KAPITEL 1

DIE NATUR VON IMMOBILIEN UND IMMOBILIENMÄRKTEN

Testprobleme
1. Ein Markt, auf dem Mieter Miet- und andere Bedingungen mit Immobilieneigentümern
oder ihren Verwaltern aushandeln, wird als bezeichnet:
b. Benutzermarkt

2. Der Markt, in dem die erforderlichen Renditen auf verfügbare Anlagemöglichkeiten

ermittelt werden, wird als bezeichnet:
d. Kapitalmarkt

3. Das Handeln von Kommunal-, Landes- und Bundesregierungen wirkt sich auf die
Immobilienwerte aus
d. Alle oben genannten Punkte

4. Welcher Anteil der US-Haushalte besitzt ungefähr ein eigenes Haus?

b. Etwa zwei Drittel

5. Welche der folgenden Anlagekategorien hat den größten aggregierten Marktwert?

d. Immobilien

6. Regenwasserableitungssysteme lassen sich am besten wie folgt beschreiben:

b. Landverbesserungen

7. Was ist die wertmäßig größte Anlagekategorie im Portfolio des typischen US-Haushalts?
a. Immobilien

8. Die Immobilienmärkte unterscheiden sich von anderen Anlageklassen durch alle

folgenden Merkmale, mit Ausnahme von:
d. Homogenes Produkt

9. Welche der folgenden ist für die Lage von Gewerbeimmobilien nicht wichtig?
c. Zugang zu Schulen

Studienfragen
1. Der Begriff Immobilien kann auf drei grundlegende Arten verwendet werden. Listen Sie
diese drei alternativen Verwendungen oder Definitionen auf.

Lösung: Immobilien werden am häufigsten als Land und alle Verbesserungen an oder auf
dem Land definiert, einschließlich fester Strukturen und Infrastrukturkomponenten. Der
Begriff wird auch verwendet, um das "Bündel von Rechten" zu beschreiben, das mit dem
Besitz und der Nutzung der physischen Eigenschaften von Raum und Ort verbunden ist.
Schließlich können Immobilien als die Geschäftstätigkeiten im Zusammenhang mit der
Entwicklung, dem Bau, dem Erwerb, dem Betrieb und der Veräußerung von
Immobilienvermögen beschrieben werden.

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2. Die USA repräsentieren etwa 6 Prozent der Landnutzung der Erde oder etwa 2,3 Milliarden
Hektar. Wem gehört dieses Land eigentlich? Wie verteilt sich dieses Land auf die
verschiedenen Nutzungen (z. B. bebaute Flächen, Bundes-, Land-, Waldflächen).

Lösung: Bebautes Land, bestehend aus Wohn-, Industrie-, Gewerbe- und institutionellem
Land, macht etwa 6 Prozent des gesamten Landes in den US-Bundesländern aus, und
Wasserflächen nehmen etwa 23 Prozent des Landes ein; Ackerland und CRP-Land machen
etwa 21 Prozent aus; und Weideland macht etwa 6 Prozent des Landes aus.
Schließlich wird das verbleibende Land zwischen Gebirgsland und Waldland aufgeteilt,
wobei jedes 21 Prozent des gesamten US-Landes ausmacht.

3. Beschreiben Sie den Wert von US-Immobilien, indem Sie ihn mit den Werten anderer
Anlageklassen (z. B. Aktien, Anleihen) vergleichen.

Lösung: Im September 2005 waren Immobilien (einschließlich Eigentumswohnungen, aber

ohne Immobilien, die von Nicht-Immobiliengesellschaften gehalten wurden) mit einem Wert
von etwa 23,4 Billionen US-Dollar die größte Anlageklasse in den USA. Öffentlich
gehandelte Unternehmensaktien entsprachen etwa 17,2 Billionen US-Dollar des US-
Marktes. Der Wert der Hypothekenschulden beträgt etwa 11,1 Billionen US-Dollar. Dies ist
größer als der bestehende Bestand an Unternehmens- und Auslandsanleihen und der
ausstehende Wert von US-Staatsanleihen.

4. Wie viel vom Vermögen eines typischen US-Haushalts ist in Immobilien gebunden? Wie
steht dies im Vergleich zu der Rolle, die Vermögenswerte und Investitionen in den
Portfolios von US-Haushalten spielen?

Lösung: Immobilien sind der größte Vermögenswert im Portfolio eines typischen US-
Haushalts, der im September 2005 etwa 30 Prozent des Haushaltsvermögens ausmachte. Im
Vergleich dazu macht der Gesamtwert von Unternehmensaktien und
Investmentfondsanteilen 16 Prozent des Haushaltsvermögens aus. Die
Pensionsrückstellungen ohne Aktien machen 17 Prozent des Haushaltsvermögens aus.
Einlagen und Geldmarktfonds machen 9 Prozent des Haushaltsvermögens aus.

5. Immobilienvermögen und -märkte sind im Vergleich zu anderen Vermögenswerten oder

Märkten einzigartig. Besprechen Sie, wie sich die Immobilienmärkte in erster Linie von den
Märkten für andere Vermögenswerte unterscheiden, die auf gut entwickelten öffentlichen
Märkten gehandelt werden.

Lösung: Immobilien unterscheiden sich von anderen Anlageklassen, da sie heterogen und
unbeweglich sind. Immobilienvermögen haben einzigartige und unverwechselbare
Eigenschaften wie Alter, Gebäudedesign und Lage. Auch Immobilien sind unbeweglich,
daher ist die Lage ein wichtiges Attribut. Da das Immobilienvermögen heterogen und
unbeweglich ist, sind die Immobilienmärkte lokalisiert. Potenzielle Nutzer von Immobilien
und konkurrierenden Immobilien befinden sich in der Regel in derselben Gegend oder
Region. Darüber hinaus sind die Immobilienmärkte aufgrund ihrer Heterogenität stark
segmentiert. Daher versuchen potenzielle Nutzer einer bestimmten Art von Immobilien in
der Regel nicht, eine Immobilienkategorie durch eine andere zu ersetzen. Schließlich werden
die meisten Immobilientransaktionen privat ausgehandelt und haben relativ hohe

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 Transaktionskosten.

6. Erläutern Sie die Rolle der Regierung bei Immobilien auf Bundes-, Landes- und lokaler
Ebene. Was hat den größten Einfluss auf die Immobilienmärkte?

Lösung: Die Kommunalverwaltung hat den größten Einfluss auf die Immobilienmärkte. Sie
wirkt sich auf das Angebot und die Kosten von Immobilien durch Flächennutzungs- und
Flächennutzungsvorschriften, Gebühren für neue Landentwicklungen und restriktive
Bauvorschriften aus. Sie wirkt sich auch auf die Mietpreise durch die Bemessung der
Grundsteuern aus. Schließlich beeinflusst die Kommunalverwaltung das Angebot und die
Qualität von Immobilien durch die Bereitstellung von Gemeinschaftsinfrastruktur und durch
Bauvorschriften. Die Bundesregierung beeinflusst Immobilien durch
Einkommensteuerpolitik, Wohnungsbauförderprogramme,
Bundesfinanzberichterstattungspflichten, Gesetze zum fairen Wohnen und
Offenlegungsgesetze. Die Landesregierung hat generell den geringsten Einfluss auf
Immobilien. Die Landesregierung wirkt sich auf Immobilien durch die Lizenzierung von
Immobilienfachleuten, die Festlegung landesweiter Bauvorschriften, die Schaffung fairer
Wohnungs- und Offenlegungsgesetze und durch zahlreiche wohnungsbezogene
Subventionen für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen aus. Darüber hinaus
kann der Staat einige umweltsensible Flächen vor der Erschließung schützen.

7. Identifizieren und beschreiben Sie das Zusammenspiel der drei Wirtschaftszweige, die den
Immobilienwert beeinflussen.

Lösung: Die drei Wirtschaftssektoren, die den Immobilienwert beeinflussen, sind

Nutzermärkte, Kapitalmärkte und der Staat. In Immobiliennutzermärkten konkurrieren
Haushalte und Unternehmen um physischen Standort und Raum. Dieser Wettbewerb
bestimmt, wer die Nutzung einer bestimmten Immobilie erhält und wie viel für die Nutzung
dieser Immobilie bezahlt wird. Die Kapitalmärkte stellen die finanziellen Ressourcen zur
Verfügung, die für die Entwicklung und den Erwerb von Immobilienvermögen erforderlich
sind. Immobilien konkurrieren um Ressourcen gegen andere Anlagemöglichkeiten am
Kapitalmarkt, basierend auf den vom Anleger geforderten Renditen und
Risikoüberlegungen. Die Kapitalmärkte sind in zwei Kategorien unterteilt:
Eigenkapitalanteile und Fremdkapitalanteile. Die Regierung beeinflusst die Interaktion
zwischen den Nutzermärkten und den Kapitalmärkten durch Steuerpolitik, Vorschriften,
Erbringung von Dienstleistungen und Infrastruktur, Subventionen und andere Mittel.

8. Der Immobilienbau ist ein volatiler Prozess, der durch das Zusammenspiel von Nutzer und
Kapitalmarkt bestimmt wird. Mit welchen Signalen steuern Immobilienproduzenten diesen
Prozess? Welche anderen Faktoren beeinflussen die Volatilität der Immobilienproduktion?

Lösung: Wenn die Immobilienmarktpreise die Produktionskosten übersteigen, signalisiert

dies den Produzenten, ein zusätzliches Angebot aufzubauen oder hinzuzufügen. Mit
steigendem Immobilienangebot sinken die Mietpreise auf dem Nutzermarkt, was die
Immobilienwerte senkt und dem Immobilienmarkt signalisiert, die Produktion von
Immobilien zu verlangsamen. Darüber hinaus tragen Schocks an den Kapitalmärkten und die
Volatilität der Baukosten zur Volatilität der Immobilienproduktion bei. So wirken sich

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höhere Zinsen bei sonst gleichen Werten negativ auf die Immobilienwerte aus, wodurch die
Attraktivität von Neubauten sinkt. Darüber hinaus können Engpässe bei wichtigen
Baumaterialien und organisierte Arbeitskämpfe zur Volatilität der Immobilienproduktion
beitragen.

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 KAPITEL 2
WERT- UND IMMOBILIENENTSCHEIDUNGEN

Testprobleme
1. Welches davon ist das beste Beispiel für eine Investitionsentscheidung, basierend auf
den im Kapitel identifizierten Kriterien?
c. Entscheiden Sie, ob Sie ein High-Definition-Fernsehgerät kaufen oder bei einem
herkömmlichen Fernsehgerät zu 500 US-Dollar niedrigeren Kosten übernachten
möchten.

2. Eine Portfolioperspektive des Immobilienwerts, wie in diesem Kapitel beschrieben,

beinhaltet die Berücksichtigung des Werts von Immobilien in Bezug auf:
c. Ihr eigener besonderer Kontext und Ihre anderen Assets.

3. Die Auswirkungen der Auswahl eines Wohnsitzes auf Angelegenheiten wie den
Lebensstil und die Beziehungen zu anderen außerhalb des Haushalts werden wie folgt
beschrieben:
c. Nicht monetäre Kosten oder Vorteile.

4. Von diesen Immobilienanlagen ist die riskanteste

e. Rohes Land.

5. Von diesen Immobilieninvestments ist diejenige mit der größten Kostenunsicherheit

a: c. Untergebietsentwicklung mit noch nicht erteilten Genehmigungen.

6. Wenn das wahrgenommene Risiko steigt,

d. Die Werte sinken und die erwarteten Renditen steigen.

7. Die liquideste Form von Immobilien ist:

d. Standard-Einfamilienhäuser.

8. Die Art von Immobilien, die tendenziell die höchste Cashflow-Unsicherheit aufweist,
ist: e. Hotels und Motels.

9. Welche dieser Strategien bei Immobilieninvestitionen würde das Risiko tendenziell

erhöhen?
d. Kurzfristig investieren (kurze Haltedauer).

10. Welche davon ist die richtige Aussage über das Verhältnis von Investitionsanalyse
und -bewertung?
a. Die Investitionsanalyse schätzt den Wert für einen bestimmten Anleger, während
die Schätzung den Wert für den typischen Anleger schätzt.

Studienfragen
1. Beim Kauf eines Eigenheims geht es nicht um den Return on Investment. Es geht um
Familien- oder Haushaltssicherheit, Chancen und andere unersetzliche immaterielle

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 Werte. Wie würden Sie als Person, die die Bedeutung von Investitionen versteht,
diese Behauptung beantworten?

Lösung: Der Kauf eines Eigenheims ist eine Investition, da der Entscheidungsprozess
die Bewertung nicht monetärer Kosten und Vorteile erfordert. Hausbesitzer bewerten
den Wert des zukünftigen Nutzens eines Wohnsitzes in einer bestimmten
Nachbarschaft im Vergleich zu den erwarteten Kosten. Darüber hinaus ist der Kauf
eines Eigenheims eine Investition, da er erhebliche Vorlaufkosten für einen
zukünftigen Nutzen mit sich bringt, der für einen erheblichen Zeitraum anhalten kann.
Darüber hinaus kann der Kauf eines Eigenheims, wie auch andere Investitionen, einen
erheblichen Zeit- und Kostenaufwand erfordern.

2. Viele Banken bieten Eigenheimkredite an, um einen Urlaub zu finanzieren. Ist die
Verwendung des Eigenkapitals im eigenen Haus zur Finanzierung eines Urlaubs eine
gute Investitionsentscheidung? Warum oder warum oder nicht?

Lösung: Die Verwendung eines Eigenheimkredits zur Finanzierung eines Urlaubs ist
möglicherweise keine solide Investitionsentscheidung, es sei denn, der Urlaub hat
dauerhafte Folgen. Der aus einem Urlaub gewonnene Genuss kann von kurzer Dauer
sein, während die entsprechenden Kosten jahrelang anhalten können.

3. Es ist üblich, dass Eltern eine Residenz kaufen, in der ihr Kind lebt, während es aufs
College geht, und oft argumentieren, dass die Miete einer Wohnung eine völlige
Verschwendung ist, wenn das Geld dazu verwendet werden könnte, Eigenkapital
aufzubauen. Was sind die Argumente für eine solche Investition? Dagegen?

Lösung: Wenn der Elternteil der Meinung ist, dass die mit der Immobilie erzielten
Vorteile die anfänglichen Kosten übersteigen, kann die Entscheidung für den Kauf
einer Immobilie eine praktikable Option sein. Der Kauf eines Wohnsitzes während
des Studiums des Kindes ist jedoch aufgrund der relativ kurzen Haltedauer der
Immobilie riskant, was die Unsicherheit der bei der Veräußerung der Immobilie
erhaltenen Cashflows verstärkt. Der Kauf eines Eigenheims bringt auch erhebliche
Vorlaufkosten mit sich, die über den Kaufpreis hinausgehen und berücksichtigt
werden müssen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass der Elternteil die
monatlichen Kosten für diesen Wohnsitz für einen längeren Zeitraum bezahlt, wenn
die Immobilie nach dem Abschluss des Kindes nicht unverzüglich verkauft wird.

Auf der anderen Seite sammelt die Anmietung einer Wohnung kein Eigenkapital und
damit keinen Reichtum, während der Schüler die Schule besucht. Wenn der Schüler
vier Jahre oder länger in der Schule ist, kann die Haltedauer des Vermögenswerts
nicht als "kurz" angesehen werden und es kann logisch sein, ein Haus zu kaufen. Die
Kosten für die Anmietung einer Wohnung im Vergleich zu den Gesamtkosten und
den zukünftigen Cashflows des Kaufs eines Eigenheims müssen verglichen werden,
um festzustellen, welche Entscheidung die beste ist. Wenn diese Analyse zu dem
Schluss kommt, dass der Kauf eines Eigenheims einen höheren Netto-Cashflow
bietet, der ausreicht, um die Opportunitätskosten auszugleichen, dass das Geld nicht
anderweitig verwendet werden kann, sollte der Elternteil das Eigenheim für das Kind
kaufen.

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4. Rohland am Rande der Stadtentwicklung, dem die notwendigen Genehmigungen für
die Entwicklung fehlen, ist im Allgemeinen die riskanteste Art der
Immobilieninvestition. Verteidigen oder widerlegen Sie diese Behauptung

Lösung: Bewertet gegen die beiden Arten von Anlagerisiken, mit denen
Immobilieninvestoren konfrontiert sind, die Unsicherheit der Kosten und die
Unsicherheit des Werts, kann Rohland ohne Genehmigung als die riskanteste Form
der Immobilieninvestition angesehen werden. Rohland am Rande der städtebaulichen
Entwicklung, dem die notwendige Bebauungserlaubnis fehlt, besitzt ein hohes Maß an
Wertunsicherheit, da die zukünftigen Cashflows nicht festgelegt sind. Der Wert des
Grundstücks hängt in der Regel vom zukünftigen Wachstum ab, um Marktpotenziale
zu schaffen, die derzeit nicht vorhanden sind. Darüber hinaus hängt die
Wahrscheinlichkeit dafür von den Flächennutzungsvorschriften und den Maßnahmen
der lokalen Planungsbehörde ab. Die Gesamtkosten, die für den Erwerb und die
Erschließung des Rohlandes erforderlich sind, sind zum Zeitpunkt des Kaufs
unbekannt. Nur städtebauliche Sanierungsprojekte besitzen ohne Genehmigung eine
vergleichbare Kostenunsicherheit wie Rohland.

5. Eine Schätzung einer Immobilie schätzt den Wert für einen typischen Anleger, also
den wahrscheinlichen Verkaufspreis. Warum könnte dies für einen bestimmten
Anleger ein irreführender Indikator für den Anlagewert sein?

Lösung: Eine Bewertung berücksichtigt nicht die Perspektive und Erwartungen eines
einzelnen Anlegers. Es kann Gründe geben, warum die betreffende Immobilie für eine
bestimmte Person mehr oder weniger wertvoll ist als für den typischen Käufer.
Folglich kann der Anlagewert einer Person von dem Wert abweichen, den der Markt
oder ein typischer Anleger auf eine Immobilie legt.

6. Sie erwägen, Ihren herkömmlichen Warmwasserbereiter zu einem Preis von 4.000

US-Dollar durch ein solares Warmwasserbereitersystem zu ersetzen. Wie sollten Sie
die potenziellen Vorteile definieren, die Sie abschätzen müssen? Gibt es Risiken oder
andere Überlegungen, die geprüft werden sollten?

Lösung:. Der potenzielle Nutzen dieser Investition ist eine Reduzierung der
zukünftigen Versorgungskosten. Dieser Kauf erfordert eine Analyse der anfänglichen
Kosten und des Werts des zukünftigen Nutzens, der in Form von niedrigeren
Stromrechnungen erhalten wird. Der Hausbesitzer sollte überlegen, ob er diese
Investition in Höhe von 4.000 USD finanzieren soll und wenn ja, wie viel er leihen
soll. Der Hausbesitzer sollte auch analysieren, wie sich die Finanzierung dieses Kaufs
auf die gegenwärtigen und zukünftigen Cashflows auswirkt, die mit dem Kauf des
solaren Warmwasserbereitungssystems verbunden sind.

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 KAPITEL 3
Rechtliche Grundlagen zur Wertsteigerung

Testprobleme
1. Welche der folgenden ist keine Form von Eigentumsrecht?
d. Lizenz

2. Welche dieser Dienstbarkeiten ist am ehesten eine Brutto-Dienstbarkeit?

d. Stromleitungsdienstbarkeit

3. Zu den Regeln, die von Gerichten verwendet werden, um festzustellen, ob es sich bei
etwas um eine Vorrichtung handelt, gehören alle außer:
c. Gesetz der Gefangennahme.

4. Welcher der folgenden ist ein betitelter Nachlass?

e. All das.

5. Welche dieser Formen des Miteigentums könnte am besten als "normales Eigentum"
bezeichnet werden, mit der Ausnahme, dass mehrere Eigentümer identisch an einem
Bündel von Rechten beteiligt sind?
a. Gemeinsames Mietverhältnis

b. Welche dieser ehebezogenen Formen des Miteigentums gibt jedem Ehepartner ein
halbes Interesse an einem Eigentum, das "Früchte der Ehe" ist?
c. Gemeinschaftseigentum

7. Welches dieser Pfandrechte hat die höchste Priorität?

c. Grundsteuerpfandrecht

8. Restriktive Vereinbarungen für eine Unterteilung können in der Regel durchgesetzt

werden durch:
d. a und b, aber nicht c

9. Mit welchen der folgenden Ansprüche oder Interessen können Timesharing-

Programme verbunden sein?
e. All dies ist möglich

10. Jeder Eigentumswohnungskäufer muss die Details zu welchem Dokument(en)

kennen:
d. a und b, aber nicht c

Studienfragen
1. Erklären Sie, wie sich Rechte von Macht oder Gewalt und von Erlaubnis
unterscheiden.

Lösung: Rechte haben drei Merkmale. Erstens sind Rechte Ansprüche oder Forderungen,

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zu deren Durchsetzung unsere Regierung verpflichtet ist. Zweitens sind Rechte nicht
widerruflich und können von anderen Privatpersonen nicht aufgehoben, ignoriert oder
anderweitig verringert werden. Drittens sind Rechte dauerhaft und verblassen nicht mit
der Zeit.

Rechte unterscheiden sich von Macht, weil die Regierung verpflichtet ist, die Ansprüche,
die sich aus Rechten ergeben, zu ehren und zu unterstützen. Die Regierung wird keine
Ansprüche auf Rechte unterstützen, die sich aus der Anwendung von Gewalt oder
Bedrohung ergeben. Die Regierung ist verpflichtet, Eigentumsrechte in nachfolgenden
Generationen zu verteidigen, und sie hat nicht die Befugnis, diese Verpflichtung
aufzugeben.

Im Gegensatz zur Erlaubnis, die widerruflich ist, sind Rechte nicht widerruflich und
können von anderen Privatpersonen nicht weggenommen oder gemindert werden.

2. Ein Entwickler einer Unterteilung möchte den Freiraum und den natürlichen
Lebensraum erhalten, der sich entlang des hinteren Teils einer Reihe großer
Grundstücke in der vorgeschlagenen Unterteilung erstreckt. Er debattiert, ob
restriktive Bündnisse verwendet werden sollen, um dies zu erreichen, oder ob eine
Lebensraumdienstbarkeit auf demselben Raum geschaffen werden soll. Was sind die
Vor- und Nachteile jeder Wahl?

Lösung: Ein Bauträger kann beschließen, restriktive Vereinbarungen zu verwenden, um

die Nutzung des Landes für Umweltzwecke zu begrenzen und gleichzeitig die Qualität,
Stabilität und den Wert der umliegenden Grundstücke zu erhalten. Restriktive Bündnisse
sind streng privat, weil nur Parteien von Interesse den Bund durchsetzen können. Im Falle
einer isolierten Urkundenbeschränkung sind der Eigentümer, der die Beschränkung
erstellt hat, oder die Erben dieses Eigentümers die einzigen Personen, die die
Beschränkung durchsetzen können.

Gerichtsentscheidungen folgen häufig dem Gewohnheitsrecht, das besagt, dass

Immobilien produktiv genutzt werden sollten, und bevorzugen weniger Einschränkungen
bei der Landnutzung. Unabhängig davon, ob es sich bei der Beschränkung um eine
isolierte Urkunde oder um einen Teil einer allgemeinen Reihe von
Unterteilungsbeschränkungen handelt, zögern die Gerichte, sie über einen unangemessen
langen Zeitraum aufrechtzuerhalten. Selbst in Staaten, in denen es keine Frist gibt,
können sich Gerichte weigern, Beschränkungen durchzusetzen, da sich der Charakter der
Nachbarschaft, die Aufgabe (Vernachlässigung der Durchsetzung) und die öffentliche
Ordnung ändern. In den meisten Staaten ist es schwierig, einzelne restriktive Bündnisse
für mehr als ein paar Jahrzehnte aufrechtzuerhalten, und mehrere Staaten haben Fristen
von etwa 20 Jahren erlassen.

Auf der anderen Seite kann sich der Bauträger dafür entscheiden, eine
Lebensraumdienstbarkeit auf dem Grundstück zu nutzen. Eine Lebensraumdienstbarkeit
kann die Nutzung des Landes für den spezifischen Zweck des Umweltschutzes
einschränken. Eine Dienstbarkeit in Brutto, definiert als das Recht, Land für einen
bestimmten, begrenzten Zweck zu nutzen, der nicht mit einer benachbarten Parzelle
zusammenhängt, wird das Ziel des Bauträgers erreichen. Die Dienstbarkeit kann ohne

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Übertragung eines Grundstücks auf einen anderen Eigentümer übertragen werden. Die
Dienstbarkeit ist weniger wahrscheinlich, dass Gerichte die Dienstbarkeit "verblassen",
als ein vernachlässigter restriktiver Vertrag.

3. Warum sind restriktive Bündnisse eine gute Idee für eine Unterteilung? Können sie
sich nachteilig auf die Unterteilung oder deren Bewohner auswirken? Gibt es zum
Beispiel irgendwelche im Kapitel aufgeführten, die fragwürdige Auswirkungen auf
den Wert eines Wohnsitzes haben könnten?

Lösung: Restriktive Vereinbarungen werden am häufigsten in

Unterteilungsentwicklungen verwendet, um die Qualität, Stabilität und den Wert der
Lose sicherzustellen. Sie können jedoch manchmal nachteilige Auswirkungen auf die
Unterteilung haben. Zum Beispiel kann das Hinzufügen einer freistehenden Garage
oder eines Kettengliedzauns zu einem Wohnsitz idealerweise den Wert erhöhen, aber
das Vorhandensein restriktiver Vereinbarungen kann die Fähigkeit eines
Hausbesitzers einschränken, den Wert der Immobilie auf diese Weise zu erhöhen.
Übermäßige restriktive Zusicherungen können den Wert der Immobilie verringern,
indem sie die Rechte des Eigentümers effektiv verringern. Restriktive Vereinbarungen
können auch obsolet werden, wenn sich der Charakter der Nachbarschaft ändert und
die Rechte eines Eigentümers behindert werden.

4. Das traditionelle Common-Law-Konzept des Vermieter-Mieter-Verhältnisses war,

dass die Verpflichtung des Vermieters einfach darin bestand, sich von der Immobilie
fernzuhalten, und die Verpflichtung des Mieters darin bestand, die Miete zu zahlen.
Erklären Sie, warum dies eine veraltete Anordnung für Wohnungsbewohner in einer
städtischen Gesellschaft ist.

Lösung: In der Vergangenheit konzentrierte sich die Anwendung des

Gewohnheitsrechts einer Vermieter-Mieter-Beziehung auf landwirtschaftliche
Beziehungen, die im vorindustriellen England entstanden waren. Die moderne
Gesellschaft versteht Wohnungsmiete als Erbringung von Dienstleistungen. Es kann
schwierig oder unmöglich sein, dass ein Mieter allein in einem Apartmentkomplex
Schädlinge bekämpft oder ein Dach repariert usw. Daher muss die Verpflichtung des
Vermieters mehr sein, als sich nur von der Immobilie „fernzuhalten“. Staaten haben
ausgeklügelte Wohnungsvermieter-Mieter-Gesetze erlassen, die große Fortschritte bei
der Definition der Rechte und Pflichten beider Parteien im Rahmen eines
Wohnungsmietvertrags machen. Gesetze befassen sich mit Angelegenheiten wie
Verpflichtungen zur Pflege und Reparatur der Räumlichkeiten, Eintrittsrechte,
Umgang mit Einlagen, Meldepflichten und vielen anderen Angelegenheiten.

5. Eine Freundin hat eine ältere Mutter, die in einem Haus neben ihrer Kirche lebt. Die
Kirche wächst und würde die Gelegenheit begrüßen, ihr Haus für ihre Nutzung zu
erhalten. Sie möchte die Bedürfnisse ihrer Kirche unterstützen, aber sie möchte nicht
umziehen und fühlt sich stark dabei, ihr eigenes Zuhause zu besitzen. Auf der anderen
Seite weiß Ihre Freundin, dass sie nicht mehr viele Jahre im Haus bleiben kann und
innerhalb weniger Jahre mit Umzug und Verkauf konfrontiert sein wird. Welche
Optionen können Sie als mögliche Pläne vorschlagen, um sie zu erkunden?

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 Lösung: Eine mögliche Option besteht darin, die Gebühr einfach absolut in ein
gewöhnliches Leben und Restvermögen zu entflechten. Die Kirche kann ein
Restgrundstück erwerben, während der Eigentümer ein Lebensgrundstück behält. Der
Eigentümer erhält dadurch entweder zusätzliches Einkommen oder, wenn der Rest
gespendet wird, einen Steuerabzug. Dies vereinfacht die eventuelle Abrechnung ihres
Nachlasses und gewährleistet gleichzeitig das fortbestehende Recht, ihr Haus zu
besetzen. Zum Zeitpunkt ihres Todes wird der verbleibende Nachlass zu einer
vollständigen Gebühr, einem einfachen Absolutum, das der Kirche gehört. Eine
weitere mögliche Option ist ein vollständiger Verkauf an die Kirche und die
Schaffung eines Mietverhältnisses für Jahre, in dem die ältere Mutter das Grundstück
von der Kirche mietet und für einen bestimmten Zeitraum ein Erbbaurecht schafft.

6. Ein Freund hat ein kleines Freizeitfahrzeug-Camp an einem See in Daytona Beach,
Florida, besessen und betrieben. Es liegt in der Nähe des Ozeans und des Daytona
Speedway, der Heimat des Daytona 500 und einer Vielzahl anderer prominenter
Rennen. Die Insassen sind sehr loyal, reservieren weit im Voraus und kehren Jahr für
Jahr zurück. Sie fragt Sie, ob Sie das Camp als Kurzzeitvermietung weiterführen,
umbauen und die Stellplätze als Stockwerkeigentumsparkplätze verkaufen oder auf
Stockwerkeigentumsteilzeitparkplätze umbauen wollen. Welche Gedanken würden
Sie äußern?

Lösung: Die Aufrechterhaltung des Eigentums an dem kleinen Freizeitfahrzeug-Camp

bietet der Eigentümerin weiterhin die Kontrolle über die Immobilie, aber sie behält
auch die Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie und die mit dem Betrieb
des Camps verbundenen Ausgaben. Die Umwandlung des Platzes in
Eigentumswohnungsparkplätze würde eine effektive Übertragung der Immobilie von
Ihrem Freund auf die Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern. Das Land auf
dem See würde nicht mehr deiner Freundin gehören, und sie würde jede zukünftige
Nutzung des Landes verlieren. Zusätzlich sind eine Satzung und eine
Stockwerkeigentumserklärung zu erstellen. Zeitanteillose würden das Anwesen in
separate Zeitintervalle aufteilen. Durch die Schaffung von Timesharing-
Eigentumswohnungen in einem Mietverhältnis über Jahre hinweg könnte das Land
nach einer bestimmten Anzahl von Jahren an Ihren Freund zurückgegeben werden.

7. In den Vereinigten Staaten scheint das Bündel von Rechten, die als Immobilien
bezeichnet werden, in den letzten Jahrzehnten kleiner geworden zu sein. Erklären Sie,
was dies verursacht hat. Warum ist es gut? Warum ist es schlecht?

Lösung: Das Bündel von Rechten ist in den letzten Jahrzehnten aufgrund des
verstärkten Einsatzes der Polizeigewalt durch die Regierung kleiner geworden. Die
Regierung hat die Pflicht, die Gesundheit, Sicherheit und das Wohlergehen des
amerikanischen Volkes zu schützen. Darüber hinaus hat das Bewusstsein von
"Spaceship Earth" nach den 1970er Jahren viele Amerikaner auf Umweltprobleme
und die möglichen negativen ökologischen und ökologischen Auswirkungen einiger
Landnutzungen aufmerksam gemacht. Andererseits beeinträchtigen übermäßige
Vorschriften das Recht der Eigentümer, mit ihrem Eigentum zu tun, was sie wollen.
Wenn die Ausübung der Polizeigewalt zu weit geht, wird sie zu einem „Nehmen“, das
eine gerechte Entschädigung erfordert.

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 KAPITEL 4

Vermittlung von Immobilieninteressen

Testfragen
1. Welche davon ist keine Voraussetzung für eine gültige Urkunde?
b. Kompetenter Stipendiat.

2. Das Interesse, das durch eine Urkunde vermittelt wird, ist in der angegeben:
b. Habendumsklausel

3. Die Urkunde von „höchster Qualität“ ist die:

a. Allgemeine Garantieurkunde.

4. Eine Urkunde, die hauptsächlich verwendet wird, um mögliche "Wolken" oder

Eigentumsbelastungen (Interessenkonflikte) zu beseitigen, ist die:
d. Quitclaim-Urkunde.

5. Wenn ein Grundbesitzer den vorderen Teil eines Grundstücks verkauft und den hinteren
Teil als "landumschlossenes" Grundstück behält und wenn es einen bestehenden
informellen Weg über das vordere Grundstück zum hinteren gibt, wird der Verkäufer den
Weg wahrscheinlich als (an) behalten:
c. Implizite Dienstbarkeit durch Vorbenutzung.

6. Wenn ein benachbarter Grundstückseigentümer über mehrere Jahre offen und konsequent
über das Grundstück einer Person fährt, kann der Nachbar eine Dienstbarkeit erwerben,
indem er:
d. Rezept

7. Wenn Dokumente, die Interessen an Immobilien vermitteln, ordnungsgemäß in den

öffentlichen Aufzeichnungen erfasst sind, sind sie für alle Personen verbindlich oder
durchsetzbar, unabhängig davon, ob diese Personen von den Dokumenten Kenntnis
haben, und zwar durch:
c. Konstruktive Kündigungslehre.

8. Welche davon ist eine weit verbreitete Form des „Eigentumsnachweises

b. Titelversicherungsverpflichtung.

9. Die gebräuchlichste Form der rechtlichen Beschreibung für städtisches Wohneigentum ist
die: c. Plattenlos und Blocknummer.

10. Zu den Faktoren, die es im Vergleich zu den meisten persönlichen Gegenständen

einzigartig schwierig machen, einen eindeutigen Titel in Immobilien festzulegen,
gehören:
b. Länge der Besitzhistorie in Immobilien.

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Studienfragen
1. Erklären Sie, wie eine Titelversicherung funktioniert. Welche Risiken deckt sie ab? Wer
zahlt wann? Welche häufigen Ausnahmen macht es?

Lösung: Eine Titelversicherung schützt einen Eigentümer (oder Kreditgeber) vor

rechtlichen Herausforderungen oder Komplikationen mit dem Titel. Die
Titelversicherung schützt einen Begünstigten (oder Hypothekengläubiger) gegen die
Rechtskosten der Titelverteidigung und gegen den Verlust des Eigentums im Falle einer
erfolglosen Verteidigung. Es kann keinen Titel speichern, der wirklich falsch ist. Es stellt
den Versicherungsnehmer jedoch von Prozesskosten und Entschädigung für den Verlust
des Eigentums frei, sollte dies eintreten. In vielen Orten ist es üblich, dass der Verkäufer
für die Eigentumsversicherung zahlt, obwohl dies verhandelbar ist. Für eine
Hypothekenpolitik, die einen Kreditgeber schützt, zahlt der Kreditnehmer.

Es gibt wichtige Grenzen oder Ausnahmen für die Titelversicherung. Erstens ist es keine
Gefahrenversicherung; das heißt, es schützt den Eigentümer nicht vor der Gefahr
physischer Schäden an der Immobilie. Es schützt nur vor rechtlichen Angriffen auf den
Titel des Eigentümers. Zweitens schließt die Titelversicherung in der Regel alle
Tatsachen aus, die bei einer Inspektion und Besichtigung der Immobilie aufgedeckt
würden.

2. Wenn ein Begünstigter eine Eigentumsversicherung abschließt, welchen Wert, wenn

überhaupt, gibt es im Vertrag von Seizen in einer Garantieurkunde?

Lösung: Wenn ein Stipendiat eine Titelversicherung hat, bleibt der Pfändungsvertrag ein
Hinweis darauf, dass der Konzessionsgeber wirklich glaubt, dass er einen guten Titel
hält. Der Titelversicherer kann weiterhin Klage gegen den Verleiher eines falschen Titels
erheben, obwohl der Begünstigte für den Verlust von Eigentum und Eigentum
entschädigt wurde.

3. Die Verwendung von Torrens-Zertifikaten, die in den USA nie groß waren, hat in den
letzten Jahren abgenommen. Erklären Sie, wie marktfähige Titelgesetze, die kürzlich in
vielen Staaten verabschiedet wurden, Torrens-Zertifikate möglicherweise weniger
interessant und nützlich gemacht haben.

Lösung: Die Idee eines Torrens-Zertifikats bestand darin, die Notwendigkeit einer Suche
nach historischen öffentlichen Aufzeichnungen zu beseitigen, um die Titelkette zu
bestätigen. Marktfähige Titelgesetze haben dieses Ziel möglicherweise erreicht, indem
sie in der Regel eine "Stamm" -Transaktion festlegen, die zu diesem Zeitpunkt (etwa vor
30 Jahren) allgemein als Titelstatus angesehen wird. Sofern keine gegenteiligen Beweise
vorliegen, muss die Titelsuche nicht früher als die "Root" -Transaktion zurückgreifen.
Somit wird ein Großteil des Wertes des Torrens-Zertifikats ohne die Verwaltungskosten
für die Aufrechterhaltung eines aufwändigen Zertifikatsaktualisierungsprozesses erreicht.

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 4. Nennen Sie mindestens sechs nachteilige (widersprüchliche) Ansprüche auf Sach- oder
sonstige Rechtsmängel, die sich aus einer Durchsuchung der Eigentumsunterlagen nicht
ergeben, die jedoch bei der Besichtigung der Immobilie und ihrer Bewohner festgestellt
werden können.

Lösung: Zu den sechs nachteiligen oder widersprüchlichen Eigentumsansprüchen, die

bei der Suche nach Unterlagen nicht auftreten werden, gehören: (1) Anspruch auf
nachteiligen Besitz, (2) Verschreibungsdienstbarkeit, (3) Dienstbarkeit aus Gründen
der Notwendigkeit, (4) Dienstbarkeit durch Estoppel, (5) Pachtanspruch und (6)
Dienstbarkeit für die Gewinnung von Kulturpflanzen oder Mineralrechten.

5. Warum könnte es ratsam sein, beim Kauf eines 20 Jahre alten Hauses in einer
städtischen Unterteilung eine Umfrage zu verlangen?

Lösung: Eine Umfrage kann selbst in einer relativ neuen Unterteilung nützlich sein,
um zu bestätigen, dass Zäune nicht eingreifen oder dass eine Ergänzung einer Struktur
keinen Rückschlag darstellt. Darüber hinaus ist es für einen Käufer in der Regel gut,
die Grenzen des erworbenen Grundstücks zu kennen, da oft Zäune und Sträucher
falsche Eindrücke von Grenzorten erzeugen können.

6. Beschreiben Sie die schattige Immobilie anhand einer rechteckigen Umfrage der
Regierung.

Lösung: Die östliche Hälfte der SW ein Viertel der NW ein Viertel, plus die südliche
Hälfte der NW ein Viertel der NW ein Viertel von Abschnitt 14, Tier 11S und Range
21E.

7. Einige Personen aus der Immobilienbranche haben vorgeschlagen, dass es gut ist, eine
Versicherungszusage als Eigentumsnachweis für ländliches Eigentum zu verlangen,
dass es jedoch zufriedenstellend ist, die weniger kostspielige abstrakte und
anwaltliche Stellungnahme als Eigentumsnachweis für einen Wohnsitz in einer
städtischen Unterteilung zu verwenden. Diskutieren Sie die Vorteile oder Risiken
dieser Richtlinie.

Lösung: Eine plattierte städtische Unterteilung hat effektiv eine relativ kurze
Geschichte, in der der Titel "getrübt" werden könnte. Die Schaffung der Unterteilung
stellt implizit einen Zeitpunkt dar, an dem über den Status des Titels nur sehr wenig
diskutiert wurde. Somit kann nur das, was später mit der Immobilie passiert ist, einen
marktfähigen Titel gefährden. Dies verkürzt den Teil der Titelhistorie, der
Bedrohungen für den Titel enthalten kann, erheblich. Daher ist die Titelversicherung
möglicherweise nicht so wertvoll wie bei nicht plattiertem Land.

4-
3
 Chapter 5
Staatliche Kontrollen und Immobilienmärkte

Testprobleme
Beantworten Sie die folgenden Multiple-Choice-Fragen.

1. Bei der Zoneneinteilung handelt es sich um eine Ausübung welcher Art von allgemeiner
Beschränkung von Eigentumsrechten?
c. Polizeigewalt.

2. Ein umfassender Plan befasst sich in der Regel mit welchem der folgenden Elemente?
e. Alle oben genannten Punkte.

3. Grundsteuern sind die Haupteinnahmequelle für:

e. Sowohl Kommunen als auch Schulbezirke.

4. Die Zuständigkeit für die Genehmigung von Lageplänen für Großprojekte liegt letztlich
bei der:
a. Stadtrat oder Kommission. (Dies ist das gewählte Leitungsgremium.)

5. Die genaueste Schlussfolgerung über die Regessivität der Grundsteuer ist, dass sie: d.
Regressiv, aber wenn die Leistungen berücksichtigt werden, ist das Nettoergebnis nicht
regressiv.

6. Zu den traditionellen Landnutzungskontrollen (vor 1970) gehören:

e. Alle drei: a, b und c.

7. Radongas ist:
a. Ein natürlich vorkommendes Ergebnis geologischer Aktivität.

8. "New Urbanism" ist ein Begriff, der verwendet wird, um

d. Die Theorie, dass Wohn- und Gewerbenutzungen integriert werden sollten, Straßen
und Parkplätze den Verkehr abschrecken sollten und Wohnungen in Straßennähe gebaut
werden sollten.

9. Zu den Elementen der traditionellen Zoneneinteilung gehören alle außer:

a. Leistungsstandards.

10. Externe Effekte bei der Landnutzung umfassen alle außer:

d. Unfähigkeit, die Qualität einer einmal gebauten Struktur zu beurteilen.

Studienfragen
1. Angenommen, Sie besitzen ein kleines Mehrfamilienhaus in der Nähe einer großen
Geschäftsstraße und einer Tankstelle. Sie erfahren, dass es ein großes Leck von

5-
1
 unterirdischen Lagertanks von der Tankstelle gegeben hat und sich das Benzin auf und
unter der Oberfläche Ihres Grundstücks ausgebreitet hat. Besprechen Sie die Quellen des
Wertverlusts Ihrer Immobilie durch die Kontamination.

Lösung: Am wichtigsten ist, dass Sie als Eigentümer für die Reinigung des Grundstücks
verantwortlich sind, obwohl Sie die Kontamination nicht verursacht haben. Zweitens wird
der potenzielle Wiederverkaufswert reduziert, da der Standort kontaminiert ist. Darüber
hinaus wird der Standort in Zukunft getrübt, auch wenn die Gefahrstoffe gereinigt
wurden.

2. Ein lokaler Geschäftsmann hat eine Genehmigung für den Bau einer Bar beantragt, in der
in einem gewerblich genutzten Gebiet auf der anderen Straßenseite von Ihrer
Wohnunterteilung „Tanz für Erwachsene“ getanzt wird. Würden Sie als Eigentümer eines
120.000-Dollar-Hauses innerhalb der Unterteilung diese Entwicklung befürworten oder
ablehnen? Welche Auswirkungen könnte es Ihrer Meinung nach auf den Wert Ihrer
Immobilie haben? Wenn Sie dagegen wären, wie könnten Sie sich gegen die
Genehmigung der Genehmigung wehren?

Lösung: Der Bau einer Einrichtung für Erwachsene in der Nähe eines Wohngebiets
erzeugt eine negative Auswirkung auf die umliegende Nachbarschaft. Die Entwicklung
wird sich negativ auf die Wohnwerte im Wohngebiet auswirken. Gegner der
Genehmigung der Genehmigung sollten argumentieren, dass Zonierungsgesetze bestehen
sollten, um den Wert und die Stabilität von Einfamilienunterteilungen zu schützen, und
Häuser, die nicht durch Zonierung geschützt sind, riskieren einen Verlust des
Immobilienwerts, wenn sich das Unternehmen in der Nähe befindet. Innerhalb der
kommerziellen Zoneneinteilung gibt es verschiedene Einschränkungen, und die
Erwachsenenbar sollte nur in bestimmten Zonenbereichen erlaubt sein, die sich außerhalb
von Wohngebieten befinden.

3. Eine mittelgroße Stadt hat vorgeschlagen, einen „Greenway“ entlang eines Baches zu
bauen, der durch das Zentrum der Stadt fließt. Die Stadt will einen etwa 50 Fuß breiten
Streifen räumen und einen asphaltierten Weg für Fahrräder und Fußgänger (Wanderer
und Jogger) bauen. Befürworter behaupten, dass es eine sehr wünschenswerte
Freizeiteinrichtung für die Gemeinschaft wäre, während eine sehr lautstarke und
hartnäckige Gruppe von Gegnern behauptet, dass es die Umwelt verschlechtern und
Eigenschaften entlang des Baches für unerwünschte Benutzer und Einflüsse öffnen
würde.

Identifizieren Sie einige spezifische positive und negative Aspekte des Vorschlags. Wären
Sie für den Vorschlag, wenn Sie in der Stadt leben würden? Würde es einen Unterschied
machen, wenn Sie entlang des Baches leben würden?

Lösung: Zu den positiven Aspekten des Greenways gehören das Wirtschaftswachstum

eines Gebiets und eine Freizeiteinrichtung für die Gemeinde. Zu den negativen Aspekten
gehören erhöhte Umweltverschmutzung, Lärm, Verkehr und möglicherweise
Kriminalität. Darüber hinaus ist unklar, was mit den Immobilienwerten entlang des
Baches passieren würde. Die Stadt muss nachweisen, dass das vorgeschlagene Projekt die
Umwelt nicht schädigt. Wenn ich in der Stadt leben würde, wäre ich wegen der erhöhten

5-
2
 Freizeitmöglichkeiten für den Vorschlag. Wenn ich entlang des Baches leben würde, wäre
ich nicht für den Vorschlag, weil ich mir nicht sicher bin, wie sich der "Greenway" auf
den Wert meiner Immobilie und meine Sicherheit auswirken wird.

4. Das Hauptargument, das traditionell für die Zoneneinteilung vorgebracht wird, ist, dass
sie die Immobilienwerte schützt. Glaubst du dieser Behauptung? Wenn ja, wie schützt die
Zoneneinteilung die Immobilienwerte? Wenn Sie der Behauptung nicht glauben, warum
nicht?

Lösung: Die Zoneneinteilung schützt die Immobilienwerte, indem sie sicherstellt, dass es
in einem Wohngebiet oder einem anderen nicht kompatiblen Gebiet keine unerwünschte
Landnutzung gibt. Die Zoneneinteilung fördert die Standardisierung und
Mindestanforderungen, die dem Schutz der Immobilienwerte dienen. Wenn ein
Flächennutzungsplan jedoch dem natürlichen wirtschaftlichen Landnutzungsmuster
widerspricht, kann dies zu ineffizienten Verzerrungen der Landnutzung führen. Zum
Beispiel können Zonengesetze Haushaltsdienstleistungen wie Lebensmittelgeschäfte,
Feinkostläden oder Friseursalons dazu zwingen, übermäßig weit von Wohnvierteln
entfernt zu sein.

5. Glauben Sie, dass die Eigentümer von Liegenschaften, die durch Ereignisse, die auf einer
anderen Liegenschaft auftreten (z. B. Benzinleckagen oder Verschüttungen), kontaminiert
sind, für die Reinigung ihrer Liegenschaften verantwortlich sein sollten? Warum oder
warum nicht? Wenn nicht, wer soll die Aufräumarbeiten bezahlen?

Lösung: Obwohl das Gesetz derzeit festlegt, dass ein Grundstückseigentümer für alle
gefährlichen Materialien auf dem Gelände verantwortlich ist, gibt es viele Gründe zu
argumentieren, dass der Kontaminator für die Reinigung verantwortlich sein sollte. Nach
geltendem Recht werden unschuldige Parteien durch die Handlungen anderer verletzt,
was ungerecht erscheint. Beispielsweise ist einem Grundstückseigentümer
möglicherweise nicht einmal bewusst, wie ein in der Nähe befindlicher
Grundstückseigentümer das Grundstück kontaminiert. Aus einer breiteren Perspektive der
öffentlichen Ordnung ist es jedoch einfacher, den derzeitigen Eigentümer für den Zustand
einer Immobilie zur Rechenschaft zu ziehen. Darüber hinaus ermutigt eine solche
Anforderung potenzielle Käufer von Immobilien, die erforderliche Sorgfalt walten zu
lassen, bevor sie sich zu einem Immobilienkauf verpflichten.
6. Die Grundsteuer wurde als unfaire Grundlage für die Finanzierung öffentlicher Schulen
kritisiert. Gebiete mit hohen Immobilienwerten können bessere Schulen bezahlen als
Gebiete mit niedrigeren Immobilienwerten. Somit gibt es eine Ungleichheit der
Bildungschancen, die dazu neigt, Bildungs- und soziale Benachteiligungen für diejenigen,
die in einkommensschwachen Gebieten leben, zu verewigen.
a. Stimmen Sie zu oder nicht zu?
b. Wie könnte die Schulfinanzierung geändert werden, um eine gleichmäßigere
Finanzierung aller Regionen eines Staates zu gewährleisten?

Lösung: Die Verwendung von Grundsteuereinnahmen zur Finanzierung des öffentlichen

Schulwesens kann zu einer Ungleichheit der Bildungschancen führen, vorausgesetzt, dass
der Unterschied bei den Steuereinnahmen zwischen wohlhabenden und

5-
3
 einkommensschwächeren Gemeinschaften nicht durch andere Einnahmequellen
ausgeglichen wird. Dieses Problem wird noch dadurch erschwert, dass die
Immobilienwerte von Natur aus lokal sind und von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Die
Schulfinanzierung könnte auf eine standardisiertere und gerechtere Methodik umgestellt
werden, z. B. auf ein landesweites Steuer- und Finanzierungssystem und nicht auf ein
lokales System. Die landesweite Schulfinanzierung kann jedoch dazu führen, dass die
lokale Autonomie in den Schulen eingeschränkt wird, was sich nachteilig auf die
Schulbezirke auswirkt, die relativ autark sind. Dem steht das Argument entgegen, dass
Bürger überall in einem Staat davon profitieren, wenn die Qualität der schlechtesten
Bildungschancen angehoben wird.

7. Ein Grundsteuereigentümer, der 8 Mühlen in Form von Schulsteuern, 10 Mühlen in Form

von Stadtsteuern und 5 Mühlen in Form von Bezirkssteuern schuldet und der Anspruch
auf eine Befreiung von 25.000 US-Dollar für Gehöfte hat, würde wie viel Steuern auf eine
Immobilie schulden, die auf 80.000 US-Dollar festgesetzt wird?

5-
4
Lösung:
Beurteilter Wert $80,000
Abzüglich: Befreiung vom Gehöft ($25,000)
Steuerbarer Wert $55,000

Abzüglich: Abgaben der Steuerbehörde Millage Rate Abgeführte Steuern

Schulbezirk 8.00 $440
Stadt 10.0 $550
Landkreis 5.00 $275

Summe 23.0 $1,265

5-
5
 Chapter 6
Marktbestimmende Wertfaktoren

Testprobleme

1. Die "Schwerkraft", die die wirtschaftliche Aktivität in Cluster zieht, ist:

c. Nachfrage nach Zugang oder Nähe.

2. Räumliche oder räumliche Beziehungen, die für eine Landnutzung wichtig sind,
werden als its bezeichnet:
a. Verknüpfungen.

3. Städte sind tendenziell gewachsen, wo:

a. Transportmodi kreuzen sich oder ändern sich.

4. Der wirtschaftliche Basismultiplikator einer Stadt ist tendenziell größer, wenn

die Stadt:
a. Größer.

5. Das beste Beispiel für eine Basiswirtschaftstätigkeit wäre:

e. Regionale Vertriebsniederlassung.

6. Zu den wichtigen Angebotsfaktoren, die das Wachstum oder

Wachstumspotenzial einer Stadt beeinflussen, gehören alle außer:
a. Arbeitslosenquote.

7. Welche dieser Aussagen trifft auf Agglomerationswirtschaften zu?

e. Alle oben genannten Punkte.

8. Welcher dieser Einflüsse wird das Niveau einer Gebots-Miet-Kurve im Zentrum

der Stadt verringern?
a. Schnellere Reisezeit.

9. Welcher dieser potenziellen Bieter wird in einem System von Gebots-Miet-

Kurven unter der Annahme, dass die Haushalte bis auf das angegebene Merkmal
identisch sind, erfolgreich für die dem CBD nächstgelegenen Standorte bieten?
a. Haushalte mit den meisten pendelnden Arbeitnehmern.

10. Eine große Universität ist ein Beispiel für welche Art von wirtschaftlichem
Phänomen?
c. Skaleneffekte der Branche.

Studienfragen

1. Listen Sie fünf wichtige wirtschaftliche Basisaktivitäten für Ihre Wohnstadt auf.

Lösung: Ist MSA-spezifisch.

6-
1
 2. Finden Sie die historischen Bevölkerungszahlen für Ihre Gemeinde für
das 20. . Erstellen Sie ein Diagramm in Zehn-Jahres-Intervallen. Bestimmen
Jahrhundert

Sie die schnellsten Wachstumsphasen und versuchen Sie herauszufinden, was sie
verursacht hat. (Eine Quelle für die notwendigen Bevölkerungszahlen ist die
folgende: Auf der Homepage der US-Volkszählung, www.census.gov. Suchen
Sie in der rechten Spalte nach State & County QuickFacts und wählen Sie Ihr
Bundesland und Ihren Landkreis aus. Oben in der großen Tabelle der aktuellen
Informationen, die angezeigt wird, klicken Sie auf "Weitere Datensätze
durchsuchen...". Dann schauen Sie auf der Seite nach der Überschrift
"Historische Bevölkerungszahlen")

Lösung: Die Lösung für diese Frage ist MSA-spezifisch.

3. Verwenden Sie auf der US-Volkszählungswebsite den im Kapitel "Explore the

Web" gezeigten Ansatz, um auf die detaillierten SF3-Volkszählungstabellen für
das Jahr 2000 zuzugreifen. Für Ihren Landkreis und für Ihren Staat finden Sie die
Einkommensverteilung für alle Haushalte. Zeichnen Sie die Verteilungen prozentual für
jedes Einkommensintervall auf. Welches ist höher, Landkreis oder Bundesstaat?.

Lösung: Diese Lösung ist MSA-spezifisch. Als Beispiel sind die Verteilungen in
Alachua County , Florida und für Florida jedoch wie unten gezeigt.

Alachua County, eine Universitätsgemeinde, hat eine höhere Konzentration von

Haushalten mit niedrigem Einkommen als der Staat, was teilweise
Studentenhaushalte widerspiegelt.

6-
1
 4. Identifizieren Sie mindestens fünf Standortattribute, die für den Standort eines
Fast-Food-Restaurants wichtig sind. Vergleichen Sie Notizen mit jemandem in der
Branche, z. B. einem lokalen Restaurantmanager oder -besitzer.

Lösung: Wahrscheinliche Standortanforderungen für ein Fast-Food-Restaurant

könnten folgende sein: Sichtbarkeit, hohe Besucherzahlen, einfacher Ein- und
Ausstieg aus dem Standort, gute Nähe zu Haushalten oder Arbeitsplätzen und ein
Standort, der ein "Standortmonopol" bietet, da ein Wettbewerber den verfügbaren
Markt nicht "abfangen" kann.

5. Perfect Population Projections Inc. (PPP) hat einen Vertrag mit der Stadt Popular,
Pennsylvania, abgeschlossen, um die zukünftige Bevölkerung der Stadt zu
prognostizieren. Beliebtheit ist in den letzten Jahren zu einem beliebten Ort
geworden, wie die folgenden Daten zeigen:

Summe Summe Basic Nichtbasisch

Jahr Bevölkerung Beschäftigung Beschäftigung Beschäftigung
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
* Aus Umfragen geschätzt

Der Vertrag besagt, dass PPP die Population von Popular für das Jahr 2005 sowohl
mit einer einfachen linearen Methode als auch mit einer wirtschaftlichen
Basisanalyse projizieren muss. Das Verhältnis der Bevölkerung zur
Gesamtbeschäftigung beträgt 2,0833.
Wir brauchen Ihre Hilfe!

Lösung: Mit einer einfachen linearen Methode würde der Wachstumstrend in der
Bevölkerung um ein Jahr verlängert (extrapoliert). Die Extrapolation könnte grafisch
erfolgen, was darauf hinausläuft, eine Linie durch die Punkte zu ziehen und sie um ein Jahr
zu verlängern. Daraus ergäbe sich für 2005 eine Bevölkerung von ca. 75.000. Alternativ
könnte dies durch einfache lineare Regression erfolgen, was zu einem geschätzten
jährlichen inkrementellen Wachstum von 5.900 führt. Somit würde die Population durch
lineare Projektion etwa 76.000 betragen. Auf der anderen Seite beginnt eine Projektion, die
den Ansatz der wirtschaftlichen Basis verwendet, mit dem Verhältnis der Bevölkerung zur
Basisbeschäftigung. Für Popular bleibt dieses Verhältnis bei 8,00 unverändert. Nach der
Logik des Modells wird sich dieses Verhältnis fortsetzen. Somit impliziert eine
prognostizierte Beschäftigung von 9.000 für 2005 eine Bevölkerung von 9.000 x 8 =
72.000.

6-
1
 KAPITEL 7
Prognose von Eigentumsvorteil und -wert: Marktforschung

Testprobleme
1. Zu den Faktoren, die die Segmentierung des Wohnungsmarktes beeinflussen,
gehören alle außer:
d. Status der Haushaltsarbeitslosigkeit.

2. Der Prozess der Erstellung einer „marktbestimmenden Geschichte“ umfasst alle

diese Fragen, mit Ausnahme von:
d. Wie hoch ist der Preis?

3. Der Zyklus der Immobilienmarktforschung beginnt mit:

a. Erstellen einer marktbestimmenden Geschichte.

4. Zu den Merkmalen eines Bürogebäudes, die für das eine oder andere Marktsegment
wichtig sein können, gehören:
e. Alle oben genannten Punkte.

5. Eine starke Behauptung über die große Menge an Daten, die scheinbar für die
Immobilienmarktforschung verfügbar sind, ist, dass der größte Teil davon:
c. Für eine gegebene Analyse irrelevant.

6. Der in diesem Kapitel befürwortete Ansatz zur Immobilienmarktforschung beginnt

mit:
e. Die Art der Immobilie.

7. Ein leistungsstarkes Tool zum Verwalten, Manipulieren und Anzeigen

standortspezifischer Daten ist:
d. Geographische Informationssysteme.

8. Eine sehr ausgefeilte, datenintensive und statistisch intensive Methode zur

Untersuchung der Marktsegmentierung ist bekannt als:
d. Psychographische Forschung.

9. Zu den Ursachen von Immobilienzyklen gehören:

d. Sowohl a als auch b, aber nicht c.

10. Zu den Daten, die in den Marktforschungsfällen in diesem Kapitel verwendet

werden und über das Internet öffentlich zugänglich sind, gehören alle folgenden, mit
Ausnahme von:
d. Daten zum Arbeitsort vom National Transportation Board.

Studienfragen
1. Verwenden Sie auf der US-Volkszählungs-Website den in Explore the Web, Kapitel

7-
1
 5, gezeigten Ansatz, um auf die detaillierten SF3-Volkszählungstabellen für 2000
zuzugreifen. Finden Sie für Ihren Landkreis die Verteilung der gemeldeten
Hauswerte für vom Eigentümer bewohnte Wohnungen.

Lösung: Ist landkreisspezifisch. Nachfolgend finden Sie ein Beispielergebnis für

Alachua County, Florida

Werte des vom Eigentümer genutzten Wohnraums

2. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt nach einer Wohnung suchen würden, was wären
sechs ortsfremde Anforderungen, die Sie für wichtig halten würden?

Lösung: Zu den sechs nicht standortbezogenen Anforderungen gehören ein

ansprechender Grundriss und Layout, Annehmlichkeiten für die Gemeinschaft,
Sicherheitsmerkmale, ein wünschenswerter Mietermix, angemessene Parkplätze und
Bauqualität.

3. Wähle einen Standort in deiner Stadt aus, der sich in einem gemischt genutzten oder
nicht bewohnten Gebiet befindet und entweder leer steht oder für Veränderungen
bereit zu sein scheint (z. B. teilweise genutzte oder leerstehende Struktur oder
renovierungsbedürftig). Besuchen Sie die Baustelle während der morgendlichen
Pendelzeit an einem Werktag. Stellen Sie sich am oder in der Nähe des Standorts auf
und beobachten Sie die Aktivitäten am und um den Standort. Achten Sie besonders
darauf, warum Menschen an der Website vorbeikommen - woher sie kommen und
wohin sie gehen. Beachten Sie alle Landnutzungen in der Nähe oder
Fußgängerströme, die den Standort möglicherweise betreffen könnten. Erkunden Sie
dann das Gebiet um den Standort herum für einen Block oder so in jede Richtung
und zeichnen Sie auf einer einfachen Karte die wichtigsten Muster des
Verkehrsflusses und die breiten Variationen der Landnutzung auf. Zeichnen Sie
schließlich nach mindestens einer Beobachtungssitzung von 30 Minuten Ihre
wichtigsten Eindrücke und Ihre Gedanken zur möglichen Nutzung der Website auf.
(Tipp: Eine gute Möglichkeit, eine Website auszuwählen, besteht darin, zu einem
kommerziellen Makler oder Gutachter zu gehen und ihn nach einer Website zu
fragen, die ihn interessiert. Es gibt Ihnen einen interessanten Branchenkontakt und
eine andere Perspektive auf das Problem.)

7-
2
 Lösung: Ist stadtspezifisch.

4. Wählen Sie eine Immobilie aus, die für Sie oder einen Branchenkontakt von
Interesse ist und für die Marktforschung interessant wäre. Untersuchen Sie die
Immobilie, sammeln Sie, welche Informationen darüber verfügbar sind, und
schreiben Sie dann eine marktbestimmende Geschichte für die Immobilie, indem Sie
die Fragen aus dem Kapitel als Leitfaden verwenden.

Lösung: Ist fallspezifisch.

5. Die Universitätsstadt ist eine Stadt mit mehr als 200.000 Einwohnern und über
50.000 Studenten an Universitäten und Volkshochschulen. Es verfügt über 30.000
Wohneinheiten, die mit ein oder zwei Ausnahmen Gartenwohnungen mit maximal
drei Etagen sind. Abgesehen von Gebäuden innerhalb oder unmittelbar neben dem
Universitätsklinikum, dem Fußballstadion und den beiden Studentenwohnheimen
überschreiten nur zwei weitere Gebäude in der Universitätsstadt fünf Stockwerke.
Ein Bauträger schlägt vor, zwei 24-stöckige Mehrfamilienhäuser auf halbem Weg
zwischen der Innenstadt und der Universität zu errichten, die etwa 2,5 Meilen
voneinander entfernt sind. Ein Turm würde auf Studenten und der andere auf
Studenten ausgerichtet sein. Die Innenstadt besteht aus kaum mehr als
Regierungsbüros, hauptsächlich lokalen und Bezirksämtern. Welche Fragen sollte
der Entwickler stellen, um eine "marktbestimmende Geschichte" für die
Zwillingstürme zu erstellen?

Lösung: Diese Geschichte muss die folgenden Fragen beantworten:

1. Was ist das betrachtete Immobilienprodukt?

2. Wer sind die Kunden (Zielmarkt)?

3. Wo sind die Kunden? (Was ist das Marktgebiet?)

4. Worum kümmern sich die Kunden? (Welche Aspekte des Produkts?)

5. Wer sind die Konkurrenten?

7-
3
 KAPITEL 8
Bewertung anhand des Verkaufsvergleichs und Kostenansätze

Testprobleme
1. Der Endpreis für jede vergleichbare Immobilie, der nach allen Anpassungen erreicht
wird, wird bezeichnet als:
b. Endgültiger angepasster Verkaufspreis.

2. Der Endpreis aus jedem Beurteilungsansatz wird wie folgt bezeichnet: d. Angezeigter
Wert.

3. Der Endpreis nach Abgleich der aus zwei oder mehr Ansätzen gewonnenen
Antworten wird als
a. Endgültige Schätzung des Werts.

4. Ein neues Haus in gutem Zustand, das einen schlechten Grundriss hat, würde unter
welcher Art von aufgelaufenen Abschreibungen leiden?
d. Unheilbare funktionelle Obsoleszenz

5. Welche Art von Anpassung wird vorgenommen, um eine Änderung der

Marktbedingungen zwischen dem Datum, an dem eine vergleichbare Immobilie
verkauft wurde, und dem Datum der Bewertung einer gegenständlichen Immobilie
widerzuspiegeln?
b. Marktbedingungen.

6. Bei der Bewertung eines Einfamilienhauses finden Sie eine vergleichbare Immobilie,
die der gegenständlichen Immobilie sehr ähnlich ist. Ein wichtiger Unterschied
betrifft jedoch die Finanzierung. Die vergleichbare Immobilie wurde vor einem
Monat für 120.000 US-Dollar verkauft und mit einer 80-prozentigen, 30-jährigen
Hypothek zu 5,0 Prozent Zinsen finanziert. Aktuelle Marktfinanzierungskonditionen
sind 80 Prozent, 30-jährige Hypothek zu 7 Prozent Zinsen. Die monatlichen
Zahlungen für die Marktfinanzierung betragen 638,69 $, während die monatlichen
Zahlungen für die spezielle 5,0-Prozent-Finanzierung 515,35 $ betragen.
Angenommen, der Opportunitätskostensatz des Kreditnehmers beträgt 7 Prozent. Der
ungefähre Barwert der gegenwärtigen Einsparungen aus der nicht marktbestimmten
Finanzierung beträgt _____________________und dieser Betrag sollte
________zum Transaktionspreis des vergleichbaren.

Der Barwert der Zahlungsersparnis beträgt 18.538,94 $.

N= 360 I/YR = 7/12 PV = 0 PMT = 123,34 FV = 0

Diese 18.538,94 $ sollten vom Verkaufspreis der vergleichbaren Immobilie

abgezogen werden.
d. 18.539 $, subtrahiert.

7. Sie finden zwei Immobilien, die innerhalb der letzten zwei Jahre zweimal verkauft

8-
1
 wurden. Eigentum A wurde vor 22 Monaten für 98.500 $ verkauft; es wurde letzte
Woche für 108.000 $ verkauft. Eigentum B wurde vor 20 Monaten für 105.000 $
verkauft; es wurde vor zwei Wochen für 113.500 $ verkauft. Wie hoch ist die
durchschnittliche monatliche Veränderungsrate der Verkaufspreise?
a. 0,42 %

8. Eine vergleichbare Immobilie, die vor 10 Monaten für 100.000 US-Dollar verkauft
wurde. Dieser Verkaufspreis wird auf einen normalen Verkaufspreis von 98.500 $
angepasst. Wenn die angemessene Anpassung an die Marktbedingungen 0,30 % pro
Monat beträgt, wie hoch wäre der marktbereinigte normale Verkaufspreis der
vergleichbaren Immobilie?
b. $ 101.495

9. Eine vergleichbare Immobilie wurde vor sechs Monaten für 150.000 US-Dollar
verkauft. Die Anpassungen für die verschiedenen Vergleichselemente wurden wie
folgt berechnet:

Standort: -5 Prozent
Marktbedingungen: +8 Prozent
Physische Eigenschaften: +$ 12.500
Finanzierungsbedingungen: - 2.600 $
Verkaufsbedingungen: 0
Rechtliche Merkmale: 0
Verwendung: 0
Nicht-Immobilienartikel: -$ 3.000

Wie hoch ist der endgültige angepasste Verkaufspreis des Vergleichbaren?

a. $ 160.732

Transaktionspreis $150,000
Finanzierungsbedingungen Minus $2,600
Normaler Verkaufspreis $147,400
Marktbedingungen Plus 8% $11,792
Mkt-adj normaler Verkaufspreis $159,192
Standort Minus 5% $7,960 $151,232
Physikalische Eigenschaften Plus $12,500 $163,732
Nonrealty minus $3,000 $160,732

Studienfragen
1. Was ist die theoretische Grundlage für den Direktvertriebsvergleichsansatz zur
Marktbewertung?

Lösung: Der Direktverkaufsvergleichsansatz zur Marktbewertung stützt sich auf Werturteile

von willigen Käufern und Verkäufern. Daher verwendet diese Methode marktorientierte
Informationen. Der Verkaufsvergleichsansatz umfasst den Vergleich einer

8-
2
Gegenstandsimmobilie mit kürzlich verkauften vergleichbaren Immobilien.

2. Welche Hauptschwierigkeit würden Sie bei dem Versuch voraussehen, den Wert einer 30
Jahre alten Immobilie anhand des Kostenansatzes zu schätzen?

Lösung: Der Kostenansatz geht davon aus, dass der Marktwert eines Neubaus dem heutigen
Gebäudebau ähnlich ist. Von den beiden verfügbaren Methoden zur Kostenschätzung
verwenden Gutachter in der Regel die Reproduktionskosten eines Gebäudes zu
Schätzzwecken. Ein 30 Jahre altes Gebäude besitzt wahrscheinlich viele Eigenschaften, die
es obsolet machen. Daher ist es schwierig, genaue Reproduktionskosten für ein älteres
Gebäude zu berechnen, da veraltete Merkmale wie Raumanordnung, dekorative Merkmale
und Materialien in den Reproduktionskosten enthalten sind. Die Schätzung dieser Kosten
kann problematisch sein, da die Reproduktion der Kosten eines 30 Jahre alten Gebäudes
einen erheblichen Aufwand und Annahmen der aufgelaufenen Abschreibung erfordert.

3. Der Kostenansatz zur Marktbewertung funktioniert in Märkten, die überbaut sind, nicht
gut. Erklären.

Lösung: In einem überbauten Markt ist der Marktwert einer Bestandsimmobilie häufig
geringer als die Baukosten der Immobilie. Der geschätzte Wert, der anhand der
Reproduktionskosten der Immobilie berechnet wird, unterscheidet sich wahrscheinlich
erheblich von dem Wert, der sich aus dem Verkaufsvergleichsansatz und dem
Einkommensansatz ergibt.

4. Was ist mit funktioneller Obsoleszenz gemeint? Könnte ein neues Gebäude unter
funktionaler Obsoleszenz leiden?

Lösung: Funktionale Obsoleszenz bezieht sich auf den Wertverlust eines Gebäudes, der sich
aus Änderungen des Geschmacks, technischer Innovationen oder Marktstandards ergibt.
Typischerweise ist funktionale Obsoleszenz mit dem Rückgang des Nutzens eines Gebäudes
im Laufe der Zeit verbunden, aber es ist möglich, dass ein neueres Gebäude unter
funktionaler Obsoleszenz leidet. Zum Beispiel können sich die Präferenzen und
Anforderungen der Kunden bald nach der Fertigstellung eines relativ neuen Gebäudes
ändern.

5. Warum wird eine Schätzung des fairen Marktgewinns des Entwicklers in die
Kostenschätzung einbezogen?

Lösung: In der Praxis beziehen Entwickler und Auftragnehmer ihren Gewinn häufig in die
berechnete Kostenhöhe ein, da ein fairer und angemessener Gewinnbetrag als Kosten des
Projekts angesehen wird.

6. Die Reproduktionskosten für eine Immobilie mit einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer

von 70 Jahren werden auf 350.000 US-Dollar geschätzt. Das aktuelle effektive Alter der
Immobilie beträgt 15 Jahre. Der Wert des Grundstücks wird auf 55.000 USD geschätzt. Wie
hoch ist der geschätzte Marktwert der Immobilie unter Verwendung des Kostenansatzes,
wobei keine externe oder funktionale Veralterung angenommen wird?

8-
3
Lösung:
Reproduktionskosten 350,000
Abzüglich: Abschreibungen (75.000) [350.000 $ x
Abschreibungsfähige Kosten für 275,000
Gebäudeverbesserungen
Hinzufügen: Geschätzter Wert des Standorts 55,000

Angegebener Wert nach Kostenansatz 330,000

7. Was ist ein Beurteilungsbericht?
Lösung: Ein Gutachterbericht ist das vom Gutachter erstellte Dokument. Dieser Bericht
enthält die endgültige Schätzung des Gutachters, die Daten, die die Grundlage dieser
Schätzung bilden, und die Berechnungen, die die Schätzung stützen.

8-
4
 KAPITEL 9
Bewertung nach dem Einkommensansatz

Testprobleme
1. Welche der folgenden Ausgaben sind keine Betriebsausgaben?
d. Hypothekenzahlung.

2. Ein Gesamtkapitalisierungssatz (Ro) wird in welche Art von Einkommen oder Cashflow
unterteilt, um einen angezeigten Wert zu erhalten?
a. Nettobetriebsergebnis (NOI).

3. Welche der folgenden Arten von Immobilien wären wahrscheinlich nicht für die
Ertragskapitalisierung geeignet?
e. Öffentliche Schule.

4. Rückstellungen für Ersatz und andere einmalige Aufwendungen sind Wertberichtigungen, die
Folgendes widerspiegeln: d. Die jährliche Abschreibung der kurzlebigen Bestandteile des
Gebäudes und Aufwendungen, die nur gelegentlich anfallen.

5. Ein Gutachter schätzt, dass eine Immobilie einen NOI von 25.000 US-Dollar, einen Yo von 11
Prozent und eine Wachstumsrate von 2,0 Prozent produzieren wird. Wie hoch ist der
Gesamtwert der Immobilie (ungerundet)?
1. $277,778.

6. Wenn eine vergleichbare Immobilie für 1.200.000 $ verkauft wird und das effektive
Bruttoeinkommen der Immobilie 12.000 $ pro Monat beträgt, beträgt der
Bruttoeinkommensmultiplikator b. 8,33

7. Die endgültige Wertschätzung, die von einem Ansatz erstellt wird, wird als a bezeichnet.
Angezeigter Wert.

8. Die Bewertungsmethodik unterscheidet sich von der Investitionsanalyse vor allem durch
e. Sichtweise und verwendete Datentypen.

Studienfragen
1. Die Daten für fünf vergleichbare Ertragsobjekte, die kürzlich verkauft wurden, sind unten
aufgeführt:

Eigenscha NOI Verkaufspr Gesamtsatz

ft
A $ 57,800 $eis566,600 0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
E 58,500 600,000 0.0975
Wie hoch ist die angezeigte Gesamtrate (RO)?

9-
1
 Lösung: Die angegebene Gesamt-Cap-Rate von 10,05 Prozent ist der einfache Durchschnitt
der Gesamt-Raten für die fünf vergleichbaren Objekte.

2. Warum wird der Marktwert von Immobilien teils durch die Anforderungen des Kreditgebers
und teils durch die Anforderungen von Eigenkapitalgebern bestimmt?

Lösung: Immobilieninvestitionen werden häufig mit einer Kombination aus Eigenkapital und
Hypothekenfinanzierungen finanziert. Eine Immobilieninvestition kann als eine gemeinsame
Investition sowohl des Kreditgebers als auch des Eigenkapitalanlegers angesehen werden,
und daher sind die erforderlichen Renditen beider Parteien relevant. Folglich wird die
erforderliche Mindestrendite des Anlegers stark von der Verfügbarkeit und den
Finanzierungsbedingungen der Kreditgeber sowie von der Bewertung der erforderlichen
Renditen für alternative Anlagen mit ähnlichem Risiko beeinflusst. Im Allgemeinen birgt eine
fremdfinanzierte Investition ein größeres Risiko als eine nicht fremdfinanzierte Investition,
was die erforderliche Rendite des Anlegers erhöht.

3. Die Obergrenze für Hypothekenfinanzierungen beträgt 7,5 Prozent für themenähnliche

Immobilien. Die typische Beleihungsquote beträgt 75 Prozent des Werts. Was wäre die
angezeigte RO durch einfache Aktienanalyse, wenn die Dividendenzinsen (RES bei etwa 11
Prozent liegen?

Lösung: Der angemessene Going-in-Cap-Satz oder RO ist einfach ein gewichteter

Durchschnitt aus dem Dividendenzinssatz und dem Hypothekenkapitalisierungssatz. Daher
beträgt RO 0,75(0,075) + 0,25(0,11) oder 8,38 %.

4. Sie werden gebeten, ein leer stehendes Grundstück zu bewerten. Ihre Analyse zeigt, dass,
wenn Wohnungen gebaut würden, der auf das Land entfallende Anteil des NOI 30.000 USD
pro Jahr betragen würde. Wenn Büros gebaut würden, würde der Anteil, der dem Land
zuzurechnen ist, 25.000 US-Dollar betragen, und der Anteil, der von einem kleinen
Einkaufszentrum in der Nachbarschaft beigesteuert wird, würde 27.500 US-Dollar betragen.
All diese Verwendungen wären legal. Wenn der entsprechende RL 0,105 (10,5%) ist, was ist
der Wert des Standorts?

Lösung: Unter Verwendung des Bodeneinkommens, das die höchste und beste Nutzung
bietet, beträgt der Bodenwert = Bodeneinkommen/Bodenkapitalisierungsrate (R L) = 30.000 $/
0,105.
== $ 285.714,29, oder gerundet $ 285.700

5. Stellen Sie angesichts der folgenden Einkommens- und Aufwandsschätzungen des

Eigentümers für eine Wohnungsimmobilie eine rekonstruierte Betriebsrechnung auf. Das
Gebäude besteht aus 10 Einheiten, die jeweils für 550 US-Dollar pro Monat gemietet werden
können.

9-
2
 Gewinn- und Verlustrechnung des Eigentümers
Mieteinnahmen (Vorjahr) $60,600
Abzüglich:
Aufwendungen
Leistung $2,200
Wärme 1,700
Hausmeister 4,600
Wasser 3,700
Wartung 4,800
Rücklagen 2,800
Management 3,000
Abschreibung 5,000
Hypothekenzahlungen 6,300 34,100
Jahresüberschuss $26,500

Wenn Sie die Leerstands- und Inkassoverluste auf 5 Prozent des potenziellen
Bruttoeinkommens schätzen, rekonstruieren Sie die Betriebsrechnung, um eine Schätzung der
NOI zu erhalten. Denken Sie daran, dass es möglicherweise Elemente in der Erklärung des
Eigentümers gibt, die nicht in die rekonstruierte Betriebserklärung aufgenommen werden
sollten. Berechnen Sie mit dem NOI und einem Ro von 11,0 Prozent den angegebenen
Marktwert der Immobilie. Runden Sie Ihre Antwort auf die nächsten 500 $ ab.

Lösung:

Rekonstruierte Betriebserklärung
PGI: (10 Einheiten x 550 $ x 12) $66,000
Abzüglich: Leerstandsverlust (bei (3,300)
5 EGI:
Prozent) 62,700
Abzüglich: Betriebskosten
Leistung $2,200
Wärme 1,700
Hausmeister 4,600
Wasser 3,700
Wartung 4,800
Rücklagen 2,800
Management 3,000 22,800
Nettobetriebsertrag $39,900

Hinweis: Hypothekenzahlungen und Abschreibungen sind nicht in der Berechnung der NOI
der Immobilie enthalten.

Der angegebene Wert der Immobilie beträgt 362.727 US-Dollar (39.900 US-Dollar/ 0,11 US-
Dollar), was auf 363.000 US-Dollar rundet.

6. Sie wurden gebeten, den Marktwert eines Apartmentkomplexes zu schätzen, der ein jährliches
Nettobetriebsergebnis von 44.500 US-Dollar erwirtschaftet. Vier sehr ähnliche und
wettbewerbsfähige Wohnimmobilien innerhalb von zwei Blöcken der gegenständlichen

9-
3
 Immobilie wurden in den letzten drei Monaten verkauft. Alle vier bieten im Wesentlichen die
gleichen Annehmlichkeiten und Dienstleistungen wie das Thema. Bei allen handelte es sich
um Offenmarktgeschäfte mit ähnlichen Verkaufsbedingungen. Alle wurden mit 30-jährigen
Festhypotheken mit 70 Prozent Fremdkapital und 30 Prozent Eigenkapital finanziert. Die
Verkaufspreise und geschätzten Nettobetriebserträge im ersten Jahr stellen sich wie folgt dar:

Vergleichbar 1: Verkaufspreis 500.000 $; Nein 55.000 $

Vergleichbar 2: Verkaufspreis 420.000 $; Nein 50.400 $
Vergleichbar 3: Verkaufspreis 475.000 $; Nein 53.400 $
Vergleichbar 4: Verkaufspreis 600.000 $; Nein 69.000 $

Wie hoch ist der angezeigte Wert der Immobilie bei direkter Kapitalisierung?

Lösung:

Die abstrahierten Einstiegskapitalisierungssätze aus den vier Liegenschaften sind nachfolgend

aufgeführt:

Vergleichbar 1: 0,110
Vergleichbar 2: 0,120
Vergleichbar 3: 0,112
Vergleichbar 4: 0,115
Simple Ave. 0,114

Der einfache Durchschnitt der vier vergleichbaren Cap-Raten liegt bei 0,114. Somit beträgt
der angegebene Wert der betreffenden Immobilie 390.351 USD (44.500 USD/ 0,114 USD),
was auf 390.000 USD rundet.

7. Sie schätzen den Wert eines kleinen Bürogebäudes. Angenommen, der geschätzte NOI für
das erste Betriebsjahr beträgt 100.000 USD.

a. Wenn Sie davon ausgehen, dass der NOI in den nächsten 50 Jahren konstant bei 100.000
USD bleiben wird und das Bürogebäude am Ende der 50 Jahre keinen Wert haben wird, wie
hoch ist der Barwert des Gebäudes unter der Annahme eines Abzinsungssatzes von 12,2 %?
Wenn Sie diesen Betrag zahlen, wie hoch ist die angegebene anfängliche Obergrenze?

Lösung: Der Barwert beträgt mit einem Finanzrechner 817.078 $.

N = 50 I = 12,2 PV = ? PMT = 100.000 FV = 0

Die anfängliche (Einstiegs-) Obergrenze beträgt 100.000 $/817.078 $ = 12,24%

b. Wenn Sie erwarten, dass der NOI für immer konstant bei 100.000 $ bleibt, wie hoch ist
der Wert des Gebäudes unter der Annahme eines Abzinsungssatzes von 12,2%? Wenn Sie
diesen Betrag zahlen, wie hoch ist die angegebene anfängliche Obergrenze?

Lösung: Der Wert des Gebäudes mit einem konstanten NOI von 100.000 USD wird anhand
der Formel für eine Ewigkeit berechnet, die 100.000 USD/0,122 USD oder 819.672 USD
beträgt. Wenn du 819.672 US-Dollar für die Immobilie bezahlst, beträgt die anfängliche

9-
4
 (Einstiegs-) Obergrenze 12,2 % (100.000 US-Dollar/ 819.672 US-Dollar).

c. Wenn Sie erwarten, dass die anfänglichen 100.000 $ NOI für immer mit einer jährlichen
Rate von 3% wachsen werden, wie hoch ist der Wert des Gebäudes bei einem Abzinsungssatz
von 12,2%? Wenn Sie diesen Betrag zahlen, wie hoch ist die angegebene anfängliche
Obergrenze?

Lösung: Der Kapitalisierungssatz besteht aus einem erforderlichen IRR für das Eigenkapital
und einer Wachstumsrate. Unter Anwendung der allgemeinen Konstantwachstumsformel und
unter der Annahme, dass die Wachstumsrate 3 % beträgt, beträgt die angegebene
Kapitalisierungsrate 9,2 % (12,2 % - 3,0 %).
Daher beträgt der angegebene Wert des Gebäudes bei einer Obergrenze von 9,2 % 100.000
USD/0,092 USD oder 1.086.957 USD.

8. Beschreiben Sie die Bedingungen, unter denen die Verwendung von

Bruttoeinkommensmultiplikatoren zur Bewertung der betreffenden Immobilie angemessen
ist.

Lösung: Die Verwendung von Bruttoeinkommensmultiplikatoren basiert auf zwei primären

Annahmen. Zunächst wird davon ausgegangen, dass der Betriebskostenanteil der
gegenständlichen Liegenschaft und der vergleichbaren Liegenschaften gleich sind. Zweitens
geht dieser Ansatz davon aus, dass die gegenständliche Immobilie und vergleichbare
Immobilien Marktmieten erheben. In der Praxis eignen sich
Bruttoeinkommensmultiplikatoren am besten zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern.

9. In welchen Situationen oder für welche Arten von Immobilien könnte die Discounted-
Cashflow-Analyse der Direktaktivierung vorgezogen werden?

Lösung: Die Direktaktivierung hängt von Informationen ab, die aus dem Verkauf von
Immobilien stammen, die als mit der betreffenden Immobilie vergleichbar gelten.
Vergleichbare Immobilien zu identifizieren ist bei Gewerbeimmobilien-Investments
besonders schwierig. Die Discounted-Cashflow-Analyse ist für die Bewertung von
ertragsstarken Immobilien nützlich, da die einzigartigen erwarteten Cashflows für eine
bestimmte Immobilie unter Verwendung der entsprechenden erforderlichen internen Rendite
bewertet werden. DCF ist besonders nützlich bei der Bewertung von Bürogebäuden und
Einkaufszentren mit mehreren Mietern, bei denen die Mietbedingungen selbst bei ansonsten
ähnlichen Immobilien stark variieren können.

10. Unterscheiden zwischen fremdfinanzierten und nicht fremdfinanzierten Cashflows. Inwiefern

hat der Eigenkapitalgeber einen Restanspruch auf den Cashflow der Immobilie, wenn eine
Hypothekenfinanzierung eingesetzt wird?

Lösung: Die Verwendung von Hypothekenschulden zur Finanzierung des Erwerbs einer
Immobilienanlageimmobilie wird als Leverage bezeichnet. Levered Cashflows messen den
Einkommensstrom einer Immobilie nach Abzug von Schuldendienstzahlungen. Der Betrag
des Cashflows, der für die Ausschüttung an einen Eigenkapitalinvestor zur Verfügung steht,
verringert sich um den an den Kreditgeber gezahlten Betrag. Daher hat der Eigenkapitalgeber
eine Restforderung, den so genannten vorsteuerlichen Cashflow, der einfach NOI abzüglich

9-
5
 Schuldendienst ist.

11. Was ist der Unterschied zwischen einem gebührenpflichtigen einfachen Nachlass und einem
geleasten Nachlass?

Lösung: Ein kostenpflichtiger einfacher Nachlass ist die höchste Form des
Immobilienbesitzes. Es handelt sich um das vollständige Eigentum an einer Immobilie ohne
Rücksicht auf Mietverträge. Ein Leasingobjekt ist das Eigentum an einer Immobilie, die
Gegenstand von Leasingverträgen auf der Immobilie ist. Beim Erwerb bestehender
Gewerbeimmobilien erwerben Investoren meist eine Mietwohnung, weil sie die Immobilie
unter den bestehenden Mietverträgen erwerben.

12. Was ist der Unterschied zwischen Vertragsmiete und Marktmiete? Warum ist diese
Unterscheidung für Investoren, die bestehende Bürogebäude kaufen, wichtiger als für
Investoren, die bestehende Apartmentkomplexe kaufen?

Lösung: Die Vertragsmiete bezieht sich auf die tatsächliche Miete, die im Rahmen
bestehender Mietverträge zwischen Eigentümern und Mietern gezahlt wird. Die Marktmiete
bezieht sich auf die potenziellen Mieteinnahmen, die eine Immobilie zum Zeitpunkt des
Inkrafttretens einer Schätzung auf dem freien Markt erzielen könnte. Die Unterscheidung ist
besonders wichtig für Investoren in Bürogebäuden, da Gewerbemietverträge im Gegensatz zu
Wohnungsmietverträgen in der Regel über mehrere Jahre laufen. Bestehende Mietverträge zu
unter dem Marktpreis liegenden Preisen werden in die Berechnung des potenziellen
Bruttoeinkommens einbezogen, was den Schätzwert der Immobilie im Verhältnis zum
Schätzwert unter der Annahme der Marktmietpreise drücken wird.

13. Schätzen Sie den Marktwert des folgenden kleinen Bürogebäudes. Die Immobilie verfügt
über eine Mietfläche von 10.500 Quadratmetern, die am 1. Januar vor vier Jahren an einen
einzigen Mieter vermietet wurde. Die Mietbedingungen sehen Mietzahlungen in Höhe von
9.525 USD pro Monat für die ersten fünf Jahre und Mietzahlungen in Höhe von 11.325 USD
pro Monat für die nächsten fünf Jahre vor. Sämtliche Betriebsausgaben hat der Mieter zu
tragen.

Während der Restlaufzeit des Mietverhältnisses wird es keine Leerstands- und

Inkassoverluste geben; bei Beendigung des Mietverhältnisses wird jedoch erwartet, dass die
Immobilie für drei Monate leer steht. Wenn die Immobilie unter kurzfristigen Mietverträgen
freigegeben wird, wobei die Mieter alle Betriebskosten tragen, wird eine Leerstands- und
Inkassoverminderung von 8 Prozent pro Jahr erwartet.

Die aktuelle Marktmiete für Immobilien dieser Art im Rahmen von Triple Net Leases beträgt
11 US-Dollar pro Quadratfuß, und diese Rate steigt um 3 Prozent pro Jahr. Der
Marktabzinsungssatz für ähnliche Immobilien beträgt etwa 11 Prozent, der "Going-in" -Cap-
Satz beträgt etwa 9 Prozent, und die Terminal-Cap-Sätze liegen in der Regel 1 Prozentpunkt
über den Going-in-Cap-Sätzen.

Erstellen Sie eine Tabelle, in der die Mieteinnahmen, Kostenerstattungen, NOIs und der
Nettoerlös aus dem Verkauf der Immobilie am Ende einer 8-jährigen Haltedauer aufgeführt
sind. Verwenden Sie dann die bereitgestellten Informationen, um den Marktwert der

9-
6
 Immobilie zu schätzen.

Lösung: Das fünfte Jahr des 10-jährigen Mietvertrags ist das erste Jahr der Analyse. Das
Problem erfordert eine 8-Jahres-Analyse - eine für das letzte Jahr des ersten 5-Jahres-
Zeitraums, fünf für den zweiten 5-Jahres-Zeitraum, eine, um den Leerstand und den
Inkassoverlust auf ein normales Niveau zu bringen, und eine auf dem normalen Niveau für
die Berechnung des Wertes der Immobilie (Verkaufspreis) zu diesem Zeitpunkt. Gehen Sie
davon aus, dass der Leerstands- und Inkassoverlust im Jahr 7 bei 25 Prozent liegt, was einen
Leerstand von 100 Prozent für drei Monate und keinen Leerstand für 9 Monate widerspiegelt.
Angenommen, die „normale“ Leerstandsquote von 8 Prozent gilt im 8. Jahr der Analyse und
darüber hinaus.

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Yr. 4 Yr. 5 Yr. 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9

Vertragsmiete 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Marktmiete 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Abzüglich: VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Effektives Brutto inkl. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Abzüglich: 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Betriebskosten
Net Operating Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606

Verkaufspreis am Ende des Jahres 8: = [NOI (YR9) / Terminal Cap Rate] = 134.606 $/ 0,10 =
1.346.060 $

Cashflows: CF1 = 114.300

CF2 = 135.900
CF3 = 135.900
CF4 = 135.900
CF5= 135.900
CF6 = 135.900
CF7 = 103.435
CF8 = 1.476.746 (130.686+1.346.060)

PV der Cashflows bei 11 Prozent = 1.246.090 $

9-
7
 Kapitel 10
Immobilienfinanzierung: Die Gesetze und Verträge

Testprobleme

1. Das Element eines einstellbaren Zinssatzes, das der "bewegliche Teil" ist, ist das:
b. Index

2. Welche dieser Aspekte eines Hypothekendarlehens werden in der Note und nicht in der
Hypothek behandelt?
a. Vorfälligkeitsentschädigung

3. Ein Kreditgeber kann sich das Recht vorbehalten, jederzeit die Vorauszahlung eines
Darlehens zu verlangen, wenn er dies für angemessen hält, und zwar durch a(n):
c. Demand-Klausel

4. Wenn ein Käufer einer Immobilie mit einem bestehenden Hypothekendarlehen die Immobilie
erwirbt, ohne den Schuldschein für ein bestehendes Darlehen zu unterzeichnen, erwirbt der
Käufer die Immobilie: e. Hypothekarpflichtig

5. Was wäre, wenn diese Punkte bei einem Hypothekendarlehen in der Hypothek (ggf. auch im
Schuldschein) angesprochen würden?
d. Treuhand

6. Um Immobilien zu finanzieren, bei denen sich entweder der Kreditnehmer, die Immobilie
oder beide nicht für die Standardhypothekenfinanzierung qualifizieren, besteht eine
gemeinsame Nicht-Hypothekenlösung durch:
d. URKUNDENVERTRAG.

7. Zu den Möglichkeiten, wie ein Kreditgeber auf ein ausgefallenes Darlehen reagieren kann,
ohne auf eine Zwangsvollstreckung zurückzugreifen, gehören alle folgenden Ausnahmen:
d. Beschleunigen Sie die Verschuldung.

8. Wenn der Kreditgeber bei einer Standard-Ersthypothek kostengünstig abschotten möchte, ist
es entscheidend, welche Klausel in der Hypothek enthalten ist:
a. Beschleunigungsklausel

9. Ein häufiges Risiko, das häufig die Bemühungen eines Kreditgebers beeinträchtigt, einen
ausgefallenen Kredit entweder durch Zwangsvollstreckung oder Zwangsvollstreckung
auszuarbeiten, ist:
d. Konkurs.

10. Die Merkmale eines Kreditnehmers, die von einem Kreditgeber bei einer Aufwertung eines
Hypothekendarlehens berücksichtigt werden können, sind begrenzt durch:
c. Equal Credit Opportunity Act.

11. Das Gesetz über Immobilienabwicklungsverfahren (Real Estate Settlement Procedures Act)

10-
1
führt welche der folgenden Maßnahmen durch:
e. Alle oben genannten Punkte.

12. Die Zwangsvollstreckung ist am schnellsten in den folgenden Staaten:

d. Verfügen über Verkaufsbefugnisse.

13. Welche Aussage über die Auswirkungen des Konkurses auf die Zwangsvollstreckung trifft
aus Sicht eines Hypothekengebers zu?
a. Kapitel 7 Konkurs ist die "kreditgeberfreundlichste" Form.

14. Der internationalste Indexsatz für variabel verzinsliche Hypotheken ist:

c. Ein LIBOR-Satz.

15. Eine Kreditart, deren Volumen in den letzten Jahren zugenommen hat und die Bedenken
hinsichtlich räuberischer Kreditvergabepraktiken geäußert hat, ist die:
d. Subprime-Hypothek

16. Ein teilweise amortisierendes Darlehen wird immer

c. Eine Ballonzahlung.

17. Welche dieser Aussagen trifft auf Hypothekendarlehen für einkommensschaffende

Immobilien zu?
e. Alle oben genannten Punkte.

18. Bei welcher Art von Kreditsicherungsvereinbarung wird die Urkunde von einer neutralen
Partei gehalten und bei vollständiger Zahlung der Hypothek zurückgegeben?
c. Treuhandvertrag.

19. Das Gesetz über die Wahrheit über die Kreditvergabe gibt einem Hypothekarkreditnehmer
vor, wie lange er einen Hypothekarkredit kündigen muss?
c. Drei Tage.

20. Welche Aussage über das Recht auf Vorauszahlung eines Hypothekendarlehens ist richtig?
b. Die meisten Hypothekendarlehen haben das Recht auf kostenlose Vorauszahlung, aber
nicht alle, und der Kreditnehmer sollte den Kredit sorgfältig prüfen.

Studienfragen

1. Das Hypothekenrecht ist in den Vereinigten Staaten so klar, konsistent und durchsetzbar wie
an jedem anderen Ort der Welt und weitaus mehr als in vielen Ländern. Warum ist dies ein
wesentliches Element eines effizienten Immobilienfinanzierungssystems?

Lösung: Ein klares, konsistentes und durchsetzbares Hypothekenrecht ist aus vielen Gründen
für das Immobilienfinanzierungssystem von entscheidender Bedeutung. Da
Fremdfinanzierung bei den meisten Immobilientransaktionen eingesetzt wird, ist die
Beseitigung von Unsicherheit für beide Parteien im

10-
1
 transaktion. Sicherheit reduziert die Kosten der Kreditaufnahme. Der Darlehensgeber kann
sich der damit verbundenen Rechte und Risiken sicherer sein, was die erforderliche
Risikoprämie im Zinssatz reduziert. Der Kreditnehmer profitiert von der gleichen Sicherheit
sowohl aufgrund eines niedrigeren Zinssatzes als auch aufgrund der größeren
Vorhersehbarkeit des Ergebnisses. Beispielsweise kann der Kreditnehmer bei
Zahlungsverzug nachvollziehen, wie hoch das Risiko tatsächlich ist. Für die meisten
Menschen ist ein schuldenfinanzierter Hauskauf die größte finanzielle Transaktion, die sie
durchführen werden. Der Darlehensgeber ist bei Hypothekengeschäften besser informiert als
der Darlehensnehmer. Daher ist es notwendig, klare Gesetze zum Schutz und zur
Gleichstellung der Verbraucher zu schaffen. Die Hypothekenfinanzierung ist ebenfalls ein
komplizierter Prozess und erfordert ein eindeutiges Hypothekenrecht, um alle möglichen
Probleme zu antizipieren.
Das standardisierte Hypothekenrecht ist auch für die Finanzmärkte wichtig, da die
Hypothekenmärkte national geworden sind, da dies den liquiden Handel verbessert und dazu
beigetragen hat, die Kreditkosten für potenzielle Eigenheimbesitzer zu senken.

2. Der Kongress hat Änderungen im Insolvenzrecht verabschiedet, die den Konkurs nach
Kapitel 7 für die Haushalte erschweren und eine stärkere Nutzung von Kapitel 13 erfordern
würden, wodurch ungesicherte Kreditkartenunternehmen besser geschützt würden. Kümmert
Sie das als Hypothekengeber? Wenn ja, was wäre Ihre Position?

Lösung: Der Hypothekengeber hat Anspruch auf den Wert der Hypothekenverschuldung
sowohl nach Kapitel 7 als auch nach Kapitel 13, da seine Forderung Vorrang hat. Kapitel 13
ist jedoch im Wesentlichen ein Schulden-Trainingsplan, der höchstwahrscheinlich die
Bemühungen eines Kreditgebers zur Zwangsvollstreckung in die Immobilie verzögern wird.
Verzögerungen können den Kreditgeber Opportunitätskosten durch nicht eingezogene Zinsen
und Rechtskosten kosten. Darüber hinaus kann sich der Wert der Immobilie aufgrund von
Vernachlässigung während dieses Vorgangs verschlechtern.

3. Die Bedingungen für Wohnhypotheken (Hypothekenanleihen) sind immer einheitlicher

geworden, da der Hypothekenmarkt nationaler und effizienter geworden ist. Gibt es einen
Nachteil für den Hausbesitzer?

Lösung: Die erhöhte Einheitlichkeit der Hypothekenkonditionen verringert die Möglichkeit

der Anpassung der Konditionen basierend auf der einzigartigen Situation und den
Eigenschaften eines Hausbesitzers. Die Standardisierung des Hypothekenprozesses hat es
dem Kreditnehmer jedoch ermöglicht, die Vorteile der reduzierten Kosten im Zusammenhang
mit dem Kreditvergabeprozess zu nutzen. Darüber hinaus wurde die Standardisierung des
Hypothekenprozesses durch die Einführung weiterer Gesetze zum Schutz der
Verbraucherrechte begleitet.

4. Die meisten Kreditgeber, die Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz anbieten, bieten
eine "Teaser-Rate" an. Ist dies eine gute Richtlinie oder eine falsche Darstellung?

Lösung: Das Hauptanliegen bei "Teaser-Zinsen" ist, dass die Bedingungen der Hypothek
transparent sind und dass sie eindeutig die Wechselwirkung von periodischen Obergrenzen
mit dem "Teaser-Zinssatz" ansprechen. Die Reduzierung von einer Teaser-Rate kann ein oder

10-
1
zwei Prozentpunkte unter der Summe aus Index plus Marge liegen, dies gilt jedoch in der
Regel für eine

10-
1
 kurze Zeit, vielleicht ein Jahr. Der Verbraucher muss sich der Mechanik des einstellbaren
Merkmals des Kredits bewusst sein.

5. Hypothekarkredite für Eigenheime sind stark durch Bundesgesetze geregelt. Ist dies ein
Ergebnis der Zustimmung des Kongresses zu Verbrauchergruppen, oder gibt es gute Gründe,
warum die Hypothekendarlehen für Eigenheime stärker reguliert werden sollten als
beispielsweise die Finanzierung von Automobilen?

Lösung: Der Kauf eines Eigenheims ist in der Regel die größte finanzielle Transaktion, die
von den meisten Einzelpersonen durchgeführt wird. Im Gegensatz zu einem Auto kann der
Kauf eines Eigenheims in der Regel nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden, indem
die Immobilie schnell an eine andere Partei verkauft wird. Die Hypothekenfinanzierung ist in
der Regel komplexer als die Autofinanzierung.
Die Hypothekenfinanzierung erfordert ein gewisses Grundverständnis des Rechts, und ohne
Verbraucherschutzgesetze hat der Kreditgeber bei dieser Transaktion einen
unverhältnismäßigen Vorteil gegenüber dem Kreditnehmer. Aus Sicht der öffentlichen
Ordnung verbietet die Bundesverordnung Diskriminierung und finanziell missbräuchliche
Praktiken.

6. Bestimmen Sie für Ihren eigenen Zustand, ob:

a. Es handelt sich um einen gerichtlichen oder außergerichtlichen

Zwangsvollstreckungsstaat.
b. Das Standard-Wohnungsbaudarlehen basiert auf einer Treuhandurkunde oder einer
Hypothek.
c. Es besteht ein gesetzliches Rückgaberecht, und wenn ja, wie lange.
d. Gegen säumige Hausbesitzer sind Mangelurteile zulässig.

Anhand dieser Informationen können Sie beurteilen, ob Ihr Staat relativ schuldnerfreundlich
oder kreditnehmerfreundlich ist?

Lösung: Der Schüler entscheidet, da die Antworten auf die oben genannten Fragen je nach
Staat variieren.

7. Laden Sie eine Hypothek und eine Treuhandurkunde von der Freddie Mac-Website herunter.
Vergleichen Sie sie, um zu sehen, welche Unterschiede Sie in ihren Klauseln finden können

Lösung: Zu den Unterschieden zwischen einer Hypothek und einer Treuhandurkunde gehören
die folgenden:

• Eine Treuhandurkunde ist kein Hypothekenvertrag; es handelt sich um eine besondere

Art von Urkunde, die in öffentlichen Aufzeichnungen festgehalten wird.
• Der Treuhänder hält Ihren Titel treuhänderisch, bis die Schuld bezahlt ist, kann aber
Ihre Immobilie aus irgendeinem Grund nicht übernehmen.
• Die Treuhandurkunde erlischt, wenn die Schuld beglichen ist.

Die Hauptunterschiede zwischen einer Hypothek und einer Treuhandurkunde treten auf,
wenn das Haus abgeschottet wird. Der Treuhänder ist verkaufsberechtigt. Sollte Ihr

10-
1
Kredit daher säumig werden, wird der Kreditgeber dem Treuhänder den Nachweis der
Säumigkeit erbringen und den Treuhänder auffordern, ein
Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten.

10-
1
 KAPITEL 11
Wohnhypothekenarten und Kreditnehmerentscheidungen

Testprobleme
1. Private Hypothekenversicherung (PMI) ist in der Regel erforderlich für darlehen mit
Darlehens-
zu Wertverhältnissen größer als _ prozent.
d. Zuhause, 80 Prozent.

2. Die vorherrschende Darlehensart, die von den meisten Verwahrstellen stammt und
aufbewahrt wird, ist die: a. Festzahlung, vollständig amortisierende Hypothek. (Beachten Sie,
dass diese Antwort zwar traditionell korrekt war, der starke Anstieg der variabel
verzinslichen Kredite seit etwa 2004 jedoch die richtige Antwort auf b ändern könnte.
Hypothek mit variablem Zinssatz.)

3. Welche der folgenden Hypothekentypen hat das größte Ausfallrisiko, unter der Annahme,
dass das anfängliche Beleihungsverhältnis, der Vertragszinssatz und alle anderen
Kreditbedingungen identisch sind?
a. Nur Zinsdarlehen.

4. Eine Hypothek, die es älteren Haushalten ermöglichen soll, das Eigenkapital in ihrer
Wohnung zu „liquidieren“, ist die:
d. Reverse-Rentuity-Hypothek.

5. Ein Jumbo-Darlehen ist:

b. Ein herkömmlicher Kredit, der zu groß ist, um von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft
zu werden.

6. Die maximale Beleihungsquote für ein FHA-Darlehen über 50.000 USD beträgt ungefähr:
b. 98 Prozent.

7. Die maximale Beleihungsquote bei einem VA-Garantie-Darlehen beträgt:

d. 100 Prozent.

8. Konforme konventionelle Kredite sind Kredite, die:

c. Sind zum Kauf durch Fannie Mae und Freddie Mac berechtigt.

9. Eigenheimkredite in der Regel:

d. Haben steuerlich absetzbare Zinsbelastungen.

10. Die beste Methode, um zu bestimmen, ob eine Refinanzierung durchgeführt werden soll, ist
die Verwendung von:
a. Nettonutzenanalyse.

11. Der wahrscheinlich größte Beitrag der FHA zur Hypothekenvergabe war:
a. Legen Sie die Verwendung der Eigenheimhypothek fest.

11-
1
Studienfragen

1. Bevorzugen Kreditnehmer bei einer anpassbaren Hypothek immer kleinere (d. h. engere)
Zinsobergrenzen, die den Betrag begrenzen, um den der Vertragszinssatz in einem
bestimmten Jahr oder über die Laufzeit des Kredits steigen kann? Erklären Sie, warum oder
warum nicht.

Lösung: Die Präferenzen der Kreditnehmer werden von ihren Erwartungen an zukünftige
Zinssätze beeinflusst. Zum Beispiel können Kreditnehmer größere Obergrenzen bevorzugen,
wenn sie glauben, dass die Zinssätze nicht wesentlich steigen werden. In diesem Szenario
wird der Darlehenszinssatz niedriger sein, da der Darlehensnehmer und nicht der
Darlehensgeber das Risiko einer Zinserhöhung trägt.

2. Erläutern Sie die potenziellen Steuervorteile, die mit Eigenheimkrediten verbunden sind:

Lösung: Im Gegensatz zu den Zinsen auf Verbraucherschulden sind die Zinsen, die für die
ersten 100.000 US-Dollar eines Eigenheimkredits gezahlt werden, für bundesstaatliche und in
einigen Fällen staatliche Einkommenssteuerzwecke vollständig abzugsfähig. Durch die
Einbeziehung der für ein Eigenheimdarlehen gezahlten Zinsen als aufgeschlüsselter Abzug
können die Steuerzahler die Kosten dieses Darlehens auf Nachsteuerbasis effektiv senken.

3. Unterscheiden Sie zwischen konformen und nicht konformen Wohnhypothekendarlehen und

erläutern Sie die Bedeutung des Unterschieds.

Lösung: Konforme Wohnungsbaudarlehen erfüllen die Standards, die für den Kauf auf dem
Sekundärmarkt durch Fannie Mae oder Freddie Mac erforderlich sind. Konforme Kredite
weisen auf dem Sekundärmarkt eine deutlich höhere Liquidität auf und erfordern daher einen
niedrigeren Zinssatz.

4. Diskutieren Sie die Rolle und Bedeutung der privaten Hypothekenversicherung auf dem
Wohnungshypothekenmarkt.

Lösung: Eine private Hypothekenversicherung schützt einen Kreditgeber vor Verlusten durch
Zahlungsausfall. Private Hypothekenversicherungen bieten solche Versicherungen an, die in
der Regel die oberen 20 Prozent der Kredite abdecken. Mit anderen Worten, wenn ein
Kreditnehmer in Verzug gerät und die Immobilie für weniger als den Kreditbetrag
zwangsversteigert und verkauft wird, erstattet der PMI dem Kreditgeber einen Verlust von bis
zu 20 Prozent des Kreditbetrags. Der Nettoeffekt der privaten Hypothekenversicherung
besteht darin, das Ausfallrisiko für Kreditgeber zu reduzieren, was es Kreditgebern
ermöglicht, Kredite an einen größeren Pool von Kreditnehmern zu vergeben, die keine 20%
ige Anzahlung für den Kauf eines Eigenheims leisten können.

5. Erklären Sie das Problem des Laufzeitungleichgewichts, mit dem Spar- und
Darlehensverbände konfrontiert sind, die Festhypotheken als Vermögenswerte halten.

Lösung: Spar- und Darlehensverbände haben in der Vergangenheit kurzfristige Spareinlagen

zur Finanzierung langfristiger, festverzinslicher Wohnungsbaudarlehen verwendet. Diese
Diskrepanz in der Fälligkeit von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten setzt sie einem

11-
2
 schweren Zinsänderungsrisiko aus. Folglich können die Kosten für Gelder aus Zinsen auf
kurzfristige Spareinlagen schneller steigen als die Rendite ihrer Anlagen oder ausgegebenen
Kredite. Ein Vorteil von variabel verzinslichen Hypotheken ist, dass sie die
Finanzierungskosten eines Instituts genau verfolgen.

6. Angenommen, ein Hausbesitzer hat ein bestehendes Hypothekendarlehen mit diesen

Bedingungen: Restguthaben von 50.000 USD, Zinssatz von 8 % und Restlaufzeit von 10
Jahren (monatliche Zahlungen). Dieses Darlehen kann durch ein Darlehen zu einem Zinssatz
von 6 Prozent zu einem Preis von 8 % der ausstehenden Kreditsumme ersetzt werden. Sollte
sich der Hausbesitzer refinanzieren? Welchen Unterschied würde es machen, wenn der
Hausbesitzer erwartet, nur noch fünf weitere Jahre im Haus zu sein?

Lösung a, unter Verwendung der Nettonutzenanalyse: Die Zahlung für das bestehende
Darlehen beträgt 606,54 $, während die Zahlung für ein neues Darlehen 555,10 $ betragen
würde. Somit ergibt sich durch den neuen Kredit eine monatliche Ersparnis von 51,54 $. Über
die erwartete Haltedauer von fünf Jahren beläuft sich die monatliche Ersparnis auf 3.092,12 $
(60 x 51,54 $). Die Kosten für die Refinanzierung betragen 8 Prozent des refinanzierten
Betrags oder 4.000 US-Dollar (0,08 x 50.000). Somit ist der Nettonutzen der Refinanzierung
negativ 907,87 $ (3.092,12 – 4.000).

Lösung b, unter Verwendung des Barwerts (siehe Online-Kapitel Anhang): Der Barwert des
bestehenden Darlehens beträgt bei monatlichen Zahlungen von 606,64 $, die mit 6%
abgezinst werden, 54.641,98 $. Die Refinanzierungskosten betragen 4.000 USD, was zu
einem NPV von 641,98 USD führt, sofern das Darlehen bis zur Fälligkeit gehalten wird. Soll
der Kredit ohnehin in fünf Jahren getilgt werden, beträgt der Nutzen der Refinanzierung nur
3.559,38 $ (n=60, I=0,50, Pmt = 606,64, FV=29.918,43). Somit ist der NPV negativ
(3.559,38 $ - 4.000 $ = -440,62 $), wenn der Hausbesitzer erwartet, nur noch fünf weitere
Jahre im Haus zu sein.

7. Angenommen, ein älteres Paar besitzt ein Haus im Wert von 140.000 US-Dollar, das frei von
Hypothekenschulden ist. Ein Kreditgeber für umgekehrte Annuitätenhypotheken (Reverse
Annuity Mortgage, RAM) hat einem RAM von 100.000 USD zugestimmt. Die
Darlehenslaufzeit beträgt 12 Jahre, der Vertrag beträgt 9,25 % und die Zahlungen erfolgen
jeweils zum Monatsende.
a. Wie hoch ist die monatliche Zahlung für diesen RAM?
b. Füllen Sie die folgende Teil-Darlehens-Amortisationstabelle aus:

Monat Anfangssaldo Monatliche Zahlung Zinsen Endsaldo

1
2
3
4
5

c. Wie hoch wird der Kreditsaldo am Ende der 12-jährigen Laufzeit sein?
d. Welcher Teil des Kreditsaldos am Ende des Jahres 12 stellt den Kapitalbetrag dar?
Welcher Anteil steht für Zinsen?

11-
3
 Lösung:

a. Die monatliche Zahlung für den RAM beträgt 381,32 $ (n=144, I=9,25, PV=0,
FV= 100.000 $.)
b. Die Abschreibungen stellen sich wie folgt dar:

Monat Anfangssaldo Monatliche Zahlung Zinsen Endsaldo

1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. Der Saldo am Ende von 12 Jahren beträgt 100.000 US-Dollar.

d. Der Kapitalbetrag beträgt 144 x 381,32 oder 54.910 USD. Die Zinsen betragen
45.090 $ oder 100.000 $ - 54.910 $.

8. Vor fünf Jahren haben Sie sich 100.000 US-Dollar geliehen, um den Kauf eines 120.000-
Dollar-Hauses zu finanzieren. Der Zinssatz für die alte Hypothek beträgt 10%. Die
Zahlungsbedingungen werden monatlich festgelegt, um das Darlehen über 30 Jahre zu
amortisieren. Sie haben einen anderen Kreditgeber gefunden, der den aktuell ausstehenden
Kreditsaldo zu 8% mit monatlichen Zahlungen für 30 Jahre refinanziert. Der neue
Darlehensgeber berechnet zwei Rabattpunkte auf das Darlehen. Die sonstigen
Refinanzierungskosten belaufen sich auf 3.000 USD. Mit beiden Darlehen sind keine
Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden. Sie sind der Meinung, dass die angemessenen
Opportunitätskosten für die Beantragung dieser Refinanzierungsentscheidung 8 % betragen.

a. Wie hoch ist die Auszahlung auf das alte Darlehen?

b. Wie hoch ist der aktuelle Kreditsaldo des alten Kredits (fünf Jahre nach Vergabe)?
c. Wie hoch sollte die monatliche Zahlung für das neue Darlehen sein?
d. Sollten Sie sich heute refinanzieren, wenn das neue Darlehen voraussichtlich für fünf
Jahre ausstehend sein wird?

Lösung:
a. Die Zahlung für das alte Darlehen beträgt 877,57 $.
b. Der aktuelle Saldo beträgt 96.574,32 $.
c. Die Zahlung für das neue Darlehen beträgt 708,63 $.
d. Wenn das neue Darlehen in fünf Jahren zurückgezahlt werden soll, beträgt der Saldo
des ursprünglichen Darlehens nach dem zehnten Jahr 90.938,02 $, berechnet mit den
folgenden Eingaben: (N = 240, I = 0,8333, PMT = 877,57 und FV = 0.

Antwort basierend auf einer Nettonutzenanalyse:

Die Einsparungen bei der monatlichen Zahlung durch den neuen Kredit betragen
168,94 $ (877,57 – 708,63). Dies führt zu einer kumulierten Ersparnis von 10.136,40
$ (60 x 168,94) über die angenommene Haltedauer von fünf Jahren. Die Kosten für

11-
4
die Refinanzierung betragen 3.000 USD zuzüglich zwei Prozent des Saldos oder
1.931,49 USD (0,02 x 96.574,32 USD), was einer Summe von 4.931,49 USD
entspricht. Somit beträgt der Nettovorteil 5.204,91 $ (10.136,40 - 4.931,49), und die
Refinanzierung ist finanziell vorteilhaft.

Antwort basierend auf dem Kapitalwert:

Der Barwert des alten Darlehens beträgt 5 Jahre ab heute 104.318,93 (N
= 60, I=0,6667, PMT= 877,57 $, FV= 90.938,02).

Der PV der Zahlungsminderungen beträgt $ 7.744,61 (104.318,93 – 96.574,32).

Die Kosten für die Refinanzierung betragen 3.000 USD zuzüglich 1.931,49 USD
(0,02 x 96.574,32 USD) oder 4.931,49 USD.

Der NPV der Refinanzierung des Darlehens beträgt 2.813,12 $ (7.744,61 – 4.931,49).
Daher sollten Sie sich heute refinanzieren, wenn das neue Darlehen voraussichtlich
für fünf Jahre ausstehend sein wird.

11-
5
 KAPITEL 12

Finanzierungsquellen für Wohnungshypotheken

Testprobleme

1. Hypothekenbanken:
a. Monatliche Zahlungen einziehen und an den Hypothekarinvestor weiterleiten.

2. In den letzten Jahren hat die Hypothekenbankbranche erlebt:

d. Schnelle Konsolidierung.

3. Welche Art von Finanzinstitut auf dem Primärhypothekenmarkt bietet derzeit die meisten
Mittel für den (selbstgenutzten) Wohnungsmarkt? Geschäftsbanken

4. Für alle außer sehr hohen Loan-to-Value konventionellen Wohnungsbaudarlehen sind die
Standard-Zahlungsquoten für das Underwriting:
a. 28 Prozent und 36 Prozent

5. Der Zähler der Standard-Wohnungsaufwandsquote (Front-End) in der

Wohnungsbaudarlehensversicherung umfasst:
c. Monatliche Kapital-, Zins-, Grundsteuer- und Gefahrenversicherung.

6. Die profitabelste Tätigkeit von Hypothekenbanken ist in der Regel

b. Kreditservice.

7. Zu den potenziellen Subprime-Kreditnehmern gehören Personen, die:

d. All das.

8. Sparkassen sind heute praktisch nicht mehr zu unterscheiden von:

b. Spar- und Kreditgenossenschaften.

9. Die geringere Bedeutung bestimmter Institute auf dem Primärhypothekenmarkt wurde

weitgehend durch eine erweiterte Rolle für andere ausgeglichen. Was hat sich verringert und
was hat sich ausgedehnt?
d. Spar- und Kreditverbände; Hypothekenbanker.

10. Warehousing bezieht sich auf

b. Kurzfristige Kredite von Geschäftsbanken an Hypothekenbanken.

Studienfragen

1. Was ist der Hauptzweck der risikobasierten Kapitalanforderungen, die der Kongress im
Rahmen des Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA)
erlassen hat?

Lösung: Das Ziel des Gesetzes zur Reform, Sanierung und Durchsetzung von

12-
1
 Finanzinstituten ist es, Banken und Sparkassen für riskante Kreditvergabepraktiken zu
belasten und sicherere Praktiken zu belohnen. Es ersetzte den konventionellen
Regulierungsansatz, einfach zu versuchen, riskantes Verhalten zu verbieten, obwohl Banken
und Thrifts die Risikobereitschaft als rentabel empfanden.

2. Erläutern Sie, was mit Termingeschäften und Standby-Termingeschäften gemeint ist.

Welcher Teil der Pipeline des Hypothekenbankers ist häufig mit Termingeschäften
abgesichert? Mit Standby-Forward-Verpflichtungen? Warum?

Lösung: Eine Forward-Verpflichtung ist eine Verpflichtung, in Zukunft etwas zu einem jetzt
festgelegten Preis zu verkaufen/kaufen. Die Zusage ist obligatorisch, das heißt, die Parteien
müssen die Transaktion abschließen. Eine Standby-Forward-Verpflichtung ist die gleiche
Vereinbarung, mit der Ausnahme, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, die
Möglichkeit hat, die Transaktion abzuschließen (zu liefern) oder den Vertrag aufzugeben.

Hypothekenbanker nutzen Termingeschäfte, um sich gegen Preisänderungen bei Krediten

abzusichern. Diese Verpflichtung verpflichtet den Sekundärmarktinvestor zum Kauf und den
Hypothekenbanker zum Verkauf eines im Voraus festgelegten Dollarbetrags einer
bestimmten Art von Darlehen. Es wird für Kredite verwendet, die sicher entstanden sind.

Standby-Termingeschäfte sichern Preisänderungen für Kredite ab, die möglicherweise

entstanden sind oder nicht. Standby-Forward-Verpflichtungen von Sekundärmarktinvestoren
geben den Kreditgebern das Recht, aber nicht die Verpflichtung, einen bestimmten
Dollarbetrag einer bestimmten Darlehensart an den Emittenten der Standby-Verpflichtung zu
verkaufen.

3. Beschreiben die grundlegenden Aktivitäten von Fannie Mae auf dem

Sekundärhypothekenmarkt. Wie werden diese Aktivitäten finanziert?

Lösung: Fannie Mae kauft sowohl konventionelle als auch staatlich unterzeichnete
Wohnhypotheken von Hypothekengesellschaften, Geschäftsbanken, Spar- und
Kreditgenossenschaften und anderen zugelassenen Kreditgebern. Ein Teil dieser erworbenen
Hypotheken wird zu Paketen oder Hypothekenpools zusammengefasst, hypothekenbesicherte
Wertpapiere werden gegen die Pools geschrieben und die MBS werden dann an Investoren
verkauft. Ein weiterer Teil der erworbenen Hypotheken wird „im Portfolio gehalten“.

Die Agentur muss nur verbriefte Kredite finanzieren, bis sie als Wertpapiere verkauft werden.
Für im Portfolio gehaltene Kredite erhält its Mittel für den Erwerb von Hypotheken durch den
Verkauf von Aktien am öffentlichen Kapitalmarkt (seine Aktie wird an der New York

Börse), durch Einholung von (Termin-) Bereitstellungsgebühren von ursprünglichen

Kreditgebern für Kreditkäufe, durch Zinserträge aus ihrem Hypothekenportfolio und anderen
Anlagen sowie durch den Verkauf von Schuldverschreibungen und Anleihen an
festverzinsliche Anleger.

4. Erklären Sie die Bedeutung von Fannie Mae und Freddie Mac für das
Wohnungsfinanzierungssystem in den Vereinigten Staaten.

12-
1
 Lösung: Fannie Mae und Freddie Mac hatten eine Vielzahl von Auswirkungen auf das
Wohnungsfinanzierungssystem der USA. Ihre erste Wirkung bestand darin, die dringend
benötigte Liquidität für die Wohnungsfinanzierung bereitzustellen. Wahrscheinlich war ihr
zweiter Effekt die Standardisierung der Dokumente und Verfahren in der Baufinanzierung.
Ein dritter Effekt war die Förderung einer höheren Effizienz und Flexibilität im Prozess der
Baufinanzierung. Ein weiterer Effekt bestand darin, das Spektrum der Haushalte zu erweitern,
die in der Lage sind, durch eine ausgefeiltere und effektivere Kreditvergabe eine
Hypothekenfinanzierung zu erhalten. Schließlich haben sie einen großen Einfluss auf die
Arten von Darlehen, die derzeit Hausbesitzern zur Verfügung stehen. Durch all dies haben
die GSEs die Zinssätze und Kreditkosten für Hausbesitzer gesenkt.

5. Beschreiben Sie die Aktivitäten, die Hypothekenbanker häufig ausüben, um Einkommen zu

generieren.

Lösung: Hypothekenbanker vergeben Kredite und daraus resultierende Servicing-Rechte. Die

Erträge aus den Servicing-Rechten sind ihre Haupteinnahmequelle. Darüber hinaus bieten sie
auch Nebenleistungen wie Hausversicherungen, Hausverkäufe oder vielleicht sogar
Lebensversicherungen an.

6. Beschreiben die Mechanismen der Lagerfinanzierung im Hypothekenbankwesen.

Lösung: Ein Lagerkredit ist eine Kreditlinie, die große Banken Hypothekenbanken zur
Finanzierung von Krediten zur Verfügung stellen. Die entstandene Hypothek dient als
Sicherheit für den Kreditgeber und der Kreditgeber wird zurückgezahlt, wenn das Darlehen
geschlossen und auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkauft wird. In dieser Anordnung
platziert der Hypothekenbanker die Treuhandeinlagen für das Darlehen (Einlagen für
erwartete Grundsteuer- und Gefahrenversicherungszahlungen) ohne Zinsbelastung beim
Lagerkreditgeber. Im Gegenzug erhält der Hypothekenbanker einen günstigen Zinssatz auf
die Lagerkreditlinie.

7. Erklären Sie, wie sich erschwingliche Wohnungsbaudarlehen von herkömmlichen

Wohnungsbaudarlehen unterscheiden

Lösung: Erschwingliche Wohnungsbaudarlehen beinhalten eine geringe

Anzahlungsanforderung und ermöglichen eine umfassende Flexibilität in einem der "drei Cs"
des Underwritings, während die anderen beiden bei normaleren Standards bleiben. Daher
können drei Faktoren, die bei der Qualifizierung für einen Kredit eine Rolle spielen, gelockert
werden: das Belehnungsverhältnis, die Kreditqualifikation und die Zahlungsfähigkeit.

8. Listen Sie drei "Klientel" für Subprime-Hypothekendarlehen auf.

Lösung: Drei Kunden für Subprime-Kredite sind Kreditnehmer mit unzureichender

Einkommensdokumentation, Kreditnehmer, die eine 100-prozentige oder höhere
Finanzierung wünschen, und Kreditnehmer, die eine schlechte Kreditwürdigkeit haben.

9. Sie haben gerade einen Vertrag über den Kauf Ihres Traumhauses unterzeichnet. Der Preis
beträgt 120.000 US-Dollar und Sie haben ein Darlehen in Höhe von 100.000 US-Dollar mit
einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 5,5 Prozent beantragt. Die jährlichen

12-
1
 Grundsteuern werden voraussichtlich 2.000 US-Dollar betragen. Die Gefahrenversicherung
kostet 400 $ pro Jahr. Deine Autozahlung beträgt 400 $, es bleiben noch 36 Monate. Ihr
monatliches Bruttoeinkommen beträgt 5.000 US-Dollar. Berechnen:
a. Die monatliche Zahlung von Kapital und Zinsen (PI).
b. Ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuer- und Gefahrenversicherungszahlungen.
c. Monatliche PITI (Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen).
d. Das Verhältnis der Wohnkosten (Frontend).
e. Das Verhältnis der Gesamtverbindlichkeiten (Back-End).

Lösung:

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Vergleichen Sie automatisiertes Underwriting mit dem traditionellen „Three Cs“ -Ansatz

Lösung: Beim automatisierten Underwriting werden die drei Cs als Faktoren mit anderen
Kriterien in einer statistischen Auswertung verwendet, die darauf abzielt, riskante von
sicheren Kreditnehmern zu unterscheiden. Ein entscheidender Unterschied zum traditionellen
Ansatz besteht darin, dass die Kreditbewertung über einen Kredit-Score erfolgt. Zwei
Vorteile des automatisierten Underwritings sind, dass es schneller ist als das herkömmliche
Underwriting und es Kreditgebern ermöglicht, "erschwingliche Wohnungsbaudarlehen"
sicherer zu machen.

12-
1
 KAPITEL 13

IMMOBILIENMAKLER- UND LISTINGVERTRÄGE

Testprobleme

1. Ein Verkäufer, der eine Anzahlung von einem potenziellen Käufer einzieht, muss das Geld
wie folgt einzahlen:
e. Die Hände seines Brokers.

2. Eine der effektivsten Möglichkeiten, wie sich Verkäufer oder Makler als bevorzugter Makler
in einer bestimmten Spezialisierung der Immobilienvermittlung auszeichnen können, ist:
b. Erlangung einer verwandten Branchenbezeichnung.

3. Ein Makler, der Agent eines Verkäufers ist, muss ehrlich und fair mit wem umgehen. Alle an
der Transaktion beteiligten Personen.

4. Immobilienverkäufer können ihre Lizenzen verlieren für:

c. Vermischung von Treuhand- (Treuhand-) Geld mit persönlichen Geldern.

5. Die Landes-Immobilienkommission ist zuständig für:

c. Festlegung von Bildungsanforderungen für Lizenznehmer.

6. Immobilienmakler erhalten Provisionen in erster Linie für

7. Erbringung einer Dienstleistung.

7. Ein Immobilienmakler ist welche Art von Makler für seinen Auftraggeber?
b. Spezialagent.

8. Die Sub-Agentur-Beziehung, die traditionell mehrere Listing Services (MLS) charakterisiert

hat, hat dazu geführt, dass die weit verbreitete Gefahr besteht:
c. Ungewollte Doppelagentur.

9. Wie werden Provisionssätze von Immobilienmaklern ermittelt?

d. Nach Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber.

13-
1
 10. Nach den meisten Listing-Verträgen hat ein Broker eine Provision verdient, wenn c. Der
Makler findet einen Käufer, der bereit, willens und in der Lage ist, zu den im Listing-Vertrag
festgelegten Bedingungen zu kaufen.

Studienfragen

1. Ted Richardson besitzt ein großes Industriegebäude in Ihrer Stadt, das er verkaufen möchte.
Als Immobilienmakler würden Sie sich freuen, die Auflistung auf dieser Immobilie zu
erhalten. Sie haben mit Richardson an zwei anderen Transaktionen gearbeitet, bei denen er
der Käufer war. Daher wenden Sie sich an Richardson, um ihn zu bitten, seine Immobilie bei
Ihnen aufzulisten. Richardson erklärt sich damit einverstanden, weist jedoch darauf hin, dass
er Ihnen kein exklusives Verkaufsrecht einräumt, da er das Recht behalten möchte, die
Immobilie selbst zu verkaufen, ohne eine Immobilienprovision zu zahlen. Er wird Ihnen
jedoch einen exklusiven Agentureintrag geben.

a. Was sollten Sie tun? Solltest du ein solches Inserat von Richardson akzeptieren?
b. Gibt es Bestimmungen, die du vorschlagen würdest, in den Inseratsvertrag
aufzunehmen, um dir einen gewissen Schutz zu bieten?

Lösung:
a. Die exklusive Agenturauflistung wird selten verwendet und bietet dem Makler
weniger Schutz als eine exklusive Verkaufsauflistung. Diese Vereinbarung sollte nur
verwendet werden, wenn Herr Richardson versteht, dass ich als Vermittler weniger
bereit bin, erhebliche Zeit und Mühe für die Vermarktung der im Rahmen dieser
Vereinbarung aufgeführten Immobilien aufzuwenden.
b. Als Makler würde ich immer ein exklusives Verkaufsrecht bevorzugen, so dass ich
unabhängig davon, wer die Immobilie verkauft hat, eine Provision erhalten würde.
Abgesehen davon könnte ich festlegen, dass ich eine Aufwands- und
Zeitentschädigung erhalte, wenn die Immobilie von jemand anderem verkauft wird.

2. Sie sind Immobilienverkäufer und arbeiten für Good Earth, Realtors, Inc. Sie erhalten 50
Prozent aller Provisionen, die das Unternehmen erhält (abzüglich der MLS-Gebühren), für
das Sie entweder der Listing Agent oder der Selling Agent waren. Das Unternehmen erhält 40
Prozent der Provisionen für den Verkauf von Immobilien, die es auflistet, und 45 Prozent der
Provisionen für den Verkauf von Immobilien, die es in Zusammenarbeit mit anderen
Unternehmen verkauft. Fünfzehn Prozent aller Provisionen für Immobilien, die über den
Multiple Listing Service verkauft werden, müssen an die MLS gezahlt werden. Wenn Sie
sowohl der Listing- als auch der Selling-Agent einer Transaktion sind, erhalten Sie 60
Prozent des Erlöses des Unternehmens. Wenn Sie entweder der Listing-Agent oder der
Selling-Agent für eine Transaktion sind, bei der ein anderes Mitglied von Good Earth der
Selling-Agent oder der Listing-Agent ist, bleibt Ihre Aufteilung die gleiche wie bei der
Zusammenarbeit eines anderen Unternehmens bei der Transaktion. Kürzlich warst du der
Verkäufer einer Immobilie, die für 127.250 US-Dollar verkauft wurde. Ein anderer
Verkäufer, der mit Good Earth in Verbindung steht, hatte die Immobilie zwei Monate zuvor
für 135.000 US-Dollar aufgelistet. Die Immobilie befand sich in der MLS und der
Provisionssatz betrug 6,0 Prozent.
a. Wie viel Provision, abzüglich der MLS-Gebühr, erhält Ihr Unternehmen insgesamt?

13-
1
 b. Was wird Ihre Aufteilung der Provision sein?

Lösung

a. Das Unternehmen erhält 6.489,75 $ ( 127.250*.06*.85)

b. Der dem Verkäufer zurechenbare Betrag beträgt 1.717,88 $ (7.635*.45*.5)

3. Wenn Sie Ihre eigene Immobilienmaklerfirma besitzen, wie könnten Sie eine Nische auf dem
Markt für Ihre Firma schaffen? Mit anderen Worten, wie könnten Sie Ihr Unternehmen von
anderen Maklerfirmen abheben und wie könnten Sie ein einzigartiges Image für Ihr
Unternehmen schaffen?

Lösung: Die Entwicklung einer Spezialisierung ist entscheidend. Eine Möglichkeit besteht
darin, sich nach Immobilientyp zu spezialisieren und Verkäufern und Käufern von Gewerbe-,
Industrie-, Wohn-, Agrar-, Büro- oder Freizeitimmobilien zu dienen. Eine andere Möglichkeit
besteht darin, meine Aktivitäten auf einen bestimmten Abschnitt einer Stadt zu beschränken,
z. B. auf den Südosten oder Nordwesten. Makler, die sich auf große Gewerbe- oder
Industrieimmobilien spezialisiert haben, können in einem weiten geografischen Gebiet tätig
sein, manchmal sogar national oder international. Die Entwicklung eines einzigartigen
Images für eine Maklerfirma basiert auf der Entwicklung eines Fachgebiets oder einer
Nische.

4. Wie wird sich Ihrer Meinung nach die Immobilienmarketingfunktion in Zukunft verändern?
Glauben Sie, dass Immobilienmakler eine wichtigere oder eine weniger wichtige Rolle im
Verkaufskaufprozess spielen werden? Warum?

Lösung: Das Immobilienmarketing wird sich in Zukunft aufgrund der verstärkten Nutzung
des Internets für die Vermarktung von Immobilien ändern. Das Aufkommen des Internets hat
die Möglichkeiten für Innovationen, wie die Entflechtung von Dienstleistungen, im
Immobilienmarketing verbessert. Da der Kauf von Immobilien ein komplexes Unterfangen
ist, wird die Rolle des Immobilienmaklers in gewisser Weise wahrscheinlich nicht entfallen.
Es ist jedoch noch zu früh, um zu bestimmen, wie sich das Internet und andere Technologien
letztendlich auf die Branche auswirken werden.

5. Eine Freundin von dir, Cindy Malvern, zieht in deine Stadt. Sie hat vor einigen Jahren das
College abgeschlossen und arbeitet seitdem in einer anderen Stadt. Kürzlich wurde ihr jedoch
eine Stelle mit höherem Gehalt im Regionalbüro einer nationalen Versicherungsgesellschaft
in der Stadt angeboten, in der Sie das College besuchen. Cindy hat sich entschieden, eine
Eigentumswohnung zu kaufen, und weil Sie einen Immobilienkurs belegen, fragt sie Sie, wie
es weitergehen soll.

Sie schauen sich zunächst die Kleinanzeigen in der Lokalzeitung an und stellen fest, dass eine
Reihe bestehender Eigentumswohnungen zum Verkauf stehen. Die meisten von ihnen werden
von Maklern beworben, aber einige werden von den Eigentümern beworben. Sie bemerken
auch Anzeigen von einigen lokalen Bauherren für neue Eigentumswohnungen. Du fragst
Cindy, ob sie es vorzieht, eine zuvor im Besitz befindliche Eigentumswohnung oder eine
neue zu kaufen. Sie sagt, sie weiß es nicht; es hängt von der Eigentumswohnung, der Lage,
dem Preis und so weiter ab.

13-
1
 Als nächstes schauen Sie in die Gelben Seiten des Telefonbuchs und finden mehrere Seiten
mit Anzeigen für Immobilienmakler. Sie haben von drei oder vier der Firmen gehört, aber Sie
hatten keinen direkten Kontakt oder Umgang mit einer von ihnen.

a. Wie würdest du Cindy raten, fortzufahren? Sollte sie eine Immobilienmaklerfirma

anrufen? Warum oder warum nicht?
b. Wenn Cindy beschließt, einen Immobilienmakler anzurufen, wie sollte sie den Makler
auswählen? Welche Kriterien sollte sie verwenden?
c. Wenn Cindy beschließt, über einen Immobilienmakler zu arbeiten, kann sie sich neue
Eigentumswohnungen zum Verkauf durch Bauherren ansehen? Wenn sie eine neue
Eigentumswohnung kauft, während sie mit einem Makler zusammenarbeitet, müsste
sie oder der Bauherr eine Provision an den Makler zahlen?

Lösung:

a. Erstens könnte Cindy geraten werden, etwas über die Natur und Erfahrung des
Wohnens in Eigentumswohnungen im Vergleich zu traditionellem Wohneigentum zu
lesen. Sie könnte zum Beispiel How to Buy a Condominium or Townhouse, Denise L.
Evans, Sphinx Publishing, 2006, lesen. Cindy sollte sich auf jeden Fall an eine
Maklerfirma wenden. Eine Maklerfirma kann ihr Informationen über alternative
Auswahlmöglichkeiten von Immobilien auf dem Markt, ihre Preise und Informationen
darüber geben, wie diese Immobilien die Bedürfnisse des Käufers erfüllen können.
Der Makler oder Verkäufer kann sich über Angelegenheiten wie Betriebskosten,
Steuern, Wartung und rechtliche Fragen in Bezug auf alternative Immobilien
informieren. Der Makler oder Verkäufer kann auch Möglichkeiten vorschlagen, die
Immobilie auf besondere Weise zu modifizieren oder zu nutzen, die der Käufer
benötigt. Schließlich kann der Makler oder Verkäufer ihr helfen,
Finanzierungsalternativen zu finden und zu vergleichen. Da der Kauf einer
Eigentumswohnung aufgrund der Eigentumswohnungserklärung, der Satzung und des
Vorhandenseins einer Eigentümervereinigung komplexer ist als bei
Einfamilienhäusern, sollte Cindy möglicherweise in Betracht ziehen, einen Makler des
Käufers zu beauftragen, der verpflichtet ist, für ihr bestes Interesse zu arbeiten.
b. Potentielle Kunden wählen in der Regel eine Maklerfirma basierend auf dem Ruf in
der Community, der persönlichen Bekanntschaft mit dem Makler oder einem
Verkäufer oder der Empfehlung eines zufriedenen Kunden. Einige Kunden können
sich auch auf den Ruf oder das allgemeine Image eines Brokerage-Franchise-Betriebs
verlassen
c. Cindy kann sich neue Eigentumswohnungen ansehen, die von Bauherren zum Verkauf
angeboten werden. Jede Verkaufsprovisionsvereinbarung wird vom Verkäufer und
dem Vertreter diktiert. Cindy muss jedoch möglicherweise eine Provision an den
Agenten zahlen, wenn sie eine Käufervermittlungsvereinbarung getroffen hat.

6. Sie entscheiden sich, ein Immobilienbüro in Ihrer Gemeinde zu eröffnen, aber Sie wissen, dass
die Konkurrenz mit etablierten Unternehmen schwierig wäre. Sie glauben, dass eine
Methode, um auf Ihre Firma aufmerksam zu machen und Kunden zu gewinnen, die sonst zu
anderen Maklern gehen würden, darin besteht, zu werben, dass Sie jedes Haus in der Stadt
verkaufen werden

13-
1
und berechnen eine Provision von nur 1.000 $. Glauben Sie, dass eine solche Marketing-
Taktik erfolgreich wäre? Warum oder warum nicht?

Lösung: Eine solche minimale Provision ist im Verhältnis zur erbrachten Dienstleistung und
zu den von der Maklerfirma getragenen Kosten zu niedrig. Der Makler bietet Schulungen,
Büroräume, Telefone und Sekretariatsunterstützung, damit der Verkäufer Angebote und
Verkäufe erstellen kann. Obwohl Maklerprovisionen durch Verhandlungen zwischen Makler
und Kunden festgelegt werden müssen, könnte sich eine niedrige Provision negativ auf die
Wahrnehmung des Unternehmens auswirken. Potentielle Kunden wählen in der Regel eine
Maklerfirma basierend auf dem Ruf in der Community, der persönlichen Bekanntschaft mit
dem Makler oder einem Verkäufer oder der Empfehlung eines zufriedenen Kunden. Einige
Kunden können sich auch auf den Ruf oder das allgemeine Image eines Broker-Franchise-
Betriebs verlassen.

13-
1
 Kapitel 14
Kauf- und Abschlussverträge

Testprobleme

1. Wenn ein Käufer mit einem Vertrag über den Kauf von Immobilien in Verzug gerät,
welche der folgenden Maßnahmen kann der Verkäufer nicht geltend machen?
c. Klagen Sie auf Abtretung.

2. Wenn Verträge über den Verkauf von Immobilien mit einem uneigennützigen Dritten zur
Ausführung und zum Abschluss abgeschlossen werden, sollen sie platziert werden in:
d. Treuhandkonto.

3. Welche der folgenden Bedingungen wäre ein Mangel der gegenseitigen Zustimmung in
einem Vertrag über den Verkauf von Immobilien?
a. Eine Partei versucht, die andere zu betrügen.

4. Mündliche Beweisaufnahme in Vertragsstreitigkeiten ist untersagt durch:

e. Die Parol-Beweisregel.

5. Welche der folgenden Bedingungen ist eine der Bedingungen eines Immobilienvertrags?
c. Zu zahlender Preis.

6. Immobilientransaktionen werden nicht geschlossen, wenn der Kaufvertrag von beiden

Parteien unterzeichnet wird, weil:
e. Alle oben genannten Punkte.

7. Eine Anzahlung ist:

c. Eine Geldzahlung eines Käufers zum Nachweis von Treu und Glauben.

8. Bei den meisten einfachen Transaktionen mit Häusern oder anderen relativ kleinen
Immobilien ist der Vertrag:
d. Ein Formular, mit vom Makler ausgefüllten Leerzeichen.

9. Ein angemessenes Eigentum an Immobilien ist:

e. Das Recht auf Erlangung des Rechtstitels, das durch den Kaufvertrag vermittelt wird.

10. Der Zweck einer Abschlusserklärung besteht darin:

e. Alles bis auf ein Oben.
Studienfragen

1. Wenn ein Abschluss am 1. September eines 365-Tage-Jahres erfolgt, wie wird die
Grundsteuer des Jahres in Höhe von 900 US-Dollar anteilig berechnet? (Hinweis: Die
Steuern werden am 2. Januar des folgenden Jahres fällig und der Tag des Abschlusses
"gehört" dem Käufer.)

Lösung: Die Grundsteuern werden für das Kalenderjahr festgesetzt und nachträglich
gezahlt.
Daher schuldet der Verkäufer vom 1. Januar bis zum Tag vor dem Closing insgesamt 243
Tage. Der Käufer schuldet für den Rest des Jahres insgesamt 122 Tage. Die Verteilung der
Steuerrechnung im Verhältnis zu den Tagen des Eigentums ergibt folgende Aufteilung:

Verkäuferanteil: (243/365) x 900 $ = .666 x 900 $ = 599,40 $

Anteil des Käufers:(122/365) x 900 $ = 0,334 x 900 $ = 300,60 $

Da der Käufer den Anteil des Verkäufers an den Steuern zahlt, wird dem Käufer in der
Schlussrechnung 599,40 $ gutgeschrieben, während dem Verkäufer dieser Betrag in
Rechnung gestellt wird.

Verwenden Sie die folgenden Informationen, um die Fragen 2–5 zu beantworten. Rosie Malone
verkaufte ihr Haus an D.M. Band. Der Vertrag wurde am 1. Juni 2004 unterzeichnet und der
Abschluss auf den 25. Juni 2004 festgelegt. Rosie hatte ihre dreijährige Risikoversicherung in
Höhe von 425,00 $ am 1. April 2003 im Voraus bezahlt, und D.M. stimmte zu, sie bei Abschluss
zu übernehmen. Wasser und Abwasser werden am ersten eines jeden Monats für den Vormonat
bezahlt. Sie werden für Juni auf insgesamt 100 US-Dollar geschätzt. D.M. stimmt auch zu,
Rosies Hypothek zu übernehmen, die zum Zeitpunkt des Abschlusses einen Saldo von 85.385
USD aufweisen wird. Die monatlichen Zahlungen betragen 817,83 $, zahlbar am ersten des
Monats für den Vormonat. Für den Tag des Abschlusses ist der Verkäufer verantwortlich.

2. Wie würde die Gefahrenversicherungsprämie anteilig sein?

3. Wie würden die Wasser- und Abwassergebühren anteilig aufgeteilt?
4. Wie wird die Hypothekenübernahme erfasst?
5. Wie wird die monatliche Hypothekenzahlung anteilig berechnet?

2. Lösung: Die Risikoversicherungsprämie wird auf der Grundlage der Gesamtzahl der Tage,
die die Police umfasst, anteilig berechnet. Da die Police ein Schaltjahr (2004) umfasst,
beträgt die Gesamtzahl der Tage in der Police 365 + 366 + 365 = 1.096. Mit dem Tag des
Abschlusses, der dem Verkäufer zugewiesen wurde, "besitzt" der Verkäufer die
Versicherungspolice für insgesamt 452 Tage. Der Käufer "besitzt" die Police für den Rest der
drei Jahre oder 644 Tage. Die entsprechende Aufteilung der Prämie ergibt folgendes
Ergebnis:

Anteil des Verkäufers: (452/1096) x 425 $ = 0,412 x 425 $ = 175,10 $

Anteil des Käufers: (644/1096) x 425 $ = 0,588 x 425 $ = 249,90 $

Da der Verkäufer den Anteil des Käufers an der Prämie im Voraus bezahlt hat, wird dem
 Verkäufer in der Schlussrechnung 249,90 $ gutgeschrieben, während dem Käufer dieser
Betrag in Rechnung gestellt wird.

3. Lösung: Die Wasser- und Abwassergebühren müssen anteilig für den Monat Juni berechnet
werden. Die Entgelte werden im Nachhinein für den Vormonat beglichen. Der Verkäufer
"besitzt" 25 Tage des Monats, während der Käufer die restlichen 5 Tage "besitzt". Somit
werden die Entgelte wie folgt aufgeteilt:

Anteil des Verkäufers: (25/30) x 100 $ = 0,833 x 100 $ = 83,30 $

Anteil des Käufers: (5/30) x 100 $ = 0,167 x 100 $ = 16,70 $

Da der Käufer den Anteil des Verkäufers an den Gebühren bezahlt, wird dem Käufer in
der Schlusserklärung 83,30 $ gutgeschrieben, während dem Verkäufer dieser Betrag in
Rechnung gestellt wird.

4. Lösung: Gemäß der HUD-1-Abrechnungserklärung ist die Übernahme einer Hypothek ein
Vorteil für den Verkäufer anstelle von Bargeld und wird als Reduzierung des dem Verkäufer
geschuldeten Betrags behandelt. Für den Käufer wird die Annahme als ein im Namen des
Käufers gezahlter Betrag behandelt.

5. Lösung: Die monatliche Hypothekenzahlung erfolgt im Nachhinein oder nachdem die Zinsen
tatsächlich aufgelaufen sind. Sie wird anteilig auf täglicher Basis berechnet. Somit werden
die Gebühren wie bei den monatlichen Wasser- und Abwassergebühren wie folgt aufgeteilt:

Anteil des Verkäufers: (25/30) x 817,83 $ = 0,833 x 817,83 $ = 681,25 $

Anteil des Käufers: (5/30) x 817,83 $ = 0,167 x 817,83 $ = 156,58 $

Da der Käufer den Anteil des Verkäufers an den Zinsen zahlt, wird dem Käufer in der
Schlusserklärung 681,25 $ gutgeschrieben, während dem Verkäufer dieser Betrag in
Rechnung gestellt wird.

6. Der Besitzer eines Grundstücks mit etwa 25 Hektar Fläche erkrankte an einer schwächenden
Krankheit und beschloss, seine Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen. Innerhalb
einer Woche erhielt er ein Angebot von 12.250 $. Der Eigentümer nahm dieses Angebot an,
indem er einen Standardvertrag unterzeichnete, der vom Käufer eingeholt und vorbereitet
worden war. Bald darauf, als die Familie des Eigentümers die Situation entdeckte,
überzeugten sie ihn, dass er das Land zu einem viel zu niedrigen Preis verkauft hatte und er
die Transaktion nicht abschließen sollte.

Der Eigentümer beauftragte eine Schätzung, die ergab, dass das Grundstück einen Wert von
16.000 US-Dollar hatte, eine Differenz von 150 US-Dollar pro Hektar zwischen dem
Vertragspreis und dem Immobilienwert. Er weigerte sich dann, an der Schließung
teilzunehmen und dem Käufer das Eigentum zu übergeben. Der Käufer verklagte den
Eigentümer auf Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem Immobilienwert und
dem Vertragspreis (3.750 USD). Der Käufer behauptete, er habe einen gültigen Vertrag und
sei durch die mangelnde Bereitschaft des Eigentümers, die Transaktion abzuschließen,
geschädigt worden. Der Verkäufer behauptete, dass er bei der Unterzeichnung des Vertrags
 nicht gesund war und der Preis so lächerlich niedrig war, dass der Vertrag nicht durchgesetzt
werden sollte.

Identifizieren Sie die Fragen, die das Gericht wahrscheinlich bei der Entscheidung, ob der
Vertrag durchgesetzt werden soll oder nicht, berücksichtigen würde.

Lösung: Das Gericht müsste die folgenden Fragen prüfen: (a) Wurde der Vertrag
ordnungsgemäß ausgeführt? Enthielt es die sieben Anforderungen eines gültigen
Immobilienvertrags? (b) Die Frage hängt von der ersten Anforderung ab, den kompetenten
Parteien. Der Verkäufer behauptet, er sei nicht bei Verstand gewesen, als er zugestimmt habe,
die Immobilie zu verkaufen. Daher muss das Gericht diese Frage entscheiden. Beide Seiten
würden wahrscheinlich Experten anrufen, um über den Gemütszustand des Verkäufers
auszusagen.

7. Ein Paar beschloss, sein Haus in Washington, D.C., ohne die Hilfe eines Immobilienmaklers
zu verkaufen. Ihr Angebotspreis betrug 225.000 US-Dollar, was ihrer Meinung nach etwa
15.000 US-Dollar weniger war als der Preis, den sie benötigen würden, um die Immobilie bei
einem Makler aufzulisten. Sie erkannten, dass sie wahrscheinlich ein Angebot von nur
220.000 $ annehmen mussten. Ein anderes Paar sah sich das Haus an, mochte es und bot an,
es für 223.500 $ zu kaufen. Die Verkäufer waren erfreut und schlugen vor, dass sie die
Lücken in einem Formularkaufvertrag ausfüllen würden, der von vielen der lokalen
Immobilienmaklerfirmen verwendet wird, und beide Parteien könnten ihn unterzeichnen. Die
Käufer widersprachen jedoch und sagten, dass sie es vorzogen, ihren eigenen Vertrag zu
schreiben. Die Ehefrau war Anwältin, arbeitete für das US-Außenministerium und
spezialisierte sich auf internationales Recht.

Welchen Rat hätten Sie den Verkäufern gegeben?

Lösung: Die Verkäufer sollten vorsichtig sein, dem Käufer zu erlauben, den Kaufvertrag zu
entwerfen. Erstens ist es unwahrscheinlich, dass eine im internationalen Recht erfahrene
Person alle besonderen rechtlichen Fragen kennt, die in einem lokalen Immobilienvertrag
behandelt werden sollten. Zweitens sollte vom Käufer erwartet werden, dass er einen Vertrag
entwirft, der die Anliegen und Interessen des Käufers berücksichtigt, aber nicht unbedingt die
Anliegen und Interessen des Verkäufers. Der in der lokalen Immobiliengemeinschaft häufig
verwendete Formularvertrag ist wahrscheinlich eine bessere Wahl, sowohl wegen seiner
Vollständigkeit als auch wegen der Abwägung der Interessen des Käufers und des
Verkäufers.

8. Füllen Sie unter Berücksichtigung der folgenden Situation und Fakten eine
Abschlusserklärung aus, die der in Anhang 20-4 gezeigten ähnlich ist.

Am 15. Mai 2004 unterzeichnete Eric Martin einen Vertrag über den Kauf eines Miethauses
für 95.000 US-Dollar. Der Abschluss soll am 8. Juni 2004 erfolgen, wobei der Tag des
Abschlusses als Tag des Eigentums durch den Käufer gezählt wird. Eric kann die erste
Hypothek des Verkäufers übernehmen, die am 8. Juni einen Saldo von 49.000 USD haben
wird. Der Verkäufer, Reuben Smith, hat zugestimmt, eine zweite Hypothek in Höhe von
30.000 USD als Teil der Zahlung bei Abschluss aufzunehmen. Eric zahlte eine
Treuhandkaution in Höhe von 5.000 USD, als er den Kaufvertrag unterzeichnete. Weitere
 relevante Fakten sind:

a. Die monatlichen Zinsen für die erste Hypothek betragen 347,08 $, die bis zum 20. des
Monats gezahlt werden müssen.
b. Reuben zahlte eine Gefahrenversicherung für das Kalenderjahr 2004. Die Prämie betrug
550 US-Dollar, und Eric hat zugestimmt, Reubens Anteil an der Police zu erwerben.
c. Die monatliche Miete von 850 $ wurde von Reuben für Juni eingezogen.
d. Der Gesamtbetrag der Grundsteuer für 2004 wird auf 1.200 USD geschätzt. Die Steuer
wird am Ende des Jahres von Eric bezahlt.
e. Der Makler zahlt folgende Aufwendungen für Reuben und wird bei Abschluss erstattet:
Abstrakte Fortsetzung 85,00 $
Anwaltshonorar 200.00
URKUNDENSTEMPEL (Steuer) 522.50
Maklerprovision (6%) 5.700,00

f. Der Makler zahlt auch die folgenden Aufwendungen für Eric und wird bei Abschluss
erstattet:
Anwaltshonorar $150.00
KAPITEL 1 1
DIE NATUR VON IMMOBILIEN UND IMMOBILIENMÄRKTEN 1
KAPITEL 2 1
WERT- UND IMMOBILIENENTSCHEIDUNGEN 1
KAPITEL 3 1
KAPITEL 4 1
Chapter 5 1
Staatliche Kontrollen und Immobilienmärkte 1
Testprobleme 1
Studienfragen 1
Chapter 6 19
Marktbestimmende Wertfaktoren 19
KAPITEL 7 1
KAPITEL 8 1
KAPITEL 9 1
Kapitel 10 36
Immobilienfinanzierung: Die Gesetze und Verträge 36
KAPITEL 11 1
KAPITEL 12 45
Finanzierungsquellen für Wohnungshypotheken 45
Testprobleme 45
KAPITEL 13 49
IMMOBILIENMAKLER- UND LISTINGVERTRÄGE 49
Testprobleme 49
Studienfragen 50
Kapitel 14 54
Kauf- und Abschlussverträge 54
KAPITEL 15 1
DIE AUSWIRKUNGEN VON ZEIT UND RISIKO AUF DEN WERT 1
Kapitel 16 1
Hypothekenberechnungen und -entscheidungen 1
KAPITEL 17 1
Gewerbliche Hypothekenarten und -entscheidungen 1
Testprobleme 1
CHAPTER 18 80
QUELLEN KOMMERZIELLER SCHULDEN UND EIGENKAPITAL 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
EINKOMMENSTEUER UND WERT 1
KAPITEL 22 1
Wertsteigerung durch kontinuierliches Management 1
KAPITEL 23 1
MIETVERTRÄGE UND OBJEKTARTEN 1
KAPITEL 24 1
ENTWICKLUNG: DIE DYNAMIK DER WERTSCHÖPFUNG 1

Lösung:

Vier Positionen müssen anteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden:
1. Zinsen für den Monat Juni für die bestehende Hypothek.
2. Gefahrenversicherung für das Kalenderjahr 2004.
3. Miete für den Monat Juni.
4. Grundsteuern für das Kalenderjahr 2004.

Die Anteile sind wie folgt ( Beachten Sie, dass 2004 ein Schaltjahr ist.):

Die Zinsen werden vom Käufer nachträglich gezahlt. Somit schuldet der Verkäufer dem
Käufer für den Anteil des Verkäufers an der Rechnung:
 Anteil des Verkäufers an den Zinsen: (7/30) x 347,08 = 80,99 $

Die Gefahrenversicherung wurde vom Verkäufer für das Kalenderjahr vorausbezahlt.

Somit schuldet der Käufer dem Verkäufer für den Anteil des Käufers an der Prämie:

Anteil des Käufers an der Gefahrenversicherungsprämie: (207/366) x 550 =

311,07 $

Die monatliche Miete wurde im Voraus an den Verkäufer gezahlt. Somit schuldet der
Verkäufer dem Käufer seinen Anteil an der Miete:

Anteil des Käufers an der monatlichen Miete: (25/30) x 850 = 708,33 $

Grundsteuern werden vom Käufer nachträglich bezahlt. So schuldet der Verkäufer dem
Käufer für den Anteil des Verkäufers an der Zahlung:

Anteil des Verkäufers an den Grundsteuern 2004: (159/366) x 1.200 = 521,31 $

Diese Proportionen führen zusammen mit den anderen oben genannten Informationen zu der
angezeigten Abschlusserklärung.
 US-Ministerium für OMB-Zulassungs-Nr. 2502-0265
A. Abrechnungsbericht Wohnungsbau und
Stadtentwicklung

6. Fil© Nummer: 7. Darlehensnummer: 8. Fallnummer der Hypothekenversicherung:

1. • FHA 2. FMHA 3. •Konv. Unins.
4. — VA 5. Konv. Vers.

Eric Martin Reuben Smith

D. Name und Anschrift des E. Name und Anschrift des

Darlehensnehmers: Verkäufers:
C. Hinweis: Dieses Formular soll Ihnen eine Aufstellung der tatsächlichen Abwicklungskosten geben. Beträge, die an und von der
Verrechnungsstelle gezahlt wurden, werden angezeigt. Die mit "(p.o.c.)" gekennzeichneten Hems wurden außerhalb des Abschlusses
bezahlt; sie werden hier zu Informationszwecken angezeigt und sind nicht in den Summen enthalten.
F. Name und Anschrift des
G. Lage der Immobilie: H. Abrechnungsstelle:
Kreditgebers:

Abrechnungsort: I. Abrechnungstag:

8. Juni 2004

J, Zusammenfassung der Transaktion des Kreditnehmers__ K. Zusammenfassung der Transaktion des Verkäufers
100. Vom Kreditnehmer fälliger Bruttobetrag 400. Dem Verkäufer zustehender Bruttobetrag
101. Vertragsverkaufspreis 95,000.00 401. Vertragsverkaufspreis 95,000.00
102. Persönliches Eigentum 402. Persönliches Eigentum
103. Abwicklungskosten für den Kreditnehmer (Zeile 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Anpassungen für vom Verkäufer im Voraus bezahlte Artikel Anpassungen für vom Verkäufer im Voraus bezahlte
Artikel
106. Stadt-/Gemeindesteuern bis 406. Stadt-/Gemeindesteuern bis
107. Bezirkssteuern bis 407. Bezirkssteuern bis
108. Bewertungen bis 408. Bewertungen bis
109. Risikoprepaid-Versicherung für 6/08 -12/31 311.07 409. Risikoprepaid-Versicherung für 6/08 -12/31 311.07
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Vom Kreditnehmer fälliger Bruttobetrag 95,582.07 420. Dem Verkäufer zustehender Bruttobetrag 95,311.07
200. Von oder im Namen des Kreditnehmers gezahlte 500. Kürzungen des dem Verkäufer geschuldeten Betrags
Beträge
201. Geld einzahlen oder verdienen 5,000.00 501. Selbstbeteiligung (siehe Anleitung)
202. Kapitalbetrag des/der neuen Kredite(s) 502. Abrechnungsgebühren an Verkäufer (Zeile 1400) 6.507.50
203. Bestehende Darlehen, die vorbehaltlich 49,000.00 503. Bestehende Darlehen, die vorbehaltlich 49.000.00
204. Kaufhypothek vom Verkäufer 30,000.00 504. Auszahlung des ersten Hypothekendarlehens
205. 505. Auszahlung des zweiten Hypothekendarlehens
206. 506. Kaufgeldhypothek an Käufer 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Anpassungen für vom Verkäufer unbezahlte Artikel Anpassungen für vom Verkäufer unbezahlte Artikel
210. Stadt-/Gemeindesteuern bis 510. Stadt-/Gemeindesteuern bis
211. Bezirkssteuern bis 511. Bezirkssteuern bis
212. Bewertungen bis 512. Bewertungen bis
213. Summe Grundsteuern für 01.01. - 06.07. 521.31 513. Summe Grundsteuern für 01.01. - 06.07. 521.31
214. Mortaaae-Zinsen für den 01.06. - 07.06. 80.99 514. Hypothekarzinsen für den 01.06. - 07.06. 80.99
215. Miete für 6/08-6/30 651.67 515. Miete für 6/08 - 6/30 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.
220. Gesamtbetrag, der von/für den Kreditnehmer gezahlt
wurde 85,253.97 520. Gesamtminderungsbetrag fälliger Verkäufer 86,761.47
300. Barzahlung bei Abrechnung vom/an den 600. Barzahlung bei Abrechnung an/vom Verkäufer
Kreditnehmer
301. Vom Kreditnehmer fälliger Bruttobetrag (Zeile 120) 95,582.07 601. Bruttobetrag an Verkäufer (Zeile 420) 95,311.07
302. Abzüglich der vom/für den Kreditnehmer gezahlten ( 85,253.97) 602. Abzüglich Ermäßigungen bei amt. fälligen Verkäufern ( 86,761.47)
Beträge (Zeile 220) (Zeile 520)
303. Bargeld •] Von • An den
10,328.10 603. Bargeld v Bis □ Vom Verkäufer 8,549.60
Darlehensnehmer
Abschnitt 5 des Real Estate Settlement Zusammenhang mit der Abwicklung
Procedures Act (RESPA) verlangt Folgendes: • wahrscheinlich entstehen werden. Diese
Das HUD muss eine spezielle Offenlegungen sind manadatorisch.
Informationsbroschüre entwickeln, um
Personen zu helfen, die Geld leihen, um den
Kauf von Wohnimmobilien zu finanzieren, um
die Art und die Kosten von
Immobilienabwicklungsdienstleistungen besser
zu verstehen; • Jeder Kreditgeber muss die
Broschüre allen Antragstellern zur Verfügung
stellen, von denen er einen schriftlichen Antrag
auf Kreditaufnahme zur Finanzierung des
Kaufs von Wohnimmobilien erhält oder für die
er einen schriftlichen Antrag auf
Kreditaufnahme vorbereitet; • Kreditgeber
müssen mit der
Paae 1 von Broschüre eine
2 Schätzung der

Abwicklungskosten in gutem Glauben erstellen

und verteilen, die dem Kreditnehmer im
Abschnitt 4(a) des RESPA-Mandats, dass
HUD dieses Standardformular entwickelt und
vorschreibt, das zum Zeitpunkt der
Kreditabwicklung zu verwenden ist, um die
vollständige Offenlegung aller dem
Kreditnehmer und Verkäufer auferlegten
Gebühren zu ermöglichen. Hierbei handelt es
sich um Offenlegungen Dritter, die dem
Kreditnehmer während des
Abwicklungsprozesses relevante Informationen
zur Verfügung stellen sollen, um ein besserer
Käufer zu sein.
Der Aufwand für die öffentliche
Berichterstattung für diese Sammlung von
Informationen wird auf durchschnittlich eine
Stunde pro Antwort geschätzt, einschließlich
der Zeit für die Überprüfung von Anweisungen,
die Suche nach vorhandenen Datenquellen,
die Sammlung und Pflege der erforderlichen
Daten und die Vervollständigung und
Überprüfung der Sammlung von Informationen.
Diese Agentur darf diese Informationen nicht
sammeln, und Sie sind nicht verpflichtet,
dieses Formular auszufüllen, es sei denn, sie
zeigt eine derzeit gültige OMB-Kontrollnummer
an. Die angeforderten Informationen sind nicht
vertraulich zu behandeln.

formular HUD-1 (3/86)

L. Abwicklungsgebühren
700. Gesamtumsatz/Maklerprovision basierend auf Preis S @ %=
Von Kreditnehmern
Aufteilung der Provision (Zeile 700) wie folgt: bezahlt Bezahlt von Verkäufern
701. $ bis Fonds bei Mittel bei Abrechnung

702. $ bis
703. Bei Abrechnung gezahlte Provision 5.700.00
704.
800. Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Darlehen
801. Darlehensvergabegebühr %
802. Darlehensrabatt %
803. Beurteilungsgebühr bis
804. Kreditauskunft bis
805. Inspektionsgebühr des Kreditgebers
806. Antragsgebühr für Hypothekenversicherung an
807. Übernahmegebühr
808.
809.
810.
811.
900. Elemente, die vom Darlehensgeber benötigt werden, um P-Hilfe im Vorfeld zu sein
901. Zinsen aus bis ©$ /Tag
902. Hypothekenversicherungsprämie für monaten bis
903. Gefahrenversicherungsprämie für jahre bis
904. jahre bis
905.
1000. Bei der Darlehensgeberin hinterlegte Rücklagen
1001. Gefahrenversicherung monate@$ pro Monat
1002. Hypothekenversicherung monate@$ pro Monat
1003. Grundsteuern der Stadt monate @$ pro Monat
1004. Grundsteuern des Bezirks monate@s pro Monat
1005. Jährliche Veranlagungen monate@s pro Monat
1006. months©® pro Monat
1007. monate@s pro Monat
1008. monate© $ pro Monat
1100. Titelgebühren
1101. Abrechnungs- oder bis
Abschlussgebühr
1102. Abstract- oder Titelsuche bis 85.00
1103. Titelprüfung bis
1104. TITELVERSICHERUNGS bis
1105. Dokumentenerstellung bis
1106. Notariatsgebühren bis
1107. Anwaltskosten dem Anwalt des Käufers/ dem Anwalt des Verkäufers 150.00 200.00
(Enthält die oben genannten Artikelnummern: )
1108. Eigentumsversicherung bis
(enthält die obigen )
Positionsnummern:
1109. Deckung des Kreditgebers s
1110. Deckung durch den Eigentümer $
1111.
1112.
1113.
1200. Regierungsaufzeichnungs- und Übertragungsgebühren
1201. Aufzeichnungsgebühren: Urkunde $ 6,00 ; Hypothek $ 10.00; Freigaben 16.00
1202. Stadt-/Kreissteuer/Briefmarken: Urkunde $ ; Hypothek $
1203. Staatliche Steuer/Stempel: Urkunde $ 522,50 ; Hypothek $ 45.00 45.00 522.50
1204. Immaterielle Steuer auf Grundpfandrechte: 60,00 60.00
1205.
1300. Zusätzliche Abrechnungsgebühren
1301. Umfrage bis
1302. Schädlingsinspektion bis
1303.
1304.
1305.

1400. Gesamtabrechnungsgebühren (in Zeile 103, Abschnitt J und 502, Abschnitt K eintragen) 271.00 6.507.50
 KAPITEL 15
DIE AUSWIRKUNGEN VON ZEIT UND RISIKO AUF DEN WERT

Testprobleme

1. Wie viel wird eine 50-Dollar-Einzahlung heute in 20 Jahren wert sein, wenn der
Zinseszins 10 Prozent beträgt?
d. 336,37 $
2. Wie viel würden Sie für das Recht zahlen, am Ende von 10 Jahren 80 US-Dollar zu
erhalten, wenn Sie 15 Prozent Zinsen verdienen können?
b. 19,77 $
3. Wie viel würden Sie zahlen, um 50 US-Dollar in einem Jahr und 60 US-Dollar im
zweiten Jahr zu erhalten, wenn Sie 15 Prozent Zinsen verdienen können?
a. 88,85 $
4. Welcher Betrag, der am Ende eines jeden Jahres bei 10 Prozent jährlich investiert
wird, wird am Ende von fünf Jahren auf 10.000 US-Dollar steigen?
b. 1.637,97 $
5. Wie viel würden Sie für das Recht zahlen, in den nächsten 10 Jahren nichts pro Jahr
und in den folgenden 10 Jahren 300 US-Dollar pro Jahr zu erhalten, wenn Sie 15
Prozent Zinsen verdienen können?
1. $372.17
6. Wie hoch ist der Barwert von 500 US-Dollar am Ende jedes der nächsten drei Jahre
und 1.000 US-Dollar am Ende des vierten Jahres, unter der Annahme einer
geforderten Rendite von 15 Prozent?
ca. 1.713,37 $
7. Wenn ein Grundbesitzer vor sechs Jahren ein leer stehendes Grundstück für 25.000 $
gekauft hätte, ohne Einkommen oder Haltekosten während der Übergangszeit,
welchen Preis müsste der Grundbesitzer heute erhalten, um eine jährliche Rendite von
10 Prozent zu erzielen?
c. 44.289,03 $
8. Wie hoch ist der Barwert der folgenden Reihe von Cashflows, die mit 12 Prozent
abgezinst werden: Jetzt 40.000 $; 50.000 $ am Ende des ersten Jahres; 0 $ am Ende
des Jahres im zweiten Jahr; 60.000 $ am Ende des dritten Jahres; und 70.000 $ am
Ende des vierten Jahres?
d. 171.835,94 $
9. Angenommen, eine einkommensschaffende Immobilie kostet 5.000 US-Dollar und hat
den folgenden Einkommensstrom (Jahr 1, 1.000 US-Dollar; Jahr 2, - 2.000 US-Dollar;
Jahr 3, 3.000 US-Dollar; und Jahr 4, 3.000 US-Dollar). Wäre ein Anleger mit einer
geforderten Rendite von 15 Prozent klug, zum aktuellen Preis zu investieren?
b. Nein, denn das Projekt hat einen Kapitalwert von -1.954,91 $.

15-
1
Studienfragen

1. Dr. Bob Jackson besitzt ein Stück Land, das ein lokaler Bauer für die nächsten 10 Jahre zu
mieten angeboten hat. Der Landwirt hat angeboten, heute 20.000 US-Dollar oder am Ende
jedes der nächsten 10 Jahre eine Rente von 3.200 US-Dollar zu zahlen. Welche
Zahlungsmethode sollte Dr. Jackson akzeptieren, wenn seine erforderliche Rendite 10 Prozent
beträgt?

Lösung: Dr. Jackson sollte die Zahlungsmethode wählen, die seinen Kapitalwert maximiert.
Wenn er die Pauschalzahlung wählt, ist der Nettobarwert einfach die 20.000 $, die er heute
erhält. Wenn er sich für den Rentenplan entscheidet, beträgt der Kapitalwert nur 19.662,61 $.

N = 10 I = 10 % PV =? PMT = 3.200 FV = 0

Daher sollte Dr. Jackson die Pauschalzahlung von 20.000 USD wählen.

2. Sie können eine Investition für 1.000 US-Dollar kaufen, die Ihnen das Recht gibt, in den
nächsten drei Jahren jeweils 438 US-Dollar zu erhalten. Wie hoch ist die interne Rendite dieser
Investition?

Lösung: Dies ist einfach ein Problem bei der Ertragsberechnung. Wie bei jedem Time-Value-
of-Money-Problem erhalten wir vier Inputs und werden gebeten, den fünften zu lösen. In
diesem Fall müssen wir den Zinssatz wie folgt lösen:

N=3 I =? PV = -1.000 PMT = 438 FV = 0

Wenn wir dieses Setup lösen, ergibt das oben genannte Darlehen eine Rendite von 15 Prozent.

3. Berechnen Sie den Barwert des unten angegebenen Einkommensstroms unter der Annahme
von Abzinsungssätzen von 8 Prozent und 20 Prozent.

Jahr Einkom
1 men
$3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Lösung: Dieses Problem wird gelöst, indem der jährliche Einkommensstrom und der
Abzinsungssatz in die Cashflow-Register eines beliebigen Standardfinanzrechners eingegeben
und der Kapitalwert ermittelt wird. Unter der Annahme eines Abzinsungssatzes von 8 % wird
der Einkommensstrom mit 11.705,16 USD bewertet. Alternativ, wenn der Abzinsungssatz 20%
beträgt, beträgt der Wert des Einkommensstroms 9.232,25 $.

15-
2
4. Berechnen Sie den IRR und NPV für die folgenden Anlagemöglichkeiten. Bei den NPV-
Berechnungen wird von einem Abzinsungssatz von 16 Prozent ausgegangen:

Jahr Projekt 1 Cashflow Projekt 2 Cashflow

0 -$10,000 -$10,000
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Lösung: Um dieses Problem zu lösen, geben Sie einfach jeden Cashflow-Satz in die Cashflow-
Register Ihres Finanzrechners ein und bitten Sie ihn, den IRR zu finden. Für Projekt 1 beträgt
die interne Rendite 16,16 %, während für Projekt 2 die interne Rendite 21,23 % beträgt. Der
NPV für Projekt 1 beträgt 36,29 $ und der NPV für Projekt 2 beträgt 933,21 $. Wenn diese
Projekte unabhängig wären, sollte jeder IRR einzeln mit der erforderlichen Rendite verglichen
werden, um festzustellen, ob die Investition getätigt werden sollte. Wenn sich die Projekte
jedoch gegenseitig ausschließen und ein gleichwertiges Risiko aufweisen, wird Projekt 2
Projekt 1 vorgezogen. Darüber hinaus macht der höhere NPV von Projekt 2 diese Alternative
eindeutig zur attraktivsten Investitionsoption, da das Nettovermögen des Anlegers um 933,21
USD steigen wird.

5. Wie viel würden Sie für eine Investition zahlen, die am Ende des ersten Jahres 1.000 US-
Dollar bietet, wenn Ihre erforderliche Rendite 10 Prozent beträgt? Berechnen Sie nun, wie viel
Sie bei 8 Prozent und 12 Prozent Rendite zahlen würden.

Lösung: Bei 10% wäre ein Investor bereit, 909,09 $ zu zahlen.

N=1 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

Bei 8% wäre ein Anleger bereit, 925,93 $ zu zahlen.

N=1 I=8 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

Bei 12% wäre ein Anleger bereit, 892,86 $ zu zahlen.

N=1 I = 12 PV = ? PMT = 0 FV = 1.000

6. Deine Großmutter gibt dir 10.000 US-Dollar, um in eine von drei Möglichkeiten investiert
zu werden: Immobilien, Anleihen oder Nullkuponanleihen. Wenn Sie die gesamten 10.000 US-
Dollar in eine dieser Möglichkeiten mit den unten aufgeführten Cashflows investieren, welche
Investition bietet den höchsten NPV? Angenommen, ein Abzinsungssatz von 11 Prozent ist für
alle drei Anlagen angemessen

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5

Immobilien $1,300 $1,300 $1,300 $1,300 $9,000
Anleihe $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Null-Coupon $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Lösung: Wenn wir den jährlichen Einkommensstrom und den Abzinsungssatz in die Kassen
unseres Finanzrechners eingeben, erhalten wir die folgenden Kapitalwertberechnungen:
Immobilien, (625,76); Anleihe, (369,5); und Nullkupon, 682,12.

7. Wenn Sie heute ein Grundstück für 25.000 $ kaufen und erwarten, dass es 10 Prozent pro
Jahr an Wert gewinnt, wie viel wird Ihr Land in 10 Jahren wert sein?

Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10% wird die Investition in zehn Jahren
64.843,56 $ wert sein.
N = 10 I = 10 PV = -25.000 PMT = 0 FV = ?
8. Wenn Sie am Ende jedes der nächsten zehn Jahre 1 $ einzahlen und diese Einlagen mit
10 Prozent verzinst werden, was wird die Reihe der Einlagen am Ende des Jahres wert
10.

sein?

Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10 % wird diese Reihe von Zahlungen oder
Annuitäten in zehn Jahren 15,94 $ wert sein.

N = 10 I = 10 PV = 0 PMT = 1 FV = ?

9. Wenn Sie $ 50 pro Monat in einem Spar- und Darlehensverband zu 10 Prozent Zinsen
einzahlen, wie viel werden Sie am Ende des Jahres auf Ihrem Konto haben?
12.

Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10 % wird diese Reihe von Zahlungen oder
Annuitäten in 12 Jahren 13.821,89 $ wert sein.

N = 144 I = 10/12 PV = 0 PMT = 50 FV = ?

10. Wenn Ihre Eltern eine Stiftungspolice in Höhe von 10.000 USD für Sie erworben haben
und die Police in 12 Jahren fällig wird, wie viel ist sie heute wert, wenn sie mit 15 Prozent
abgezinst wird?
Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 15% beträgt der Barwert dieser zukünftigen
Zahlung 1.869,07 $.
N = 12 I = 15 PV = ? PMT = 0 FV = 10.000

11. Ein Familientrust wird Ihnen in 15 Jahren Eigentum übertragen. Wenn erwartet wird,
dass die Immobilie 50.000 US-Dollar wert ist, wenn Sie sie erhalten, wie hoch ist der
Barwert Ihrer Zinsen, abgezinst mit 10 Prozent?

Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10 % beträgt der Barwert dieser zukünftigen
Zahlung 11.969,60 $.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 50.000

12. Sie möchten ein Haus kaufen, für das der Eigentümer 625.000 US-Dollar verlangt. Das
einzige Problem ist, dass das Haus an jemand anderen vermietet ist und noch fünf Jahre im
Mietvertrag sind.
Sie mögen das Haus jedoch und glauben, dass es eine gute Investition sein wird. Wie viel
sollten Sie heute für das Haus bezahlen, wenn Sie mit der Eigentümerin eine Abmachung

15-
4
treffen könnten, nach der sie bis zum Ende des Erbbaurechts weiterhin alle Mietzahlungen
erhalten

15-
5
 würde, zu dem Zeitpunkt, an dem Sie das Eigentum und den Besitz an der Immobilie erlangen
würden? Sie glauben, dass die Immobilie in fünf Jahren genauso viel wert sein wird wie heute
und dass dieser zukünftige Wert mit einer jährlichen Rate von 10 Prozent abgezinst werden
sollte.
Lösung: Dieses Problem erfordert, dass Sie den Barwert des Hauses heute bestimmen, wenn
Sie bereit sind, es für $ 625.000 fünf Jahre ab heute zu kaufen. Mit einem Rabatt von 10 % ist
die Unterkunft heute 388.075,83 $ wert.

N=5 I = 10 PV = ? PMT = 0 FV = 625.000

13. Wenn Ihnen jemand 20 Jahre lang 1 US-Dollar pro Jahr zahlt, wie hoch ist der Wert der
Reihe zukünftiger Zahlungen, die mit 10 Prozent pro Jahr abgezinst werden?

Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10 % beträgt der Barwert dieser Reihe zukünftiger
Zahlungen oder Annuitäten 8,51 $.

N = 20 I = 10 PV = ? PMT = 1 FV = 0
14. Sie sind im Rentenalter und eine Ihrer Leistungsoptionen besteht darin, eine jährliche
Rente von 7.500 USD für 15 Jahre zu akzeptieren. Welche Pauschalabrechnung hätte, wenn
sie heute gezahlt würde, den gleichen Barwert wie die jährliche Rente von 7.500 USD?
Gehen Sie von einem Abzinsungssatz von 10 Prozent aus.
Lösung: Bei einem Abzinsungssatz von 10 % beträgt der Barwert dieser Reihe zukünftiger
Zahlungen 57.045,60 $. Dies ist der Pauschalbetrag, der dem Erhalt von 7.500 US-Dollar
für 15 Jahre entspricht.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 7.500 FV = 0
15. Welche monatliche Einzahlung ist erforderlich, um 10.000 $ in acht Jahren zu
akkumulieren, wenn die Einzahlungen mit einer jährlichen Rate von 8 Prozent
zusammengerechnet werden?

Lösung: Unter der Annahme eines Abzinsungssatzes von 8 % und eines zukünftigen Wertes
von 10.000 USD beträgt der monatliche Betrag, der eingezahlt werden muss, 74,70 USD.

N = 96 I = 8/12 PV = 0 PMT = ? FV = 10.000 $

16. Sie denken über den Kauf eines leerstehenden Grundstücks nach. Du erwartest, das Land
in zehn Jahren für 500.000 $ verkaufen zu können. Was ist das Beste, was Sie heute für das
Land bezahlen können, wenn Ihre erforderliche Rendite 15 Prozent beträgt? Wie hoch ist die
erwartete (annualisierte) Rendite dieser Investition über die 10-jährige Haltedauer, wenn Sie
das Grundstück für 170.000 USD kaufen?

Lösung: Der maximale Betrag, den Sie für den Kauf dieser Immobilie ausgeben können, ist der
Barwert des zukünftigen Preises, der zehn Jahre lang mit 15 Prozent abgezinst wird. Mit einem
Finanzrechner beträgt dieser Betrag 123.592,35 $.

N = 10 I = 15 PV = ? PMT = 0 FV = 500.000 $

15-
6
Die erwartete annualisierte Rendite dieser Investition kann unter Verwendung eines
Finanzinstruments gelöst werden, um den Zinssatz zu erhalten, der einem Barwert von 170.000
bis 500.000 US-Dollar in zehn Jahren entspricht. Die annualisierte Rendite dieser Investition
beträgt 11,39 %

N = 10 I=? PV = -170.000 PMT = 0 FV = 500.000 $

Alternativ kann die Cashflow-Funktion verwendet werden, um den IRR dieser Investition zu
berechnen, wobei der anfängliche Cashflow zum Zeitpunkt Null 170.000 USD beträgt, die
Cashflows für den Zeitraum 1-9 Null sind und der im Jahr 10 erhaltene Cashflow 500.000
USD beträgt. Bei diesem Ansatz beträgt der IRR 11,39 %.

17. Sie erwägen den Kauf einer kleinen einkommensschaffenden Immobilie für 150.000
USD, die voraussichtlich die folgenden Netto-Cashflows erwirtschaften wird:

Jahresende Cashflow
1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Angenommen, Ihre erforderliche interne Rendite für ähnliche Investitionen beträgt 11 Prozent.
Wie hoch ist der Kapitalwert dieser Investitionsmöglichkeit? Wie hoch ist die interne Rendite
dieser Investition?

Lösung: Wenn Sie die Cashflow-Funktion eines Finanzrechners verwenden und die oben
angegebenen Informationen eingeben, beträgt der NPV dieser Investition 5.122,28 $.
Alternativ kann der NPV wie folgt gelöst werden:

N=4 I = 11 % PV = ? PMT = 50.000 $ FV = 0

Der Barwert dieser Zahlungsreihe beträgt 155.122,28 $. Abzüglich des Betrags des
Mittelabflusses zum Zeitpunkt Null (150.000 USD) beträgt der Barwert ebenfalls 5.122,28
USD.

Der IRR für diese Investition beträgt 12,59 %.

15-
7
 Kapitel 16
Hypothekenberechnungen und -entscheidungen

Testprobleme

1. Das typischste Anpassungsintervall für eine Hypothek mit variablem Zinssatz

(ARM), sobald sich die Zinsen zu ändern beginnen, ist:
b. Ein Jahr.

2. Ein Merkmal eines teilweise amortisierten Darlehens ist:

b. Am Ende der Kreditlaufzeit ist eine Ballonzahlung erforderlich.

3. Soll eine Hypothek zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt ohne

Kapitalherabsetzung fällig werden, spricht man von:
d. Verzinsliche Hypothek.

4. Die dominierende Kreditart, die von den meisten Finanzinstituten stammt, ist die:
a. Festzahlung, vollständig amortisierte Hypothek

5. Welche der folgenden Aussagen trifft auf 15-jährige und 30-jährige

Festhypotheken zu?
d. Unter der Annahme, dass sie sich die Zahlungen auf beide Hypotheken leisten
können, sollten Kreditnehmer eine 30-jährige Hypothek gegenüber einem
ansonsten identischen 15-jährigen Darlehen wählen, wenn ihr Abzinsungssatz
(Opportunitätskosten) den Hypothekarzins übersteigt.

6. Hypotheken mit variablem Zinssatz (Arm) haben üblicherweise alle folgenden

Ausnahmen:
e. Inflationsindex.

7. Der effektive Jahreszins (Apr) wurde erstellt in:

a. Der Truth-in-Lending Act von 1968

8. Bei einem Darlehen mit gleicher Rückzahlung mit 12 verbleibenden Jahren (144
Zahlungen), einem Zinssatz von 9% Prozent und einer Zahlung von 1.000 USD
beträgt der Saldo:
c. 87.871.

9. Was ist die beste Schätzung der effektiven Fremdkapitalkosten für das folgende
Darlehen, wenn das Darlehen in sechs Jahren vorausbezahlt wird?

Darlehen: $100,000
Zinssatz: 7 Prozent
Laufzeit: 180 Monate
Vorlaufkosten: 7 Prozent der Kreditsumme

d. 8,7 Prozent.

16-
1
 10. Die Rendite des Kreditgebers unterscheidet sich von den effektiven
Fremdkapitalkosten (EBC), weil:
c. EBC bilanziert zusätzliche Vorabkosten, die die Rendite des Kreditgebers nicht
aufweist.

Studienfragen

1. Berechnen Sie den ursprünglichen Darlehensbetrag einer Festhypothek, wenn die

monatliche Zahlung 1.146,78 $ beträgt, die jährlichen Zinsen 8,0% betragen und
die ursprüngliche Darlehenslaufzeit 15 Jahre beträgt.

Lösung: Auf den nächsten ganzen Dollar gerundet, beträgt die ursprüngliche
Größe des Darlehens 120.000 $. Dieses Problem wird mit den folgenden
Tastenanschlägen auf einem Finanzrechner gelöst:

N = 180 I = 8/12 PV = ? PMT =1.146,78 $ FV = 0

2. Für ein Darlehen von 100.000 $, bei 7 Prozent Zinsen für 30 Jahre, finden Sie den
Restbetrag am Ende von 4 Jahren und 15 Jahren.

Lösung: Der Kreditsaldo am Ende von 4 Jahren und 15 Jahren beträgt 95.474,55 $
bzw. 74.018,87 $, wie unten gelöst

Zunächst muss die Kreditzahlung berechnet werden. Die Darlehenszahlung beträgt

665,30 $, wie unten gelöst:

N = 360 I = .5833 PV = -100.000$ PMT =? FV = 0

Der Saldo am Ende von vier Jahren beträgt 95.474,55 $, der durch Eingabe der
folgenden Daten in einen Finanzrechner berechnet wird.

N = 312 I = .5833 PV = ? PMT =665,30 $ FV =0

Der Saldo am Ende von 15 Jahren beträgt 74.018,87 $, der durch Eingabe der
folgenden Daten in einen Finanzrechner berechnet wird.

N = 180 I = .5833 PV = ? PMT =665,30 $ FV = 0

3. Bevorzugen Kreditnehmer bei einer variabel verzinslichen Hypothek immer

kleinere (engere) Zinsobergrenzen, die den Betrag begrenzen, den der
Vertragszinssatz in einem bestimmten Jahr oder über die Laufzeit des Darlehens
erhöhen kann?

Lösung: Die Präferenz des Kreditnehmers hängt bei Elast zum Teil von seinen
Erwartungen an die zukünftigen Zinssätze ab. Kreditnehmern, die sich für ARMs
mit Preisobergrenzen entscheiden, wird ein höherer Anfangszinssatz, eine höhere
Marge, höhere Vorlaufkosten oder eine Kombination aus beidem berechnet. Der

16-
2
 Kreditnehmer muss diese Faktoren berücksichtigen. Zum Beispiel können
Kreditnehmer größere Obergrenzen bevorzugen, wenn sie glauben, dass die
Zinssätze nicht wesentlich steigen werden.

In diesem Szenario wird der Darlehenszinssatz niedriger sein, da der

Darlehensnehmer und nicht der Darlehensgeber das Risiko einer Zinserhöhung
trägt.

4. Betrachten Sie ein Hypothekendarlehen in Höhe von 75.000 USD mit einem
jährlichen Zinssatz von 8 %. Die Kreditlaufzeit beträgt 7 Jahre, aber die
monatlichen Zahlungen basieren auf einem 30-jährigen Tilgungsplan. Was ist die
monatliche Zahlung? Wie hoch ist die Ballonzahlung am Ende der Kreditlaufzeit?

Lösung: Die monatliche Zahlung beträgt 550,32 $ und die Ballonzahlung

69.358,07 $.

Die Zahlung wird mit den folgenden Tastenanschlägen des Rechners berechnet:

N = 360 I = .667 PV = -75.000 $ PMT =? FV = 0

Die Ballonzahlung am Ende des siebten Jahres beträgt 69.358,07 $, berechnet mit
den folgenden Tastenanschlägen des Rechners:

N = 276 I = .667 PV = ? PMT =550,32 FV = 0

5. Ein Hypothekenbanker veranlasst eine Hypothek mit den folgenden Bedingungen:

Jahreszinssatz: 9 Prozent
Darlehenslaufzeit: 15 Jahre
Zahlungshäufigkeit: monatlich
Darlehensbetrag: $160,000
Gesamte Vorab-Finanzierungskosten (einschließlich Rabattpunkte): 4.000 USD
Rabattpunkte an Verleiher: $2,000

a. Berechnen Sie den effektiven Jahreszins (Apr) für Truth-in-Lending-Zwecke.

b. Berechnen Sie die Rendite des Kreditgebers ohne Vorauszahlung.
c. Berechnen Sie die Rendite des Kreditgebers mit einer Vorauszahlung von fünf
Jahren.
d. Berechnen Sie die effektiven Fremdkapitalkosten mit Vorauszahlung in fünf
Jahren.

Lösung:

Der erste Schritt besteht darin, die Zahlung in Höhe von 1.622,83 $ mit den
folgenden Tastenanschlägen des Rechners zu lösen:

16-
3
 N = 180 I = 0,75 PV = - 160.000 $ PMT =? FV = 0

a. Der effektive JAHRESZINS beträgt ungefähr 9,43 Prozent, wie unten gelöst:
N = 180 I = ? PV = -156.000 $ PMT =1.622,83 $ FV = 0
b. Die Endfälligkeitsrendite des Kreditgebers beträgt 9,22 Prozent
N = 180 I = ? PV = -158.000 $ PMT =1.622,83 $ FV = 0

c. Um die Rendite des Kreditgebers zu berechnen, muss zunächst der am Ende des
fünften Jahres verbleibende Kreditsaldo berechnet werden "

N = 120 I = 0,75 PV = ? PMT =1.622,83 $ FV = 0

Der Restbetrag beträgt 128.108,67 $. Mit diesen Informationen beträgt die Rendite
des Kreditgebers 9,34 Prozent, wie unten berechnet:

N = 60 I = ? PV = -158.000 $ PMT =1.622,83 $ FV =128.108,67 $

d. Die effektiven Fremdkapitalkosten mit Vorauszahlung in fünf Jahren betragen

9,69 Prozent.
N = 60 I = ? PV = -156.000 $ PMT =1.622,83 $ FV =128.108,67 $

6. Nennen Sie einige Beispiele für Vorfinanzierungskosten im Zusammenhang mit

Wohnungshypotheken. Welche Regel kann angewendet werden, um festzustellen, ob
ein Abwicklungs- (Abschluss-) Aufwand in die Berechnung der effektiven
Fremdkapitalkosten einbezogen werden sollte?

Lösung: Beispiele für Vorabkosten sind Rabattpunkte, Kreditvergabegebühr,

Gebühren für Kreditanträge und die Erstellung von Unterlagen, Beurteilungsgebühren,
Bonitätsprüfungsgebühren, Titelversicherung, Hypothekenversicherung, Gebühren für
die Übertragung der Urkunde und die Aufzeichnung der Hypothek,
Schädlingsinspektion, Umfragekosten und Anwaltskosten.

Die Berechnung der effektiven Fremdkapitalkosten sollte keine Aufwendungen

enthalten, die entstehen würden, wenn keine Hypothekenfinanzierung erhalten würde.
Daher sollten nur Vorlaufkosten im Zusammenhang mit der Beschaffung der
Hypothekenfonds berücksichtigt werden.

7. Ein Hausbesitzer versucht sich zwischen einem 15-jährigen Hypothekendarlehen zu

5,5 Prozent und einem 30-jährigen Darlehen zu 5,90 Prozent zu entscheiden. Was
würden Sie raten? Was würden Sie raten, wenn der Kreditnehmer auch eine große
Menge an Kreditkartenschulden mit einer Rate von 15 Prozent ausstehen hat?

Lösung: Wenn der Kreditnehmer keine signifikanten Schulden zu einem Zinssatz hat,
der deutlich über den Zinssätzen des Darlehens liegt, sollte die Differenz der
Hypothekenzinsen als Differenz der Laufzeitprämien betrachtet werden, und der
Kreditnehmer kann die Kredite auf rein finanzieller Basis als gleichwertig betrachten.
Wenn der Kreditnehmer erhebliche Mengen an hochverzinslichen

16-
4
 Verbraucherschulden schuldet, ist der längerfristige Kredit vorzuziehen. Es wird einen
niedrigeren Barwert (Gegenwartskosten) haben, der zu den Opportunitätskosten des
Kreditnehmers diskontiert wird. Mit anderen Worten, wenn die Opportunitätskosten
des Haushalts wesentlich höher sind als der Hypothekarzinssatz, wird es dem Haushalt
mit der längerfristigen Hypothek besser gehen.

8. Angenommen, ein ARM-Darlehen hat eine Marge von 2,75, einen anfänglichen Index
von 3,00 Prozent, eine Teaser-Rate für die erste Anpassungsperiode von 4,00 Prozent
und Obergrenzen von 1,00 und 5,00 Prozent. Wenn der Index für die zweite
Anpassungsperiode unverändert bleibt, wie hoch wird der Zinssatz für das Darlehen
sein? Wenn es mehr als eine mögliche Antwort gibt, wovon hängt das Ergebnis ab?

Lösung: Wenn die periodische Obergrenze für den Teaser-Satz gilt, wird der Zinssatz
im zweiten Jahr auf 5,00 Prozent begrenzt. Wenn die Obergrenze nur für den Index
plus Marge gilt, würde der Zinssatz im zweiten Jahr 5,75 Prozent betragen.

9. Gehen Sie für ein einjähriges zinsvariables Hypothekendarlehen, das an den

einjährigen Treasury-Zinssatz gebunden ist, wie folgt aus:

Darlehensbetrag: $150,000
Jährliche Zinsobergrenze: 2%
Obergrenze für die Kreditlaufzeit: 5%
Marge: 2.75%
Erstjahresvertragsrate: 5.50%
Einjähriger Treasury-Satz am Ende des 5.25%
ersten Jahres:
Einjähriger Treasury-Satz am Ende des 5.50%
zweiten Jahres: in Jahren:
Darlehenslaufzeit 30

Berechnen Sie unter Berücksichtigung dieser Annahmen Folgendes:

a. Monatliche Anfangszahlung
b. Kreditsaldo Ende Jahr 1
c. Jahr 2 Vertragsrate
d. Monatliche Zahlung für Jahr 2
e. Kreditsaldo Ende Jahr 2
f. Jahr 3 Vertragsrate
g. Zahlung für Jahr 3

Lösung:
a. Die Zahlung im ersten Jahr, basierend auf einem Zinssatz von 5,5 Prozent,
beträgt 851,68 $, wie unten berechnet:

N = 360 I = .4583 PV = -$ 150.000 PMT =? FV =0

b. Der Kreditsaldo am Ende des ersten Jahres beträgt $ 147.979, wie unten
dargestellt:

16-
5
 N = 348 I = .4583 PV = ? PMT =851,68 $ FV =0

c. Unter der Annahme, dass die jährliche Obergrenze für den Teaser-Satz gilt,
beträgt der Zinssatz im zweiten Jahr 5,50 plus 2,00 oder 7,50 Prozent.

d. Bei einer Restlaufzeit von 29 Jahren, einem Zinssatz von 7,5 Prozent und
einem Saldo von 147.979,41 $ beträgt die neue Zahlung im Jahr 2 1.044,32
$, berechnet auf einem Finanzrechner mit den folgenden Tastenanschlägen.

N = 12 I = .6250 PV = -147.979 $ PMT =? FV =0

e. Der Kreditsaldo am Ende des zweiten Jahres beträgt 146.496 $:

N = 336 I = .6250 PV = ? PMT =1.044,32 $ FV =0

f. Der Zinssatz für Verträge im dritten Jahr ist Index plus Marge oder 8,25
Prozent.

g. Die Zahlung im dritten Jahr, basierend auf einem Saldo von 146.496 USD,
einer Restlaufzeit von 28 Jahren und einem Zinssatz von 8,25 Prozent,
beträgt 1.119 USD.

10. Gehen Sie von Folgendem aus:

Darlehensbetrag: $100,000
Zinssatz: 10 Prozent jährlich
Laufzeit: 15 Jahre, monatliche Zahlungen

a. Was ist die monatliche Zahlung?

b. Wie hoch wird der Kreditsaldo am Ende von neun Jahren sein?
c. Wie hoch sind die effektiven Kreditkosten für das Darlehen, wenn der
Kreditgeber bei der Vergabe 3 Punkte berechnet und das Darlehen in die
Endfälligkeit geht?
d. Wie hoch sind die effektiven Kreditkosten für das Darlehen, wenn der
Kreditgeber bei der Vergabe 3 Punkte berechnet und das Darlehen am Ende
des 9. Jahres vorausbezahlt wird?

Lösung:
a. Die monatliche Zahlung beträgt 1.074,61 $.

N = 180 I = .8333 PV = - 100.000 $ PMT =? FV =0

b. Der Kreditsaldo am Ende von 9 Jahren beträgt 58.006 $.

N = 252 I = .8333 PV = ? PMT =1.074,61 $ FV =0

c. Die bis zur Fälligkeit gehaltenen effektiven Fremdkapitalkosten des

Darlehens betragen bei Finanzierungskosten von 3 Abzinsungspunkten
10,54 Prozent:

16-
6
 N = 180 I = ? PV = -97.000 $ PMT =1.074,61 $ FV =0
d. Die am Ende des neunten Jahres vorausbezahlten effektiven
Fremdkapitalkosten des Darlehens betragen bei Finanzierungskosten von 3
Punkten 10,61 Prozent:
N = 108 I = ? PV = -97.000 $ PMT =1.074,61 $ FV =58.004,90

16-
7
 KAPITEL 17
Gewerbliche Hypothekenarten und -entscheidungen

Testprobleme

1. Due-on-Sales-Klauseln sind in gewerblichen Hypotheken enthalten, in erster Linie

zum Schutz der Kreditgeber vor:
b. Ausfallrisiko.

2. Betrachten Sie eine 30-jährige, 7-prozentige, festverzinsliche, vollständig

amortisierende Hypothek mit einer Renditeerhaltungsrückstellung. Im Vergleich
zu dieser Hypothek reduziert eine 10-jährige Ballonhypothek mit den gleichen
Zins- und Renditeerhaltungsrückstellungen in erster Linie die:
a. Zinsänderungsrisiko.

3. Lockout-Bestimmungen zielen in erster Linie darauf ab, die folgenden Kosten des
Kreditgebers zu reduzieren:
c. Reinvestitionsrisiko

4. Die mit Ratenverkäufen verbundenen Steuervorteile sind:

b. Erfasst ausschließlich durch den Verkäufer.

5. Welche der folgenden Aussagen ist am genauesten?

b. Joint Ventures verringern die Höhe des Eigenkapitals, das der
Bauträger/Kreditnehmer in das Projekt investieren muss.

6. Welche der folgenden Finanzierungsstrukturen sieht eine 100-prozentige

Finanzierung vor?
d. Komplettverkauf (Grundstücke und Gebäude) - Leaseback

7. Die Verwendung eines finanziellen Hebels für eine Immobilieninvestition kann

für alle folgenden Zwecke verwendet werden, mit Ausnahme von:
d. Reduzierung des finanziellen Risikos für die fremdfinanzierte Investition.

8. Welche dieser Kennzahlen ist ein Indikator für das finanzielle Risiko einer
Ertragsimmobilie? Sowohl a als auch b, aber nicht c

9. Wenn die NOI der Immobilie voraussichtlich $ 22.560 Betriebskosten $ 12.250

und der Schuldendienst $ 19.987 betragen, entspricht die Schuldendeckungsquote
(DCR) ungefähr:
b. 1.13.

10. Mit einem Mezzanine-Darlehen

c. das Zahlungsversprechen des Kreditnehmers durch die Beteiligung an der
Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung des
Kreditnehmers gesichert ist.

Studienfragen

17-
1
 1. Diskutieren Sie mehrere Unterschiede zwischen langfristigen gewerblichen
Hypotheken und ihren Gegenstücken im Wohnbereich.

Lösung: Gewerbehypotheken haben kürzere Laufzeiten als Wohnungshypotheken;

bei Gewerbehypotheken sind Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren üblich und
Wohnungshypotheken können bis zu 30 Jahre lang zahlbar sein. Kommerzielle
Kredite sind in der Regel regresslos, während Privatkreditnehmer persönlich für
den geliehenen Betrag verantwortlich sind. Einschränkungen der Vorauszahlung
sind in der Regel bei gewerblichen Hypotheken enthalten, nicht jedoch bei
Wohnungshypotheken. Wohnhypotheken sind in der Regel standardisiert; im
Gegensatz dazu entsprechen die meisten gewerblichen Hypotheken keinen
spezifischen Standards oder Vorschriften, obwohl sich dies mit zunehmender
Anzahl von gewerblichen Immobilienkrediten, die verbrieft werden, schnell
ändert.

2. Beantworten Sie die folgenden Fragen zu finanzieller Hebelwirkung, Wert und

Rendite:
a. Definition des finanziellen Risikos
b. Sollte der Anleger den Originations-LTV wählen, der den IRR für das
Eigenkapital maximiert? Erklären Sie, warum oder warum nicht.

Lösung:

a. Finanzielles Risiko bezieht sich auf das Risiko, dass NOI geringer sein
wird als der Schuldendienst. Zwischen der Höhe des Schuldendienstes und
dem finanziellen Risiko besteht ein positiver Zusammenhang.
b. Höhere erwartete Renditen werden durch zusätzliche Hebelwirkung erzielt,
aber die durchschnittliche Rendite pro Risikoeinheit sinkt, wenn die
Hebelwirkung zunimmt. Die Hebelwirkung maximiert die Rendite, wenn
eine Immobilie gut abschneidet, verstärkt jedoch den Nachteil, wenn eine
Immobilie schlecht abschneidet. Daher kann der Einsatz von Hebelwirkung
den IRR des Investors auf das Eigenkapital erhöhen, aber die finanzielle
Hebelwirkung erhöht auch das Risiko des Eigenkapitals aufgrund des
erhöhten Ausfallrisikos und der erhöhten Sensitivität der realisierten
Eigenkapitalrendite gegenüber Änderungen der Mietpreise und
Wiederverkaufswerte. Daher ist die Erhöhung der erwarteten Rendite aus
der Verwendung von Schulden möglicherweise nicht groß genug, um die
entsprechende Erhöhung des Risikos auszugleichen.

3. Unterscheiden Sie zwischen Regress- und Non-Recourse-Finanzierung.

Lösung: Wenn ein Schuldschein verwendet wird und der Kreditnehmer persönlich
haftet, wird die Vereinbarung als Regressfinanzierung bezeichnet. Der
Kreditnehmer trägt die persönliche Verantwortung für den Rückgriff auf Schulden,
und bei Verzug und Zwangsvollstreckung haftet der Kreditnehmer für die
Differenz zwischen dem Erlös aus dem Zwangsversteigerungsverkauf und dem
dem Kreditgeber geschuldeten Betrag. Wenn ein Schuldschein nicht verwendet
wird und der Kreditnehmer keine persönliche Haftung für die Schulden hat, wird

17-
2
 die Vereinbarung als regresslose Finanzierung bezeichnet. In diesen Fällen sind
die Bestimmungen der Schuld in der Hypothek oder einem separaten Vertrag
enthalten. Der Darlehensnehmer haftet nicht persönlich für regresslose
Verbindlichkeiten und der Darlehensgeber erhält das zur Befriedigung des
Darlehensmangels verpfändete Eigentum als Sicherheit.

4. Erläutern Sie die Aussperrungsbestimmungen und Ertragswartungsvereinbarungen.

Beeinflusst die Aufnahme einer oder beider dieser Bestimmungen die
Fremdfinanzierungskosten des Kreditnehmers? Erklären.

Lösung: Eine Sperrklausel verbietet die Vorauszahlung einer gewerblichen

Hypothek über einen bestimmten Zeitraum nach der Entstehung der Hypothek.
Diese Rückstellung reduziert das Reinvestitionsrisiko eines Kreditgebers aus
Vorauszahlungen in einem fallenden Zinsumfeld.

Eine Yield-Maintenance-Vereinbarung ist ein weiterer Mechanismus zur

Schaffung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn die Zinssätze sinken und die
Kreditnehmer zum Nennwert im Voraus zahlen könnten, müssten die Kreditgeber
den verbleibenden Kreditsaldo zu aktuellen (niedrigeren) Zinssätzen reinvestieren.
Die Vorfälligkeitsentschädigung, die von Kreditnehmern mit einer
Renditeerhaltungsvereinbarung gezahlt wird, entspricht dem Barwert des Verlusts
des Kreditgebers, der sich aus der Reinvestition des verbleibenden Kreditsaldos zu
den niedrigeren Marktzinssätzen ergibt. Die Renditeerhaltungsrückstellung stellt
die Position des Kreditgebers wieder her, als ob sich die Zinssätze nie geändert
hätten und keine Vorauszahlung erfolgt sei.

Die Fremdfinanzierungskosten des Kreditnehmers werden aufgrund dieser

Rückstellungen effektiv erhöht. Im Gegensatz zu Privatkreditnehmern, die in der
Regel in der Lage sind, bestehende Schulden kostenlos im Voraus zu bezahlen
oder zu refinanzieren, sind gewerbliche Kreditnehmer nicht in der Lage, ihre
Kosten für die Fremdfinanzierung zu senken, wenn die Marktzinsen sinken.

5. Angenommen, der jährliche Zinssatz für eine 7-jährige Ballonhypothek in Höhe

von 500.000 US-Dollar beträgt 6 Prozent. Die Zahlungen erfolgen monatlich auf
der Grundlage eines 30-jährigen Amortisationsplans.
a. Wie hoch wird die monatliche Zahlung sein?
b. Wie hoch wird der Saldo des Darlehens am Ende des siebten Jahres sein?
c. Wie hoch wird der Saldo des Darlehens am Ende des dritten Jahres sein?
d. Gehen wir davon aus, dass die Zinsen am Ende des 3. Jahres auf 4,5%
gefallen sind. Wenn der verbleibende Hypothekensaldo am Ende des
Jahres 3 zum jährlichen Zinssatz von 4,5 Prozent refinanziert wird, wie
hoch wäre die neue monatliche Zahlung unter der Annahme eines
Amortisationsplans von 27 Jahren?
e. Was ist der Unterschied zwischen der alten monatlichen Zahlung von 6
Prozent und der neuen Zahlung von 4,5 Prozent?
f. Wie hoch wird der verbleibende Hypothekensaldo auf dem neuen 4,5-
Prozent-Darlehen am Ende des siebten Jahres (vier Jahre nach der

17-
3
 Refinanzierung) sein?
g. Was wird der Unterschied in den verbleibenden Hypothekensalden am
Ende des Jahres 7 (vier Jahre nach Refinanzierung) sein?
h. Wie hoch wird am Ende des dritten Jahres (Beginn des vierten Jahres) der
Barwert der Differenz der monatlichen Zahlungen in den Jahren 4-7 sein,
mit einem jährlichen Abzinsungssatz von 4,5 Prozent?

i. Wie hoch wird am Ende des Jahres 3 (zu Beginn des Jahres 4) der Barwert
der Differenz der Kreditsalden am Ende des Jahres 7 sein, mit einem
jährlichen Abzinsungssatz von 4,5 Prozent?
j. Wie hoch wird aus Sicht des Kreditgebers am Ende des dritten Jahres
(Beginn des vierten Jahres) der gesamte Barwert der verlorenen Zahlungen
in den Jahren 4-7 sein?
k. Wenn die Hypothek eine Renditeerhaltungsvereinbarung enthält, die den
Kreditnehmer verpflichtet, am Ende des dritten Jahres eine pauschale
Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des Barwerts der verlorenen
Zahlungen des Kreditnehmers in den Jahren 4-7 zu zahlen, wie hoch sollte
diese pauschale Strafe sein?

Lösung:
a. Basierend auf einem 30-jährigen Tilgungsplan beträgt die monatliche
Zahlung 2.997,75 $ (n=360, I =6/12, PV=-500.000 und FV = 0).
b. Der Saldo des Darlehens am Ende des Jahres 7 beträgt 448.197 $ (aufgelöst
nach dem Barwert der verbleibenden Zahlungen: N=276, I =6/12, PV= ?,
PMT = 2.997,75 und FV=0).
c. Der Saldo des Darlehens am Ende des dritten Jahres beträgt 480.420 USD
(aufgelöst nach dem Barwert der verbleibenden Zahlungen: N=324, I
=6/12, PV= ?, PMT = 2.997,75 und FV=0).
d. Die neue monatliche Zahlung unter der Annahme eines Amortisationsplans
für 27 Jahre beträgt 2.564,10 $ (n=324, I = 4,5/12, PV = 480.420,35 und
FV = 0).
e. Die neue Darlehenszahlung für das neue 4,5-Prozent-Darlehen beträgt
433,65 $ weniger als die Zahlung für das alte 6-Prozent-Darlehen.
f. Der verbleibende Hypothekensaldo des neuen 4,5-prozentigen Darlehens
am Ende des Jahres 7 (vier Jahre nach Refinanzierung) beträgt 440.400
USD (aufgelöst nach dem zukünftigen Wert: n=48, I = 4,5/12, PV =
480.420 und PMT = 2.564,10.
g. Die Differenz der verbleibenden Hypothekensalden zum Ende des 7. Jahres
(vier Jahre nach Refinanzierung) stellt sich wie folgt dar: Der Saldo zum 7.
Jahr für das ursprüngliche Darlehen bei 7% beträgt 448.197 $. Der Saldo
des neuen Darlehens beträgt vier Jahre nach der Refinanzierung 440.400
USD. Der Unterschied zwischen den beiden beträgt 7.797 $.
h. Am Ende des Jahres 3 (Beginn des Jahres 4) beträgt der Barwert der
Differenzen der monatlichen Zahlungen in den Jahren 4-7 mit einem
jährlichen Abzinsungssatz von 4,5 Prozent 19.017 USD (n = 48, I = 4,5/12,
PMT= 433,65 und FV = 0).
i. Am Ende des Jahres 3 (zu Beginn des Jahres 4) beträgt der Barwert der

17-
4
 Differenzen der Kreditsalden am Ende des Jahres 7 mit einem jährlichen
Abzinsungssatz von 4,5 Prozent 6.515 USD (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 0
und FV = 7.797).
j. Am Ende des dritten Jahres (Anfang des vierten Jahres) beträgt der
gesamte Barwert der verlorenen Zahlungen in den Jahren 4-7 aus Sicht des
Kreditgebers 19.017 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65 und FV = 0)
k. Die Pauschalzahlung sollte 25.532 ($ 19.017 + $ 6.515) betragen.
6. Betrachten Sie die eigenständigen Standorte, die von Walgreens für die Suche
nach ihren Drogerien bevorzugt werden. In den meisten Fällen besitzt Walgreens
diese Immobilien nicht. Stattdessen verpachten sie die Immobilien langfristig von
institutionellen Eigentümern. Was gewinnt Walgreens durch Leasing statt durch
Besitz? Was verlieren sie?

Lösung: Walgreens erhält die Verwendung einer Struktur, die gut auf seine
Bedürfnisse zugeschnitten ist. Sie profitieren davon, dass sie ihr Geld in ihre
Kerngeschäfte investieren, anstatt ihr Geld in Immobilien zu investieren. Sie
profitieren auch von Steuervorteilen im Zusammenhang mit Sale-Leasebacks.
Umgekehrt profitiert Walgreens nicht von der Aufwertung der Immobilie und den
steuerlichen Abschreibungsvorteilen, die mit dem Eigentum einhergehen.

7. Betrachten Sie die folgende Tabelle der jährlichen Hypothekenzinsen und

Renditen auf 10-jährige Staatsanleihen.
a. Wie hoch ist der durchschnittliche jährliche Spread der Hypothekenzinsen
im Verhältnis zu den 10-jährigen Staatsanleihen?
b. Was ist die Korrelation zwischen den jährlichen Hypothekenzinsen und
den Treasury-Renditen im Zeitraum 1990-2005?

Lösung:
a. Der durchschnittliche jährliche Spread der Hypothekarzinsen im Vergleich
zu den 10-jährigen Schatzanweisungen beträgt 1,71 %
b. Die Korrelation zwischen den jährlichen Hypothekenzinsen und den
Renditen im Zeitraum 1990-2005 beträgt 96,9 %.

8. Listen Sie die typischen Elemente auf, die in einem gewerblichen

Hypothekendarlehenspaket enthalten sind, und beschreiben Sie sie kurz.

Lösung: Kreditantragspakete umfassen in der Regel Folgendes:

• Darlehensantrag – das spezifische Dokument, das als Antrag auf
Mittel dient.
• Objektbeschreibung – eine detaillierte Beschreibung, einschließlich
Karten, Fotos, Umfragen usw., der Immobilie, die das Darlehen
sichert.
• Rechtliche Aspekte – genaue Beschreibung des Eigentums und
Identifizierung von Dienstbarkeiten oder Eingriffen.
• Cashflow-Schätzungen – eine Kopie des Jahresabschlusses
und der Mietliste der Immobilie für die zukünftige Ertragsfähigkeit der Immobilie.
• Bewertungsbericht – eine Bewertung des Marktwerts der Immobilie
durch Dritte.

17-
5
9. Listen Sie mindestens sechs Merkmale eines gewerblichen Kreditantrags auf, die
der Kreditgeber sorgfältig prüfen sollte.

Lösung: Zu den Merkmalen eines gewerblichen Kreditantrags, die der Kreditgeber

sorgfältig prüfen sollte, gehören die Art der Immobilie, der Standort, die
Mieterqualität, die Mietbedingungen, die Immobilienverwaltung, die
Gebäudequalität, Umweltbelange und die Qualität des Kreditnehmers.

10. Was ist der Unterschied im Barwert dieser beiden Kreditalternativen?

Angenommen, der entsprechende Abzinsungssatz beträgt 6 Prozent.

Lösung: Der Unterschied bei den NPVs beträgt 50.000 USD: Option "A" ist teurer.

Der Barwert von Option A beträgt 1.050.000 USD: anfängliches Eigenkapital

(300.000 USD) + Vorabfinanzierungsgebühren (50.000 USD) + Barwert der
Zinszahlungen (578.123 USD) + Barwert des Darlehensbetrags bei Rückzahlung
(121.877 USD).

Der Barwert von Option B beträgt 1.000.000 USD: anfängliches Eigenkapital

(250.000 USD) + Barwert der Zinszahlungen (619.417 USD) + Barwert des
Darlehensbetrags bei Rückzahlung (130.583 USD).

11. Sie erwägen den Kauf eines Industrielagers.

a. Berechnen Sie die Gesamtrendite (oder "Cap-Rate")
b. Berechnen Sie die Schuldendeckungsquote.
c. Was ist das größte Darlehen, das Sie erhalten können (die anderen
Bedingungen konstant halten), wenn der Kreditgeber eine
Schuldendienstdeckungsquote von mindestens 1,2 benötigt?

Lösung:

a. Die Gesamtrendite beträgt 10,8% (NOI von 108.000/Kaufpreis von

1.000.000)
b. Die Schuldendeckungsquote wird im Folgenden berechnet:

DCR = NOI/DS = 108.000/42.000 = 2,57

c. Der maximale Zinsbetrag, den Sie sich auf der Grundlage der
Anforderungen des Kreditgebers leisten können, beträgt 90.000 USD
(108.000/1,2). Daher beträgt das größte Darlehen, das Sie erhalten können,
90.000 USD/0,06 USD oder 1.500.000 USD.

12. Unterscheiden Sie zwischen Grundstücksakquisitionsdarlehen,

Grundstücksentwicklungsdarlehen und Baudarlehen. Wie würden Sie diese drei in
Bezug auf das Kreditgeberrisiko einstufen?

Lösung: Landerwerbskredite finanzieren den Kauf von Rohland.

Landentwicklungsdarlehen finanzieren die Installation der Vor-Ort- und Offsite-

17-
6
 Verbesserungen an Grundstücken, die zur Vorbereitung des Grundstücks für den
Bau erforderlich sind. Baudarlehen werden zur Finanzierung der Kosten im
Zusammenhang mit der Errichtung des/der Gebäude(s) verwendet.

13. Besprechen Sie die potenziellen Vorteile eines Miniperm-Darlehens aus der
Perspektive des Bauträgers/Investors im Vergleich zur separaten Finanzierung
jeder Phase der Entwicklung.

Lösung: Das Vorhandensein eines einzigen Kreditgebers und eines einzigen

Antragsverfahrens vereinfacht den Finanzierungsprozess. Miniperm-Darlehen
ermöglichen es Bauträgern, ohne langfristige Finanzierung mit dem Bau
fortzufahren. Ein Miniperm-Darlehen ist eine attraktive Finanzierungsoption, wenn
der Bauträger erwartet, das Projekt zu verkaufen oder sich vor Ablauf der Laufzeit
des Miniperms in ein Dauerdarlehen zu refinanzieren.

14. Sie erwägen den Kauf eines Bürogebäudes für 2.500.000 US-Dollar.
a. Wie hoch ist der implizite Gesamtkapitalisierungssatz für das erste Jahr?
b. Wie hoch ist die erwartete Schuldendeckungsquote im ersten Betriebsjahr?
c. Wenn der Kreditgeber eine DCR von 1,25 oder mehr verlangt, wie hoch ist
der maximale Kreditbetrag?
d. Wie hoch ist die Break-even-Ratio?

Lösung:
a. G.g.A. $450,000
Stellenangebote und (40,500)
Kollektionen
EGI 409,500
OP-Ausgaben und CAPX (171,990)
NOI 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

der implizite Gesamtkapitalisierungssatz für das erste Jahr beträgt 237.510

$/2.500.000 $ oder 0,095 $
b. Die erwartete Schuldendeckungsquote im ersten Betriebsjahr beträgt 1,72
(237.510 USD/138.170 USD)
c. Wenn der Kreditgeber eine DCR von 1,25 oder mehr verlangt, wird der
maximale Kreditbetrag bestimmt, indem zunächst der maximale
Schuldendienstbetrag berechnet wird: 190.008 $ (237.510/1 ,25 $). Der
maximale Darlehensbetrag, der durch diesen Schuldendienstbetrag
impliziert wird, beträgt 2.578.460 $ (N = 300, I = 5,5/12, PMT =
190.008/12 und FV = 0)
d. Die Gewinnschwelle beträgt 68,9 % (171.990 $ + 138.170 $)/ (450.000 $).

17-
7
 CHAPTER 18
QUELLEN KOMMERZIELLER SCHULDEN UND EIGENKAPITAL

Testprobleme

1. Eine Doppelbesteuerung tritt am ehesten auf, wenn die Gewerbeimmobilien in

Form eines(n) gehalten werden:
c. C Corporation

2. In Bezug auf Doppelbesteuerung, Ausschüttungen und die Behandlung der

Verluste sind offene Handelsgesellschaften am ähnlichsten:
c. Kommanditgesellschaften

3. Besondere Zuweisungen von Erträgen oder Verlusten sind verfügbar, wenn die
Eigentumsform eine(n) ist:
c. Kommanditgesellschaften

4. Immobiliensyndikate werden traditionell am häufigsten rechtlich organisiert als:

c. Kommanditgesellschaften

5. Ein Real Estate Investment Trust im Allgemeinen:

d. Keine der oben genannten

6. Welche der folgenden Eigentumsformen beinhalten sowohl eine beschränkte als

auch eine unbeschränkte Haftung?
a. Kommanditgesellschaften

7. Welche Aussage zur Kommanditgesellschaft ist falsch?

c. Die Kommanditisten können keine Steuervorteile genießen, die Komplementäre
jedoch.

8. Welcher dieser Kreditgeber stellt am ehesten einen Baukredit zur Verfügung?

c. Geschäftsbank

9. In welche dieser Kredite investiert eine Lebensversicherung am ehesten?

c. Großer Bürobaudarlehen (Nichtbau)

10. Welches der Finanzunternehmen investiert am ehesten in ein großes, langfristiges

Hypothekendarlehen für ein Einkaufszentrum?
c. Lebensversicherungsgesellschaft

Studienfragen

1. Für welche Schulden in einer offenen Handelsgesellschaft haftet jeder der persönlich
haftenden Gesellschafter?

18-
1
Lösung: Komplementäre haften unbeschränkt und haften für alle Schulden der
Gesellschaft. Dazu gehören vertragliche Schulden und Schulden aus unerlaubten
Handlungen gegen die Partnerschaft. Die persönlich haftenden Gesellschafter haften auch
gesamtschuldnerisch für rechtswidrige Handlungen, die von anderen Gesellschaftern im
Rahmen der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft begangen werden. Das persönliche
Vermögen der persönlich haftenden Gesellschafter unterliegt daher den Ansprüchen der
Gesellschaftergläubiger.

2. Warum zögern viele Pensionskassen, in Gewerbeimmobilien zu investieren?

Lösung: Pensionskassen haben Immobilien in der Vergangenheit als zu riskant, schwer zu

verwalten und illiquide angesehen. Darüber hinaus hat der Mangel an verfügbaren
Informationen für die Durchführung quantitativer Investitionsanalysen auch zur
Zurückhaltung von Pensionsfonds bei Investitionen in Immobilien beigetragen.

3. Diskutieren Sie, welche Rolle Lebensversicherungen bei der Finanzierung von

Gewerbeimmobilien spielen.

Lösung: Angesichts der langfristigen Natur ihrer Verbindlichkeiten ziehen es

Lebensversicherungsunternehmen vor, langfristig in Vermögenswerte zu investieren. Sie
sind eine wichtige Quelle für gewerbliches Immobilienkapital und stark am Markt für
langfristige gewerbliche Hypotheken beteiligt.

4. Etwa 86 Prozent der investierbaren Gewerbeimmobilien (auf wertgewichteter Basis)

befinden sich im Besitz von „nichtinstitutionellen“ Investoren. Wer sind diese Investoren?

Lösung: Zu diesen "nichtinstitutionellen" Investoren gehören sowohl Einzelinvestoren als

auch Gruppen von Privatinvestoren, die ihr Kapital über verschiedene Arten von
Eigentumsstrukturen bündeln, darunter C-Gesellschaften, S-Gesellschaften, offene
Handelsgesellschaften, Kommanditgesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter
Haftung, um Immobilienvermögen zu erwerben. Poolinvestitionen machen den Großteil
des Marktwerts von Immobilien aus, die von „nichtinstitutionellen“ Anlegern gehalten
werden. Einzelne Investoren oder Investoren, die gemeinsam mit anderen
Familienmitgliedern Immobilien besitzen, machen einen kleinen Teil dieser „nicht-
institutionellen“ Investoren aus.

5. Erklären Sie kurz einen vermischten Fonds. Wer sind die Investoren dieser Fonds und
warum verwenden diese Investoren gemischte Fonds für ihre Einkäufe?

Lösung: Ein gemischter Fonds ist ein Mittel für Pensionskassen, die nicht über genügend
hausinternes Immobilien-Know-how verfügen, um in Immobilien zu investieren.
Pensionskassen spenden Fonds an einen Immobilienfondsmanager, der diese Fonds mit
Funden anderer Pensionskassen bündelt oder vermischt, um Immobilienvermögen zu
erwerben.

6. Es gibt drei Hauptüberlegungen, die sich auf die Form auswirken, in der sich
Investoren für den Besitz von Gewerbeimmobilien entscheiden. Listen Sie jede auf und
erläutern Sie, wie sie sich auf die Eigentumswahl auswirken.

18-
1
Lösung: Managementkontrollfragen, Bundeseinkommensteuervorschriften und die
Vermeidung der persönlichen Haftung für Schulden und Verpflichtungen beeinflussen die
Form, in der sich Anleger für den Besitz von Gewerbeimmobilien entscheiden.

Das Ausmaß, in dem Investoren bei den Managemententscheidungen aktiv sein möchten,
kann die gewählte Eigentumsform diktieren. Zum Beispiel hat in einer
Kommanditgesellschaft der Komplementär die Verantwortung für
Managemententscheidungen und die Kommanditisten sind nicht an
Managemententscheidungen beteiligt. C-Gesellschaften, S-Gesellschaften und
Gesellschaften mit beschränkter Haftung ermöglichen es den Anlegern auch, sich der
Verantwortung des Managements zu entziehen.

Anleger bevorzugen Eigentumsstrukturen, die eine beschränkte Haftung vorsehen. C-

Gesellschaften, S-Gesellschaften, Kommanditgesellschaften und Gesellschaften mit
beschränkter Haftung schirmen Investoren von jeder persönlichen Haftung ab; die
Haftung ist auf die Höhe des investierten Kapitals beschränkt. Allgemeine
Personengesellschaften benötigen mindestens einen persönlich haftenden Gesellschafter,
der unbeschränkt für die Schulden der Gesellschaft haftet.

Die Bundeseinkommensteuer ist ein kritischer Faktor bei der Bestimmung, welche
Eigentumsform bei Immobilieninvestitionen zu verwenden ist. Das Einkommen, das von
Immobilien im Besitz von C-Unternehmen erzielt wird, unterliegt möglicherweise der
Doppelbesteuerung, da die Steuer sowohl auf Unternehmens- als auch auf Anlegerebene
erhoben wird. S-Gesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, offene
Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften sind Durchleitungsgesellschaften
und vermeiden Doppelbesteuerung. Eine Kommanditgesellschaft hat den zusätzlichen
Vorteil, dass sie Sonderzuteilungen von Barausschüttungen und zu versteuerndem
Einkommen zulässt.

7. Erklären Sie, was mit der Doppelbesteuerung von Einkommen gemeint ist.

Lösung: Die Doppelbesteuerung bezieht sich auf die Besteuerung von Einkünften sowohl
auf Unternehmens- als auch auf Anlegerebene. Zum Beispiel zahlt eine C-Körperschaft
Steuern auf ihr Einkommen, wodurch der verfügbare Betrag, der an die Aktionäre
ausgeschüttet werden kann, um den Betrag der Körperschaftssteuer reduziert wird. Die
Aktionäre werden dann auf die an sie ausgeschütteten Erträge in Form von Dividenden
besteuert, was zur Doppelbesteuerung der von der Gesellschaft erzielten Erträge führt.

8. Was sind die wichtigsten Einschränkungen, die ein Reit kontinuierlich erfüllen muss,
um eine Besteuerung auf Unternehmensebene zu vermeiden?

Lösung: Ein Reit muss mindestens 100 Anteilseigner haben und 50 Prozent oder mehr der
Anteile des Reit dürfen nicht von fünf oder weniger Anlegern gehalten werden. Ein Reit
ist verpflichtet, mindestens 90 Prozent seines zu versteuernden Einkommens in Form von
Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Ein Reit muss mindestens 75 Prozent seines
Vermögens in Immobilienvermögen, Bargeld und Staatsanleihen investieren. Darüber
hinaus müssen 75 Prozent des Bruttoeinkommens eines Reit aus Immobilienvermögen

18-
1
stammen.

9. Vergleichen Sie die steuerlichen Vor- und Nachteile des Haltens von
einkommensschaffenden Immobilien in Form eines Reit mit den steuerlichen Vor- und
Nachteilen des Haltens von Immobilien in Form einer Immobilien
Kommanditgesellschaft. Dominiert eine der beiden Formen aus steuerlicher Sicht?

Lösung:

Ein Reit ist eine C-Gesellschaft und zahlt im Gegensatz zur Standard-C-Gesellschaft keine
Einkommensteuer auf Unternehmensebene, wenn er eine Reihe von Bedingungen erfüllt,
die im Internal Revenue Code festgelegt sind. Ein Nachteil der REIT-Eigentumsform
besteht darin, dass steuerliche Verluste nicht auf die Aktionäre übergehen.

Immobilien-Kommanditgesellschaften unterliegen keiner Doppelbesteuerung, da die

Einkommensteuer nicht auf Unternehmensebene festgesetzt wird.
Kommanditgesellschaften können den Gesellschaftern steuerliche Verluste zuweisen, aber
die Fähigkeit der Kommanditisten, steuerliche Verluste zu nutzen, ist möglicherweise
durch passive Aktivitätsverlustbeschränkungen begrenzt.

In der Praxis und aus steuerlicher Sicht sind Pass-Through-Unternehmen wie

Kommanditgesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung die dominierende
Form von Eigentumsstrukturen, die für Investitionen in Immobilienvermögen verwendet
werden. REITs sind jedoch auch in der Lage, Doppelbesteuerung zu vermeiden und
werden von einigen Anlegern als Eigentumsform bevorzugt.

10. Wie viel Prozent der ausstehenden gewerblichen Immobilienschulden in Höhe von
mehr als 3 Billionen US-Dollar werden an öffentlichen Märkten gehandelt? Wie viel
Prozent werden an privaten Märkten gehandelt? Welche Institutionen oder Unternehmen
sind langfristige Inhaber privater gewerblicher Immobilienschulden? Was ist die am
schnellsten wachsende Quelle für langfristige Hypothekenfonds?

Lösung: Etwa 27 Prozent der gewerblichen Immobilienschulden werden an öffentlichen

Märkten gehandelt und die restlichen 73 Prozent befinden sich im Privatbesitz von
institutionellen und privaten Anlegern. Geschäftsbanken, Sparkassen und
Lebensversicherungen sind die langfristigen Inhaber privater gewerblicher
Immobilienschulden. Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) sind die am
schnellsten wachsende Quelle für langfristige Hypothekenfonds.

11. Unterscheiden Sie zwischen Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs.

Lösung: Equity REITs investieren und betreiben Gewerbeimmobilien. Hypotheken-REITs

kaufen Hypothekenverpflichtungen (in der Regel kommerziell) und werden somit effektiv
zu Immobilienkreditgebern. Hybrid-REITs investieren einen erheblichen Prozentsatz ihres
Vermögens sowohl in Immobilien als auch in Hypotheken.

12. Definieren Sie Funds from Operations (FFO) und erklären Sie, warum diese
Maßnahme häufig anstelle von GAAP-Nettoerträgen verwendet wird, um die

18-
1
Ertragsfähigkeit eines Real Estate Investment Trusts zu quantifizieren.

Lösung: Die GAAP-Bilanzierung umfasst nicht zahlungswirksame Abzüge wie

Abschreibungen auf bestimmte Finanz- und Anlagevermögen. Wenn ein Reit über
erhebliche abschreibungsfähige Vermögenswerte verfügt, die zu nicht zahlungswirksamen
Kostenabzügen für Abschreibungen führen, spiegelt der GAAP-Nettoertrag daher
möglicherweise nicht den Netto-Cashflow wider, der den Anlegern zur Verfügung steht.
Funds from Operations (FFO) ist eine alternative Ertragskennzahl, die Abschreibungs-
und Amortisationskosten zu LÜCKENERTRÄGEN hinzufügt. Darüber hinaus bereinigt
FFO das GAAP-Ergebnis um Gewinne und Verluste aus seltenen und ungewöhnlichen
Ereignissen. Formal ist FFO definiert als:

FFO = Jahresüberschuss (GAAP)

+ Abschreibung (Immobilien)
+ Abschreibung von Leasingaufwendungen
+ Abschreibung Mieterausbauten
- Gewinne/Verluste aus seltenen und ungewöhnlichen Ereignissen

13. Wie haben sich Aktien-REITs, gemessen an den Gesamtrenditen, in den letzten
Jahren im Vergleich zu alternativen Aktienanlagen entwickelt?

Lösung: In den letzten 5-10 Jahren haben REITS als Gruppe sowohl Large-Cap- als auch
Small-Cap-Aktien deutlich übertroffen. Während des 15-jährigen Zeitraums bis 2005
erzielten Aktien-REITs eine annualisierte Rendite von 15,4; die entsprechenden Renditen
für den S&P 500 und den Russell 2000 betrugen 11,5 Prozent bzw. 13,0 Prozent.
Während des 20-jährigen Zeitraums, der 2005 endete, lieferten Aktien-REITs eine
annualisierte Rendite von 12,4, etwas höher als die Rendite von 11,9 Prozent, die durch
den S&P 500 erzielt wurde, und mehr als die Rendite von 10,3 Prozent, die durch den
Russell 2000 erzielt wurde. Diese Renditen sind nicht risikoadjustiert.

18-
1
 CHAPTER 19
Investitionsentscheidungen: Kennzahlen

Testfragen
1. Einkommensmultiplikatoren:
a. als vorläufiges Analyseinstrument nützlich sind, um offensichtlich inakzeptable
Anlagemöglichkeiten auszusondern.

2. Der Gesamtkapitalisierungssatz:
a. ist der Kehrwert des Nettoeinkommensmultiplikators.

3. Die Betriebskostenquote:
c. drückt die betrieblichen Aufwendungen in Prozent des effektiven
Bruttoeinkommens aus.

4. Der Dividendensatz für Aktien:

b. drückt den Cashflow vor Steuern in Prozent der erforderlichen
Eigenkapitalausgabe aus.

5. Verhältnisanalyse:
d. dient als erste Bewertung der Angemessenheit des Cashflows einer Investition.

6. Angenommen, ein Einzelhandelszentrum kann für 5,5 Millionen US-Dollar

gekauft werden. Die NOI des Zentrums wird voraussichtlich 489.500 US-Dollar
betragen. Es wurde ein Darlehen in Höhe von 4.000.000 USD beantragt. Das
Darlehen hat eine feste Vertragsrate von 9,25 Prozent, die monatlich über 25
Jahre mit einer Laufzeit von 7 Jahren abgeschrieben wird. Wie hoch wird die
(jährliche) Schuldendeckungsquote der Immobilie sein?
b. 1.19

7. Welcher der folgenden ist kein Betriebsaufwand im Zusammenhang mit

einkommensschaffenden (gewerblichen) Immobilien?
a. Schuldendienst

Verwenden Sie die folgenden Informationen, um die Fragen 8-9 zu beantworten.

Sie erwägen den Kauf eines Bürogebäudes für 2.500.000 US-Dollar. Sie erwarten, dass
das potenzielle Bruttoeinkommen (PGI) im ersten Jahr 450.000 US-Dollar beträgt;
Leerstands- und Inkassoverluste betragen 9 Prozent der PGI; und die Betriebskosten
betragen 42 Prozent des effektiven Bruttoeinkommens (EGI).

8. Wie hoch ist der implizite Gesamtkapitalisierungssatz für das erste Jahr?
a. 9,5 Prozent

9. Was ist der effektive Bruttoeinkommensmultiplikator? b. 6.11

10. Wie hoch ist angesichts der folgenden Informationen die erforderliche
Eigenkapitalanzahlung?

19-
1
 • Anschaffungspreis: 800.000 $
• Belehnung: 75 %
• Vorab-Finanzierungskosten: 3%
c. 218.000 $

Studienfragen
Verwenden Sie die folgenden Informationen, um die Fragen 1 – 3 zu beantworten:
Sie erwägen heute den Kauf eines Bürogebäudes für 1,5 Millionen US-Dollar. Ihre
Erwartungen beinhalten Folgendes: Bruttoeinkommen im ersten Jahr in Höhe von
340.000 USD; Leerstands- und Inkassoverluste in Höhe von 15 Prozent des
Bruttoeinkommens; Betriebskosten in Höhe von 40 Prozent des effektiven
Bruttoeinkommens. Die Investitionen entsprechen 5 Prozent der EGI. Sie gehen davon
aus, dass Sie die Immobilie fünf Jahre nach dem Kauf verkaufen werden. Sie schätzen,
dass der Marktwert der Immobilie nach dem Kauf um vier Prozent pro Jahr steigen wird
und Sie erwarten, dass Verkaufsausgaben in Höhe von 6 Prozent des geschätzten
zukünftigen Verkaufspreises anfallen werden.

1. Was ist das geschätzte effektive Bruttoeinkommen (EGI) für das erste
Betriebsjahr?

Lösung:
Artikel Betrag
Potentielles Bruttoeinkommen (g.g.A.) $340,000
abzüglich: V&C-Zulage (bei 15% der g.g.A.) 51.000
Effektives Bruttoeinkommen (EGI) $289,000

2. Wie hoch ist das geschätzte operative Nettoergebnis (NOI) für das erste
Betriebsjahr?

Lösung:
Artikel Betrag
Effektives Bruttoeinkommen (EGI) $289,000
abzüglich: Betriebskosten (OE) (115,600)
abzüglich: Investitionen (CAPX) (14,450)
Nettobetriebsergebnis (NOI) $158,950

3. Wie hoch ist die geschätzte Gesamt-Cap-Rate (Ro) unter Verwendung von NOI
für das erste Betriebsjahr?

Lösung: Die Gesamt-Cap-Rate beträgt 10,6 Prozent (158.950 USD /1.500.000

USD)

4. Eine Investitionsmöglichkeit mit einem Marktpreis von 100.000 USD steht zur
Verfügung. Sie könnten ein 25-jähriges Hypothekendarlehen in Höhe von 75.000
US-Dollar erhalten, das gleiche monatliche Zahlungen mit Zinsen von 9,5

19-
1
 Prozent erfordert. Die folgenden operativen Ergebnisse werden im ersten Jahr
erwartet.

Effektives Bruttoeinkommen $25,000

Abzüglich betriebliche Aufwendungen $13,000
Nettobetriebsergebnis $12,000

Bestimmen Sie nur für das erste Jahr:

a. Bruttoeinkommensmultiplikator

Lösung: Marktpreis / Effektives Bruttoeinkommen = 100.000 $/25.000 $ = 4

b. Betriebsaufwandsquote

Lösung: Betriebskosten / Effektives Bruttoeinkommen = 13.000 $/25.000 $ = 52

Prozent

c. Schuldendeckungsquote

Lösung: NOI / Jährlicher Schuldendienst = 12.000 $/7.863 $ = 1,5

d. Gesamtkapitalisierungssatz

Lösung: NOI / Marktpreis = 12.000 $/100.000 $ = 12 Prozent

e. Dividendenzinssatz

Lösung: Cashflow vor Steuern/ Eigenkapital = 4.137 $/25.000 $ = 16,55 Prozent

5. Sie erwägen den Kauf einer Quadruplex-Wohnung. Das effektive

Bruttoeinkommen (EGI) im ersten Betriebsjahr wird voraussichtlich 33.600 USD
(700 USD pro Monat und Einheit) betragen. Die Betriebskosten im ersten Jahr
werden voraussichtlich 13.440 US-Dollar betragen (bei 40 Prozent der EGI).
Ignorieren Sie Investitionen. Der Kaufpreis des Quadruplexes beträgt 200.000 $.
Die Akquisition wird mit 60.000 USD Eigenkapital und einer Standard-
Festhypothek in Höhe von 140.000 USD finanziert. Der Zinssatz für die
Fremdfinanzierung beträgt acht Prozent und die Kreditlaufzeit beträgt 30 Jahre.
Gehen Sie der Einfachheit halber davon aus, dass die Zahlungen jährlich erfolgen
und dass keine Vorfinanzierungskosten anfallen.

a. Wie hoch ist der Gesamtkapitalisierungssatz?

Lösung: NOI = EGI – Betriebsausgaben

= $33,600 – $13,440
= $20,160

NOI / Marktpreis = 20.160 $/200.000 $ = 10,08 Prozent

19-
1
b. Was ist der effektive Bruttoeinkommensmultiplikator?

19-
1
 Lösung: Marktpreis / Effektives Bruttoeinkommen = 200.000 $/33.600 $ = 5,95 $

c. Was ist der Dividendensatz (die Eigenkapitalrendite vor Steuern)?

Lösung:

Schuldendienst = 12.436 $, wie unten berechnet

N = 30 I/YR = 8 PV = 140.000 $ PMT = ? FV = 0

Cashflow vor Steuern = NOI - Schuldendienst = 20.160 $ - 12.436 $ =

7.724 $

Dividendensatz = Cashflow vor Steuern/investiertes Eigenkapital

= 7.724 $/60.000 $
= 12,87 Prozent

d. Wie hoch ist die Schuldendienstdeckungsquote?

Lösung: DCR= NOI / Schuldendienst

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Angenommen, der Kreditgeber verlangt eine Mindestverschuldungsquote von

1,2. Was ist das größte Darlehen, das Sie erhalten könnten, wenn Sie sich
entscheiden, mehr als 140.000 $ zu leihen?

Lösung: Der Schuldendienst muss so sein, dass die folgende Beziehung gilt:
NOI
Schuldendie ≥1.
nst 2
Der Schuldendienst ist jedoch gleich dem Darlehensbetrag mal der
Hypothekenkonstante (Vertragszinssatz plus Tilgungsbetrag). Somit können wir
den obigen Ausdruck wie folgt umschreiben:

NOI
darlehensbetrag x Hypothekenkonstante
≥1.
2
Neuanordnung,
NOI = Darlehensbetrag x Hypothekenkonstante
1.2
oder
NOI
= Kreditsumme
1,2 x Hypothekenkonstante

Für unser Problem,

19-
1
 $20,160
= Kreditsumme
1,2 x 0,0888

Die Hypothekenkonstante ist der angegebene Zinssatz zuzüglich der

Tilgungszahlung für das erste Jahr geteilt durch den Darlehensbetrag
(1.236/140.000 = 0,0088) oder 0,0888.

$20,160
= Darlehensbetrag 0,1066

$ 189.130 = Darlehensbetrag

6. Warum werden Immobilien der Klasse B zu höheren Going-in-Cap-Raten

verkauft als Immobilien der Klasse A?

Lösung: Im Vergleich zu Immobilien der Klasse A sind Immobilien der Klasse B

riskanter und/oder es wird erwartet, dass sie im Laufe der Zeit zu geringeren
Mietsteigerungen führen. Beide Effekte reduzieren den Betrag, den ein rationaler
Anleger heute pro Dollar laufendem Einkommen zu zahlen bereit ist. Wenn die
Werte/Preise im Verhältnis zu den aktuellen Nettomieteinnahmen fallen, steigen
die Obergrenzen.

7. Warum könnte sich ein gewerblicher Immobilieninvestor Geld leihen, um eine

Investition zu finanzieren, selbst wenn er es sich leisten könnte, 100 Prozent bar
zu bezahlen?

Lösung: Kreditaufnahme - d. h. die Verwendung von "Geld anderer Leute"- wird

auch als die Verwendung von finanzieller Hebelwirkung bezeichnet. Wenn die
Gesamtrendite der Immobilie die Fremdkapitalkosten übersteigt, kann der Einsatz
von Leverage die Rendite, die Anleger mit ihrem investierten Eigenkapital
erzielen, erheblich erhöhen. Diese erwartete Vergrößerung der Rendite veranlasst
Investoren oft dazu, sich teilweise zu verschulden, selbst wenn sie das
angesammelte Vermögen haben, um alle Barmittel für die Immobilie zu zahlen.

8. Sie erwägen den Kauf eines Bürogebäudes für 2.500.000 US-Dollar. Sie gehen
davon aus, dass das potenzielle Bruttoeinkommen (PGI) im ersten Jahr 450.000
US-Dollar betragen wird; Leerstands- und Inkassoverluste werden 9 Prozent der
PGI betragen; und die Betriebskosten werden 42 Prozent des effektiven
Bruttoeinkommens (EGI) betragen. Wie hoch ist das geschätzte
Nettobetriebsergebnis? Wie hoch ist der implizite Gesamtkapitalisierungssatz für
das erste Jahr unter Verwendung des Verkaufspreises? Was ist der (effektive)
Bruttoeinkommensmultiplikator?

19-
1
 Artikel Betrag
Potentielles Bruttoeinkommen (g.g.A.)$450,000
- Leerstand & Abholverlust (VC) 40,500
= Effektives Bruttoeinkommen (EGI)409,500
- Betriebsaufwendungen (OE) 171,990
= Nettobetriebsergebnis (NOI) 237,510

Wie hoch ist der

$237,510
Gesamtkapitalisierungssatz? =
R0 NOI = 0,095 oder
$2,500,000 9,5%
=

Acquusition Pr ice

Was ist der effektive Bruttoeinkommensmultiplikator?

Akquisitionspreis 2.500.000 $
GIM = = = 6.10
Effektives Bruttoeinkommen $ 409.500

9. Was ist das Wichtigste, was einen Betriebsaufwand von einem

Investitionsaufwand unterscheidet?

Lösung: Ein Betriebsaufwand verändert den Marktwert oder die verbleibende

wirtschaftliche Lebensdauer des Vermögenswerts nicht grundlegend; vielmehr
halten die Betriebskosten die Immobilie auf ihrem lokalen Markt einfach
funktionsfähig und wettbewerbsfähig. Im Gegensatz dazu wird ein
Investitionsaufwand als ein Aufwand definiert, der den Marktwert und/oder die
verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer des Vermögenswerts erhöht.

10. Erklären Sie, warum der Cashflow von Einkünften aus Immobilien nicht mit dem
zu versteuernden Einkommen identisch ist.

Lösung: Aus mehreren Gründen unterscheidet sich der tatsächliche Netto-

Cashflow, der durch eine Mietobjektinvestition generiert wird, von der Höhe des
Einkommens, das der Eigentümer für Einkommenssteuerzwecke des Bundes
melden muss. In erster Linie ist bei der Berechnung des zu versteuernden
Einkommens aus dem Jahresbetrieb ein Abzug für die Abschreibung zulässig; der
Eigentümer schreibt jedoch keinen jährlichen Scheck über die Abschreibung aus.
Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen im Verhältnis zum tatsächlichen
Cashflow. Gleiches gilt für amortisierte Finanzierungsaufwendungen. Umgekehrt
leistet der Eigentümer oft Hypothekenzahlungen, die sowohl Zins- als auch
Tilgungsabschreibungen beinhalten. Allerdings ist nur der Zinsanteil der
Hypothekenzahlung steuerlich absetzbar. Der Hauptteil ist daher ein
Mittelabfluss, der nicht steuerlich absetzbar ist.

11. Was ist der grundlegende Mangel der meisten Verhältnisse und Faustregeln, die
bei der Entscheidungsfindung für gewerbliche Immobilieninvestitionen
verwendet werden?

19-
1
Lösung: Die größte Schwäche der meisten Kennzahlen und Faustregeln besteht
darin, dass sie Mittelzuflüsse und -abflüsse ignorieren, die wahrscheinlich über
das erste Betriebsjahr hinaus auftreten werden. Außerdem gibt es keine klaren
Entscheidungsregeln, die mit Faustregeln verbunden sind. Wie viel höher ist
beispielsweise die Going-in-Cap-Rate für ein potenzielles

19-
1
erwerb muss relativ zur Obergrenze für ähnliche Immobilien sein, bevor der
Investor zu dem Schluss kommen kann, dass der Erwerb der Immobilie den
Wohlstand erhöht?

19-
1
 CHAPTER 20
Investitionsentscheidungen: NPV und IRR

Testfragen
1. Eine Immobilieninvestition ist mit einem anfänglichen Baraufwand von 10.000
USD verfügbar und wird voraussichtlich fünf Jahre lang einen Cashflow von
3.343,81 USD pro Jahr erzielen. Der Internal Rate of Return (IRR) beträgt ca.: b.
20 Prozent.

2. Der Barwert eines Erwerbs beträgt:

b. den Barwert der erwarteten zukünftigen Cashflows abzüglich des anfänglichen
Baraufwands.

3. Barwert:
b. ist der jetzige Wert aller Nettoleistungen, die voraussichtlich in der Zukunft
erhalten werden.

4. Die interne Renditegleichung umfasst:

d. anfängliche Mittelabflüsse und -zuflüsse sowie zukünftige Mittelabflüsse und -
zuflüsse.

5. Der Kaufpreis, der einem Anleger die niedrigste akzeptable Rendite einbringt:
a. ist der Anlagewert der Immobilie für diesen Investor.

6. Welcher Begriff beschreibt am besten den maximalen Preis, den ein Käufer bereit
ist, für eine Immobilie zu zahlen?
a. Anlagewert

7. Eine einkommensschaffende Immobilie hat einen Preis von 600.000 USD und
wird voraussichtlich die folgenden Cashflows nach Steuern generieren: Jahr 1:
42.000 USD; Jahr 2: 44.000 USD; Jahr 3: 45.000 USD; Jahr 4: 50.000 USD; und
Jahr 5: 650.000 USD. Wäre ein Anleger mit einer erforderlichen Rendite nach
Steuern von 15 Prozent ratsam, zum aktuellen Preis zu investieren?
b. Nein, der NPV beträgt -148.867 $.

8. In der Regel gilt für den Einsatz von finanzieller Hebelwirkung:

b. das Risiko für den Eigenkapitalgeber erhöht.

9. Was ist der IRR, vorausgesetzt, ein Industriegebäude kann für 250.000 US-Dollar
gekauft werden und es wird erwartet, dass es in den nächsten fünf Jahren einen
Cashflow von 18.000 US-Dollar erzielt und am Ende des fünften Jahres für
280.000 US-Dollar verkauft wird?
ca. 9,20 Prozent

10. Wie hoch ist angesichts der folgenden Informationen die erforderliche
Eigenkapitalinvestition, die zum Zeitpunkt des Abschlusses fällig ist?
• Anschaffungspreis: 800.000 $

20-
1
 • Belehnung: 75 %
• Finanzierungskosten: 3%
c. 218.000 $

Studienfragen
1. Nennen Sie drei wichtige Möglichkeiten, wie sich DCF-Bewertungsmodelle von
Direktkapitalisierungsmodellen unterscheiden.

Lösung: Direktkapitalisierungsmodelle erfordern eine Schätzung des stabilisierten

Einkommens für ein Jahr. DCF-Modelle erfordern Schätzungen der Netto-
Cashflows über die gesamte erwartete Haltedauer. Darüber hinaus muss die
Cashflow-Prognose den Netto-Cashflow enthalten, der voraussichtlich durch den
Verkauf der Immobilie am Ende der erwarteten Haltedauer erzielt wird.
Schließlich muss der Gutachter die angemessene Rendite (erforderliche IRR)
auswählen, mit der alle zukünftigen Cashflows abgezinst oder als Hürdenrate in
einer IRR-Analyse verwendet werden sollen.

2. Warum könnte sich ein gewerblicher Immobilieninvestor Geld leihen, um eine

Investition zu finanzieren, selbst wenn er es sich leisten könnte, 100 Prozent bar
zu bezahlen?

Lösung: Kreditaufnahme - d. h. die Verwendung von "Geld anderer Leute"- wird

auch als die Verwendung von finanzieller Hebelwirkung bezeichnet. Wenn die
Gesamtrendite der Immobilie die Fremdkapitalkosten übersteigt, kann der Einsatz
von Leverage die Rendite, die Anleger mit ihrem investierten Eigenkapital
erzielen, erheblich erhöhen. Diese erwartete Vergrößerung der Rendite veranlasst
Investoren oft dazu, sich teilweise zu verschulden, selbst wenn sie das
angesammelte Vermögen haben, um alle Barmittel für die Immobilie zu zahlen.
Weitere potenzielle Vorteile der Hebelwirkung sind: die Fähigkeit,
Eigenkapitalbeschränkungen zu durchbrechen, um mehr + NPV-Projekte zu
erwerben; die Fähigkeit, den komparativen Vorteil des Eigentümers/Betreibers bei
der Akquisition und Verwaltung auf mehr Projekte anzuwenden; und eine erhöhte
Portfoliodiversifizierung.

3. Mit dem Schlüssel "CF" Ihres Finanzrechners bestimmen Sie den IRR der
folgenden Reihe von jährlichen Cashflows: cf0 = -31.400 $; CF1 = 3.292 $; CF2
= 3.567 $; CF3 = 3.850 $; CF4 = 4.141 $; und CF5 = 50.659 $.

Lösung: IRR = 18,51 %

4. Ein Einzelhandels-Einkaufszentrum wird für 2,1 Millionen US-Dollar gekauft. In

den nächsten vier Jahren verzeichnet die Immobilie einen Wertzuwachs von 4
Prozent pro Jahr. Zum Zeitpunkt des Kaufs wird die Immobilie mit einer
Beleihungsquote von 75 Prozent für 30 Jahre zu 8 Prozent (jährlich) mit
monatlicher Amortisation finanziert. Am Ende des vierten Jahres wird die
Immobilie mit 8 Prozent Verkaufskosten verkauft. Was ist die

20-
2
 Eigenkapitalumkehr vor Steuern?

Lösung:
Darlehensbetrag = 0,75 x $1,575,000
(2.100.000) 11,556.79
Monatliche Zahlungen 1,515,450
Arti Betrag
kel
Verkaufspreis [2.100.000 x (1,04) ] 2,456,703
4

abzüglich: Vertriebskosten (bei 8% vom SP) 196.536

Nettoverkaufspreis abzüglich: 2,260,167
Nicht gezahlter Saldo vor Steuern 1,515,450
Eigenkapitalumkehr $ 744,717

5. Geben Sie in nicht mehr als einem Satz die Bedingung für eine günstige
finanzielle Hebelwirkung bei der Berechnung des NPV an.

Lösung: Die Erhöhung der Hebelwirkung erhöht den berechneten NPV, wenn der
Abzinsungssatz die effektiven Kosten der Hypothekenschulden übersteigt.

6. Geben Sie in nicht mehr als einem Satz die Bedingung für eine günstige
finanzielle Hebelwirkung bei der Berechnung des IRR an.

Lösung: Die Erhöhung der Hebelwirkung erhöht den berechneten IRR, wenn der
nicht verschuldete IRR die effektiven Kosten der Hypothekenschulden übersteigt.

7. Ein Bürogebäude wird mit folgenden prognostizierten Cashflows erworben:

• NOI wird voraussichtlich 130.000 $ im Jahr 1 mit 5 Prozent jährlich
steigt.
• Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 720.000 $.
• Für den Erwerb der Immobilie wird eine 100% ige
Eigenkapitalfinanzierung verwendet
• Die Immobilie wird am Ende des 4. Jahres für 860.000 $ mit
Verkaufskosten verkauft von
4 Prozent.
• Die erforderliche unverschuldete Rendite beträgt 14 Prozent.

a. Berechnen Sie den unverschuldeten internen Zinsfuß (IRR).

b. Berechnen Sie den nicht verschuldeten Nettobarwert (NPV).

Lösung:
Nettobetriebs Netto- Anwesend
ertrag Verkaufserl Gesamt- Wert bei
Jahr Kaufpreis ös Cashflow 14%
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032

20-
3
 3 143,325 143,325 96,740
4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
a. IRR = 21,88 Prozent b. NPV = 173.732

8. Mit einem Kaufpreis von 350.000 US-Dollar sorgt ein Lager für einen
anfänglichen Cashflow vor Steuern von 30.000 US-Dollar, der um 6 Prozent pro
Jahr wächst. Wenn die Eigenkapitalrückführung vor Steuern nach vier Jahren
90.000 USD beträgt und eine anfängliche Eigenkapitalinvestition von 175.000
USD erforderlich ist, wie hoch ist der IRR für das Projekt? Wenn die erforderliche
gehebelte Rendite des Projekts 10 Prozent beträgt, sollte das Projekt durchgeführt
werden?

Lösung:
Kaufpreis Vorher Eigenkapitalum Gesamt- Anwesend
Jahr Steuer- kehr vor Cashflow Wert bei
Cashflow Steuern 10%
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

Der IRR liegt bei 7,84 Prozent. Basierend auf einer gehebelten Rendite des
Projekts von 10 Prozent beträgt der NPV (10.246 USD) und das Projekt sollte
nicht durchgeführt werden.

9. Sie erwägen den Erwerb eines Bürogebäudes. Der Kaufpreis beträgt 775.000 $.
Fünfundsiebzig Prozent des Kaufpreises können mit einer 30-jährigen Hypothek
von 7,5 Prozent aufgenommen werden. Die Zahlungen erfolgen jährlich. Die
Vorfinanzierungskosten belaufen sich auf drei Prozent der Kreditsumme. Die
erwarteten Cashflows vor Steuern aus dem operativen Geschäft stellen sich - unter
der Annahme einer 5-jährigen Haltedauer - wie folgt dar:

Jahr BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

Der Cashflow vor Steuern aus dem Verkauf der Immobilie wird voraussichtlich
295.050 USD betragen. Wie hoch ist der Kapitalwert dieser Investition unter der
Annahme einer erforderlichen Rendite von 12 Prozent auf gehebelte Cashflows?
Was ist der gehebelte interne Zinsfuß?

Lösung: Wie unten gelöst, beträgt der NPV (11.166 $) und der IRR 10,75 Prozent

20-
4
 Kapitalbeteili Schuldend Gesamt- Barwert bei 12
Jahr gung NOI ienst Bter Cashflow %
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165
4 65,043 49,215 15,828 10,059
5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

10. Sie erwägen den Kauf eines Apartmentkomplexes. Es werden folgende Annahmen
getroffen:
a. Der Kaufpreis beträgt 1.000.000 $.
b. Das potenzielle Bruttoeinkommen (PGI) für das erste Betriebsjahr wird
voraussichtlich 171.000 USD betragen.
c. Es wird erwartet, dass die g.g.A. um 4 Prozent pro Jahr ansteigt.
d. Es werden keine offenen Stellen erwartet.
e. Der Betriebsaufwand wird auf 35 Prozent des effektiven Bruttoertrags
geschätzt. Ignorieren Sie Investitionen.
f. Der Marktwert der Investition wird voraussichtlich um 4 Prozent pro Jahr
steigen.
g. Die Vertriebskosten betragen 4 Prozent.
h. Die Haltedauer beträgt 4 Jahre.
i. Die angemessene unverschuldete Rendite auf die prognostizierten NOIs
und den prognostizierten NSP beträgt 12 Prozent.
j. Die erforderliche Hebelrendite beträgt 14 Prozent.
k. 70 Prozent des Anschaffungspreises können mit einer 30-jährigen,
monatliche Zahlung Hypothek.
l. Der jährliche Zinssatz für die Hypothek beträgt 8,0 Prozent.
m. Die Finanzierungskosten betragen 2 Prozent der Kreditsumme.
n. Es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigungen.

a. Berechnen Sie das Nettobetriebsergebnis (NOI) für jedes der vier Jahre.

Lösung:
Artikel 1 2 3 4
G.g.A. $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Abzüglich: 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Abzüglich: 59,850 62,244 64,734 67,323
NOI $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Berechnen Sie den Netto-Verkaufserlös aus dem Verkauf der Immobilie.

Lösung:
Artikel Betrag
Verkaufspreis [1.000.000 x (1,04) ]
4
$1,169,859
abzüglich: Vertriebskosten (bei 4% von SP) 46,794

20-
5
 Netto-Verkaufspreis $1,123,065

c. Berechnen Sie den Kapitalwert dieser Investition unter der Annahme, dass
keine Hypothekenschulden bestehen. Sollten Sie kaufen? Warum?

Lösung:

Artikel Cashflow Barwert bei 12 %

Erster Abfluss Jahr 0 -$1,000,000 -$1,000,000
NOI YR.1 111,150 99,241
NOI YR.2 115,596 92,152
NOI YR.3 120,220 85,570
NOI YR.4 125,029 79,458
Reversion Yr. 4 1,123,065 713,727
Nettobarwert $70,150

Ja, kaufen Sie die Immobilie, da es sich um ein positives NPV-Projekt

handelt.

d. Berechnen Sie die interne Rendite dieser Investition unter der Annahme,
dass keine Schulden bestehen. Sollten Sie kaufen? Warum?

Lösung: IRR = 14,22 Prozent. Kauf, weil unverschuldet geforderte Rendite

12 Prozent beträgt

e. Berechnen Sie die monatliche Hypothekenzahlung. Wie hoch ist der

Gesamtbetrag pro Jahr?

Lösung: Monatliche Zahlung = 5.136,35 $ wie unten berechnet:

Jährliche Zahlung = monatliche Zahlung x 12 = 61.636 $

f. Berechnen Sie den Kreditsaldo am Ende der Jahre 1, 2, 3 und 4. (Hinweis:

Der unbezahlte Hypothekensaldo entspricht jederzeit dem Barwert der
verbleibenden Zahlungen, abgezinst mit dem Vertragszinssatz.)

Lösung:
Unbezahlter Hypothekensaldo im Jahr 1 = 694.152 $
Unbezahlter Hypothekensaldo im Jahr 2 = 687.820 $
Unbezahlter Hypothekensaldo im Jahr 3 = 680.961 $
Unbezahlter Hypothekensaldo im Jahr 4 = 673.533 $

g. Berechnen Sie die Höhe der Kapitalreduktion, die in jedem der vier Jahre
erreicht wurde.

Lösung:
Hauptkürzung im Jahr 1 = 700.000 $ - 694.152 $ = 5.848 $
Hauptkürzung im Jahr 2 = 694.152 $ - 687.820 $ = 6.332 $

20-
6
 Hauptkürzung im Jahr 3 = 687.820 $ - 680.961 $ = 6.859 $
Hauptkürzung im Jahr 4 = 680.961 $ - 673.533 $ = 7.428 $

h. Berechnen Sie die Gesamtzinsen, die in jedem der vier Jahre gezahlt
wurden. (Hinweis: Denken Sie daran, dass der Schuldendienst dem Kapital
zuzüglich Zinsen entspricht.)

Lösung:
Im Jahr 1 gezahlte Zinsen = 61.636 $ - 5.848 $ = 55.788 $
Im Jahr 2 gezahlte Zinsen = 61.636 $ - 6.332 $ = 55.304 $
Im Jahr 3 gezahlte Zinsen = 61.636 $ - 6.859 $ = 54.777 $
Im Jahr 4 gezahlte Zinsen = 61.636 $ - 7.428 $ = 54.208 $

i. Berechnen Sie die gehebelte erforderliche anfängliche

Eigenkapitalinvestition.

Lösung:
Darlehensbetrag (0,70 x 1.000.000 USD) = 700.000 USD
Vorab-Finanzierungskosten (0,02 x 700.000 USD) = 14.000 USD
Eigenkapitalinvestition = 1.000.000 $ - 700.000 $ + 14.000 $ = 314.000 $

j. Berechnen Sie den Cashflow vor Steuern (BTCF) für jedes der vier Jahre.

Lösung:
Artikel 1 2 3 4
NOI $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
abzüglich: 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Berechnen Sie die Eigenkapitalumkehr vor Steuern (BTER) aus dem

Verkauf der Immobilie.

Lösung:
Artikel Betrag
Netto-Verkaufspreis $1,123,065
abzüglich: Resthypothekensaldo im Jahr 4 673,533
Eigenkapitalumkehr vor Steuern $449,532

l. Berechnen Sie den gehebelten Kapitalwert dieser Investition. Sollten Sie

kaufen? Warum?

Lösung:
Anwesend
Wert bei
Artikel Cashflow 14%
BTCF Yr.1 $49,514 $43,433
BTCF Yr.2 53,960 41,520
BTCF Yr.3 58,584 39,543

20-
7
 BTCF Yr.4 63,392 37,534
Reversion Yr. 4 449,532 266,159
Summe $428,189

NPV = Barwert der Cashflows abzüglich der Kapitalbeteiligung: 428.189 $

- 314.000 $ = 114.189 $.

Entscheidung: Kaufe die Immobilie, weil der NPV > 0 ist; das Vermögen
wird um 114.189 $ steigen.

m. Berechnen Sie die gehebelte interne Rendite dieser Investition (unter der
Annahme, dass keine Schulden und keine Steuern anfallen). Sollten Sie
kaufen? Warum?

Lösung: Levered IRR = 25,02 Prozent; Entscheidung: Kauf der Immobilie,

weil IRR > 14 Prozent, die erforderliche Rendite.

n. Berechnen Sie für das erste Geschäftsjahr die: (1) Gesamtrendite (Cap), (2)
Dividendenquote, (3) Bruttoeinkommensmultiplikator, (4)
Schuldendeckungsquote.

Lösung:
(1) Gesamt-Cap-Rate = NOI / Marktpreis = 111.150 $/1.000.000 $
= 11,12%
(2) Dividendensatz = BTCF/ Eigenkapital = 49.514 $/314.000 $ =
15,8 Prozent
(3) Bruttoeinkommensmultiplikator = Marktpreis / EGI = $
1.000.000 / $ 171.000 = 5,85
(4) Schuldendeckungsquote = NOI / Schuldendienst = 111.150
$/61.636 $ = 1,8

11. Der erwartete IRR vor Steuern für eine potenzielle Immobilieninvestition beträgt
14 Prozent. Der erwartete IRR nach Steuern beträgt 10,5 Prozent. Wie hoch ist der
effektive Steuersatz für diese Investition?

Lösung: Der effektive Steuersatz beträgt (1-(10,5/14)) = 0,25 oder 25 Prozent.

20-
8
 CHAPTER 21
EINKOMMENSTEUER UND WERT

Testprobleme

1. Das zu versteuernde Einkommen aus der Vermietung aktiv verwalteter

abschreibungsfähiger Immobilien wird wie folgt klassifiziert:
b. Passives Einkommen.

2. Was ist nach geltendem Bundeseinkommensteuerrecht die kürzeste verfügbare

Kostendeckungsfrist für Investoren, die Wohnmietobjekte kaufen?
e. Nichts davon.

3. Wenn ein Investor ein "Händler" in Bezug auf bestimmte Immobilien ist, dann ist
diese Immobilie
wird (vom IRS) als gehalten eingestuft:
b. Zum Verkauf an andere

4. Wenn eine Immobilie für weniger als ihren verbleibenden Buchwert verkauft
wird, betrug ihre Abschreibung (Abnutzung):
b. Unterschätzt.

5. Für steuerliche Zwecke ist eine wesentliche Immobilienverbesserung, die nach

dem ersten Kauf vorgenommen wird:
a. Behandelt wie ein separates Gebäude.

b. Wie viel Prozent der Mieteinnahmen aus Wohneigentum müssen aus der
Vermietung von Einheiten stammen, die von Mietern als Wohnraum genutzt
werden?
c. 80 Prozent

7. Im Jahr 2007 kaufen Sie ein kleines Bürogebäude für 450.000 US-Dollar, das Sie
mit einer 25-jährigen Festhypothek in Höhe von 337.500 US-Dollar finanziert
haben. Die Vorabfinanzierungskosten belaufen sich auf 6.750 US-Dollar. Wie viel
von diesen Aufwendungen könnte im Jahr 2007 vom ordentlichen Einkommen
abgeschrieben werden?
c. 270 $

8. Wenn der Anleger in der Einkommenssteuerklasse von 33% ist, wie viel wird eine
Steuergutschrift in Höhe von 2.000 USD den Anleger an Steuern sparen?
a. 2.000,00 $

9. Welche der folgenden Aussagen beschreibt die Besteuerung von Gewinnen und
Verlusten aus dem Verkauf von Vermögenswerten nach § 1231 am besten?
d. Nettogewinne werden als Kapitalgewinne besteuert; Nettoverluste werden als
ordentliches Einkommen besteuert.

10. Welche der folgenden Aussagen ist falsch?

21-
1
 d. Passive Nettoverluste können verwendet werden, um Dividendenerträge aus
einer Reit Aktie auszugleichen.

Studienfragen

1. Warum ist es Anlegern im Allgemeinen wichtig, ob die IRS Barausgaben als

Betriebsausgaben und nicht als Investitionen einstuft?

Lösung: Betriebsausgaben sind in der Regel in dem Jahr, in dem sie bezahlt
werden, einkommensteuerlich abzugsfähig. Investitionen werden der
Steuerbemessungsgrundlage einer Immobilie hinzugefügt, wie ein separates
Gebäude behandelt und durch jährliche Abschreibungen als Aufwand erfasst.
Steuervorteile haben wie andere Cashflow-Vorteile höhere Barwerte, wenn sie
eher früher als später erhalten werden.

2. Wie werden die mit der Finanzierung einer Ertragsimmobilie verbundenen

Rabattpunkte steuerlich gehandhabt?

Lösung: Alle Vorfinanzierungskosten werden über die Laufzeit des Kredits

abgeschrieben, der zur Finanzierung des Kaufs verwendet wird. Wird das
Darlehen vor Ablauf der Darlehenslaufzeit vorzeitig zurückgezahlt, sind die
verbleibenden Vorfinanzierungskosten in dem Jahr, in dem die
Darlehensverpflichtung erlischt, vollständig abzugsfähig.

3. Welche Steuern werden auf den Verkauf fällig? Nehmen Sie 6 % Verkaufskosten,
33 % normalen Ertragsteuersatz, einen Kapitalertragsteuersatz von 15 % und eine
Rückgewinnungsrate von 25 % an.

Lösung:
Jährlicher Abschreibungsabzug = 750.000 $ x (1/27,5) = 27.272,73 $
Gesamtabschreibung über 5 Jahre = 5 x 27.272,73 $ = 136.364

Verkaufspreis $1,270,000
Abzüglich: Verkaufskosten @ 6% (76,200)
Netto-Verkaufserlös 1,193,800
Abzüglich: Bereinigte Basis (1.000.000 - 136.364 oder 863,636
fünf Jahre mit 27.272,73 jährlichen Abschreibungen)
Steuerpflichtiger Gewinn 330,164
Abzüglich: Abschreibungsrückgewinnung (136,364)
Kapitalgewinn 193,800
Kapitalertragsteuer zu 15 % 29,070
Hinzufügen: Abschreibungsrückgewinnungssteuer (25 34,091
Im Verkauf fällige Steuern $63,161
4. Wie hoch wird die Eigenkapitalumkehr (Cashflow) nach Steuern aus dem
Verkauf sein?

Lösung:

21-
2
 Netto-Verkaufserlös $1,193,800
Abzüglich: Verbleibender Kreditsaldo* (666,648)
Eigenkapitalumkehr vor Steuern 527,152
Abzüglich: Im Verkauf fällige Steuern (63,161)
Eigenkapitalumkehr nach Steuern $463,991

*(N=25, I=12, PV= -700.000 und FV=0) ergibt eine jährliche Zahlung von
89.249,98 $. Der verbleibende Darlehensbetrag am Ende des fünften Jahres
beträgt 666.648 USD (N=20, I=12, PV=? und PMT = 89.249,98).

5. Wie hoch wurden Ihre Steuern aus dem Mietbetrieb über die gesamte fünfjährige
Haltedauer um die jährlichen Abschreibungsabzüge gekürzt?

Lösung: Der Betrag der Steuern, der durch die jährliche Steuerabschreibung
eingespart wird, entspricht der insgesamt geltend gemachten Abschreibung von
136.364 mal 33 % (dem normalen Einkommensteuersatz) oder 45.000 USD.

6. Was sind die vier Klassifizierungen von Immobilienbesitz für Steuerzwecke?

Welche Klassifizierungen von Immobilien können steuerlich abgeschrieben
werden?

Lösung: Die vier Klassen von Immobilienbesitz für Steuerzwecke sind (1)
Immobilien, die als persönlicher Wohnsitz gehalten werden; (2) Immobilien, die
zum Verkauf an andere gehalten werden, oder Gewerbeimmobilien; (3)
Immobilien, die zur Verwendung in einer gewerblichen oder geschäftlichen
Tätigkeit gehalten werden, oder Gewerbe- oder Gewerbeimmobilien; und (4)
Immobilien, die zur Anlage gehalten werden, oder als Anlageimmobilien gehalten
werden. Im Allgemeinen können nur Immobilien, die in einem Gewerbe oder
Gewerbe oder zur Erzielung von Erträgen genutzt werden, wie z. B.
Mietimmobilien, abgeschrieben werden.

7. Wie hoch ist Ihr jährlicher Abschreibungsabzug?

Lösung: Der jährliche Abschreibungsabzug beträgt 3.571,43 $ (Bereinigte Basis

von 100.000/28 $ Jahren)

8. Wenn Sie die Immobilie nie verkauft haben, wie hoch wäre der Barwert der
jährlichen Steuerersparnis aus Abschreibungen?

Lösung: Der Barwert der jährlichen Steuerersparnis aus Abschreibungen beträgt

9.306,57 $ (N=28, I=10, PMT=3.571,43 x 0,28 und FV=0)

9. Wenn Sie die Immobilie am Ende von fünf Jahren verkauft haben, wie hoch wäre
der Barwert der Abschreibungsabzüge abzüglich aller beim Verkauf fälligen
Steuern?

Lösung:
Nachsteuerwert des jährlichen Abschreibungsabzugs = 3.571,43 $ x 0,28 $ =

21-
3
 1.000 $ Barwert des jährlichen Abzugs = 3.791 $ (N=5, I/YR=10, PV=?,
PMT=1.000 und FV=0)

Gesamtabschreibung über 5 Jahre = 5 x 3.571,43 $ = 17.857 $

Abschreibungsrückgewinnungssteuer am Ende des Jahres 5 = 17.857 $ x 0,25 =
4.464 $ Barwert der Abschreibungsrückgewinnungssteuer = 2.772 $ (N=5,
I/YR=10, PV=?, PMT=0 und FV=4.464)

Der NPV der Abschreibungen über eine 5-jährige Haltedauer beträgt 1.019 $
(3.791 $ - 2.772 $).

10. Black Acres Apartment, Inc. muss das zu versteuernde Einkommen (TI) für das
vorangegangene Jahr berechnen und benötigt Ihre Unterstützung. Das effektive
Bruttoeinkommen (EGI) betrug 52.000 USD; die Betriebskosten beliefen sich auf
19.000 USD; 2.000 USD wurden in einen Fonds für den zukünftigen Austausch
von Öfen und Kühlschränken investiert; der Schuldendienst betrug 26.662 USD,
wovon 25.126 USD Zinsen waren; und der Abschreibungsabzug betrug 17.000
USD. Berechnen Sie das zu versteuernde Betriebseinkommen:

Lösung:
Effektives Bruttoeinkommen $52,000
Abzüglich: Betriebskosten (19,000)
Abzüglich: Investitionen (2,000)
Nettobetriebsertrag 31,000
Hinzufügen: CAPX 2,000
Abzüglich: Zinsen auf den Schuldendienst (25,126)
Abzüglich: Steuerabschreibung (17,000)
Zu versteuerndes Einkommen (Verlust) $(9,126)

11. Sie erwägen den Kauf eines kleinen Apartmentkomplexes.

a. Berechnen Sie die Hypothekenzahlung, den Zinsabzug, den
Abschreibungsabzug und die fortgeführten Finanzierungskosten für das
erste Geschäftsjahr.
b. Wie hoch wird Ihre Netto-Eigenkapitalinvestition zum „Zeitpunkt Null“
sein?
c. Schätzen Sie die Cashflows nach Steuern aus dem ersten Geschäftsjahr.

Lösung:
a. Jährliche Hypothekenzahlung: $ 65.575 (N=25, I=8, PV= -700.000 und
FV=0) Zinsabzug im Jahr 1 = 0,08 x $ 700.000 = $ 56.000 Abschreibung: $
27.272,73 (Abschreibungsgrundlage von $ 750.000/27,5) Abschreibung der
Finanzierungskosten: $ 1.000 ($ 25.000/25)
b. Die Netto-Eigenkapitalinvestition zum Zeitpunkt Null beträgt 325.000
USD (Anzahlung von 300.000 USD plus Vorfinanzierung von 25.000
USD).
c. Der Cashflow nach Steuern wird wie folgt berechnet:

Steuerberechnungen

21-
4
 Bruttoeinkommenspotenzial $175,000
Abzüglich: Leerstands- und Abholverluste (21,000)
Effektives Bruttoeinkommen 154,000
Abzüglich: Betriebskosten (36,000)
Abzüglich: Investitionen (2,000)
Nettobetriebsertrag 116,000
Hinzufügen: Kapitalausgaben 2,000
Abzüglich: Zinsen (56,000)
Abzüglich: Abschreibungen (27,273)
Abzüglich: Amortisation der (1,000)
Zu versteuerndes Einkommen 33,727
x 35%
Steuerpflicht 11,805

Barberechnungen
Nettobetriebsertrag abzüglich: 116,000
Schuldendienst (65,575)
Cashflow vor Steuern 50,425
Abzüglich: Steuerverbindlichkeit (11,805)
Cashflow nach Steuern 38,620

12. Berechnen Sie den Cashflow nach Steuern aus dem Verkauf der folgenden
Nichtwohnimmobilien.
a. Berechnen Sie den jährlichen Abschreibungsaufwand.
b. Berechnen Sie die bereinigte Basis zum Zeitpunkt des Verkaufs (nach zwei
Jahren).
c. Berechnen Sie die Steuerschuld aus dem Verkauf.
d. Berechnen Sie den Cashflow nach Steuern (Eigenkapitalumkehr) aus dem
Verkauf.

Lösung:
a. Jährlicher Abschreibungsaufwand: 9.807,69 $ (Abschreibungsgrundlage =
0,85 x 450.000 $ = 382.500 $; Jährlicher Abschreibungsaufwand = 382.500
$ x (1/39)

b. Gesamtabschreibung über 2 Jahre Haltedauer = 2 x 9.807,69 $ = 19.615 $

Bereinigte Basis zum Zeitpunkt des Verkaufs: 460.385 $ (450.000 $
Anschaffungspreis, plus 30.000 $ nachfolgende Investitionen, minus
19.615 $ Abschreibung)

c. Berechnung der Steuerpflicht:

Das Buch besagt, dass der Marktwert der Immobilie während der
zweijährigen Haltedauer auf 472.500 US-Dollar gestiegen ist und dass die
Verkaufskosten zu diesem Zeitpunkt 6 Prozent des
Verkaufspreises/Marktwerts betragen werden. Nehmen wir stattdessen an,
dass der Marktwert auf 510.000 $ gestiegen ist und dass die

21-
5
Vertriebskosten 3 Prozent betragen werden.

21-
6
 Verkaufspreis $510,000
Abzüglich: Vertriebskosten (15,300)
Netto-Verkaufserlös 494,700
Abzüglich: Bereinigte Basis 460,385
Steuerpflichtiger Gewinn 34,315
Abzüglich: (19,615)
Abschreibungsrückgewinnung
Kapitalgewinn 14,700

Kapitalertragsteuer von 15 % 2,205

Hinzufügen: 4,904
Abschreibungsrückgewinnungssteuer zu 25 % $7,109
Gesamtsteuern

d. Cashflow nach Steuern:

Netto-Verkaufserlös $494,700
Abzüglich: Verbleibender (354,276)
Eigenkapitalumkehr vor Steuern abzüglich: 140,424
Beim Verkauf fällige Steuern (7,109)
Eigenkapitalumkehr nach Steuern $133,315

13. Ein Immobilieninvestor erwägt den Kauf eines Bürogebäudes. Es werden folgende
Annahmen getroffen:

Beantworten Sie die folgenden Fragen für das erste Betriebsjahr:

e. Wie hoch ist die erforderliche Eigenkapital- (Bar-) Anzahlung zum
„Zeitpunkt Null“?
f. Was ist der jährliche steuerliche Abschreibungsabzug?
g. Wie hoch ist die Höhe des Schuldendienstes?
h. Wie hoch ist das geschätzte Nettobetriebsergebnis?

Lösung:
a. Die erforderliche Eigenkapital- (Bar-) Anzahlung zum "Zeitpunkt Null"
beträgt 193.750 $ (0,25 x der Kaufpreis von 775.000 $)
b. Der jährliche steuerliche Abschreibungsabzug beträgt 14.904 $
(Abschreibungsgrundlage 581.250 $ mit linearer Abschreibung über 39
Jahre)
c. Die Höhe des Schuldendienstes beträgt 4.682,51 pro Monat oder 56.190
pro Jahr. Die im ersten Jahr gezahlten Zinsen betragen 43.152 USD.
d. Der geschätzte Nettobetriebsertrag beträgt 148.950 USD.

Potenzielles Bruttoeinkommen (10 x 34.000) $340,000

Abzüglich: Leerstands- und Abholverluste (51,000)
Effektives Bruttoeinkommen 289,000
Abzüglich: Betriebskosten (130,050)
Abzüglich: Investitionsausgaben (10,000)

21-
7
Nettobetriebsertrag $148,950

21-
8
 14. Berechnen Sie die Cashflows nach Steuern und die Eigenkapitalumkehr nach
Steuern für die Haltedauer.

Lösung:

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5

G.g.A. $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Abzüglich: Vakanz 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Abzüglich: Betriebskosten (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
Abzüglich: 0 0 0 0 0
Nettobetriebsertrag 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
Hinzufügen: Kapitalausgaben 0 0 0 0 0
Abzüglich: Zinsen (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Abzüglich: Abschreibungen (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Abzüglich: AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Zu versteuerndes Einkommen 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Steuerpflicht zu 30 % 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Nettobetriebsertrag 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Abzüglich: Schuldendienst (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Cashflow vor Steuern 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
Abzüglich: (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Steuerverbindlichkeit
Cashflow nach Steuern $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727

* enthält Abschreibungen auf verbleibende Vorfinanzierungskosten

15. Sollte der Anleger unter der Annahme einer zweijährigen Haltedauer diese
Investition bei einer erforderlichen gehebelten Rendite nach Steuern von 14
Prozent tätigen?

Lösung: Die Nachsteuer-Cashflows werden wie folgt berechnet:

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3

G.g.A. $105,100 $113,508 $122,589
VC (7,04 % im Jahr, danach 7,0 %)
ersten
(7,400) (7,946) (8,581)
EGI 97,700 105,562 114,007
Abzüglich: Betriebskosten (51,530) (53,591) (55,735)
Nettobetriebsertrag 46,170 51,971 58,273
Abzüglich: Zinsen (30,000) (29,735)
Abzüglich: Abschreibungen (10,897) (10,897)
Zu versteuerndes Einkommen 5,272 11,339
Abzüglich: Steuerverbindlichkeit @ 1,476 3,175
28%

21-
9
 Nettobetriebsertrag 46,170 51,971
Abzüglich: Schuldendienst (33,310) (33,310)
Cashflow vor Steuern 12,903 18,661
Abzüglich: Steuerverbindlichkeit (1,476) (3,175)
Cashflow nach Steuern $11,383 $15,486

Verkaufspreis ( 58.273/0,10 Cap Rate) $582,730

Abzüglich: Verkaufskosten @ 7% (40,791)
Nettoverkaufserlöse abzüglich: 541,939
Bereinigte Basis 478,205
Steuerpflichtiger Gewinn 63,734
Abzüglich: Abschreibungsrückgewinnung (21,795)
Kapitalgewinn 41,939

Kapitalertragsteuer von 15 % 6,291

Hinzufügen: Abschreibungsrückgewinnung 5,449
Im Verkauf fällige Steuern $11,740

Netto-Verkaufserlös $541,939
Abzüglich: Verbleibender (368,115)
Eigenkapitalumkehr vor Steuern 173,824
abzüglich: Beim Verkauf fällige Steuern (11,740)
Eigenkapitalumkehr nach Steuern $162,085

Der Cashflow stellt sich wie folgt dar:

Nach Steuern Eigenkapitalumkehr Gesamt-
Jahr Cashflow nach Steuern Cashflow
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Diese Cashflows werden mit der erforderlichen Rendite von 14 % nach

Steuern abgezinst, was zu einem NPV von 21.620 USD führt. Der IRR
nach Steuern dieser Cashflows beträgt 23,8 %. Die Investition sollte
getätigt werden.

21-
10
 KAPITEL 22
Wertsteigerung durch kontinuierliches Management

Testprobleme

1. Welche der folgenden Bezeichnungen vergibt das Institute of Real Estate

Management (IRM)?
b. CPM.

2. Ein Vertragsverhältnis, in dem eine Person im besten Interesse eines

Auftraggebers handeln muss, wenn sie mit einem Dritten handelt, wird bezeichnet
als:
a. Ein Agenturverhältnis.

3. Das Erfordernis eines Immobilienverwalters, im besten Interesse des Vermieters

zu handeln, wenn er mit einem Mieter handelt, wird wie folgt bezeichnet:
c. Eine treuhänderische Verantwortung

4. Welche dieser Aufgaben fällt in der Regel nicht in die Zuständigkeit eines
Hausverwalters?
d. Einkommensteueranalyse.

5. Umbau und Sanierung:

c. Es wird erwartet, dass die Immobilie einen Mehrwert bietet.

6. Sowohl dem Eigentümer als auch dem Verwalter könnte es besser gehen, wenn
die Vergütung des Managements auf einem Prozentsatz der Immobilie basiert:
7. Nettobetriebsergebnis.

7. Folgendes ist für die Gültigkeit eines Mietvertrags erforderlich, mit Ausnahme
von:
c. Telefonnummer oder Adresse des Mieters im Notfall.

8. Der Vermögensverwalter ist NICHT verantwortlich für:

c. Treffen von Wartungsentscheidungen.

9. Der Abriss eines bestehenden Grundstücks auf einem städtischen Gelände wird
wahrscheinlich erfolgen:
c. Wenn der Wert des Standorts unter der Annahme einer neuen Nutzung den
Wert des Standorts unter seiner bestehenden Nutzung zuzüglich der Abrisskosten
übersteigt.

10. Welche der folgenden Optionen ist für Nicht-Immobiliengesellschaften kein

potenzieller Vorteil eines Immobilienverkaufs-Leaseback?
c. Das Unternehmen profitiert von der Wertsteigerung der Immobilie, die nach
dem Leaseback-Verkauf eintritt.

Studienfragen

22-
1
1. Ein Investor erwarb eine Immobilie mit einer Kapitalbeteiligung von 100.000 USD
und einer Hypothek von 800.000 USD. Sie hält die Immobilie seit fünf Jahren und
die Hypothek hat jetzt einen Saldo von 750.000 US-Dollar. Der Marktwert ihrer
Immobilie wird auf 950.000 USD geschätzt. Was ist ihre derzeitige
Kapitalbeteiligung?

Lösung: Ihre aktuelle Eigenkapitalinvestition in die Immobilie beträgt 200.000

US-Dollar, was dem aktuellen Marktwert der Immobilie (950.000 US-Dollar)
abzüglich des aktuellen Kreditsaldos (750.000 US-Dollar) entspricht.

2. Was sind Kosten, die mit der Wertschöpfung nach der Rehabilitation in Einklang
zu bringen sind?

Lösung: Eine Verbesserung, wie z. B. eine Sanierung, sollte nur vorgenommen

werden, wenn der Mehrwert der Immobilie die Kosten für Verbesserungen
übersteigt, zu denen Material, Arbeit, der Gewinn des Auftragnehmers,
Architektenhonorare und eine Zulage für Eventualverbindlichkeiten gehören.
Wenn die Reha-Arbeit den Eigentümer für einige Zeit daran hinderte, die gesamte
oder einen Teil der Struktur zu mieten, sollte der Barwert der verlorenen
Nettomieteinnahmen als Kosten berücksichtigt werden.

3. Inwiefern ähneln sich die Wartungs- und Reparaturentscheidung und die

Sanierungsentscheidung? Worin unterscheiden sie sich?

Lösung: Die Wartungs- und Reparaturkosten umfassen Ausgaben für

Verwahrungs-, Korrektur- und Vorsorgekosten. Manchmal werden Kosten im
Zusammenhang mit der Durchführung der gewöhnlichen Wartung nicht
übernommen; sie werden aufgeschoben. Die Stundung solcher Kosten kann die
kurzfristige NOI der Immobilie erhöhen, aber in der Zukunft zu einer
beschleunigten Verschlechterung des Gebäudes und reduzierten Cashflows führen.

Die Sanierungskosten umfassen die Lackierung, den Dachersatz oder den Ersatz
anderer verschlechterter Gebäudeteile. Die Notwendigkeit, Rehabilitationskosten
durchzuführen, kann das Ergebnis einer aufgeschobenen Wartung sein. Daher sind
Rehabilitationskosten im Gegensatz zu Wartungs- und Reparaturkosten keine
wiederkehrenden Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie
für den normalen Gebrauch; Rehabilitationskosten schaffen einen Mehrwert für
eine Immobilie.

Die Entscheidungen, entweder Wartungs- und Reparaturkosten oder

Sanierungskosten zu übernehmen, sind Investitionsentscheidungen. Die
Entscheidung, Instandhaltungskosten durchzuführen oder darauf zu verzichten,
muss aus wirtschaftlicher Sicht bewertet werden, ebenso wie die
Rehabilitationskosten. Keine der beiden Kostenkategorien führt zu Änderungen
der Objektstruktur.

4. Welche Faktoren können sich nach der Sanierung einer Immobilie ändern, um
einen höheren "Nach" -Wert als "Vor" -Wert zu erzeugen?

22-
2
 Lösung: Die Sanierung einer Immobilie kann zu einem höheren
Nettobetriebsergebnis, einer Verlängerung der verbleibenden wirtschaftlichen
Nutzungsdauer des Gebäudes oder einer Reduzierung des Abzinsungssatzes
führen, der zur Berechnung des Barwerts zukünftiger Erträge verwendet wird.

5. Was leistet der Immobilienverwaltungsvertrag?

Lösung: Der Bewirtschaftungsvertrag ist die Grundlage der Beziehung zwischen

dem Grundstückseigentümer und dem Grundstücksverwalter. Dieser
Managementvertrag legt die Pflichten, Befugnisse und Vergütungen des Managers
fest. Der Managementvertrag schafft ein Agenturverhältnis und begründet die
treuhänderische Verantwortung des Managers, im besten Interesse des
Immobilieneigentümers zu handeln.

6. Wie wirkt sich die routinemäßige Wartung und Reparatur auf die Leistung einer
Immobilie aus?

Lösung: Die routinemäßigen Wartungs- und Reparaturkosten erhalten den Zustand

und die wirtschaftliche Leistung einer Immobilie. Diese Kosten erhöhen nicht den
Wert oder die wirtschaftliche Leistung einer Immobilie, sondern halten lediglich
das Leistungsniveau der Immobilie aufrecht. Im Idealfall entspricht der Barwert
der für Wartung und Reparaturen ausgegebenen Mittel dem Barwert des Verlusts
an Betriebsergebnis und Verkaufserlös, der durch die Übernahme der Ausgaben
vermieden wird, oder liegt darunter. Die Stundung von routinemäßigen Wartungs-
und Reparaturaufwendungen kann die kurzfristige NOI der Immobilie erhöhen,
dies kann jedoch zu einer beschleunigten Verschlechterung des Gebäudes führen,
was wiederum die Nettomieteinnahmen und den Marktwert der Immobilie
verringern wird.

7. Definieren Sie die aufgeschobene Wartung und listen Sie einige Beispiele auf.

Lösung: Die aufgeschobene Wartung beschreibt Kosten im Zusammenhang mit

der normalen Wartung, die zum Zeitpunkt der Erkennung eines Problems nicht
durchgeführt wird. Beispiele für aufgeschobene Wartungsarbeiten sind
notwendige Dachreparaturen, HLK- und Steuerungssysteme, die nicht effizient
funktionieren, Bodenreparaturen, alte Farben und zerbrochene Fenster.

8. Wie wird die finanzielle Entschädigung für Hausverwalter in der Regel bestimmt?
Welches „Agentur“ -Problem scheint dies zu verursachen?

Lösung: Die typische Hausverwaltungsgebühr basiert auf einem Prozentsatz der

Bruttomieteinnahmen. Durch diese Vereinbarung entsteht ein Agenturproblem, da
der Immobilienverwalter möglicherweise motiviert ist, die Immobilie übermäßig
zu pflegen oder andere Strategien zu verfolgen, um das Bruttoeinkommen der
Immobilie zu fördern und zu maximieren. Dies kann vorkommen, weil der
Vertrag die Maximierung des Bruttoeinkommens ohne expliziten Anreiz zur
Minimierung der Betriebskosten belohnt. Daher ist der Hausverwalter
möglicherweise mehr an der obersten Linie interessiert und nicht am Endergebnis.

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3
9. Warum ist der Mietermix für die Performance von Shoppingcenter-Investitionen
von entscheidender Bedeutung?

Lösung: Der richtige Mietermix in einem Versandzentrum kann den Umsatz jedes
einzelnen Mieters und das Gesamtmietpotenzial der Immobilie maximieren.
Synergien entstehen aus der komplementären Beziehung der Mieter der
Immobilie. Zum Beispiel können Kunden, die in einem großen Ankermarkt
einkaufen, in einem kleineren Unternehmen einkaufen, das sich neben einem
größeren Ankermarkt befindet.

10. Warum hat im Immobilien Asset Management/Anlageberatungsgeschäft das

„traditionelle“ System zur Vergütung einiger Vermögensverwalter durch ein
leistungsorientiertes Management ersetzt oder zumindest ergänzt?

Lösung: Die Praxis, Vermögensverwalter auf der Grundlage des Werts des
verwalteten Nettovermögens zu vergüten, schafft ein Agenturproblem, da
Manager den Anreiz haben, Vermögenswerte zu erwerben und zu halten - anstatt
die Rendite des Anlegers zu maximieren. Die Festlegung der
Managementvergütung auf der Grundlage der Maximierung der Rendite des
Anlegers richtet die Interessen des Managers und des Anlegers/Auftraggebers
besser aus.

11. Was ist im Rahmen von Vermögensverwaltungsverträgen in der privaten

Gewerbeimmobilienbranche ein Benchmark-Index? Was ist der typischste
Benchmark-Index?

Lösung: Ein Benchmark-Index ist ein Referenzpunkt, der als Standard zur
Messung der relativen Performance eines Vermögensverwalters verwendet
werden kann. Der typische Benchmark-Index für die Bewertung der Performance
eines Managers/Beraters, der mit dem Erwerb und der Verwaltung eines Portfolios
börsennotierter REITS beauftragt wird, wird von NAREIT und Wilshire
Associates erstellt. Der am häufigsten verwendete Index zur Bewertung der
Wertentwicklung von privat gehaltenen und gehandelten Gewerbeimmobilien
wird von NCREIF erstellt.

12. Würden Sie in Bezug auf die Einhaltung der geltenden Vermieter-Mieter-Gesetze
lieber einen Apartmentkomplex oder ein Bürogebäude verwalten? Erklären.

Lösung: Im Allgemeinen ist die Verwaltung einer Gewerbeimmobilie, wie eines

Bürogebäudes, aus verschiedenen Gründen weniger problematisch als die
Verwaltung eines Apartmentkomplexes.
Das staatliche Recht regelt die Vermieter-Mieter-Beziehungen im gewerblichen
Bereich, und die staatlichen Gerichte interpretieren die Sprache der gewerblichen
Mietverträge streng. Es wird davon ausgegangen, dass es sich bei den in einen
Gewerbemietvertrag eintretenden Parteien um sachkundige Kaufleute handelt.
Obwohl Wohnmietobjekte auch staatlichem Recht unterliegen, haben die
staatlichen Gesetzgeber detaillierte Gesetze zum Schutz der Rechte und Interessen
der Haushalte erlassen, um die Wettbewerbsbedingungen zwischen Vermietern

22-
4
und Mietern zu verbessern. Wohnungsmieter erhalten auch bestimmte Rechte
nach Landesgesetzen und die Handlungen des Vermieters sind nach Landesrecht
eingeschränkt.

22-
5
 KAPITEL 23
MIETVERTRÄGE UND OBJEKTARTEN

Testprobleme

1. Ein Mietvertrag, bei dem der Mieter eine Miete zahlt, die teilweise auf den
Verkäufen des Geschäfts des Mieters basiert, ist bekannt als:
a. Prozentualer Mietvertrag.

2. Wenn der Mieter eine Grundmiete zuzüglich einiger oder aller Betriebskosten
einer Immobilie zahlt, ergibt sich ein:
b. Nettomietvertrag.

3. Bestehende Mietverträge:
b. Bei der Bewertung eines Bürogebäudes mit mehreren Mietern muss sorgfältiger
bedacht werden als bei der Bewertung eines Apartmentkomplexes.

4. Mit einer Spesenstoppklausel:

b. Der Vermieter ist für Betriebsaufwendungen bis zu einer bestimmten Höhe
verantwortlich, ab der Erhöhungen der Betriebsaufwendungen zu Verpflichtungen
des Mieters werden.

5. Als Mieter möchten Sie alle Rechte und Pflichten Ihrer noch nicht abgelaufenen
Mietdauer an einen neuen Mieter übergeben. Auf diese Weise sind Sie:
c. Zuweisung Ihres Erbbaurechts.

6. Mietbestimmungen, die dem Mieter das Recht, aber nicht die Verpflichtung
einräumen, etwas zu tun, führen in der Regel zu:
b. Eine höhere Grundmiete.

7. Der Mieter ist verantwortlich für die Zahlung von Grundsteuern und
Versicherungen in einem:
c. Netto-Netto-Leasing.

8. Welche der folgenden Aussagen zu Mieterverbesserungen (TIs) trifft im

Zusammenhang mit gewerblichen Immobilienmietverträgen am wenigsten zu?

Tatsächlich sind sowohl b. als auch d. gleichermaßen unwahr.

9. Bei Mietverträgen für Einkaufszentren werden die Mieten in der Regel auf der
Grundlage der Art der vom Mieter belegten Fläche angegeben.
a. Bruttomietfläche.

10. Der typische Ankermieter in einem Nachbarschafts-Einkaufszentrum ist ein:

d. Lebensmittelgeschäft.

Studienfragen

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1
1. Angenommen, die Eigentümer eines mittelgroßen Bürogebäudes erhalten alle
Betriebskosten von ihren Mietern zurück, mit Ausnahme der Verwaltungs- und
Verwaltungskosten. Die gesamte vermietbare Fläche des Bürogebäudes beträgt
100.000 Quadratmeter. Der Gesamtbetrag der von den Mietern im laufenden Jahr
erstattungsfähigen Betriebskosten beträgt 700.000 USD. Mieter B nimmt 10.000
Quadratfuß des Gebäudes ein und hat einen Kostenstopp von 5,50 $ pro
Quadratfuß. Wie viel von den erstattungsfähigen Kosten des Gebäudes werden die
Eigentümer von Mieter B zurückerhalten?

Lösung: Mit dem Kostenstopp ist Mieter B für 7 $ (700.000 $/100.000SF x

10.000SF) pro Quadratfuß abzüglich des Kostenstopps von 5,50 $ für jeden
Quadratfuß verantwortlich. Daher werden die Eigentümer $ 15.000 ($ 1,50 x
10,000SF) von Mieter B zurückerhalten.

2. Warum könnte ein Mieter einen Mietvertrag mit einer höheren effektiven Miete
einem alternativen Mietvertrag mit einer niedrigeren effektiven Miete vorziehen?

Lösung: Ein Mieter kann aus verschiedenen Gründen einen Mietvertrag mit einer
höheren effektiven Miete einem alternativen Mietvertrag mit einer niedrigeren
effektiven Miete vorziehen. Beispielsweise kann ein Mieter einen längerfristigen
Mietvertrag mit einer höheren effektiven Jahresmiete bevorzugen, um
angemessene Flächen für einen längeren Zeitraum zu sichern und sich vor
zukünftigen Mietpreiserhöhungen zu schützen. Im Allgemeinen berücksichtigt die
effektive Miete keine umfassenderen Überlegungen wie die Freigabe von Kosten,
den Wunsch nach Flexibilität und den Wunsch von Mietern und Eigentümern, die
Risiken zu vermeiden, die mit dem Ersetzen eines Mietvertrags durch einen
anderen verbunden sind.

3. Beschreiben Sie die gängigsten Methoden, um Mietänderungen im Laufe der Zeit

für ein gewerbliches Mietverhältnis festzulegen.

Lösung: Die am häufigsten verwendeten Methoden zur Angabe von

Mietänderungen sind eine Pauschalmiete mit einer Aufwandsrückstellung,
abgestufte Mietklauseln, indexierte Mietverträge und prozentuale Miete. Wenn
feste Mietpreise eingehalten werden, wird der Mietvertrag wahrscheinlich eine
Bestimmung enthalten, die den Mieter verpflichtet, einige oder alle Betriebskosten
der Immobilie zu tragen. Eine Staffelmietklausel sieht vorgegebene Erhöhungen
des Vertragsmietpreises vor. Ein indizierter Mietvertrag ermöglicht
Mietanpassungen, die an Änderungen in einem vorgegebenen Index wie dem
Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden sind. Ein prozentualer Mietvertrag besteht
aus einer festen Komponente (Grundmiete) und einer prozentualen Mietklausel,
die den Eigentümer berechtigt, einen vorgegebenen Prozentsatz des
Mieterumsatzes oder einen Prozentsatz des Mieterumsatzes zu erhalten, der einen
bestimmten Mindestbetrag überschreitet.

4. Welche Faktoren neigen dazu, dass sowohl Eigentümer als auch Mieter
längerfristige Mietverträge bevorzugen, wenn alles andere gleich ist?

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2
 Lösung: Sowohl Mieter als auch Vermieter sind mit erheblichen
Wiedervermietungskosten konfrontiert, wenn ein Mieter eine Immobilie räumt.
Darüber hinaus ziehen es beide vor, die Unsicherheit zu vermeiden, die mit dem
Ersetzen eines Mietvertrags durch einen anderen verbunden ist. Dies wird als
Interlease-Risiko bezeichnet. Daher bevorzugen Mieter und Vermieter bei aller
Gleichheit längerfristige Mietverträge.

5. Angenommen, ein kleines Bürogebäude hat eine Gesamtnutzfläche von 40.000

Quadratmetern und eine Gemeinschaftsfläche von 5.000 Quadratmetern. Mieter Z
nimmt 6.000 Quadratmeter Nutzfläche ein. Was ist die Mietfläche von Mieter Z?

Lösung: Die Mietfläche einer Mietfläche eines Mieters entspricht der Nutzfläche
zuzüglich eines anteiligen Anteils an einer Gemeinschaftsfläche. Basierend auf
einem Auslastungsfaktor von 1,125 (45.000 Mietflächen/40.000 Nutzflächen)
verfügt Mieter Z über 6.750 Quadratfuß Mietfläche (6.000 x 1,125).

6. Angenommen, ein Einzelhandelsmieter zahlt eine Grundmiete von 120.000 USD

pro Jahr (oder 10.000 USD pro Monat). Darüber hinaus muss der Mieter 7 Prozent
des Bruttoladenumsatzes von mehr als 143.000 US-Dollar pro Monat als
prozentuale Miete zahlen. Wenn das Geschäft in einem Monat einen Bruttoumsatz
von 170.000 USD erzielt, wie hoch ist die prozentuale Miete in diesem Monat?
Wie hoch ist die fällige Gesamtmiete für den Monat?

Lösung: Der prozentuale Monat für den Monat beträgt 1.890 $ (170.000 – 143.000
= 27.000 x 0,07). Die für den Monat fällige Gesamtmiete beträgt 11.890 $ (1.890
$ + 10.000 $).

7. Ein Mietinteressent hat dem Eigentümer eines Bürogebäudes zwei Mietvorschläge

unterbreitet. Die erste Alternative hat eine Laufzeit von fünf Jahren und eine
Vertragsrate von 16,00 USD pro Quadratfuß im ersten Jahr des Mietvertrags. Der
Mietpreis steigt dann über die restliche Laufzeit des Mietvertrags um 3 Prozent
pro Jahr. So würde zum Beispiel der Mietpreis im Jahr 2 (Monate 13 – 24) 16,48 $
betragen. Die zweite Leasingalternative ist auch ein Fünfjahresleasing mit einer
anfänglichen Vertragsrate von 16,00 $ pro Quadratfuß. Der Mietpreis für diesen
Mietvertrag ist jedoch an die Inflation indiziert, wobei die Anpassung zu Beginn
eines jeden Jahres auf der Grundlage der tatsächlichen Inflationsrate des Vorjahres
erfolgt. Der Eigentümer der Büroimmobilie geht davon aus, dass die Inflation über
die fünfjährige Mietdauer mit einer Rate von 3 Prozent pro Jahr laufen wird.
a. Wie hoch sind die prognostizierten Zahlungen des Eigentümers über die
fünfjährige Laufzeit für die beiden Alternativen?
b. Welche Option wird der Eigentümer wahrscheinlich bevorzugen und
warum?

Lösung:
a. Die prognostizierten Zahlungen für jede Alternative lauten wie folgt: Jahr
1, 16,00 $; Jahr 2, 16,48 $; Jahr 3, 16,97 $; Jahr 4, 17,48 $; und Jahr 5,
18,01 $.
b. Im Rahmen des Mietvertrags mit der 3-Prozent-Aufstockungsrückstellung

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3
trägt der Eigentümer das gesamte Risiko, das mit unerwarteten
Änderungen der Betriebskosten verbunden ist. Daher bevorzugt der
Eigentümer den Mietpreis, der an die Inflationsrate gebunden ist, da dies
das Risiko unerwarteter Inflationssteigerungen vom Eigentümer auf den
Mieter verlagert.

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 KAPITEL 24

ENTWICKLUNG: DIE DYNAMIK DER WERTSCHÖPFUNG

Testprobleme

1. Der erste Schritt im Entwicklungsprozess besteht darin:

a. Einrichtung der Standortkontrolle.

2. Um die Kontrolle über eine Website zu erlangen, kann ein Entwickler Folgendes
verwenden:
e. Alle oben genannten Punkte

3. Welche dieser Phasen des Entwicklungsprozesses steht an erster Stelle?

a. Machbarkeitsanalyse, Verfeinerung und Prüfung

4. Alle folgenden Punkte sind wertvoll, um den Genehmigungsprozess für die

Entwicklung zu erleichtern, mit Ausnahme von:
d. Festlegen der Stärke Ihrer Rechtsposition frühzeitig im Prozess.

5. Eine Bauweise, bei der die eigentliche Konstruktion beginnt, bevor der Entwurf
fertig ist, ist bekannt als:
d. Fast-Track.

6. In einer Landentwicklung ist der primäre Designprofi ein :

7. Grundstücksplaner.

7. Die weichen Kosten umfassen alle außer:

e. Bodenverbesserungskosten.

8. Welche Aussage zum typischen Baudarlehen ist falsch?

d. Das Darlehen verlängert sich einige Jahre nach Ausstellung einer
Belegungsbescheinigung.

9. Der Fachmann, der für die Festlegung angemessener Spezifikationen für die
Errichtung von Fundamenten und Fundamenten verantwortlich ist, ist ein:
d. Bodeningenieur.

10. Wenn die Baukosten die Höhe des Baukredits übersteigen, wird ein Bauträger
häufig versuchen, die „Lücke“ durch Folgendes zu schließen:
c. Mezzanine-Finanzierung.

Studienfragen

1. Warum ist die Genehmigungsphase oft die riskanteste Phase des Prozesses?

Lösung: Der Genehmigungsprozess erfordert einen erheblichen Zeit- und

Kostenaufwand. Das Endergebnis ist jedoch ungewiss, ob das Projekt weitergehen
wird. Öffentliche Anhörungen sind beispielsweise für Bauträger besonders tückisch,

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1
 da die lokalen Landnutzungsbehörden ein Projekt effektiv töten können. Darüber
hinaus kann der Widerstand der Gemeinschaft gegen die Pläne des Bauträgers zu
kostspieligen Verzögerungen führen oder den Bauträger zur Beendigung des Projekts
zwingen.

2. Listen Sie mindestens fünf Möglichkeiten auf, wie ein Entwickler versuchen kann, die
Risiken des Genehmigungsverfahrens zu reduzieren.

Lösung: Ein Entwickler kann versuchen, die mit dem Genehmigungsverfahren

verbundenen Risiken auf vielfältige Weise zu reduzieren. Der Bauträger kann
Bestimmungen zur Pufferung der umliegenden Flächen aus dem vorgeschlagenen
Projekt anbieten. Der Bauträger kann eine Verbesserung bieten, z. B. einen Park, von
dem die lokale Nachbarschaft profitieren wird. Der Bauträger sollte bereit sein, mit
den Landnutzungsbehörden und Nachbarschaftsbesitzergruppen zu verhandeln. Der
Entwickler sollte eine positive Beziehung zu den lokalen Aufsichtsbehörden aufbauen
und diese während des gesamten Entwicklungsprozesses auf dem Laufenden halten.

3. Erklären Sie, was ein Bauleiter ist und warum die Rolle in der Entwicklung wichtig
sein könnte.

Lösung: Ein Bauleiter fungiert als Verbindungsperson und Vertreter des Bauträgers
auf dem Projektgelände. Dies ist eine besonders wichtige Rolle, da der Entwickler für
die Überwachung und Behebung von Problemen verantwortlich ist, die während des
Bauprozesses auftreten. Der Bauleiter kann auch in Besprechungen zwischen
Generalunternehmer und Architekt für den Bauträger einspringen.

4. Was muss ein Entwickler bei der Auswahl eines Architekten neben dem
Designnachweis und der relevanten Erfahrung über den Architekten beachten?

Lösung: Die Auswahl eines Architekten ist eine kritische Entscheidung für den
Entwickler. Wichtig ist, dass der Architekt Werte und Ziele hat, die mit denen des
Bauträgers vergleichbar sind. Ein weiterer Selektionsfaktor sind die
Kommunikationsfähigkeiten des Architekten und die Beziehung zum Entwickler.
Darüber hinaus sind die Präsentationsfähigkeiten des Architekten wichtig, da
Architekten eine wichtige Rolle bei der Vertretung des Bauträgers bei öffentlichen
Treffen mit Landbehörden spielen, insbesondere während der Genehmigungsphase.

5. Warum muss ein Entwickler in einigen Fällen mit dem Leasing beginnen, noch bevor
das Design fertig ist?

Lösung: Je nach Objektart sollte der Leasingaufwand vor Abschluss der

Planungsphase beginnen. So sollten Leasingaufwände für Bürogebäude und andere
Einrichtungen mit Langzeitmietern in der Regel weit vor dem tatsächlichen
Flächenbedarf des Mieters beginnen. Auch für die Finanzierung von
Stockwerkeigentumsprojekten werden häufig Presales benötigt. Einzelhandels- und
Büroprojekte können ohne die Sicherung von Ankermietern nicht realisierbar sein.
Die Abnahmeverpflichtungen für die Baufinanzierung erfordern häufig eine
Vorvermietung.

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2
6. Vergleichen Sie die Vorteile einer wettbewerbsfähigen Ausschreibung für einen
Generalunternehmer mit ausgehandelten Kosten plus Gebühr. Was ist das Argument
für die Verwendung maximaler Kosten mit der Aufteilung von Überschreitungen oder
Einsparungen zwischen Entwickler und Generalunternehmer?

Lösung: Der Vorteil einer wettbewerbsfähigen Ausschreibung für einen

Generalunternehmer besteht darin, dass das Auswahlkriterium ausschließlich auf dem
niedrigsten Anschaffungspreis basiert. Es wird eine Prämie darauf gesetzt, das
vorgeschlagene Projekt zum niedrigstmöglichen Preis zu liefern. Eine kritische
Annahme bei der Ausschreibung ist, dass die Bieter Angebote auf der Grundlage
akzeptabler Qualitätsstandards anbieten und Bauarbeiten nach diesen Standards
durchführen. Leider ist dies manchmal schwer zu gewährleisten. Unter der Annahme,
dass ein Eigentümer Vertrauen in die Professionalität aller Bieter hat, kann eine
wettbewerbsfähige Ausschreibungssituation eine gute Lösung für eine Situation sein,
in der es in erster Linie darum geht, den Wert jedes für das Projekt bereitgestellten
Dollars zu maximieren.
Außerdem basieren die meisten Regierungsprojekte auf einer Ausschreibung für einen
Generalunternehmer.

Auf der anderen Seite reduziert ein ausgehandelter Kosten- und Gebührenvertrag den
Anreiz zur „Kostensenkung“ und beinhaltet gleichzeitig eine maximale
Kostenrückstellung. Übersteigen die Kosten daher die maximale Vertragssumme,
teilen sich Bauträger und Generalunternehmer die Überschreitung. Umgekehrt, wenn
die Kosten unter dem Höchstbetrag liegen, werden die Einsparungen von beiden
Parteien geteilt.

7. Erklären Sie die möglichen Vorteile der Miniperm-Finanzierung im Vergleich zur

traditionellen Baufinanzierung, gefolgt von einer „dauerhaften“ Finanzierung.

Lösung: Ein Miniperm-Darlehen dient als Baukredit für einige Jahre nach
Fertigstellung der Immobilie. Die typische Laufzeit eines Minperm-Darlehens beträgt
fünf Jahre.
Wenn ein Mietobjekt voll belegt wird und eine Leistungsbilanz aufstellt, neigt es
dazu, das Risiko des Objekts zu reduzieren und seinen Wert zu erhöhen. Daher kann
ein oder zwei Jahre nach der Erstbelegung eine kostengünstigere Finanzierung
verfügbar sein. Ein Mini-Perm-Darlehen kann es dem Eigentümer ermöglichen,
diesen Punkt zu erreichen, bevor er die Baufinanzierung abbezahlen muss.

8. Warum ist die Immobilienentwicklung anfälliger für Konjunkturrisiken als

Investitionen in bestehende Immobilien ähnlicher Art?

Lösung: Neue Entwicklungsprojekte besitzen typischerweise die höchste

Kostenstruktur auf dem Immobilienmarkt und haben folglich die höchsten Break-
even-Kostenpunkte. Daher wird ein Konjunkturabschwung ein neues Projekt stärker
beeinträchtigen.

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