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DRUCKSACHE G-07/191

BESCHLUSS-VORLAGE

Dezernat/Amt: Verantwortlich: Tel.Nr.: Datum

III/Sozial- und Jugendamt Frau Kolb 3900 14.09.2007

Betreff:

Mietobergrenze (MOG) für Wohnungen von Bezieherinnen und Beziehern von


ALG II und Sozialhilfe

Beratungsfolge Sitzungstermin Öff. N.Ö. Empfehlung Beschluss

1. SO 20.09.2007 X X

2. HA 15.10.2007 X X

3. GR 23.10.2007 X X

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO): nein

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften: nein

Finanzielle Auswirkungen: ja - siehe Anlage 1

Beschlussantrag:

Der Gemeinderat beschließt die Anhebung der Mietobergrenze für Wohnungen


mit einer Größe bis zu 45 m² von 5,62 € auf 6,46 €, für Wohnungen mit einer
Größe bis zu 60 m² von 5,62 € auf 5,87 €, sowie die Beibehaltung der bisherigen
Mietobergrenze in Höhe von 5,62 € für Wohnungen mit einer Größe von über
60 m² entsprechend Ziffer 2 der Drucksache G-07/191.
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Anlage:
Finanzielle Auswirkungen

1. Ausgangslage

a) Die sog. „Mietobergrenze“ - Richtwert zur Bestimmung der angemessenen


Unterkunft

Mietkostenübernahmen erfolgen im Rahmen des Leistungsbezugs nach dem


SGB II (Kosten der Unterkunft) und dem SGB XII (Hilfe zum Lebensunterhalt,
Grundsicherung im Alter und bei dauerhafter Erwerbsminderung) in Höhe von
jährlich ca. 41 Mio. €.

Im Rahmen der Leistungsgewährung für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB


II werden Aufwendungen für die Unterkunft grundsätzlich nur übernommen, so-
weit sie angemessen sind. Die angemessene Miete errechnet sich dabei nach
Personenzahl (1 Person 45 m², pro weiterer Person 15 m²) und m²-Preis.

Der angemessene m²-Preis bestimmt sich nach demjenigen vergleichbarer Woh-


nungen im unteren Preissegment des örtlichen Mietmarktes. Zur Beurteilung des
angemessenen m²-Preises im Einzelfall dient der Sozialverwaltung ein Richtwert
in Gestalt der sog. Mietobergrenze. Zum 01.04.2003 erfolgte die letztmalige An-
hebung dieser Mietobergrenze von 4,60 €/m² auf 5,62 €/m².

b) Mietpreissteigerungen nach Mietspiegel 2007

Die durchschnittliche Mietpreissteigerung seit dem letzten Mietspiegel betrug rd.


2,5 % pro Jahr (ca. 7% durchschnittliche Steigerung im Vergleich zum Mietspie-
gel 2004). Der neue Mietspiegel weist für eine Standardwohnung folgende Ba-
sismieten aus:

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen


bis 45 qm bis 60 qm bis 75 qm bis 90 qm bis 105 qm
7,51 €/m² 6,83 €/m² 6,52 €/m² 6,40 €/m² 6,42 €/m²

c) Mietsenkungsverfahren

Bei der ARGE sind derzeit ca. 1.100 Fälle anhängig, bei denen der tatsächliche
Mietpreis die bisherige Mietobergrenze in Höhe von 5,62 €/m² überschreitet.
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Personen Anzahl BG Mittelwert der aktuell Angemessene Angemes- Differenz


im Mietsen- tatsächl. bezahlte Wohnungs- sene Kalt- zur angem.
Haushalt kungsver- Wohnungs- Kaltmiete größe in m² miete bei Miete
fahren größen in m² € derzeit €
5,62 €
1 595 50,78 207.926 45 150.475 57.451
2 278 69,54 124.385 60 93.741 30.644
3 138 80,83 74.007 75 58.167 15.840
4 47 87,09 29.318 90 23.772 5.546
5 24 112,22 17.362 105 14.162 3.200
6 8 109,17 8.286 120 5.395 2.891
7 2 113,50 1.598 135 1.517 81
8 1 140,00 1.000 150 843 157
Summen 1.093 463.882 115.810

Die größte Anzahl der Bedarfsgemeinschaftstypen finden sich im Rahmen dieser


sog. Mietsenkungsverfahren unter den Singlehaushalten (54,5 %) sowie bei den
Zwei-Personen-Haushalten (25,4 %). Von den jährlich 1.093 anfallenden Miet-
senkungsverfahren entfallen somit nahezu 80 % auf diese beiden Haushaltsgrö-
ßen.

d) Vorgaben der Rechtsprechung zur Beurteilung der angemessenen Auf-


wendungen für eine Wohnung

Nicht zuletzt mit Blick auf die aus dem neuen Mietspiegel hervorgehende Miet-
preissteigerung wurde vom Sozialgericht Freiburg und vom Landessozialgericht
Baden-Württemberg eine Erhöhung des bisherigen Richtwerts von 5,62 € ange-
raten. Um den veränderten Gegebenheiten des Wohnungsmarktes Rechnung zu
tragen, ist daher eine Überprüfung der Mietobergrenze angezeigt.

Im Rahmen dieser Überprüfung sind die Anforderungen zu beachten, die das


Bundessozialgericht an die Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten
gestellt hat (vgl. Beschluss vom 07.11.2006, AZ: B 7b AS 10/06 R):

Hiernach muss zum einen eine Prüfung der angemessenen Wohnungsgröße


sowie des angemessenen Wohnungsstandards erfolgen. Bei der Ermittlung des
angemessenen Wohnungsstandards ist auf einfache Wohnverhältnisse abzustel-
len. Angemessen sind die Aufwendungen für Wohnungen nach der Rechtspre-
chung des Bundessozialgerichtes dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und
Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügen und keinen
gehobenen Wohnstandard aufweisen. Die Wohnungen müssen im unteren Seg-
ment der nach der Größe in Betracht kommenden Wohnungen in dem räumli-
chen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet.
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Zum anderen verlangt das Bundessozialgericht, dass eine abstrakt als angemes-
sen eingestufte Wohnung nach der Struktur des Wohnungsmarktes am Wohnort
auch konkret verfügbar sein muss. Als angemessen kann somit eine Unterkunft
nur dann angesehen werden, wenn eine solche Unterkunft auf dem Wohnungs-
markt auch tatsächlich angemietet werden kann.

2. Berechnung der neuen Mietobergrenze

Die vorgesehene Neufestsetzung der Mietobergrenze erfolgt unter Berücksichti-


gung der im neuen Mietspiegel ausgewiesenen Basismiete. Allerdings verfügen
die Standardwohnungen, die den Berechnungen des Mietspiegels für die Basis-
miete zu Grunde liegen, über einen gehobenen und damit im Rahmen einer an-
gemessenen Unterkunft nicht zu berücksichtigenden Standard. Deshalb ist die
Basismiete um entsprechende Abschläge hinsichtlich einfacher Ausstattungs-
merkmale (Baualter -6 %, einfache Bodenausstattung -6 %, kein Balkon -2 %) zu
kürzen. Hieraus ergeben sich folgende Richtwerte:

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen


bis 45 qm bis 60 qm bis 75 qm bis 90 qm bis 105 qm
6,46 €/m² 5,87 €/m² 5,61 €/m² 5,50 €/m² 5,52 €/m²

Die Verwaltung schlägt daher vor, die Mietobergrenze für Wohnungen bis zu
45 m² von 5,62 € auf 6,46 € und für Wohnungen bis zu 60 m² von 5,62 € auf
5,87 € anzuheben.

Für Wohnungen über 60 m² ergeben sich aus dem Mietspiegel Richtwerte, die
geringfügig unter der bisherigen Mietobergrenze liegen. Die Verwaltung schlägt
jedoch in Abstimmung mit der ARGE vor, die bisherige Mietobergrenze in Höhe
von 5,62 € pro m² für größere Wohnungen ab 60 m² beizubehalten.

Aus dieser Anhebung der Mietobergrenzen ergibt sich folgender monatlicher


wohnungsspezifischer Mehraufwand:

1 2 3 4 5 Jede wei-
Haushaltsgröße Person Personen Personen Personen Personen tere Per-
son
Wohnfläche m² bis 45 bis 60 bis 75 bis 90 bis 105 15
Bisherige Ober- 252,90 € 337,20 € 421,50 € 505,80 € 590,10 € 84,40 €
grenze
Künftige Ober- 290,70 € 352,20 € 421,50 € 505,80 € 590,10 € 84,40 €
grenze
Mehraufwand 37,80 € 15,00 € 0 0 0 0
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3. Situation auf dem Wohnungsmarkt

Allein die Stadt verfügt über 1.300 eigene Wohneinheiten, die bis auf wenige
Ausnahmen von der Lage, der Ausstattung und dem Wohnstandard diesem
Marktsegment zuzurechnen sind. Darüber hinaus sind bei den großen Akteuren
der Wohnungswirtschaft, insbesondere bei der Freiburger Stadtbau GmbH (FSB)
zahlreiche Wohnungen vorhanden, die diesem von der Rechtsprechung vorge-
gebenen Standard entsprechen.

Damit kann die Verwaltung im Streitfall den Beweis antreten, dass Wohnungen
im unteren Preissegment konkret am Markt angemietet werden können und die
Zielgruppe der Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfänger adäquat mit
angemessenem Wohnraum versorgt werden kann.

Dies bestätigen die Fallzahlen der ARGE, die im Zeitraum März bis Mai 2007 in
41 Fällen Wohnungsbeschaffungskosten für Wohnungen übernommen hat. 51 %
dieser Neuanmietungen bezogen sich auf kleine Wohnungen mit einer Fläche bis
zu 45 m². Weitere 20 % entfielen auf Wohnungen mit einer Fläche bis zu 60 m².
Bei den Wohnungen bis zu 45 m² liegt der durchschnittliche Preis bei 4,65 € pro
m²; bei Wohnungen mit bis zu 60 m² bei 5,03 € pro m².

4. Finanzielle Auswirkungen

Die Anhebung der Mietobergrenze entsprechend dem Vorschlag führt dazu, dass
bei der ARGE in derzeit 873 Fällen, für die ein Mietsenkungsverfahren eingeleitet
wurde, eine höhere Kaltmiete anerkannt werden muss. Hieraus errechnen sich
folgende Mehrkosten:

Fallzahl mtl. Mehraufwand Jahresmehraufwand


pro Fall €

45 qm 595 37,80 269.892,00
60 qm 278 15,00 50.040,00

Hieraus resultieren jährliche Bruttomehraufwendungen von insgesamt ca.


319.930,00 €.

Darüber hinaus ergeben sich Mehrkosten durch zu erwartende Mieterhöhungen,


die derzeit nicht konkret berechnet werden können. Die Anzahl der Mietsen-
kungsverfahren beträgt ca. 10 % der Gesamtfälle. Unter der Prämisse, dass sich
die zu erwartenden Mieterhöhungen bei Wohnungen, deren Mieten derzeit noch
unter der neuen Mietobergrenze liegen, ebenfalls in dieser Größenordnung be-
wegen und die Mieterhöhungen, wie in den letzten Jahren, durchschnittlich 2,5 %
betragen, würde sich der Mehraufwand um weitere ca. 48.000,00 € jährlich erhö-
hen.
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Bei einer Kostenerstattung des Bundes von 35,2 % ergibt sich somit eine jährli-
che Nettomehrbelastung von ca. 238.420,00 €. Für das Jahr 2007 ergibt sich ein
Mehraufwand für die Monate November und Dezember von rd. 34.500,00 €,
wenn die Anhebung zum 01.11.2007 vollzogen wird.

Es steht zu erwarten, dass im Laufe des Jahres die Zahl der Bedarfsgemein-
schaften insgesamt rückläufig sein wird, so dass entsprechende Einsparungen
bei der KdU zur Finanzierung der Mehrkosten durch die Anhebung der Mietober-
grenze entstehen.

Die Entwicklung wird von der Verwaltung sorgfältig beobachtet und mit dem Fi-
nanzberichtwesen dargestellt.

5. Schlussbemerkung

Der Verwaltungsvorschlag berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten auf


dem Wohnungsmarkt und ist sowohl ausgewogen als auch sozialverträglich. Er
berücksichtigt, dass Wohnungen bis zu 60 m² erkennbar höhere Nettokaltmieten
pro Quadratmeter als größere Wohnungen aufweisen (vgl. hierzu Gutachten des
Mietspiegels 2007, S. 24).

Für Rückfragen steht im Sozial- und Jugendamt Herr Würthenberger, Tel.: 0761/201-
3690, zur Verfügung.

- Bürgermeisteramt -
TOP 16

Mietobergrenze (MOG) für Wohnungen von Bezieherinnen und Beziehern von


ALG II und Sozialhilfe

Vortrag: BM von Kirchbach, Drucksache G-07/191.

Wortmeldungen: StRin Federer (Interfraktioneller Antrag der Fraktionsgemein-


schaft Junges Freiburg/DIE GRÜNEN und der SPD-Fraktion vom
23.10.2007)
StR Bock

StR Evers verlässt die Sitzung.

StR Krögner

StRin Feierling-Rombach verlässt die Sitzung.

StRin Schubert (Antrag der Fraktionsgemeinschaft Unabhängige


Listen vom 22.10.2007)

Beschluss

I. Der Gemeinderat lehnt den Ergänzungsantrag der Fraktionsgemeinschaft Unab-


hängige Listen vom 22.10.2007 ab:

"Hiermit beantragen wir den o. g. Beschlussantrag wie folgt zu ergänzen:

Der Gemeinderat beschließt die seit Juni 2007 bestehende Aussetzung des
Mietsenkungsverfahrens so lange, bis die Datenlage der ARGE eine Aussage
darüber ermöglicht.

- wie viele Bedarfsgemeinschaften nach der Anhebung der Mietobergrenze da-


mit künftig nicht mehr dem Mietsenkungsverfahren unterworfen sind.

und

- wie viele Bedarfsgemeinschaften bisher durch freiwillige Zuzahlung nicht mehr


in einem Mietsenkungsverfahren sind."

(Mehrheitsbeschluss)

II. Der Gemeinderat stimmt dem interfraktionellen Antrag der Fraktionsgemeinschaft


Junges Freiburg/DIE GRÜNEN und der SPD-Fraktion vom 23.10.2007 zu:
"Der Beschlussantrag wird wie folgt ergänzt:

2. Die Verwaltung wird beauftragt, dem Gemeinderat halbjährlich über die


Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt für Bezieherinnen und Bezieher von
Leistungen nach §22 SGB II zu berichten."

(Mehrheitsbeschluss)

III. Der Gemeinderat beschließt die Anhebung der Mietobergrenze für Wohnungen
mit einer Größe bis zu 45 m² von 5,62 € auf 6,46 €, für Wohnungen mit einer
Größe bis zu 60 m² von 5,62 € auf 5,87 €, sowie die Beibehaltung der bisherigen
Mietobergrenze in Höhe von 5,62 € für Wohnungen mit einer Größe von über
60 m² entsprechend Ziffer 2 der Drucksache G-07/191.

(einstimmig)
Anlage 1 zur DRUCKSACHE G-07/191

Haushaltstelle(n) und Bezeichnung: Seite im


UA 4820 Grundsicherung für Arbeitssuchende (SGB II) Haushaltsplan: 380

Finanzielle Auswirkungen:

1. Einmalige Auswirkungen

Mehrausgaben 53.320,00 €€

Mehreinnahmen 18.770,00 €€
(Erstattung des Bundes 35,2 %)

Belastung für den Haushalt 2007 34.550,00 €€


==================

2. Jährliche Auswirkungen

Zu erwartende Mehrausgaben

Anhebung der Mietobergrenze 319.930,00 €€


Zu erwartende Mieterhöhungen 48.000,00 €€

Zu erwartende Einnahmen
Erstattung des Bundes 35,2 % ./. 129.510,00 €€

Jährliche Belastung ab 2008 238.420,00 €€


=================
Eingestellte Mittel im HHPI 2007/2008

X keine

Erläuterung:
Durch die bereits in 2007 begonnenen verstärkten Gegensteuerungsmaßnahmen,
die zu einem Rückgang der Fallzahlen und damit zu einer Reduzierung der Ausga-
ben führen, sollen die o. g. Mehraufwendungen kompensiert werden.