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Oktober 2012
Sonderbeilage
B1
Immobilien
Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt geniet guten Ruf
Nachfrage anhaltend stabil Positive Entwicklung in den Segmenten Handel, Bro und Wohnen setzt sich fort
insgesamt um ber ein Drittel zugelegt haben. Verhltnismig gro sind die Unterschiede auch beim Anteil der innerstdtischen Verkaufsflchen am gesamten Flchenbestand des jeweiligen Einzelhandelsmarktes. Hier reicht die Spanne von 11 % in Berlin bis zu 37 % in Stuttgart. In diesem Jahr Von drfte die EinzelhandelsAxel Jordan miete in sehr guten Lagen erneut um etwas ber 2 % anziehen. Fr 2013 ist mit einem etwas schwcheren Zuwachs von knapp unter Bereichsleiter Immo2 % zu rechnen. Diese bilienfinanzierung Mittelstand und Finanz- positive Entwicklung beGruppe bei der DG Hyp schrnkt sich jedoch auf die sehr guten Lagen Seitenlagen knnen daund politische Situation in Deutsch- von nicht profitieren. Dadurch beland, die Gre des Immobilienmark- steht hier auch weiterhin kaum Spieltes, die Dezentralitt sowie die posi- raum fr Mietsteigerungen. tive Entwicklung am deutschen Arbeitsmarkt. Vor diesem Hintergrund Hoher Leerstand bei Bros hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2012 auf Die sieben Top-Standorte verfgutem Niveau konsolidiert. Die gen zusammen ber rund 78 MillioNachfrage nach Immobilien ist an- nen Quadratmeter Broflche. Dies haltend stabil, sodass im weiteren entspricht etwa einem Viertel des geJahresverlauf von einem adquaten samten Broflchenbestands in Investmentgeschehen auf Vorjahres- Deutschland. Die Bandbreite reicht niveau auszugehen ist. Aufgrund der von sieben Millionen Quadratmeguten Marktentwicklung werden die tern in Stuttgart bis hin zu ber 17 Spitzenmieten in den Segmenten Millionen Quadratmetern in Berlin. Handel, Bro und Wohnen an den Im laufenden Jahr hat sich die erfreusieben Top-Standorten in diesem liche Mietentwicklung des Vorjahres und im nchsten Jahr weiter steigen, weiter fortgesetzt. Dank der guten wie eine aktuelle Marktstudie der Nachfrage hat die Spitzenmiete wieDG HYP zum Immobilienmarkt der nahezu das Niveau von 2008 erDeutschland analysiert. reicht und damit im Wesentlichen den aus der Finanzmarktkrise resultierenden Rckgang aufgeholt. Die Konsumfreude hlt an erhhte Broflchennachfrage ist Bedingt durch die gute Beschfti- auf die anhaltend gnstige Beschftigungssituation und die damit ver- gungslage zurckzufhren. Allerdings ist der Anteil leer stebundenen steigenden Einkommen hlt die Konsumfreude der Deut- hender Flchen, der sich durch die schen an und liefert wichtige Wachs- Dotcom-Blase vor rund zehn Jahren tumsimpulse. Davon profitieren ins- krftig ausgeweitet hat, nur leicht zubesondere die innerstdtischen Ein- rckgegangen und verbleibt damit kaufsmeilen und attraktive Einkaufs- weiterhin auf einem hohen Niveau. zentren. Durch das dementspre- Ein entscheidender Faktor fr den chend groe Interesse an erstklassi- anhaltend hohen Leerstand ist, dass gen Verkaufsflchen etwa durch in- ein nennenswerter Anteil der Broternationale Filialisten steigt hier gebude nicht mehr den Marktanfordas Mietniveau seit rund zehn Jah- derungen entspricht. Jngere Broren kontinuierlich. Angesichts des gebude, die weniger als 20 Jahre im vergangenen Jahrzehnt insge- alt sind, machen nur etwa ein Drittel samt nur schwach gewachsenen Ein- des Bestands aus. Dabei reicht die zelhandels geht die positive Entwick- Spanne bei den Top-Standorten von lung der Spitzenmiete jedoch zu Las- 22 % in Kln bis 36 % in Berlin. ten von weniger attraktiven Handelsflchen. Dementsprechend klafft die Neubau meist vorvermietet Mietentwicklung zwischen Top- und Seitenlagen immer weiter auseinTrotz des vergleichsweise niedriander. gen Anteils an jngeren BrogebuDie Verkaufsflche der in der Stu- den und dem daraus resultierenden die betrachteten Einzelhandelsstand- knappen Angebot an attraktiven Borte wird in hohem Mae von der roflchen hat sich die Spitzenmiete Einwohnerzahl der Stdte bestimmt. an den Top-Standorten verhalten Bei der relativen Marktgre fllt le- entwickelt. Abgesehen von Stuttgart diglich Frankfurt mit ber zwei Qua- liegt diese zum Teil erheblich unter dratmetern Flche je Einwohner aus den Hchststnden der vergangenen dem Rahmen. Die anderen Stand- zwei Jahrzehnte. Durch das relativ orte liegen mit einer Pro-Kopf-Ver- niedrige Fertigstellungsniveau die kaufsflche von 1,4 bis 1,8 Quadrat- Flchen sind zudem oftmals weitgemeter knapp dicht beieinander. Da- hend vorvermietet bei weiterhin bei weist Kln mit einem gerade guter Nachfrage ist fr das Gesamtnoch einstelligen prozentualen Zu- jahr mit einem Anstieg der Spitzenwachs in den vergangenen zehn Jah- miete von knapp 3 % zu rechnen. Im ren die geringste relative Flchenaus- nchsten Jahr drfte die abgeweitung auf, wohingegen die Ver- schwchte Konjunktur die Bronachkaufsflchen an den Top-Standorten frage dmpfen, sodass von einem AnBrsen-Zeitung, 6.10.2012 Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt geniet bei in- und auslndischen Investoren hohes Ansehen. Urschlich fr das anhaltend hohe Interesse sind die stabile wirtschaftliche stieg der Miete um rund 1 % auszugehen ist. An den sieben Top-Standorten konnten die Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren teilweise zweistellige jhrliche Wachstumsraten aufweisen. Besonders ausgeprgt ist der Mietanstieg in Hamburg. Zu den Treibern dieser Entwicklung zhlen steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, untersttzt von einer verbesserten Arbeitsmarktsituation und einem zunehmenden verfgbaren Einkommen. Gleichwohl kennzeichnet diese Entwicklung nur eine relativ kurze Zeitspanne von fnf Jahren. Die Bandbreite der Spitzenmiete reichte bereits vor 20 Jahren von 12 bis 17 Euro je Quadratmeter. Bis Ende der 1990er Jahre sank das Niveau auf 10 bis 14 Euro, erholte sich danach aber wieder und stagnierte nahezu bis zum Ende des vergangenen Jahrzehnts. Der danach begonnene Mietanstieg drfte die Spanne der Spitzenmiete bis 2013 auf etwa 14 bis 19 Euro anheben. Fr die Durchschnittsmiete reicht die Spanne von knapp unter 10 Euro bis zu knapp ber 14 Euro je Quadratmeter lediglich in Berlin ist diese noch einstellig. Fr das laufende und kommende Jahr ist von einer Fortsetzung des Mietanstiegs auszugehen, allerdings mit nachlassender Dynamik. Urschlich dafr ist unter anderem die bereits erreichte Miethhe, da durch das hohe Niveau in Verbindung mit gestiegenen Nebenkosten die Zahl der Haushalte, die diese Wohnungskosten aufbringen kann, abnehmen wird dies auch vor dem Hintergrund, dass aufgrund der sich abschwchenden Konjunktur kaum sprbare Verbesserungen bei der wirtschaftlichen Situation der Haushalte zu erwarten sind. Zudem haben die Neubauaktivitten in den Grostdten angezogen, sodass sich das Wohnungsangebot sukzessive verbessern wird.
Unsicherheit belastet
Trotz der guten Rahmenbedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland werden die Unsicherheiten aufgrund der Staatsschuldenkrise und die steigenden regulatorischen Anforderungen den Kreditvergabespielraum von Banken sprbar einschrnken. Jedes Institut steht vor der Herausforderung, Strategien zu entwickeln, um Eigenkapital und Liquiditt unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten noch effizienter und optimaler einzusetzen. In dem komplexen Geschft
mit groen Finanzierungsabschnitten sind Professionalitt, Kundennhe und Refinanzierungskraft zentrale Erfolgsfaktoren. Als Tochterunternehmen der DZ Bank ist die DG Hyp Teil der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die ber eine hohe Soliditt, Bonitt und gute Liquiditt durch Kundeneinlagen verfgt. Die breite Aufstellung der Fi-
nanzGruppe in Verbindung mit der Emission von Pfandbriefen bildet fr die DG Hyp eine starke Refinanzierungsbasis, um unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten Geschft zu finanzieren. Diese Handlungsfhigkeit wird die DG Hyp auch zuknftig nutzen, um sich als zuverlssiger Finanzierungspartner ihrer Kunden zu erweisen.
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Investmentchancen in Kapitallcken
Immobilienexperten an die Finanzierungsfront Enormer Refinanzierungsbedarf Kreditverkufe kommen in Gang
Darlehensfinanzierung von Banken. Demzufolge ist auch die Anzahl der aktiven Kreditgeber um mehr als die Hlfte zurckgegangen. In Europa werden Kredite nur noch im jeweiligen Inland oder aber in den sicheren Hfen wie Grobritannien, Frankreich und Deutschland und auch in diesen Lndern Von schwerpunktmig nur Claus Thomas fr Core-Assets vergeben. Kredite ber 100 Mill. Euro sind nur noch von ganz wenigen Banken zu erhalten. Die FiGeschftsfhrer der nanzierungslcke ist LaSalle GmbH und deshalb unvermindert Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichts- gro. Und obwohl alternative Kreditgeber, insrats der LaSalle KAG besondere Versicherungsunternehmen, aktiEuro, die allein in Europa in diesem ver werden, reicht dies bei weitem und im nchsten Jahr refinanziert noch nicht aus, um den Refinanziewerden mssen, 80 Mrd. Euro da- rungsbedarf zu decken. von in Deutschland. Ein Weg unter anderen aus dem FinanzierungsdiDie Geschichte des Dilemmas lemma? Neue Finanzierungsquellen sind zum Beispiel Kreditfonds, die Naturgem hat das aktuelle Dizunehmend Fremdkapital bereit- lemma eine Geschichte. So hatte der stellen. europische Immobilienmarkt in den Jahren von 2002 bis 2008 einen extrem starken Zuwachs an KapitalEuro-Sorgen dauern an marktaktivitten zu verbuchen. Fortwhrende Sorgen um den Diese Dynamisierung des Marktes Euro und die Eurozone, globale Ab- hatte zu einem aktiven Verbriefungsschwchung aller entwickelten geschft und zu einem insgesamt Volkswirtschaften, Verlangsamung greren Darlehens- und damit des Wachstums in den Schwellenln- auch Bilanzvolumen von in- und ausdern, Deutschlands AAA bei lndischen Banken gefhrt. Eine steMoodys gefhrdet all dies trgt tig zunehmende Liquiditt einerseits dazu bei, dass sich unter einigen Im- und die andauernd niedrigen Zinsen mobilieninvestoren und -nutzern er- andererseits waren die Haupttreiber neut Katastrophengedanken breitma- einer Aufblhung der Buchwerte, chen. Die Angst vor einem Scheitern whrend gleichzeitig die Preise der des Euro fhrt zu Anomalien: auf zu finanzierenden Objekte im gleiden Kreditmrkten und bei den Prei- chen Zeitraum stark stiegen. Da sosen fr Immobilien. Die Risikoaver- wohl die Werte als auch die Liquidision nicht zuletzt bei Banken ist wei- tt im Markt zunahmen, gingen die terhin das beherrschende Thema Beleihungshhen der Darlehensgeber das Jahr 2012 hinaus. Dies gilt ber in den Jahren 2005 bis 2008 vor allem auch fr alle Fragen der deutlich nach oben. Erstrangige DarBrsen-Zeitung, 6.10.2012 Die Finanzierung von neuen oder auslaufenden Immobilienkrediten wird zunehmend schwieriger. Und das in Anbetracht von Darlehen in einer Grenordnung von 580 Mrd. lehen aus den Jahren 2006 bis 2008 mit Beleihungsauslufen von bis zu 85 % der Verkehrswerte waren keine Seltenheit. pen angeboten. 2012 drften sich die Kreditverkufe allein in Europa in einer Grenordnung von mehr als 20 Mrd. Euro bewegen. Geprgt wird der Markt in der Regel von greren Portfolioverkufen. Dabei wird hufig mit besonders attraktiven Nutzungsarten wie Wohnungen oder Einzelhandel begonnen, weil in diesem Bereich die Abschlge mit 5 bis 10 % auf den Nominalwert besonders gering ausfallen. nach interessanten Gelegenheiten fr Finanzierungslsungen um. Denn Geld ist auerhalb des Bankensektors reichlich vorhanden. Kreditfonds versuchen, die derzeitige Schieflage der Banken auszunutzen und die dadurch entstandenen Finanzierungslcken zu schlieen. Dabei geht es nicht nur um notleidende Kredite, sondern insbesondere auch um ordentlich bediente Engagements, quasi alles also, was die Banken dem Markt zufhren oder nicht mehr bedienen. Neben dem erstrangigen Bereich mit hheren Beleihungsauslufen, als die meisten Banken derzeit akzeptieren, gigen Darlehen und dem Eigenkapital des Darlehensnehmers zu schlieen. Einfache Strukturen mit einem Darlehensgeber auf der Fremdkapital- und einem Eigentmer auf der Eigenkapitalseite werden knftig durch Strukturen mit mehreren, nicht gleichrangigen Kreditgebern wie zum Beispiel Mezzanine-Kapital, Waterfall-Strukturen, Preferred Equity, Besserungsscheinen etc. ersetzt.
Zweigeteilte Mrkte
Mit dem Auslaufen der Kredite einerseits und der Verkaufsbereitschaft der Banken andererseits werden sich die Immobilienmrkte zunehmend in zwei Klassen aufteilen: Gut vermietete Immobilien in den guten Lagen wirtschaftlich starker Regionen werden weiterhin Zugang zu Kapital haben, fr den groen Rest jedoch wird es schwierig, sich Liquiditt zu verschaffen. Diese starke Polarisierung deutet sich derzeit bereits in Grobritannien an. Dort ist die Kreditfinanzierungslcke absolut gesehen mit 25 % am gesamteuropischen Volumen am grten. In Grobritannien hat denn auch LaSalle Investment Management eine Vorreiterrolle im Bereich Kapitallcken-Management eingenommen. Mehr als 200 Mill. Pfund hat das Unternehmen auf der Insel in Kredite und andere Finanzierungsformen investiert. Durchweg mit positiven Erfahrungen. Auch in Deutschland sieht sich LaSalle nun
Bemerkenswerter Wechsel
Auch wenn die hier aufgezeigten Strukturen nicht wirklich neu sind, so ist doch der Wechsel der Akteure bemerkenswert: Zunehmend werden bei gewerblichen Immobilien Darlehensgeber aktiv, die in dieser Form in der jngeren Vergangenheit nicht in Erscheinung getreten sind. Zum einen profilieren sich in diesem Feld Versicherungen und Versorgungswerke, die im erstrangigen Bereich auch groe Volumen stemmen knnen, zum anderen Kreditfonds, oft von Immobilien-Investment-Managern, deren Expertise in erster Linie auf der Immobilienebene liegt. Dort wird das auf den ersten Blick vermeintlich hhere Risiko bei der Vergabe von Mezzanine-, also nachrangigen, Darlehen durch eine immer noch komfortable Eigenkapitaldecke sowie einen groen Erfahrungsschatz im direkten Asset Management von Immobilien mehr als relativiert: Immobilienexperten an die Finanzierungsfront.
Zunehmend werden bei gewerblichen Immobilien Darlehensgeber aktiv, die in dieser Form in der jngeren Vergangenheit nicht in Erscheinung getreten sind.
sind ein wesentliches Bettigungsfeld Core-Mezzanine-Finanzierungen. Dazu gehrt die Suche nach Kapital fr nachrangige Kredite etwa, die durch vernnftige Objekte besichert sind Blickrichtung, die Lcke zwischen den traditionellen erstran-
Netzwerk nutzen
Folglich ist bei Single-Asset-Transaktionen ein sehr guter Zugang zum Immobilienmarkt im Sinne eines funktionierenden Netzwerks notwendig, um einerseits berhaupt von potenziell zum Verkauf stehenden Immobilien zu erfahren und andererseits die entsprechende Transaktion im Idealfall Von ohne Wettbewerber Claus Hermuth durchzufhren. Portfoliotransaktionen sind grundstzlich von gemischten Objekt- und Standortqualitten gekennzeichnet. In den Vorstandsvorsitzender Jahren vor 2005 fhrten Portfoliotransaktionen der Prime Office vor diesem Hintergrund REIT-AG zu Abschlgen, whrend die Jahre 2005 bis nen Strukturen, den bentigten Zu- 2007 sogar von Porfolioaufschlgen gang zum Immobilienmarkt sowie geprgt wurden, um in einer Transinsbesondere die Orientierung an aktion ein mglichst hohes Investitiden Bedrfnissen der potenziellen onsvolumen umsetzen zu knnen. Mieter. Doch wie differenzieren sich Solche Aufschlge wird es als eine Single-Asset- von Portfolio-Transak- der Konsequenzen der Finanzkrise tionen im Bereich Broimmobilien? nicht mehr geben. Allerdings ist Welche Vor- und Nachteile ergeben wohl insgesamt zu erwarten, dass sich fr Immobiliengesellschaften Portfoliotransaktionen nur noch und Investoren? Und ist davon aus- sehr selektiv stattfinden werden, hat zugehen, dass der Broimmobilien- sich doch der Blickwinkel gemischmarkt der Zukunft von einer der bei- ter Objektqualitten mit erheblichen den Transaktionsformen dominiert Leerstnden im Gegensatz zu frher werden knnte? deutlicher auf das kritisch gesehene Risiko als auf die Chancen dieser Konstellation gerichtet. Unterschied im Vertrieb Ein weiterer Unterschied zwiZunchst bestehen Unterschiede schen Single-Asset- und Portfolioin der Methodik des Vertriebs des Ob- Transaktionen besteht in der Resjekts bzw. der Objekte. Portfolio- sourcenbindung in den Bereichen Transaktionen werden oftmals als Property und Asset Management. AkBieterverfahren in Form von Auktio- quisitionen von Portfolios sind mit einen durchgefhrt, so dass ein Unter- nem weitaus hheren Aufwand vernehmen in den meisten Fllen mit an- bunden, da personelle Ressourcen deren Immobiliengesellschaften um der entsprechenden Verwalter oder die zu erwerbende Immobilie konkur- Asset Manager oftmals auch auf reriert. Dieser Wettbewerb ist seitens gionaler Ebene ber einen lngeren des Verkufers gewnscht, da er im Zeitraum gebunden werden mssen. Sinne der Gewinnmaximierung ei- Zudem differenzieren sich Einzelnen mglichst hohen Verkaufspreis transaktionen durch einen weiteren erzielen mchte. Single-Asset-Trans- wesentlichen Faktor von Portfolioaktionen werden demgegenber Transaktionen. Single-Asset-Transweitaus seltener als Auktionen orga- aktionen ermglichen es, Immobinisiert. Vielmehr dominieren hier lien nicht nur gezielt, sondern vielOff-Market-Transaktionen, bei de- mehr nach bestimmten Investitionsnen sich Kufer und Verkufer auer- kriterien und somit entsprechend halb des Marktes auf die Konditionen den Bedrfnissen der potenziellen einigen. Bei der Akquisition eines ein- Mieter zu akquirieren. Beim Erwerb zelnen Objekts entsteht der Preis eines einzelnen Objekts kann eine dementsprechend auf Basis eines Immobiliengesellschaft die Anforde-
Um die verschiedenen Kriterien wie Qualitt, Modernitt, Lage und Nachhaltigkeit zu vernnftigen Konditionen und effizient erfllen zu knnen, ist es nicht zuletzt wirtschaftlich sinnvoll, im Rahmen der Akquisitionsstrategie bewusst einzelne Immobilien auszuwhlen und zu erwerben.
Wirtschaftsraum mit einer etablierten oder wachsenden Infrastruktur und einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Betrachtet man die jngsten Immobilienmarktberichte fr die deutschen Top-Standorte und die entsprechenden Expertenmeinungen, besttigt sich dieses Bild: Experten schreiben die mancherorts stagnierenden oder sinkenden Transaktionsvolumina des fteren weniger den Auswirkungen der Euro-Krise, sondern vielmehr einem Fortsetzung Seite B 3
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Auf der Suche nach Wachstum werden globale Immobilieninvestments ganz sicher an Bedeutung gewinnen.
attraktiver als noch vor dem Ausbruch der Eurokrise. Mit ihren im Vergleich zu London weniger volatilen Marktmietverlufen ermglichen sie fr UK-Immobilienportfolios attraktive Diversifikationseffekte. In einigen UK-Portfolios deutscher offener Immobilienfonds machen Regional- und Mittelstdte bereits 20 bis 30 % aus.
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Die Wirtschaftsprfer wollen mit dem Entwurf des IDWStandards kein neues Geschftsfeld erschlieen und den Grundstckssachverstndigen damit zumindest nicht mehr Konkurrenz machen, als das auch bislang schon der Fall war.
(FAUB) und des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IFA) des IDW war, die diesen Standard als Entwurf gemeinsam verabschiedet haben.
Diskussion in Fachliteratur
So wird sich sicherlich in Bezug auf bliche Bandbreiten bei den immobilienmarktspezifischen und objektspezifischen Risikozu- und -abschlgen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Diskontierungssatzes weiterer Diskussions- und Erluterungsbedarf ergeben. Dieser soll aber, nach dem Willen der Arbeitsgruppe, in der Fachliteratur diskutiert werden, und zwar unter Bercksichtigung der jeweils zur Bewertung anstehenden Immobilienkategorie (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien). Und: Letztendlich ist jede Immobilienbewertung am Markt zu spiegeln. Schlielich werden in dem IDWStandard noch Besonderheiten angesprochen, die in der Praxis immer wieder eine Rolle spielen, wie z. B. die Vorgehensweise bei der Bewer-
Der IDW-Standard soll somit dem Berufsstand eine fundierte Hilfe geben bei den vielfltigen Aufgaben, die Wirtschaftsprfer im Zusammenhang mit Immobilienwerten zu erfllen haben.
len haben. Er bietet einen berblick ber die verschiedenen Verfahren und gibt an vielen Stellen wichtige und notwendige praktische Hinweise fr die sachgerechte Anwendung der entsprechenden Verfahren. Die interessierte ffentlichkeit ist nun noch bis zum 31.01.2013 aufgerufen, zu dem Entwurf Stellung zu nehmen, bevor er als IDW-Standard endgltig verabschiedet wird. Wir knnen nur alle Fachleute ermuntern, diese Option auch wahrzunehmen.
Dynamisches Wachstum
Investoren profitieren insbesondere von den guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Seit ber 20 Jahren wchst die australische Wirtschaft unaufhrlich Von selbst in Zeiten globaler Jochen Schenk Finanzkrisen. So legte das australische Bruttoinlandsprodukt (BIP) in den Jahren 2008 und 2009 real um durchschnittlich 2,5 % beziehungsweise 1,4 % zu. 2010 stieg es um knapp Mitglied des Vorstands 2,6 % und 2011 um 2 %. Fr das laufende Jahr der Real I.S. AG wird mit einem deutlich hheren konjunkturelgensstreuung mittels verschiedener len Expansionstempo und einem Whrungen bewusst Chancen und BIP-Zuwachs von 3 % gerechnet. Risiken abzuwgen. Eine wichtige Sttze des wirtIm Fokus der Anleger stehen insbe- schaftlichen Wachstums stellen dasondere vergleichsweise stabile Wh- bei die immensen Rohstoffvorkomrungen wie der Schweizer Franken, men Australiens dar. Sowohl bei Eider Dollar sowie der australische Dol- senerz als auch bei den Industriemelar. Unser Nachbarland ist dabei be- tallen Titan, Lithium, Gold und Aluvorzugtes Ziel vieler Whrungs- minium ist Australien einer der weltflchtlinge. Allerdings sind die Ka- weit fhrenden Produzenten und pazitten der Schweiz angesichts seit Mitte der achtziger Jahre zudem der Landesgre begrenzt. Zudem weltweit grter Exporteur von ist ungewiss, wie sich das Verhltnis Steinkohle. Die Nhe des australivon Euro zu Franken knftig entwi- schen Dollar zu den Rohstoffen ckeln wird. Zwar ist der Franken aus bringt zwar Whrungsschwankundeutscher Sicht aktuell nach oben ge- gen mit sich immer dann, wenn die deckelt. Dies ist aber nicht in Stein Nachfrage kurzfristig nachlsst. gemeielt. Interessant erscheint vie- Doch das ist kein dauerhaftes Phnolen Anlegern auch der Dollar. Doch men. Vielmehr ist von einem weiter die weitere Entwicklung ist unge- steigenden Bedarf an australischen wiss, da sich aus den Konjunkturda- Rohstoffen auszugehen. Nachgefragt ten derzeit kein eindeutiger Trend werden diese besonders von den ableiten lsst. wachsenden Volkswirtschaften in Klare Prognosen lassen sich dage- Fernost. Daher empfiehlt es sich, die gen fr Australien treffen. Faktoren Whrungsentwicklung ber 10 bis wie eine gesunde Wirtschaft und 20 Jahre zu betrachten. Bei einem Rohstoffreichtum, niedrige Staats- solchen langfristigen Horizont glei-
Transparenter Markt
Fr Immobilieninvestoren bedeutet das, dass sie, besonders in den Grostdten, mit einer anhaltenden Nachfrage unter anderem nach Broflchen rechnen knnen. Das ist nicht der einzige Vorteil des australischen Immobilienmarktes: Laut aktuellem Immobilien-Transparenzindex von Jones Lang LaSalle gehrt er zu den drei transparentesten Mrkten der Welt. Fr auslndische Investoren bedeutet dies, dass sie die gleichen Marktbedingungen wie lokale Investoren vorfinden und ihnen verlssliche Markt- und Finanzinformationen und klare Vorgaben zu Steuern und behrdlichen Regulierungen in einem Markt zur Verfgung stehen, der sich durch eine hohe Expertise der Marktteilnehmer auszeichnet. Ein weiteres Plus: Auf dem Bromarkt treffen ein geringes zustzliches Flchenangebot und eine rege Nachfrage aufeinander. Die landesweite Leerstandsrate in den Geschftszentren liegt somit derzeit unter dem langjhrigen Durchschnitt. Fr Investoren bedeutet dies, dass sie sich knftig auf steigende Mieten und Preise einstellen knnen, da die AngeFortsetzung Seite B 5
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Steigender Beratungsbedarf
Vieles deutet darauf hin, dass mit der positiven Entwicklung der Spezialfonds auch Service-KAGen weiter gefragt sein werden. Dazu trgt die fortschreitende Regulierung des Fondsgeschfts bei, die zur Folge hat, dass die Anforderungen an die Qualitt des Fondsmanagements deutlich steigen und sich der Bedarf an Spezialisten in diesem Bereich noch vergrern wird. Anbieter von Service-KAGen werden daher zuknftig verstrkt als Berater gefragt sein, die bei der Suche nach der individuell besten Lsung helfen. Insbesondere die EU-Richtlinie zur Regulierung Alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) wird die Branche vor neue Herausforderungen stellen. Momentan liegt ein Diskussionsentwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie in deutsches Recht vor, zu dem Branchenexperten und Verbnde bereits Stellung
bezogen haben. Demnach sollen Immobilienanlagen knftig nur noch ber geschlossene Investmentvehikel mglich sein, fr die bestehenden offenen Immobilienfonds soll es einen Bestandsschutz geben. Sollte diese Regelung tatschlich Gesetz werden, knnten institutionelle Investoren bei ihrer Immobilienanlage nicht mehr den bewhrten Weg ber Immobilien-Spezialfonds gehen. Sie werden dann vermutlich verstrkt auf luxemburgische Strukturen ausweichen.
Kompromisse angedeutet
Da Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht ohnehin stark reguliert und aus ebendiesem Grund bei Investoren sehr beliebt sind, erscheint das Vorhaben, gerade diese sicheren Produkte zu verbieten, jedoch wenig sinnvoll. Immerhin bleibt das Argument beim Gesetzgeber nicht ungehrt: In der ersten Anhrung im Kabinett signalisierten die Verantwortlichen des Bundesfinanzministeriums bereits Kompromissbereitschaft beim Thema Spezi-
alfonds. Fr Asset Manager, die auf das Konzept der Service-KAG setzen, wre ein Verbot des Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht gleichwohl kein greres Problem, denn auch luxemburgische Strukturen lassen sich nach diesem Modell effizient realisieren. Fr die Anbieter selbst besteht ber die Grndung von PartnerFonds hinaus die Mglichkeit, sich weitere Standbeine aufzubauen: Sie bieten ihre Dienstleistungen beispielsweise auch Kapitalanlagegesellschaften an, fr die es aus Kostengrnden sinnvoll erscheint, die administrativen Ttigkeiten auszulagern. Auch von potenziellen Eigenkapitalgebern kann die ServiceKAG angesteuert werden. So haben diese die Mglichkeit, hier PartnerFonds zu suchen, die ihren Bedrfnissen entsprechen. Auf diese Weise kann der Plattform-Partner aus Sicht des Asset Manager nicht nur die Tren zum Kapitalmarkt allgemein ffnen, sondern unter Umstnden sogar einen direkten Kontakt zu mglichen Eigenkapitalgebern herstellen.
Ideale Beimischung
Australien stellt fr deutsche Immobilieninvestoren ein attraktives Zielland dar. Fr positive Assoziationen bei den Anlegern sorgen politische Stabilitt, die wachsende, vom Rohstoffreichtum profitierende Wirtschaft, eine geringe Staatsverschuldung sowie ein stabiles Bankensystem und gute Bevlkerungsprognosen. Die dadurch vermittelte vergleichsweise hohe Sicherheit ist derzeit fr die meisten Anleger die Voraussetzung fr die Zeichnung eines Fonds. All das sollte jedoch nicht darber hinwegtuschen, dass geschlossene Immobilienfonds mit australischen Gebuden stets nur als Beimischung im Portfolio zu verstehen sind. Sich ausschlielich auf Australien zu fokussieren, wrde zu Klumpenrisiken fhren, die es gerade zu vermeiden gilt. Eine breite und bewusste Streuung auch in andere Whrungen ist daher unverzichtbar. Australische Immobilien beziehungsweise der australische Dollar sind dabei ein sinnvoller Baustein.
Impressum
Brsen-Zeitung
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Immobilien
Am 6. Oktober 2012 Redaktion: Alexandra Baude Anzeigen: Dr. Jens Zinke (verantwortlich) Technik: Tom Maier Typografische Umsetzung: Daniela Strkel
Verlag der Brsen-Zeitung in der Herausgebergemeinschaft WERTPAPIERMITTEILUNGEN Keppler, Lehmann GmbH & Co. KG, Dsseldorfer Strae 16, 60329 Frankfurt am Main, Tel.: 069/2732-0, (Anzeigen) Tel.: 069/2732-115, Fax: 069/233702, (Vertrieb) 069/234173. Geschftsfhrer: Ernst Padberg Druck: Westdeutsche Verlags- und Druckerei GmbH; Kurhessenstrae 46, 64546 Mrfelden-Walldorf
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Hilfsmerkmal Zertifikat
Fr bedeutende Investoren und Nutzer sowie fr die HSH Nordbank spielen auch die eingefhrten Gebudezertifikate weiter eine Rolle. Sie lassen aufgrund ihrer uerst unterschiedlichen Prfverfahren und -schwerpunkte zwar keine absoluten Bewertungen zu, dienen aber dennoch als ausgesprochen hilfreiches Qualittsmerkmal fr die Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie. International anerkannte Zertifikate sind primr das US-amerikanische LEED und das britische BREEAM. 2009 hat sich ein nationales Zertifikat dazugesellt das Deutsche Gtesiegel Nachhaltiges Bauen, das von der Deutschen Gesellschaft fr Nachhaltiges Bauen (DGNB) in den Stufen Gold, Silber und Bronze vergeben wird. Entwickelt wurde dieses Zertifikat gemeinsam von der 2007 gegrndeten DGNB und dem Bundesministerium fr Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Da dieses Gtesiegel auf einem umfassenden Katalog von kologischen, konomischen und soziokulturellen Kriterien basiert und dazu auch noch die Technik-, Prozess- und Standortqualitt prft, bildet es die weiter oben beschriebenen drei Dimensionen von NachhalIm Herbst 2011 bezog die Spiegel-Gruppe ihr Quartier am Rande der Hamburger HafenCity. Investor, Eigentmer und Vermieter des nachhaltigen Gebudes ist die Robert Vogel GmbH und Co. KG, der die HSH Nordbank eine Projektfinanzierung von mehr als 83,5 Mill. Euro bereitstellte.
(Foto: picture alliance/Bildagentur-online/Ohde)
tigkeit ausgezeichnet ab. Entsprechend nimmt das DGNB-Zertifikat an Bedeutung zu sicherlich aber auch, weil das Zertifikat einfach besser auf deutsche Verhltnisse und Rahmenbedingungen passt als auslndische Qualittssiegel. Alles in allem werden die Beteiligten auf den Immobilienmrkten um das Thema Nachhaltigkeit einfach nicht mehr herumkommen. Denn es handelt sich dabei um weit mehr als um eine kurz- oder mittelfristige Modeerscheinung, mit der sich ein paar idealistische Fundamentalisten beschftigen. Vielmehr haben wir es mit einem unumkehrbaren und sehr manifest gewordenen Trend zu tun, der unbersehbar bereits heute in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen ist. So zweifelt niemand mehr an der Sinnhaftigkeit nachhaltigen Denkens und Handelns. Es ist ebenfalls unstrittig, dass nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften die Qualitt von Gebuden sprbar steigern und dass sie dadurch marktfhi-
ger werden. Einzig die Frage, wer die damit verbundenen Mehrkosten schultern soll und kann, sorgt fr Diskussionen. An dieser Stelle wre es sicherlich angebracht, einmal die Geschwindigkeit zu drosseln, mit der neue gesetzliche und andere regulatorische Auflagen Bau-, Bewirtschaftungs- und Entsorgungskosten von Immobilien stetig in die Hhe treiben. Zum einen knnten sich so neue technische Entwicklungen zunchst in der Praxis bewhren, bevor sie in Pflichtenkataloge aufgenommen werden. Zum anderen erhielten Investoren durch dieses Moratorium aber auch ein wichtiges Mehr an Planungssicherheit. Gerade vor dem Hintergrund eines immer noch fortschreitenden Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in den Metropolregionen Deutschlands sollte dieser Aspekt nicht vernachlssigt werden. Sicherlich hat Nachhaltigkeit auch im Immobiliensektor ihren Preis aber auch dort gehrt der Aspekt der konomischen Nachhaltigkeit nun mal dazu.
Weitem nicht alle regenerative Energie kann eingespeist werden, die eingespeist werden knnte. Ein geradezu klassicher Flaschenhalseffekt wird im Jahr 2 der Energiewende sichtbar. Gerade deshalb tut Aufklrung not. Gewaltige Umbau- und Investitionsmanahmen kommen auf Deutschland zu. Kommunikation und Transparenz sind dabei die beiden notwendigen Elemente, wenn der Umbau gelingen soll. Denn mit dem bergang auf eine nachhaltige Energiewirtschaft, die bisher vorrangig auf Windenergie und Photovoltaik beruht, nimmt der Bedarf an Speicherkapazitt fr elektrische Energie zu, wenn gleichzeitig Kapazitt auf der fossilen Seite reduziert werden soll. Den entscheidenden Anteil wird dabei offensichtlich die Windenergie haben. Aber ohne zentrale Speicher ist die Versorgungssicherheit bei unsteten Windverhltnissen nicht gewhrleistet. Netze und Energiespeicher stellen damit ein Schlsselelement bei der Umsetzung der beschlossenen Energiewende dar.
mssen. Momentan werden beispielsweise kstenferne OffshoreWindanlagen in der Ost- und Nordsee entwickelt, Onshore-Windparks erfreuen sich zunehmender Beliebtheit in Deutschland, ebenso solarthermische Kraftwerke in Spanien und neue Wasserkraftwerke im Gebirge. All diese Standorte, so unterschiedlich sie sein mgen, haben eines gemeinsam: Sie liegen fernab der Ballungszentren, in die der erzeugte Strom transportiert werden muss. In Norddeutschland machen sich deshalb schon heute hufig Netzengpsse bemerkbar Speicheranlagen knnen hier fr eine deutliche Entspannung sorgen. Der Strom kann an windstarken Tagen weder vor Ort verbraucht noch ber die bestehenden Nord-Sd-Stromleitungen abtransportiert werden. Erfolgt hier der Ausbau der Windkraftkapazitten, wre die Einspeisung der zustzlich gewonnenen Energie ein Problem. Dementsprechend drngt gerade in Norddeutschland ein Ausbau des Hchstspannungsnetzes. In Bayern und Baden-Wrttemberg wiederum erfordert die steigende Zahl der Photovoltaikanlagen eine Verstrkung des Nieder- und Mittelspannungsnetzes. Gleichzeitig muss das knftige Stromnetz noch strker vernetzt werden. Unzhlige Dcher werden Sonnenstrom erzeugen, ebenso regionale kleine Windparks, Biogas- und Biomasseanlagen. Auch dieser Strom wird nicht vollkommen vor Ort verbraucht werden und verlangt nach einer grofl-
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Geschtzter Juniorpartner
Welches Volumen die Kreditfonds tatschlich bereitstellen werden knnen und ob dieses annhernd ausreichen wird, um die drohende Finanzierungslcke am Markt zu schlieen, ist noch nicht absehbar. Momentan sind Debt Funds zwar aufgrund der fehlenden Lizenz keine echte Alternative zu Banken, sie werden als Juniorpartner jedoch sehr geschtzt. Dass nicht jeder der Anbieter, die momentan auf den Markt drngen, dort erfolgreich agieren wird, versteht sich von selbst. Anleger sollten daher ganz genau hinschauen und die verschiedenen Angebote auf den vorhandenen Bankpartner, die Risikostruktur und das ImmobilienKnow-how der Asset Manager prfen. Ist dies gegeben, so sind Debt Funds fr institutionelle Anleger in erster Linie Folgendes: eine interessante Anlagemglichkeit, die durchaus einen genaueren Blick lohnt.
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Langfristig denken
Ganzheitliche Strategie
Ein verstrktes Umweltbewusstsein der Gesellschaft sowie ein gestiegener Anspruch an Arbeitsplatzqualitt und husliches Wohlbefinden haben zu einem Paradigmenwechsel in der Immobilienwelt gefhrt. Dem wollen Investoren und Asset Manager durch verstrkte Implementierung von Nachhaltigkeitskriterien in ihren Strategien begegnen. Hierbei geht es nicht nur um einzelne Investitionsstrategien, sondern auch um Nachhaltigkeit auf der gesamten Portfolioebene bis hin zu einer Geschftsausrichtung im Rahmen einer Corporate-Social-Responsibility-Stra-
Fr Meag Immobilien bedeutet Nachhaltigkeit Zukunftsfhigkeit. Einen besonderen Stellenwert hat dabei die Zeitkomponente. Immobilieninvestitionen sind langfristige Engagements, die desweVon gen sorgsam geprft Gnter Manuel Giehr werden mssen. Sptere Korrekturen sind zum Teil kaum mglich, in der Regel zumindest teuer. Die Nutzungsbedrfnisse knftiger Generationen bei Immobilien sind aufgrund rasanGeschftsfhrer ter technischer und geder Meag sellschaftlicher Entwicklungen nur schwer vorVermgensverwalter von Munich Re herzusagen. Um den Unsicherheiten verfolgt diesen Ansatz konsequent. der Zukunft begegnen zu knnen, Die Immobilie ist eine wichtige, muss die Immobilie von vornherein aber nicht die einzige Assetklasse in mglichst flexibel gestaltbar sein, daunserem Vermgensmanagement. mit sie mit geringem Aufwand wechUnsere nachhaltige Immobilienstra- selnden Bedarfen angepasst werden tegie ist eingebettet in die nachhal- kann. tige Anlagestrategie der Meag, die auch Anleihen, Aktien und andere alDie Lage zhlt ternative Anlagen wie Infrastruktur und Anlagen in erneuerbare EnerDarber hinaus haben Lagekritegien umfasst. Die Anlagestrategie rien eine groe Bedeutung. In dieder Meag als Asset Manager von sem Zusammenhang bedeutet NachMunich Re ist wiederum Teil der haltigkeit fr die Meag: Auf diesem Corporate-Social-Responsibility(CS Grundstck wird man ein gutes GeR)-Strategie des Konzerns. bude immer auskmmlich vermieEin erster Schritt zur Portfolioopti- ten knnen. Die Lage bestimmt wemierung kann die Definition einer sentlich Werthaltigkeit und Zu-
Studentenapartments . . .
Fortsetzung von Seite B 7 tig hohe Einnahmesicherheit erzielt. Auf der Ebene darunter wird das Risiko ber mehrere Objekte und noch mehr Einzel-Mietvertrge gestreut. Die Rechte aus den einzelnen Mietvertrgen werden als zustzliche Sicherheiten an die Fondsgesellschaft abgetreten. Und zu guter Letzt mssen die einzelnen Mietvertrge auch von den jeweiligen Eltern der Studenten als weiterer Mietvertragspartei unterschrieben werden. Mietsteigerungen kommen zunchst dem Betreiber zugute, der dafr aber auch das Vermietungs- und Betriebskostenrisiko trgt. ber eine feste Indexierung der Pachteinnahmen wird allerdings ein Teil der Mietsteigerungen an die Fondsgesellschaft weitergegeben und so ein Inflationsausgleich geschaffen. Wer ein konjunkturunabhngiges Immobilieninvestment sucht, das die Vorteile von Wohnimmobilien mit der Renditeerwartung von Broimmobilien verbindet, ist mit studentischem Wohnraum gut beraten. Welches Konzept fr den Anleger richtig ist, entscheidet seine persnliche Chancen-Risiko-Prferenz.