeschossmieter an diesen Kosten beteiligen mssen, selbst wenn sie keinerlei persnlichen Nutzen von dem Aufzug haben (Urteil vom 20. September 2006, VIII ZR 103/06). Eine Formularklausel sei keine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil fr den Mieter bei der Anmietung erkennbar sei, dass das Anwesen mit einem Aufzug ausgestattet sei und er dafr auch Kosten zu tragen habe. Eine Beteiligung an den Kosten setzt aber eindeutige Regelungen im Mietvertrag voraus. Fr die Beteiligung an den Aufzugskosten genge ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss der Mieter auch dann zahlen, wenn die Betriebskosten erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind, also beispielsweise der Aufzug erst nach Beginn des Mietverhltnisses eingebaut wurde. Auch das Landgericht Berlin entschied gegen zahlungsunwillige Mieter: Auch wenn mehrere Huser in einer Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, knnen Mieter, die in ihrem Haus keinen Aufzug haben, an den Betriebskosten fr den Aufzug eines anderen Gebudes beteiligt werden (Urteil vom 30. Oktober 2006, 62 S 178/06). Der Vermieter kann allerdings nur die laufenden Kosten umlegen, zum Beispiel die Kosten der Wartung der Anlage, nicht aber Reparaturen und Instandsetzungen. Sinnvollerweise werden diese Kosten nach dem Verhltnis der Wohn- und Nutzflchen des Gebudes umgelegt. Grundstzlich drfen alle Mieter den Aufzug Tag und Nacht benutzen, da er als mitvermietet gilt. Der Vermieter muss ihn deshalb immer betriebsbereit halten. In bestimmten Fllen, beispielsweise bei der Anmietung von Bros im zehnten Stock, ist der Vermieter verpflichtet, die Fahrsthle rund um die Uhr in Betrieb zu halten. Dies entschied das Oberlandesgericht Frankfurt (Beschluss vom 7. Juni 2004, 2 W 22/04).

Achtung: Bei den Kosten fr die Hausmeisterttigkeiten gibt es schnell Fehler.


Wird sein Gehalt von den Mietern bezahlt, dann drfen Kosten fr Arbeiten wie Schneerumen, Gartenpflege und Treppenhausreinigung den Mietern nicht noch einmal berechnet werden. Diese Ttigkeiten gehren zu den Aufgaben des Hausmeisters und sind bereits mit dem Gehalt beglichen.

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WISO rt:
Sorgen Sie fr eine unanfechtbare Nebenkostenabrechnung!

Sie muss bersichtlich gegliedert und verstndlich sein. Sie muss den richtigen Verteilerschlssel enthalten. Sie muss jede einzelne Einnahme und jede Ausgabe gesondert
ausweisen.

Sie muss maximal zwlf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode


erfolgen.

Auch wenn Sie die Abrechnung genau prfen, gibt es wohl oft Zweifel an der Richtigkeit oder der Hhe der Nebenkosten. Der Mieter hat das Recht, bei Ihnen in die Gesamtabrechnung des Hauses Einsicht zu nehmen. Zeigen Sie alle Originalrechnungen. Oder besser: Kopieren Sie die Originale und stellen Sie sie in Rechnung. Akteneinsicht mssen Sie als Vermieter am Ort der Mietwohnung, also in Ihrer Gemeinde oder Ihrer Stadt gewhren.

GRUNDSATZURTEIL
berprfung von Elektroanlage und Pfrtner abrechnungsfhig Nach einer Entscheidung des BGH darf der Vermieter auch die Kosten fr die berprfung von Elektroanlagen ber die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterreichen (14.2.2007, VIII ZR 123/06). Dies ist allerdings nur mglich, wenn es eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unter dem Stichwort sonstige Betriebskosten gibt. hnlich gelagert ist auch die Umlage von Pfrtnerkosten, wenn dafr eine Notwendigkeit besteht. Dies kann der Fall sein, wenn es in der Vergangenheit mehrere Einbruchsdiebsthle gab (BGH 5.4.2005, VIII ZR 78/05). BGH: Mieter haben kein Recht auf Kopien von Rechnungsbelegen Mieter haben nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 8. Mrz 2006 in der Regel keinen Anspruch auf Fotokopien von Belegen fr die Betriebskostenabrechnung. Mieter mssten die Originalunterlagen beim Vermieter ansehen, hie es der am Mittwoch verffentlichten Entscheidung. Dies hat den Vorteil, dass Unklarheiten gleich beseitigt werden knnten.

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Mietrecht

Der fr Mietrecht zustndige achte Zivilsenat wies daher die Revision eines Berliner Mieters gegen frhere Urteile ab. Er hatte sich geweigert, die Betriebskosten zu zahlen und wollte Kopien der fr die Abrechnung bentigten 300 Belege haben. Der Vermieter klagte daraufhin erfolgreich auf Zahlung.
Ausnahme: Wohnort zu weit weg Eine Ausnahme sei nur dann zu machen, wenn der Vermieter beispielsweise zu weit weg wohne, dem Mieter die Ansicht der Unterlagen also nicht zugemutet werden knne, hie es in der Entscheidung. Dann msse der Vermieter gegen Kostenerstattung die Kopien anfertigen. Im vorliegenden Fall sei dieser jedoch auch in Berlin ansssig.

Das Gericht folgte auerdem nicht der Argumentation des Mieters, wonach wegen der im Wohnhaus auch ansssigen Gewerbebetriebe eine getrennte Betriebskostenabrechnung notwendig sei. Eine gemeinsame Abrechnung sei legitim, solange der Mieter dadurch nicht schlechter gestellt werde. Hier sei nichts dagegen einzuwenden, dass die Gesamtkosten auf das ganze Haus umgelegt wrden, hie es. Denn die im Haus ansssigen Betriebe, wie ein Internetcaf und ein Jobcenter, verursachten nicht mehr Betriebskosten. Der Deutsche Mieterbund kritisierte die Gerichtsentscheidung als falsch. Dadurch werde die Position der Mieter geschwcht. Az.: Bundesgerichtshof VIII ZR 78/05

Wann muss die Abrechnung vorliegen, wie muss sie aussehen?


Manchmal warteten Vermieter frher jahrelang mit der Stellung der Nebenkostenabrechnung, doch das darf nicht mehr sein. Der Vermieter von Sozialwohnungen hatte fr die Erstellung der Nebenkostenabrechnung immer die gesetzliche Frist von zwlf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode. Als uerste Grenze bei frei finanziertem Wohnungsbau gilt fr viele Richter ebenfalls die Zwlfmonatsfrist, da kein Grund zu erkennen ist, warum fr einen Vermieter frei finanzierter Wohnungen eine lngere Zeit angemessen sein soll als fr den Sozialwohnungsvermieter. Im neuen Mietrecht ist dies entsprechend geordnet worden: Die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten sind jetzt verbrauchsabhngig abzurechnen, wenn nichts anderes ausdrcklich schriftlich ver241

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einbart ist! Nicht nach Verbrauch erfasste Betriebskosten (Grundsteuer etc.) muss der Vermieter nach der Wohnflche umlegen, sofern auch hier nichts anderes vereinbart ist! Der 556 Abs. 3 Satz 2 BGB regelt die sogenannte Abrechnungsfrist. Hierunter ist der Zeitraum zwischen dem Ende der Abrechnungsperiode (des Wirtschaftsjahres) und dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zu verstehen. Die Wahl des Abrechnungszeitraums kann entsprechend dem Kalenderjahr oder einem anderen Zeitraum vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, so kann der Vermieter den Abrechnungszeitraum bestimmen.

Achtung: Jedoch darf der Abrechnungszeitraum grundstzlich weder mehr


noch weniger als zwlf Monate umfassen. Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Unter dem Ablauf des zwlften Monats ist der letzte Tag dieses Monats zu verstehen. Dagegen ist 188 Abs. 2 BGB unanwendbar, weil die Frist nicht nach Monaten bestimmt ist. Luft der Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 15. Juli bis zum 14. Juli, so endet die Abrechnungsfrist am 31. Juli um 24 Uhr des Folgejahrs ( 192 BGB). Ist der Abrechnungszeitraum mit dem Kalenderjahr identisch, so endet die Abrechnungsfrist mit dem Ablauf des 31. Dezember des Folgejahres. Die Zwlfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist zu Lasten des Vermieters. Sie hat zur Folge, dass der Vermieter mit Nachforderungen nach Ablauf ausgeschlossen wird, es sei denn, er hat die versptete Geltendmachung nicht zu vertreten ( 556 Abs. 4 BGB).

Wichtig: Auerdem hat der Vermieter ber Betriebskosten-Vorauszahlungen nun jhrlich abzurechnen.
Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Erteilt der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb von zwlf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, so sind Nachforderungen ausgeschlossen. Der Mieter muss eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwlf Monaten nach deren Zugang geltend machen. 242

Mietrecht

Versptete Abrechnung von Betriebskosten


Eigentlich muss der Vermieter laut 556 BGB innerhalb eines Jahres die Betriebskosten abrechnen. Im Anschluss an eine rechtliche Beratung forderte der Mieter den Vermieter auf, die zu Unrecht auf die Abrechnung gezahlte Betriebskostennachforderung zu erstatten. Nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Der Bundesgerichtshof fhrte in seiner Urteilsbegrndung aus, die versptete Abrechnung des Vermieters, die ja gem 556 Abs. 3 Satz 3 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen muss, habe dazu gefhrt, dass der Vermieter mit der Geltendmachung der Forderung dauerhaft ausgeschlossen sei. Ein Grund, weshalb der Vermieter die Versumung der Frist nicht zu vertreten habe, sei nicht ersichtlich. Der BGH wies darauf hin, dass grundstzliche Unterschiede zwischen einer verjhrten und einer nach Ablauf der Ausschlussfrist erloschenen Forderung bestnden. Whrend eine verjhrte Forderung weiterhin Bestand haben knnte und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollstndig erloschen. Dem Mieter stehe somit ein Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung der zu Unrecht gezahlten Nachforderung nach den Grundstzen der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Damit stehe fest, dass der Mieter die Zahlung auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund geleistet habe. Diese Zahlung knne er nach den Grundstzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurckverlangen. (BGH, Urteil vom 18.1.2006 - VIII ZR 94/05)

Enge Dreimonatsfrist fr versptete Betriebskostenabrechnung


Der Vermieter, der die Jahresfrist des 556 Abs. 3 Satz 2 BGB fr die Abrechnung von Betriebskosten zunchst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die versptete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unntig viel Zeit lsst, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen fr die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. Die Vermieterin erhielt im Jahr 2002 Grundsteuerbescheide des Finanzamts mit Nachforderungen fr die Jahre 1998 bis 2000 und am 8.1.2003 einen weiteren Grundsteuerbescheid mit Nachforderungen fr das Kalenderjahr 2001. Alle Nachforderungen wurden im Jahr 2003 von der Vermieterin ausgeglichen. Erst mit 243

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einem Schreiben vom 28.10.2003 rechnete die Vermieterin gegenber den Mietern ber die Nachforderungen ber die letzten fnf Jahre ab und verlangte die anteilig auf das Mietverhltnis entfallende Grundsteuernachzahlung in Hhe von insgesamt 661,64 Euro. Die Mieter zahlten die Nachforderung nicht. Nicht geklrt war hier die Frage, welcher Zeitraum mageblich sei. Die von einigen Juristen geforderte Zweiwochenfrist htte den Vermieter zu einer uersten Beschleunigung zwingen und sei seinen Interessen nicht angemessen. Da der Gesetzgeber in einer hnlichen Konstellation mit der Vorschrift des 560 Abs. 2 BGB dem Vermieter die rckwirkende Erhhung von Betriebskostenpauschalen fr den Zeitraum von drei Monaten ermglicht hat, hielt der Bundesgerichtshof eine bertragung dieses Zeitraums auf die Frist zur nachtrglichen Berechnung von Betriebskosten fr sachgerecht. Mit der im Anschluss an den rckwirkenden Grundsteuerbescheid erst nach neun Monaten nachtrglich erfolgten Abrechnung hatte die Vermieterin den ihr zuzubilligenden Zeitraum deutlich berschritten. Dass eine frhere Abrechnung nicht mglich gewesen wre, hatte die Vermieterin nicht behauptet, sodass davon auszugehen war, dass Sie die versptete Geltendmachung zu vertreten hatte. (BGH, Urteil vom 5.7.2006 - VIII ZR 220/05)

GRUNDSATZURTEIL
Betriebskostenabrechnung auch bei Zwangsverwaltung Steht das Mietshaus unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen auch fr die Vergangenheit, also auch fr die Zeit vor dem Beginn der Zwangsverwaltung, erstellen und eventuelle Guthaben an die Mieter auszahlen. Das gilt auch fr jahrelang zurckliegende Abrechnungszeitrume. Ob der Zwangsverwalter fr diese Zeitrume Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder nur teilweise oder berhaupt nicht erhalten hat, spielt keine Rolle (BGH, VIII ZR 333/02).

Der Bundesgerichtshof hat an die Nebenkostenabrechnung auch hohe formale Anforderungen gestellt. Es muss sich dabei um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln, das heit: Die Abrechnung muss klar gegliedert und auch fr einen Mieter, der nicht jeden Tag mit diesen Dingen zu tun hat, verstndlich sein. Sie muss beispielsweise den genauen Abrechnungszeitraum enthalten, der Vermieter muss die Gesamtkosten zusammenstellen, es mssen Anfangs- und Endzhlerstnde vermerkt sein, der Verteilerschlssel muss stimmen. Fr den Verteilerschlssel bei Mietobjekten mit mehreren Mietwohnungen gibt es verschiedene Mglichkeiten: 244

Mietrecht

Kubikmeter umbauter Raum Wohneinheiten Verbrauch Personenzahl Quadratmeter Wohnflche Leerraummieten

In jedem Fall mssen Sie als Vermieter erklren, wie Sie die Kosten verteilen. Der richtige Verteilerschlssel sollte eigentlich im Mietvertrag stehen, nderungen des Mietvertrages sind hierbei immer nur fr die Zukunft mglich. Die Nebenkostenvorauszahlungen mssen aufgelistet und smtlich abgezogen sein, auch hier schleichen sich immer wieder Fehler ein.

WISO rt:
Bei leer stehenden Wohnungen mssen Sie als Vermieter smtliche Nebenkosten der Leerstnde tragen.

Verjhrung von Nebenkostennachforderungen Die Verjhrungsfrist fr Nebenkostennachforderungen beginnt erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem der Mieter die Abrechnung erhlt, so entschied der BGH. Gem 195 BGB betrgt die regelmige Verjhrungsfrist nunmehr drei Jahre frher verjhrten die Ansprche auf Rckstnde von Miet- und Pachtzinsen aus Mietvertrgen ber Rume und Grundstcke in vier Jahren ( 197 BGB a. F.). Die Verjhrungsfrist beginnt gem. 199 Abs. 1 BGB weiterhin mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist.

Die damalige Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klgers und leistete auf die Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Vorauszahlungen. Der Klger hatte im April 1989 Nachzahlungen auf diese Kosten fr den Zeitraum 1983 bis 1988 i.H.v. 4.258 DM (ca. 2.129 Euro) eingeklagt. In diesem Betrag sind 1.191 DM (ca. 595 Euro) fr die Heizperiode 1983/1984 enthalten. Auch hierfr wurde der Beklagten erst mit Rechnung vom Februar 1988 Abrechnung erteilt. Frage an das Gericht: Beginnt die Verjhrungsfrist einer Heizkostennachforderung des Vermieters bereits mit dem Ende des Jahres zu laufen, innerhalb dessen die Abrechnungsperiode endet, oder erst mit Ende des Jahres, in welchem dem Mieter die Abrechnung ber die Heizkosten zugeht? 245

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Nachforderungen der Mietnebenkosten verjhrten frher zwar in vier Jahren ( 197 BGB). Fraglich ist nun, wann die Verjhrungsfrist zu laufen beginnt. Die Verjhrungsfrist eines Anspruchs beginnt mit seiner Entstehung zu laufen ( 198 BGB). Entstanden ist ein Anspruch dann, wenn er vom Glubiger geltend gemacht werden kann. Dies ist dann der Fall, wenn er fllig ist. Auf dieser Grundlage ist es in der Rechtsprechung zur herrschenden Meinung geworden, dass fr den Verjhrungsbeginn von Nebenkostennachforderungen der Zugang der Abrechnung beim Mieter magebend ist, weil frhestens mit diesem Zeitpunkt die Flligkeit dieses Anspruchs eintritt. Die Folge ist, dass der Verjhrungsbeginn vom Verhalten des Vermieters abhngt. Dies fhrt jedoch zu keiner anderen Beurteilung. Sind fr die Mietnebenkosten Vorauszahlungen vereinbart, so muss der Vermieter innerhalb angemessener Frist abrechnen, und falls der Mietvertrag diesbezglich keine Regelung enthlt, dient die fr Sozialwohnungen gesetzlich geregelte Frist von zwlf Monaten auch fr frei finanzierte Wohnungen als Anhaltspunkt. Der Mieter kann aufgrund seines Anspruchs auf Abrechnung deren Erteilung durchsetzen und damit den Verjhrungsbeginn herbeifhren, das heit die Verjhrungsfrist zum Laufen bringen. Insbesondere ist er berechtigt, weitere Vorauszahlungen zu verweigern, falls der Vermieter in angemessener Zeit keine Abrechnung erteilt (BGH, WuM 84, 185). Im brigen fhrt dies fr den Mieter zu der gnstigen Folge, dass auch die Verjhrung seines Anspruchs auf Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten erst mit Rechnungslegung zu laufen beginnt. Dies ist insofern von Bedeutung, als auch dieser Anspruch gem herrschender Meinung bereits in vier Jahren verjhrt (OLG Hamburg, WuM 88, 83; OLG Dsseldorf, ZMR 90, 411). Bereits vor der Verjhrung knnen Nebenkostennachforderungen verwirkt sein, nmlich dann, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, dass nach dem Verstreichen eines lngeren Zeitraums der Vermieter keine diesbezglichen Ansprche mehr stellt. Dies hngt von den jeweiligen Umstnden des Einzelfalls ab (BGH VIII AZR 5/90, WuM 91, 150 ff).
Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung Eine wirksame Betriebskostenabrechnung erfordert die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erluterung des Verteilerschlssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie des Abzugs der Vorauszahlungen des Mieters. Eine unwirksame Abrechnung wird auch nicht durch nachtrgliche Er-

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Mietrecht

luterungen, etwa im Prozess, wirksam (LG Berlin, Urteil vom 12.7.1999 62 S 35/99; LG Berlin, Urteil vom 23.8.1999 62 S 170/99). Der Vermieter klagte auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser Betriebskostenabrechnung wurde fr die Verteilung der Positionen Hausreinigung und Allgemeinstrom eine geringere Gesamtflche als bei den weiteren Betriebskosten zugrunde gelegt und dies damit begrndet, dass fr den Gewerbemieter keine Hausreinigungskosten anfallen. Bei der Position Allgemeinstrom wurde entsprechend einer Vereinbarung mit dem Gewerbemieter ein Pauschalbetrag in Hhe von 50 DM zum Abzug gebracht. Das Gericht wies die Klage ab. Nach Ansicht des Gerichts gehren in bereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer wirksamen Abrechnung folgende Angaben des Vermieters:
die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten die Angabe und Erluterung des Verteilerschlssels die Berechnung des Anteils des Mieters an den Gesamtkosten der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Im vorliegenden Falle ging das Gericht davon aus, dass die Anforderungen an eine ordnungsgeme Abrechnung nicht erfllt waren. Im Regelfall muss eine Betriebskostenabrechnung fr das gesamte Gebude beziehungsweise die gesamte Wirtschaftseinheit erstellt werden. Soweit einige Teile des Gebudes gewerblich genutzt werden, bedarf es nach Ansicht des Gerichts regelmig eines Vorwegabzuges des gewerblichen Anteils der Betriebskosten und einer Erluterung dieses Abzuges. Entsprechendes gilt auch, wenn, wie im vorliegenden Fall, Teile des Gebudes aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden. Der Vermieter muss dann in der Betriebskostenabrechnung angeben, in welchem Umfang und aus welchem Grunde diese Gebudeteile nicht bercksichtigt werden. Dafr gengt es nicht, lediglich die Kosten anzugeben, ohne zu erlutern, warum die Verteilung so erfolgt. Im vorliegenden Falle hatte der Vermieter pauschal behauptet, dass fr einen gewerblich genutzten Teil des Gebudes keine Hausreinigungskosten anfallen. Ebenso hatte er eine Strompauschale in Hhe von 50 DM (ca. 25 Euro) abgezogen, ohne dies nher zu erlutern. Dabei kam es nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob die mit dem Gewerbemieter vereinbarte Pauschale den anderen Mietern zum Vorteil gereicht oder nicht. Die Tatsache, dass diese Pauschale fr die Wohnraummieter nicht nachteilig ist, muss sich aus der Abrechnung selbst ergeben. 247

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Der Vermieter hatte die fehlenden Erluterungen im Prozess nachgeliefert. Darauf kam es jedoch nicht mehr an, da eine unwirksame Abrechnung nicht durch nachtrgliche Erluterungen wirksam wird. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Betriebskosten wurde wegen Fehlens einer wirksamen Abrechnung abgewiesen.

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Mietrecht

Heizkosten die teuersten Nebenkosten


Seit 1981 mssen alle Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Diese Verordnung hat also Gesetzeskraft. Wesentliches Merkmal: Die Gesamtkosten der Heizung mssen immer verbrauchsabhngig fr jede einzelne Wohnung berechnet werden. Alle Rume beziehungsweise Heizkrper mssen mit Heizkostenverteilern ausgerstet sein. Ausnahmen bilden Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie hnliche Einrichtungen. In Zweifamilienhusern, in denen Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, kann ein Verzicht auf die Verordnung vereinbart werden. Auch spezielle Einzelfallgenehmigungen durch Landesbehrden sind mglich, beispielsweise bei besonders energiesparenden Heizanlagen mit Wrmepumpen oder Solaranlagen. Ansonsten ist die Heizkostenverordnung zwingend, auch Mietvertrge knnen dies nicht ndern. Das gilt ebenso fr vermietete Eigentumswohnungen.

Achtung: Auch sogenannte Warmmietvertrge, bei denen die Heizkosten pauschal in der Miete enthalten wren, sind somit ungltig.

Aufteilung in Verbrauch und Gre


Trotz der verbrauchsabhngigen Messungen wird wegen des Lagenachteils einiger Wohnungen und des Verbrauchs der Heizenergie im Keller oder in den Rohren ein Teil der Heizkosten nach Quadratmetern aufgeteilt. Fr den Verbrauch kann dabei ein Anteil von 50 bis 70 Prozent, fr den Rest von 30 bis 50 Prozent angesetzt werden. Oft ist der Mastab, den der Vermieter bestimmen kann, allerdings 50/50. Befinden sich in einem Haus mehrere Wohnungen, so ist es heute blich, dass diese ber eine zentrale Heizungsanlage mit Wrme und meist auch mit warmem Wasser versorgt werden. Fr die Funktionsfhigkeit dieser Anlage und den Einkauf der Brennstoffe (l, Gas, in selteneren Fllen auch Kohle oder Koks) ist der Vermieter zustndig. Die dabei entstehenden Kosten kann er jedoch auf die Mieter abwlzen.

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In die Heizkostenabrechnung knnen folgende Kosten aufgenommen werden:


Brennstoffkosten (l, Gas, Koks, Kohle usw.) Kosten fr die Anlieferung des Brennstoffes Kosten fr die Bedienung der Heizung Kosten fr die berwachung, Pflege und Wartung der Heizungsanlage Kosten fr die Prfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit der

Heizungsanlage
Kosten fr die Einstellung der Heizungsanlage Kosten fr die Reinigung der Heizungsanlage und der Heizrume Messkosten nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz Kosten fr die Ausstattung mit Messgerten zur Ermittlung des

Heizkostenverbrauchs
Kosten, die durch die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten entstehen Kosten des Betriebs eines zentralen Lagers fr Brennstoff (zum Beispiel

l- oder Gastank)
Schornsteinreinigungskosten Kosten, die entstehen, um Wasserablagerungen oder Verbrennungsrck-

stnde zu entfernen Folgende Kosten knnen nicht in die Heizkostenabrechnung aufgenommen und umgelegt werden:
Versicherungen fr das Lager des Brennmaterials Kosten der Feuerlscher-Prfungen Trinkgelder (zum Beispiel fr den Fahrer, der das l bringt)

Zur Heizungsanlage gehrt die gesamte technische Einrichtung auerhalb der Mietwohnungen und das Lager fr den Brennstoff (l- oder Gastank). Die Verteilung der Heizkosten wirft immer wieder Probleme auf. War es in der Vergangenheit mglich, die gesamten Heizkosten auf die gemieteten Grundflchen umzurechnen, so ist dies heute nicht mehr zulssig. Fr die Heizkostenabrechnung gibt es sogar ein eigenes Gesetz (siehe folgenden Abschnitt). 250

Mietrecht

Heizkostenverordnung
Dieses Gesetz schreibt vor, dass mindestens die Hlfte, hchstens aber 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhngig abgerechnet werden. Die Mietparteien knnen jedoch einvernehmlich einen hheren Satz vereinbaren. Es ist also auch mglich, die gesamten Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen. Eine Vereinbarung, nach der weniger als 50 Prozent nach dem Verbrauch abgerechnet werden, ist dagegen nicht zulssig.

Achtung: Beachten Sie bitte, dass die nderung nicht auerhalb der oben
genannten gesetzlichen Regelung liegen darf (also mindestens 50 Prozent, hchstens 70 Prozent nach Verbrauch abrechenbar). Der nicht nach Verbrauch abgerechnete Teil wird nach einer festen Gre umgelegt. Vorzugsweise wird hier die Grundflche herangezogen, weil dies die einfachste Mglichkeit ist. Man kann aber auch den umbauten Raum (Kubikmeter) als Mastab annehmen oder unterschiedlich hohe Rume in der Berechnung entsprechend rechnerisch vergrern oder verkleinern. Zulssig ist es auch, den verbrauchsunabhngigen Teil nach den beheizten Rumen zu berechnen. Der brige Teil der noch offenen Kosten muss nach der Heizkostenverordnung nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Hierfr mssen alle Heizkrper mit entsprechenden Messgerten ausgestattet sein. Dies gilt auch fr Heizkrper, die momentan nicht in Betrieb sind, aber ohne greren Aufwand wieder genutzt werden knnen. Diese Messeinrichtungen werden einmal im Jahr abgelesen. Der Ablesetermin muss mindestens eine Woche vorher angemeldet werden. Der Vermieter kann eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Kosten verlangen. Dies ist auch durchaus blich. Nicht zulssig dagegen ist eine sogenannte Warmmiete oder die Forderung einer Pauschale, bei der keine genaue Abrechnung erfolgt. Zu Beginn des Kapitels wurden die anrechenbaren Kosten bereits aufgelistet. Im Folgenden wollen wir die einzelnen Positionen einmal genauer unter die Lupe nehmen.

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Brennstoffkosten Hier drfen lediglich die wirklich entstandenen (und durch Rechnung nachweisbaren) Kosten angesetzt werden. Der Vermieter ist auerdem gehalten, beim Einkauf mglichst gnstige Konditionen zu nutzen, er muss dies unter Umstnden auch mit Preisvergleichen belegen.

Werden Warmwasser und Heizwrme ber eine Anlage erzeugt, so sind die Kosten des Brennstoffs auf diese Positionen aufzuteilen. Die Aufteilung geschieht durch Messung des verbrauchten Wassers und Ermittlung der durchschnittlichen Temperatur des Warmwassers. Kann eine Messung des Wassers aus technischen Grnden nicht erfolgen, drfen als Pauschale 18 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs fr die Warmwasserbereitung angesetzt werden.
Anlieferungskosten des Brennstoffs Dies sind die Kosten, die vom Lieferanten in Rechnung gestellt werden. Wie bereits erlutert, knnen freiwillige Leistungen, wie zum Beispiel Trinkgelder an den Fahrer, nicht weiterverrechnet werden. Kosten fr die Bedienung der Heizungsanlage Bedienungskosten fallen meist nur noch bei Kohle- oder Koksheizungen an. Achtung: Wird die Bedienung der Heizungsanlage von einem Hausmeister bernommen und die Kosten fr diesen werden bereits umgelegt, knnen keine weiteren Bedienungskosten abgerechnet werden. Kosten fr die berwachung, Pflege und Wartung der Heizungsanlage Wird die Anlage von einem Fachmann geprft, knnen diese Kosten komplett abgerechnet werden. In vielen Fllen fallen berwachungskosten und Reparaturarbeiten zusammen. Dann mssen die Kosten aufgeteilt werden. Ist eine genaue Trennung nicht mglich, drfen die Anteile geschtzt werden. Kosten fr die Prfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit der Heizungsanlage Die Kosten fr diese Prfungen sind voll anrechenbar. Dies gilt auch dann, wenn die Prfungen ber das gesetzlich vorgeschriebene Ma hinaus durchgefhrt werden, aber noch in einem vertretbaren Rahmen sind. Kosten fr die Einstellung der Heizungsanlage Auch diese Kosten knnen komplett in die Heizkostenabrechnung bernommen werden.

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Mietrecht

Kosten fr die Reinigung der Heizungsanlage und der Heizrume Hier knnen die Kosten fr regelmige Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage angesetzt werden. Beachten Sie bitte die Ausfhrungen unter Kosten des Betriebs eines zentralen Lagers fr Brennstoff. Messkosten nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz Hierbei handelt es sich um die Kosten, die entstehen, wenn der Schornsteinfeger in regelmigen Abstnden die gesetzlich vorgeschriebenen Abgasmessungen vornimmt. Kosten fr die Ausstattung mit Messgerten zur Ermittlung des Heizkostenverbrauchs Die Anbringung von Messgerten an den Heizkrpern ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Gerte knnen entweder gekauft oder gemietet werden. Ist die Anlage gemietet, knnen die Mietkosten hierfr umgelegt werden. Ist die Anlage gekauft, so knnen die Kosten ebenfalls umgelegt werden. Hierbei knnen jhrlich bis zu elf Prozent der Anschaffungskosten in Rechnung gestellt werden (siehe Kapitel Modernisierungsmanahmen). Kosten, die durch die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten entstehen Hiermit sind die Kosten fr einen Wrmemessdienst gemeint. Dieser liest die Messampullen ab, tauscht die Rhrchen (die zur Messung bentigt werden und eventuell erneuert werden mssen) aus und erstellt die Heizkostenabrechnung. Kosten des Betriebs eines zentralen Lagers fr Brennstoff Die Umlage dieser Kosten ist in der Rechtsprechung noch umstritten. Unumstritten ist, dass die Reinigungskosten einer Koks-Zentralheizung umgelegt werden knnen. Bei einem ltank sieht die Lage anders aus. Hier gibt es Gerichte, die entschieden haben, dass die Kosten umlagefhig sind allerdings gibt es andere Gerichte, die die gegenteilige Auffassung vertreten. Hier sollte man sich ber die Rechtsprechung im heimischen Bereich informieren. Schornsteinreinigungskosten Diese Kosten sind ebenfalls Betriebskosten. Ist dies der Fall, drfen sie hier natrlich nicht mehr verrechnet werden.

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Kosten, die entstehen, um Wasserablagerungen oder Verbrennungsrckstnde zu entfernen Hierbei darf es sich nicht um Reparaturarbeiten handeln. Lediglich die Kosten der regelmigen Reinigung knnen abgerechnet werden. Die Heizkostenabrechnung kann vom Wrmemessdienst direkt erstellt werden. Sie als Vermieter knnen aber auch eine eigene Abrechnung erstellen.

GRUNDSATZURTEIL
Heizkostenverordnung gilt: Bruttowarmmiete nicht zulssig Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht, so hat der BGH noch einmal festgestellt. Sie ist nicht davon abhngig, dass ein Mieter die verbrauchsabhngige Abrechnung verlangt. Aus diesem Grund ist auch die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, bei der ber die Heizkosten vom Vermieter nicht abgerechnet wird, grundstzlich unzulssig. Ausnahmen gelten nur, wenn die Heizkostenverordnung dies gestattet (BGH, 19.7.2006, VIII ZR 212/05).

GRUNDSATZURTEIL
BGH strkt Vermieter beim Wrmeeinkauf Vermieter mssen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) keine langfristigen Vertrge zur Energieversorgung kndigen, um zu billigeren Anbietern zu wechseln. Zwar mssten Vermieter bei Energievertrgen auf Wirtschaftlichkeit achten, entschied das Gericht in einem am Mittwoch verffentlichten Urteil. Die Auflsung lange laufender Vertrge verlangten die Bundesrichter jedoch nicht. Der fr Mietrecht zustndige Achte Zivilsenat gab damit einem Vermieter aus Dresden recht, der seine Warmwasser- und Heizungsversorgung einem Unternehmen bertragen hatte. Als die Mieter die hheren Nebenkosten fr die Jahre 2000 bis 2002 als zu teuer monierten und nicht zahlen wollten, klagte er. Die Vorinstanzen gaben ihm recht.

Die Mieter gingen daraufhin in Revision beim BGH. Kosten fr zu teuer eingekaufte Energie knne nicht auf die Mieter abgewlzt werden, argumentierten sie. Ein Vermieter sei zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet. Das beauftragte EnergieUnternehmen sei zu teuer. 254

Mietrecht

Der BGH wies die Revision ab. Zwar msse bei Kosten, die auch die Mieter belasteten, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhltnis geachtet werden. In dem aktuellen Fall sei der Wechsel zu einem gnstigeren Anbieter aber aufgrund der langfristig abgeschlossenen Vertrge nicht mglich gewesen. BGH, Az.: VIII ZR 243/06)

Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung


Hierbei sind folgende Regeln zu beachten:
Die Abrechnung muss detailliert sein. Das heit, dass alle Rechenschritte

fr den nicht tglich damit befassten Mieter nachvollziehbar sein mssen.


Die einzelnen, beschriebenen Positionen mssen getrennt aufgefhrt

werden.
In der Abrechnung muss der Bestand an Brennstoff zu Beginn und zum

Ende der Heizperiode aufgefhrt werden.


Es muss eindeutig aus der Abrechnung hervorgehen, wie viel Prozent der

Kosten ber einen verbrauchsunabhngigen Schlssel und wie viel Prozent verbrauchsabhngig abgerechnet werden.
Ist der Verbrauch von einem Jahr zum nchsten unverhltnismig ge-

stiegen, muss dies begrndet werden.


Der Abrechnungszeitraum muss zwlf Monate, also ein Jahr betragen. Di-

es bedeutet nicht, dass es sich hierbei um das Kalenderjahr handeln muss. Der Abrechnung mssen keine Belege beigefgt werden. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Unterlagen fr die Heizkostenabrechnung auf Anforderung des Mieters offenzulegen. Hat der Mieter das Ableseprotokoll eines Wrmemessdienstes unterschrieben, kann er die Nachzahlung nicht verweigern, indem er behauptet, die Ergebnisse der Messung seien falsch oder manipuliert. In diesem Moment ist er fr die Behauptung beweispflichtig. Einzige Ausnahme: Die Heizkosten sind in einem nicht mehr nachvollziehbaren Verhltnis gegenber dem Vorjahreszeitraum angestiegen. Sind Nachzahlungen oder Rckerstattungen erfolgt, so sind Korrekturen nur noch in Ausnahmefllen mglich, etwa dann, wenn im Nachhinein ein Abrechnungsfehler erkannt wird. Da in den meisten Fllen Nachzahlungen des Mieters zu erwarten sind, liegt es im Interesse des Vermieters, die Abrechnung mglichst zgig abzuwickeln. Hierzu 255

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ist er sogar verpflichtet. Viele Gerichte gehen davon aus, dass die Abrechnung innerhalb von drei Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden muss. Heizkrper in Fluren, Treppenhusern und anderen gemeinschaftlichen Rumen mssen nicht mit Erfassungsgerten ausgestattet werden.

Achtung: Etwas anderes ist es, wenn sich im Haus zum Beispiel eine Sauna
oder ein Schwimmbad befinden. Da hier wie die Juristen es formulieren nutzungsbedingt ein hoher Wrme- oder Warmwasserverbrauch zu erwarten ist, muss fr diese Einrichtungen der Verbrauch gesondert erfasst werden. ber die Verteilung dieser erfassten Kosten muss eine gesonderte Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Hier ist auch der Verteilerschlssel vertraglich zu regeln. Im Normalfall wird dabei die Wohnungsgre, die Anzahl der Wohnungen oder die Personenzahl zugrunde gelegt. In glcklicherweise sehr seltenen Fllen kann es dazu kommen, dass die Messgerte fr die Wrmeverbrauchserfassung ausfallen. Fr diese Flle ist es mglich, den Verbrauch zu schtzen. Hierfr sind zwei Verfahren zugelassen: Der Vermieter darf die entstandenen Kosten des Vorjahreszeitraumes zugrunde legen. Eine zweite Variante besteht darin, die Kosten der abzurechnenden Periode eines vergleichbaren Raumes zugrunde zu legen. Kommt es zu einem Ausfall, nach dem mehr als ein Viertel der Wohn- und Nutzflchen nicht ordnungsgem abgerechnet werden knnen, darf nicht mehr geschtzt werden. Dann muss nach festen Mastben (zum Beispiel nach der Grundflche) komplett abgerechnet werden. Zieht ein Mieter aus, mssen die Heizkosten fr den entsprechenden Zeitraum, in dem der Mieter noch in der Wohnung wohnte, abgerechnet werden. Ist hierzu keine Vereinbarung getroffen worden, muss bei der Abrechnung zwischen dem verbrauchsunabhngigen und dem verbrauchsabhngigen Teil unterschieden werden. Der verbrauchsabhngige Teil sollte auf jeden Fall per Zwischenablesung ermittelt werden. Der verbrauchsunabhngige Teil kann zeitanteilig (je ein Zwlftel pro Monat) abgerechnet werden. Es kann aber auch die sogenannte Gradzahlentabelle zugrunde gelegt werden. In dieser Tabelle ist vor allem den Jahreszeiten entsprechend festgehalten, wie hoch der anteilige Jahresverbrauch pro Monat zu werten ist.

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Mietrecht

Gradzahlentabelle
Monat Januar Februar Mrz April Mai Juni, Juli, August gesamt September Oktober November Dezember Promille-Anteile je Monat 170 150 130 80 40 40 30 80 120 160

Wer die Kosten fr die Zwischenablesung trgt, ist bei den Gerichten nicht eindeutig geklrt.

WISO rt:
Hier empfiehlt es sich, mit dem Mieter eine einvernehmliche Einigung herbeizufhren. Auf jeden Fall kann der ausziehende Mieter nicht auf einer vorgezogenen Abrechnung bestehen. Er muss abwarten, bis die allgemeine Abrechnung am Ende der Abrechnungsperiode erfolgt. Wenn eine Wohnung einen hheren Heizkostenbedarf hat, der auf die Lage der Wohnung zurckzufhren ist (unter dem Dach, ber Garagen usw.), so hat er diese hheren Kosten zu tragen.

Die korrekte Abrechnung Auch bei der Heizkostenabrechnung gelten die fr allgemeine Nebenkosten dargestellten Grundstze. Sie knnen die Rechnung auch mit unserer Checkliste kurz prfen. Sie muss verstndlich und bersichtlich sein, die Gesamtkosten mssen ausgewiesen werden, die Kostenverteilung muss erklrt werden. Auch der Abrechnungszeitraum sollte ausdrcklich benannt sein, deutliche Abweichungen von der Vorjahresrechnung mssen erlutert werden. Selbstverstndlich mssen die Vorauszahlungen des Mieters bercksichtigt und verrechnet werden. Die Warmwas-

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serkosten, soweit vorhanden, mssen aus der Rechnung nach einer Formel in der Heizkostenverordnung herausgerechnet werden. Auch der Warmwasserverbrauch wird in Grundkosten und gemessenem Warmwasserverbrauch geteilt.
Fehlerquellen Leer stehende Wohnungen sind oft die Ursache von rger. Der Vermieter muss fr die entstehenden Nebenkosten voll aufkommen. Manchmal sind auch berdimensionierte Heizungen der Grund fr berteuerte Heizkostenabrechnungen. Nach Ansicht der Gerichte muss der Vermieter eine wirtschaftlich arbeitende Anlage zur Verfgung stellen. Achtung beim Ablesen der Messrhrchen an den Heizkrpern: Falsch identifizierte Heizkrper, unkorrektes Ablesen oder ein spterer Austausch der Heizkrper fhren zu falschen Abrechnungen. ndert ein Wrmemessdienst die Skalen der Heizkostenverteiler, stimmt oft die Vorjahresrechnung wegen Fehlskalierung nicht. Bei Fernwrme ist die Rechtslage verworren, der Mieter erwirbt oft per Wrmelieferungsvertrag als Kaufvertrag die Heizleistung. Wegen unterschiedlicher Rechtsprechung ist hier die Nachfrage beim Mieterverein empfehlenswert.

WISO rt:
Bei allen Problemen oder Unklarheiten mit der Nebenkostenabrechnung sollten Sie erst einmal mit dem Mieter reden, vielleicht lassen sich Unstimmigkeiten ausrumen.

Sonderregeln fr Sozialwohnungen
Bei Sozialwohnungen gibt es einige Sonderregeln: Zustzlich zu den Heiz- und Nebenkosten darf der Vermieter einen Betrag von maximal zwei Prozent der Betriebskosten fordern, das sogenannte Umlageausfallwagnis. Bis auf Wasser und Entwsserung knnen die Nebenkosten nach Quadratmetern Grundflche umgelegt werden, wahlweise auch nach Personenzahl oder verbrauchsbezogen. Die Mllgebhren knnen nach Wohnflche oder nach Mastab der Mllverursachung erfolgen.

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Mietrecht

Verwirkung bei vergessenen Einzelrechnungen


Haben Sie sich als Vermieter bei der Abrechnung vertan oder eine Einzelrechnung vergessen, knnen Sie auch mit spteren Abrechnungen kein Geld zurckverlangen. Hier ist eine Verwirkung eingetreten (AG Jlich, ZMR 92, 27). Erst recht darf niemand diese Einzelrechnung in die Abrechnung des Folgejahres einschmuggeln.

GRUNDSATZURTEIL
Achtung: Rckzahlung aller Nebenkosten an Mieter droht Eine finanzielle schwerwiegende Zahlung kann auf den Vermieter zukommen, der nach Beendigung des Mietverhltnisses keine oder eine nicht ordnungsgeme Nebenkostenabrechnung vorlegt. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf die volle Rckzahlung der geleisteten Vorauszahlungen. Allerdings kann der Vermieter whrend einer entsprechenden Zahlungsklage des Mieters noch abrechnen und den Saldo als Gegenforderung geltend machen. Auf eine Schtzung braucht sich der Mieter nicht einzulassen (9.3.2005, VIII ZR 57/04). Dies gilt allerdings nicht in einem bestehenden Mietverhltnis, da der Mieter hier gem Paragraph 273 Absatz 1 BGB ein Zurckbehaltungsrecht der Nebenkostenvorauszahlungen hat (29.3.2006, VIII ZR 191/05).

Was aber geschieht, wenn der Mieter nur behauptet, die Abrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist erhalten zu haben? Hier hatte das Amtsgericht Bonn entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter nachweist, die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig abgesandt zu haben (7.4.2006, 10 C 388/05). Demgegenber hat das Landgericht Dsseldorf entschieden, dass der Vermieter auch den Zugang der Abrechnung beim Mieter beweisen muss (7.2.2007, 23 S 108/06).

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WISO Hausverwalter

Der schnelle Check Ihrer Heizkosten


Sind die Messwerte der Ablese richtig? Stimmt der Zeitraum der Abrechnung? Sind die einzelnen Positionen deutlich aufgeschlsselt worden? Ist geschtzt worden? Dann gelten besondere Kriterien! Sind bei der lheizung Anfangs- und Restbestand angegeben?

Ist er zu niedrig?
Stimmen die Werte mit der letzten Abrechnung berein? Sind die Betriebsstromkosten nicht hher als 7 Prozent der

Brennstoffkosten?
Sind die Wartungskosten hher als 5 Prozent der Brennstoffkosten? Sind meine Vorauszahlungen bercksichtigt worden? Sind Reparaturkosten aufgefhrt? Sind die Lieferwerte plausibel? Passen die Literangaben in den Tank? Wie hoch sind die Heiznebenkosten? Bei Mietshusern ber 500 Quadrat-

meter und einem lpreis von circa 0,30 Euro/Liter drfen die Heiznebenkosten nicht mehr als 15 Prozent der Brennstoffkosten ausmachen!

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Mietrecht

Die Verwaltungskosten
Unter Verwaltungskosten versteht man die Kosten, die fr das Personal und die Einrichtungen entstehen, die man zur Verwaltung der Mietobjekte bentigt. Handelt es sich um frei finanzierte Wohnungen oder Altbauten, sind die Verwaltungskosten grundstzlich nicht wie Nebenkosten abrechenbar. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag kann vom Mieter angefochten werden.

WISO rt:
Die Chancen, dass der Mieter Recht bekommt und eventuell schon gezahlte Betrge zurckfordern kann, sind sehr hoch. Die Verjhrungsfrist fr solche Zahlungen betrgt vier Jahre.

Achtung: Verwechseln Sie den Hausverwalter nicht mit dem Hausmeister oder
Hauswart. Im Gegensatz zum Hausverwalter knnen die Kosten fr den Hausmeister auf die Mietnebenkosten abgewlzt werden. Der Verwalter bernimmt wirklich nur die rein verwaltungstechnischen Aufgaben. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Sozialwohnung, knnen die Verwaltungskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit eingerechnet werden. Der Gesetzgeber hat allerdings die Grenzen fr die Abrechnung von Verwaltungskosten sehr eng gezogen. So drfen pro Jahr und Wohnung nicht mehr als 13 Euro/ qm Erhaltungskostenpauschale verrechnet werden. Ist der Mieter der Meinung, dass diese niedrigen Stze noch zu hoch sind, so muss er dies beweisen.
556 Vereinbarungen ber Grundmiete und Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien knnen vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des 27 der Zweiten Berechnungsverordnung trgt.

(2) Die Vertragsparteien knnen vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen fr Betriebskosten drfen nur in angemessener Hhe vereinbart werden. (3) ber die Vorauszahlungen fr Betriebskosten ist jhrlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrech261

WISO Hausverwalter

nung ist dem Mieter sptestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die versptete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter sptestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die versptete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
556a Abrechnungsmastab fr Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnflche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhngen, sind nach einem Mastab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trgt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch schriftliche Erklrung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zuknftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Mastab umgelegt werden drfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trgt. Die Erklrung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulssig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

262

Mietrecht

Mieterhhungen
Ein interessantes Thema sind die Mieterhhungen. Dazu hat der Gesetzgeber ganz klare Richtlinien fr frei finanzierte Wohnungen erlassen:
Jahresfrist

Im Gesetz ist eindeutig festgelegt, dass die Miete mindestens ein Jahr unverndert bleiben soll. Dies bedeutet nicht, dass es sich hier um ein Kalenderjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember handeln muss. War die letzte Anpassung oder der Abschluss des Mietvertrages zum 1. Mrz, so kann die Miete im folgenden Jahr wieder zum 1. Mrz angehoben werden. Wurden Modernisierungsmanahmen in der Wohnung durchgefhrt, gilt diese Regelung nicht, denn dann kann die Miete grundstzlich angehoben werden. Allerdings ist auch hier ein schriftliches Mieterhhungsverlangen mit anschlieender Zustimmung des Mieters erforderlich.
Ortsbliche Miete

Die neue Miete darf die Durchschnittsmiete vergleichbarer Wohnungen nicht bersteigen. Hier wird normalerweise der Mietspiegel der Gemeinde zugrunde gelegt.
Mieterhhung maximal 20 Prozent (frher gltige Kappungsgrenze war

30 Prozent) innerhalb von drei Jahren. Diese Regelung bedeutet nicht, dass die Miete pro Jahr maximal zum Beispiel um zehn Prozent steigen darf. Fllt die Erhhung aber hher als zehn Prozent aus, muss in den folgenden Jahren die Steigerung entsprechend niedriger ausfallen. Eine Mieterhhung muss dem Mieter grundstzlich schriftlich mitgeteilt werden. Dieses Schreiben muss von Ihnen als Vermieter unterschrieben sein und allen im Mietvertrag genannten Mietvertragspartnern zugehen. Ist der Hausverwalter befugt, die Mieterhhung auszusprechen, muss er beim ersten Mal eine Vollmacht des Vermieters beibringen. Die Kopie einer Vollmacht reicht nicht aus. In spteren Fllen muss die Vollmacht nicht erneut beigebracht werden, da man davon ausgeht, dass diese nach dem ersten Mal dem Mieter bekannt ist. Die Mieterhhung muss vom Vermieter gegenber dem Mieter immer begrndet werden. Nur drei Begrndungen sind erlaubt:

263

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Der Mietspiegel der Gemeinde weist fr die Wohnung eine entsprechend

hhere Miete fr vergleichbare Wohnungen aus.


Ein dem Mieterhhungsschreiben beizufgendes Gutachten kommt zu

dem Schluss, dass die Mieterhhung gerechtfertigt ist.


Der Vermieter benennt mindestens drei in Lage, Art und Ausstattung ver-

gleichbare Wohnungen am Ort, fr die eine Miete erhoben wird, die der Mieter nach der Erhhung zu entrichten hat. Zieht der Vermieter ein Gutachten heran, so mssen einige Regelungen beachtet werden. Zunchst muss dem Mieter das Gutachten komplett zur Verfgung gestellt werden das heit, es muss dem Erhhungsschreiben beigelegt werden. Es reicht also nicht aus, dass das Gutachten zur Einsichtnahme vorliegt. Der Gutachter muss ffentlich bestellt oder vereidigt sein und sich im weiteren Sinne mit Mietpreisbewertungen befassen. Dies ist zum Beispiel schon der Fall, wenn der Gutachter fr Grundstcks- und Gebudeschtzungen ffentlich bestellt ist. Das Gutachten muss so abgefasst sein, dass der Mieter die einzelnen Schritte, die zur Entscheidung des Gutachters gefhrt haben, nachvollziehen kann. So muss der Gutachter sich zur rtlichen Vergleichsmiete uern und die zu begutachtende Wohnung in das rtliche Mietgefge einordnen. Um unntige Probleme zu vermeiden, sollte der Gutachter auch angehalten werden, die Adressen der von ihm zugrunde gelegten Vergleichsmietwohnungen offenzulegen. Begrndet der Vermieter die Mieterhhung mit drei Vergleichswohnungen, so muss auch dies fr den Mieter nachvollziehbar sein. Dazu reicht es nicht, dass er lediglich die Anschrift der zugrunde gelegten Wohnungen auffhrt. Vielmehr sollte er zustzlich Angaben ber den Wohnungsinhaber, den Quadratmeterpreis der Wohnungen und zur genauen Lage (Kellerwohnung, Obergeschoss usw.) machen. Vergleichswohnungen mssen nicht die gleiche Gre haben wie jene, fr die die Mieterhhung vorgesehen wird. Sie sollten allerdings nicht um mehr als 30 Prozent kleiner sein. Es knnen auch Wohnungen im gleichen Haus oder andere Wohnungen des Eigentmers zugrunde gelegt werden. Der Mieter muss der Mieterhhung zustimmen, wobei diese Zustimmung an keine Form gebunden ist. Sie kann also mndlich oder schriftlich erfolgen. Allerdings kann der Mieter nicht nach Gutdnken zustimmen oder ablehnen, sondern muss sich ebenfalls an bestimmte Regeln halten. 264

Mietrecht

So muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach dem Monat des Eingangs des Mieterhhungsschreibens seine Entscheidung erklren. Dies bedeutet: Trifft der Brief am 14. Juni ein, muss er seine Zustimmung oder Ablehnung bis zum 31. August erklren. Tut er dies nicht, kann von einer stillschweigenden Zustimmung ausgegangen werden, wenn er
die erhhte Miete bereits fnf Monate ohne Widerspruch gezahlt oder seinen Dauerauftrag gendert hat.

Hat der Mieter eine Einzugsermchtigung erteilt und der Vermieter erhebt die hhere Miete, so gilt die Zustimmung auch nicht als erteilt, wenn der Mieter sich innerhalb von fnf Monaten gemeldet hat.
Hier ein Beispiel der Fristen: Eintreffen des Mieterhhungsschreibens beim Mieter 14. Juni

Erklrungsfrist, in der der Mieter zustimmen kann 31. August Mglichkeit der Klageerhebung durch den Vermieter 31. Oktober Stimmt der Mieter der Mieterhhung zu oder wird er hierzu verurteilt, ist er zur Zahlung der hheren Miete ab dem Monat nach Ende der Erklrungsfrist verpflichtet. In unserem Beispiel wre die erhhte Miete also ab dem 1. September fllig. Dieser Termin muss im Mieterhhungsschreiben nicht gesondert ausgewiesen werden. Grundstzlich kann der Vermieter eine Wohnung wegen Zahlungsverzug kndigen. Kommt es jedoch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, bei der der Mieter zur Nachzahlung der angehobenen Miete verurteilt wird, so kann erst zwei Monate, nachdem das Urteil rechtskrftig geworden ist, gekndigt werden, wenn sich der Mietrckstand auf die durch das Gericht festgestellten Betrge bezieht. Ist der Mieter allerdings bereits mit seiner alten Miete im Rckstand, hat der Vermieter auch hier ein Kndigungsrecht. Im brigen kann der Vermieter, wenn die Anhebungsbetrge nachgezahlt werden, eine Verzinsung dieser Betrge verlangen. 265

WISO Hausverwalter

Bei Mietvertrgen, die fr eine bestimmte Zeit abgeschlossen sind, kann vereinbart werden, dass whrend dieser Zeit keine Mieterhhung erfolgt. Ist dies nicht ausdrcklich im Mietvertrag vereinbart, kann auch hier eine Mieterhhung stattfinden. Ist eine Mieterhhung ausgeschlossen und wurde gleichzeitig vereinbart, dass sich der Vertrag nach Ablauf um einen festgelegten Zeitraum verlngert, so gilt die Mietbindung nur fr die erste Phase des Vertrages, nicht aber fr die Verlngerung des Vertrages.

WISO rt:
Dass der Vermieter bei Mieterhhungen an die ortsbliche Vergleichsmiete gebunden ist (Mietspiegel), gilt nicht bei der Neuvermietung. Hier knnen Sie als Vermieter die Miete selbst festlegen. Sie darf aber 50 Prozent der ortsblichen Vergleichsmiete nicht bersteigen, da sonst bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung von Mietwucher gesprochen wird.

Bei der Festlegung der Miete ist es unerheblich, ob hhere Kosten zum Beispiel fr umfangreiche Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten oder wegen gestiegener Kapitalkosten entstehen und die Miete eventuell die Kosten nicht einmal deckt: Mehr als 50 Prozent ber der Vergleichsmiete werden von den Gerichten nicht akzeptiert. Handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um Rume, die mit ffentlichen Mitteln gefrdert wurden, unterliegen sie zunchst einer Preisbindung. Nach Ablauf dieser Preisbindung kann die Miete auf den Satz der ortsblichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Mietanhebungsverlangen auch per E-Mail


Wer ein Mieterhhungsverlangen vom Vermieter am heimischen Computer in seinem E-Mail-Briefkasten findet, der sollte die Computerbotschaft ruhig ernst nehmen. Seit August 2001 darf es nmlich lockerer zugehen zwischen Wohnungsbesitzer und Mieter zumindest da, wo es nach Ansicht des Gesetzgebers nicht auf besondere Sicherheitsstandards ankommt. Das gilt zum Beispiel fr Themen wie verbrauchsabhngige Nebenkostenabrechnung oder laufende Vorauszahlungen.

Achtung: Eine Kndigung, egal von welcher Partei, bedarf immer noch der
traditionellen Briefform. 266

Mietrecht

Textform nennt sich die Neuerung, die das neue Gesetz ber Formvorschriften beim Privatrecht und Rechtsgeschftsverkehr seither mit sich bringt. Die entrmpelte Art zu korrespondieren darf auch im Mietrecht an vielen Stellen die althergebrachte Schriftform ersetzen. Nicht einmal eine eigenhndige Unterschrift ist mehr ntig. Jetzt gengt es, wenn etwa die Forderung nach mehr Miete lesbar ist, der Absender (also Vermieter) genannt wird und am Textende die Nachbildung einer maschinellen Namensunterschrift wie gez. Mller deutlich wird. Auch eine sogenannte Faksimile-Unterschrift ist erlaubt. Dies war frher nur wenigen Vermietern erlaubt, die beispielsweise Massenmieterhhungen per Computer erstellen und von Maschinen unterzeichnen lieen. Ansonsten galt der eherne Grundsatz: Eine Mieterhhung des Vermieters muss auf Papier gedruckt und eigenhndig unterschrieben sein. Sonst war sie unzulssig. Der betroffene Mieter konnte sie wegen Formfehlern gleich beiseite legen und sich ins Fustchen lachen. Aber wie gesagt: Diese Zeit ist vorbei!

GRUNDSATZURTEIL
Mieterhhungen auch ohne Anstieg der Vergleichsmieten mglich Besonders gnstige Mieten drfen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann erhht werden, wenn die ortsbliche Vergleichsmiete seit Bestehen des Mietvertrages nicht gestiegen ist. Der Mieter msse sogar von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur Vergleichsmiete erhht werde, entschied der fr Mietrecht zustndige VIII. Zivilsenat.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter aus Halle in Sachsen-Anhalt eine Wohnung zum gnstigen Quadratmeterpreis von 4 Euro vermietet. Die Miete lag zu diesem Zeitpunkt 60 Cent unter der ortsblichen Vergleichsmiete. Nach einem Jahr erhhte er dann aber die Miete von 4 Euro auf 4,26 Euro. Die rtliche Vergleichsmiete hatte sich in dieser Zeit jedoch nicht verndert. Die Mieter verweigerten die Zahlung und begrndeten dies damit, dass Lockangebote nicht mglich sein drften. Der BGH besttigte jedoch die Rechtmigkeit der Mieterhhung. Eine Mieterhhung setze nicht voraus, dass die Vergleichsmiete in der Zwischenzeit angehoben worden sei, entschied der BGH. Nur wenn eine Vereinbarung getroffen worden sei, die Mieterhhungen ausschliee, msse der Vermieter auf eine schrittweise Anhebung bis zur Vergleichsmiete verzichten. Der Mieter sei dadurch geschtzt, dass die Mieterhhung innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent betragen 267

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drfe und die ortsbliche Vergleichsmiete nicht berschritten werden drfe, erklrte der BGH. ( Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 303/06)

BGB 126b:
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklrung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklrenden genannt und der Abschluss der Erklrung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

Im Internet- und E-Mail-Zeitalter kann die einstige Ausnahme nun zur Regel gemacht werden wenn es der Vermieter so will. Selbstverstndlich bleibt es jedem Immobilienbesitzer unbenommen, weiterhin zur Schreibmaschine zu greifen und den Brief per Post zu verschicken, mglichst noch per Einschreiben mit Rckschein. Mndliche Mieterhhungen sind und bleiben ohnehin unwirksam. Im Streitfall liegt die Beweislast ber erhaltene Schreiben dann beim Vermieter. Und das knnte knifflig werden, wenn mit dem Zugang des Schreibens beispielsweise Fristen in Gang gesetzt werden, wie es bei einer Mieterhhung blich ist.

GRUNDSATZURTEIL
berhhtes Mieterhhungsverlangen bis zur Mietspiegelgrenze wirksam Ein formell wirksames Mieterhhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhhungsverlangen insoweit unbegrndet, als es ber den im Mietspiegel ausgewiesenen Hchstbetrag hinausgeht.

Die Beklagte mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgnger der Klger eine 73 qm groe Wohnung in K. Der Mietzins betrug zuletzt 788,40 DM (ca. 394 Euro) netto. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt K. und die darin fr vergleichbare Wohnungen angegebene Mietzinsspanne von 10 bis 14 DM (ca. 5 bis 7 Euro)/qm verlangte die fr die Klger ttige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23.5.2001 von der Beklagten eine Mieterhhung auf 1024,92 DM (ca. 512 268

Mietrecht

Euro netto = 14,04 DM bzw. ca. 7,02 Euro/qm) monatlich. Die berschreitung der Mietzinsspanne wurde nicht begrndet. Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhhung nicht zu, da sich der verlangte Mietzins auerhalb der von dem Mietspiegel der Stadt K. vorgegebenen Spanne befinde. Die Klger haben zunchst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhhung des Mietzinses ab 1.8.2001 auf monatlich 1.024,92 DM (ca. 512 Euro) zuzustimmen. Nach Einholung eines Sachverstndigengutachtens durch das Amtsgericht haben sie die Klage teilweise zurckgenommen und Zustimmung zu einer Mieterhhung auf 919,80 DM (ca. 456 Euro) monatlich (= 12,60 DM bzw. ca. 6,3 Euro/ qm) beantragt. Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche Folge es hat, wenn der Vermieter wie im vorliegenden Fall zwar auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, jedoch einen Mietzins verlangt, der auerhalb der dort vorgesehenen Mietzinsspanne liegt. Nach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhhungsverlangen insgesamt formell unwirksam. Nach anderer Ansicht ist das Erhhungsverlangen nur insoweit unwirksam, als es den auerhalb der von dem Mietspiegel gewhrten Spanne liegenden Teil betrifft. In dem hier vorliegenden Fall einer berschreitung der im Mietspiegel genannten Mietzinsspanne ist der Senat der Auffassung, dass das Mieterhhungsverlangen bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Hchstbetrag formell wirksam ist. Das fr ein Mieterhhungsverlangen nach 2 Abs. 2 MHG bestehende Begrndungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhhungsverlangens geben, damit er whrend der berlegungsfrist des 2 Abs. 3 Satz 1 MHG die Berechtigung der Mietzinserhhung berprfen und sich darber schlssig werden kann, ob er dem Erhhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei drfen an das Begrndungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine berhhten Anforderungen gestellt werden. Daraus folgt, dass der Vermieter, der sein Mieterhhungsverlangen auf einen Mietspiegel sttzen will, zur Begrndung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne Weiteres mglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit dem vom Vermieter verlangten erhhten Mietzins die Berechtigung des Mieterhhungsbegehrens zu berprfen. Nach diesen Grundstzen haben die Klger in formeller Hinsicht das Erforderliche getan, um die Mietzinserhhung zu begrnden. Sie haben unter zutreffender Einordnung der Wohnung der Beklagten in die entsprechende Kate269

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gorie des Mietspiegels der Stadt K. die dort vorgesehene Mietzinsspanne richtig genannt und gleichzeitig die erhhte Miete angegeben, wobei sie auch den Mietzins pro Quadratmeter Wohnflche aufgefhrt haben. Die Beklagte war somit ohne jede Schwierigkeit in der Lage, die Rechtmigkeit des Erhhungsverlangens der Klger zu berprfen. Es liegt folglich ein formell wirksames Mieterhhungsverlangen der Klger vor. Dies scheitert nicht daran, dass der Mietspiegel der Stadt K. die von den Klgern geforderte Mieterhhung nicht deckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung des Mieterhhungsverlangens. Daraus ergibt sich, dass fr den Fall des Vorliegens eines formell wirksamen Erhhungsverlangens die erhhte Miete vom Gericht auf den nach 2 MHG in Verbindung mit dem Mietspiegel zulssigen Betrag zu reduzieren ist. Fr den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts des vom Amtsgericht eingeholten Gutachtens, dass die Klger jedenfalls bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Hhe von 919,80 DM (ca. 460 Euro) monatlich zur Erhhung des Mietzinses berechtigt waren (BGH, Urteil vom 12.11.2003 VIII ZR 52/03 LG Kln, AG Kln).

BGB 557 Mieterhhungen nach Vereinbarung oder Gesetz (1) Whrend des Mietverhltnisses knnen die Vertragsparteien eine Erhhung der Miete vereinbaren.

(2) Knftige nderungen der Miethhe knnen die Vertragsparteien als Staffelmiete nach 557a oder als Indexmiete nach 557b vereinbaren. (3) Im brigen kann der Vermieter Mieterhhungen nur nach Magabe der 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umstnden ergibt. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
558 Mieterhhung bis zur ortsblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhhung der Miete bis zur ortsblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverndert ist. Das Mieterhhungsverlangen kann frhestens ein Jahr nach der letzten Mieterhhung geltend gemacht werden. Erhhungen nach den 559 bis 560 werden nicht bercksichtigt.

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Mietrecht

(2) Die ortsbliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den blichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde fr Wohnraum vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhhungen nach 560 abgesehen, gendert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Frderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhhen (Kappungsgrenze). (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften ber den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der ffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht bersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frhestens vier Monate vor dem Wegfall der ffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats ber die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und ber deren Hhe Auskunft zu erteilen. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete ergbe, sind Drittmittel im Sinne des 559a abzuziehen, im Falle des 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
558a Form und Begrndung der Mieterhhung (1) Das Mieterhhungsverlangen nach 558 ist dem Mieter in Textform zu erklren und zu begrnden.

(2) Zur Begrndung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel ( 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank ( 558e), 3. ein mit Grnden versehenes Gutachten eines ffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen, 4. entsprechende Entgelte fr einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei gengt die Benennung von drei Wohnungen. 271

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(3) Enthlt ein qualifizierter Mietspiegel ( 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben fr die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhhung auf ein anderes Begrndungsmittel nach Absatz 2 sttzt. (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthlt, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklrung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem 558c Abs. 3 oder 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
558b Zustimmung zur Mieterhhung (1) Soweit der Mieter der Mieterhhung zustimmt, so schuldet er die erhhte Miete mit Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhhung nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, so kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. (3) Ist der Klage ein Erhhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mngel des Erhhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
558c Mietspiegel (1) Ein Mietspiegel ist eine bersicht ber die ortsbliche Vergleichsmiete, soweit die bersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

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Mietrecht

(2) Mietspiegel knnen fr das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder fr Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. (4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfr ein Bedrfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand mglich ist. Die Mietspiegel und ihre nderungen sollen verffentlicht werden. (5) Die Bundesregierung wird ermchtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften ber den nheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.
558d Qualifizierter Mietspiegel (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindexes fr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben.
558e Mietdatenbank Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete fortlaufend gefhrte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam gefhrt oder anerkannt wird und aus der Ausknfte gegeben werden, die fr einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsbliche Vergleichsmiete zulassen.

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Mietrecht

rger mit Mngeln


Die Heizung funktioniert nicht, eine Wand ist feucht oder der Aufzug luft seit Tagen nicht. Das ist rgerlich fr den Mieter, aber er muss es nicht tatenlos hinnehmen. Das gemietete Haus oder die gemietete Wohnung mssen in mngelfreiem Zustand bewohnbar sein. Bei erheblichen Mngeln darf der Mieter die Mietzahlung krzen oder mindern, wie die Juristen sagen. Bei Belstigungen und Lrm fragen sich viele Mieter: Was ist berhaupt ein Mangel und was nicht? Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn die Wohnung nicht mehr im ordnungsgemen Zustand ist: Die Heizung bleibt ohne Heizleistung, das Warmwasser fllt aus, die Fenster sind vllig undicht. Auch Lrm kann ein Mietmangel sein. Bei einem Mangel der Mietsache hat der Mieter unter anderem das Recht zur Minderung der Miete. Eine vermietete Wohnung oder ein Haus ist nach der gesetzlichen Definition mangelhaft, wenn sie zurzeit der berlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet ist, der die sogenannte Tauglichkeit zu dem vertragsgemen Gebrauch aufhebt oder mindert. Der Jurist definiert den Begriff Fehler entsprechend dem Fehler beim Kauf als ein nachteiliges Abweichen des tatschlichen Zustandes von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Der Fehler muss weiter auch eine gewisse Erheblichkeit haben, also nicht nur eine Bagatelle sein. Bei Kleinigkeiten wie einer defekten Birne im Flur darf die Miete nicht gekrzt werden. Keine Krzung gibt es, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war, also gerade das Nichtvorliegen einer eher unerheblichen Eigenschaft vom Vermieter zugesichert worden ist. Eine Minderung kommt ferner nur fr die Zeit in Betracht, whrend der der Mangel wirklich besteht. Ist die Miete bereits im Voraus bezahlt, darf der Mieter die Minderung natrlich bei der folgenden Zahlung bercksichtigen, auch wenn zu diesem Zeitpunkt der Mangel wieder abgestellt ist (BGH ZMR 1985, 403; LG Hannover WM 1986, 311).

Bruttomiete als Bemessungsgrundlage fr eine Mietminderung


Bemessungsgrundlage der Minderung nach 536 BGB ist die Bruttomiete also der sogenannte Mietzins einschlielich aller Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

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Nach 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemen Gebrauch aufhebt, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloer Minderung der Tauglichkeit hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausgangspunkt fr die Berechnung der Minderung ist somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Aber: Was darunter zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht, es lsst alle Interpretationsmglichkeiten zu. Die Vielzahl vertraglicher Gestaltungsmglichkeiten einerseits und die Flle unterschiedlicher Minderungsflle andererseits machen es schwer, einen einheitlichen Mastab zu finden. Fr jede Auffassung lassen sich Flle finden, die die Vorzge der jeweiligen Variante herausstellen, aber auch solche, die ihre Schwchen deutlich machen. Der BGH-Senat schliet sich in diesem Fall der Auffassung des Berufungsgerichts an. Also: Bemessungsgrundlage der Minderung nach 536 BGB ist die Bruttomiete und damit der Mietzins einschlielich aller Nebenkosten. Fr diese Lsung sprechen systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. ( BGH, Urteil vom 6.4.2005 - XII ZR 225/03) Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel in einem Formularvertrag ungltig, wonach der Vermieter zwar eine Vorauszahlung verlangen, gleichzeitig aber eine Aufrechnung bei Minderungsansprchen ausschlieen kann. Dies stellt einen Versto gegen das AGB-Gesetz dar, da das grundstzlich bestehende Minderungsrecht des Mieters unzulssig eingeschrnkt wird (BGH, VIII ARZ 3/94).

GRUNDSATZURTEIL
Kein Kostenersatz fr Mieter bei eigener Mangelbeseitigung Repariert ein Mieter auf eigene Faust Mngel in seiner Wohnung, kann er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) unter Umstnden auf den entstandenen Kosten sitzen bleiben. Nur die Mngelbeseitigung sofort notwendig oder der Vermieter mit der Reparatur im Verzug sei, habe der Mieter einen Anspruch auf Kostenerstattung.

Der auf Mietrecht spezialisierte achte BGH-Zivilsenat wies damit die Klage einer Recklinghausener Mieterin ab. Diese hatte ihre Heizung von einem Installateur auf 276

Mietrecht

eigene Faust reparieren lassen und wollte die Kosten nun von ihrem Vermieter erstattet bekommen. Der Wohnungseigentmer weigerte sich jedoch. Bei Vertragsschluss 2001 hie es im Mietvertrag, die Heizung msse dringend kontrolliert werden. Die Klgerin behauptete nun, sie habe den Mangel im Oktober 2002 selbst beseitigen lassen. Doch schon in den Vorinstanzen scheiterte sie mit ihre Kostenklage. Mngelbeseitigung sei grundstzlich Angelegenheit des Vermieters, urteilte der BGH. Er msse daher auch Gelegenheit dazu bekommen, den angeblichen Mangel zu besichtigen und nach Lsungen zu suchen. Keinesfalls drfe er durch eigenmchtige Reparaturen seiner Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Trotz der Klausel im Mietvertrag htte die Mieterin ihrem Vermieter daher zuerst einmal einen Mahnung zusenden und abwarten mssen. (BGH, Az.: VIII ZR 222/06) Grundstzlich muss den Vermieter kein Verschulden an dem entstandenen Mangel treffen, um das Mietminderungsrecht des Mieters zu begrnden. Doch was sind eigentlich Mngel, die der Mieter geltend machen kann? Mngel sind zum Beispiel
eine nicht ausreichende Versorgung mit Wrme, Umstnde, die das Bewohnen der Mietsache teilweise erschweren oder

unmglich machen,
Belstigungen durch Dritte, Fehlen von zugesagten Rumen, Differenzen zwischen der Wohnflche, die im Mietvertrag vereinbart ist,

und dem tatschlichen Wohnraum,


bermiger Lrm.

Gerade bei Lrmbelstigung stellt sich die Frage, inwieweit der Vermieter hierfr haftbar ist. Nehmen wir an, es wird in der Nachbarschaft gebaut, was natrlich zu Lrmbelstigungen fhrt. Wie bereits erwhnt, muss der Vermieter den entstandenen Mangel nicht verschuldet haben. Dies bedeutet, dass der Mieter auch in diesem Fall berechtigt ist, eine Mietminderung durchzusetzen. Der Vermieter hat aber die Mglichkeit, sich an den Bauherrn des Neubaus zu wenden und von diesem eine Ausgleichszahlung zu fordern. Hat der Mieter allerdings die Wohnung widerspruchslos angemietet und konnte er zu diesem Zeitpunkt schon erkennen, dass Baumanahmen in der Nachbarschaft zu erwarten sind, hat er kein Mietminderungsrecht mehr. 277

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Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, wird von den Gerichten sehr unterschiedlich bewertet. Auch hier empfiehlt es sich, zunchst eine einvernehmliche Lsung mit dem Vermieter anzustreben, bevor man sich an die Gerichte wendet. Tritt im Mietobjekt ein Mangel auf, beispielsweise die Heizung luft nicht richtig, dann muss der Mieter Sie als Vermieter mit einer Mngelanzeige informieren. Dem Vermieter bleibt dann eine Frist, den Mangel abzustellen. Wird der Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter mit einer Minderungserklrung die Kaltmiete prozentual mindern.

Im Mngelfall: Wie sollen Mieter und Vermieter sich verhalten?


Wenn ein Mangel aufgetreten ist, sollten die Parteien, um Streit zu vermeiden oder im Streitfall zu ihrem Recht zu kommen, Folgendes beachten:
Der Mieter sollte den Vermieter umgehend ber den Mangel informieren. Der Mieter sollte zugleich die Beseitigung des Mangels verlangen und

ankndigen, dass die Miete knftig unter Vorbehalt der Minderung gezahlt werde.
Der Vermieter sollte sich gleich ber den Umfang des Schadens

informieren.
Der Mieter sollte ihm dazu Gelegenheit geben. Die Parteien sollten sich ber die Behebung des Mangels einigen (wann

sollen die Arbeiten ausgefhrt werden und durch wen?).


Die Parteien knnen sich ber die Hhe der Minderung einigen.

Fr den Fall, dass keine gtliche Regelung zu erwarten ist, sollten beide Parteien bedenken: Kann fr den Mangel und seine Ursache Beweis gefhrt werden? Kann der gegenwrtige Zustand dokumentiert werden (Fotos, Zeugen)? Soll das selbststndige Beweisverfahren eingeleitet werden? Wenn die Parteien ber die Beseitigung des Mangels, die Minderung und hnliche Fragen streiten, kommt es fr beide darauf an, das Gericht zu berzeugen. Das kann nur gelingen, wenn konkret vorgetragen wird, was tatschlich der Fall ist. Die Gerichte reagieren auf vage, allgemein gehaltene Vortrge in der Regel mit Unverstndnis.

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Mietrecht

GRUNDSATZURTEIL
Mietmngel auch spter Minderungsgrund Traten whrend der Mietzeit Wohnungsmngel auf und hat der Mieter erst einmal sechs Monate lang anstandslos die volle Miete gezahlt, sollte er nach der bisherigen Meinung der meisten Gerichte die Miete nicht mehr mindern drfen.

Mit dieser Rechtsprechung machte der Bundesgerichtshof Schluss und entschied, dass seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform der Mieter sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels verliert, selbst dann nicht, wenn er die ganze Zeit anstandslos die Miete zahlt. Auch wenn der Mieter seinen Vermieter erst nach mehr als sechs Monaten ber den Wohnungsmangel informiert, kann er von diesem Zeitpunkt an die Miete noch krzen. Hat der Mieter den Mangel sofort angezeigt, dann aber monatelang weiter die volle Miete gezahlt, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, riskiert er ebenfalls sein Mietminderungsrecht nicht. Er kann auch noch nach sechs Monaten die Miete krzen. Die nderung war mit der Mietrechtsreform 2001 gewollt. Hierdurch sollte Rechtsfrieden geschaffen werden. Vor allem sollte die Eskalation von Mietstreitigkeiten verhindert werden. Nach der alten Rechtsprechung verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte am schnellsten, der es zunchst einmal im Guten versuchte, indem er auf die Mngelbeseitigung durch den Vermieter vertraute und nicht sofort die Miete krzte. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lrmbelstigung seit September 1999 die Miete monatlich um 69,90 DM (ca. 35 Euro) gemindert. Die Vermieterin war der Auffassung, der Mieter habe das Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Strung erstmals diesen Zustand gergt hatte. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1936 zurckging und bei den Instanzgerichten einhellige Zustimmung gefunden hatte, verlor der Mieter in einem solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete. Allerdings war diese Fallgestaltung in den mietrechtlichen Bestimmungen des Brgerlichen Gesetzbuches nicht geregelt; die Rechtsprechung ging deshalb davon aus, dass das Gesetz insofern eine Lcke aufweise, die durch die entsprechende Anwendung des 539 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung zu schlieen sei. Nach jener Vorschrift konnte der Mieter die Miete nicht wegen eines von Anfang an vorhandenen Mangels der Mietsache herabsetzen, wenn ihm der Mangel bekannt oder infolge grober Fahrlssigkeit unbekannt war. Der dieser Bestimmung 279

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zugrunde liegende Gedanke war nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch fr die Minderung wegen eines nachtrglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mangels sinngem heranzuziehen. Der im August 2000 beschlossene Regierungsentwurf zur Reform des Mietrechts hat in der Begrndung zu 536b BGB n.F., der von geringen sprachlichen Anpassungen abgesehen im Wesentlichen unverndert an die Stelle des 539 BGB a.F. treten sollte, in bewusster Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung ausgefhrt, dass in den Fllen, in denen ein Mangel wie in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt erst im Laufe des Mietverhltnisses entsteht, grundstzlich nur noch 536c BGB n. F., der dem frheren 545 BGB entspricht, anzuwenden sei. Danach ist der Mieter nur dann und so lange an der Minderung der Miete gehindert, als er den Mangel dem Vermieter nicht anzeigt. Die der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegende Analogie zu 539 BGB a.F. jetzt 536b BGB sollte nach der Vorstellung des Regierungsentwurfs damit fr die Zukunft erkennbar ausgeschlossen sein. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass es auch bei laufenden Mietverhltnissen fr die Zeit bis zum Inkrafttreten des neuen Mietrechts am 1. September 2001 bei der bisherigen Rechtslage verbleibt. Das bedeutet, dass die analog 539 BGB a.F. bis zu diesem Zeitpunkt erloschenen Minderungsrechte nicht wieder aufleben. Die zum Mietrechtsreformgesetz ergangene bergangsbestimmung des Art. 229 3 EGBGB lsst den Willen des Gesetzgebers erkennen, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte, das heit die bis dahin entstandenen monatlichen Mietansprche, von dem neuen Recht unberhrt zu lassen. Fr die ab dem 1. September 2001 fllig werdenden Mieten gilt dies jedoch nicht. Insoweit ist das neue Mietrecht ohne Einschrnkung magebend. Bei der Beurteilung der Frage, ob der an die Stelle des 539 BGB a.F. getretene 536b BGB auf Flle eines nachtrglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mangels analog anzuwenden ist, ist die in dem Regierungsentwurf enthaltene, im weiteren Gesetzgebungsverfahren nicht in Frage gestellte Begrndung zu den 536b, 536c BGB zu bercksichtigen. Danach ist die Annahme einer sogenannten planwidrigen Regelungslcke, die stets Voraussetzung fr eine Analogie ist, ausgeschlossen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich der parlamentarische Gesetzgeber nicht nur die unverndert belassenen Vorschriften des Regierungsentwurfs, sondern auch die dazu gegebenen Begrndungen zu Eigen gemacht hat. Hat der Gesetzgeber aber wie hier in Kenntnis der entgegenstehenden bisherigen hchstrichterlichen Rechtsprechung eine Regelungslcke verneint und die neuen Vorschriften gege280

Mietrecht

benenfalls korrigiert durch die Generalklausel von Treu und Glauben ( 242 BGB) und das Bereicherungsrecht ( 814 BGB) ausdrcklich als ausreichend bezeichnet, bleibt fr die Annahme einer planwidrigen Regelungslcke kein Raum mehr. Somit gilt nach dem aktuellen Urteil nunmehr fr Wohnungsmngel, die whrend der Mietzeit auftreten, seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 (VIII ZR 274/02): Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn er die ganze Zeit ber anstandslos die Miete gezahlt hat. Auch wenn der Mieter seinen Vermieter erst nach mehr als sechs Monaten informiert, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann er von diesem Zeitpunkt an noch die Miete krzen. Hat der Mieter den Mangel sofort angezeigt, dann aber monatelang weiter die volle Miete gezahlt, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht. Er kann auch noch nach sechs Monaten oder spter die Miete krzen. Durch diese alte Rechtsprechung verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte, der es zunchst einmal im Guten versuchte, indem er auf die Mngelbeseitigung durch den Vermieter vertraute und nicht sofort die Miete krzte. Damit ist jetzt Schluss (BGH, VIII ZR 274/02).

Unbedingt notwendig: Die Mngelanzeige


Der Mieter muss zwar nicht unbedingt anzeigen, dass er die Miete mindern will, er muss aber den Mangel an sich schon aufzeigen, sonst hat er kein Recht zur Minderung, so das BGB. Der Vermieter muss schlielich Kenntnis davon erhalten, damit er die Mglichkeit zur Abstellung des Mangels hat. Kennt der Vermieter den Mangel bereits, muss aber keine Anzeige seitens des Mieters mehr erfolgen (OLG Saarbrcken, WM 1989, 133). Das Recht zur Mietminderung ist keineswegs beim Vermieter zu beantragen, wie es viele Mieter handhaben, sondern kann dem Vermieter nach einer Beratung einfach schriftlich mitgeteilt und dann durch Mietkrzung einseitig realisiert werden. Einer gesonderten Zustimmung des Vermieters bedarf es ausdrcklich nicht.

Ausschluss der Mietminderung


Das Recht zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn ein Fehler der Mietsache vorliegt, fr den der Vermieter gar nicht verantwortlich ist. Mglicherweise 281

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braucht er aber nach 323 BGB gar keine oder nur einen Teil der Miete zu bezahlen, wenn ein Fall der von keiner Seite zu vertretenden Unmglichkeit (beziehungsweise Teilunmglichkeit) vorliegt (BGH, WM 1990, 546). Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss oder bleibt er ihm infolge grober Fahrlssigkeit unbekannt, kann er deswegen spter nur dann die Miete mindern, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat oder der Mieter sich sein Minderungsrecht bereits bei Vertragsschluss vorbehalten hat. Weitere Grnde fr den Ausschluss des Minderungsrechts knnen zum einen darin liegen, dass der Mieter selbst den Mangel verursacht hat und dieser auch in seine Risikosphre fllt (LG Gttingen, WM 1986, 308; zum Verschulden beider Parteien LG Hannover, WM 1988, 354).

Hhe und Dauer der Minderung


Doch um wie viel darf die Miete gekrzt werden? Dazu gibt es unendlich viel Streit, wie Hunderte von Urteilen (siehe Minderungsgrnde von A bis Z) mit unterschiedlichen Prozentzahlen bei der Minderung beweisen. Ausschlaggebend ist immer die Schwere des Mangels. Oft ist der Vermieter auch bei von ihm nicht verursachten Mngeln zustndig. Einige Beispiele fr Mietminderung: Aufgeraute Badewanne: Abwasserstau: Bauarbeiten im Haus: Fenster undicht: Heizung kaputt im Winter: Lrm durch Nachbarn: Pizzeria-Geruch: Zigarettenrauch vom Nachbarn: 3 Prozent 20 Prozent 30 Prozent 10 Prozent 100 Prozent 20 Prozent 15 Prozent 20 Prozent

Die Hhe der Minderung richtet sich vor allem danach, inwieweit die Mietsache gebrauchstauglich ist. Der Mieter wird in der Regel vllig von der Zahlungspflicht befreit, wenn die Mietsache gnzlich gebrauchsuntauglich ist. Ist ein teilweiser Gebrauch aber mglich, kommt nur eine Minderung der Miete in Betracht (LG Mannheim, MDR 1976, 316).

282

Mietrecht

Der exakte Umfang einer Mietminderung lsst sich meist nicht genau als Modellfall berechnen. Letztlich muss jeder Mieter abschtzen, inwieweit die Wohnungsmngel den Wert seiner Wohnung tatschlich beeintrchtigen.

GRUNDSATZURTEIL
Vermieter muss auch in Altbau fr modernen Lrmschutz sorgen Ein Vermieter muss auch in einem Altbau fr modernen Lrmschutz sorgen, wenn er darin eine neue Wohnung ausbaut. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor. Die Richter gaben Mietern in Hamburg Recht, die wegen Lrmbelstigung aus einer neu ausgebauten Dachwohnung ber ihnen auf Mietminderung geklagt hatten. Demnach knnen die Mieter auch in einer Altbauwohnung verlangen, dass die Lrmschutzmanahmen nach einem Umbau den aktuellen DIN-Normen entsprechen.

In dem Fall hatten die Mieter die Wohnung im dritten Obergeschoss eines Hamburger Altbaus 1987 angemietet. Damals war das Dachgeschoss ber ihnen unbewohnt und diente als Abstellraum. 2001 lieen die Eigentmer das Dach zweigeschossig ausbauen. Dabei isolierten sie die Bden nicht so, wie es den damals gltigen DINNormen entsprach. Die darunter wohnenden Mieter hrten deshalb die Schritte ihrer neuen Obermieter mit einem Schallpegel von 58 statt der vorgeschriebenen 53 Dezibel. In dem anschlieenden Prozess wurde darum gestritten, ob die mangelhafte Isolierung angesichts des Altbaus einen erheblichen Mangel darstellt.
Nur bei Umbau: Mieter knnen gltige DIN-Normen erwarten Der BGH urteilte rechtskrftig, dass ein Mieter eines unrenovierten Altbaus zwar nur den Mindeststandard erwarten drfe, der fr Gebude dieses Alters blich ist. Bei einem Umbau, der zu neuen Lrmbeeintrchtigungen fhre, knne dagegen die Einhaltung der gltigen DIN-Normen als Mindeststandard erwartet werden. Der Vermieter wurde verurteilt, mittels Schutzmanahmen gegen Trittschall die Lrmbelstigung auf die DIN-Norm von 53 Dezibel zu verringern. Solange das nicht geschieht, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.

Auf die Revision der Mieter wurde der Fall zudem an das Landgericht Hamburg zurckverwiesen. Die Mieter hatten geltend gemacht, dass ihnen vor den Umbaumanahmen sogar ein erhhter Schallschutz von 46 Dezibel versprochen worden war. Die Richter entschieden, dass Mieter eines Altbaus zwar keinen Anspruch auf erhhten Schallschutz haben, der Aussage, dass diese Leistung vom Vermie283

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ter zugesichert wurde, msse das Landgericht aber noch einmal nachgehen (AZ: BGH, VIII ZR 355/03 /VIII ZR 281/03). Die Hhe der Mietminderung berechnet sich grundstzlich entsprechend dem Kaufrecht nach den 472, 473 BGB. Es gilt die Formel: Wert der Mietsache mit Mangel x vereinbarte Miete ortsbliche Miete = Minderung

Viele Gerichte wenden diese Formel nicht an, sondern schtzen aus Vereinfachungsgrnden. Dies erscheint ohne Weiteres zulssig, da schlielich der Faktor Wert der Mietsache mit Mangel blicherweise nur geschtzt werden kann. Letztlich ist von allen Beteiligten immer die Frage zu stellen: Wie stark wirkt sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung aus?
Minderungsgrnde von A bis Z Die nachfolgend genannten Gerichtsurteile bieten nur Anhaltspunkte fr die Hhe einer mglichen Minderung. Die Urteile sind jedoch nicht rechtsverbindlich, sondern nur Beispiele. Im Einzelfall ist eine andere Beurteilung durch die Gerichte mglich. Wichtig: Nicht alle hier erwhnten Urteile sind richtig. Die Gerichte sind unabhngig und ihre Entscheidungen sind fr andere Gerichte in der Regel nicht verbindlich (eine Ausnahme machen die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs, von denen die anderen Gerichte nicht ohne Weiteres abweichen drfen).

Das bedeutet: Es besteht keine Garantie dafr, dass das im konkreten Fall angerufene Gericht den Fall ebenso entscheiden wird wie das Gericht, dessen Entscheidung hier aufgefhrt ist.
Abwasserstau, aus Toilette und Badewanne tritt bel riechendes

Wasser aus 38 Prozent (AG Gro Gerau, 21 C 1336/78)


Asbesthaltige Elektro-Nachtspeicherfen Gesundheitsgefahr,

50 Prozent (LG Dortmund, 11 S 197/93)


Badewanne unzumutbar aufgeraut ca. 3 Prozent (LG Stuttgart,

13 S 347/86)
Balkon nicht nutzbar wegen streunender Katzen, die durch Fttern

angelockt werden 15 Prozent (AG Bonn, 5 C 175/85) 284

Mietrecht

Bauarbeiten im Haus (Dachgeschossausbau) und erhebliche

Beeintrchtigungen 80 Prozent (LG Hamburg, 307 S 135/95)


Baulrm, ffnen der Fenster, normale Unterhaltung nicht

mglich, Erschtterungen in der Wohnung 25 Prozent (LG Darmstadt, 39 C 1706/81)


Betrieb eines Bordells in einem Wohnhaus 15 Prozent (LG Kassel,

WM 1987, 122), 22 Prozent (AG Regensburg, 3 C 1121/90)


Container; Einwerfen von Glasflaschen auf dem Hof nach 22 Uhr

beziehungsweise an Sonnabenden, Sonntagen, Feiertagen nach 20 Uhr 10 Prozent (LG Berlin, 64 S 322/94)
Diskothekenlrm 30 Prozent (AG Kln, 155 C 5035/77) Durchfeuchtung der Auenwnde und Rattenbefall im Umfeld

100 Prozent (AG Potsdam, 26 C 533/93)


Einrstung der Fassade; weniger Licht, Lftungsbeeintrchtigungen

5 Prozent (LG Berlin, 63 S 439/93)


Elektrik; Ausfall wegen Kabelbrand (Warmwasser, Licht,

Kochgelegenheit) 100 Prozent (AG Neuklln, 9 C 613/87)


Alle Fenster undicht und Kchenwand aufgrund eindringender Feuchtig-

keit zum Teil schwarz 20 Prozent (LG Hannover, 11 S 188/ 78)


Fernsehempfang schlecht 10 Prozent (AG Schneberg, GE 1988, 361) Feuchtigkeit in der Wohnung (ist nach der Rechtsprechung grundstzlich

ein Mangel, OLG Celle, WM 1985, 9; LG Berlin, WM 1982, 184); Feuchtigkeitsschden, Nsse, Tropfwasser an der Decke und feuchter Teppichboden 50 Prozent (AG Leverkusen, 23 C 471/76)
Garagentore, nchtlicher Lrm 10 Prozent (LG Berlin, 64 S 26/86) Gestank aus Nachbarwohnung wegen falscher Tierhaltung 10 Prozent

(AG Bergisch Gladbach, 23 C 280/90)


Hauseingangstr defekt 3 Prozent (AG Neuklln, 14 C 271/87) Heizungsausfall whrend der Wintermonate 100 Prozent (LG Berlin,

65 S 70/92)
Isolierglasscheiben, blind und feuchtigkeitsbeschlagen 5 Prozent

(AG Kassel, 802 C 2502/92) 285

WISO Hausverwalter

Keller wird entzogen 10 Prozent (AG Kln, 218 C 102/81) Knackgerusche der Heizung, laut und ziemlich deutlich 10 Prozent

(LG Hannover, 9 S 211/93)


Lrm von Kindern whrend der allgemeinen Ruhezeiten 10 Prozent

(AG Neuss, 36 C 232/88)


Lrmstrungen aus einem Schallplattengeschft unter der Wohnung

10 Prozent (AG Kln, 207 C 164/91)


Lrm durch Nachbarn 20 Prozent (AG Kerpen, WM 1987, 272) Lrm durch laute Gaststtten oder Diskotheken 10 bis 20 Prozent

(AG Kln, WM 1978, 73; AG Gelsenkirchen, WM 1978, 66; LG Hamburg, WM 1987, 218; LG Kln, WM 1987, 272)
Lrm von Bauarbeiten 25 Prozent (LG Darmstadt, WM 1984, 245) Lrm von Tanzschule nach 22 Uhr 20 Prozent (AG Kln, WM 88, 56) Muse und Kakerlaken monatelang in einer Wohnung 10 Prozent

(AG Bonn 6 C 277/84; AG Rendsburg, 3 C 551/87)


Nitratgehalt des Trinkwassers ist berhht und gesundheitsgefhrdend

10 Prozent (AG Osnabrck, 14 C 33/87)


Oberlichter der Fenster lassen sich nicht ffnen 10 Prozent (AG Hagen,

6 C 461/812)
Prostitution, Belstigungen hierdurch im Haus 25 Prozent (AG Regens-

burg, 3 C 1121 + 1146/90)


Rostiges Leitungswasser 10 Prozent (AG Spandau, 211 [154]

C 3195/79); Rost in Trinkwasser ist Mangel (Kln, WM 1987, 123)


Schimmelpilzbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad 20 Prozent

(LG Osnabrck, 11 S 277/88)


Tauben, die im und am Haus nisten 10 Prozent (LG Berlin, 64 S 84/95) Teppichboden mangelhaft wegen Stolpergefahr und optischem Eindruck

15 Prozent (OLG Celle, 2 U 216/93)


Einzige Toilette nicht zu benutzen, Minderung von 80 Prozent mglich

(LG Berlin, MM 1988, 213)

286

Mietrecht

Trittschallschutz unzureichend, Schritte aus Nachbarwohnung sind

deutlich zu hren 5 Prozent (LG Hannover, 9 S 211/93)


Undichtigkeit der Fenster und dadurch stndige Feuchtigkeit in

Wohnung 50 Prozent (AG Leverkusen, 28 C 215/80)


Warmwasserboiler fllt aus im Bad 15 Prozent (AG Mnchen,

232 C 37276/90)
Wohnungsklingel defekt 3 Prozent (AG Neuklln, 14 C 271/87) Zugluft im Haus wegen defekter Dichtungen 20 Prozent

(LG Kassel 1 S 274/84) Bei der Mietminderung ist zu beachten, dass diese nur fr den Zeitraum des Bestehens eines Mangels angesetzt werden darf. Beispiel: Ein Schaden wird innerhalb von zwei Wochen abgestellt. Fr den Mangel knnten 30 Prozent angerechnet werden. Da die Belstigung aber nur einen halben Monat bestand, kann der Mieter lediglich 15 Prozent der Monatsmiete in Abzug bringen.

Achtung: Das Mietminderungsrecht gilt nur fr den Zeitraum, in dem der


Mangel besteht, und darf nicht nachtrglich also nach Beseitigung des Mangels angewandt werden. Wird die Miete allerdings wie allgemein blich im Voraus bezahlt, so kann die Krzung noch im folgenden Zahlungszeitraum geltend gemacht werden. Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, bevor das Mietverhltnis beendet ist, und steht das Mietobjekt dann leer, so kann er trotzdem weiterhin die Mietminderung geltend machen, wenn der bemngelte Schaden nicht beseitigt wurde.

Schadenersatzpflicht des Vermieters


Bei einem Mangel richtet sich die Schadenersatzpflicht des Vermieters nach 536a BGB. Nach dem Gesetz ist fr den Schadenersatzanspruch des Mieters also Voraussetzung, dass
entweder der Schaden bereits bei Abschluss des Vertrages

vorhanden war
oder spter durch einen Umstand, den der Vermieter verschuldet hat,

eingetreten ist
oder der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt.

287

WISO Hausverwalter

Eine Schadenersatzpflicht entfllt demgem grundstzlich, wenn der Schaden erst im Laufe der Vertragsdauer ohne Verschulden des Vermieters eintritt. In solch einem Fall bleibt dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern; darber hinaus wollte der Gesetzgeber den Vermieter vermutlich nicht belasten, was durchaus nachvollziehbar ist. 563a BGB gilt grundstzlich erst nach berlassung der Mietsache. Vorher kann der Mieter keine Schadenersatzansprche daraus herleiten.

Vorhandensein eines Mangels bei Vertragsschluss


Die Haftung des Vermieters fr einen bei Vertragsschluss bestehenden Mangel basiert auf dem Gedanken der sogenannten Garantiehaftung. Der Vermieter garantiert mit Vertragsschluss quasi die Mangelfreiheit der Mietsache. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel selbst kennt oder ob dieser schon einmal aufgetreten ist. Es reicht aus, wenn eine Gefahrenquelle zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages objektiv vorhanden ist (OLG Dsseldorf, DWW 1992, 81, bei Fehlern im Stromnetz; BayOLG, NJW-RR 1990, 1099, im Falle einer Betonplatte in verpachtetem Acker). Die Garantiehaftung kann aber auch in einem Formularvertrag ausgeschlossen werden (BGH, ZMR 1993, 320).

Verzug des Vermieters mit Mngelbeseitigung


Der Vermieter kommt mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, wenn ihn der Mieter unter angemessener Fristsetzung erfolglos zur Beseitigung gemahnt hat. Erforderlich ist eine Mahnung im Sinne des 284 BGB, also eine bestimmte und eindeutige Aufforderung. Eine bloe Anzeige des Schadens gengt nicht. Lsst der Mieter ohne eine solche Mahnung Arbeiten ausfhren, so geht dies grundstzlich auf seine eigene Rechnung (LG Hagen, WM 84, 215), es sei denn, es liegt ein Notfall vor. Die Schadenersatzpflicht des Vermieters nach Aufforderung des Mieters setzt aber immer auch ein Verschulden voraus. Nach 285 BGB gilt der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. War der Vermieter aus einem entschuldbaren Grund nicht in der Lage, den Mangel entsprechend der Aufforderung zu beseitigen, so haftet er also nicht.

Kein Recht auf Mietminderung


Neben den bereits beschriebenen Fristen, mit denen ein eventuelles Mietminderungsrecht verwirkt werden kann, gibt es noch andere Grnde, bei denen kein Recht auf Mietminderung besteht. Sind die Mngel vom Mieter oder von Personen, fr die der Mieter verantwortlich ist (zum Beispiel Kinder), verursacht worden, hat er natrlich kein Recht auf Mietminderung. Im Gegenteil: Er kann sogar dazu verpflichtet werden, den Mangel umgehend zu beseitigen. 288

Mietrecht

Hier kommt es natrlich oft zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Gerade bei Feuchtigkeitsschden gibt es hufig Streit. Es sollte bei solchen Schden zunchst geprft werden, ob der Mieter
ausreichend gelftet hat, die Wohnung gengend beheizt wurde, die Durchlftung durch die aufgestellten Mbel ganz oder teilweise ver-

hindert wird. Kann man sich nicht einigen, sollte man einen Sachverstndigen zu Rate ziehen. Da diese Gutachten aber wieder Geld kosten, sollte man zunchst versuchen, ohne diese Beratung eine gtliche Einigung zu treffen. Bevor der Gutachter bestellt wird, sollte mit dem Vermieter geklrt werden, wer die Kosten trgt, wenn das Gutachten ein Verschulden des Mieters nachweist, da dies nicht eindeutig geklrt ist. Ein Mangel muss auerdem erheblich sein. Eine defekte Glhbirne, ein Flecken im Treppenhaus usw. sind keine Mngel, die als erheblich gelten. Dementsprechend kann hier nicht von Mietminderung die Rede sein. Folgende Tatbestnde drfen ebenfalls nicht fr eine Mietminderung herangezogen werden:
Einbau einer kleineren Badewanne ein defektes Garagentor Lrmbelstigung durch den Einwurf von Glasflaschen in einen

Mllschlucker
normale Wohngerusche Neubaufeuchtigkeit, die durch Lftung vom Mieter beseitigt

werden kann
ein unbeleuchteter Kellergang, der durch natrliches Licht ausreichend

ausgeleuchtet wird Wohlgemerkt, hierbei handelt es sich um einige Beispiele. Ab wann ein Mangel erheblich ist, wird von den Juristen nmlich sehr unterschiedlich beurteilt. So haben Gerichte schon entschieden, dass ein fehlender Briefkasten eine Mietminderung von drei Prozent nach sich ziehen kann. Ist der Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt, so kann im Nachhinein keine Mietminderung geltend gemacht werden. Der Mieter ist verpflichtet, auf 289

WISO Hausverwalter

Mngel hinzuweisen. Tut er dies nicht, hat er auch kein Recht auf eine Mietminderung, da der Vermieter ja gar keine Mglichkeit hat, den Mangel abzustellen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Kleinreparaturen selbst durchfhren kann beziehungsweise selbst vornehmen lassen muss, so kann er keine Mietminderung vornehmen, wenn sich der Mangel durch eine solche Reparatur abstellen lsst.

Schadenersatzansprche
Immer wenn es zu Schdigungen am Wohneigentum kommt, muss geklrt werden, wer hierfr geradesteht und die finanziellen Folgen trgt. Auch bei Mngeln an der Mietsache stellt sich die Frage nach dem Recht auf Schadenersatz. Der Vermieter kann von seinem Mieter Schadenersatz verlangen, wenn dieser schuldhaft die Wohnung oder Einrichtungen, die dem Vermieter gehren, beschdigt oder gar zerstrt. Mssen Einrichtungsstcke komplett ausgetauscht werden, ist es nicht mglich, den Neupreis vom Mieter zurckzufordern. Der Vermieter muss es hinnehmen, dass hier ein Abzug neu fr alt in Anrechnung gebracht wird. Sollte der entstandene Schaden durch eine Versicherung abgedeckt sein, die der Mieter anteilsmig ber die Nebenkostenabrechnung bezahlt, ist die Haftung des Mieters durch die Versicherungsleistung abgegolten. Dies gilt aber nicht bei einem grob fahrlssigen Verhalten. Grundstzlich haftet der Mieter. Das bedeutet, dass er auch dann fr einen Schaden geradestehen muss, wenn dieser nicht von ihm, sondern von Dritten verursacht wurde (Kinder, Ehefrau usw., aber auch Besucher, Lieferanten oder hnliche). Ist der Schaden durch einen Untermieter entstanden, so haftet hierfr gegenber dem Vermieter der Mieter selbst. Inwieweit er Ansprche gegenber dem Untermieter geltend macht, bleibt ihm berlassen. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach und fhrt die ihm bertragenen Aufgaben in der Wohnung nicht aus, kann das Mietverhltnis nach Abmahnung fristlos gekndigt werden. In einem solchen Fall spricht man davon, dass der Mieter seiner Obhutspflicht nicht nachkommt. Diese Obhutspflicht besagt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache pfleglich zu behandeln und alles in seiner Macht Stehende zu tun, um Schaden von der Wohnung abzuwenden. Dies gilt auch fr die Zeit einer lngeren Abwesenheit des Mieters und bis zum Ende des Mietverhltnisses. Zieht der Mieter also frher aus, luft die Obhutspflicht unverndert weiter. Sie ist nicht auf die Wohnungen beschrnkt, sondern gilt auch fr gemeinschaftlich zu nutzende Rume oder Einrichtungen. 290

Mietrecht

Umgekehrt gibt es einige Flle, bei denen der Mieter eventuell Schadenersatz vom Vermieter fordern kann. Dies ist dann der Fall, wenn ein offensichtlicher Mangel an der Mietsache entstanden ist, den der Mieter nicht zu verantworten hat, und dieser Mangel nicht vom Vermieter beseitigt wird. Entfernt der Mieter beim Auszug Teile, die er auf eigene Rechnung angeschafft hat, ist er verpflichtet, den ursprnglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.

GRUNDSATZURTEIL
Mieter knnen unberechtigter Abmahnung vor Gericht nicht wegklagen Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Unterlassungsklage eines Mieters abgewiesen, der sich gegen eine aus seiner Sicht nicht gerechtfertigte Abmahnung vor Gericht zur Wehr setzen wollte. Effekt: Bei einer unberechtigten Abmahnungen haben Mieter keine Klagemglichkeit gegen ihren Vermieter. Das Gericht begrndete das Urteil mit dem Hinweis, dass das Mietgesetz einen solchen Unterlassungsanspruch nicht vorsehe.

Ein Mieter in Kln hatte eine Abmahnung erhalten, weil sich Mitbewohner wiederholt ber ein zu laut eingestelltes Fernsehgert beschwert hatten. In der Abmahnung wurde ihm die fristlose Kndigung angedroht, falls es zu erneuten Beschwerden kommen sollte. Der Betroffene hielt die Abmahnung fr unberechtigt und wollte sie auf gerichtlichem Wege beseitigen lassen. Damit scheiterte er. Die Bundesrichter wiesen in ihrer Entscheidung darauf hin, dass der Mieter im Falle unberechtigter Abmahnungen nicht schutzlos sei. Denn komme es zu einer Kndigung, msse der Vermieter in einem nachfolgenden Rechtsstreit die volle Beweislast fr die behauptete Ruhestrung tragen. Einen Beweisvorteil wegen der vorangegangenen Abmahnungen gebe es aber nicht. Im Arbeitsrecht hingegen besteht zwar die Mglichkeit, gegen Abmahnungen vorzugehen und sie gegebenenfalls beseitigen zu lassen. Dies ist nach dem BGHUrteil aber nicht auf das Mietrecht bertragbar. Der Arbeitgeber habe gegenber seinen Beschftigten eine ausgeprgte Frsorgepflicht. Die bestehe im Mietrecht nicht in einem annhernd vergleichbaren Mae. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 139/07)

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WISO Hausverwalter

BGB 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmngeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der berlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemen Gebrauch aufhebt, oder entsteht whrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fr die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fr die Zeit, whrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt auer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder spter wegfllt. (3) Wird dem Mieter der vertragsmige Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten Absatz 1 und Absatz 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhltnis ber Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel spter wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus 536 Schadensersatz wegen Nichterfllung verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlssigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese

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Mietrecht

Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehlt.
536c Whrend der Mietzeit auftretende Mngel; Mngelanzeige durch den Mieter (1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Manahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzglich anzuzeigen. Das gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmat.

(2) Unterlsst der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt, 1. die in 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, 2. nach 536a Abs. 1 Schadensersatz wegen Nichterfllung zu verlangen oder 3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach 543 Abs. 3 Satz 1 zu kndigen.
536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschrnkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Falsche Wohnflche keine Rckerstattung


Der Mieter hat normalerweise keinen Anspruch auf Rckerstattung von Mietzahlungen, wenn er ber lngere Zeitrume zu viel Miete gezahlt hat. Zurckfordern kann der Mieter zu viel gezahlte Miete nur dann, wenn der Vermieter seiner Mieterhhung schuldhafterweise eine zu groe Wohnflche zugrunde gelegt hat (LG Hamburg, WM 1987, S. 354). So hatte ein Wohnungseigentmer beim Erwerb 293

WISO Hausverwalter

des Objektes die Grenangaben des Verkufers, an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlass bestand, ungeprft bernommen. Bei spteren Mieterhhungen im Rahmen der neuen Vertrge hatte er diese Gren zugrunde gelegt. Die Bewertung der Wohnflchenangabe als zugesicherte Eigenschaft setzt aber voraus, dass sie im Mietvertrag konkret angegeben ist. Eine spter erfolgende, konkrete Quadratmeterangabe im Mieterhhungsschreiben ndert daran nichts. Ein Wegfall der Geschftsgrundlage aufgrund eines Doppelirrtums ber die Wohnungsgre fhrt hier also nicht zu einem Mietzins-Rckerstattungsanspruch, sondern nur zu einem Vertragsanpassungsanspruch fr die Zukunft (AG Herne, 18 C 419/94). Der Mieter schuldet nur die Miete pro Quadratmeter, bezogen auf die richtige Flche, und hat Rckzahlungsanspruch, urteilte das Amtsgericht Potsdam. Im Nutzungsvertrag vom 26. 9. 1990 heit es, die Wohnung sei eine bestimmte Anzahl Quadratmeter gro. Bei der Berechnung des Nutzungsentgeltes wird diese Flche zugrunde gelegt, so das Gericht (WM 1997, 209).

Berechnung von Balkon oder Terrasse


Hier ist die Berechnung nicht immer einfach. So besteht ein Unterschied, ob ein Balkon oder eine Terrasse berdacht ist oder nicht. Bei voller berdachung ist es blich, die Grundflche zur Hlfte zu berechnen. Ist der Balkon verglast, kann man darber streiten, ob eine volle Berechnung der Grundflche angebracht ist. Handelt es sich um eine Terrasse ohne berdachung, ist die Anrechnung zu einem Viertel blich. Ist die Terrasse nur zum Teil berdacht, muss ein Kompromiss gefunden werden. Eine gewisse Richtlinie bietet das Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts (AZ: 2Z BR 136/95). In dem betreffenden Streit ging es um die Hhe des Wohngeldes, das sich unter anderem an der Wohnungsgre orientierte. Der Klger war mit der Berechnung der Balkongre in seiner Wohnung nicht einverstanden. Das Gericht entschied: Balkone, Loggien und Dachterrassen sind bei der Wohnflchenberechnung mit einem Viertel ihrer Grundflche anzusetzen, sofern im Einzelfall nichts anderes vereinbart ist. Dieses Urteil kann demnach als Richtschnur fr Streitflle an anderen Gerichten dienen (BayOLG, Beschluss vom 7. 3. 1996, AZ: 2Z BR 136/95 = BayOLG 1996 Nr. 15).

Nicht nutzbarer Balkon nach Mietspiegel


Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 13.8.1998 62 S 137/98 in Grundeigentum 1998, S. 1212 f, entschieden, dass das wohnwertmindernde Merkmal kein nutzbarer Balkon nach stndiger Rechtsprechung der Kammer voraussetze, 294

Mietrecht

dass die Wohnung berhaupt ber einen Balkon verfge. Das wohnwertmindernde Merkmal, welches im Mietspiegel in der Merkmalgruppe Wohnung Gebude mit der Bezeichnung kein nutzbarer Balkon versehen ist, fhrt immer wieder zu Streitigkeiten dahingehend, dass in den Fllen, in denen kein Balkon vorhanden ist, dieses herangezogen wird oder nur in den Fllen, in denen ein Balkon zwar vorhanden, aber aus irgendwelchen Grnden, sei es Lrm oder Schmutz, nicht nutzbar ist. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hat nunmehr ausdrcklich darauf hingewiesen, dass in den Fllen, in denen eine Wohnung ohne Balkon gemietet worden ist, das Merkmal kein nutzbarer Balkon keine Rolle spielt, sondern das wohnwertmindernde Merkmal nur dann anzusetzen ist, wenn die Wohnung berhaupt ber einen Balkon verfgt. In dem Urteil wird darber hinaus ausgefhrt, dass in den Fllen, in denen sich nach Abzug von Krzungsbetrgen fr die ffentliche Frderung eine geringere ortsbliche Vergleichsmiete als die fr eine nicht modernisierte Wohnung ergibt, der Vermieter sich daran festhalten muss, wenn er nicht ausdrcklich eine Mieterhhung fr eine nicht modernisierte Wohnung verlangt hat. Das Gericht begrndete seine Auffassung damit, dass es dem Vermieter freistehe, die Mieterhhungserklrung, jedenfalls bei Modernisierung, auf Grundlage des nicht modernisierten Zustandes zu erklren. Sofern er die Zustimmung zu einer Mieterhhung auf der Grundlage der modernisierten Wohnung verlange, sei er auch verpflichtet, sich wie bei anderen Willenserklrungen an deren Inhalt festhalten zu lassen. Gleicht ein Balkon eher einem Austritt, auf dem allenfalls Getrnkekisten abgestellt werden knnen, so wird er in die Wohnflchenberechnung nicht einbezogen (AG Hamburg, 45 C 921/94).

GRUNDSATZURTEIL
Kein pauschales Satellitenschsselverbot Im hufig ausgetragenen Streit beim Aufstellen von Satellitenschsseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mietern den Rcken gestrkt. Nach einem Urteil darf der Vermieter Parabolantennen jedenfalls dann nicht untersagen, wenn sie wenig sichtbar auf dem Boden des Balkons stehen und die Optik des Hauses nur geringfgig beeintrchtigen. Auch das Argument, im Haus gebe es einen Breitbandkabelanschluss, ist den Karlsruher Richtern zufolge keine ausreichende Begrndung. Ebenso seien entsprechende Verbotsklauseln im Mietvertrag unwirksam. Der konkrete Rechtsstreit entbrannte zwischen Mietern und einer Vermietergesellschaft in

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WISO Hausverwalter

Berlin-Neuklln. Mieter trkischer Herkunft stellten auf ihrem Balkon eine Parabolantenne auf, die nicht an der Hauswand verschraubt war. Die Schssel ragte zum Teil ber die Balkonbrstung hinaus. Der Vermieter klagte auf Entfernung und Unterlassung, weil im Mietvertrag das Anbringen von Parabolantennen auerhalb der Wohnung untersagt war. Das Landgericht Berlin gab der Klage des Vermieters zunchst statt. Da ber den Breitbandkabelanschluss sechs trkische Sender empfangen werden knnten, drfe auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine zustzliche Parabolantenne untersagt werden, argumentierten die Richter in Berlin. Tatschlich gesteht das Bundesverfassungsgericht Mietern auslndischer Herkunft Parabolantennen zu, wenn sie nur so Informationen aus ihrer Heimat empfangen knnen. Wird der Empfang mehrerer Heimatkanle dagegen ber einen Breitbandkabelanschluss gesichert, besteht kein Recht auf das Anbringen einer Satellitenschssel. Allerdings wurde die Klausel, die undifferenziert ein Verbot ausspricht, am Mittwoch vom BGH fr unwirksam erklrt. Der fr das Mietrecht zustndige VIII. Zivilsenat entschied, dass die Zustimmung zum Aufstellen einer Parabolantenne dann nicht versagt werden drfe, wenn sie die Haussubstanz nicht verletze und keine nennenswerte sthetische Beeintrchtigung vorliege. Damit gilt zuknftig, dass trotz Kabelanschluss eine Parabolantenne bei berechtigtem Interesse des Mieters zulssig ist. Sie muss aber so aufgestellt werden, dass sie die Hauswand nicht beschdigt und die Optik der Anlage nicht strt. Da das Landgericht Berlin im konkreten Fall keine Feststellungen zur optischen Beeintrchtigung des Hauses getroffen hatte, wurde der Fall noch einmal zurckverwiesen. Die Sichtbarkeit der Satellitenschssel muss nun noch einmal untersucht werden. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 207/04)

GRUNDSATZURTEIL
Mietrckzahlung bei um 10 Prozent falsch berechneter Wohnflche bersteigt die in einem Mieterhhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnflche die tatschliche Wohnflche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rckzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung berzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatschlichen von der angegebenen Wohnflche mehr als 10 Prozent betrgt.

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Mietrecht

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 17. Dezember 2002 im Kostenpunkt und insoweit abgendert, als der Beklagte verurteilt worden ist, an die Klgerin einen Betrag von mehr als 2.764,04 Euro nebst Zinsen in Hhe von 5-Prozent-Punkten ber dem Basiszinssatz seit dem 16. Mai 2002 zu zahlen.
Tatbestand: Der Beklagte vermietete der Klgerin ab dem 1. Juli 1978 eine

3-Zimmer-Wohnung in H., U.-strae. Die Gre der Wohnflche ist im Mietvertrag nicht angegeben. Die Nettokaltmiete betrug ursprnglich 400 DM (ca. 200 Euro); sie wurde in der Folgezeit mehrfach erhht. Mit Schreiben vom 19. Dezember 1994 verlangte der Vermieter unter Berufung auf den rtlichen Mietspiegel die Zustimmung der Klgerin zur Erhhung der monatlichen Miete von 988,65 DM (ca. 494 Euro) auf 1.081 DM (ca. 540 Euro). Dabei waren die ortsbliche Nettokaltmiete mit 10,81 DM (ca. 5,4 Euro)/qm und die Wohnungsgre mit 100 qm aufgefhrt. Die Klgerin stimmte dem Verlangen zu und entrichtete ab dem 1. Mrz 1995 die erhhte Miete. Mit Schreiben vom 12. Dezember 1997 forderte der Beklagte wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und Zugrundelegung einer Wohnungsgre von 100 qm die Zustimmung der Klgerin zu einer Mieterhhung auf 12,06 DM (ca. 6,03 Euro)/qm. Die Klgerin erteilte abermals ihre Zustimmung und zahlte ab dem 1. Mrz 1998 eine Nettomiete von 1.206 DM (ca. 603 Euro) pro Monat. Entgegen den Angaben in den beiden Mieterhhungsverlangen ist die von der Klgerin angemietete Wohnung nicht 100 qm, sondern nur 87,63 qm gro. Dies wurde der Klgerin erst nachtrglich bekannt. Mit ihrer Klage verlangt die Klgerin Rckzahlung des ihrer Ansicht nach zu viel gezahlten Mietzinses fr die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 31. Januar 2001 in Hhe von umgerechnet 3.663,02 Euro; seit Februar 2001 entrichtet sie nur noch eine der tatschlichen Wohnflche entsprechende niedrigere Miete. Die Klgerin ist der Auffassung, ausschlaggebend fr die Berechnung der geschuldeten Miete sei die geringere tatschliche Wohnflche, sodass sich unter Bercksichtigung der ortsblichen Miete von 10,81 DM (ca. 5,4 Euro)/qm bis Februar 1998 und von 12,06 DM (ca. 6,03 Euro)/qm ab dem 1. Mrz 1998 sowie unter Anrechnung eines Mietrckstandes von 237,76 DM (ca. 119 Euro) der eingeklagte Betrag ergebe.
Entscheidungsgrnde: Die Parteien seien bei der Berechnung der Mieterh-

hung einem gemeinschaftlichen Kalkulationsirrtum unterlegen. Aufgrund der Bercksichtigung einer zu groen Wohnflche seien sie zu einem Ergebnis gekommen, das sie in Kenntnis der wahren Grundlage nicht vereinbart htten. Die 297

WISO Hausverwalter

Berechnung sei deshalb nach den Grundstzen ber den Wegfall der Geschftsgrundlage anzupassen und zu berichtigen, da die Grenze der Zumutbarkeit berschritten sei. Bei der hier gegebenen Abweichung der Wohnflche von 12,37 qm sei es gerechtfertigt, die Miete auch rckwirkend der tatschlichen Wohnungsgre anzupassen. Dies sei fr den Beklagten nicht unzumutbar, da er im Ergebnis das behalte, was er bei Kenntnis der tatschlichen Wohnflche verlangt und bekommen htte. Der Klgerin steht zwar gegen den Beklagten unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung ( 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ein Anspruch auf Rckzahlung wegen zu viel gezahlter Miete zu; dieser Anspruch ist jedoch nur in Hhe von 2.764,04 Euro begrndet. Der Beklagte kann ber die ihm auf die Widerklage zuerkannten Betrge von 135,40 Euro hinaus keine Ansprche gegen die Klgerin geltend machen. Die Klgerin hat die Miete rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhhungsverlangen des Beklagten vom 19. Dezember 1994 und vom 12. Dezember 1997 angegebene Wohnflche die tatschliche Wohnungsgre bersteigt und die Klgerin die Miete in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung der Flche entrichtet hat. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass bei der Angabe einer zu groen Wohnflche als Grundlage fr die Berechnung der ortsblichen Miete in einem Mieterhhungsverlangen gem 2 MHG, der hier noch anwendbar ist, nicht die im Erhhungsverlangen zugrunde gelegte Wohnflche, sondern die tatschliche, geringere Gre der Wohnung mageblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nmlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 Prozent handelt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flchenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und die fehlerhaften Daten unverndert in einem Mieterhhungsverlangen verwendet werden. Dieselben Grundstze sind aber auch fr den Fall heranzuziehen, dass wie hier im Mietvertrag eine bestimmte Wohnflche nicht aufgefhrt ist. 2 MHG (jetzt: 558 BGB) soll es dem Vermieter ermglichen, eine am rtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu groe Wohnflche zugrunde gelegt, so knnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der ber der ortsblichen Miete fr vergleichbare Wohnungen lge. Dies soll durch die Vorschrift gerade verhindert werden. Dabei kann dahinstehen, ob ein Mieterhhungsverlangen, das irrtmlich eine zu groe Wohnflche angibt, bereits formell unwirksam ist. Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgre zu, so unterliegen die Parteien einem 298

Mietrecht

gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundstzen des Wegfalls der Geschftsgrundlage zu behandeln ist. Die zuverlssige Ermittlung der tatschlichen Wohnungsgre ist grundstzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflchenangabe im Mietvertrag in einem Mieterhhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher nicht an einer Mieterhhungsvereinbarung festhalten zu lassen, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters ber die Gre der Wohnung geschlossen hat und die wrde sie nicht korrigiert letztlich zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters aufgrund einer deutlich berhhten Miete fhren wrde. Eine Anpassung des Mietzinses nach 242 BGB ist anhand der tatschlichen Wohnungsgre und des in dem Mieterhhungsverlangen des Beklagten angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann dies jedoch im vorliegenden Fall nicht dazu fhren, dass fr die Zeit von Januar 1997 bis einschlielich Februar 1998 die so ermittelte ortsbliche Miete hinter dem bisher vereinbarten und gezahlten Mietzins von 988,65 DM (ca. 494 Euro) zurckbleibt. Ist ein Mieterhhungsverlangen wirksam, so widerspricht es in der Regel Treu und Glauben, wenn aufgrund einer Anpassung des Vertrages rckwirkend die zuvor geschuldete und von keiner Vertragspartei angegriffene Miete herabgesetzt wrde. Der Mietzins ist damit fr die Zeit von Januar 1997 bis einschlielich Februar 1998 auf 988,65 DM (ca. 494 Euro) zu verringern, fr den darauf folgenden Zeitraum von Mrz 1998 bis Januar 2001 mit dem Berufungsgericht auf 1.056,82 DM (ca. 528 Euro). Die Klgerin hat damit Rckzahlungsansprche aus 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nur fr die im Zeitraum von Januar 1998 bis Januar 2001 berzahlte Miete. Insgesamt stehen der Klgerin damit Bereicherungsansprche in Hhe von 5.406 DM (ca. 2.764 Euro) zu (VIII ZR 234/03).

GRUNDSATZURTEIL
Mieterhhung und abweichende Wohnflche bersteigt die tatschliche Wohnflche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnflche, so ist bei einem Mieterhhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnflche zugrunde zu legen, wenn die Flchenabweichung nicht mehr als 10% betrgt. Ist die Abweichung geringer, verbleibt es bei der vertraglichen Vereinbarung. Die Angabe der Wohnflche im Mietvertrag stellt grund-

299

WISO Hausverwalter

stzlich nicht nur eine bloe Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Im Mietvertrag heit es unter anderem: Wohnflche: 121,49 qm. Tatschlich betrgt die Wohnflche 131,80 qm. Der Vermieter hatte - wie bereits in der Vergangenheit - eine Mieterhhung unter Zugrundelegung der tatschlichen Wohnflche auf die im Mietspiegel ausgewiesene ortsbliche Vergleichsmiete durchgefhrt und verlangte von der Mieterin die Zustimmung. Die Mieterin lehnte die Zustimmung unter Verweis auf die vertraglich vereinbarte Wohnflche ab. Fr den Ausgang der Entscheidung kam es darauf an, ob die Berechnung der Vergleichsmiete unter Bercksichtigung der im Mietvertrag angegebenen oder der tatschlichen Wohnflche durchzufhren war. Das Amtsgericht und auf die Berufung durch die Mieterin auch das Landgericht Berlin hatten die Mieterin zur Zustimmung (basierend auf der tatschlichen - greren - Wohnflche) verurteilt. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und wies die Klage ab. Er wies in seinem Urteil darauf hin, dass das Berufungsgericht bei der Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete zu Unrecht von der tatschlichen Wohnungsgre ausgegangen war. Nach der vom Bundesgerichtshof vertretenen Ansicht handele es sich bei der Angabe der Wohnflche im Allgemeinen nicht um eine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern um eine Beschaffenheitsvereinbarung, welche im Fall der Abweichung (unter weiteren Voraussetzungen) dazu fhren knne, dass ein Mangel der Mietsache vorliege. Da im vorliegenden Fall die tatschliche Wohnflche grer war als die vereinbarte Flche, msse auch nicht gesondert geprft werden, ob die vertragliche Vereinbarung den Sinn gehabt haben soll, die Wohnflche - unabhngig von den tatschlichen Umstnden - verbindlich zu gering festzulegen und damit etwaigen Minderungsansprchen des Mieters wegen einer Flchenabweichung vorzubeugen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist die Abweichung der tatschlichen Wohnflche von der vereinbarten Wohnflche nicht nur bei der Beurteilung eines Mangels der Mietsache, sondern auch fr die Berechtigung zur Erhhung der Miete zu bercksichtigen. Im erstgenannten Fall hatte der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass die Angabe einer zu groen Wohnflche zu einem Mangel der Mietsache fhre, wenn diese Abweichung erheblich sei und mehr als 10% betrage. Dies folge aus den Grundstzen des Wegfalls der Geschftsgrundlage, weil dem Mieter, der sich in Unkenntnis der wahren Wohnungsgre auf eine Vereinbarung eingelassen habe, das Festhalten an einer fr ihn derart ungnstigen Vereinbarung nicht zuzumuten sei. 300

Mietrecht

Da im vorliegenden Fall die Abweichung jedoch unstreitig weniger als 10% betrug, musste sich der Vermieter an der vereinbarten Wohnflche festhalten lassen und konnte eine Zustimmung zur Mieterhhung nur auf dieser Grundlage verlangen. Der Bundesgerichtshof wies ausdrcklich darauf hin, dass eine in der Vergangenheit liegende Zustimmung des Mieters zu etwaigen Mieterhhungsverlangen auf der Grundlage der tatschlichen Wohnflche hieran nichts ndern wrde. Das Gleiche gelte fr den Fall, dass der Mieter bereits rechtskrftig zur Zustimmung von frheren Mieterhhungsverlangen verurteilt worden sei. Auf die Revision des Mieters hin wurde das Urteil des Landgerichts Berlins aufgehoben und die Klage abgewiesen. BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 138/06 -

WEITERE URTEILE ZUR WOHNFLCHE


Die Angaben im Mietvertrag stimmen mit der wirklichen Flche nicht berein. Es gibt dazu eine Reihe von unterschiedlichen Urteilen:
Minderung:
Null Prozent (Das ist nur dann anders, wenn die Gre ausdrcklich zu-

gesichert wurde. Die Angabe der Gre im Mietvertrag allein stellt keine Zusicherung dar.) KG (8 U 3819/91), GE 1992, 871; LG Berlin, GE 1994, 763; LG Dsseldorf, WM 1990, 69; LG Frankfurt, 2/WM 1990, 157; LG Kleve, WM 1988, 13; LG Mnchen I, WM 1987, 217; LG Wuppertal, DWW 1988, 253.
Ist die Wohnflche einer Dachgeschosswohnung um mehr als 10 Prozent

kleiner als nach dem Werkvertrag geschuldet, so liegt hier ein Fehler vor, der den Erwerber zur Minderung der Vergtung berechtigt, auch wenn die Gre nicht zugesichert war (BGH, V ZR 246196).
Bei einer Abweichung um mehr als 20 Prozent darf der Mieter mindern

(LG Wrzburg, WM 1984, 213, ZMR 1984, 407).


Blind angemietet: Ein anderer Fall liegt nach Ansicht des Oberlandesge-

richts Hamm (33 U 37/97) vor, wenn der Mieter die Rume schon vor Fertigstellung blind angemietet hat. Dann ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgre nicht nur bloe Beschreibung, sondern zugesicherte Eigenschaft. Der Mieter kann die Miete dann zum Beispiel krzen. 301

WISO Hausverwalter

Zusicherung:
Sichert der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages bestimmte Eigen-

schaften der Mietsache zu, so stellt das Fehlen oder sptere Wegfallen dieser zugesicherten Eigenschaften immer einen Mangel der Mietsache dar, unerheblich davon, ob sich das Fehlen gravierend auf die Mietsache auswirkt.
Die Angabe der Gre im Mietvertrag stellt eine Zusicherung dar. Eine

Abweichung rechtfertigt die Minderung (AG Duisburg, WM 1987, 217; LG Berlin, WM 1987, 49). Eine Zusicherung ist eine vertraglich bindende Erklrung, die ber die bloe Angabe des Verwendungszweckes im Mietvertrag hinausgeht.
Die Angabe einer Quadratmeterzahl ist noch nicht als Zusicherung anzu-

sehen, es sei denn, bei den Vertragsverhandlungen habe der Mieter klargestellt, dass es ihm auf eine bestimmte Gre ankam (LG Mannheim, WM 1989, 11; LG Mnchengladbach, ZMR 1988, 178).
Allein die Angabe einer Wohnflche im Mietvertrag beinhaltet nur ei-

ne bloe Beschaffenheitsangabe, nicht aber hierber hinausgehend auch die Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache (OLG Dresden, Beschluss vom 15.12.1997 3 AR 0090/97).
Wird eine bestimmte Gre ausdrcklich zugesichert und stimmt dies

nicht, liegt ein Mangel vor (LG Wrzburg, WM 1984, 213).


Macht der Vermieter im Mietvertrag nur eine Circa-Angabe zur Woh-

nungsgre, so ist dies auf keinen Fall eine Zusicherung (LG Mnster, DWW 1990, 310).
Wird im Mietvertrag eine bestimmte Angabe zur Beschreibung der Woh-

nung gemacht, so ist dies auch noch keine Zusicherung (LG Mnster, WM 1990, 146; LG Hamburg, WM 1990, 497).
Fr die Annahme einer Zusicherung mssen immer besondere Umstnde

sprechen; so zum Beispiel, dass es dem Vermieter auf die Gre besonders ankam und daher auch eine besondere Absprache getroffen wurde (LG Mannheim WM 1989, 11).
Wenn neben der Grenangabe im Vertrag ein Quadratmeterpreis ange-

geben ist, ist umstritten, ob es sich um eine Zusicherung handelt oder nicht (zum Meinungsstand siehe Wiese, ZMR 1990, 82). 302

Mietrecht

Die Angabe der Raumgre in einem Mietvertrag stellt dann eine zu-

gesicherte Eigenschaft dar, wenn sie ber die bloe Objektbeschreibung hinausgeht und insbesondere zur Grundlage der Mietzinsberechnung gemacht wird. Erweist sich im Nachhinein, dass die Mietflche kleiner ist als im Vertrag angegeben, so kann der Mieter die Rckzahlung von Mietzins beanspruchen (AG Potsdam, 26 C 322/96).
Ist die tatschliche Wohnflche einer Mietwohnung geringer als im Miet-

vertrag angegeben, kann die Miete nur dann gemindert werden, wenn der Unterschied erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringere Wohnflche beeintrchtigt wird (OLG Dresden, 3 AR 0090/97).
Betriebskosten:
Betriebskosten sind allerdings entsprechend der wirklich vorhandenen

Flchen abzurechnen (LG Freiburg, WM 1988, 263).


Balkon: Wohnflche: Gleicht ein Balkon eher einem Austritt, auf dem allenfalls Getrnkekisten abgestellt werden knnen, so wird er in die Wohnflchenberechnung nicht einbezogen (AG Hamburg, 45 C 921/94). Wohnflche nachtrgliche nderung: Mangels Verschuldens scheitert ein Anspruch gegen den Vermieter, wenn dieser bei Erwerb der Wohnung die Grenangaben des Verkufers, an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlass bestand, ungeprft bernahm und diese den spteren Mieterhhungen im Rahmen der Anbahnung der nderungsvertrge zugrunde legt. Die Bewertung der Wohnflchenangabe als zugesicherte Eigenschaft setzt voraus, dass sie im Mietvertrag konkret angegeben ist. Eine spter erfolgende konkrete Quadratmeterangabe im Mieterhhungsschreiben ndert daran nichts. Ein Wegfall der Geschftsgrundlage aufgrund eines Doppelirrtums ber die Wohnungsgre fhrt nicht zu einem Mietzins-Rckerstattungsanspruch, sondern nur zu einem Vertragsanpassungsanspruch fr die Zukunft (AG Herne, Urteil vom 27.10.1994 18 C 419/94).

303

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Wohnflchenberechnung bei Mieterumbauten: Das Landgericht Berlin hat durch Urteil vom 10.2.1998, verffentlicht in GE 1998, S. 551, entschieden, dass die Flche eines vom Mieter selbst geschaffenen Bades bei der Mietberechnung nach der Wohnflchenberechnung unbercksichtigt bleiben msse. In dem vorliegenden Fall hatte der Mieter auf eigene Kosten ein Bad geschaffen. Das Landgericht kam zu dem Ergebnis, dass Wohnflche, die die Mieter auf eigene Kosten schaffen, bei der Berechnung der Miete nach Wohnflche nicht einzubeziehen ist.

304

Mietrecht

Was beim Eigentmerwechsel in der Mietwohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete
Viele Mieter erfahren es erst, wenn es lngst passiert ist: Das Mietshaus wurde an einen anderen Eigentmer verkauft. Wer mit dem bisherigen Eigentmer immer gut ausgekommen ist, der wird sich Sorgen machen. Tatschlich ndert sich hufig in nchster Zeit einiges. Zumindest der Verkauf eines alten Hauses ist meist der Startschuss fr eine gro angelegte Aufwertung und sptere Verwertung. Der Kufer muss den hohen Kaufpreis wieder hereinwirtschaften. Er wird also vielleicht versuchen, seine Einnahmen schnell zu steigern: durch Mieterhhungen, Modernisierung, Umwandlung in Eigentumswohnungen, Zweckentfremdung, Mietervertreibung oder hnliches.

Eigentmerwechsel berhrt den Mietvertrag nicht


Wechselt der Eigentmer oder Vermieter wegen eines Hausverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder wegen eines Todesfalls, gilt trotzdem der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Bestehende Mietvertrge werden also durch den Eigentmer- und Vermieterwechsel nicht berhrt. Der neue Vermieter tritt kraft Gesetz in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhltnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, eine Vertragsnderung braucht der Mieter nicht zu unterschreiben. Denn der neue Eigentmer und Vermieter hat nicht mehr Rechte als der alte. Nach dem Gesetz tritt der Neue in den bestehenden Mietvertrag ein. Kauf bricht nicht Miete heit, abgeschlossene Mietvertrge werden von einem Eigentmerwechsel aus welchem Grund auch immer nicht berhrt. Als Neuer knnen Sie nicht verlangen, dass der Mietvertrag gendert oder gar ein vllig neuer Vertrag abgeschlossen wird. Selbst dann nicht, wenn Sie bisher nur einen mndlichen Mietvertrag hatten. Der neue Vermieter kann auch nur unter den gleichen Voraussetzungen, wie sie der alte gehabt htte, die Miete erhhen, Modernisierungen durchfhren oder kndigen. Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf reicht ein Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung der Zuschlagsbeschluss und bei einem Erbfall der Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht gefhrt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen. 305

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Kndigungsrecht oder Mieterhhungsrecht?


Als neuer Vermieter haben Sie auch kein besonderes Kndigungsrecht. Sie knnen das Mietverhltnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kndigen wie der bisherige Eigentmer. Eine Ausnahme gilt bei Zwangsversteigerung. Dann kann der neue Eigentmer, wenn er sofort handelt, mit einer dreimonatigen Frist kndigen vorausgesetzt, er hat einen Kndigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Ihnen bleiben als Mieter alle Mglichkeiten des Widerspruchs. Auch bei einer Kndigung wegen angeblichen Eigenbedarfs des neuen Eigentmers sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen knnen. Verkauf ist also kein Kndigungsgrund. Keinesfalls hat der neue Eigentmer irgendein Sonderrecht zur Mieterhhung. Doch Sie mssen damit rechnen, dass er nach Mglichkeiten und Vorwnden fr Mieterhhungen sucht beziehungsweise dass er vom alten Eigentmer nicht ausgeschpfte oder versumte Mglichkeiten nachzuholen versucht.

GRUNDSATZURTEIL
Betriebskostenrckzahlung nach Eigentmerwechsel Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Verkufer gegenber dem Mieter bezglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstckseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fllig geworden ist.

Die Klger waren im Jahr 1998 Mieter einer Wohnung in B. Mit Wirkung vom 1.1.2000 erwarb der Beklagte das Eigentum an dieser Wohnung. Im Oktober 2000 teilte die damalige Wohnungsverwaltung den Klgern mit, fr den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 bestnde zugunsten der Klger ein Guthaben von insgesamt 1.445,02 DM (ca. 722 Euro), zusammengesetzt aus 114,68 DM (ca. 57 Euro) Betriebskosten- und 1.330,34 DM (ca. 665 Euro) Heizkostenguthaben. Eine berweisung des Geldbetrags erfolgte nicht. Mit ihrer Klage fordern die Klger vom Beklagten die Auszahlung des Guthabens; dieser meint, Zahlung msse der damalige Eigentmer leisten. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens fr den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 erst mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung vom 16.10.2000 fllig geworden. Wie der Bundesgerichtshof fr den vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem Vermgensge306

Mietrecht

setz jedoch entschieden hat, ist der frhere Eigentmer gegenber dem Mieter bezglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstckseigentum (Bestandskraft des Rckgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Diese Lsung sorgt fr Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, dass eine vor dem Eigentumswechsel fllig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, whrend Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen beziehungsweise von diesem zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 3.12.2003 VIII ZR 168/03).

GRUNDSATZURTEIL
Bei Mieterhhung Vergleichswohnung exakt benennen Sttzt der Vermieter eine Mieterhhung auf Vergleichswohnungen, dann muss er diese Wohnungen im Mieterhhungsschreiben so genau bezeichnen, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Bleibt fr den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist das Mieterhhungsverlangen unwirksam. In derartigen Fllen muss der Vermieter zur Identifizierung der Wohnung die genaue Lage der Wohnung im Geschoss beschreiben oder die Bezeichnung einer nach auen erkennbaren Wohnungsnummer mitteilen oder den Namen des Mieters nennen. Fehlen solche Angaben, ist der Mieter nicht gezwungen, auf eigene Faust Nachforschungen anzustellen und die in Betracht kommenden Mieter nach Miethhe, Wohnungsgre und Ausstattung zu befragen. Der Mieter muss also die Mglichkeit haben, das Erhhungsverlangen des Vermieters zu berprfen. Dazu gehrt auch, dass er die Vergleichbarkeit der Wohnungen nachprft. Dazu muss er die Wohnungen ohne nennenswerte Schwierigkeit finden und identifizieren knnen (BGH, VIII ZR 141/02).

Mietpreisberhhung
Grundstzlich kann der Mieter bei frei vermietetem Wohnraum den Mietzins bei Neuvermietung nach seinem Belieben festsetzen. Dieses Recht wird nur insofern eingeschrnkt, als keine Mietpreisberhhung von mehr als 20 Prozent der ortsblichen Miete vorliegen darf. Die Mietpreisberhhung stellt eine Ordnungswidrigkeit nach 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (WiStG) dar. 307

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Ferner muss fr den vermieteten Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt verlangt werden. Dieses Verlangen kann in der direkten Forderung, dem Sich-versprechen-Lassen oder auch in der bloen Annahme liegen. Erfasst werden also auch im Einvernehmen der Parteien festgelegte Mieterhhungen (LG Hamburg, ZMR 80, 86). Unangemessen ist der Mietzins nach 5 Abs. 2 WiStG grundstzlich, wenn die ortsbliche Miete um mehr als 20 Prozent berschritten wird. Diese Grenze (sogenannte Wesentlichkeitsgrenze) darf aber berschritten werden, wenn die vereinbarte Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und die weiteren in Nr. 1 und 2 genannten Voraussetzungen vorliegen. Die ortsbliche Miete ergibt sich aus einem reprsentativen Querschnitt der Mieten, die fr nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung und Lage vereinbart werden (OLG Hamm, OLGZ 83, 242). Fr die weitere Bestimmung dieses Begriffes kann auf die Ausfhrungen zur Mieterhhung nach 2 MHG verwiesen werden. Bercksichtigt werden dabei nach der Rechtsprechung Zuschlge fr die Stellung von Mbeln (siehe AG Mnchen, WM 84, 250). Weiterhin knnen auch Zuschlge bei besonderen Risiken des Vermieters gemacht werden. Derartige Risiken liegen aber nicht bereits vor, wenn an Auslnder (OLG Stuttgart, WN 4 82, 129) oder Wohngemeinschaften (OLG Hamm, WM 83, J 08) vermietet wird. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt kann die ortsbliche Vergleichsmiete als Basis fr die Berechnung einer Mietpreisberhhung gem 5 Abs. 1 WiStG nicht allein aufgrund eines vorhandenen Mietspiegels ermittelt werden. Es sind vielmehr alle Umstnde des Einzelfalles, wie zum Beispiel die Erstvermietung nach aufwndiger Renovierung und ein Zeitzuschlag bei lnger zurckliegender Datenerhebung, fr den Mietspiegel zu bercksichtigen (NJW-RR 94, 1233). Wird die Grenze von 20 Prozent berschritten, ist darauf abzustellen, ob dies zur Deckung laufender Aufwendungen des Vermieters notwendig ist. Der Begriff der laufenden Kosten orientiert sich an 8 Abs. 1 WoBindG (Regelung der Kostenmiete bei Sozialwohnungen) sowie an den 18 bis 29 der Verordnung ber wohnwirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung). Danach sind laufende Kosten Kapitalkosten (Eigen- und Fremdkapitalkosten) und Bewirtschaftungskosten (Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis). Liegen solcherart anerkennenswerte Kosten vor, so darf aber dennoch der Mietzins im Ergebnis nicht in einem aufflligen Missverhltnis zu der Leistung des Vermieters stehen. In keinem Fall darf daher die ortsbliche Miete um mehr als 50 Prozent berschritten werden (OLG Hamburg, WM 92, 527). Dieser Mastab gilt auch fr Mieterhhungen nach Verbesserungsmanahmen des Vermieters 308

Mietrecht

(Modernisierung, siehe OLG Karlsruhe, WM 83, 314). Subjektiv muss der Vermieter, um ordnungswidrig zu handeln, den zu hohen Mietzins immer vorstzlich oder leichtfertig verlangt haben. Dabei kann der Vermieter sich nicht auf eine eventuell sogar vorhandene Unkenntnis sttzen, da er die Pflicht hat, sich zu erkundigen (BayOLG, WM 81, 69; AG Mnchen, WM 84, 250). Unabhngig von einer eventuellen Strafbarkeit des Vermieters ist das objektive Vorliegen einer Mietpreisberhhung regelmig mit einem zivilrechtlichen Rckforderungsanspruch des Mieters nach 812 BGB verbunden (BGH, WM 84, 68). Der Rckforderungsanspruch besteht regelmig auch gegenber einem Hausoder Wohnungskufer, der in einen berhhten Mietvertrag eintritt (LG Mannheim, WM 87, 362).

Mietwucher und Sittenwidrigkeit


Mietwucher ist strafbar. Hier zunchst die gesetzliche Vorschrift:
302a StGB Wucher (1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermgen oder die erhebliche Willensschwche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten

1. fr die Vermietung von Rumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen, 2. fr die Gewhrung eines Kredits, 3. fr eine sonstige Leistung oder 4. fr die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen Vermgensvorteile versprechen oder gewhren lsst, die in einem aufflligen Missverhltnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein aufflliges Missverhltnis zwischen smtlichen Vermgensvorteilen und smtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 fr jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwche des anderen fr sich oder einen Dritten zur Erzielung eines bermigen Vermgensvorteils ausnutzt. (2) In besonders schweren Fllen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Tter 309

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1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt, 2. die Tat gewerbsmig begeht, 3. sich durch Wechsel wucherische Vermgensvorteile versprechen lsst. Ein aufflliges Missverhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht nach herrschender Rechtsprechung, wenn die verlangte Miete die ortsbliche Miete um mehr als 50 Prozent berschreitet (BGH, WM 82, 164; OLG Kln, WM 80, 36; LG Heidelberg, WM 77, 32; LG Mannheim, WM 77, 77; LG Kln, WM 76, 34).

MIETRECHTSREFORMGESETZ
Artikel 4 nderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313), zuletzt gendert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), wird wie folgt gefasst: 5 Mietpreisberhhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorstzlich oder leichtfertig fr die Vermietung von Rumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lsst oder annimmt.

(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Rumen die blichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert bersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden fr die Vermietung von Rumen vergleichbarer Art, Gre, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhhungen der Betriebskosten abgesehen, gendert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 mageblichen Entgelte nicht in einem aufflligen Missverhltnis zu der Leistung des Vermieters stehen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbue bis zu 50.000 Euro geahndet werden. 310

Mietrecht

Ende des Mietverhltnisses Die Kndigung


Fristlose Kndigung durch den Vermieter
In seltenen Ausnahmefllen knnen Sie als Vermieter das Mietverhltnis ohne Einhaltung der Kndigungsfrist, also fristlos kndigen. Eine fristlose Kndigung kann der Vermieter aussprechen, wenn sich der Mieter so schwerwiegende Vertragsverletzungen hat zuschulden kommen lassen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden kann. Einer fristlosen Kndigung kann der Mieter nicht widersprechen, die Sozialklausel gilt nicht. Aber: Faustrecht kommt auch hier nicht zur Anwendung. Zieht der Mieter trotz der fristlosen Kndigung nicht aus, kann der Vermieter ihn nicht einfach auf die Strae setzen. Er muss beim zustndigen Amtsgericht auf Rumung klagen. Das Gericht prft dann, ob die fristlose Kndigung zulssig und begrndet war. Zulssig und begrndet ist eine fristlose Kndigung wegen schuldhafter, stndiger, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters. Solch schwere Pflichtverletzungen des Mieters sind zum Beispiel:
grobe Beleidigung des Vermieters stndige Belstigung der brigen Hausbewohner andauernde Lrmbelstigung unerlaubte Untervermietung stndige unpnktliche Mietzahlung

Voraussetzung einer fristlosen Kndigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist aber in der Regel, dass die Mieter eine Abmahnung mit Kndigungsandrohung erhalten haben und das pflichtwidrige Verhalten trotzdem fortsetzen. Auch Zahlungsverzug ist ein zulssiger Kndigungsgrund.

Achtung: In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen! Zahlungsverzug ist gegeben, wenn der Mieter fr zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich ber mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Hhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rckstand ist. Die fristlose Kndigung wegen 311

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Zahlungsverzugs kann der Mieter abwenden, wenn er selbst oder das Sozialamt den rckstndigen Mietzins vor Ausspruch der fristlosen Kndigung zahlen. Hat der Vermieter schon gekndigt, wird die Kndigung durch die Zahlung des Mietrckstandes unwirksam. Die Mieter knnen diesen Rettungsanker nur einmal in zwei Jahren nutzen! Auch wenn der Vermieter schon Rumungsklage vor Gericht erhoben hat, ist Rettung mglich.

BGB 543 Auerordentliche fristlose Kndigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhltnis aus wichtigem Grund auerordentlich fristlos kndigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kndigenden unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwgung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhltnisses bis zum Ablauf der Kndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgeme Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewhrt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Mae verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlssigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefhrdet oder sie unbefugt einem Dritten berlsst oder 3. der Mieter a) fr 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich ber mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete fr zwei Monate erreicht. Im Fall des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kndigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzglich nach der Kndigung die Aufrechnung erklrt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kndigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 312

Mietrecht

bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulssig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kndigung aus besonderen Grnden unter Abwgung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kndigungsrecht sind die 536b, 536d und 469 bis 471 entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewhrt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
569 Auerordentliche fristlose Kndigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt fr den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefhrdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig strt, sodass dem Kndigenden unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwgung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhltnisses bis zum Ablauf der Kndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden kann. (3) Ergnzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rckstndige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete fr einen Monat bersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorbergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Die Kndigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter sptestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshngigkeit des Rumungsanspruchs hinsichtlich der flligen Miete und der flligen Entschdigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich 313

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eine ffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kndigung vor nicht lnger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kndigung vorausgegangen ist. 3. Ist der Mieter rechtskrftig zur Zahlung einer erhhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhltnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskrftiger Verurteilung kndigen, wenn nicht die Voraussetzungen der auerordentlichen fristlosen Kndigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfllt sind. (4) Der zur Kndigung fhrende wichtige Grund ist in dem Kndigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Abstzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Grnden auerordentlich fristlos zu kndigen.

Ordentliche Kndigung mit unterschiedlichen Fristen


Zur fristlosen Kndigung haben wir detailliert Stellung bezogen. Befassen wir uns nun einmal mit der ordentlichen Kndigung. In diesem Kapitel geht es um Mietverhltnisse auf unbestimmte Zeit. ber die Kndigungen bei Zeitmietvertrgen lesen Sie bitte die entsprechenden Kapitel in diesem Buch. Zur Kndigung mssen Fristen eingehalten werden, die sich nur noch auf Vermieterseite entsprechend des Mietverhltnisses verlngern. Die Menschen ziehen immer hufiger um. Auerdem werden nicht vorhersehbare Arbeitsplatzwechsel oder der kurzfristige Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim hufiger. Die alten, zum Teil bis zu zwlfmonatigen Kndigungsfristen erschwerten dies unntig. Im neuen Mietrecht ist deshalb die Kndigungsfrist fr den Mieter auf drei Monate unabhngig von der Dauer des Mietverhltnisses verkrzt. Die Kndigungsfrist fr Kndigungen des Vermieters verlngert sich nach fnf und acht Jahren Vertragsdauer um jeweils drei Monate. Da die Kndigungsfristen in erster Linie dem Kndigungsschutz dienen, soll es fr den Vermieter bei Kndigungsfristen bleiben, die sich je nach Dauer des Mietverhltnisses verlngern. 314

Mietrecht

Wichtig: Diese Regelung gilt nicht fr vor dem 1. 9. 2001 geschlossene Mietvertrge, bei denen lngere Kndigungsfristen bewusst ausdrcklich schriftlich vereinbart wurden.
Das neue Mietgesetz schreibt folgende Kndigungsfristen vor:
Fr Mieter: immer drei Monate zum Monatsende Fr Vermieter: Dauer des Mietverhltnisses
bis zu 5 Jahren mehr als 5 bis zu 8 Jahren mehr als 8 bis zu 10 Jahren

Kndigungsfrist
3 Monate 6 Monate 9 Monate

Fr die Berechnung dieser Fristen ist nicht das tatschliche Ende des Mietverhltnisses ausschlaggebend, sondern der Eingang des Kndigungsschreibens. Kndigt der Mieter, so braucht er dies nicht zu begrnden. Kndigt der Vermieter, muss er dies zwingend begrnden. Nur die Grnde, die im Kndigungsschreiben angefhrt sind, knnen angewandt werden.

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Mietrecht

Neues Kndigungsrecht fr Mieter


Klarheit wurde geschaffen vom Gesetzgeber ber die Kndigungsfristen: Die krzere dreimonatige Kndigungsfrist gilt seit dem 1. Juni 2005 auch fr die Mieter, die formularvertraglich vor dem 1.9.2001 lngere Kndigungsfristen vereinbart hatten. Mit dem Gesetz zur Klarstellung der Kndigungsfristen hat der Gesetzgeber einen jahrelangen Streit ber die Frage der Verlngerung von Kndigungsfristen mit der Wohnzeit beendet und fr Mieter generell eine Kndigungsfrist von drei Monaten vorgesehen. Bereits im Rahmen der zum 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform war vom Gesetzgeber eigentlich so wie zuvor beschrieben festgelegt worden, dass Mietverhltnisse knftig vom Mieter stets mit einer Frist von drei Monaten gekndigt werden knnen. Leider waren die Formulierungen nicht juristisch eindeutig. Streit entstand in der Folge ber die Frage, ob diese kurze Kndigungsfrist auch fr vor dem 1.9.2001 unterzeichnete Vertrge gilt, in welchen in Formularklauseln eine Verlngerung der Kndigungsfrist mit der Wohnzeit auf bis zu 12 Monate vorgesehen war. Diese Rechtsunsicherheit gipfelte in einem BGH-Urteil, das die kurze Frist fr Altvertrge wieder auer Kraft setzte. Das Justizministerium hielt die bergangsvorschriften fr die Mietrechtsreform fr hinreichend klar und ging davon aus, dass mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform im Jahr 2001 auch bei Altvertrgen stets eine Kndigungsfrist von drei Monaten gilt, wenn nicht durch individuelle Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien andere Kndigungsfristen gelten sollen. Der Gesetzgeber sah sich daher zunchst nicht veranlasst, mit gesetzgeberischen Manahmen fr eine Klarstellung zu sorgen und vertraute darauf, dass die Rechtsprechung, im Hinblick auf den ausdrcklich in der Gesetzesbegrndung geuerten Willen des Gesetzgebers, nur bei individuellen Vereinbarungen hierber lngere Kndigungsfristen annehmen wrde. Dies stellte sich jedoch als Fehleinschtzung heraus. Nachdem die Instanzgerichte sehr unterschiedliche Auffassungen zur Lnge der Kndigungsfristen in solchen Fllen vertraten, entschied der BGH im Jahr 2003, dass der Wille des Gesetzgebers, die kurze Kndigungsfrist solle nur im Falle individuell ausgehandelter lngerer Kndigungsfristen nicht gelten, in den bergangsvorschriften nicht zum Ausdruck kommt und ein Rckgriff auf die Gesetzesbegrndung nicht mglich sei. Infolge dieses BGH-Urteils wurde von den Instanzgerichten ganz berwiegend angenommen, dass die formularmig in Altvertrgen vereinbarte Verlngerung der Kndigungsfrist weiterhin Bestand hat. Da diese Auslegung dem erklrten Willen des Gesetzgebers widersprach, drngten der Deutsche Mie317

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terbund, Mietervereine und Verbraucherschtzer auf eine klarstellende gesetzliche Regelung, die nunmehr zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten ist. Die eingetretene Rechtsunsicherheit ist nun beendet.

Drei Monate Kndigungsfrist fr alle Mieter


Es gilt also: Mieter knnen, unabhngig davon, ob in den Mietvertragsklauseln lngere Kndigungsfristen angegeben sind, ihr Mietverhltnis mit einer Frist von drei Monaten kndigen. Anderes gilt nur in den uerst seltenen Fllen, wenn die Kndigungsfristen nachweisbar individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sind, etwa mit einer handschriftlichen Klausel im Vertrag oder extra niedergeschrieben. In diesem Fall gilt das dort Ausgehandelte. Fr Vermieter verlngert sich die Kndigungsfrist weiterhin nach fnf und acht Jahren um jeweils drei Monate.

Aber Achtung: Fr Mieter, die vor dem 1. Juni 2005 eine Kndigung mit den
alten Fristen bis zu 12 Monaten ausgesprochen haben, verkrzt sich nicht automatisch die laufende Frist auf drei Monate. Es ist aber mglich, eine noch lnger laufende Kndigungsfrist mit einer neuen Kndigung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zu berholen.

Was ndert sich fr Zeitmietvertrge?


Fr Mietverhltnisse auf bestimmte Zeit gilt: Vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Zeitmietvertrge bleiben auch ohne Angabe eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes wirksam, mssen als bis zum Ende der Laufzeit eingehalten werden. Liegt kein Zeitmietvertrag vor, sondern wurde (nur) das Kndigungsrecht beider Parteien fr einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, so bleibt auch diese Regelung wirksam. Solche Vertrge knnen zwar mit einer Frist von drei Monaten gekndigt werden, jedoch frhestens zum Ablauf des vereinbarten Kndigungsausschlusszeitraums. Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein einseitiger Kndigungsausschluss zu Lasten des Mieters, wenn also nur der Mieter fr einen bestimmten Zeitraum nicht kndigen knnen soll, ist unwirksam. Enthlt der Vertrag eine solche Klausel, kann trotzdem von Anfang an gekndigt werden.

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Mietrecht

Schwieriger Weg zu einheitlicher juristischer Lsung


Die Mietrechtsreform von 2001 lie erhebliche Zweifel hinsichtlich der Frage, ob das fr Mieter und Vermieter mit ungleichen Fristen versehene Kndigungsrecht auch auf die vor dem 1.9.2001 geschlossenen Vertrge anzuwenden sei. Die Gerichte urteilten zunchst so, wie es auch jetzt im Gesetzentwurf verankert ist, nmlich dass Individualvereinbarungen nach altem Recht und Formularvereinbarungen nach neuem Recht gelten. Anders urteilte jedoch im Jahr 2003 der Bundesgerichtshof (BGH), grundstzlich gelten die Fristen fr alle Vertrge. Zur Begrndung fr die verkrzte Kndigungsfrist fr Mieter wurde zwar im Referentenentwurf des Bundesministeriums fr Justiz darauf hingewiesen, dass sich die Schutzwirkung langer Kndigungsfristen fr die Mieter zunehmend in das Gegenteil verkehrt habe. Lsst sich, so der Entwurf (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f., 67), der Vermieter nmlich nicht auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrags ein, so kann der Mieter die Wohnung nicht kurzfristig aufgeben, obwohl er die Wohnung nicht mehr weiter nutzen kann, etwa weil er seinen Arbeitsplatz wechseln oder kurzfristig in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen muss. Doch das wollte der BGH nicht anerkennen. In komplizierter Auslegung entwickelte er eine Sichtweise, die dem Gesetzgeber unterstellte, er wolle die Vertragsfreiheit strken. Der BGH urteilt im Zweifelsfall immer zugunsten der Vertragsfreiheit, ohne Rcksicht darauf, dass Mieter in aller Regel nicht die Freiheit haben, Vertrge auszuhandeln, sondern nur die Freiheit, einen vorgelegten Vertrag zu unterschreiben oder sich um eine andere Wohnung zu bemhen. Dann hat der Gesetzgeber Nachhilfeunterricht zum Thema Kndigungsfristen erteilt und dem BGH gleichzeitig eine schallende Ohrfeige hinsichtlich des gesetzgeberischen Willens verpasst. Das war schon lange fllig, nur ist zu befrchten, dass die penetrant vermieterfreundliche Rechtsprechung des BGH dadurch nicht nachhaltig beeinflusst wird. Am 17.3.2005 hat der Deutsche Bundestag einem Gesetzentwurf zur Regelung der Kndigungsfristen fr Mietvertrge, die vor dem 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) geschlossen wurden, zugestimmt. Die Kndigungsfrist fr den Vermieter verlngert sich nach fnf und acht Jahren seit der berlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Die Regelung gilt aber nicht fr Altmietvertrge, in denen eine lngere Kndigungsfrist individualvertraglich ausgehandelt 319

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wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass ein tatschliches Aushandeln der Fristen erkennbar wird. Ob dies der Fall ist, sollten betroffene Mieter im Bedarfsfall in den Mietberatungsstellen klren lassen.

Mieterkndigung
Unbefristete Mietvertrge kann der Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Grnden kndigen. Er muss aber die gesetzliche Kndigungsfrist von drei Monaten einhalten. Die dreimonatige Kndigungsfrist gilt seit dem 1. Juni 2005 grundstzlich fr Mieterkndigungen von unbefristeten Mietvertrgen, unabhngig von der Wohndauer. Lediglich bei lteren Mietvertrgen, in denen ausdrcklich andere Kndigungsfristen, das heit lngere Kndigungsfristen vereinbart wurden, knnten die noch gltig sein. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Whrend der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kndigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen.

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkndigungsrechte


Ankndigung einer Modernisierung: Kndigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kndigen; das Mietverhltnis endet dann am 31. Juli. Anhebung der Miete auf die ortsbliche Vergleichsmiete: Erhlt der Mieter im Mrz eine Mieterhhung zum 1. Juni, kann er sptestens bis zum 31. Mai kndigen. Das Mietverhltnis endet dann zum 31. Juli. Mieterhhung nach Modernisierung: Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai kndigen, sodass das Mietverhltnis am 31. Juli endet. Mieterhhung bei Sozialwohnungen: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kndigen; das Mietverhltnis endet dann zum 31. Juli. Staffelmietvertrag: Ein Staffelmietvertrag auch ein zeitlich befristeter kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekndigt werden.

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Mietrecht

Tod des Mieters: Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kndigen. Familienangehrige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, knnen innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kndigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, knnen die Erben das Mietverhltnis nach einer berlegungsfrist von einem Monat mit einer Frist von drei Monaten kndigen. Untermiete: Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kndigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.

Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.
Unabhngig von diesen Sonderkndigungsrechten kann der Mieter fristlos kndigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmngel nicht mehr vertragsgem nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefhrdung ausgeht, oder der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig strt, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhltnisses unzumutbar ist.
Mieterkndigung Mieter knnen in der Regel mit einer Frist von drei Monaten ein Mietverhltnis ohne Angaben von Grnden kndigen. Ausnahmen: Es wurde ein Zeitmietvertrag abgeschlossen (was heutzutage nur noch in wenigen Fllen mglich ist). Oder es wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter fr einen bestimmten Zeitraum auf eine Kndigung verzichtet (dies ist laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs zulssig). Auerdem gilt: Wurde der Mietvertrag vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 geschlossen, knnen lngere Kndigungsfristen fr den Mieter von bis zu zwlf Monaten gelten.

In bestimmten Fllen hat ein Mieter aber ein Sonderkndigungsrecht. Dies gilt laut Brgerlichem Gesetzbuch (BGB, 561) etwa, wenn der Vermieter die Miete erhhen will. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhhungsschreibens kann sich der Mieter berlegen, ob er davon Gebrauch machen will. Er kann dann zum Ende des bernchsten Monats auerordentlich kndigen.

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Auch Modernisierungen berechtigen den Mieter unter Umstnden zu einer Kndigung insbesondere dann, wenn damit Mieterhhungen verbunden sind. Der Vermieter muss dem Mieter die geplanten Arbeiten und die voraussichtliche Mieterhhung drei Monate vor Beginn schriftlich mitteilen. Der Mieter kann sich dann bis zum Ende des darauf folgenden Monats berlegen, ob er kndigen will. Tut er es, endet das Mietverhltnis auerordentlich zum Ablauf des nchsten Monats. Eine solche auerordentliche Kndigung ist aber nicht zulssig, wenn der Umfang der Manahmen und die Mieterhhung nur gering sind. Will der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten, so muss er zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen. Verweigert er die Untervermietung, so hat der Mieter unter bestimmten Umstnden ein Recht auf Kndigung: Die Kndigungsfrist entspricht dann der gesetzlichen Frist von drei Monaten diese Regelung hat konkret also nur dann Auswirkungen, wenn im speziellen Fall eine lngere Frist gelten wrde. Eine auerordentliche Kndigung ist jedoch nicht mglich, wenn es Grnde gegen die Person des potenziellen Untermieters gibt, die aus Sicht des Vermieters die Untervermietung unzumutbar machen. Beim Tod eines Mieters luft das Mietverhltnis in mit den anderen zum Haushalt gehrenden Personen wie Ehepartner, Lebensgefhrte oder Kindern weiter. Diese knnen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kndigen. Lebte der Mieter alleine im Haushalt, so luft der Vertrag mit den Erben des Mieters weiter. In diesem Fall knnen sowohl Mieter als auch Vermieter die Wohnung innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist kndigen.
Auerordentliche Kndigung bei Tod eines Mieters Stirbt ein Mieter etwa der Ehepartner , so hat der noch lebende Mieter das Recht, den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis ber den Todesfall auerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kndigungsfristen zu kndigen. Dies ist insbesondere bei Zeitmietvertrgen wichtig. Umgekehrt gilt: Wenn der andere Mieter oder eine Person im Haushalt (etwa der Ehepartner oder Lebensgefhrte, der dauerhaft im Haushalt wohnt) das Mietverhltnis fortfhren will, kann ihm der Vermieter nicht einfach kndigen das Mietverhltnis wird fortgefhrt. (BGB 563 und 563a). Auch Erben, mit denen das Mietverhltnis gem 564 BGB fortgesetzt wird, haben das Recht, innerhalb eines Monats auerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kndigen.

Der Mieter kann in bestimmten Fllen jedoch auch fristlos kndigen: Dies ist jedoch nur dann mglich, wenn wichtige Grnde in Form eines schweren Ver322

Mietrecht

schuldens des Vermieters vorliegen. Die liegen zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht vertragsgem nutzen kann.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Ein einseitiger Kndigungsausschluss zu Lasten des Mieters (wenn also nur der Mieter fr einen bestimmten Zeitraum nicht kndigen knnen soll) ist unwirksam. Enthlt der Vertrag eine solche Klausel, kann trotzdem von Anfang an gekndigt werden.

Das nderungsgesetz gilt nicht bei


1. Individualmietvertrgen Nach dem Wortlaut des nderungsgesetzes findet die Bestimmung der mietzeitunabhngigen dreimonatigen Kndigungsfrist fr den Mieter keine Anwendung, soweit die Kndigungsfristen individuell vereinbart worden sind.

Fr die Charakterisierung als Individualvereinbarung ist es unabdingbare Voraussetzung, dass die Kndigungsfristen tatschlich zur Disposition des Mieters gestanden haben. Es gelten die individuell vereinbarten Kndigungsfristen.
2. Kndigungsausschlussvereinbarungen Grundstzlich bleibt es bei mietvertraglich vereinbarten Kndigungsausschlssen. Beiderseitige formularmige Kndigungsausschlussabreden sind zu Lasten des Mieters bis zu einer Dauer von vier Jahren formularmig wirksam vereinbar. Im Hinblick auf einseitig formularmietvertraglich vereinbarte Kndigungsausschlsse zu Lasten des Mieters ist derzeit keine obergerichtliche Rechtsprechung ersichtlich. berwiegend werden diese jedoch als unwirksam erachtet. 3. Kettenmietvertrgen Unter einem Kettenmietvertrag versteht der Jurist einen Mietvertrag, dessen Dauer bis zu einem nher bezeichneten Tag bestimmt ist und sich (jeweils) verlngert, wenn er nicht (unter Einhaltung der Kndigungsfrist) gekndigt wird.

Zwar sind solche Kettenmietvertrge seit der Mietrechtsreform 2001 aufgrund unzulssiger Befristung i.S.d. 575 BGB nicht mehr wirksam vereinbar, jedoch verbleibt es fr Alt-Mietvertrge (Mietvertrag vor dem 1.9.2001 geschlossen) bei der wirksamen Befristung. Damit kann dieses Mietverhltnis jeweils lediglich zu dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt gekndigt werden, wobei sich dann wiederum die Frage stellt, ob dann die von der Mietdauer unabhngige dreimonatige Kn323

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digungsfrist zur Anwendung kommen kann. Dies wird von Juristen berwiegend abgelehnt. Es drfte gelten: Auf Kettenmietvertrge ist das nderungsgesetz zum Einfhrungsgesetz des BGB nicht anwendbar. Eine hchstrichterliche Entscheidung wird auch hier erfolgen mssen.

Checkliste der Kndigungsfristen:


Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001: Fr Mieter gilt immer die Kndigungsfrist von drei Monaten. Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001: 1. Keine Regelung zu Kndigungsfristen im Mietvertrag:

Drei Monate Kndigungsfrist fr Mieter. 2. Laut Mietvertrag gelten die jeweiligen gesetzlichen Kndigungsfristen: Drei Monate Kndigungsfrist fr Mieter. 3. Im Mietvertrag steht im Kleingedruckten, also im normalen Vertragstext oder in einer Funote: Die Kndigungsfrist betrgt in den ersten fnf Jahren drei Monate, nach fnf Jahren Wohndauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate und nach zehn Jahren zwlf Monate: Drei Monate Kndigungsfrist fr Mieter, ab 1. Juni 2005.

Fr schon ausgesprochene Kndigungen zwischen September 2001 und Mai 2005 galt laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Kndigungsfrist zwischen drei und zwlf Monaten.
4. Im Mietvertrag steht: Die Kndigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig. Die Kndigungsfrist verlngert sich nach fnf, acht und zehn Jahren jeweils um drei Monate: Drei Monate Kndigungsfrist fr Mieter, ab 1. Juni 2005.

Fr Kndigungen zwischen September 2001 und Mai 2005 galt aufgrund der BGH-Rechtsprechung eine Kndigungsfrist zwischen drei und zwlf Monaten fr Mieter.
5. Im Mietvertrag wird nach langem Hin und Her, kontroversen Diskussionen, handschriftlich festgehalten: 324

Mietrecht

Fr Mieter und Vermieter gelten folgende Kndigungsfristen: Bis zu einer Wohndauer von fnf Jahren: drei Monate; bei einer Wohndauer von mehr als fnf Jahren: sechs Monate; bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren: neun Monate und bei einer Wohndauer von mehr als zehn Jahren: zwlf Monate. Das wre der seltene Fall einer Individualvereinbarung. Entscheidend ist, dass die Klausel auf den Einzelfall zugeschnitten und das Ergebnis eines Verhandlungsgesprchs zwischen Mieter und Vermieter ist. Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, dass die Vertragsklausel ausnahmsweise Individualcharakter hat. Kndigungsfrist fr Mieter: Je nach Wohndauer zwischen drei und zwlf Monaten.
573c BGB Fristen der ordentlichen Kndigung Abs. 1: Die Kndigung ist sptestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig. Die Kndigungsfrist fr den Vermieter verlngert sich nach fnf und acht Jahren seit der berlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Gesetz zur nderung des Einfhrungsgesetzes zum Brgerlichen Gesetzbuches vom 26. Mai 2005 Artikel 1: Dem Artikel 229 3 Abs. 10 des Einfhrungsgesetzes zum Brgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494, 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. April 2005 (BGBl. I S. 1073) gendert worden ist, wird folgender Satz angefgt:

Fr Kndigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kndigungsfristen des 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Brgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschftsbedingungen vereinbart worden sind.
Grnde fr eine Kndigung durch den Vermieter:
Pflichtverletzungen durch den Mieter

Hierzu gehren zum Beispiel Mietrckstnde, dauernde unpnktliche Zahlungen, Beleidigungen oder sogar Bedrohungen usw. Diese Grnde 325

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knnen natrlich auch fr eine fristlose Kndigung angewandt werden. Will der Vermieter aber zum Beispiel wegen Zahlungsverzug fristlos kndigen, kann der Mieter diese Kndigung durch Nachzahlung der offenstehenden Betrge abwenden. Bei einer fristgerechten Kndigung wendet die Nachzahlung die Kndigung nicht ab. Natrlich bleibt die Forderung gegenber dem Mieter auch bei einer ordentlichen Kndigung bestehen und der Mieter ist zur Zahlung verpflichtet.
Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die Wohnung fr sich oder Familienangehrige bentigt, ist dies ein Grund fr die fristgerechte Kndigung. Der Kreis der Familienangehrigen ist allerdings in diesem Fall eingeschrnkt. Im Normalfall sind dies nur die eigenen Eltern oder Kinder. Zu den Kindern gehren auch die Stiefkinder. Darber hinaus kann der Eigenbedarf auch fr Groeltern und Enkel geltend gemacht werden. Bei weiter entfernten Verwandten kann nur Eigenbedarf als Kndigungsgrund angegeben werden, wenn besondere Umstnde dies rechtfertigen. Wenn zum Beispiel eine sehr enge Bindung zu einer Tante besteht und der Vermieter sich moralisch besonders verpflichtet fhlt, ihr Wohnraum zur Verfgung zu stellen, kann dies durchaus ein Grund zur Eigenbedarfskndigung sein.
Erhebliche Schden bei der wirtschaftlichen Verwertung

Dieser Grund kommt meist zum Tragen, wenn das Mietobjekt verkauft werden soll. Wenn durch die vermietete Wohnung ein wesentlich geringerer Verkaufspreis erzielt werden kann als im leeren Zustand des Hauses, so kann dies eine Behinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sein und als Kndigungsgrund herangezogen werden. Allerdings mssen Sie als Vermieter den Verkauf begrnden und offen legen, um welche Minderung des Kaufpreises es sich handelt. Ein Grund zur Kndigung in diesem Zusammenhang kann auch die komplette Sanierung des Hauses sein. Hier muss der Vermieter aber beweisen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten und hierfr die Rumung des gesamten Anwesens notwendig ist. Neben diesen gesetzlich festgelegten Grnden knnen auch andere Grnde greifen, die eine Kndigung rechtfertigen. Eine Kndigung gleich ob vom Mieter oder Vermieter bedarf immer der Schriftform. Zudem muss sie immer unterschrieben sein. Ist der Hausverwalter bevollmchtigt, die Kndigung auszusprechen, muss er dem Schreiben eine Original-Vollmachtsurkunde beilegen. Ein Telefax 326

Mietrecht

oder eine Fotokopie der Vollmacht reichen nicht aus! Fehlt diese Urkunde, so kann der Mieter die Kndigung unverzglich zurckweisen. Auf die Urkunde kann verzichtet werden, wenn der Mieter bereits frher von den Rechten des Hausverwalters in Kenntnis gesetzt wurde. Dann reicht eine Kopie der Vollmacht aus. Weist der Mieter die Kndigung nicht unverzglich zurck, ist diese auf jeden Fall wirksam. Es gibt allerdings Einschrnkungen: Der Mieter hat das Recht, sich vorher beraten zu lassen. So kann es sein, dass die Kndigung als unverzglich zurckgewiesen gilt, wenn dieses erst zwei Wochen nach Erhalt geschieht. Hat der Vermieter alle Formalien beachtet und sind die Grnde fr die Kndigung unbestritten, heit das immer noch nicht, dass der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss. Hier greift eventuell die sogenannte Sozialklausel. Diese ist im 574 des Brgerlichen Gesetzbuches festgelegt.
574 Widerspruch des Mieters gegen die Kndigung (1) Der Mieter kann der Kndigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhltnisses fr den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehrigen seines Haushalts eine Hrte bedeuten wrde, die auch unter Wrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur auerordentlichen fristlosen Kndigung berechtigt.

(2) Eine Hrte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (3) Bei der Wrdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kndigungsschreiben nach 573 Abs. 3 angegebenen Grnde bercksichtigt, auer wenn die Grnde nachtrglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. So kann sich der Mieter darauf berufen, in einer angemessenen Zeit keinen adquaten Ersatzwohnraum zu finden. Allerdings sind mit der Besserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt die Chancen des Mieters, mit diesem Grund eine Kn327

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digung zumindest hinauszuzgern, nicht mehr so hoch wie in anderen Jahren mit Wohnungsmangel.

Sonderkndigungsfristen mglich
Im Mietvertrag kann auch eine lngere Kndigungsfrist vereinbart werden, zum Beispiel sechs Monate fr die ersten fnf Jahre. Das gilt dann fr Mieter und Vermieter (OLG Zweibrcken, 3 W 35/89 RE, WM 90, 8). Im Mietvertrag knnen auch krzere Kndigungsfristen als die gesetzlichen vereinbart werden. Diese kurzen Kndigungsfristen gelten dann aber nur, wenn der Mieter kndigen will. Fr Vermieterkndigungen bleibt es bei den lngeren gesetzlichen Fristen (KG Berlin, 8 RE-Miet 6795/97, WM 98,149). Die schriftliche Kndigung muss dem Vertragspartner sptestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kndigungsfrist noch mitzhlen soll. Der Samstag ist kein Werktag, zumindest wird er nicht mitgezhlt, wenn er der dritte Werktag wre (LG Wuppertal, 16 S 42/93, WM 93, 450). Kein Grund fr eine vorzeitige Kndigung ist die Betriebskostenerhhung. Der Vermieter ist berechtigt, Erhhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklrung anteilig auf den Mieter umzulegen. Die Erklrung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund fr die Umlage bezeichnet und erlutert wird.

Achtung: Wird die Wohnung oder das Haus versteigert, kann der Ersteigerer
bei Eigenbedarf mit einer Frist von drei Monaten kndigen, unabhngig von der Wohndauer. Vorausgesetzt, der Ersteigerer kndigt unmittelbar nach der Ersteigerung zum nchstmglichen Termin (OLG Hamm, 30 RE-Miet 2/94, WM 94, 520). Die Kndigung eines Mietverhltnisses ber Wohnraum allein zum Zweck der Mieterhhung ist durch das Miethhegesetz verboten.

WISO rt:
Kontrollieren Sie vor der Kndigung immer die fr Sie geltenden Kndigungsfristen Ihres Mietvertrages.

Mieterhhungen als Kndigungsgrund


Viele Mieter fragen aber auch: Mein Vermieter hat die Miete erhht. Kann ich kndigen? Verlangt der Vermieter eine Mieterhhung mit der Begrndung Erhhung ohne besondere Umstnde, so sind Mieter berechtigt, bis zum Ablauf 328

Mietrecht

des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhhungsverlangens folgt, fr den Ablauf des bernchsten Monats zu kndigen. Begrndet der Vermieter eine Mieterhhung mit baulichen Manahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhhen, mit Modernisierung, oder mit dem Vorliegen besonderer Umstnde, so knnen Mieter das Mietverhltnis sptestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an der Mietzins erhht werden soll, fr den Ablauf des bernchsten Monats kndigen.

Achtung: Grundstzlich besteht fr Mieter das Recht zur fristgemen Kndigung, falls sie mit einem Mieterhhungsverlangen ihres Vermieters nicht einverstanden sind.

Achtung: Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss dieser von beiden Seiten eingehalten werden. Whrend der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kndigen. Auch die neuen Kndigungsfristen gelten nicht fr Zeitmietvertrge! Das Mrchen von den drei Nachmietern ist weitverbreitet und trotzdem falsch! Ohne eine spezielle Nachmieterklausel kann man auch mit Stellung von Nachmietern nicht aus einem Mietvertrag aussteigen. Es muss bis zum letzten Tag des Vertrages weiter Miete gezahlt werden, oder es treten ganz eng umrissene Ausnahmen ein. Zeitmietvertrge knnen vor Ablauf der Mietzeit durch auerordentliche Nachmieterstellung beendet werden, wenn folgende Grnde nachweislich vorliegen:
beruflich bedingter Umzug erheblicher Familienzuwachs Einweisung in ein Pflegeheim

Weitere Mglichkeiten, wie Sie aus einem Zeitmietvertrag herauskommen, finden Sie im Abschnitt Regelungen zum Zeitmietvertrag. Unklare Mietvertragsformulierungen gehen immer zu Lasten des Vermieters. Herrschen allerdings in der Mietwohnung unhaltbare Zustnde, gibt es auch auerordentliche Kndigungsgrnde: Lsst die Wohnung sich nicht mehr oder schon vor Bezug nicht nutzen, knnen Sie kndigen. Auch bei erheblicher Gesundheitsgefhrdung durch Feuchtigkeit oder Nichtbeheizbarkeit ist das so.

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Wenn Sie als Mieter eine Kndigung ausgesprochen haben, gilt es auch entsprechend zu handeln. Eine wirksame Kndigung beendet grundstzlich das Mietverhltnis, und die beiderseitigen Verpflichtungen enden mit Ablauf der Vertragsdauer. Die Mietsache ist an den Vermieter zurckzugeben und der Vermieter hat eine eventuell vereinbarte Mietkaution zurckzuzahlen. Ist ein Wohnraummieter dann pltzlich auerstande, doch zu dem bestimmten Termin auszuziehen und die Wohnung zu bergeben (da er zum Beispiel keine Ersatzwohnung gefunden hat), kann er versuchen, diese Grnde geltend zu machen und zu verlangen, dass das Mietverhltnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Bercksichtigung aller Umstnde angemessen ist.

GRUNDSATZURTEIL
Eigenbedarf ohne Leerstandsangebot unwirksam Kndigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er seinem Mieter ihm gehrende, eventuell leer stehende Wohnungen als Alternative anbieten. Tut er das nicht, ist seine Eigenbedarfskndigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wenn schon eine Eigenbedarfskndigung ausgesprochen und so ganz entscheidend in die Lebensumstnde des Mieters eingegriffen wird, dann muss der Vermieter seinen Anspruch so schonend wie mglich ausben. Deshalb muss er eine ihm zur Verfgung stehende, leere Wohnung dem gekndigten Mieter als Alternative anbieten.

Der Bundesgerichtshof schrnkt diese Anbietpflicht allerdings in zwei Punkten ein. Die Pflicht besteht nur bis zum Ablauf der Kndigungsfrist und nur, wenn sich die leer stehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Gut ist, dass der Bundesgerichtshof hier noch einmal die Anbietpflicht fr den Vermieter ausdrcklich besttigt. Im brigen sind die Einschrnkungen alles andere als mieterfreundlich oder zwingend. Frher galt: Die Anbietpflicht betrifft alle Wohnungen des Vermieters, nicht nur die im gleichen Haus, und die Anbietpflicht besteht auch noch im Rumungsprozess selbst. Unabhngig hiervon muss allerdings grundstzlich zunchst geprft werden, warum der Vermieter berhaupt kndigt, warum er nicht die ihm gehrende, leer stehende Wohnung fr den geltend gemachten Eigenbedarf selbst nutzt (BGH, VIII ZR 311/01 und 276/02).

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Mietrecht

Falsch genutzt: Eigenbedarf nach Auszug unwirksam


Die Eigenbedarfskndigung ist auch dann unwirksam, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kndigungsschreiben vorgibt. Die 80-jhrige, gehbehinderte Mutter soll in den sechsten Stock, ohne Aufzug. Wohl kaum! Wenn der Mieter also nachweisen kann, dass der Eigenbedarf vorgetuscht ist, hat er einen Anspruch auf Schadenersatz. Allerdings muss der Mieter vor Gericht den vorgetuschten Eigenbedarf beweisen. Oft wird der vorgetuschte Eigenbedarf erst entdeckt, wenn die zuvor gekndigte Wohnung gar nicht fr den Eigenbedarf genutzt wird. Pltzlich ist die vorherige Bleibe teurer weitervermietet oder sogar verkauft. Es ist klar erkennbar, dass der Kndigungsgrund nicht den Tatsachen entsprach. Die wahren Grnde fr die Kndigung hat der Vermieter nicht benannt oder er hat den Mieter nicht vom Wegfall der Kndigungsgrnde informiert. Diese Pflichtverletzung muss dem Vermieter bewiesen werden, was sich in der Praxis oft kompliziert gestaltet. Dann hat er aber Anspruch auf Schadenersatz. Das kann fr den Mieter bedeuten: Wiedereinzug in die noch leer stehende Wohnung oder finanzielle Entschdigung fr folgende Auslagen als Schadenspositionen:
Umzugskosten Maklerkosten Inseratrechnungen Ummeldegebhren doppelte Mietzahlung bei berlappenden Zeitrumen Montagekosten von Einrichtung bernahmekosten von Gebrauchtmbeln in der neuen Wohnung Umbaukosten einer Einbaukche Telefonanschlussgebhren Malerarbeiten in der neuen Wohnung Kosten von neuen Gardinen, Schrnken usw., die aufgrund der Raumhhe

nicht mehr passen


Ersatz der Mietpreisdifferenz hchstens fr drei bis vier Jahre

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Der Wiedereinzug in die Wohnung kann so lange noch stattfinden, wie die Wohnung an keinen Dritten vermietet oder verkauft worden ist. Entfllt nach der Kndigung der Eigenbedarfsgrund, muss der Vermieter dies schriftlich mitteilen und einen Wiedereinzug anbieten, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig. Schadenersatz steht dem Mieter nur dann zu, wenn der Vermieter eine beweisbare Tuschung begangen hat. Wenn die Grnde zwar richtig waren, die Kndigung aber unwirksam war, kann der Mieter keinen Schadenersatz geltend machen. Auch wenn der Mieter einen freiwilligen Auszug anbietet und tatschlich die Wohnung rumt, obwohl die Kndigung unberechtigt war, hat er keinen Schadenersatzanspruch.

Besonderer Schutz fr Umwandlung in Eigentumswohnung


Nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gelten mindestens drei Jahre Kndigungsfrist. Geregelt ist das im 564b: Wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung verkauft, dann kann der Kufer drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kndigen. Diese Kndigungssperrfrist ist aber von den einzelnen Lndern in Gebieten mit groer Wohnungsnot individuell verlngerbar auf fnf bis zehn Jahre. Die Fristen sind in den Bundeslndern unterschiedlich geregelt und gehen teilweise bis zu zehn Jahren. Zustzlich zu den Sperrfristen kommen noch die jeweiligen Kndigungsfristen hinzu. Diese Sperrfrist gilt auch nach einer Zwangsversteigerung des Hauses. Sie beginnt an dem Tag, an dem der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen wird. Kndigungen, die diese Sperrfrist nicht beachten, sind nichtig. Die Besonderheiten in den neuen Bundeslndern beim Eigenbedarf sind inzwischen ausgelaufen. Vereinbaren Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag wegen des behaupteten Eigenbedarfs und dieser Grund fllt spter weg, entfllt auch die Geschftsgrundlage des Aufhebungsvertrages.
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter Vorsorge fr seinen Altersruhesitz trifft, aus gesundheitlichen Grnden in eine kleinere Wohnung will, aufgrund von Familienzuwachs mehr Raum braucht, ein Getrenntleben von zwei Vermietern ermglichen will, eine Krankenpflegerin fr sich persnlich aufnehmen will,

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Mietrecht

die bisherige Vermieterwohnung aufgrund vernderter Umstnde zu

teuer oder zu gro findet,


einen Raum der Wohnung gewerblich nutzen will, aus beruflichen Grnden den Wohnort wechseln muss, die Wohnung zur zeitweiligen Betreuung seiner Eltern bentigt, einen Hausmeister sucht und dieser im Haus anwesend sein muss. Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter nur den Wunsch hat, im eigenen Haus zu wohnen, den Eigenbedarf nicht mit einer anderen freien Wohnung gedeckt hat, seinem alleinstehenden Kind eine Vierzimmerwohnung einrichten will, aus der Wohnung eine Hobbywerkstatt machen will, mehrere Wohnungen vorsorglich wegen Eigenbedarfs kndigt, die gekndigte Wohnung gewerblich nutzen will, Umbaumanahmen nur durchfhrt, weil er Eigenbedarf herbeifhren will, eine GmbH ist und Wohnraum fr das Kind des Geschftsfhrers

beansprucht,
das Angebot eines anderen Mieters auf Rumung nicht annimmt, kndigt, weil er die Brandgefahr im 17. Stockwerk frchtet, nur zugunsten seiner Familie kndigt, nicht zugunsten eines

bestimmten Angehrigen,
der Mietvertrag den Eigenbedarf schriftlich ausschliet, erst wegen Verweigerung der Mieterhhung, dann wegen

Eigenbedarfs kndigt,
die gekndigte Wohnung weitgehend nur als Arbeitszimmer benutzen will, nur fr einen Mieter bentigt, der auch Schnee fegt.

Trotz umfangreicher Gesetzesregelungen muss in vielen Fllen der Rechtsweg beschritten werden. Da empfiehlt sich eine Beratung beim Deutschen Mieterbund oder seinen Mitgliedsvereinen, den Haus- und Grundstckseigentmerverbnden oder einem Rechtsanwalt. 333

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Mietaufhebungsvertrge
Manchmal versuchen Vermieter ihre unliebsamen Mieter auch durch Vertrge aus der Wohnung zu bekommen. Allerdings gelten fr solche Aufhebungsvertrge enge Grenzen. Besuchen der Vermieter oder sein Stellvertreter den Mieter in seiner Wohnung unaufgefordert und wird bei diesem Besuch der Mieter quasi berredet, einen Mietaufhebungsvertrag zu unterschreiben, in dem er sich verpflichtet, zu einem bestimmten Zeitpunkt die Wohnung zu verlassen, dann gilt das Haustrwiderrufsgesetz. Der Mieter kann seine Unterschrift widerrufen; damit ist der Aufhebungsvertrag nichtig, der Mietvertrag gilt unverndert weiter. Wurde der Mieter schriftlich auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, hat er eine Woche Zeit, um von der Unterschrift zurckzutreten. Ohne diesen schriftlichen Hinweis kann der Mieter die Unterschrift auch jederzeit danach widerrufen (AG Waiblingen, WM 96, 137).

Beendigung des Mietverhltnisses


a) Allgemeine Vorschriften
568 Form und Inhalt der Kndigung (1) Die Kndigung des Mietverhltnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Mglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
569 Auerordentliche fristlose Kndigung aus wichtigem Grund (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt fr den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefhrdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig strt, sodass dem Kndigenden unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwgung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhltnisses bis zum Ablauf der Kndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhltnisses nicht zugemutet werden kann. 334

Mietrecht

(3) Ergnzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rckstndige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete fr einen Monat bersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorbergehenden Gebrauch vermietet ist.

2. Die Kndigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter sptestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshngigkeit des Rumungsanspruchs hinsichtlich der flligen Miete und der flligen Entschdigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine ffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kndigung vor nicht lnger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kndigung vorausgegangen ist. 3. Ist der Mieter rechtskrftig zur Zahlung einer erhhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhltnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskrftiger Verurteilung kndigen, wenn nicht die Voraussetzungen der auerordentlichen fristlosen Kndigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfllt sind. (4) Der zur Kndigung fhrende wichtige Grund ist in dem Kndigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Abstzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Grnden auerordentlich fristlos zu kndigen.
570 Ausschluss des Zurckbehaltungsrechts Dem Mieter steht kein Zurckbehaltungsrecht gegen den Rckgabeanspruch des Vermieters zu.

571 Weiterer Schadensersatz bei verspteter Rckgabe von Wohnraum (1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhltnisses nicht zurck, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rckgabe

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infolge von Umstnden unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekndigt hat. (2) Wird dem Mieter nach 721 oder 794a der Zivilprozessordnung eine Rumungsfrist gewhrt, so ist er fr die Zeit von der Beendigung des Mietverhltnisses bis zum Ablauf der Rumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
572 Vereinbartes Rcktrittsrecht; Mietverhltnis unter auflsender Bedingung (1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, nach berlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag zurckzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.

(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhltnis zum Nachteil des Mieters auflsend bedingt ist.

b) Mietverhltnisse auf unbestimmte Zeit


573 Ordentliche Kndigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kndigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhltnisses hat. Die Kndigung zum Zwecke der Mieterhhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhltnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Rume als Wohnung fr sich, seine Familienangehrigen oder Angehrige seines Haushalts bentigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstcks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden wrde; die Mglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine hhere Miete zu erzielen, bleibt auer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht 336

Mietrecht

darauf berufen, dass er die Mietrume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach berlassung an den Mieter erfolgten Begrndung von Wohnungseigentum veruern will. (3) Die Grnde fr ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kndigungsschreiben anzugeben. Andere Grnde werden nur bercksichtigt, soweit sie nachtrglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
573a Erleichterte Kndigung des Vermieters (1) Ein Mietverhltnis ber eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kndigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des 573 bedarf. Die Kndigungsfrist verlngert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend fr Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kndigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kndigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gesttzt wird. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
573b Teilkndigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenrume oder Teile eines Grundstcks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des 573 kndigen, wenn er die Kndigung auf diese Rume oder Grundstcksteile beschrnkt und sie dazu verwenden will,

1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder 2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenrumen oder Grundstcksteilen auszustatten. (2) Die Kndigung ist sptestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig.

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(3) Verzgert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlngerung des Mietverhltnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. (4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
573c Fristen der ordentlichen Kndigung (1) Die Kndigung ist sptestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig. Die Kndigungsfrist fr den Vermieter verlngert sich nach fnf Jahren und acht Jahren seit der berlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorbergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine krzere Kndigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kndigung sptestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulssig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von den Abstzen 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
573d Auerordentliche Kndigung mit gesetzlicher Frist (1) Kann ein Mietverhltnis auerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekndigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kndigung gegenber Erben des Mieters nach 564 die 573 und 573a entsprechend.

(2) Die Kndigung ist sptestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bernchsten Monats zulssig, bei Wohnraum nach 549 Abs. 2 Nr. 2 sptestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Mietrecht

Vor und nach dem Auszug


Ist das Mietverhltnis beendet, muss der Mieter die Mietwohnung an Sie als Vermieter zurckgeben. Dazu hat er die Wohnung zu rumen und alle Schlssel zurckzugeben, auch die Schlssel, die er eventuell selbst hat anfertigen lassen. Die Rckgabe kann auch erfolgen, wenn etwaige Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten, die vom Mieter auszufhren sind, noch nicht erledigt wurden. Dies entbindet den Mieter natrlich nicht von der Pflicht, diese Arbeiten noch auszufhren. Hierzu gehrt auch die Wiederherstellung des Zustandes, in dem sich die Wohnung bei Einzug des Mieters befunden hat.

Achtung: Erfolgt die Rckgabe der Mietsache nicht zum festgesetzten Termin, hat der Vermieter ein Anrecht auf eine Nutzungsentschdigung. Diese kann der Hhe der gezahlten Miete entsprechen oder in Hhe der ortsblichen Vergleichsmiete liegen. Der Anspruch auf eine Nutzungsentschdigung gilt bis zum Auszug des Mieters und der endgltigen Rckgabe der Wohnung und wird normalerweise immer fr den vollen Monat berechnet. Neben dieser Nutzungsentschdigung knnen eventuell auch weiter gehende Schadenersatzansprche geltend gemacht werden.

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Mietrecht

Schnheitsreparaturen beim Auszug


Vielen Mietern ist unklar, in welchem Zustand sie die Mietrume bei Beendigung des Mietverhltnisses zurckgeben mssen. Zur Rckgabe gehrt wesentlich, dass sich das Mietobjekt in vertragsgemem Zustand befindet. Die Mieter mssen also selbstverstndlich ihre Sachen aus der Wohnung rumen und das Objekt je nach Vereinbarung entweder renovieren oder nicht. Denn: Kaum ein mietrechtliches Thema beschftigt Mieter, Vermieter und Gerichte mehr als die Schnheitsreparaturen. Sie sind fr beide Parteien eines Mietvertrages von enormer wirtschaftlicher Bedeutung, denn sie sind teuer. Auch aus diesem Grund ist die Frage, wer zur Vornahme der Schnheitsreparaturen verpflichtet ist, eine der streittrchtigsten des Mietrechts. blicherweise gilt Herstellung des Zustandes wie beim Einzug bergeben. Haben Mieter selbst bei Einzug renoviert, mssen sie dies bei Auszug nicht noch einmal tun. Abnutzung durch den vertragsgemen Gebrauch hat der Vermieter natrlich hinzunehmen, so das BGB. Weiterhin mssen die Mieter die Rume besenrein hinterlassen, also auch etwa angefallenen Malerschmutz beseitigen. Doch kleine Instandhaltungen und Schnheitsreparaturen sind immer wieder Grund fr rger zwischen Mieter und Vermieter. Was ist zulssig, was ist Pflicht? Muss der Parkettboden frisch abgezogen werden? Darf die Renovierung in Eigenarbeit geschehen oder muss der Handwerker kommen? Was gehrt eigentlich zu Schnheitsreparaturen? Einer lteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 49, 56, 58) ist zu entnehmen, dass es sich bei Schnheitsreparaturen um Manahmen zur Erhaltung eines erforderlichen Grades an Wohnlichkeit der Mietrume handele. Inzwischen zieht der BGH zur nheren Konkretisierung den 28 Abs. 4 S. 5 und 7 des Mustermietvertrages heran. 28 Abs. 4 Satz 5 vom 13.7.1992 (BGBl. I S. 1250) lautet: Schnheitsreparaturen umfassen demnach das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wnde und Decken, das Streichen der Fubden, Heizkrper einschlielich Heizrohre, der Innentren sowie der Fenster und Auentren von innen. Umfasst sind also Maler- und Tapezierarbeiten zur Herstellung der ueren Ansehnlichkeit der Mietrume, nicht jedoch die Beseitigung eigentlicher Schden an der Bausubstanz wie Putz- und Mauerwerk, ebenso wenig an Tren, Fenstern oder Installationen (vgl. BGHZ 105, 71, 87). 341

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Grundstzliches
Der Gesetzgeber hat die Mietrechtsreform 2001 leider nicht zum Anlass genommen, das Recht der Schnheitsreparaturen gesetzlich zu regeln. So ist und bleibt es Sache der Rechtsprechung, die Grenzen der gegenseitigen Belastung mit Schnheitsreparaturen zu bestimmen und fr Rechtsklarheit fr die Mietvertragsparteien zu sorgen. Geprgt ist das mietrechtliche Themengebiet der Schnheitsreparaturen von dem obergerichtlichen Grundsatz des Ausgleichscharakters der Rechtsprechung. Der Bundesgerichthof (BGH) geht davon aus, dass die bernahme der Schnheitsreparaturen entsprechend der Regelung des 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung (BV) sowohl bei preisgebundenem als auch preisfreiem Wohnraum mit einer entsprechenden Mietzinsreduzierung beziehungsweise -erhhung verbunden ist, also entsprechend mit hherer oder niedriger Mietzahlung. (BGH, RE vom 30. Oktober 1984 WuM 1985, 46). Wird die Verpflichtung zur Ausfhrung der Schnheitsreparaturen auf den Mieter bertragen, so fhre dies so der BGH zu einer entsprechend geringeren Bemessung des Mietzinses. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Verpflichtung zur Vornahme von Schnheitsreparaturen als Pendant zur Mietreduzierung um eine Hauptleistungspflicht aus dem Mietverhltnis. Der zur Ausfhrung der Schnheitsreparaturen Verpflichtete, der seinen Verpflichtungen nicht in ausreichendem Mae nachkommt, vereinnahmt daher auch einen geldwerten Vorteil. Grundstzlich gehrt die Verpflichtung zur Ausfhrung von Schnheitsreparaturen als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten gem 538 BGB zu den originren Pflichten des Vermieters. Sie kann per ausdrcklicher mietvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter bertragen werden (BGH, RE vom 30. Oktober 1984 GE 1985, 87). Nach vertretender Auffassung des BGH ist sie inzwischen Verkehrssitte (BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 VIII 339/03), sodass eine auslegungsfhige Regelung mangels klaren Wortlautes entsprechend zu bewerten ist. Auch eine stillschweigende bernahme von Schnheitsreparaturen durch den Mieter kommt grundstzlich in Betracht. Eine solche ist jedoch wegen der Abnderung des grundlegendengesetzlichen Leitbildes an strenge Voraussetzungen gebunden. Von der Mglichkeit der bertragung der Verpflichtung zur Ausfhrung von Schnheitsreparaturen kann grundstzlich auch dann Gebrauch gemacht werden, wenn das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand bergeben wurde (BGHZ 101, 253, 264 ff.). 342

Mietrecht

ACHTUNG: Neue Rechtssprechung ndert Zustndigkeit fr Schnheitsreparaturen


Enthlt ein normaler Wohnungsmietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung ber die Schnheitsreparaturen, so ist der Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schnheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszufhren. Eine formularmige Abwlzung in einem Mietvertragsformular der nach dem Mietrecht ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schnheitsreparaturen auf den Mieter ist zwar grundstzlich machbar und stellt fr den Mieter keine besondere Unangemessenheit im Sinne des 307 BGB dar. Dies ist stndige Rechtsprechung des BGH seit BGHZ 92, 363 ebenso BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 230/03. Doch nun kommen in der Rechtssprechung neuere Einschrnkungen, die sogar die kompletten Schnheitsreparaturpflichten zum Vermieter verlagern: Eine formularmige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die ber den tatschlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, ist unwirksam und mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (BGH-Urteile vom 23. Juni 2004 AZ VII ZR 361/03 und 22. September 2004 AZ VII ZR 360/03). Hier herrscht der mietrechtliche Grundsatz: Renovierungsarbeiten, die nicht auf Abnutzungen whrend der Nutzungszeit des Mieters beruhen, zum Beispiel Abnutzungen durch den Vormieter, knnen nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag berwlzt werden. Der Mieter kann nur insoweit zu Schnheitsreparaturen verpflichtet werden, als diese auch durch seine Benutzung der Wohnung entstanden sind.

Vertragsklauseln mit starren Fristenplnen sind auch unwirksam


Der BGH hat klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fllig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedrftig ist. Dies gilt unabhngig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefhrdet ist. Damit hat der BGH verschiedentlich anders lautende Entscheidungen der Instanzgerichte (zum Beispiel: LG Mnchen, Urteil vom 26.2.2004, WM 2004/602) nicht gebilligt (BGH-Urteil vom 6. April 2005 VIII ZR 192/04).

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Schnheitsreparaturen: Auf die Formulierung kommt es an!


Wird der Mieter verpflichtet, die Schnheitsreparaturen whrend bestimmter Fristen und dann nochmals zustzlich beim Auszug auszufhren, so ging die Rechtsprechung auch schon bisher berwiegend davon aus, dass diese Klauseln unwirksam sind, weil der Mieter dann zweimal renovieren msste. Dies hat der BGH in seinem Urteil v. 14.5.2003 besttigt: Enthlt der Mietvertrag an zwei oder mehreren Stellen Regelungen zu den Schnheitsreparaturen, so knnen jeweils fr sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben, und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung fhren. In diesen Fllen kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine dieser Klauseln isoliert fortbesteht. Der gesamte Vertrag ist insoweit unwirksam und der Mieter braucht berhaupt nicht zu renovieren. Enthlt der Mietvertrag einen starren Fristenplan, nach dem Mieter unabhngig vom tatschlichen Zustand der Wohnung nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren muss, so ist diese Vereinbarung unwirksam (BGH-Urteile vom 23. Juni 2004 und 22. September 2004).

BGH: Starre Quotenklauseln unwirksam


Die Problematik fhrte immer wieder zu Streit und zu vielen Gerichtsprozessen: Mssen nach dem Auszug auch anteilig Schnheitsreparaturen vom Mieter bernommen werden? Dies wurde hufig durch Formularklausel in Mietvertrgen geregelt, die dann den Mieter bei Beendigung des Mietverhltnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhngigen Anteils an den Kosten vorsah. Eigentlich wren die Schnheitsreparaturen noch nicht fllig gewesen, trotzdem wurde der Mieter nach feststehenden Prozentstzen verpflichtet zu zahlen. Auch, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatschlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben war. Dies nennen die Juristen eine Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote, und genau diese ist gem 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, sagt der BGH. Dabei enthielt 10 des umstrittenen Formularmietvertrags folgende Klauseln: 1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten fr die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind. 2. Die whrend der gesamten Vertragsdauer nach Magabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fllig werdenden Schnheitsreparaturen trgt der Mieter auf eigene Kosten. () 344

Mietrecht

3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schnheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszufhren: a) Kche, Wohnkche, Kochkche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Rume alle 5 Jahre c) Nebenrume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle lfarbanstriche alle 7 Jahre. 4. () 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Rume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Rume zu Ziff. 3 b mindestens fnf Jahre, die Rume oder Einrichtungen zu Ziff. 3 c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Rume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er sptestens bei Beendigung des Mietverhltnisses die Renovierung fachmnnisch nachzuholen. () 6. Zieht der Mieter vor Ablauf der fr die Schnheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schnheitsreparaturen nachkommen. Rume gem Ziff. 3a Ziff. 3b Ziff. 3c nach einer Nutzungsdauer von mehr als 6 Monaten 17 % 10 % 7,14 % 12 Monaten 33 % 20 % 14,28 % 24 Monaten 66 % 40 % 28,50 % 36 Monaten 60 % 42,85 % 48 Monaten 80 % 57,00 % 60 Monaten 71,40 % Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhltnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. () Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schnheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhltnisses Schnheitsreparaturen selbst durchfhrt. () 345

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Die in 10 Ziffer 6 des Formularmietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel, so der BGH, sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach 307 BGB unwirksam. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche starre Fristenplne zur Ausfhrung von Schnheitsreparaturen unwirksam seien (Urteil vom 23.6.2004, VIII ZR 361/03), msse dasselbe fr Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage gelten. Dem Mieter msse auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache lngere als die vereinbarten Fristen mageblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot ( 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), dass sich die Mglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe. Diesen Anforderungen genge die Klausel nicht. Die in 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentstze glten nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhltnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schnheitsreparaturen whrend der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwhlenden Malerfachgeschfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrcklich fr verbindlich erklrt, die fr die Abgeltung mageblichen Fristen und Prozentstze am Verhltnis zu den blichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhltnisses Schnheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausfhrt, und wenn im Falle einer unrenoviert oder renovierungsbedrftig berlassenen Wohnung die fr die Durchfhrung wie fr die anteilige Abgeltung der Schnheitsreparaturen mageblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhltnisses zu laufen beginnen (BGHZ, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 215/03). Zu der Frage, ob dies auch dann gilt, wenn die Abgeltungsquote sich wie im vorliegenden Fall nach einer starren Fristenregelung richtet, hat der Senat bislang nicht ausdrcklich Stellung genommen. Er hat allerdings in dem Urteil vom 6.10.2004 (Urteil vom 5.4.2006, VIII ZR 178/05), eine inhaltlich vergleichbare Klausel als wirksam bezeichnet. Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer starren Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fnf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist, ist, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, gem 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Grnde, die fr die Beurteilung einer formularvertraglichen starren Flligkeitsregelung zur Ausfhrung der Schnheitsreparaturen als 346

Mietrecht

unwirksam magebend sind, fhren auch zur Unwirksamkeit einer entsprechenden zeitanteiligen Abgeltungsregelung (BGH-Urteil vom 18. 10. 2006, VIII ZR 52/06).

BGH kippt auch Tapetenklausel in Mietvertrgen


Der Bundesgerichtshof hat auch zum Thema Schnheitsreparaturen mit Tapetenklausel ein wegweisendes Urteil gefllt. Diese in vielen formularmig abgefassten Mietvertrgen enthaltene Klausel ist unwirksam: Der Mieter ist verpflichtet, die whrend der Dauer des Mietverhltnisses notwendig werdenden Schnheitsreparaturen ordnungsgem auszufhren. Auf die blichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Kchen/Bder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafrume: 45 Jahre, Fenster/Tren/Heizkrper: 6 Jahre). Diese Formel enthlt nach Meinung der Richter einen starren, unverrckbaren Fristenplan ohne Rcksicht auf die tatschlichen Verhltnisse und ist deshalb nichtig. Somit ist jede vorformulierte Klausel, nach der ein Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter bernommenen Tapeten zu beseitigen, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Solche Klauseln seien auch ohne Zustze wie sptestens oder mindestens alle fnf Jahre als starre Fristen zu verstehen. Dies benachteilige den Mieter aber einseitig und unangemessen und sei daher unzulssig. Wirksam sind nach der Karlsruher Rechtsprechung nur Klauseln, die mit Zustzen wie in der Regel deutlich machen, dass der Mieter die Schnheitsrenovierungen dem tatschlichen Bedarf anpassen kann. Weil hier aber die ganze Klausel unwirksam und der Mieter daher nicht zur Renovierung verpflichtet gewesen sei, knne der Vermieter auch kein Geld wegen unterlassener oder bald flliger Schnheitsreparaturen verlangen. Auch anteilige Zahlungen fr Nichtrenovierung sind unzulssig: Wenn Mieter keine Schnheitsreparaturen vornehmen, wenn sein Formularmietvertrag starre Renovierungsfristen enthlt, entfallen auch an sich zulssige Klauseln, die den Mieter zur anteiligen Kostenbernahme verpflichten, wenn er vorzeitig auszieht. Nach diesem Urteil mssen nach Schtzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mehrere Hunderttausend Mieter ihre Wohnung nicht renovieren und beim Auszug auch nichts dafr zahlen, es heit also von vorneherein: Bei Neuvertrgen gltige Klauseln benutzen! Nach der weitverbreiteten, streitigen Klausel sollte der Mieter Kche, Bad und WC alle drei Jahre, die brigen Rume alle fnf Jahre renovieren. Beim Auszug sollte er anteilig fr die erforderlichen Renovierungen bezahlen. Der Mieter zog nach viereinhalb Jahren aus, ohne bislang renoviert zu haben. Der Vermieter verlangte 347

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daher 850 Euro. Ohne Erfolg vor dem hchsten deutschen Mietgericht, denn die Renovierungsklausel ist unwirksam, wie der BGH urteilte. Der BGH stellte klar, dass dies auch fr die quotenmige Kostenbernahme gilt obwohl diese fr sich gesehen eigentlich erlaubt sei. Denn diese Klausel stehe im engen Zusammenhang mit dem starren Fristenplan und sei deshalb ebenfalls unwirksam. Quintessenz: Alle Mieter mit solchen Klauseln in ihrem Vertrag mssen nicht renovieren und nicht zahlen ( BGH, Az: VIII ZR 178/05).

Mietvertragliche Klauseln
Durch eine individual-mietvertragliche Vereinbarung kann die Verpflichtung zur Ausfhrung der Schnheitsreparaturen auf den Mieter bertragen werden. Strenge Anforderungen gelten hingegen dann, wenn der Vermieter mit von ihm vorgegebenen Klauseln ohne ein konkretes Aushandeln per Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Ausfhrung von Schnheitsreparaturen auf den Mieter abwlzen mchte. Eine solche Formularmietvereinbarung ist unter Bercksichtigung des gesetzlichen Leitbildes anhand der Vorschriften der 305 ff. BGB zu prfen. Insbesondere sind Klauseln danach unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Anhaltspunkt fr die Beurteilung dieser Frage ist dabei der Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums, dessen Regelungen zu den Schnheitsreparaturen von der obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessenen bewertet werden. In 7 dieses Vertrags heit es: Im Allgemeinen werden Schnheitsreparaturen in den Mietrumen in folgenden Abstnden erforderlich sein:
in Kchen, Bdern und Duschen alle drei Jahre in Wohn- und Schlafrumen, Fluren und Toiletten alle fnf Jahre, in anderen Nebenrumen alle sieben Jahre.

Diese Fristen werden von der obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessen anerkannt (zuletzt: BGH, Urteil vom 20. April 2004, VIII ZR 230/03). Im Wege der Vertragsauslegung gelten diese Fristen auch dann, wenn im Mietvertrag keine anderweitige ausdrckliche Regelung getroffen ist. Die Vereinbarung krzerer Fristen in Formularmietvertrgen fhrt nach allgemeiner Ansicht und stndiger Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der gesamten mietvertraglichen Regelung zur bertragung der Schnheitsreparaturen (LG Berlin ZMR 2003, 487). Das bedeutet, dass eine formularmige Regelung zur Verpflichtung der Ausfhrung der Schnheitsreparaturen wirksam ist, wenn die mageblichen Renovie348

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rungsfristen mit Beginn des Mietverhltnisses zu laufen beginnen (BGH, Urteil vom 1. Juli 1987 BGHZ 101, 253, 264 ff.). Der bliche Renovierungsturnus fr die einzelnen Rume gilt auch fr die Anstriche von Fenstern, Tren, Heizkrpern und Heizrohren. Die formularmige Vereinbarung, dass vorgenannte Arbeiten in allen Rumen alle vier Jahre durchzufhren sind, ist daher unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2003 63 S 178/03 in GE 2004, 425). Fr eine wirksame bertragung absolut ausreichend sind folgende Formulierungen:
Die Schnheitsreparaturen trgt der Mieter. Die Schnheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszufhren.

Auch eine in diesem Zusammenhang vorgenommene (handschriftliche) Streichung von vorgegebenen Alternativen (Mieter oder Vermieter) gengt den Anforderungen an eine wirksame Regelung, wenn diese einen eindeutigen Inhalt erkennen lsst. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des BGH darf der Mieter durch eine formularmige Bestimmung der bernahme der Verpflichtung zur Ausfhrung von Schnheitsreparaturen nicht mit Renovierungspflichten belastet werden, die ber den tatschlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Vielfach in diesem Zusammenhang entschieden wurde im Hinblick auf den sogenannten starren Fristenplan, der nicht wirksam zu vereinbaren ist. Grundstzlich stellen die mietvertraglichen Renovierungsfristen eine Beweislastumkehr dar, das heit, nach Ablauf derselben spricht allein der Zeitablauf dafr, dass Renovierungsbedarf besteht. Es bleibt dem Mieter jedoch darzulegen, dass die Wohnung trotz des Fristablaufes nicht renovierungsbedrftig ist. Renovierungsfristen drfen daher nicht ausnahmslos festgeschrieben sein. Folgende Klausel ist daher unwirksam: Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schnheitsreparaturen in den Mietrumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszufhren. Schnheitsreparaturen sind in folgenden Abstnden erforderlich:
in Kchen, Bdern und Duschen sptestens alle 2 Jahre in allen brigen Rumen alle 5 Jahre

Zulssig sind starre Fristenplne ausnahmsweise dann, wenn die mietvertragliche Regelung in besonderen Ausnahmefllen auf Antrag des Mieters eine Verlngerung der Renovierungsfristen durch den Vermieter bestimmt. Unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters sind auch die Klauseln, die es dem Mieter nicht gestatten, von der bisherigen Ausfhrungsart abzuweichen oder eine bestimmte Ausfhrungsart vorgeben. Die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Ab349

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wlzung der Verpflichtung der Ausfhrung von Schnheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung kann aus der Gesamtschau aufgrund des sogenannten Summierungseffektes aus der Kombination mehrerer Klauseln ergeben. Dies gilt selbst dann, wenn die Klauseln fr sich genommen im Einzelnen wirksam sind.

GRUNDSATZURTEIL
Starke Raucher haben Renovierungspflicht nur im Extremfall Fr Vermieter ist die Situation schwieriger geworden: Nur in Extremfllen mssen stark rauchende Mieter beim Auszug aus der Mietwohnung fr die Renovierung der nikotinverschmutzten Wohnung aufkommen. So der Bundesgerichtshof. Danach gilt die Renovierungspflicht nur dann, wenn sich die Schden an Wnden, Decken und Bden nicht mehr durch einen neuen Anstrich oder durch frische Tapeten beseitigen lassen. Laut BGH wird der Vermieter dadurch nicht unangemessen benachteiligt, weil er die Verpflichtung zu Schnheitsreparaturen im Mietvertrag ja immer auf den Mieter abwlzen kann.

Damit wies das Karlsruher Gericht eine Vermieterklage wegen einer verqualmten Wohnung in Bonn ab, die nach Meinung des Vermieters schon nach zwei Jahren vllig neu tapeziert werden musste. Die Vermieterin verlangte fast 2000 Euro fr die Renovierung, weil die beiden Mieter exzessiv geraucht htten und der Zigarettengeruch sich in die Tapeten eingefressen habe. Der Mietvertrag enthielt keine wirksame Renovierungsklausel. Zwar stand dort Bitte mglichst nicht rauchen, allerdings hat genau diese vage Formulierung aus Sicht des BGH keine juristische Relevanz.
Rauchen in der Wohnung grundstzlich zulssig: keine Schadenersatzansprche Der Deutsche Mieterbund begrte das Urteil, weil jetzt klar ist, dass Rauchen in der Wohnung grundstzlich zulssig ist und keine Schadenersatzansprche auslst. Die Eigentmerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund verwies auf die Mglichkeit, dem Mieter vertraglich Reparaturpflichten auch fr die Folgen des Tabakkonsums aufzuerlegen.

Nach den Worten des Gerichts gehrt Rauchen im Normalfall zum vertragsgemen Gebrauch der Wohnung - und zwar auch bei starken Rauchern. Damit muss der Mieter die Renovierung auch dann nicht bernehmen, wenn die Wohnung wegen des Qualms vorzeitig instand gesetzt werden muss. Die Grenze ist aus Sicht der Richter aber dann berschritten, wenn sich die Spuren des Nikotins nicht 350

Mietrecht

mehr mit den blichen Schnheitsreparaturen beseitigen lassen - also durch einen neuen Anstrich, durch das Lackieren der Tren, durch Kalken von Wnden und Decken oder durch neue Tapeten. Im konkreten Fall lie sich der Schaden jedoch mit Farbe und Tapeten beheben. Der Streit um Raucherschden in Wohnungen hat vor allem deshalb Bedeutung, weil zahlreiche Renovierungsklauseln in lteren Mietvertrgen unwirksam sind. In zahlreichen Urteilen hat der BGH entschieden, dass starre Fristen den Mieter unangemessen benachteiligen, weil er dadurch auch eine kaum abgewohnte Wohnung nach einem bestimmten Zeitraum instand setzen msste.
Wann muss der rauchende Mieter renovieren? Rauchen in der eigenen Wohnung gehrt zum vertragsgemen Gebrauch. Zur Renovierung verpflichtet ist der Mieter danach nur in folgenden Fllen:
Ist der Mieter laut Vertrag zur Renovierung verpflichtet, dann gilt das

auch fr die Spuren des Tabakkonsums. Ist die Verschmutzung besonders stark, muss er unter Umstnden schon vor den dort genannten Fristen zum Pinsel greifen. Laut BGH sind ohnehin nur flexible Fristen zulssig, die je nach Zustand der Wohnung verkrzt oder verlngert werden knnen.

Ist die Renovierung nicht im Mietvertrag geregelt, ist dafr grundstzlich der Vermieter zustndig - auch dann, wenn der Mieter stark raucht. Nur in Extremfllen, in denen die Nikotinschden nicht mit Tapete und Farbe beseitigt werden knnen, muss der Mieter dafr aufkommen. nicht hchstrichterlich entschieden. Der Deutsche Mieterbund hlt eine derart gravierende Einschrnkung fr unzulssig und berdies nicht kontrollierbar. Jedenfalls im normalen Formularmietvertrag drfte eine solche Klausel unwirksam sein. (Az: VIII ZR 37/07 vom 5. Mrz 2008).

Ob ein generelles Rauchverbot fr die Wohnung zulssig wre, ist noch

Die Erbringung von Schnheitsreparaturen


Aus dem BGB ergibt sich zunchst die Verpflichtung des Vermieters, den Gebrauch der Mietsache zu gewhren sowie auch zu ermglichen. Hierzu gehrt der Erhalt der Mietsache, sodass der Gebrauch fr den Mieter berhaupt mglich ist. Zum Erhalt der Mietsache wiederum zhlt die Vornahme von Schnheitsreparaturen. Grundstzlich ist die Durchfhrung von Schnheitsreparaturen also ursprnglich Sache des Vermieters. In der Praxis entspricht es aber seit lngerem 351

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der Gewohnheit, dass der Vermieter seine Verpflichtung vertraglich auf den Mieter bertrgt. Eine Vereinbarung, durch die die Schnheitsreparaturen auf den Mieter abgewlzt werden, stellt wegen der Abdingbarkeit und Modifizierbarkeit des 536 BGB kein Problem dar.

WISO rt:
Klren Sie vor jedem Anspruch auf Schnheitsreparaturen die genaue Formulierung und die genauen Fristen in Ihrem Mietvertrag.

Wieso mssen Mieter die Schnheitsreparaturen vornehmen?


Oft haben die Vermieter aufgrund ihrer wirtschaftlich strkeren Stellung in den Allgemeinen Vertragsbedingungen vereinbart, dass der Mieter die Vornahme der Schnheitsreparaturen schuldet. Der Inhalt der Pflicht zur Vornahme von Schnheitsreparaturen richtet sich daher wie zuvor beschrieben nach der jeweiligen Vertragsklausel im Mietvertrag. Bei Streitigkeiten ber die Schnheitsreparaturen kommt es daher in der Regel auch auf den Wortlaut der Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag an. Zahlreiche Urteile zeigen, dass Schnheitsreparaturen und Kleinreparaturen durch Formularmietvertrag auf den Mieter abgewlzt werden knnen (BGH, RES 536 Nr. 13 = BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480; siehe auch OLG Karlsruhe, RES 536 Nr. 3 = NJW 1981, 2823; OLG Bremen, RES 536 Nr. 9 = NJW 1983, 689). In diesem Falle findet das Gesetz zur Regelung von Allgemeinen Geschftsbedingungen und insbesondere 9 AGB-Gesetz Anwendung. Das Oberlandesgericht Karlsruhe zum Beispiel hat erkannt, dass die Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter die Schnheitsreparaturen in der Regel auf seine Kosten vorzunehmen hat, nicht gegen 9 AGB-Gesetz verstt (RES 536 Nr. 3; Bd. I S. 29). Dieser Grundsatz wurde durch den Bundesgerichtshof besttigt (BGHZ 92, 363; BGHZ 101, 253; BGHZ 105, 71; vgl. OLG Frankfurt RE vom 22. September 1981, RES 536 Nr. 5, Bd. I): Der Bundesgerichtshof sieht in stndiger Rechtsprechung die formularmige bertragung der laufenden Schnheitsreparaturen auf den Mieter als zulssig an. Die Schnheitsreparaturen seien in der Regel in die Miete einkalkuliert; die bertragung entspricht im brigen der Verkehrssitte.

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Mietrecht

WISO rt:
Wurde im Mietvertrag keine solche Klausel zur bernahme von Schnheitsreparaturen vereinbart, ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter zur Vornahme der Schnheitsreparaturen verpflichtet.

Grundsatzurteil:
Schnheitsreparaturen nicht immer ntig Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, so ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft.

In vielen Mietvertrgen sind Fragen zum Thema Schnheitsreparaturen mehrfach geregelt. Zum einen ist bestimmt, dass beim Auszug zu renovieren ist, zum anderen sollen laufende Schnheitsreparaturen whrend der Mietzeit durchgefhrt werden, zum Beispiel in Kche und Bad alle drei Jahre und in den Wohn- und Schlafrumen alle fnf Jahre. Ist der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhltnisses unabhngig vom Zeitpunkt der letzten Schnheitsreparaturen zu renovieren, benachteiligt dies den Mieter unangemessen, die Klausel ist unwirksam. In diesem Fall, so der Bundesgerichtshof, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zweite Klausel im Mietvertrag sttzen, die die Frage der laufenden Schnheitsreparaturen regelt. Das Karlsruher Gericht sieht beide Vereinbarungen im Vertrag als Gesamtregelung an. Dabei spielt es keine Rolle, ob die einzelnen Regelungen in einem Vertragsparagrafen enthalten sind, ob sie an verschiedenen Stellen im Mietvertrag abgedruckt sind oder ob ein Teil der Renovierungsregelung als Anlage bezeichnet wird. Die Mglichkeit, mit Hilfe von vorgedruckten Formularklauseln das Mietrecht auf den Kopf zu stellen, muss Grenzen haben. Diese Grenzen hat der Bundesgerichtshof in den zu entscheidenden Fllen und bei den dort zu beurteilenden Vertragsklauseln gut und richtig beschrieben. Trotzdem bleibt der Gesetzgeber aufgerufen, eine vernnftige Schnheitsreparaturregelung in das Gesetz aufzunehmen (BGH, VIII ZR 335 /02 und 308/02). 353

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Mieter mssen nicht alle zwei Jahre renovieren


Mieter mssen nicht zwangslufig alle zwei Jahre Kche, Bad und Toilette renovieren, und die brigen Rume auch nicht zwingend im Fnfjahresabstand. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden (AZ: VIII ZR 361/03). Dieses jngste, hchstrichterliche Machtwort in Sachen Schnheitsreparaturen drfte Millionen Mietern den Rcken strken. Steht eine starre, juristisch bertriebene Fristenregelung im Mietvertrag, ist sie ungltig. Nach Ansicht des Gerichts ist eine Wohnung nach zwei, drei oder fnf Jahren nicht in jedem Fall renovierungsbedrftig. Das strenge Zeitkorsett lege dem Bewohner berzogene Renovierungspflichten auf, argumentierten die Richter. Die erfreuliche Folge fr den betroffenen Mieter: Er muss gar nicht renovieren. Das bleibt dann voraussichtlich am Vermieter hngen. Nur trauen mssen sich die Mieter, den Eigentmer klar auf die gekippte Klausel aufmerksam machen. Die gesamte Vereinbarung zu Renovierungspflichten sei unwirksam, wenn die vom BGH beanstandete Klausel im Vertrag stehe. Von Gesetzes wegen ist die Renovierung nmlich Sache des Eigentmers, die nur per Vertrag auf den Mieter abgewlzt wird. Konkret ging es im Rechtsstreit um folgende Passage aus den Formularmietvertrgen des Landesverbands der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentmer: Der Mieter ist verpflichtet, Schnheitsreparaturen in den Mietrumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszufhren Die Zeitfolge betrgt: bei Kche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen brigen Rumen fnf Jahre. Gestolpert war der BGH ber das kleine Wrtchen mindestens. Damit werde dem Bewohner vorgeschrieben, die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der starren Fristen durchzuziehen vllig unabhngig davon, ob die Wohnung nach ihrem Erscheinungsbild berhaupt auf Vordermann gebracht werden msste oder nicht. Wer eine solche Mindestens-Formulierung in seinem eigenen Mietvertrag findet, ist nun fein raus.

Andere Klauseln weiter gltig!


Mit seinem Urteil hat das Gericht aber nicht grundstzlich alle Fristenregelungen fr Schnheitsreparaturen ber den Haufen geworfen. Wer einen Mietvertrag hat, in dem er zur Renovierung mit dehnbaren Formulierungen wie normalerweise alle drei Jahre aufgefordert wird, bei dem ist die Vereinbarung weiterhin gltig. Selbst wenn es gar keinen relativierenden Zusatz gibt und die blichen Zeitab354

Mietrecht

stnde (drei, fnf, sieben Jahre) lediglich nchtern aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. Hauptsache, das Wrtchen mindestens fehlt. Das sei beispielsweise in den Formularvertrgen des Mnchner Haus- und Grundbesitzerverbands der Fall. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass die bloe Angabe der blichen Fristen gerade noch zulssig sei. Dennoch krempeln auch die Mnchner ihre Mustermietvertrge bald um. Die meisten Eigentmerverbnde werden wohl folgen. In neuen Vertrgen drfte es knftig unmissverstndlich heien: im Allgemeinen werden Schnheitsreparaturen in folgenden Zeitabstnden erforderlich sein Diese Klausel ist vom BGH bereits als wirksam abgesegnet worden.

Erlaubte beziehungsweise unerlaubte Formulierungen im Mietvertrag


Folgende Formulierungen in einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter enthalten nicht nur eine Freizeichnung des Vermieters, sondern auch eine Pflichtenberbrdung auf den Mieter:
Schnheitsreparaturen gehen zu Lasten des Mieters (OLG Kln,

ZMR 1991, 217, unter Hinweis auf BGHZ 92, 369 sowie OLG Koblenz, ZMR 1989, 464)
Schnheitsreparaturen werden vom Mieter getragen (OLG Karlsruhe, RE v.

16. April 1992 NJW-RR 1992, 969 = WM 1992, 349 = ZMR 1992, 337) Jedoch ist die Klausel Der Mieter verpflichtet sich, die in bezeichneten Rume renoviert mit smtlichen Schlsseln zurckzugeben, wobei es unbercksichtigt bleibt, in welchem zurckliegenden Zeitpunkt die letzte Schnheitsreparatur stattgefunden hat unzulssig, da sie nicht der gesetzlichen Regelung des BGB entspricht, wonach der Mieter den Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhltnisses grundstzlich nur in dem Zustand zurckzugeben braucht, in dem er sich zur Beginn des Mietverhltnisses befand. Auch die formularmige bertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter von Wohnraum ist unwirksam (OLG Hamburg, MDR 1991, 1166 = WM 1991, 523 = ZMR 1991, 469). In beiden Fllen wird der Mieter mit Renovierungsarbeiten belastet, ohne dass dem entsprechende Vermieterleistungen gegenberstehen, weil sich die Renovierungsmanahmen auf einen Abnutzungszeitraum auerhalb des vertraglichen Mietgebrauchs beziehen und auswirken. Auch die Berechnung von Schnheitsreparaturen in der Nebenkostenabrechnung ist nicht zulssig.

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Sieht ein schon fertig vorformulierter Mietvertrag vor, dass der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall zur Renovierung der Wohnung verpflichtet ist, auch wenn dies unter Umstnden gar nicht notwendig wre, so ist diese Klausel unwirksam. Ebenfalls unwirksam wird dadurch eine Klausel, nach der der Mieter die Kosten fr Schnheitsreparaturen selbst tragen muss (LG Berlin, 65 S 308/97). Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung in neuwertigem, vollstndig renoviertem oder erneuertem Zustand zu bergeben, sind nur dann wirksam, wenn sie individuell vereinbart wurden oder die Wohnung bei Einzug vollstndig renoviert war. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die den Mieter sowohl zur Erstrenovierung als auch zu laufenden Schnheitsreparaturen und einer Endrenovierung verpflichten. Dies gilt auch bei Bezug einer unrenovierten Wohnung, sofern die Erstrenovierung nicht durch gesonderte Vereinbarung bernommen wurde. Die gleiche Unwirksamkeit gilt fr eine Klausel, die dem Mieter bei Auszug auferlegt, bei mglichem berstreichen von Raufasertapeten einen anteiligen Betrag fr die spter durchzufhrende Neutapezierung zu zahlen, wenn sich die Renovierungspflicht des Mieters auch auf die Tapete bezieht (AG Neuss, WM 1990, 144; AG Bielefeld, WM 1990, 497, hlt eine entsprechende Formularklausel sogar fr sittenwidrig). Die formularmige Regelung einer sogenannten Tapetenwohnpauschale fr den Verschlei einer erst knftig zu berstreichenden Raufasertapete ist unzulssig, wenn der Mieter die laufenden Schnheitsreparaturen bernommen hat. Die Abwlzung von Schnheitsreparaturen auf den Mieter muss jedoch immer ausdrcklich vereinbart werden, sie kann nicht stillschweigend erfolgen. Sofern es sich um preisfreien Wohnraum handelt, gibt es mehrere Mglichkeiten, weswegen der Mieter nicht zur Vornahme der Schnheitsreparaturen verpflichtet ist:
Besteht fr den Mieter bereits whrend der Vertragsdauer keine Pflicht zur

bernahme von Schnheitsreparaturen, so muss er diese natrlich auch nicht bei Auszug aus der Wohnung vornehmen, es sei denn, es gibt eine anders lautende Individualabrede fr den Fall des Auszuges.
Ebenso verhlt es sich, wenn der Mieter laut Vertrag nur verpflichtet ist,

die Rume besenrein oder ordentlich zurckzugeben. Auch hier ist er zu keiner Schnheitsreparatur verpflichtet.
Hat der Mieter eine Anfangsrenovierung bernommen und vor allen

Dingen auch vorgenommen, so kann formularmig nicht auch noch eine Endrenovierung von ihm verlangt werden. Schon gar nicht, wenn er Schnheitsreparaturen auch noch whrend des Mietverhltnisses vorzunehmen hat. 356

Mietrecht

Ist der Mieter zur Vornahme von Schnheitsreparaturen whrend des Ver-

tragsverhltnisses verpflichtet und bestehen keine weiteren Regelungen in Bezug auf eine Renovierung beim Auszug, so hat er alles Erforderliche getan, wenn er in der Zeit bis zu seinem Auszug regelmig seiner vertraglichen Verpflichtung nachgekommen ist und nicht gerade wieder die Renovierung eines Teils der Wohnung gem dem Fristenplan notwendig wre. Hierbei ist die Notwendigkeit der Vornahme fr jeden Raum getrennt zu entscheiden, da ja unterschiedliche Zeitrume fr die verschiedenen Zimmer angesetzt werden.
Bestimmt der Mietvertrag lediglich, dass die Mietrume in ordnungsge-

mem Zustand zurckzugeben sind, so hat dies keinesfalls zur Folge, dass der Mieter zur nochmaligen Renovierung verpflichtet ist. Er hat lediglich die zu diesem Zeitpunkt flligen Schnheitsreparaturen vorzunehmen.

Was kann der Vermieter verlangen?


Hat der Mietvertrag entsprechend gltige Klauseln ber die Durchfhrung von Schnheitsreparaturen durch den Mieter, dann richtet sich die Notwendigkeit der Durchfhrung nach dem Grad der Abnutzung. Aber auch hier gilt grundstzlich das vertraglich Vereinbarte. Sollten keine zeitlichen Regelungen getroffen worden sein, gelten bestimmte Fristen, vor deren Ablauf der Vermieter nicht die Vornahme von Schnheitsreparaturen verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat in einer Grundsatzentscheidung folgende Fristen bei Schnheitsreparaturen fr angemessen erklrt:
drei Jahre fr Kchen, Bder und Duschen fnf Jahre fr Flure, Dielen, Toiletten, Wohn- und Schlafrume sieben Jahre fr andere Nebenrume

WISO rt:
Auerhalb dieser Zeitabschnitte braucht der Mieter selbst im Falle einer Beendigung des Mietvertrages nicht zu renovieren nicht einmal, wenn Gebrauchsspuren zu erkennen sind (BGH, NJW 87, 2575).

Die Fristen sind hierbei vom Einzug des Mieters an zu berechnen, und es ist in diesem Zusammenhang unerheblich, ob dem Mieter die Wohnung renoviert oder unrenoviert bergeben wurde. Die Rume, fr die die Frist noch nicht abgelaufen 357

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ist, brauchen nicht renoviert zu werden. berfllige Renovierungen sind allerdings nachzuholen.

Schnheitsreparaturen whrend des laufenden Mietvertrags?


Was passiert eigentlich, wenn der Mieter die vereinbarten Schnheitsreparaturen nicht oder nicht einwandfrei ausfhrt, solange er die Rume noch bewohnt? Dazu nahm das Landgericht Berlin Stellung. Der Vermieter kann normalerweise nur bei Substanzgefhrdung auf Malerarbeiten bestehen. Der Vermieter hatte eine Bewohnerin auf Zahlung eines Vorschusses verklagt, weil diese whrend des laufenden Mietverhltnisses Kche und Bad angeblich nicht ordentlich gestrichen hatte. Die Berliner Richter verwiesen darauf, dass grundstzlich der Vermieter fr die Schnheitsreparaturen zustndig sei, es sei denn, der Mietvertrag brde sie dem Mieter auf (Landgericht Berlin, 61 S 309/95). Im ersten Fall (das heit im Normalfall) knne der Mieter darauf bestehen, dass die an sich flligen Malerarbeiten durchgefhrt wrden oder nach Belieben darauf verzichten. Er habe die Wahl, mit welchem ueren Zustand der Wohnung er sich zufrieden gebe. Dieses Wahlrecht verliere der Mieter nicht, wenn ihm der Vermieter die Pflicht zur Ausfhrung der Malerarbeiten vertraglich bertrage. Nur wenn durch Unterlassung oder schlechte Ausfhrung von Schnheitsreparaturen eine substanzielle Gefhrdung der Wohnung drohe, sei der Mieter verpflichtet, die erforderlichen Manahmen zur Instandsetzung der Rume ausfhren zu lassen.

Was gehrt zur Schnheitsreparatur, was nicht?


Bei den Schnheitsreparaturen handelt es sich eigentlich um die Instandhaltung der Mietsache, zu deren Vornahme nach der Konzeption des Gesetzes der Vermieter verpflichtet ist. Ist die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, kann der Mieter die Instandsetzung anmahnen und die Miete mindern. blicherweise wird hierunter das Beseitigen von solchen Abnutzungserscheinungen verstanden, die den optischen Eindruck der Mietsache beeintrchtigen. Zu den Schnheitsreparaturen zhlen
das Streichen von Wnden, Fubden, Heizkrpern und Wohnungstren sowie der Fenster und Wohnungseingangstren von innen.

Bei Auszug ist der Mieter also nur verpflichtet, Gebrauchsspuren, die ber die vertragliche Abnutzung hinausgehen, zu tilgen und nach Beseitigung von Anlagen oder Installationen den frheren Zustand wiederherzustellen. 358

Mietrecht

Dies gilt vor allem fr die Beseitigung von Schden an Tapeten und Anstrichen. Diese Pflicht richtet sich danach, ob und in welchem Umfang der Mieter Schnheitsreparaturen bernommen hat. Dazu gehrt auch die Beseitigung von Flecken auf Decken, Wnden, Tapeten, Teppichbden, soweit das folgenlos mglich ist; andernfalls die vllige Ersetzung des Anstrichs, der Tapeten oder des Teppichbodens. Der Mieter muss beim Auszug Haken und Schrauben entfernen sowie Dbellcher verschlieen (LG Braunschweig, FWW 1974, 420; LG Mannheim, WM 1975, 50; LG Kln, WM 1976, 51). Die Verpflichtung zur Beseitigung von Dbeln und zum Verschluss der Lcher gilt auch, soweit die Verdbelung im Zusammenhang damit stand, den vertragsgemen Zustand herzustellen, zum Beispiel zum Anbringen von Spiegelkonsolen, Handtuch- oder Papierhaltern im Bad und in der Toilette oder fr Deckenhaken zum Anbringen von Lampen. Die Beseitigung der Dbellcher bedingt nicht ohne Weiteres, dass die Wnde oder gar der ganze Raum frisch renoviert werden mssten (LG Mannheim, WM 1975, 50). Dabei ist zugrunde zu legen, dass das Anbringen von Dbeln im Allgemeinen auch im Rahmen des vertragsgemen Gebrauchs liegt, wenn nur die Grenzen der Angemessenheit und der Erforderlichkeit beachtet werden. Der Mieter muss normalerweise nicht mehr Schnheitsreparaturen durchfhren oder bezahlen, als er selbst bewirkt hat.

WISO rt:
Eine weiter gehende Pflicht, die Spuren des Gebrauchs zu beseitigen, besteht aber normalerweise nicht. Ein Eingriff in die Mietkaution ist hier unzulssig. Insbesondere brauchen Mieter nicht Ersatz fr angebohrte Wandkacheln zu leisten, es sei denn, dass sie Kacheln ber das erforderliche und bliche Ma hinaus angebohrt und/oder Dbel gesetzt haben (LG Hamburg, ZMR 1969, 169).

Nicht zu den Schnheitsreparaturen gehren Putz- und Isolierarbeiten, Maurerarbeiten oder Arbeiten, die eine Reparatur der Mietsache erfordern. Die Vornahme von Schnheitsreparaturen ist nicht durch Gewohnheitsrecht Teil der Pflichten des Mieters geworden. Auch Glasarbeiten, Arbeiten an der elektrischen Anlage und an Trschlssern gehren nicht zu den Schnheitsreparaturen. Das gilt ebenso fr das Abschleifen und Versiegeln von Parkettbden (LG Kln, WM 94, 199; LG Berlin, GE 92, 677) oder das Auswechseln von Teppichbden, die der Vermieter verlegt hat (OLG 359

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Hamm, RE WM 91, 248; LG Kassel, WM 75, 35). Eine Klausel, die den Mieter zum Abziehen der Parkettbden sowie zur Ausbesserung von Schden am Verputz der Wnde und Decken und am Bodenbelag verpflichtet, ist laut Landgericht Kln (WM 89, 506) und Landgericht Berlin (GE 92, 677) unwirksam. Wenn ein Parkettboden wegen normaler Abnutzung nach erfahrungsgem 15 bis 20 Jahren Nutzung erneuert oder versiegelt werden muss, dann spielen zustzliche Schden keine Rolle mehr. Gleichfalls gehrt der vertragsgeme Gebrauch des Teppichbodens mit entsprechendem Verschlei nicht zum Rahmen der Schnheitsreparatur (OLG Hamm, RE vom 22.3.91, 3 RE-Miet 3/90). Der Auenanstrich des Balkons, der Anstrich von Gemeinschaftsrumen, Fluren oder Treppenhusern oder sonstiger Tren im Mietshaus zhlt ebenfalls nicht zu den Schnheitsreparaturen.

WISO rt:
Besteht die Pflicht zu Schnheitsreparaturen, einigen Sie sich bei Mietvertragsende und bei Auszug aus der Mietwohnung ber den Umfang der Schnheitsreparaturen mit dem Mieter.

GRUNDSATZURTEIL
Bis zu 32 Dbellcher im Badezimmer erlaubt Das Anbringen von bis zu 32 Dbellchern im Badezimmer ist keine Vertragspflichtverletzung und fhrt nicht zu einer Schadenersatzpflicht des Mieters. Die Beseitigung solcher Dbellcher gehrt auch nicht zu den blicherweise vom Mieter zu tragenden Schnheitsreparaturen.

Der Mieter hatte unstreitig im Badezimmer 32 Dbellcher gebohrt. Nach seinem Auszug hatte er diese Dbellcher trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter nicht beseitigt. Aufgrund einer Vereinbarung im Mietvertrag war er zur Durchfhrung der regelmigen Schnheitsreparaturen verpflichtet. Der Vermieter verlangte vom Mieter Schadenersatz. Das Landgericht Hamburg hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Das Landgericht hat sowohl einen Anspruch des Vermieters wegen nicht durchgefhrter Schnheitsreparaturen als auch wegen positiver Forderungsverletzung, hier die Beschdigung der Mietsache, abgelehnt. 360

Mietrecht

Das Landgericht stellte fest, dass das Bohren von Dbellchern grundstzlich einen vertragsgemen Gebrauch der Mietsache darstellt und aus diesem Grunde Ansprche wegen positiver Forderungsverletzung nicht bestehen. Anhaltspunkte dafr, dass aufgrund der bermig hohen Anzahl von Bohrlchern ein vertragswidriger Gebrauch vorliegen knnte, waren fr das Landgericht nicht zu erkennen. Auch wenn die Zahl von insgesamt 32 Dbellchern als recht hoch anzusehen sei, msse die Abgrenzung, ab wann ein vertragswidriger Gebrauch vorliege, fr das jeweilige Mietverhltnis im Einzelfall entschieden werden. Im vorliegenden Fall enthielt das vom Vermieter zur Verfgung gestellte Badezimmer auer den reinen Sanitrgegenstnden (Toilette, Bidet, Waschbecken und Badewanne) keine sonstigen der zur vertragsgemen Nutzung erforderlichen Ausstattungsgegenstnde. Aus diesem Grunde musste der Mieter die erforderlichen Dbellcher fr Spiegel, Spiegelkonsole, Spiegellampen, Handtcher, Zahnputzglser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobrste und Duschstange sowie einen Haltegriff fr die Badewanne nachtrglich anbringen. Da es sich hierbei smtlich um Gegenstnde handelt, die blicherweise zur Ausstattung eines Badezimmers gehren und dessen bestimmungsgeme Nutzung erst ermglichen, kann das Bohren der hierfr erforderlichen Dbellcher nicht zu einem vertragswidrigen Eingriff in die Substanz Mietsache fhren. Das Beseitigen der (im Badezimmer) gebohrten Dbellcher zhlt auch nicht zu den vom Mieter bernommenen Schnheitsreparaturen. Aus diesem Grunde war der Mieter auch nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung durch den Vermieter nicht verpflichtet, dem Vermieter die Kosten fr die Beseitigung zu erstatten. Eine entsprechende individualvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, etwaige Bohrlcher zu beseitigen, existierte nicht (LG Hamburg, Urteil vom 17.5.2001 307 S 50/01).

Was ist fachgerecht?


Der Umfang der Schnheitsreparaturen Grundstzlich gilt, dass der Vermieter bei der Vereinbarung von Schnheitsreparaturen nur verlangen kann, dass der Mieter diese fachgerecht ausfhrt. Der Vermieter kann vom Mieter also nicht die Beauftragung einer Fachfirma verlangen. Der Mieter kann den billigsten und ihm genehmsten Weg zur Durchfhrung der Schnheitsreparaturen whlen, sie also auch selbst durchfhren.

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Schnheitsreparaturen sind nach Gesetz fachgerecht in mittlerer Art und Gte (vgl. 243 BGB) auszufhren (AG Kln, WM 1991, 579). Das schliet jedoch kostensparende Eigenleistungen des Mieters nicht aus, wenn sie fachgerecht durchgefhrt werden (BGHZ 105, 71, 82). Wie sich aber aus 243 BGB ergibt, hat die Ausfhrung bei selbstttiger Durchfhrung nicht unter fachhandwerklichem Niveau (LG Kassel, WM 1989, 135; AG Kln, WM 1989, 136) zu erfolgen.

WISO rt:
Fr den Mieter besteht weiterhin keine Verpflichtung, die Schnheitsreparaturen durch eine bestimmte Fachfirma durchfhren zu lassen. Das Landgericht Koblenz (WM 1992, 431) sah eine entsprechende Individualvereinbarung als wirtschaftliche Knebelung und damit nach 138 I BGB als unwirksam an.

Hat der Mieter anlsslich der Verlegung von Teppichbden die Zimmertren gekrzt, so kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhltnisses nur das Verlngern der Trbltter verlangen, sofern auf diese Weise der frhere Zustand im Wesentlichen wiederhergestellt werden kann (LG Mannheim, WM 1977, 96; AG Kln, WM 1987, 152). Bei funktionsunfhigen Gerten, wie Warmwasserbereiter, Klingel, Heizungs- und sonstigen technischen Anlagen, ist zu unterscheiden zwischen reinen Verschleischden und solchen einer fehlerhaften Bedienung. Hier entscheidet im Zweifel der Sachverstndige. Soweit die Pflicht zur Wartung solcher Anlagen vertraglich dem Mieter obliegt, haftet dieser wegen mangelnder Wartung nur, wenn die Funktionsunfhigkeit eine Folge davon war. Dafr spricht allerdings eine tatschliche Vermutung. Was im Einzelnen zur Wartung erforderlich ist, entscheiden die Betriebsanleitungen. Fr allgemeine Verschleierscheinungen haftet kraft Gesetzes der Vermieter, doch sehen die gebruchlichen Mietvertrge regelmig die Haftung des Mieters vor. Der Anspruch verjhrt gem BGB in einem halben Jahr nach Auszug des Mieters oder genauer gesagt nach Rckgabe der Mietsache.
548 Verjhrung der Ersatzansprche und des Wegnahmerechts (1) Die Ersatzansprche des Vermieters wegen Vernderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjhren in sechs Monaten. Die Verjh-

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Mietrecht

rung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurckerhlt. Mit der Verjhrung des Anspruchs des Vermieters auf Rckgabe der Mietsache verjhren auch seine Ersatzansprche. (2) Ansprche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjhren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhltnisses. (3) Beantragt eine Vertragspartei das selbststndige Beweisverfahren nach der Zivilprozessordnung, so wird die Verjhrung unterbrochen. Im brigen gelten die Vorschriften des 477 Abs. 2 Satz 2 und 3 und Abs. 3 entsprechend.

Die Fachhandwerkerklausel ist unwirksam Eine Formularklausel, wonach der Mieter die Schnheitsreparaturen nur fachmnnisch ausfhren zu lassen hat, ist unwirksam (OLG Stuttgart RE v. 19.8.1993 NJW-RR 1993, 1422 = WM 1993, 528 = ZMR 1993, 513; RES 536 Nr. 25). Das Gericht hat eine Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, whrend der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schnheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausfhren zu lassen sowie Teppichbden bei Auszug durch eine Fachfirma auf eigene Kosten reinigen zu lassen, fr unwirksam gehalten. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schnheitsreparaturen whrend der Dauer des Mietverhltnisses bleibt bestehen.

Das Landgericht Kln (WM 1991, 87) und das Landgericht Stuttgart (NJWRR 1991, 1110 = ZMR 191, 301, 442) halten die sogenannte Fachhandwerkerklausel fr unwirksam, wenn auch die Unwirksamkeit nicht die Verpflichtung des Mieters zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen an sich ergreift. So urteilt auch BGHZ 105, 71, 82 f., wo die Mglichkeit von Eigenleistungen des Mieters gerade zur Rechtfertigung der dortigen Klausel (Kostenbeteiligung des Mieters bei Vertragsende) herangezogen wurde. Die Unangemessenheit der Klausel im Sinne des 9 AGBG ergibt sich daraus, dass die Klausel ber das hinausgeht, was der Vermieter nach dem BGB schuldet. Ohne formularmige Abwlzung der Schnheitsreparaturen wrde der Vermieter nur zur fachgerechten Ausfhrung mittlerer Art und Gte verpflichtet; der Mieter knne also vom Vermieter keine Ausfhrungen durch Fachhandwerker verlangen. Diese sogenannten Fachhandwerkerklauseln lassen sich nicht dahin auslegen, dass der Mieter nur fachmnnische Arbeit schuldet. Jedoch bezieht sich 363

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die Unwirksamkeit nicht auf die Verpflichtung des Mieters zur Durchfhrung von Schnheitsreparaturen an sich. Die Klausel kann nicht dadurch aufrechterhalten werden, dass die Worte durch Fachhandwerker gestrichen werden (LG Stuttgart NJW-RR 1992, 454). Wie bereits ausgefhrt, kann der Vermieter lediglich die Beseitigung von Abnutzungsspuren verlangen, die durch den gewhnlichen Gebrauch der Mietsache entstehen. Sind die Schnheitsreparaturen nur mglich, wenn zuvor Putz-, Maurer- oder Reparaturarbeiten an der Mietsache durchgefhrt werden, dann wird der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schnheitsreparaturen nicht fllig.

Kleinreparaturen zahlt nicht immer der Vermieter


Kleinreparaturen in einer Wohnung werden nicht immer vom Vermieter getragen. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass fr sogenannte Bagatellschden der Mieter die Kosten bernimmt. Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss aber unter anderem fr alle zu zahlenden Reparaturen einen Hchstbetrag innerhalb eines Zeitraumes nennen. Hchstsatz ist eine Summe von 152,78 Euro (300 DM) im Jahr oder acht Prozent der Jahresmiete. Kleinschden sind Schden bis hchstens 76,69 Euro (150 DM). Kleinreparaturklauseln, die sich auf hhere Schden beziehen, sind unwirksam. Vereinbarungen, wonach Mieter sich bis zur Hhe von 76,69 Euro (150 DM) an allen Reparaturen oder an Neuanschaffungen beteiligen mssen, sind immer unwirksam. Eine wirksame Kleinreparaturklausel darf sich nur auf die Reparatur von Teilen beziehen, die der Mieter oft benutzt. Dazu gehren etwa Installationsgegenstnde fr Elektrizitt, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster, Trverschlsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterlden. Auerdem darf der Mieter durch die Vertragsklausel nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben.

Mangelhafte Schnheitsreparaturen beim Auszug aus der Wohnung


Wie lange kann sich der Vermieter mit einer Klage gegen den Mieter Zeit lassen? Immer wieder gibt es Streit um die vom Mieter vertraglich bernommenen Schnheitsreparaturen, wenn dieser aus der Mietwohnung auszieht. Ist der Vermieter mit dem Resultat unzufrieden, muss er sich beeilen: Ein halbes Jahr nach Rckgabe der Wohnung beziehungsweise dem Auszug des Mieters verjhrt sein Ersatzanspruch. 364

Mietrecht

Achtung: Nach einem Rechtsentscheid des Kammergerichts in Berlin gilt dies


nicht immer. Das Gericht hatte sich mit folgendem Fall zu befassen: Nach dem Auszug hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, innerhalb einer Frist noch bestimmte Arbeiten nachzuholen. Da dies nicht geschah, sorgte er, wie angedroht, selbst fr die restlichen Schnheitsreparaturen. Die Kosten dafr klagte er erst mehr als sechs Monate nach dem Auszug des Mieters ein. Das Kammergericht entschied, dass sein Anspruch trotzdem noch nicht verjhrt sei und der Mieter die Kosten ersetzen msse (KG Berlin, 8 RE-Miet 3802/96). Begrndung: Zunchst sei der Vermieter nur berechtigt gewesen, vom Mieter die Ausfhrung der Arbeiten zu verlangen. Er habe erst zur Selbsthilfe greifen drfen, nachdem die dafr gesetzte Frist ergebnislos verstrichen sei. Erst mit Ablauf dieser Frist sei der Ersatzanspruch entstanden, der sich auf die Kosten der von ihm selbst veranlassten Reparaturen beziehe. Daher sei dieser Zeitpunkt auch fr den Beginn der sechsmonatigen Verjhrungsfrist magebend und nicht das Datum des Auszugs des Mieters die Klage des Vermieters sei also noch rechtzeitig erhoben worden.

Entfernung von Sachen, Einrichtungen und Umbauten


Zur Rckgabe der Mietwohnung gehrt, dass das Mietobjekt sich in vertragsgemem Zustand befinden muss. Die Rckgabepflicht des Mieters schliet die Pflicht ein, dass er seine Sachen aus dem Mietobjekt rumt, soweit nicht dem Vermieter ein Zurckbehaltungsrecht aufgrund des Vermieterpfandrechts oder einer besonderen Vereinbarung zusteht. Hat der Mieter Gegenstnde zurckgelassen, so ist der Vermieter nicht berechtigt, die Rume leerzurumen, wenn der Mieter noch einen sogenannten Besitzwillen an den Sachen hat. Fehlt ein solcher Besitzwille, so darf der Vermieter die zurckgelassenen Sachen aus den Mietrumen entfernen; ihn trifft aber eine Obhutsund Verwahrungspflicht, sodass er sie nicht auf den Sperrmll geben darf. Zur Rckgabepflicht gehrt auch, dass der Mieter die Rume von grobem Schmutz befreit und besenrein zurckgibt. Hat er in der Wohnung noch Renovierungsarbeiten ausgefhrt, so muss er den anfallenden Malerschmutz beseitigen. Der Mieter eines mblierten Appartements braucht nicht die Kosten fr die Reinigung von Gardinen und Stores zu tragen (AG Kln, WM 1969, 203). 365

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Der Vermieter kann zudem ohne Vereinbarungen nicht verlangen, dass die Mietsache sich noch in genau demselben Zustand befindet wie zum Zeitpunkt der Vermietung. Er hat auch immer die durch einen vertragsgemen Gebrauch entstandenen Abnutzungen hinzunehmen.
538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemen Gebrauch Vernderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemen Gebrauch herbeigefhrt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Der Mieter muss die von ihm vorgenommenen baulichen Vernderungen des Mietobjekts, also Einbauten und Einrichtungen, die mit dem Mietobjekt verbunden sind, oder Installationen auf seine eigenen Kosten rckgngig machen beziehungsweise beseitigen (BGH, NJW 1981, 2564; NJW 1986, 309; OLG Hamm, Betrieb 1976, 2350), es sei denn, die Vertragsparteien haben etwas anderes vereinbart (zum Beispiel bernahme durch den Vermieter beziehungsweise Nachmieter). Das gilt zum Beispiel fr Holzverkleidungen, abgehngte Decken oder Fubodenbelge. Die Entfernungsverpflichtung besteht nach der Rechtsprechung grundstzlich auch dann, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt und nicht auf eine eventuelle Entfernung verzichtet hat (OLG Dsseldorf, ZMR 90, 218); auerdem, wenn die Sache bereits vom Vormieter eingebaut worden ist und der Mieter sie bernommen hat (OLG Hamburg, ZMR 90, 341). Die Entfernungs- und Beseitigungspflicht des Mieters bezieht sich grundstzlich nur auf die von ihm durchgefhrten Manahmen. Sind sie vom Vermieter vorgenommen worden und hat der Vermieter dem Mieter das Objekt in dem vernderten Zustand berlassen, so trifft diesen keine Beseitigungspflicht (OLG Mnchen, DWW 1987, 124). Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Einbauten oder Einrichtungen vom Vermieter bernommen hat. Er muss sie sich dann als eigene anrechnen lassen (LG Berlin, MDR 1987, 234 fr Einbauten; AG Lbeck, HmbGE 1976, 505 fr Teppichboden). Haben die Vertragsparteien die Rcknahme beziehungsweise Entfernung baulicher Anlagen des Mieters bei Vertragsschluss vereinbart und ist dies nicht mit unerheblichen Kosten verbunden, so stellt die Verpflichtung des Mieters eine Hauptleistungspflicht dar (BGH, NJW 77, 36), bei deren Verletzung er sich schadenersatzpflichtig machen kann. 366

Mietrecht

Baulichkeiten und Einrichtungen brauchen in folgenden Fllen nicht entfernt zu werden: Manahmen, die dazu dienten, Mngel zu beseitigen ( 536 BGB), oder Verwendungen nach 547 BGB darstellen, die der Vermieter gegen sich gelten lassen muss, drfen nicht entfernt werden. Ebenso wenig besteht eine Entfernungspflicht fr Manahmen, die der Mieter im Einverstndnis mit dem Vermieter vorgenommen hat, um das Mietobjekt zum vereinbarten Nutzungs- oder Gebrauchszweck erst herzurichten. Er braucht weder die Einrichtung selbst noch die hierdurch hervorgerufenen Einwirkungen auf das Mietobjekt zu beseitigen (LG Bochum, NJW 1967, 2015 fr Bassin im Fischgeschft; LG Mannheim, WM 1969, 112 fr Ofen; LG Mannheim, ZMR 1969, 282 fr Frisiersalon). Das gilt insbesondere, wenn der Mieter sich zur Durchfhrung dieser Manahmen gegenber dem Vermieter verpflichtet hatte (LG Hamburg, 16 S 72/ 81 Urteil vom 8.9.1981 fr einen vom Mieter verklebten Teppichboden, den dieser in Erfllung einer vertraglich bernommenen Pflicht, den Fuboden instand zu setzen, eingebracht hatte und womit der Vermieter einverstanden war, selbst wenn der Teppichboden nach langer Mietzeit verschlissen sein sollte). Andere Manahmen, die der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters durchgefhrt hatte und die allein seinem Zweck dienten zum Beispiel Einbau von Raumteilern, Einbauschrnken, eines Duschbades, Durchbrechen einer Tr oder eines Fensters , brauchen nicht beseitigt zu werden, wenn der Vermieter auf die Entfernung ausdrcklich oder schlssig verzichtet (LG Mannheim, WM 1975, 50 fr Holzmasertapete; AG Mannheim, ZMR 1977, 209 fr Trdurchbruch). Eine Verpflichtung zur Beseitigung und Entfernung der Manahme besteht auch dann nicht, wenn der Vermieter sich ausdrcklich oder schlssig bereit erklrt hat, die Einbauten oder Einrichtungen zu bernehmen. Ein solcher bernahmewille lsst sich daraus ableiten, dass der Vermieter die Rume weitervermietet, ohne zuvor vom Mieter die Beseitigung verlangt zu haben; zumindest kann er in einem solchen Fall spter nicht mehr die Beseitigung fordern. Der Vermieter kann schlielich die Beseitigung oder Entfernung der Manahme nicht verlangen, wenn dies rechtsmissbruchlich ist. Ein Rechtsmissbrauch kann darin liegen, dass er sein Verlangen auf die fehlende Erlaubnis sttzt, sofern der Mieter einen Anspruch auf deren Erteilung hat (BGH, MDR 1974, 1014). Dies kann aber nur dann gelten, wenn die Erlaubnis ohne Entfernungsvorbehalt htte erteilt werden mssen.

Behindertengerechte Einbauten und Barrierefreiheit


Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal fr behinderte Mieter und deren Angehrige, damit sie im 367

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Bedarfsfall die Wohnung behindertengerecht umbauen knnen. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Vernderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die fr eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind. Zum Ausgleich kann der Vermieter eine angemessene zustzliche Sicherheitsleistung (Kaution) fr die voraussichtlichen Kosten des Rckbaus verlangen.
BGB 554a Barrierefreiheit (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Vernderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die fr eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unvernderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache berwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebude zu bercksichtigen.

(2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zustzlichen Sicherheit fr die Wiederherstellung des ursprnglichen Zustandes abhngig machen. 551 Absatz 3 und 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Versptete Schlsselrckgabe
Nach Ende des Mietvertrages hat der Mieter smtliche Schlssel an den Vermieter auszuhndigen. Gibt der Mieter die gemieteten Rume nach Beendigung des Mietverhltnisses nicht zurck, so kann der Vermieter fr die Dauer der Vorenthaltung als Entschdigung den vereinbarten Mietzins geltend machen, also eine Weiterzahlung der Miete. Das regelt 557 I BGB. Das Oberlandesgericht Dsseldorf lie beispielsweise keine Zweifel daran, dass zur ordnungsgemen Rckgabe der Mietrume auch die Aushndigung der Schlssel gehrt. Ein Bckereibetrieb war Mieter einer Lagerhalle. Das Mietverhltnis endete am 31.1.1992. Erst im Januar 1993 konnten die Rume anderweitig vermietet werden. Da der Mieter die Schlssel nicht zurckgegeben hatte, verlangte der Vermieter Zahlung der Miete fr die Monate Februar bis Dezember 1992, insgesamt 368

Mietrecht

ber 23.000 DM (ca. 11.500 Euro). Der Vermieter war auch nicht verpflichtet, im Interesse einer Schadensminderung die Schlsser aufbrechen zu lassen. Der Mieter musste die Miete als Nutzungsentschdigung fr elf Monate nachzahlen. Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Grundsatz von Treu und Glauben dann zur vorzeitigen ffnung der Mietrume verpflichtet sein, wenn bereits ein Mietinteressent vorhanden ist, der die Rume sofort anmieten wrde (OLG Dsseldorf, 14.3.1995; 24 U 163/94 NJW-RR 1996, 209).

Teure Wohnungsschlssel: Verlngerte Mietzahlung


Zur vollstndigen Rckgabe der Mietrume nach Ablauf des Mietvertrags gehrt auch die Rckgabe der Schlssel. Gibt der Mieter die Schlssel nicht zurck und kann der Vermieter die Wohnung aus diesem Grund nicht weitervermieten, so schuldet der Mieter fr eine bergangszeit die Fortzahlung der Miete. Das entschied auch das Landgericht Nrnberg-Frth. In zweiter und letzter Instanz verurteilte es deshalb einen Unternehmer, den Mietzins ber das vereinbarte Vertragsende hinaus fortzuentrichten, obwohl eine Arbeitskolonne, die in der Unterkunft untergebracht war, die Rume schon bei Vertragsende verlassen hatte. Der Entschdigungsanspruch des Vermieters dauert jedoch nicht unbegrenzt, betonte das Landgericht. Um den Schaden mglichst gering zu halten, msse der Vermieter nach angemessener Zeit neue Schlsser einbauen lassen. Deren Kosten knne er dann dem sumigen Mieter in Rechnung stellen. Im konkreten Fall sahen die Richter diesen Zeitpunkt sptestens nach drei Monaten gekommen. Sie billigten deshalb der Vermieterin lediglich drei weitere Monatsmieten statt der beantragten elf zu (LG Nrnberg-Frth, 16.9.1994, AZ 7 S 5386/94).

Schadenersatzanspruch bei unterlassener Rckgabe der Mietwohnung


Das Amtsgericht Wedding hat mit Urteil vom 20.5.1997 (AZ 11 C 211/96 in ZMR 1997, S. 364 f) entschieden, dass die Mieter dem Vermieter aus positiver Vertragsverletzung auf Schadenersatz haften, wenn sie eine ordnungsgeme und zgige Weitervermietung verhindern, indem sie ohne Angabe der neuen Anschrift aus der gemieteten Wohnung ausziehen. Das Gericht stellte auch fest, dass die Verjhrungsfrist in einem solchen Falle 30 Jahre betrgt. Die Mieter zogen zwei Monate vor Beendigung des Mietverhltnisses aus den gemieteten Rumen aus, ohne den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. Sie hinterlieen weder ihre neue Anschrift beim Vermieter, noch meldeten sie sich ord369

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nungsgem an ihrem neuen Wohnort an. Dem Vermieter gelang es daher nicht, ihren neuen Aufenthaltsort ausfindig zu machen. Die Vertragsparteien hatten eine Klausel im Mietvertrag aufgenommen, wonach die Mieter verpflichtet waren, bei einer Kndigung dafr Sorge zu tragen, dass die Mietrume auch whrend der Abwesenheit betreten werden konnten. Des Weiteren sah die Klausel vor, dass bei Abwesenheit von mehr als drei Tagen die Schlssel an einer schnell erreichbaren Stelle hinterlegt werden sollten. Die Mieter haben demgegenber dem Vermieter erst zwei Tage vor der Beendigung des Mietverhltnisses die Schlssel ausgehndigt. Durch diese Vorgehensweise entging dem Vermieter die Mietzinseinnahme fr einen Monat. Das Gericht hielt die vereinbarte Klausel fr wirksam. Es stellte fest, dass ein Mieter, nach ordnungsgemer Anmeldung des Vermieters, verpflichtet sei, die gemietete Wohnung durch den Vermieter und potenziellen Nachmieter besichtigen zu lassen, falls das Mietverhltnis gekndigt sei. Dies ergebe sich daraus, dass der Vermieter ein wirtschaftliches Interesse daran habe, seine Wohnung nicht unntig lange unvermietet zu lassen. Die Einhaltung von Kndigungsfristen diene nicht ausschlielich dem Schutz des Mieters, sondern solle ebenso dem Vermieter die Gelegenheit geben, sich um geeignete neue Mieter zu bemhen. Die Forderung des Vermieters nach Zahlung eines Schadenersatzes einer Monatsmiete war nicht verjhrt, da es sich nicht um Mietzinsforderungen oder Nutzungsentschdigungsansprche aus 557 BGB handelte und auch nicht um Schadenersatzansprche nach 558 BGB, sodass nach 195 BGB die allgemeine Verjhrungsfrist von 30 Jahren zum Zuge kam.

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Mietrecht

Kaution: Anspruch auf Rckzahlung mit Zins und Zinseszins


Fast alles rund um die Mietkaution ist gesetzlich geregelt oder von Gerichten entschieden worden. Die unser Mietrecht regelnden Gesetze enthalten sowohl zwingende als auch nachgiebige Vorschriften. Alle Vereinbarungen in Mietvertrgen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoen, sind nichtig. Das heit, trotz Ihrer Unterschrift unter den Mietvertrag gilt in diesen Punkten ausschlielich das Gesetz. Zu diesen durch keinerlei Vertrag aufzuhebenden unabdingbaren Rechten zhlen beispielsweise der gesamte Kndigungsschutz, die gesetzlichen Begrenzungen der Miethhe, das Mietminderungsrecht, die Schutzvorschriften bei Modernisierung, das Recht auf Untervermietung bei berechtigtem Interesse und auch die Begrenzung und Verzinsung der Kaution.

Mietkaution darf nicht ohne Weiteres verrechnet werden


Der Mieter kann die Kaution nach Ende des Mietvertrages sofort zurckverlangen, nachdem er die Wohnung verlassen hat und keine offenen Forderungen, wie etwa Nebenkosten, mehr ausstehen. Fr eventuelle Nachforderungen hat der Vermieter allerdings eine Bedenkzeit. Die Gerichte gehen von zwei bis drei, hchstens aber von sechs Monaten aus. Dann muss die Kaution zurckgezahlt sein. Alle berechtigten Forderungen knnen von der Kaution abgezogen werden. Berechtigte Forderungen sind allerdings ein weites Feld, das der Gesetzgeber nicht genau definiert hat: Dazu gehren beispielsweise Schnheitsreparaturen, Mietausfall, Betriebskosten und Heizkosten. Die Kaution dient also zur Sicherung aller Ansprche des Vermieters gegen den Mieter. Der Vermieter kann unter Umstnden die Kaution auch schon vor Ende der Mietzeit anbrechen oder aufbrauchen, wenn es dafr einen berechtigten Anlass gibt. Eine Mietkaution darf nicht mit umstrittenen Forderungen des Vermieters verrechnet werden. Whrend des Mietverhltnisses darf sich ein Vermieter aus der Kaution nur dann bedienen, wenn seine Forderungen von einem Gericht rechtskrftig festgestellt oder unstreitig oder offensichtlich begrndet sind. Eine entsprechende Entscheidung fllte das Landgericht Mannheim (AZ: 4 S 123/95). Nach dem Gesetz dient die Kaution dem Vermieter als Sicherheit fr den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfllt. Auf der anderen Seite muss 371

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der Vermieter bei Vertragsende die verzinste Kaution zurckzahlen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen erfllt hat. Bei Streitigkeiten whrend des Mietverhltnisses, etwa wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen, darf der Vermieter seine Forderungen aber nicht einfach mit der Kaution des Mieters verrechnen, sondern muss sie notfalls einklagen. Ansonsten, so das Gericht, bestnde die Gefahr, dass sich die Rechtsposition des Mieters deutlich verschlechtere. Weitere Grnde fr Leistungen aus der Kaution knnen auch Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung, aus Schadenersatzansprchen oder andere Forderungen sein. Auch die Beseitigung von Schden gehrt dazu. Doch das darf nicht willkrlich geschehen. Der Vermieter darf nicht auf eigene Faust Handwerker beauftragen, Schden zu reparieren, und anschlieend dem Mieter die Rechnung prsentieren. Der Vermieter muss dem Mieter erst die Mglichkeit einrumen, Mngel innerhalb einer angemessenen Nachfrist selbst zu beheben. Zu diesem Zeitpunkt sollte klar sein, welche Reparaturen der Mieter noch ausfhren muss. Sind die Arbeiten ordnungsgem erledigt, gibt es fr den Vermieter keinen Grund mehr, die Kaution zurckzuhalten.

WISO rt:
Machen Sie bei Auszug eine Wohnungsbegehung mit dem Mieter, um rger vorzubeugen. Es sollte bei der bergabe der Wohnung ein Zeuge zugegen sein. Mit beiden geht der Vermieter durch die Wohnung und fertigt darber ein Protokoll inklusive dem Ausschluss von weiteren Forderungen an. Nach der Unterschrift von Mieter/Vermieter ist es bindend.

Achtung: Auch bei offenen Nebenkostenabrechnungen drfen nur Teile der


Kaution zurckgehalten werden. Es gilt eine Verjhrungsfrist von 30 Jahren. So lange mssen Sie als Vermieter die Kaution zurckzahlen. Natrlich muss die Kaution dann inklusive der inzwischen angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurckgezahlt werden. Also zahlen Sie zeitig!

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Mietrecht

Keine Aufrechnung mit Nebenkostenvorauszahlungen


Ein Vermieter kann Vorauszahlungen auf die Mietnebenkosten nicht mehr verlangen, wenn er diese nicht innerhalb von zwlf Monaten abgerechnet hat. In diesem Fall ist ihm auch die Aufrechnung mit Ansprchen des Mieters (Kaution) verwehrt (AG Mitte, Urteil vom 8.4.1997 10 C 807/96). Der Mieter hatte das Mietverhltnis mit Ende September 1995 gekndigt. Nach Ablauf eines halben Jahres verlangte er vom Vermieter die gezahlte Kaution zurck. Der Vermieter berief sich unter anderem darauf, dass der Mieter fr das Jahr 1993 mit den Vorauszahlungen auf die Heizkosten und auf die Betriebskosten im Rckstand sei, und erklrte insoweit die Aufrechnung. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls dann nicht mehr mit nicht gezahlten Vorschssen auf die Betriebskosten aufrechnen darf, wenn er mittlerweile htte abrechnen und den Ausgleichsbetrag feststellen knnen. Das war im vorliegenden Fall nicht geschehen. Zwar sei in der Betriebskostenumlageverordnung eine Abrechnungsfrist nicht vorgesehen, insoweit knne jedoch auf die Bemessung der Abrechnungsfrist des 20 Abs. 3 Neubaumietenverordnung zurckgegriffen werden. Denn es sei anerkannt, dass der Mieter innerhalb angemessener Frist die Abrechnung der Nebenkosten verlangen kann. Der in 20 Abs. 3 Neubaumietenverordnung genannte Zeitraum von zwlf Monaten nach Ende des jhrlichen Abrechnungszeitraumes ist nach Ansicht des Gerichts auch fr preisfreien Wohnraum angemessen. Zu dem gleichen Ergebnis kommt das Gericht fr den Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Heizkosten. Auch hier sei ein Zeitraum von zwlf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes fr die Abrechnung angemessen.

GRUNDSATZURTEIL
Kautionsrckzahlung bei Eigentmerwechsel Der neue Eigentmer eines Grundstcks ist nicht zur Erstattung der Mietsicherheit an den Mieter verpflichtet, wenn das Mietverhltnis vor Eintragung des neuen Eigentmers in das Grundbuch beendet und der Mieter auch bereits aus der Wohnung ausgezogen war.

Der Mieter hatte 1999 eine Wohnung bei einer Wohnungsbaugesellschaft gemietet. Das Grundstck befand sich seit dem 12. April 2004 unter Zwangsverwaltung. 373

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Das Mietverhltnis wurde vom Mieter zum 30. Juni 2004 gekndigt und die Mietwohnung zurckgegeben. Am 26. November 2004 erhielt ein neuer Eigentmer im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Zuschlag fr das Grundstck. Mit einer Klage verlangte der Mieter die Rckzahlung der Kaution nun von dem neuen Eigentmer. Das Amtsgericht gab zunchst der Klage des Mieters statt, das Landgericht wies die Berufung des neuen Eigentmers zurck und die Revision des Eigentmers gegen das Urteil fhrte beim BGH zum Erfolg. Der BGH gelangte zu dem Ergebnis, dass der neue Eigentmer in diesem Fall nicht zur Abrechnung und Rckgewhr der Kaution verpflichtet sei. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Ansicht vertreten, dass die Vorschrift des 556 a BGB, nach welcher der Erwerber des Grundstcks dem Mieter fr die Erstattung der Kaution hafte, auch auf den vorliegenden Fall anzuwenden sei. Der Erwerb des Grundstcks in der Zwangsvollstreckung stehe dem Erwerb im Sinne des 566 BGB gleich. Da der Anspruch auf Rckzahlung der Kaution jedoch erst mit Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhltnisses und Rckgabe der Wohnung fllig sei und der Eigentumserwerb in diesen Zeitraum falle, hafte der neue Eigentmer ebenfalls fr die Rckzahlung der Mietsicherheit. Dieser Ansicht schloss sich der BGH nicht an. Er ging zwar - ebenso wie das Landgericht - davon aus, dass die Vorschriften der 566 und 566 a BGB auch auf den Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung Anwendung finden. Allerdings komme eine Verpflichtung des neuen Eigentmers zur Erstattung der Sicherheitsleistung an den Mieter nicht in Betracht, wenn das Mietverhltnis vor Eigentumsbergang beendet war und der Mieter die Wohnung bereits zurckgegeben hat. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschriften der 566, 566 a BGB solle derjenige Mieter geschtzt werden, dessen Mietverhltnis durch den Eigentumserwerb auf einen neuen Vermieter bergehe. Insbesondere solle verhindert werden, dass die Ansprche aus dem Mietvertrag und aus der Kautionsabrede auseinanderfallen, mit der Folge, dass der Mieter seine Ansprche aus dem Mietverhltnis gegen den neuen Vermieter und seine Ansprche auf Kautionsrckzahlung gegen den alten Vermieter geltend machen msse. Wenn ein Mieter das Mietverhltnis bereits vor dem Eigentumsbergang beende und aus der Wohnung ausziehe, wird seine Rechtsposition nach Ansicht des BGH durch einen spteren Eigentumswechsel nicht mehr berhrt. Insoweit sei es

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Mietrecht

gerechtfertigt, nicht die Flligkeit (die zudem von den Umstnden des Einzelfalls abhngt und nicht nach einer feststehenden Frist zu berechnen ist) des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution, sondern die Beendigung des Mietverhltnisses als Abgrenzungskriterium heranzuziehen. Eine Ausnahme werde nur fr diejenigen Mietverhltnisse gemacht, bei denen das Mietverhltnis zwar beendet sei, aber die Wohnrume noch nicht zurckgegeben wurden. In diesem Fall stimmt der BGH mit der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung berein, dass in entsprechender Anwendung des 566 BGB der neue Eigentmer in das Abwicklungsverhltnis mit dem Mieter eintritt. Eine bertragung dieser entsprechenden Anwendung auf den bereits ausgezogenen Mieter hlt der BGH jedoch nicht fr erforderlich. Die vorstehende Rechtsansicht benachteilige den Mieter nicht, da dieser sich nach wie vor an den bisherigen Vermieter halten knne. Gegen das Risiko von wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters knne sich der Mieter dadurch absichern, dass er eine Anlage der Mietsicherheit getrennt vom Vermgen des Vermieters gem 551 Absatz 3 Satz 3 BGB verlange. Die Klage des Mieters wurde daher abgewiesen. BGH, Urteil vom 4.4.2007 - VIII ZR 219/06 -

Die wesentlichen Mietrechtsnderungen von 2001 auf einen Blick


Kndigungsfrist ( 573c BGB) Die Menschen ziehen immer hufiger um. Auerdem werden nicht vorhersehbare Arbeitsplatzwechsel oder der kurzfristige Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim hufiger. Die heutigen, zum Teil bis zu zwlfmonatigen Kndigungsfristen erschweren dies unntig. Im neuen Mietrecht wird deshalb die Kndigungsfrist fr den Mieter unabhngig von der Dauer des Mietverhltnisses auf drei Monate verkrzt. Die Kndigungsfrist fr Kndigungen des Vermieters verlngert sich nach fnf und acht Jahren Vertragsdauer um jeweils drei Monate. Da die Kndigungsfristen in erster Linie dem Kndigungsschutz dienen, soll es fr den Vermieter bei Kndigungsfristen bleiben, die sich je nach Dauer des Mietverhltnisses verlngern.

Wichtig: Diese Regelung gilt nicht fr vor dem 1.9.2001 geschlossene Mietvertrge, bei denen lngere Kndigungsfristen bewusst ausdrcklich vereinbart wurden.

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Mietzahlung ( 556b Abs. 1 BGB) Die Miete ist im Voraus, sptestens bis zum 3. Werktag des Zahlungszeitraums, zu zahlen. Aufrechnungs- und Zurckbehaltungsrecht ( 556b Abs. 2 BGB) Der Mieter kann bestimmte Aufwendungen (zum Beispiel fr die Beseitigung von Mngeln) und Erstattungsansprche wegen berzahlter Miete gegen die Mietforderung aufrechnen. Achtung: Er muss dies aber einen Monat vor Flligkeit der Miete schriftlich ankndigen. Modernisierung ( 554 BGB) Modernisierungen verbessern die Wohnqualitt. Die Mietrechtsreform behlt deshalb die sogenannte Modernisierungsumlage von 11 Prozent Umlage der Modernisierungskosten auf die jhrliche Miete bei. Aus Grnden des Umweltschutzes knnen knftig alle Modernisierungsmanahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art fhren, in die Umlage einbezogen werden. Frher galt dies nur fr Heizenergie, nicht aber beispielsweise fr Strom. Die zum Teil berzogenen Anforderungen an die Mitteilung der Modernisierungsmanahme werden gelockert, ohne deren Schutzfunktion zu beeintrchtigen. Alle Modernisierungsmanahmen zur Verbesserung der Wohnung, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums muss der Vermieter jetzt drei Monate vorher ankndigen. Barrierefreiheit ( 554a BGB) Die Mietrechtsreform gibt mit einer gesetzlichen Regelung zur Barrierefreiheit ein wichtiges Signal fr behinderte Mieter und deren Angehrige, damit sie im Bedarfsfall die Wohnung behindertengerecht umbauen knnen. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Vernderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die fr eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind. Zum Ausgleich kann der Vermieter eine angemessene zustzliche Sicherheitsleistung (Kaution) fr die voraussichtlichen Kosten des Rckbaus verlangen.

Betriebskosten ( 556556a, 560 BGB)


Mieter und Vermieter beklagen sich hufig zu Recht darber, dass die steigenden Nebenkosten zunehmen und zur Zweiten Miete werden. Die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten sind knftig verbrauchsabhngig abzurechnen, wenn nichts anderes ausdrcklich schriftlich vereinbart ist. Nicht nach Verbrauch erfasste Betriebskosten (Grundsteuer etc.) muss der Vermieter nach der 376

Mietrecht

Wohnflche umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Auerdem hat der Vermieter ber Betriebskosten-Vorauszahlungen nun jhrlich abzurechnen. Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Erteilt der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb von zwlf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, so ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Der Mieter muss eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwlf Monaten nach deren Zugang geltend machen.

Mieterhhung auf die ortsbliche Vergleichsmiete ( 558558e)


Die sogenannte Kappungsgrenze, die Hchstgrenze fr Mieterhhungen, wird verringert: Die Miete darf knftig nur noch um 20 statt um 30 Prozent innerhalb von drei Jahren erhht werden. Die ortsbliche Vergleichsmiete darf dabei nicht berschritten werden. Gibt es fr die Stadt einen qualifizierten Mietspiegel, so muss der Vermieter die Vergleichsmiete auch dann nennen, wenn er die Erhhung anders begrndet.
Mieterhhung nach Modernisierung ( 569569 b) Die Mieterhhung tritt zum Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhhungserklrung ein. Mieterhhung wegen gestiegener Kapitalkosten (vormals 5 Miethhegesetz) Die Mglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird gestrichen, der frhere Paragraf entfllt ersatzlos. Tod des Mieters ( 563 BGB) Stirbt der Mieter einer Wohnung, sah das Gesetz frher den Ehegatten und Familienangehrige als berechtigt an, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Das jetzige Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Ehegatten und Familienangehrigen wird erweitert auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben. Gemeint ist damit eine Hauhaltsgemeinschaft, die ber eine bloe Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht und in der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Auch nicht als eingetragene Lebenspartnerschaften bestehende gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften, wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft freinander einstehen, knnen diese Anforderungen erfllen. Hatte der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit geleistet, so

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kann der Vermieter von den Personen, die das Mietverhltnis fortsetzen oder in das Mietverhltnis eintreten, eine Kaution verlangen ( 563b Abs. 3 BGB). Findet eine Fortsetzung oder ein Eintritt in das Mietverhltnis nicht statt, so kann der Vermieter es gegenber dem Erben des Mieters ohne ein berechtigtes Interesse kndigen.
Fristlose Kndigung ( 543, 569 BGB), Kndigung bei nachhaltiger Strung des Hausfriedens Bei einer nachhaltigen Strung des Hausfriedens kann der Strer das knnen Mieter oder Vermieter sein fristlos gekndigt werden, wenn die Strung so erheblich ist, dass ein weiteres Zusammenleben nicht mehr zumutbar ist. Hier ndert die Mietrechtsreform die Rechtslage nicht; sie bringt jedoch mehr Rechtssicherheit. Es wird klargestellt, dass es auf die Unzumutbarkeit der Strung ankommt und das Verschulden des Strers dabei eine wichtige Rolle spielt. Nach wie vor reicht natrlich weder Kindergeschrei fr eine Kndigung aus noch die bloe Tatsache, dass ein Mitbewohner zum Beispiel ein Auslnder mit anderen Lebensgewohnheiten ist. Im Kndigungsschreiben ist der Kndigungsgrund anzugeben. Zeitmietvertrag ( 575 BGB) Bei steigender Mobilitt steigt auch das Bedrfnis von Mietern und Vermietern, Zeitmietvertrge, also Mietvertrge, die eine bestimmte Dauer haben, abzuschlieen. Die Mietrechtsreform sieht zuknftig nur noch einen echten Zeitmietvertrag vor, bei dem sich die Parteien ohne Wenn und Aber auf die im Gesetz genannten Befristungsgrnde und das definitive Ende des Vertrages einstellen knnen. Der bisherige einfache Zeitmietvertrag, dessen Verlngerung der Mieter verlangen konnte, entfllt. Allerdings bleiben bisher bestehende Zeitmietvertrge unberhrt. Ein Mietverhltnis auf bestimmte Zeit kann nur eingegangen werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss mitteilt, dass er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen, abreien oder grundlegend verndern bzw. instand setzen oder als Dienstwohnung vermieten will. Entfllt der Grund, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhltnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Index- und Staffelmiete ( 575b BGB) Index- und Staffelmiete sind knftig zeitlich unbeschrnkt zulssig. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch das Sonderkndigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschrnkung auf einen zulssigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewhrleistet.

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Kndigung gegenber nicht in der Wohnung lebenden Erben ( 564 BGB) Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters haben, bentigen keinen mietrechtlichen Schutz. Deshalb sieht die Mietrechtsreform vor, dass der Vermieter in diesen Fllen knftig kndigen kann, ohne dass er ein berechtigtes Interesse darlegen muss. Kndigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen ( 577 BGB) Der Kndigungsschutz nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bleibt wegen der hohen Missbrauchsanflligkeit erhalten. Knftig wird es eine bundeseinheitliche Kndigungssperrfrist von drei Jahren fr Eigenbedarfs- und Verwertungskndigung geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlngert werden.

Alle diese Einzelbereiche werden in den entsprechenden Kapiteln nochmals ausfhrlich behandelt, inklusive der neuen Gesetzestexte aus dem Brgerlichen Gesetzbuch.

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Bedienung des Programms Mietrecht Eigentmerverwaltung Stichwortverzeichnis

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Eigentmerverwaltung

Das renovierte Wohneigentumsgesetz im Praxistest


Seit Mitte 2007 gibt es jetzt das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Bilanz fr die neuen Regeln, die den Hausgemeinschaften mehr Flexibilitt gebracht haben, fllt nach Einschtzung von Juristen und Eigentmern eher positiv aus. Einige Probleme hat das Gesetz aber auch geschaffen: Eigentmer, die knapp bei Kasse sind, knnen durch Beschlsse in der Eigentmerversammlung in Bedrngnis geraten. Im schlimmsten Fall kann sogar das Eigentum in Gefahr geraten. Daher sollten sich die Eigentmer vorher immer genau erkundigen, welche Folgen ihr Abstimmungsverhalten haben kann. Hintergrund des Problems sind die Abstimmungsregeln in der Eigentmerversammlung: Wo frher nur Einstimmigkeit zur Entscheidung fhrte, reichen nun Mehrheitsentscheidungen - zum Beispiel, wenn es um notwendige, aber teure Modernisierungen oder die Anpassung an den Stand der Technik geht. Wer laufende Kosten und Rcklagen nicht mehr tragen kann, dem kann in letzter Konsequenz das Eigentum entzogen werden oder er muss verkaufen. Modernisierung, das knnten etwa die neue wrmedmmende Hausfassade oder der Einbau eines Aufzugs sein. Wer als Eigentmer berstimmt wird und das Geld nicht flssig hat, kann also unter Umstnden dumm dastehen. Aber Eigentmer mssen sich nicht unbedingt mit solchen Entscheidungen abfinden. Am besten prfen sie zunchst, ob es sich tatschlich um eine den Wert erhhende Anpassung handelt oder um Luxus. Eine Kosten-Nutzen-Analyse liefert dazu erste Anhaltspunkte: Eine Solaranlage kann sich in Zukunft rechnen, ein Fahrstuhl ist erlaubt, ein Swimmingpool ist eher Luxus. Auerdem sieht das WEG eine Notbremse fr finanzschwache Eigentmer in der Hausgemeinschaft vor. Das Stichwort lautet Unbilligkeit: Eine Sanierung muss zum Beispiel notwendig im Sinne eines hheren Gebrauchswerts sein und darf nicht zu solchen Unbilligkeiten fhren. Allerdings ist eine solche Grenze bisher weder gerichtlich noch gesetzlich festgelegt - einschlgige Urteile zu solchen Punkten gibt es nicht. Missverstndliche Regeln finden sich im Wohneigentumsgesetz auch bei den neuen Kostenverteilungsregelungen im genderten Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie sind offensichtlich fr viele Verwalter und Wohnungseigentmer missverstndlich. Reparaturkosten etwa sind nicht wie laufende Kosten (Betriebskosten) per Beschluss auf Dauer nach Gebrauch oder Nutzen umlegbar. Zudem muss jede Kostenverteilung fr Instandhaltungsarbeiten separat beschlossen werden. Zwar knnen die Betriebskosten, also die laufenden Kosten, mit einem Mehr383

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heitsbeschluss nach Verbrauch oder Verursachung verteilt werden. Fr die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten ist dies mit einer Dreiviertelmehrheit aller Stimmen und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile ebenfalls nach Gebrauch oder Verursachung mglich. Instandhaltungskosten drfen aber nur im Einzelfall - also fr konkrete, einmalig durchzufhrende Manahmen - auf die Nutzer umgelegt werden. Grundstzliche Regelungen fr die Zukunft sind eben nicht zulssig. Werden dann Instandsetzungsmanahmen am Gemeinschaftseigentum einzelnen Eigentmern dauerhaft per Beschluss zugewiesen, sind diese gerichtlich anfechtbar. Um des Hausfriedens willen raten Experten zum Konsens. Der Ausweg kann ber den Kostenschlssel fhren. Nach dem WEG ist es mglich, Belastungen danach umzulegen, wer was in Anspruch nimmt. Voraussetzung ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentmergemeinschaft.

Mehr Luft fr Entscheidungen, mehr Pflichten fr den Verwalter


Nach ber drei Jahrzehnten wurde das Wohneigentumsgesetz (WEG) zum 1. Juli 2007 entscheidend verndert. Das neue WEG macht die Verwaltung von Eigentumswohnungen einfacher und bringt mehr Klarheit in juristische Ablufe und Gerichtsverfahren rund um die Eigentumswohnung. Aber auch neue Aufgaben fr den Verwalter und andere Ablufe der Verwaltung. Zu allererst die Abschaffung des Einstimmigkeitsprinzips bei den Abstimmungen in einer Wohneigentumsgemeinschaft, dies hatte vorher fr unglaublich viel rger und auch fr Entscheidungsstau gesorgt.

Die nderungen in Krze:


Anderer Verteilerschlssel
16 Abs. 3 WEG regelt jetzt, dass die Eigentmergemeinschaft nun die Zustndigkeit hat, den verbrauchsabhngigen Verteilungsschlssel fr die Kosten des Gemeinschaftseigentums durch einfachen Mehrheitsbeschluss einzufhren. Die WEG kann auch beschlieen bestimmte Kosten des Verbrauchs auf Wohnungseigentmer umzulegen, die sie verursachen. Neu ist hierbei: Die bisherigen Regelungen in Teilungserklrungen, die entweder grundstzlich oder im Einzelfall fr den Kostenverteilungsschlssel qualifizierte Mehrheiten oder hhere inhaltliche Schranken vorsehen, werden zum 1. Juli 2007 ungltig! Dies gilt fr so genannte ffnungsklauseln, die die nderung eines Kostenverteilungsschlssels von ganz spezifischen Voraussetzungen abhngig machen. 384

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ffnungsklausel wirksam
In 10 Abs. 4 Satz 2 WEG ist nun geregelt, dass Beschlsse, die aufgrund sog. ffnungsklauseln gefasst wurden, auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam sind, selbst wenn sie vom Gesetz oder der Teilungserklrung abweichen.

Hausgeldverfahren ndern
Nach 21 Abs. 7 WEG knnen nun die Miteigentmer ber die Flligkeit auch knftiger Hausgelder, also die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Flligkeit und der Folgen des Verzugs(Strafen) sowie die Kosten fr eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder fr einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlieen.

Neue Zweiwochenfrist
Die frhere Einwochen- Frist zur Einberufung einer Eigentmerversammlung wurde nach 24 Abs. 4 WEG auf ab sofort zwei Wochen verndert.

nderung der Teilungserklrung mglich


Neben der nderung des Kostenverteilerschlssels nach 16 Abs. 3 WEG kann ein Eigentmer auch eine nderung von Teilungserklrung und anderen Vereinbarungen nach 10 Abs. 2 S. 3 WEG verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Grnden unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentmer, unbillig erscheint.

Beschluss-Sammlung Pflicht
Laut 24 Abs. 7 WEG ist ab sofort vom Verwalter eine Beschlusssammlung der Eigentmergemeinschaft zu fhren, worin fortlaufend und nummeriert alle Beschlsse aufzunehmen sind , also auch solche zur Geschftsordnung, sowie Gerichtsentscheidungen, die nach dem 1.7.2007 gefllt wurden. Fehler bei der Fhrung dieser Beschlusssammlung stellen eine Pflichtverletzung des Verwalters dar, die sogar zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund berechtigt. Sofern und soweit ein bezifferbarer Schaden entsteht, ist der Verwalter zum Ersatz dieses Schadens aus seinem Privatvermgen verpflichtet.

Gemeinschaft klagefhig
Die Teilrechtsfhigkeit der Wohnungseigentmergemeinschaft, die schon 2005 der BGH in einem Urteil erkannt hatte, findet sich im neuen Gesetz: Nach 10 Abs. 6 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer im Rahmen der 385

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gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenber Dritten und Wohnungseigentmern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen () und kann vor Gericht klagen und verklagt werden.
Auerdem gehrt das jetzt Verwaltungsvermgen gem. 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer. Schlielich haftet gem. 10 Abs. 8 WEG jeder Wohnungseigentmer einem Glubiger nach dem Verhltnis seines Miteigentumsanteils fr Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer, die whrend seiner Zugehrigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder whrend dieses Zeitraumes fllig geworden sind. Da nunmehr der Verband der Eigentmer selbst als Vertragspartner auftritt, tritt er auch an die Stelle der Wohnungseigentmer als Schuldner. Um dem Glubiger den Umweg ber die Pfndung von Ansprchen des Verbandes gegen einzelne Wohnungseigentmer zu ersparen, fhrt 10 Abs. 8 Satz 1 WEG eine Haftung der Wohnungseigentmer fr Verbindlichkeiten des Verbandes (wieder) ein, allerdings nur in Hhe ihrer (jeweiligen) Miteigentumsanteile.

Drei Viertel-Mehrheit bei Umbau


In der Vergangenheit haben einzelne Eigentmer hufig nur deshalb gegen eine Baumanahme gestimmt, da sie ansonsten anteilige Kosten htten tragen mssen. Bei Manahmen im Gemeinschaftseigentum kommt es auf den Einzelfall an, ob eine bauliche Vernderung oder Instandhaltungs-/Instandsetzungsmanahme unter Umstnden nur fr einzelne Wohnungseigentmer einen Vorteil darstellt (z.B. Einbau eines Aufzugs). Nach 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bedarf eine solche nderung der Kostenverteilung der Zustimmung von drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentmer, wobei das Kopfprinzip des 25 Abs. 2 gilt und zustzlich immer mehr als die Hlfte aller Miteigentumsanteile.

Erstbestellung Verwalter nur drei Jahre


Neu ist die Verkrzung der Regelung ber die Hchstdauer der Bestellung des ersten Verwalters in 26 Abs. 1 Satz 2 WEG. Sie wurde von fnf auf drei Jahre reduziert wurde, um den in der Praxis doch recht hufigen Interessenskonflikten des ersten, fast immer vom Bautrger bestellten Verwalters, Rechnung zu tragen.

Kein Notverwalter
Es gibt keine Notverwalter mehr. Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentmer die Gemeinschaft ( 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Willenserklrungen und Zustellungen mssen daher der Eigentmergemeinschaft bermittelt werden. 386

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Neue Mehrheitsverhltnisse!
Es ist ein bisschen wie eine ehehnliche Beziehung fr fnf Millionen Menschen in Deutschland: sie leben gemeinsam unter einem Dach, sie teilen die Eingangstr und Adresse, und doch leben sie in getrennten Wohnungen: Es sind die Besitzer von Eigentumswohnungen und sie sind auf Gedeih und Verderb aneinander gebunden- ber das Haus in dem sie wohnen. Und das geht wie so oft in einer Ehenicht ohne Streit ab: Wie soll die Farbe des Treppenhauses sein? Muss die Fassade wirklich gestrichen werden? Ist es ein Schaden am Gemeinschaftseigentum oder doch an der einzelnen Wohnung? Bisher war das Prinzip der Einstimmigkeit in der Eigentmerversammlung gltig, mit der Folge von jahrelangen Dauerblockaden einzelner Miteigentmer bei vielen Entscheidungen und einem daraus resultierendem Renovierungsstau. Damit ist nun Schluss: Wenn also die Fassade gestrichen, das Dach repariert oder neue Heizungsanlage eingebaut werden soll, reicht nun in der Eigentmergemeinschaft bei der Entscheidung der Versammlung auch eine Dreiviertel-Mehrheit. Bei Sanierungsund Modernisierungsarbeiten muss es beispielsweise also nicht mehr 20 zu Null Stimmen geben, sondern es reichen auch 15 zu 5 Stimmen, um als Gemeinschaft Entscheidungen zu treffen. Allerdings muss sich mindestens die Hlfte der Eigentumsanteile fr eine Lsung zusammenfinden.

Entscheidung fr alle bindend


Und diese Entscheidungen sind dann fr alle bindend: Auch bei der Verteilung der Betriebskosten oder bei nur einmaligen Instandhaltungsauftrgen kann mit dem neuen Abstimmungsverfahren gearbeitet werden. Konkret: Hat man bisher einen Abrechnungsmastab im Haus nach Quadratmetern, und werden so Alleinstehende benachteiligt, so knnte man dies Ruck-Zuck ndern in einen Mastab nach Anzahl der Kpfe pro Wohnung. Dies war bislang fast unmglich. Hier reicht sogar die einfache Stimmenmehrheit: Wenn die Mehrheit der Eigentmer den neuen Mastab will, dann wird er auch eingefhrt. Die Kehrseite der Medaille: Alle mssen diese nderungen, sei es Einbauten oder Sanierungen, auch bezahlen, ob sie nun das Geld haben oder nicht! Die Beschlsse der Eigentmerversammlung mssen sich aber bei der Kostenverteilung, sei es fr Modernisierung, Instandhaltung oder Betriebskosten, nach dem Verbrauchs- oder dem Verursacherprinzip richten. Es soll gewhrleistet sein, so der Gesetzgeber, dass einzelne Eigentmer nicht unangemessen benachteiligt werden. ber Gebhr Betroffene knnen sich gerichtlich wehren. Das Gesetz bringt weitere klare Erleichterungen:

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Schuldverhltnis nach Auen anders


Wurde bislang eine Handwerkerrechnung nicht bezahlt, konnte der Handwerker von einem Einzelnen der Gemeinschaft die komplette Summe einfordern. Damit ist nun Schluss: Jeder Eigentmer haftet nur noch in der Hhe seines eigenen persnlichen Anteils an der Wohneigentumsgemeinschaft nach Auen. Die Gesetzesnderung vollzieht eine Haftungsbegrenzung in genau der Hhe des jeweiligen Miteigentumanteiles. ( 10 Abs.8 WEG) Das bedeutet dann: Besitze ich nur ein Zehntel oder 20tel der Eigentumsanlage kann ich auch nur in jeweils dieser Hhe von Klgern belangt werden. Somit muss nicht ein Einzelner wie bisher frchten, mit seinem kompletten Privatvermgen in Haftung genommen zu werden fr die Schulden oder offenen Rechnungen der Gesamtanlage. Und ganz hnlich ungerecht ging es bisher zu, wenn ein Miteigentmer pleite ging und die Wohnung zur Zwangsversteigung freigegeben wurde: da blieb oft die Hausgemeinschaft dauerhaft auf den angefallenen Hausgeldern oder Verwaltungskosten sitzen, die Banken kassierten schnell ab.

Vorrecht vor Banken bei Zwangsversteigerung


Bei Zwangsversteigerungen gilt ab sofort: Die ausstehenden Hausgelder des Schuldners werden den anderen Miteigentmern aus der Versteigerungssumme ersetzt. Nicht mehr die Banken, sondern die Miteigentmer haben ein Vorrecht aufs ausstehende Geld des laufenden Jahres und der letzten zwei Jahre davor. Wenn bisher eine Eigentumswohnung zwangsversteigert wurde, weil der Eigentmer pleite war, schaute die Hausgemeinschaft mit ihren Vorauszahlungen in die Rhre. Die ausstehenden Hausgeldzahlungen des verschuldeten Miteigentmers wurden entsprechend der Rangfolge im Grundbuch erst nachrangig ausbezahlt. Die Gelder aus der Zwangsversteigerung kamen zu aller erst den dort per Eintrag bevorrechtigten Banken zu Gute, oft blieb dann nichts mehr aus der Versteigerungssumme ber fr die Eigentmergemeinschaft, Folge: Individuelle Schulden blieben per Anteilsaufrechnung bei den Miteigentmern hngen. In Zukunft ist das anders: Aus dem Geld der Zwangsversteigerung werden also auch die Schulden der letzten zwei Jahre an die Hausgemeinschaft bezahlt. Diese Regelung ist aber der Hhe nach auf 5 % des Verkehrswertes nach 74 a Abs. 5 ZVG begrenzt. Und auch nicht so eindeutig war frher geregelt, wo und bei wem denn die Unterlagen und Beschlsse der Eigentmergemeinschaft berhaupt gelagert werden und in welcher Form. Dies ist nun neu geregelt: 388

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Beschlusssammlung beim Verwalter Pflicht


Es gibt ab sofort eine neue Frist zur Einberufung einer Eigentmerversammlung: Sie wurde nach 24 Abs.4 von frher einer Woche auf jetzt zwei Wochen verlngert. Die aktuellen Beschlsse einer Eigentmergemeinschaft werden ab sofort beim Verwalter gelagert. Er muss eine Beschluss-Sammlung einrichten, in der fortlaufend und durchnummeriert alle Beschlsse der Gemeinschaft gesammelt werden. Gibt es keinen Verwalter, muss der Vorsitzende der Gemeinschaft diese Sammlung fhren. Da knnen sich dann die Bewohner und vor allem auch potentielle Kufer viel besser als bisher informieren, was denn die Immobilie so an Bau- Modernisierungs- oder Gerichtsurteilsgeschichte hinter sich hat. Auch gibt es die Chance auf weniger Prozesse:

Andere juristische Verfahren


Bisher galt ein juristisches Verfahren, bei dem Klger und Beklagter jeweils auf ihren Kosten sitzen blieben; nun gilt auch hier die Strafprozessordnung: wer verliert, zahlt auch die Kosten des Gegners, das werden sich die Prozesshansel nun unntige Prozesse gut berlegen mssen. Mit der Umwandlung der WEG-Sachen in Zivilprozesse ndert sich auch die Bezeichnung der Parteien: Antragsteller und Antragsgegner heien knftig Klger und Beklagter. Das WEG- Verfahren ist nun nicht mehr das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern sie sind normale Zivilprozesse. Folgen: Die Amtsermittlung entfllt, es findet keine Aufklrung von Amts wegen statt. Zur Klrung umstrittener Tatsachen bedarf es jetzt eines Beweisantritts. Im Unterschied zum frheren Verfahren ist nunmehr jeder Antrag zu begrnden. Bei Beschluss der Anfechtungsverfahren kann die Begrndung innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung nachgereicht werden ( 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Klagefrist betrgt nach wie vor einen Monat ab Beschlussfassung. In zweiter Instanz besteht knftig Anwaltszwang. Versumnis- und Anerkenntnisurteile sind nunmehr mglich, was bei sumigen Wohnungseigentmern zur Verfahrensbeschleunigung fhren wird. Die Amtsgerichte am Ort des Eigentums bleiben unabhngig vom Streitwert ausschlielich zustndig. Fr Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer oder Einzelwohnungseigentmer ist jedoch bei einem Streitwert von ber 5.000,00 Euro das Landgericht zustndig ( 23 Nr. 2 c GVG iVm. 43 Nr. 5 WEG). An der Zustndigkeit fr Streitigkeiten mit dem Verwalter ( 43 Nr. 3 WEG) oder um die Gltigkeit von Eigentmerbeschlssen ( 43 Nr. 4 WEG) hat sich nichts 389

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gendert. Ebenfalls ist das Amtsgericht zustndig fr Klagen Dritter gegen den Verband und/oder (einzelne) Wohnungseigentmer.

Regelung der Verwaltungskosten einfacher


Die Gemeinschaft kann nun Betriebs- und Verwaltungskosten gerechter verteilen. Durch einen Mehrheitsbeschluss kann die Wohnungseigentmergemeinschaft die Verteilung der Betriebskosten ndern. Die Eigentmer knnen beschlieen, dass die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch, Verursachung oder nach einem anderen Mastab umgelegt werden, wenn dieser Mastab ordnungsgemer Verwaltung entspricht.
16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentmer knnen abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschlieen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Mastab verteilt werden, soweit dies ordnungsmiger Verwaltung entspricht.

Im frher gltigen WEG zeigte die Rechtspraxis, dass gerade bei der Kostenverteilung ohne Verbrauchsanteile erhebliche Konflikte zwischen den Eigentmern entstanden. Konflikte ergeben sich insbesondere daraus, dass der strenge Kostenverteilungsschlssel des 16 Abs. 2WEG also nach den eingetragenen Miteigentumsanteilen keine flexible Regelung zulie. Eine Abrechnung nach Verbrauch war frher gesetzlich nicht vorgesehen und ohne nderung der Teilungserklrung nur in zwei Fllen erlaubt:
bei der Verteilung der Heizkosten nach Wohnflche und Verbrauch ge-

m den Regelungen der Heizkostenverordnung


und bei der Verteilung der Wasserkosten nach Verbrauch, wenn Wasser-

zhler montiert sind. Weitergehende nderungen konnten nur durch eine Vereinbarung festgelegt werden, meist durch entsprechende Regelungen der Teilungserklrung. Einmal eingefhrt, war auch hier wegen der erforderlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentmer keine nderung mehr mglich. Beschlsse, die eine von dem in der Teilungserklrung festgelegten Schlssel abweichende Kostenverteilung regelten, 390

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waren nichtig. In vielen Fllen erfolgte die Kostenverteilung daher ohne rechtliche Grundlage. Mit dem nun gltigen WEG kann durch die Vereinbarung der Kostenverteilung insbesondere nach dem erfassten Verbrauch in vielen Fllen das Konfliktpotenzial entschrft werden. Denn bei richtiger Anwendung der Neuregelung kann eine gerechtere Kostenverteilung innerhalb der Eigentumsanlage erreicht werden. Der genderte Kostenverteilungsschlssel muss jedoch der ordnungsgemen Verwaltung entsprechen. Das bietet die Gewhr, dass neue Regelungen nicht einseitig zu Lasten einzelner Wohnungseigentmer getroffen werden und dass die entsprechenden Beschlsse gerichtlicher Kontrolle unterliegen.

Instandhaltungskosten mit neuen Regeln


Die Wohnungseigentmergemeinschaft kann jetzt durch Beschluss regeln, wie die Kosten fr Instandhaltung und Instandsetzung sowie fr bauliche Vernderungen verteilt werden sollen. So knnen die Kosten der Instandhaltung oder von baulichen Vernderungen je nach Gebrauch oder Verursachung verteilt werden.
16 Abs. 2-6 (2) Jeder Wohnungseigentmer ist den anderen Wohnungseigentmern gegenber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhltnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Die Wohnungseigentmer knnen abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschlieen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Brgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Mastab verteilt werden, soweit dies ordnungsmiger Verwaltung entspricht. (4) Die Wohnungseigentmer knnen im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Vernderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Mastab dem Gebrauch oder der Mglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentmer Rechnung trgt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von 391

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drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentmer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hlfte aller Miteigentumsanteile. (5) Die Befugnisse im Sinne der Abstze 3 und 4 knnen durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer nicht eingeschrnkt oder ausgeschlossen werden. (6) Ein Wohnungseigentmer, der einer Manahme nach 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Manahme beruhen, zu beanspruchen; er i st nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Manahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gem Absatz 4 nicht anzuwenden.

Beispiel: Nach 16 Abs. 2 WEG mssen die Kosten der Instandhaltung grundstzlich von allen Miteigentmern entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Betrifft eine Manahme nur die Balkone, knnen diese Kosten ab dem 1.7.2007 zum Beispiel nur denjenigen Eigentmern auferlegt werden, deren Wohnung einen Balkon haben.

Achtung: Dem Beschluss mssen allerdings drei Viertel aller eingetragenen


Wohnungseigentmer zustimmen.

Wichtig hier: Auerdem mssen zusammen mehr als die Hlfte der eingetragenen Miteigentumsanteile zustimmen. ( 16 Abs.4 u. 5 WEG) Im frher gltigen WEG kam es in vielen Gemeinschaften zu einem Instandhaltungsoder Modernisierungsrckstau, weil einzelne Eigentmer, die nicht unmittelbar von einer entsprechenden Manahme profitieren, jahrelang eine Beschlussfassung verhinderten. In den vergangenen Jahrzehnten mussten bei baulichen Vernderungen immer alle von der Manahme betroffenen Eigentmer zwingend einstimmig zustimmen. Ausnahme: Nur diejenigen, die nicht ber das bei einem ordnungsgemen Zusammenleben bliche Ma hinaus beeintrchtigt waren ( 14 S. 1 WEG) mussten nicht zustimmen, sich aber auch nicht an den Kosten der Manahme beteiligen. Gleichzeitig durften sie keinen Nutzen aus der Manahme ziehen. Diese Lsung half jedoch nicht weiter, wenn die Zustimmung aller Miteigentmer erforderlich war, zum Beispiel wenn das uere Erscheinungsbild der Anlage um392

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gestaltet werden sollte, und einzelne Eigentmer sich aus finanziellen Grnden verweigerten. Instandhaltungsmanahmen konnten zwar auch bislang von der Mehrheit der in der Eigentmerversammlung anwesenden Miteigentmer beschlossen werden, in vielen Fllen wurde jedoch die Zustimmung aus bloen Kostengrnden verweigert.

WISO rt:
Durch das nun gltige WEG kann durch die Anpassung der Kostenverteilungsschlssel diese Blockade berwunden werden und eine Kostenverteilung gewhlt werden, die der tatschlichen Nutzung entspricht.

Um eine vom gesetzlichen oder in der Teilungserklrung vereinbarten Mastab abweichende Kostenverteilung beschlieen zu knnen, braucht die Gemeinschaft allerdings eine qualifizierte Mehrheit, und zwar in zweierlei Hinsicht: Zum einen muss der Beschluss mit der Mehrheit von drei Viertel aller eingetragenen Miteigentmer gefasst werden.

Achtung: Eine Dreiviertel-Mehrheit der Versammlung gengt also nicht, wenn nicht alle Miteigentmer anwesend sind. Weiterhin muss diese Mehrheit mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile besitzen. Zu beachten ist auch, dass fr die qualifizierte Mehrheit zwingend das Kopfzahlprinzip gilt. Das bedeutet, dass auch bei einer Zweitversammlung die Dreiviertel-Mehrheit aller Wohnungseigentmer vorhanden sein muss.
Der Beschluss hat dadurch insgesamt drei Besonderheiten: 1. Unabhngig von der Stimmenwertung in der Eigentmerversammlung muss nach Kpfen abgestimmt werden. Es spielt also keine Rolle, ob ein Eigentmer eine oder mehrere Wohnungen besitzt, er hat nur eine Stimme. 2. Damit nicht einzelne Miteigentmer ber Gebhr benachteiligt werden, mssen drei Viertel aller Wohnungseigentmer zustimmen. 3. Damit nicht Eigentmer benachteiligt werden, die zwar mehrere oder grere Wohnungen besitzen, aber auch nur eine Stimme haben, mssen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile bei der Zustimmung vertreten sein. 393

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In der Praxis wird es daher voraussichtlich schwierig werden, ein gerichtsfestes Beschlussergebnis zu erreichen. Insbesondere bei Growohnanlagen drfte die komplizierte Mehrheitsregelung zu Diskussionen fhren. Diese neue Beschlusskompetenz ist insoweit problematisch, als dass unbillige Kostenverteilungsschlssel eingefhrt werden knnten.

WISO rt:
Betroffene knnen den Beschluss dann nur per Anfechtung aufheben lassen. Achten Sie deshalb darauf, dass immer ein sachlicher Grund fr den eingefhrten Kostenverteilungsschlssel besteht.

Achtung: Die Regelungskompetenz besteht nur fr einen Einzelfall. Ein Beschluss, wonach der neue Kostenverteilungsschlssel auch fr alle zuknftigen Instandhaltungsmanahmen oder bauliche Vernderungen gelten soll, ist daher unzulssig.

Instandhaltungsmanahmen vor Gericht


Verzichtet die Eigentmergemeinschaft auf eine erforderliche Instandhaltungsmanahme, kann das Gericht die Manahme nach eigenem Ermessen beschlieen. Voraussetzung ist, dass sich die Manahme nicht schon aus dem Gesetz oder einer Entscheidung der Wohnungseigentmer ergibt.
21 Abs. 8 WEG Treffen die Wohnungseigentmer eine nach dem Gesetz erforderliche Manahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gem 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Manahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentmer ergibt.

Bisher hatte ein einzelner Eigentmer die Mglichkeit, vor Gericht eine notwendige Manahme durch einen untechnischen Antrag durchzusetzen. Dadurch, dass in Zukunft bei Streitigkeiten in Wohneigentumssachen nicht mehr die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) angewendet wird, sondern die Zivilprozessordnung (ZPO), ist die selbststndige Rechtsverfolgung durch einen Eigentmer erheblich eingeschrnkt worden. 394

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Denn die ZPO schreibt vor, dass der klagende Eigentmer die notwendige Manahme so genau bezeichnen muss, dass ein mit der Zwangsvollstreckung beauftragter Gerichtsvollzieher unmittelbar aus dem Urteiltenor ablesen kann, was zu tun ist. Die neue Regelung mildert diese erheblichen Nachteile der Anwendung der ZPO fr den selbst prozessierenden Eigentmer ab. Im nun gltigen WEG wird es den Gerichten ermglicht, Manahmen der ordnungsgemen Verwaltung nach billigem Ermessen anzuordnen. Dadurch wird eine gewisse Erleichterung fr die Eigentmer geschaffen. So unterliegt der Antrag des klagenden Eigentmers nicht mehr zwingend dem strengen Bestimmtheitserfordernis der ZPO. Das Gericht kann den Inhalt einer Manahme allerdings nur bestimmen, wenn sie sich nicht schon aus dem Gesetz odereiner Entscheidung der Wohnungseigentmer ergibt.

Vereinfachung bei bauliche Vernderung/Modernisierungen


Die Gesetzesnovelle stellt klar, dass die Gemeinschaft bauliche Vernderungen beschlieen oder verlangen kann, wenn alle Eigentmer zustimmen, die ber das bliche Ma hinaus durch die Vernderung beeintrchtigt werden.
22 Abs.1 WEG Bauliche Vernderungen und Aufwendungen, die ber die ordnungsmige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, knnen beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentmer zustimmt, dessen Rechte durch die Manahmen ber das in 14 Nr. 1 bestimmte Ma hinaus beeintrchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentmers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeintrchtigt werden.

Modernisierungen durchzusetzen wird leichter, denn im nun gltigen WEG stellt der Gesetzgeber mit der neuen Regelung die geltende Rechtslage klar und fasst diese zusammen. Die Eigentmergemeinschaft kann zuknftig per Stimmenmehrheit beschlieen, Modernisierungsmanahmen durchzufhren ( 22 Abs. 2 WEG). Hierfr ist allerdings ebenfalls eine qualifizierte Mehrheit von drei Viertel der Stimmen aller eingetragenen Miteigentmer erforderlich, die auerdem zusammen mehr als die Hlfte der eingetragenen Miteigentumsanteile haben mssen.

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Achtung: Von der Regelung betroffen sind Modernisierungen im Sinne des


559 BGB. Das sind solche bauliche Manahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhhen, die allgemeinen Wohnverhltnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Wasser und Energie bewirken. Bisher konnten solche Manahmen nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentmer umgesetzt werden. In vielen Fllen wurden solche Vereinbarungen jedoch von einzelnen Miteigentmern aus sachfremden oder rechthaberischen Grnden zum Nachteil der gesamten Gemeinschaft verunmglicht. Durch diese Behinderungsstrategien kam es bei den betroffenen Gemeinschaften zu einem erheblichen Modernisierungsrckstau und in der Folge meist auch zu Wertverlusten fr alle Eigentmer. Der Gesetzgeber hofft, dass man mit dem nun gltigen WEG durch die neue Beschlusskompetenz fr Modernisierungen den vielerorts bestehenden Modernisierungsstau auflsen kann. Die relativ komplizierte qualifizierte Mehrheit soll dabei den notwendigen Kompromiss zwischen dem Anspruch auf Selbstbestimmung des einzelnen Eigentmers und dem Wunsch der Mehrheit der Miteigentmer nach notwendiger Anpassung der Bausubstanz gewhrleisten. Aber: Schwierigkeiten wird zuknftig die Abgrenzung von Modernisierungen und modernisierender Instandhaltung ( 22 Abs. 3 WEG) machen und damit die Frage aufwerfen, ob eine qualifizierte Drei-Viertel-Mehrheit oder eine einfache Mehrheit fr den Beschluss ausreichend ist.

WISO rt:
Bei der Beantwortung der Frage, ob es sich um eine Modernisierungsmanahme im Sinne des 559 BGB handelt oder nicht, muss bercksichtigt werden, dass ein vernnftiger, wirtschaftlich denkender und technischen Neuerungen gegenber aufgeschlossener Wohnungseigentmer den Beschluss fassen wrde. Unsinnige oder unntze Manahmen sollten daher nicht beschlossen werden.

So zu bewertende Luxussanierungen knnen also auch zuknftig nur mit Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentmer beschlossen werden. Gerade bei den baulichen Vernderungen wird vielleicht der Anwendungsbereich der Vereinbarungen der Wohnungseigentmergemeinschaften auf ein Minimum redu396

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ziert, obwohl die Vereinbarung nach der gesetzlichen Systematik die bedeutendste Entscheidungsform der Gemeinschaft ist.

Modernisierende Instandhaltung mit einfacher Mehrheit


Mit der Gesetzesnderung wird der Begriff der modernisierenden Instandhaltung anerkannt und festgeschrieben. Im Gegensatz zu Modernisierungen knnen modernisierende Instandhaltungsmanahmen auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden:
22 Abs. 3 WEG Fr Manahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4.

Bisher sah das Gesetz vor, dass Instandsetzungen und Instandhaltungen durch eine einfache Mehrheit beschlossen werden konnten. Jede Vernderung des baulichen Zustandes war dagegen von einer Vereinbarung aller Wohnungseigentmer abhngig. Von der Rechtssprechung war allerdings die modernisierende Instandhaltung eingefhrt worden. Damit konnten Manahmen, die ber die reine Wiederherstellung des ursprnglichen Zustandes hinausgingen, aber die Wohnverhltnisse verbessern oder Energie einsparen, von der Mehrheit der Eigentmerversammlung beschlossen werden. Eine einstimmige Vereinbarung musste nicht getroffen werden. Im nun gltigen WEG wird schon von Gesetzes wegen zwischen Modernisierung und modernisierender Instandsetzung unterschieden. Eine Modernisierung verndert den Bestand der Immobilie. Manahmen der modernisierenden Instandhaltung zielen dagegen grundstzlich auf die Erhaltung bzw. Wiederherstellung des ursprnglichen ordnungsgemen Zustandes ab, verbunden mit einer Modernisierung der betreffenden Bauteile. Um mit Mehrheitsbeschluss festgelegt zu werden, mssen sie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nachvollziehbar und sinnvoll sein.
Beispiel A: Die Farbe einer Wohnanlage lst sich ab und muss erneuert

werden. In diesem Zusammenhang soll die Auenwand mit um einer energiesparenden Dmmung ergnzt werden.
Beispiel B: Statt des bisherigen Auenputzes sollen die Auenwnde

verklinkert und gedmmt werden. 397

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Zu Beispiel A: Bei der Manahme handelt es sich um eine modernisie-

rende Instandhaltung, weil im Zuge der Wiederherstellung der Auenhaut eine Energiesparmanahme kostengnstig umgesetzt wird. Die Manahme kann daher durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Versammlung getroffen werden.
Zu Beispiel B: Bei der Manahme handelt es sich um eine Moderni-

sierung. Die Verklinkerung ist eine nderung der Bausubstanz, die auch eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Die Manahme muss mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit, nmlich mit drei Viertel aller Wohnungseigentmer und mehr als der Hlfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden.

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Eigentmerverwaltung

Die Aufgaben des Hausverwalters


Ein WEG- Verwalter bewirtschaftet das gemeinsame Eigentum einer Wohnungseigentmergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters sind festgeschrieben in den Vorschriften des WEG, den Regelungen der Teilungserklrung und der Gemeinschaftsordnung, den nach 10 Abs. 1 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen, den Beschlssen der Eigentmergemeinschaft und den einschlgigen Vorschriften des BGB. Die smtlichen Aufgaben innerhalb des privaten Einzelbereichs des Hauses oder der Anlage, dem so genannten Sondereigentums, z.B. die Reparatur eines defekten Elektroschalters, der sich im Sondereigentum befindet oder etwa die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung, sind Aufgaben der jeweiligen Eigentmer - der Hausverwalter ist hierfr von Gesetzes wegen nicht zustndig. Der Gesetzgeber hat die Rechte und Pflichten einer Hausverwaltung festgelegt, die von der Eigentmergemeinschaft nicht eingeschrnkt werden knnen. Das nennt der Jurist Unabdingbarkeit, die Bestimmungen finden sich in den Paragrafen 21, 23, 24, 25, 27, 28, 43 WEG. Die Aufgaben und Privilegien des Hausverwalters finden sich in 27 WEG geregelt. Der Verwalter ist danach befugt und verpflichtet:
die Gelder der Eigentmergemeinschaft zu verwalten. Beschlsse der Wohnungseigentmer durchzusetzen und fr die Geltung

der Hausordnung zu sorgen;


die fr die ordnungsgeme Instandhaltung und Instandsetzung des ge-

meinschaftlichen Eigentums erforderlichen Schritte einzuleiten;


in dringenden Fllen alle zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigen-

tums erforderliche Manahmen zu treffen; Der Verwalter ist weiter verpflichtet und berechtigt im auch im Namen der Wohnungseigentmer:
Smtliche Zahlungen und Leistungen anzuweisen oder auch zu empfan-

gen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhngen;
Willenserklrungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie die

gesamte Wohneigentmergemeinschaft gerichtet sind 399

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zur Wahrung von Fristen oder zur Befriedung von Rechtsfolgen entspre-

chende Veranlassungen zu betreiben


sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentmer ermchtigt ist

auch berechtigte Ansprche gerichtlich und auergerichtlich geltend zu machen


Baumanahmen zu ermglichen nach 21 Abs. 5 Nr. 6 : Zu einer ord-

nungsmigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentmer entsprechenden Verwaltung gehrt insbesondere die Duldung aller Manahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentmers erforderlich sind.
Tilgungsbetrge und Hypothekenzinsen oder Lasten- und Kostenbeitrge

anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzufhren, soweit es sich Wohnungseigentumsangelegenheiten handelt

Achtung: Gelder der Wohnungseigentmer hat der Verwalter grundstzlich


von seinem Vermgen gesondert zu halten. Allerdings kann die Verfgung ber solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentmers oder eines Dritten abhngig gemacht werden. Zur Sicherung kann der Hausverwalter von den Wohnungseigentmern eine schriftliche Erlaubnis in Form einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der dann der genaue Bereich seiner Vertretungsautoritt ersichtlich ist. Der 28 WEG enthlt Wirtschaftsplan und der Rechnungslegung als sind die Verpflichtungen des Hausverwalters. Der Verwalter hat jeweils fr ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthlt:
die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des

gemeinschaftlichen Eigentums
die anteilmige Verpflichtung der Wohnungseigentmer zur Lasten- und

Kostentragung; die Beitragsleistung der Wohnungseigentmer Instandhaltungsrckstellung nach 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG Nach Rechnungsstellung durch den Verwalter sind die Wohnungseigentmer verpflichtet, auf den beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschsse zu 400

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leisten. Der Verwalter hat dann nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung ber smtliche Vorgnge aufzustellen. Die Wohnungseigentmer entscheiden mit Stimmenmehrheit ber den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters.

Achtung: Die Wohnungseigentmer knnen durch Mehrheitsbeschluss auch


jederzeit von ihrem Hausverwalter Rechnungsoffenlegung verlangen. Weiter Verpflichtungen des Hausverwalters ergeben sich aus:
23 Abs. 2 WEG: Zur Gltigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass

der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

23 Abs. 3 WEG: Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gltig, wenn alle Wohnungseigentmer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklren. dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

24 Abs. 1 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentmer wird von 24 Abs. 2 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentmer muss von

dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer bestimmten Fllen im brigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Grnde von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentmer verlangt wird.
24 Abs. 4 WEG: Die Einberufung erfolgt schriftlich. Die Frist der Einbe-

rufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
24 Abs. 5 WEG: Den Vorsitz in der Wohnungseigentmerversammlung

fhrt, sofern diese nichts anderes beschliet, der Verwalter.


25 Abs. 4 WEG: Ist eine Versammlung nicht gem Abs. 3 beschlussfhig,

so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rcksicht auf die Hhe der vertretenen Anteile beschlussfhig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen
25 Abs. 3 WEG: Die Versammlung ist nur beschlussfhig, wenn die er-

schienenen stimmberechtigten Wohnungseigentmer mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Gre dieser Anteile, vertreten.
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Wie wird die Hausverwaltung berufen?


Das WEG regelt nur einen Teil der Berufungsmglichkeiten fr den Verwalter. Es gibt eine Mglichkeit, die im Gesetz ausdrcklich geregelt ist, nmlich die Verwalterbestellung durch einen Mehrheitsbeschluss nach 26 Abs. 1 WEG. Daneben ist als zweite Mglichkeit 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgesehen eine Bestellung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentmer. Drittens gibt es die Ernennung durch den Alleineigentmer im Weg des schriftlichen Beschlusses nach 23 Abs. 3 WEG. Somit wird oft der erste Verwalter vom Bautrger bestellt. In der Regel erfolgt die Verwalterberufung nach 26 Abs. 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentmer.
26 Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) ber die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschlieen die Wohnungseigentmer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf hchstens fnf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begrndung von Wohnungseigentum aber auf hchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschrnkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmig fhrt. Andere Beschrnkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulssig.

(2) Die wiederholte Bestellung ist zulssig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentmer, der frhestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefat werden kann. (4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine ffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, gengt die Vorlage einer Niederschrift ber den Bestellungsbeschlu, bei der die Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen ffentlich beglaubigt sind. Bei den drei oben genannten Bestellungsvarianten handelt es sich um eine so genannte zwingende also juristisch gesagt- unabdingbare Vorschrift des WEGRechts, sie kann weder durch Teilungserklrung, Gemeinschaftsordnung oder durch eine sptere Vereinbarung abgendert werden.

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Was geht nicht?


Nicht mglich ist eine Bestellung zum Beispiel:
durch Dritte, z.B. Bestellung durch den Beirat., oder die Zustimmung Dritter, z.B. Grundpfandrechtsglubiger Solche Vereinbarungen, Vermerke in der Teilungserklrung oder der Ge-

meinschaftsordnung sind nichtig (BayObLg, Beschluss 2 Z BR 88/93). Exemplarisch hierzu das Urteil des LG Bielefeld, Beschluss vom 10.1.1984, 3 T 900/83, wonach es dem Grundsatz ordnungsgemer Verwaltung widerspricht, wenn ein Mehrfacheigentmer durch sein Stimmenbergewicht sich selbst zum Verwalter bestellt oder seine Abberufung verhindert, obwohl wichtige Grnde gegen eine Bestellung bzw. fr eine Abberufung vorliegen. Dieser Grundsatz lsst allerdings vom Kopfprinzip abweichende Stimmrechtsregelungen unberhrt, solange es dadurch nicht wegen der mglichen Stimmrechtshufung bei rechtsmissbruchlicher Ausbung des Stimmrechts zur Beherrschung einer Minderheit kommt. Die Frage der sogenannten Beherrschung von Minderheiten bei Stimmrechtshufung stellt sich deshalb hufig, weil nach herrschender Rechtsmeinung sowohl der Eigentmer-Verwalter wie auch der Nur-Verwalter mit der eigenen und auch mit den durch Vollmachten bertragenen Stimmrechten bei der Wahl stimmberechtigt sind. Dies setzt jedoch immer voraus, dass das Mehrfachstimmrecht nicht rechtsmissbruchlich eingesetzt wird. Neu ist im WEG, wie oben schon ausgefhrt, die Verkrzung der Regelung ber die Hchstdauer der Bestellung des ersten Verwalters in 26 Abs. 1 Satz 2 WEG. Sie wurde von fnf auf drei Jahre reduziert wurde, um den in der Praxis doch recht hufigen Interessenskonflikten des ersten, fast immer vom Bautrger bestellten Verwalters, Rechnung zu tragen. Die Bestellung danach darf hchstens auf 5 Jahre vorgenommen werden. Beschliet nun eine Eigentmergemeinschaft die Bestellung des neuen Verwalters fr die nchsten 10 Jahre, so ist der Beschluss nicht insgesamt nichtig, sondern endet automatisch nach Ablauf von 5 Jahren (Staudinger-Bub 26 Rz. 29). Wenn bei einer Wahl in der Wohnungseigentmerversammlung ber mehrere Kandidaten abgestimmt und kein Bewerber die notwendige Mehrheit der Stimmen nach 26 Abs. 1 WEG erhlt, nmlich mehr als die Hlfte der abgegebenen Stim403

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men, so ist keiner der Kandidaten bestimmt. Danach folgt eine Stichwahl. Eine Ausnahme gilt fr den Fall, dass vor der Abstimmung ein Minderheitenbeschluss ausdrcklich zugelassen wird, also der Kandidat als gewhlt gilt, der die meisten Stimmen erhlt. Dies muss der Versammlungsleiter die Wahl dieses Kandidaten ausdrcklich feststellen(OLG Schleswig, Beschluss vom 14.5.1986, 2 W 123/85). Jeder einzelne Wohnungseigentmer kann die Bestellung anfechten, wenn wichtige Grnde gegen die Bestellung des Verwalters vorliegen. Hat die Anfechtung Erfolg, so wird der Bestellungsbeschluss fr ungltig erklrt. (BayObLG, Beschluss vom 16.1.1990, 1 b Z 31/88). Dies hat zur Folge, dass die Bestellung von Beginn an unwirksam war, die gesetzliche Vertretungsbefugnis nach 27 Abs. 2 WEG entfllt (BayObLG, Beschluss vom 27.7.1976, 2 Z 21/76). Wichtige Anfechtungsgrnde:
Fhrende Mitarbeiter der alten Verwaltung arbeiten in gleicher Funkti-

on bei der der neuen Verwaltung (AG Recklinghausen, Beschluss vom 4.9.1989, 16 II 71/89).

Unangemessenes Verwalterhonorar (BayObLG, Beschluss vom 8.3.1989, 2 Z 98/88).

Die Entlohnung eines Eigentmer-Verwalters


Viele WEG- Eigentmer denken irrtmlich, dass nur ein Profi verwalten kann und darf. Dem ist aber nicht so: Der Wohnungseigentumsverwalter muss keine gemeinschaftsfremde dritte Person sein, vielmehr kann ebenso ein Mitglied der Eigentmergemeinschaft Verwalter sein, der in einem derartigen Fall jedoch wie ein gemeinschaftsfremder Dritter zu behandeln ist. (OLG Kln, Beschluss v. 4.3.2005, 16 Wx 14/05) Ein Wohnungseigentumsverwalter kann sein rckstndiges Verwalterhonorar grundstzlich gegenber jedem einzelnen Eigentmer als Gesamtschuldner in voller Hhe geltend machen. Der in Anspruch genommene Eigentmer muss sich selbst darum kmmern, von den brigen Eigentmern einen Ausgleich zu erlangen. Diese Ansicht hat das Oberlandesgericht Kln vertreten. In dem entschiedenen Fall hatte der frhere Verwalter es versumt, rckstndiges Wohngeld von den Eigentmern einzuziehen. Da das Gemeinschaftskonto keine Deckung aufwies, war es ihm laut Verwaltervertrag untersagt, seine Vergtung dem Konto zu entnehmen. Diese Situation fhrte dazu, dass bei seinem Ausscheiden noch offene Honorarforderungen bestanden. 404

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Der Eigentmer hielt dem ehemaligen Verwalter dies als Vertragspflichtverletzung entgegen. Nach Auffassung des Gerichts kann der in Anspruch genommene Eigentmer dem Verwalter jedoch keine Verletzung von Vertragspflichten entgegenhalten, um der Zahlungsverpflichtung zu entgehen. Denn eine Schlechterfllung der Vertragspflichten hat nicht den Wegfall des Vergtungsanspruchs zur Folge, sondern kann allenfalls Schadensersatzansprche der Wohnungseigentmer begrnden. Zwar hat der Bundesgerichtshof der Eigentmergemeinschaft eine Teilrechtsfhigkeit zugestanden, die grundstzlich eine Haftung des einzelnen Eigentmers ausschliet. Soweit einzelne Eigentmer ihrer Verpflichtung zur Wohngeldzahlung aber nicht nachkommen, haften diese gleichwohl gesamtschuldnerisch. Die Haftung wird dabei aus dem Schadensersatzrecht abgeleitet. Neben seiner Stellung als Wohnungseigentmer nimmt der Eigentmer-Verwalter nmlich auch die Stellung des Verwalters gem 26 WEG ein. Der Eigentmer, der zum Verwalter der Gemeinschaft bestellt ist, ist demnach in dieser Funktion wie ein Auenstehender Dritter zu behandeln und hat selbstverstndlich einen Anspruch auf Vergtung. Diesem Vergtungsanspruch knnen nicht etwaige Pflichtverletzungen entgegengesetzt werden, die aus seiner Stellung als Wohnungseigentmer resultieren. Vorliegend hatte der Eigentmer gegen den Vergtungsanspruch des Verwalters zustzlich geltend gemacht, es liege auch eine Schlechterfllung des Verwaltervertrags vor. Eine derartige berechtigt nun aber nicht zur Zurckhaltung des Verwalterhonorars, sondern begrndet allenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter.

Zahlungsverzug- oder Ausfall


Wenn einzelne oder mehrere Miteigentmer der Wohneigentumsgemeinschaft die vereinbarten Restschulden aus beschlossenen Jahresabrechnungen, fllige Hausgelder oder Sonderumlagen nicht zahlen knnen oder wollen, hat die Hausgemeinschaft ein Problem. Was kann die Gemeinschaft in solchen Fllen tun? Eine vernnftiger Hausverwalter wird zunchst versuchen mit dem Betroffenen Eigentmer ins Gesprch zu kommen. Bei einer Tasse Kaffe klren sich manche Missverstndnisse schnell auf, manchmal ist auch nur ein Kontowechsel oder anderes schuld an der Nichtzahlung. Vielleicht liegen aber auch kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten vor, die in 1 bis 3 Monaten wieder vom Tisch sind.

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WISO Hausverwalter

WISO rt:
Schlagen Sie eine Ratenzahlungsvereinbarung vor mit einer Vorflligkeitsklausel fr den Fall der Nichtzahlung.

Sollte ein persnliches Gesprch zwischen Hausverwaltung und Miteigentmer oder auch zwischen Beirat und Miteigentmer erfolglos sein, sollte die Sache vor Gericht gehen. Die Verwaltung oder die Eigentmergemeinschaft muss in einem solchen Fall versuchen, rckstndige Betrge mglichst unverzglich in einem gerichtlichen WEG-Verfahren - neuerdings auch per Mahnbescheid - gegen den Schuldner geltend zu machen. Dabei kann nicht nur die Gemeinschaft als Ganzes, sondern vielmehr auch jeder einzelne Eigentmer Ansprche auf die beschlossenen Hausgeldvorauszahlungen gegen einzelne Eigentmer zu Hnden des Verwalters geltend machen (OLG Kln 3.3.1999, Az.: 16 Wx 23/99). Und es geht noch weiter: Bei allen Auenstnden, die gem Gemeinschaftsordnung oder Beschluss zu bestimmten Flligkeitsterminen geschuldet werden, ist vom Gesetzgeber keine Mahnung vorgeschrieben. Der Schuldner gert also auch ohne Mahnung in Verzug.

WISO rt:
Durch Mehrheitsbeschluss anerkannte Fehlbetrge oder Restschulden aus Jahresabrechnungen und Sonderumlagen mssen daher nur dann gemahnt werden, wenn das Flligkeitsdatum im Beschlusstext fehlt.

Der gesamte Zahlungsausfall in der Jahresabrechnung kommt zustzlich auf die restlichen Miteigentmer zu, wenn der sumige Eigentmer nachweisbar zahlungsunfhig. Die Anteile daran sind im Verhltnis der Miteigentumsanteile umzulegen. Die Eigentmergemeinschaft kann zum Ausgleich eines mit dem Hausgeld ausgefallenen Wohnungseigentmers auf die Instandhaltungsrcklage zurckgreifen im Rahmen ordnungsgemer Verwaltung, wenn diese Notreserve dadurch nicht ungebhrlich verkrzt wird (LG Saarbrcken 12.3.1998, Az.: 5 T 702/97). Wenn spter doch wieder Geld flieen sollte, sind diese Betrge als zustzliche Einnahmen den zum Zahlungszeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Miteigentmern anteilig gutzuschreiben. 406

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Die Geldanlage
Wie soll der WEG-Verwalter die Gelder der Wohnungseigentmer anlegen Fremdkonto oder Treuhandkonto? Wenn der Verwalter die ihm anvertrauten Gelder offensichtlich veruntreut, muss derjenige, der die veruntreuten Gelder erlangt (hier: der Kreditglubiger des Verwalters), das Erlangte herausgeben, wenn er von der Veruntreuung wusste. Das gilt auch dann, wenn die veruntreuten Gelder auf solchen Konten angelegt waren, die auf den Namen des Verwalters ohne einen sog. Treuhandzusatz - lauten. Der WEG-Verwalter legt die Instandhaltungsrcklage einer Eigentmergemeinschaft (rund 55.000,- E) u.a. auf solchen Konten an, die er im eigenen Namen fhrt. Die Festgeldkonten und Termineinlagen enthalten keinen Treuhandvermerk. Das Sparbuch enthlt den Zusatz WEG H-Strae, Eltville. Der Verwalter verpfndet die Festgeldkonten und Termineinlagen zur Absicherung einer eigenen Darlehensschuld gegenber einer anderen Bank in Hhe von mehr als 300.000,- DM. Auerdem berweist er das Sparbuch-Guthaben auf sein Darlehenskonto. Obwohl der Sachbearbeiter der darlehensgebenden Bank wei, dass es sich jeweils um Gelder einer Eigentmergemeinschaft handelt, verwertet die darlehensgebende Bank die verpfndeten Gelder, um ihre Forderungen gegenber dem Verwalter zu befriedigen. Die WEG verlangte von der darlehensgebenden Bank die Rckzahlung des veruntreuten Vermgens. Die Entscheidung: Mit Erfolg. Das OLG Koblenz wrdigt den Sachverhalt als kollusives Zusammenwirken von Banksachbearbeiter und Verwalter mit dem Ziel, der beklagten Bank eine schnelle und unbrokratische Befriedigung zu verschaffen. Die Verwertung des WEG-Vermgens sei in hohem Mae anstig und sittenwidrig, die zugrundeliegende Verpfndung daher gem. 138 BGB nichtig. Es handelt sich um einen Ausnahmefall. Denn die Wohnungseigentmer sind nur deshalb noch einmal glcklich davon gekommen, weil sich das sittenwidrige Zusammenwirken von Bank und Verwalter nachweisen lie.

WISO rt:
Die Vermgensgefhrdung war dadurch entstanden, dass dem Verwalter berhaupt die Mglichkeit zur eigenntzigen Verpfndung des Gemeinschaftsvermgens erffnet war.

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Was sagt das Gesetz zur Verwahrung des Gemeinschaftsvermgens?


27 Abs. 4 WEG: Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentmer von seinem Vermgen gesondert zu halten.

Damit nicht zu vereinbaren ist a priori die Geldanlage im Namen des Verwalters ohne einen Hinweis auf das zugrundliegende Treuhandverhltnis. (so waren im vorliegenden Fall die Festgelder und Terminseinlagen angelegt). Zulssig ist aber die Anlage eines offenen Treuhandkontos: gefhrt im eigenen Namen, aber mit Hinweis auf den Treuhandcharakter (so war im vorliegenden Fall das Sparbuch angelegt). Das Problem: Das als offenes Treuhandkonto verwaltete Vermgen steht formal dem Verwalter zu. Es unterliegt somit dem Zugriff seiner Glubiger und fllt ggf. auch in die Insolvenzmasse. Die WEG kann ihr Vermgen im Falle des Zugriffs Dritter oder der Insolvenz zwar im Wege der Drittwiderspruchsklage oder Aussonderung wieder zurckholen, muss dazu aber (rechtzeitig) aktiv werden.

WISO rt:
Das Beste fr die WEG ist daher die Geldanlage in Form des offenen Fremdkontos, bei dem die WEG, also genau genommen: die Miteigentmer, deren Bestand sich die Bank durch eine Liste oder durch Grundbuchauszge nachweisen lsst, der Konto- und Forderungsinhaber ist.

WISO rt:
Der Verwaltungsbeirat einer WEG muss kontrollieren, in welcher Weise das Verwaltungsvermgen angelegt ist. Eine Geldanlage auf den Namen des Verwalters ohne Treuhandzusatz muss sofort gendert werden, um Veruntreuungen zu verhindern. Eine Geldanlage als offenes Treuhandkonto ist noch tolerabel, gegenber dem offenen Fremdkonto aber immer noch nachteilig.

Weiterer Fall: Der Geschftsfhrer der Verwalter-GmbH berwies u.a. kurz nach der Abwahl noch Geldbetrge der Gemeinschaft auf ein Anwaltsanderkonto seiner Ehefrau. Diese verweigerte die Rckzahlung an die Gemeinschaft und berief sich 408

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auf ihre anwaltliche Verschwiegenheitspflicht. Das Gericht sah die drei in zeitlichem Zusammenhang mit der Abberufung erfolgten berweisungen als Einheit an. Die nach der Abwahl erfolgte berweisung vergifte quasi als Tropfen den ganzen Brei. Nach Verurteilung in I. Instanz zahlte die GmbH - nicht die beklagte Anwltin - den Betrag zurck und das LG Hamburg hob die Kosten des Verfahrens gegeneinander auf. (AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.6.2004, NZM 2004, 955)

Wiederbestellung des Hausverwalters


Es muss schon ein wichtiger Grund dagegen sprechen, wenn dies angefochten werden soll. Die Wiederwahl eines Verwalters kann vom Gericht nur fr ungltig erklrt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwgung aller Umstnde zu prfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsfhrung kann bercksichtigt werden (BayObLG, Beschluss v. 22.12.2004, 2Z BR 173/04). Einer der Wohnungseigentmer hatte beantragt, den Beschluss ber die Wiederbestellung des Verwalters fr ungltig zu erklren. Er ist der Auffassung, der Verwalter sei nicht geeignet, weil er mehrere Jahresabrechnungen nicht ordnungsgem erstellt habe und zudem gegen den Wohnungseigentmer u.a. dadurch vorgegangen sei, dass er einen Antrag auf Betreuung gestellt habe. Der Richter konnte hierin jedoch noch keinen Grund sehen, den Bestellungsbeschluss fr ungltig zu erklren. Ein Beschluss ber die Bestellung eines Verwalters ist vom Gericht fr ungltig zu erklren, wenn unter Bercksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstnde nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhltnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Dabei sind an das Vorliegen eines Grundes fr die mangelnde Eignung strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentmer gerade bei einer Wiederbestellung fr den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentmer nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf. Wenn also die Mehrheit der Wohnungseigentmer in Kenntnis von Tatsachen einen Verwalter bestellt oder wieder bestellt hat, die im Fall der Abbestellung eines Verwalters einen wichtigen Grund darstellen knnten, wenn die Mehrheit der Eigentmer damit also alles das, was an sich ein wichtiger Grund sein knnte, als nicht so einschneidend angesehen hat, um von einer Bestellung bzw. Wiederbe409

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stellung abzusehen, wiesen die Gerichte allgemein den Anfechtungsantrag eines Eigentmers regelmig zurck.

Die Einladung zur Eigentmerversammlung


Durch Beschlussfassung in einer gemeinsamen Versammlung der Wohnungseigentmer werden nach 21 Abs. 1 WEG die Angelegenheiten, ber die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentmer die Wohnungseigentmer durch Beschluss entscheiden knnen, geordnet.
21 Verwaltung durch die Wohnungseigentmer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentmern gemeinschaftlich zu.

Da also der Gesetzgeber die Wohnungseigentmerversammlung zur Beschlussfassung vorgesehen hat, sind formlose Beschlsse, die nicht in einer Versammlung nach 23 bis 25 WEG getroffen wurden, nichtig, also etwa lose Absprachen im Garten oder vor der Tr. Das gleiche gilt fr Beschlsse in einer spontan zusammengetretenen Versammlung einzelner Wohnungseigentmer. (OLG Hamm vom 20.11.1989, WE 1993, 24) Die einzige Ausnahme von diesem Grundsatz bildet der schriftliche Beschluss nach 23 Abs. 3 WEG, der so genannte Umlaufbeschluss, der aber einstimmig stattfinden muss. Gem 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentmerversammlung ein.
24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (1) Die Versammlung der Wohnungseigentmer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentmer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer bestimmten Fllen, im brigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Grnde von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentmer verlangt wird.

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(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentmer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentmerversammlung fhrt, sofern diese nichts anderes beschliet, der Verwalter. (6) ber die in der Versammlung gefassten Beschlsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentmer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentmer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu fhren. Die Beschluss-Sammlung enthlt nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentmer verkndeten Beschlsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkndung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkndung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelscht werden. Eine Eintragung kann auch gelscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund fr die Wohnungseigentmer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Lschungen gem den Stzen 3 bis 6 sind unverzglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentmer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentmer ermchtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. 411

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(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu fhren. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentmerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu fhren, sofern die Wohnungseigentmer durch Stimmenmehrheit keinen anderen fr diese Aufgabe bestellt haben.

Auch Beirat oder die Eigentmer knnen einberufen


Zunchst einmal ist es wie oben beschrieben allein der Verwalter, der fr die Einberufung der Versammlung zustndig ist. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig weigert eine Versammlung einzuberufen, kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen. Fehlt ein Beirat und weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, so sind die Eigentmer darauf angewiesen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das Gericht kann in analoger Anwendung des 37 Abs. 2 BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) einen Wohnungseigentmer zur Einberufung der Versammlung ermchtigen. Wegen der Verpflichtung zur Einberufung auf Grund eines Minderheitsverlangens von einem Viertel der Eigentmer siehe Artikel Das Minderheitsverlangen.

Versammlungszeit
Normalerweise sollte die Eigentmerversammlung nicht whrend der Kernarbeitszeiten an Werktagen stattfinden. Also kommen Zeiten von Montags bis Freitags nach 18.00 Uhr in Frage, einige Gerichte sehen auch Einladungen vor 18.00 Uhr an Werktagen teilweise als nicht zulssig an.(Brmann-Merle 24 Rz.49).

Versammlungsort
Der Verwalter legt den genauen Ort der Versammlung fest. Normalerweise ist das dort, wo sich die Wohnanlage befindet, also am Ort der Wohnanlage. Er muss nicht in der politischen Gemeinde der Wohnanlage liegen (OLG Frankfurt 20.6.1984, Az.: 20 W 602/83, OLGZ 1984,333), er sollte jedoch einen rumlichen Bezug zu der Wohnanlage aufweisen. Ein Versammlungsort, der zwar fr 80% der Wohnungseigentmer gut erreichbar ist, sich aber nicht im nheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist nach Ansicht des OLG Kln nicht zumutbar (OLG Kln 12.09.1990, Az.:16 Wx 101/90, NJW-RR 1991, 725).

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Die Versammlung sollte fr Fremde nicht ohne weiteres zu verfolgen sein. Daher ist bei der Wahl des Versammlungsortes zu beachten, dass die Eigentmerversammlung nicht ffentlich ist. Die gewhlten Rume mssen die Nichtffentlichkeit der Versammlung sicherstellen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Versammlung in einer Gaststtte in einem von den brigen Rumen nicht abgetrennten Raum abgehalten wird. Ist die Nichtffentlichkeit der Versammlung nicht gewhrleistet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlsse allein aus diesem Grunde anfechtbar.

Tagesordnung der Eigentmerversammlung


Nach 23 Abs. 2 WEG fr die Gltigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Ist dies nicht der Fall und wurde trotzdem ein Beschluss gefasst, so kann dieser nach 23 Abs. 4 WEG vom Gericht fr ungltig erklrt werden. Wie sind die also Tagesordnungspunkte gerichtsfest abzufassen? Die Miteigentmer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu berlegen, ob sie eine Teilnahme fr notwendig erachten. Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen. Es soll deutlich erkennbar sein, ber welches genaue Thema pro Punkt diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll. Die Beschlussgegenstnde drfen nicht zu allgemein bezeichnet werden. An die Tagesordnung drfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie mssen nicht schon ausfhrliche Beschlussantrge beinhalten. Beispiele fr die TOP, Tagesordnungspunkte:
Bericht der Verwaltung ber das abgelaufene Wirtschaftsjahr Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 Beschluss ber die nderung des Mastabs der Nebenkostenberechnung Beschluss ber die Entlastung der Verwaltung fr das abgelaufene Wirt-

schaftsjahr
Beschluss ber die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans

Kostenverteilerschlssel ndern
Die Tagesordnung sah nur vor einen Punkt: Wohngelderhhung vor , aber auf der Eigentmerversammlung sollte eigentlich der Kostenverteilungsschlssel fr das kommende Wirtschaftsjahr dahingehend gendert werden, dass auf 413

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bestimmte Mitteigeigentumsanteile ein hherer Anteil entfllt.. Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lsst nicht erkennen, dass das Wohngeld nur zu Lasten bestimmter Eigentmer erhht werden soll so das Bayrische Oberlandesgericht in einem Urteil( LG 26.7.1978, Az.:2Z BR 44/77).

Hausordnung verndern
Die Tagesordnung sieht vor nderung der Hausordnung. Die Angabe ist zu ungenau und unbestimmt, denn sie lsst beim besten Willen nicht erkennen, welche Regelung der Hausordnung gendert werden soll (OLG Kln 14.10.1987, Az.: 16 Wx 60/87, DWW 1988, 119).

Verschiedenes auf der Einladung


Die Mitglieder einer Wohnungs-Eigentmerversammlung haben einen Anspruch darauf, dass ihnen in der Einladung zu einer Versammlung reiner Wein eingeschenkt wird. Es ist nicht erlaubt, wichtige Angelegenheiten unter dem Punkt Verschiedenes in der Tagesordnung zu verstecken. Sonst knnte nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern der entsprechende Beschluss im Nachhinein fr ungltig erklrt werden. (Oberlandesgericht Dsseldorf, Aktenzeichen 3 Wx 125/96) Der Sachverhalt: Die schriftliche Einladung zu einer Eigentmerversammlung umfasste neben einer Reihe von anderen Tagesordnungspunkten als Ziffer fnf auch Verschiedenes. Hinter dieser allgemeinen Formulierung verbargen sich zur berraschung einiger Betroffener solche heiklen Fragen wie die Vergtung des Verwalters und die Pkw-Stellplatzordnung. Zu beiden Punkten fasste die Versammlung auch Beschlsse. Doch einige Zeit danach wurden diese Beschlsse gerichtlich angefochten. Die Begrndung: Wenn schon entscheidende Angelegenheiten besprochen werden sollen, dann mssen das vorher auch alle Eigentmer klipp und klar erfahren. Die andere Partei, die an den Beschlssen festhalten wollte, argumentierte dagegen: Es sei sowieso unerheblich, ob die beiden Punkte unter Verschiedenes aufgefhrt wurden. Die Beschlsse wren von der Mehrheit auch bei vorheriger Nennung der Themen nicht anders gefllt worden. Der Fall landete vor einem Senat des Dsseldorfer Oberlandesgerichts. Das Urteil: Die Zivilrichter erklrten die angefochtenen Beschlsse fr ungltig. Hier liege ein so genannter Einberufungsmangel vor. Wenn auf der Tagesordnung Verschiedenes erwhnt werde, dann drften nur Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung verhandelt werden. Schlielich msse jeder Eigentmer be414

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reits bei der Einladung erkennen knnen, um welche konkreten Punkte es geht. Nur dann knne er berhaupt die Entscheidung treffen, ob er zu der Versammlung erscheinen will oder nicht. Der Senat musste natrlich auch auf die Frage eingehen, ob denn bei ordnungsgemer Einladung nicht dieselben Beschlsse gefasst worden wren. Diese Fragen verneinten die Richter. Es sei unter anderem um den heiklen Bereich der Autostellpltze gegangen - und die in der Versammlung getroffene Entscheidung entspreche nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentmer. Nur Angelegenheiten von deutlich nachrangiger Bedeutung knnen unter dem Tagesordnungspunkt Sonstiges oder Verschiedenes beschlossen werden. Nicht angekndigt werden mssen Tagesordnungspunkte, die sich auf das Verfahren der Versammlung beziehen, z.B. die Wahl des Versammlungsvorsitzenden oder ein Antrag auf geheime Abstimmung. Ein Versto gegen 23 Abs. 2 WEG, also gegen den Satz Zur Gltigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. fhrt nicht zu einer Nichtigkeit, sondern berechtigt zur Anfechtbarkeit mit dann allerdings nachfolgender Ungltigkeitserklrung des Beschlusses durch das Gericht ( 2 Z 37/78; OLG Hamm). Deshalb ist auch ein unter dem Tagesordnungspunkt Verschiedenes gefasster Beschluss keinesfalls nichtig, sondern bedarf zur Ungltigkeitserklrung der Anfechtung nach 23 Abs. 4 WEG i.V. mit 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Gleiches gilt fr die Aufnahme zustzlicher, nicht in der Tagesordnung angekndigter Punkte in der Versammlung, jedoch mit einer Ausnahme: Ohne Ankndigung in der Tagesordnung knnen Beschlsse gefasst werden, wenn smtliche Eigentmer anwesend oder vertreten sind und sie der Beschlussfassung zustimmen.

Inhalte der Tagesordnung


Die genaue Ausschreibung und Formulierung der Tagesordnung ist Sache des Verwalters. Er hat bei der Einberufung den Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung zu bezeichnen (LG Hamburg Az: 10 T 4/62). Geht es um geforderte Beschlussfassungen in solchen Angelegenheiten, kann jeder einzelne Eigentmer die Aufnahme entsprechender Tagesordnungspunkte gerichtlich geltend machen, aber grundstzlich gilt: Dem einzelnen Eigentmer steht im Regelfall kein Anspruch auf Aufnahme bestimmter von ihm gewnschter Tagesordnungspunkte zu, sofern es sich nicht um Angelegenheiten ordnungsgemer Verwaltung handelt. (OLG Dsseldorf, Az: 3 Wx 456/92). 415

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In der Praxis erfolgt die Aufstellung der Tagesordnung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, wobei es auch oftmals zweckmig ist, die Einberufung der Versammlung und die Ankndigung der Tagesordnung zu trennen, also z.B. die Versammlung drei Wochen vorher einzuberufen, die Tagesordnung aber 10 Tage vorher anzukndigen. So ist es auch den Miteigentmern mglich, weitere Tagesordnungspunkte zu benennen.

Vorgeschriebene Punkte auf der Einladung zur Eigentmerversammlung


Einzuladen sind natrlich smtliche Wohnungseigentmer. Dazu gehren auch die, die im Einzelfall vom Stimmrecht ausgeschlossenen, denn auch sie sind berechtigt, sich an der Diskussion zu beteiligen. Nach der Rechtsprechung des BGH folgt das Stimmrecht dem Eigentum, dass gem 925 BGB durch Grundbucheintragung bergeht. Hat der Verwalter z.B. durch Veruerung Zweifel, wem das Stimmrecht aktuell zusteht, so wird er mglicherweise alle Stimmberechtigten einladen, um eine Anfechtbarkeit der gefassten Beschlsse zu verhindern. Die Einberufung der Eigentmerversammlung muss in jedem Fall schriftlich zu erfolgen
24 Abs. 4 Satz 1+2 WEG (1) Die Versammlung der Wohnungseigentmer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentmer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer bestimmten Fllen, im brigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Grnde von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentmer verlangt wird.
Inhalte des Einladungsschreibens: Vollstndige Angaben des Namens und der Anschrift des Verwalters also des Absenders
Vollstndige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten Genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, fr welche die Versammlung ein-

berufen wird (Ort und Straenbezeichnung) 416

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Ort der Versammlung (genaue Anschrift) Datum und Uhrzeit der Versammlung Tagesordnung

Die Frist soll nach dem neuen WEG mindestens zwei Wochen betragen, wenn nicht eine besondere Dringlichkeit vorliegt; der ist allerdings nicht definiert:
24 Abs. 4 S. 2 WEG (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Kleine Checkliste Wohnungseigentmerversammlung


Bei der Vorbereitung der Wohnungseigentmerversammlung beachten sie Folgendes:
Einladung Tagesordnung Mitversandte Unterlagen

Durchfhrung der Wohnungseigentmerversammlung:


Darstellung Diskussion Beschlussfassung

Nachbereitung der Wohnungseigentmerversammlung:


Erstellung des Protokolls Ordnungsgeme Unterzeichnung des Protokolls Versendung des Protokolls

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Abstimmungsgrundlagen
Die Wohnungseigentmer knnen laut 21 Abs. 3 WEG Ausfhrungsbestimmungen der ordnungsgemen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlieen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentmerversammlung ( 23 Abs. 1 WEG).
25 Mehrheitsbeschluss (1) Fr die Beschlussfassung in Angelegenheiten, ber die die Wohnungseigentmer durch Stimmenmehrheit beschlieen, gelten die Vorschriften der Abstze 2 bis 5.

(2) Jeder Wohnungseigentmer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so knnen sie das Stimmrecht nur einheitlich ausben. (3) Die Versammlung ist nur beschlussfhig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentmer mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Gre dieser Anteile, vertreten. (4) Ist eine Versammlung nicht gem Absatz 3 beschlussfhig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rcksicht auf die Hhe der vertretenen Anteile beschlussfhig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen. (5) Ein Wohnungseigentmer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezglichen Rechtsgeschfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentmer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskrftig verurteilt ist. Eine Stimme hat jeder Wohnungseigentmer, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor, die Regel sind hier Miteigentumsanteile. Mehr als die Hlfte der Miteigentumsanteile der stimmberechtigten Wohnungseigentmer muss anwesend sein, nur dann ist die Versammlung gem 25 Abs. 3 WEG beschlussfhig. Allerdings kann eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Ist eine Versammlung nicht beschlussfhig, so beruft der Verwalter eine Ersatzversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfhig ist. 418

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Ablauf der Abstimmung


Bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang muss eine Beschlussfhigkeit der Eigentmerversammlung gegeben sein. Sie kann sich im Laufe der Versammlung ndern, weil z.B. einzelne Miteigentmer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentmer von der Ausbung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind ( 25 Abs.5 WEG). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu berprfen, ob im Hinblick auf die Beschlussfhigkeit gengend stimmberechtigte Eigentmer im Saal anwesend sind; ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentmer von der Ausbung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind. Ohne die Beschlussfhigkeit fr den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag, festgestellt durch den Versammlungsleiter, darf die Abstimmung nicht durchgefhrt werden. Vor der Abstimmung ist immer der komplette Beschlussantrag wrtlich vorzulesen. Ist die Beschlussfhigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. blich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z.B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschlieen. Fr das Beschlussergebnis ist allein mageblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen bersteigt. Also zhlt der Versammlungsleiter die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen. Manches Abstimmungsverhalten fhrt zu Unklarheiten. Denn es gibt ja drei mgliche Antworten: Ja, Nein oder doch eine unentschlossene Enthaltung. Es steht im Ermessen jedes Stimmberechtigten in der Eigentmerversammlung, sich bei einer Abstimmung der Stimme zu enthalten. Doch welche Auswirkungen hat die Enthaltung auf das Beschlussergebnis? Werden die Stimmen nicht gezhlt oder gelten sie als Nein oder Ja? Nach Auffassung des BGH ist fr das Beschlussergebnis ausschlielich mageblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen bersteigt (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106,179,189 f). Bei der Auszhlung der Stimmen bleiben die Enthaltungen also unbercksichtigt. Sie werden nicht mitgezhlt. Stimmenthaltungen sind eigentlich nicht zu bercksichtigen, es sei denn, abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen knnen in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein. 419

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Manche Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind wirksam (BayObLG 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94, WuM 1995, 227). Auf die Beschlussfhigkeit haben Stimmenthaltungen aber keinen Einfluss (Brmann-Merle 25 RZ. 94). Sie ist deshalb auch dann gewahrt, wenn die Summe der abgegebenen JA- und Nein- Stimmen nicht die Mehrheit reprsentiert, welche fr die Beschlussfhigkeit erforderlich ist.
Beispiel: Ein Miteigentmer stellt den Beschlussantrag, dass Fahrrder zuknftig auch im Hausflur und nicht mehr nur im Fahrradkeller abgestellt werden drfen. Niemand ist so recht begeistert, der Eigentmer beharrt jedoch auf einer Abstimmung. Um den Hausfrieden nicht zu gefhrden, enthalten sich die anderen Miteigentmer bei der Abstimmung, nur der Antragsteller stimmt mit JA. Die Verwaltung verkndet das Beschlussergebnis: Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 4 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit drfen Fahrrder auch im Hausflur abgestellt werden.

Das Protokoll
Zunchst ist festzuhalten, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Versand des Protokolls der Eigentmerversammlung an die Eigentmer nicht vorschreibt. Gem 24 Abs. 6 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentmer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Muss dem Protokoll, welches an die Eigentmer verschickt wird, die Einladung, die Tagesordnung oder die Anwesenheitsliste beigefgt werden oder gengt einfach nur die Kopie des Versammlungsprotokolls? Der einzelne Eigentmer hat danach zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf bersendung einer Abschrift. Abweichend hiervon regeln zahlreiche Gemeinschaftsordnungen und blicherweise die Verwaltervertrge, dass der Verwalter verpflichtet ist, Abschriften der Versammlungsniederschrift den Eigentmern zu bersenden. Normalerweise sind dem Protokoll bzw. der Kopie des Versammlungsprotokolls sind weder die Einladung, noch die Tagesordnung und auch nicht die Anwesenheitsliste beizufgen. Die Einladung mit der Tagesordnung hat ohnehin jeder Wohnungseigentmer bereits erhalten. Es ist jedoch zweckmig, in das Protokoll die Formulierung der Tagesordnungspunkte nochmals mit aufzunehmen, da ansonsten das Protokoll ohne Herbeiziehen der Einladung schlecht lesbar ist. 420

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24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt die Formalien einer Niederschrift der WEG-Versammlung nur sehr lckenhaft. Es ist weder vorgeschrieben, dass die Niederschrift die Teilnehmer der Versammlung einzeln auffhrt noch dass eine Anwesenheitsliste beigefgt werden muss.
24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (1) Die Versammlung der Wohnungseigentmer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentmer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentmer bestimmten Fllen, im brigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Grnde von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentmer verlangt wird. (3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentmer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. (5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentmerversammlung fhrt, sofern diese nichts anderes beschliet, der Verwalter. (6) ber die in der Versammlung gefassten Beschlsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentmer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentmer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu fhren. Die Beschluss-Sammlung enthlt nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentmer verkndeten Beschlsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkndung und 421

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3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreitgem 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkndung folgenden Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelscht werden. Eine Eintragung kann auch gelscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund fr die Wohnungseigentmer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Lschungen gem den Stzen 3 bis 6 sind unverzglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentmer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentmer ermchtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. (8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu fhren. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentmerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu fhren, sofern die Wohnungseigentmer durch Stimmenmehrheit keinen anderen fr diese Aufgabe bestellt haben.

Der Beschluss der Versammlung


Bei einer Wohneigentmerversammlung regelt ein Beschluss nach den Vorschriften des 15 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz den ordnungsgemen Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und nach den Vorschriften der 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies betrifft immer nur konkrete Angelegenheiten und immer auf der Grundlage entsprechender gesetzlicher Bestimmungen oder entsprechend abweichend getroffener Vereinbarungen.

Beschlussanfechtung
Im Einzelfall kann es manchmal schwer erkennbar sein, ob ein Beschluss nichtig oder nur rechtswidrig und damit anfechtbar ist und wo liegt der Unterschied?

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23 Wohnungseigentmerversammlung (1) Angelegenheiten, ber die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentmer die Wohnungseigentmer durch Beschluss entscheiden knnen, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentmer geordnet.

(2) Zur Gltigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gltig, wenn alle Wohnungseigentmer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklren. (4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im brigen ist ein Beschluss gltig, solange er nicht durch rechtskrftiges Urteil fr ungltig erklrt ist.
Anfechtbar: Die Angelegenheiten der Wohnungseigentmer werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentmer geregelt. Ist ein Beschluss der Wohnungseigentmerversammlung unter Versto gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, so ist er grundstzlich anfechtbar, nicht ungltig. Dies ergibt sich aus 23 Abs. 4 Satz 1. Anfechtbar bedeutet, dass der Beschluss zunchst als gltig betrachtet wird, aber innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG angefochten werden kann.

Bis zur Rechtskraft der Entscheidung bleibt der Beschluss gltig. Erst wenn ein Gericht die Ungltigkeit rechtskrftig feststellt, so wirkt dies auf den Tag der Beschlussfassung zurck. Das Gericht kann jedoch schon vorher eine einstweilige Anordnung treffen ( 44 Abs. 4 WEG).
Beispiele fr anfechtbare Beschlsse:

Einberufungsmngel (Nichteinladung eines Eigentmers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist, unzureichende Angaben in der Tagesordnung) Verste gegen die Teilungserklrung oder Gemeinschaftsordnung Verste durch unzulssige Gebrauchsregelungen falsche Stimmauszhlung 423

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Nichtigkeit
Wenn ein Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist ein Beschluss nichtig: er verstt gegen die so genannten unabdingbaren WEG-Vorschriften. Hierunter fallen alle Beschlsse, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die guten Sitten verstoen (sittenwidrig). Solche Beschlsse sind von Anfang an nichtig. Der Antrag an das Gericht festzustellen, dass der betreffende Beschluss nichtig ist, ist jederzeit zulssig. Eine Frist ist in diesem Zusammenhang nicht zu wahren. Folgende Regelungen sind nach dem Wortlaut des Gesetzes unabdingbar, sie sind also auch durch eine abweichende Regelung in einer Teilungserklrung, Vereinbarung oder durch Beschluss nicht nderbar oder aufhebbar: 5 Abs. 2 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums 19 WEG, Wirkung des Urteils 23 Abs. 3 WEG, Schriftlicher Beschluss 26 Abs. 1 Satz 2 WEG, Verwalterbestellung 27 Abs. 3 WEG, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Gegen die guten Sitten wird z.B. dann verstoen, wenn eine mehrheitliche Musizierregelung praktisch einem Musikverbot gleichkommt (OLG Hamm, Besch. v. 10.11.1980, 15 W 122/80). Es ist jedoch nicht sittenwidrig, wenn eine Wohnungseigentmergemeinschaft beschliet, dass einem sumigen Wohngeldschuldner die Versorgungsleitungen zur Wohnung abgetrennt werden. Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentmergemeinschaft. Diese hatte beschlossen, die Wohnung eines sumigen Wohngeldschuldners von der Versorgung mit Heizenergie und Wasser abzutrennen. Als der Wohnungseigentmer dem beauftragten Handwerker den Zutritt zur Wohnung verweigerte, zog die Eigentmergemeinschaft vor Gericht. Sie beantragte, den Wohnungseigentmer unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu verpflichten, dem Handwerker die Abtrennung der Wasser- und Heizwrmeleitungen in seiner Wohnung zu ermglichen. Das BayObLG wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Wohnungseigentmers zurck. Die Wohnungseigentmergemeinschaft htte ein Zurckbe424

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haltungsrecht in Bezug auf die Lieferung von Wasser und Heizung. Entsprechend msse der Wohnungseigentmer die Abtrennung dulden und sei verpflichtet, dem Handwerker den hierfr erforderlichen Zutritt zu gewhren. Die Abtrennung sei angesichts der Wohngeldrckstnde nicht unverhltnismig. Hinzu komme, dass der Wohnungseigentmer auch die laufenden Wohngeldzahlungen nicht erbringe. Schden am Gemeinschaftseigentum seien nicht zu erwarten (BayObLG, 2Z BR 224/03).

Die Gemeinschaftsordnung der WEG


Zur Regelung des Innenverhltnisses gibt es die Gemeinschaftsordnung; sie ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentmer der Eigentmergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklrung hat sie dabei eine enorme Bedeutung in der Eigentmergemeinschaft, sie ist praktisch die Verfassung der Gemeinschaft. Besteht keine Gemeinschaftsordnung, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentmer untereinander ausschlielich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie den Vorschriften des BGB ber die Gemeinschaft. Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist fr die rechtswirksame Grndung einer Wohnungseigentmergemeinschaft nicht erforderlich.
10 Allgemeine Grundstze (1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentmer, soweit nicht etwas anderes ausdrcklich bestimmt ist.

(2) Das Verhltnis der Wohnungseigentmer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthlt, nach den Vorschriften des Brgerlichen Gesetzbuches ber die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentmer knnen von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrcklich bestimmt ist. Jeder Wohnungseigentmer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Grnden unter Bercksichtigung aller Umstnde des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentmer, unbillig erscheint. (3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentmer ihr Verhltnis untereinander in Ergnzung oder Abweichung von Vorschriften dieses 425

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Gesetzes regeln, sowie die Abnderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentmers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. (4) Beschlsse der Wohnungseigentmer gem 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gem 43 bedrfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentmers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch fr die gem 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ndern. (5) Rechtshandlungen in Angelegenheiten, ber die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentmer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wirken, wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefassten Beschlusses vorgenommen werden, auch fr und gegen die Wohnungseigentmer, die gegen den Beschluss gestimmt oder an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben. (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenber Dritten und Wohnungseigentmern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begrndeten und rechtsgeschftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie bt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentmer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentmer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentmer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden knnen oder zu erfllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung Wohnungseigentmergemeinschaft gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstcks fhren. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. (7) Das Verwaltungsvermgen gehrt der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begrndeten und rechtsgeschftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermgen gehren insbesondere die Ansprche und Befugnisse aus Rechtsverhltnissen mit 426

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Dritten und mit Wohnungseigentmern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich smtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermgen auf den Eigentmer des Grundstcks ber. (8) Jeder Wohnungseigentmer haftet einem Glubiger nach dem Verhltnis seines Miteigentumsanteils ( 16 Abs. 1 Satz 2) fr Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer, die whrend seiner Zugehrigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder whrend dieses Zeitraums fllig geworden sind; fr die Haftung nach Veruerung des Wohnungseigentums ist 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. Er kann gegenber einem Glubiger neben den in seiner Person begrndeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenber der Gemeinschaft. Fr die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist 770 des Brgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. Die Haftung eines Wohnungseigentmers gegenber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1. Die Wohnungseigentmer knnen von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrcklich bestimmt ist. Diese vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen knnen die Wohnungseigentmer im Rahmen der Vertragsfreiheit zur Regelung ihres Verhltnisses untereinander gem 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums machen.
5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gem 3 Abs. 1 bestimmten Rume sowie die zu diesen Rumen gehrenden Bestandteile des Gebudes, die verndert, beseitigt oder eingefgt werden knnen, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentmers ber das nach 14 zulssige Ma hinaus beeintrchtigt oder die uere Gestaltung des Gebudes verndert wird.

(2) Teile des Gebudes, die fr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer dienen, sind nicht Gegenstand des 427

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Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Rume befinden. (3) Die Wohnungseigentmer knnen vereinbaren, dass Bestandteile des Gebudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein knnen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehren. (4) Vereinbarungen ber das Verhltnis der Wohnungseigentmer untereinander knnen nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begrndet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, gendert oder bertragen wird. Bei der Begrndung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Daher enthlt in der Praxis nahezu jede Teilungserklrung, die in engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhltnisse (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile) enthlt, auch die so genannte Gemeinschaftsordnung, die die als Vereinbarungen im Sinne von 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bezeichneten Regelungen zum Inhalt hat. Durch die Eintragung dieser Regelungen als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch, sind auch alle spteren Erwerber, die so genannten Sondernachfolger, an die so getroffenen Vereinbarungen gebunden.

Achtung: Gemeinschaftsordnung geht vor Teilungserklrung


Im Einzelnen kann es zu Widersprchen zwischen den Bestimmungen in der Teilungserklrung und der Gemeinschaftsordnung kommen. Enthalten aber die Teilungserklrung und die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprchliche Angaben, so geht grundstzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor (BayObLG 28.10.1997, Az.: 2Z BR 88/97). Als Vereinbarung im Sinne von 10 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten solche Regelungen, durch die die Wohnungseigentmer ihre Rechtsbeziehungen zueinander in Abweichung oder Ergnzung des Gesetzes regeln, und zwar in Bezug auf 428

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das Sondereigentum das Miteigentum die gemeinschaftlichen Gegenstnde und die Mitgliedsrechte in der Gemeinschaft.

Unabnderbare Vereinbarungen
Es gibt Vereinbarung im Sinne von 10 Abs. 2 WEG , die immer eine von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung darstellen. Die Grenzen der abweichenden Regelungen liegen aber in den zwingenden, also juristisch unabdingbaren Vorschriften des WEG, also den Bestimmungen, die grundstzlich nicht gendert, eingeschrnkt oder aufgehoben werden knnen:
5 Abs. 2 - Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums 6 - Unselbstndigkeit des Sondereigentums 11 - Unauflslichkeit der Gemeinschaft 12 Abs. 2 Satz 1 - Veruerungsbeschrnkung 18 Abs. 1 - Anspruch auf Entziehung 20 Abs. 2 - Bestellung eines Verwalters 23 Abs. 3 - Schriftlicher Beschluss 24 Abs. 2 - Minderheitenrecht 26 Abs. 1 - Berufung und Abbestellung des Verwalters 27 Abs. 1 und 2- Keine Einschrnkung der gesetzlichen Verwalterttigkeit

brigens: Alle anderen auer den o.g. Bestimmungen des WEG sind nicht zwingend, sie sind abdingbar.

Beirat und Verwalter


Bestellung und Abberufung des Verwalters sind nicht auf den Beirat bertragbar. Ein diesbezglicher Beschluss, durch den die Bestellung auf den Beirat bertragen wird, verstt gegen die Vorschriften des 26 Abs. 1 Satz 4 WEG.

Ermchtigung des Verwalters zur Kostenentnahme


Die Ermchtigung des Verwalters durch Beschluss der Wohnungseigentmerversammlung, Kosten aus gerichtlichen Verfahren vorschussweise aus dem Girokonto 429

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der Gemeinschaft, auch rckwirkend, zu entnehmen, ist mit den Grundstzen ordnungsgemer Verwaltung vereinbar. Ist der Rechtsweg erschpft, sind gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Oberlandesgerichts in Sachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit Gegenvorstellungen dann zulssig, wenn die Verletzung des rechtlichen Gehrs oder anderer Verfassungsgrundstze gergt wird. Die Gegenvorstellungen mssen dann in der fr die weitere Beschwerde vorgeschriebenen Form ( 29 FGG) geltend gemacht werden. (OLG Kln, Beschluss vom 17.1.1996 - 16 Wx 202/95)

Pflichten im Sondereigentum
Hat der Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentmer und fr deren Rechnung eine Leitungswasserversicherung abgeschlossen, die auch Schden am Sondereigentum umfasst, hat bei Eintritt eines Schadens am Sondereigentum eines Wohnungseigentmers allein dieser fr die Behebung und Begrenzung des Schadens zu sorgen. Der Verwalter ist gegenber dem betroffenen Wohnungseigentmer, wenn dessen Mieter von dem Schadensfall Kenntnis hat, nur verpflichtet, Notmanahmen zu ergreifen und den Versicherer zu unterrichten. (BayObLG, Beschluss vom 3.4.1996 - 2Z BR 5/96)

Interessenvertretung eines einzelnen Eigentmers durch Verwalter


Die dem Verwalter einer Wohnungseigentmergemeinschaft eingerumte Befugnis, die Eigentmer gerichtlich und auergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und Ansprche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegen einen einzelnen Wohnungseigentmer geltend zu machen, umfasst nicht die individuellen Ansprche der einzelnen Wohnungseigentmer auf Beseitigung einer baulichen Vernderung. Etwas anderes gilt bei einer besonderen Ermchtigung durch einen Eigentmerbeschluss, der alle Eigentmer bindet. (BayObLG, Beschluss vom 30.5.1996 - 2Z BR 9/96)

Die Instandhaltungsrcklage
Eine betagte Immobilie, fr die noch keine ausreichende Rcklage besteht, wird die Ansammlung einer greren Summe erfordern, da hier mit einem erhhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Schnell zu sehen: Eine allgemeingltige Angabe darber, welcher Betrag pro m/Jahr angemessen ist, ist nicht mglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstnde des Einzelfalls entschieden werden. 430

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Es macht einen Unterschied, ob nur eine Treppe oder gar ein Aufzug vorhanden ist, Grten regelmig gewartet werden mssen oder Einzelthermen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewhrleistungsverpflichtung des Bautrgers fr die ersten Jahre eine Rcklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbetrgen betrieben. Erfahrungen in der Verwaltungspraxis zeigen, dass die von den Wohnungseigentmern beschlossene Hhe der Rcklagenzufhrung oft unzureichend ist. Grund hierfr ist ein mangelndes Bewusstsein bzw. ein zu groer Optimismus hinsichtlich des mittel- und langfristig zu erwartenden Instandsetzungsaufwandes.

Die Schtzung
Hier ist die Groe Frage: Welche greren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen sind in den nchsten Jahren erforderlich unter Bercksichtigung zuknftiger Preissteigerungen? Hierbei ist zu rechnen mit:
Fassadenschden,

Reparatur oder Ersatz der Heizungsanlage,

Aufzug, Arbeiten am Treppenhaus, Dacheindeckung.

Einen Anhaltspunkt knnen die steuerlichen Abschreibungstabellen geben, sie betragen z.B. bei Wasserenthrtungsanlagen 12 Jahre. Hilfreich zur Ermittlung der notwendigen Hhe kann die folgende Zusammenstellung ber die Lebensdauer einiger Gebudebestandteile und die Kosten der Erneuerung dieser Bestandteile sein:
Bauteil Lebensdauer % Kosten der urspr. Herstellungskosten Euro
Anstriche, Teppiche, Tapeten Dachentwsserung, Bleche Heizung, Lftung 5-10 Jahre 10-20 Jahre 10-20 Jahre 1.000 240 280

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Bauteil
Kaminkopf 15-20 Jahre Elektroinstallation Sanitrinstallation Ziegeldach, Dachhaut Auenputz Holz auen Haustre, Fenster, Mauern, Wnde, Fliesen Dachstuhl Auenwnde

Lebensdauer
15-20 Jahre 10-30 Jahre 10-30 Jahre 20-30 Jahre 20-30 Jahre 20-30 Jahre 30-50 Jahre 80-100 Jahre 80-100 Jahre

% Kosten der urspr. Herstellungskosten


100 160 270 180 180 130 80 200 20

Die so genannte Peterssche Formel


Als Anhaltspunkt fr die Hhe der Rcklage kann auch die Peters`sche Formel dienen. Sie gibt den pro qm Wohnflche und Jahr erforderlichen Betrag wie folgt an: Baukosten x 1,5 x 65 bis 70 80 x Wohnflche x 100 Die Formel geht von einer 80jhrigen Standdauer des Gebudes aus, von dem Erfahrungssatz, dass whrend dieser Zeit der eineinhalbfache Betrag der Baukosten an Instandhaltungskosten anfallen wird, und von der Tatsache, dass von diesen Kosten 65 bis 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Formel bercksichtigt bereits eine inflationsbedingte Steigerung der Baukosten. Hierzu ein Berechnungsbeispiel: Die Baukosten des Hauses (selbstverstndlich ohne Grundstcksanteil) betragen 450.000,- E, die Wohnflche beluft sich auf 600 qm. Dies ergibt Baukosten 450.000 x 1,5 x 65 80 x Wohnflche 600 x 100 = 9,14 E pro qm Jahr

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Die so errechneten Betrge bersteigen die blichen Stze oft ganz erheblich. Trotzdem ist die Formel im Prinzip richtig. Sie fhrt in der Anfangszeit deswegen zu hohen Summen, weil dann die laufend zu entrichtenden Beitrge die Inflationsrate der kommenden Jahrzehnte enthalten. Geht man davon aus, dass zunchst wenig Mittel gebraucht werden und dass daher durch Zins und Zinseszins ein Zuwachs eintritt, der die Steigerung der Baukosten mindestens teilweise ausgleicht, so kann man anfangs zu niedrigeren Aufwendungen kommen. Je lnger das Gebude steht, desto unabweislicher wird aber die Anwendung der Perters`schen Formel. Bei der Berechnung des Anteils des gemeinschaftlichen Eigentums (65 bis 70%) kann z.B. das Vorhandensein eines Aufzugs oder eines Schwimmbades zu hheren, das Vorhandensein einer Elektrospeicherheizung an Stelle einer lzentralheizung zu niedrigeren Stzen fhren. Nach 28 der 2. Berechnungsverordnung vom 5.4.1984 (Neufassung BGBI. I. 1990 S. 2178, diese gendert durch die Verordnung vom 23.7.1996, BGBI. I S. 1167), gelten fr ffentlich gefrderte Mietwohnungen hinsichtlich der Instandhaltungskosten pro qm und Jahr folgenden pauschale Hchststze bei Bezugsfertigkeit bis zum 31.12.1979: 8,44 E und fr spter fertig gestellte Wohnungen 6,65 E. Diese Stze erhhen bzw. vermindern sich um die in 28 Abs. 2 Satz 2 und 3, Abs. 3 und 4 der Verordnung genannten Betrge. Sie beziehen sich nicht nur auf den Bereich, der im Wohnungseigentum Gemeinschaftseigentum Da es sich bei der Hhe der Instandhaltungsrckstellung um die Frage einer ordnungsgemen Verwaltung handelt, entscheidet die Wohnungseigentmerversammlung mit Mehrheit ( 21 Abs. 3 WEG). Hierbei besteht ein Ermessensspielraum. Wird dieser unterschritten, hat also die Wohnungseigentmerversammlung einen offensichtlich zu niedrigen Beitrag fr die Instandhaltungsrckstellung beschlossen, so kann jeder Wohnungseigentmer verlangen, dass diese in angemessener Hhe angesammelt wird, und dies auch gerichtlich durchsetzten ( 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Gem 28 Abs. 1 Nr. 4 EG mssen die Beitrge der Wohnungseigentmer im Wirtschaftsplan enthalten sein, der vom Verwalter aufgestellt und von der Wohnungseigentmerversammlung beschlossen wird.

Die Instandhaltungskosten
Nach 28 II. BV, der Verordnung ber wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, erfolgt die Zuordnung der Baualtersklassen erfolgt dynamisch, d.h. im Zeitablauf, wenn die Wohnungen lter werden, erfolgt automatisch eine Zuordnung zur nchst hheren Klasse. Als Instandhal433

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tungskosten je Quadratmeter Wohnflche drfen angesetzt werden fr Wohnungen deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres a) weniger als 22 Jahre zurckliegt, hchstens 7,10 E b) mindestens 22 Jahre zurckliegt, 9,00 E c) mindestens 32 Jahre zurckliegt, hchstens 11,50 E.

28 Instandhaltungskosten BV (1) 1Instandhaltungskosten sind die Kosten, die whrend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmigen Gebrauchs aufgewendet werden mssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mngel ordnungsgem zu beseitigen. 2Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumanahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. 3Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, fr die eine besondere Abschreibung nach 25 Abs. 3 zulssig ist.

(2) 1Als Instandhaltungskosten drfen je Quadratmeter Wohnflche im Jahr angesetzt werden: 1. fr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurckliegt, hchstens 7,10 Euro, 2. fr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurckliegt, hchstens 9 Euro, 3. fr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurckliegt, hchstens 11,50 Euro. Diese Stze verringern sich bei eigenstndig gewerblicher Leistung von Wrme im Sinne des 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung ber Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. 3Diese Stze erhhen sich fr Wohnungen, fr die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro. (3) Trgt der Mieter die Kosten fr kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Stze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. 2Die 434

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kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schden an den Installationsgegenstnden fr Elektrizitt, Wasser und Gas, den Heizund Kocheinrichtungen, den Fenster- und Trverschlssen sowie den Verschluvorrichtungen von Fensterlden. (4) Die Kosten der Schnheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Stzen nach Absatz 2 nicht enthalten. 2Trgt der Vermieter die Kosten dieser Schnheitsreparaturen, so drfen sie hchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnflche im Jahr angesetzt werden. 3Schnheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wnde und Decken, das Streichen der Fubden, Heizkrper einschlielich Heizrohre, der Innentren sowie der Fenster und Auentren von innen. (5) Fr Garagen oder hnliche Einstellpltze drfen als Instandhaltungskosten einschlielich Kosten fr Schnheitsreparaturen hchstens 68 Euro jhrlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden. (5a) Die in den Abstzen 2 bis 5 genannten Betrge verndern sich entsprechend 26 Abs. 4. (6) Fr Kosten der Unterhaltung von Privatstraen und Privatwegen, die dem ffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Stzen angesetzt werden. (7) Kosten eigener Instandhaltungswerksttten sind mit den vorstehenden Stzen abgegolten.

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Das neue Gesetz ber das Wohnungseigentum WEG 2007 gltig seit 1.7.2007
I. Teil
Wohnungseigentum 1 Begriffsbestimmungen (1) Nach Magabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rumen eines Gebudes das Teileigentum begrndet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehrt. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rumen eines Gebudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehrt. (4) Wohnungseigentum und Teileigentum knnen nicht in der Weise begrndet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstcken verbunden wird. (5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstck sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. (6) Fr das Teileigentum gelten die Vorschriften ber das Wohnungseigentum entsprechend.
1. Abschnitt Begrndung des Wohnungseigentums 2 Arten der Begrndung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einrumung von Sondereigentum ( 3) oder durch Teilung ( 8) begrndet.

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3 Vertragliche Einrumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum ( 1008 des Brgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstck kann durch Vertrag der Miteigentmer in der Weise beschrnkt werden, dass jedem der Miteigentmer abweichend von 93 des Brgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Rumen in einem auf dem Grundstck errichteten oder zu errichtenden Gebude eingerumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingerumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Rume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellpltze gelten als abgeschlossene Rume, wenn ihre Flchen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
4 Formvorschriften (1) Zur Einrumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten ber den Eintritt der Rechtsnderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der fr die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingerumt oder aufgehoben werden. (3) Fr einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzurumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt 311 b des Brgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gem 3 Abs. 1 bestimmten Rume sowie die zu diesen Rumen gehrenden Bestandteile des Gebudes,die verndert, beseitigt oder eingefgt werden knnen, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentmers ber das nach 14 zulssige Ma hinaus beeintrchtigt oder die uere Gestaltung des Gebudes verndert wird.

(2) Teile des Gebudes, die fr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Rume befinden. (3) Die Wohnungseigentmer knnen vereinbaren, dass Bestandteile des Gebudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein knnen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehren. 438

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(4) Vereinbarungen ber das Verhltnis der Wohnungseigentmer untereinander knnen nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grundoder Rentenschuld oder Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begrndet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, gendert oder bertragen wird. Bei der Begrndung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
6 Unselbstndigkeit des Sondereigentums (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehrt, nicht veruert oder belastet werden.

(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehrende Sondereigentum.
7 Grundbuchvorschriften (1) Im Falle des 3 Abs. 1 wird fr jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgru