Halbjahresbericht H1

Halbjahresbericht H1
2020
Zusatzinformationen Finanzbericht Übersicht
2
3
Inhalt
Übersicht
4 Kennzahlen 55 Zusatzinformationen
6 Bericht H1 2020 74 Kontaktstellen und wichtige Daten
12 Portfolio 75 Kundenbetreuung
19 Finanzbericht
Finanzbericht
Great Place to Work®

Great Place to Work ®, ein weltweit führendes Beratungsunternehmen im Bereich Arbeits-
platzkultur, hat bei PSP Swiss Property 2019 erstmals ein umfassendes Kultur-Audit inklusive
Zusatzinformationen
Mitarbeitenden-Befragung durchgeführt.
EPRA-Reporting
PSP Swiss Property ist EPRA-Mitglied (European Public Real Estate Association). Die 1999
gegründete EPRA, eine Non-Profit-Organisation, hat ihren Sitz in Brüssel. Sie fördert und
unterstützt die europäische Immobilienwirtschaft. In unserer Berichterstattung (Finanzkenn-
zahlen und Nachhaltigkeit) wenden wir die Best Practices Recommendations der EPRA an.
www.psp.info
Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf www.psp.info.
4 Kennzahlen
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2019 Q2 2019 Q2 2020 H1 2019 H1 2020 +/–1

Liegenschaftsertrag CHF 1 000 290 460 72 545 72 646 144 985 146 689 1.2 %
EPRA like-for-like Veränderung % 1.2 1.9 – 2.2 1.9 – 0.92
Bewertungsdifferenzen der
Liegenschaften CHF 1 000 244 176 104 953 31 366 124 688 31 131
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Vorräte) CHF 1 000 12 835 347 484 2 806 1 335
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Anlageliegenschaften) CHF 1 000 14 961 0 0 14 961 0
Total übrige Erträge CHF 1 000 7 957 857 3 848 3 846 4 872
Reingewinn CHF 1 000 453 425 179 015 73 852 258 762 121 780 – 52.9 %
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF 1 000 215 214 64 786 50 135 115 305 98 251 – 14.8 %
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge 3 CHF 1 000 256 145 60 360 64 390 125 718 127 691 1.6 %
Ebitda-Marge % 82.0 81.8 83.6 82.3 83.5
Bilanzsumme CHF 1 000 8 036 244 8 196 117 2.0 %
Eigenkapital CHF 1 000 4 450 220 4 406 424 – 1.0 %
Eigenkapitalquote % 55.4 53.8
Eigenkapitalrendite % 10.5 16.9 6.6 12.3 5.5
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 2 596 136 2 807 772 8.2 %
Zinspflichtiges Fremdkapital
in % der Bilanzsumme % 32.3 34.3
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Stück 162 161
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 000 7 259 441 7 279 741 0.3 %
Brutto-Rendite 4 % 4.0 4.0 3.9 4.0 3.9
Netto-Rendite 4 % 3.4 3.5 3.4 3.5 3.4
Leerstandsquote (CHF) 4, 5 % 3.5 3.4
Anzahl Areale und
Entwicklungsliegenschaften Stück 12 15
Bilanzwert Areale und
Entwicklungsliegenschaften CHF 1 000 722 223 847 706 17.4 %
Personalbestand
Mitarbeitende Personen 94 95
Vollzeitstellen Stellen 89 88
Kennzahlen pro Aktie

Gewinn pro Aktie (EPS)6 CHF 9.89 3.90 1.61 5.64 2.66 – 52.9 %
Gewinn pro Aktie ohne
Liegenschaftserfolge 3, 6 CHF 4.69 1.41 1.09 2.51 2.14 – 14.8 %
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.607 n.a. n.a. n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV) 8 CHF 97.02 96.07 – 1.0 %
Eigenkapital pro Aktie vor
Abzug latenter Steuern 8 CHF 115.82 115.23 – 0.5 %
Aktienkurs Periodenende CHF 133.60 106.70 – 20.1 %
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2019 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2019.
2 EPRA like-for-like Veränderung ohne COVID-19 Einfluss beträgt + 0.7 % .
3 Vgl. dazu Definition auf Seite 37, Anmerkung 12.
4 Gilt für Anlageliegenschaften.
5 Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Periodenende.
6 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
7 Für das Geschäftsjahr 2019. Barauszahlung erfolgte am 17. April 2020.
8 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Kennzahlen 5
Übersicht
Immobilienportfolio Eigenkapital
8.0 8.1
7.4
6.9 7.0
4.5 4.4
4.0 4.2
3.9
10.5 %
9.3 %
8.2 %
3.5 %
3.5 %
3.4%
7.6 %
6.6 %
5.5%
5.0 %
2016 2017 2018 2019 H1 2020 2016 2017 2018 2019 H1 2020
Portfoliowert in CHF Mrd. Eigenkapital in CHF Mrd.

Leerstandsquote in % Eigenkapitalrendite in %
Ebitda Zusammensetzung
Reingewinn
256.1 238.2
242.2 241.7
83.5%
82.3%
131.9
82.0 %
81.5 %
80.8 %
79.2 143.5
125.7 127.7
215.2
177.7 176.2
23.5
115.3
98.3
2017 2018 2019 H1 2019 H1 2020 2017 2018 2019 H1 2019 H1 2020
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio. Gewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF Mio.
Ebitda-Marge in % Beitrag Liegenschaftserfolge in CHF Mio.
6 Bericht H1 2020
Bericht H1 2020
Auch in unsicheren Zeiten wie bei der jetzigen Corona-

Krise sind die zentrale Lage und die hohe Qualität unserer
Liegenschaften wichtige Erfolgsfaktoren.
Geschäftsverlauf Viele Büroarbeitsplätze wurden während des

Lockdowns vorübergehend durchaus erfolgreich
Trotz der seit Mitte März 2020 anhaltenden Corona- nach Hause verlegt, was den Trend zu Home-Office
Krise sind wir mit dem Geschäftsverlauf im 1. Halb- verstärkt hat. Dies wird die Gesamtnachfrage
jahr 2020 zufrieden. nach Büroflächen unserer Meinung nach aber
nicht reduzieren. Es wird eher eine Änderung
In der Berichtsperiode haben wir einen Gewinn Qualitätsansprüche stattfinden. Die Nachfrage
ohne Liegenschaftserfolge von CHF 98.3 Mio. er- nach Büroflächen wird durch grosszügige, flexible
wirtschaftet; dies entspricht einem Rückgang um und sichere Arbeitsumgebungen an für Mitarbei-
CHF 17.1 Mio. oder 14.8 % gegenüber der Vorjahres tende attraktiven Lagen geprägt sein.
periode (H1 2019: CHF 115.3 Mio.). Der Rückgang
ist allerdings auf positive Einmaleffekte in Auf dem Transaktionsmarkt stellen wir, trotz
der Vorjahresperiode zurückzuführen (Auflösung Corona-Krise, an Spitzenlagen keine grundlegen-
latenter Steuern). Die Entwicklung von Miet den Veränderungen fest. Der Transaktionsmarkt
ertrag, Betriebs- und Finanzierungsaufwand trug, hat sich zwar zwischenzeitlich verlangsamt, die
im Vergleich zur Vorjahresperdiode, positiv zum Mehrheit der Immobilien-Investoren scheint jedoch
Halbjahresergebnis 2020 bei. ihre Akquisitionsziele nicht reduzieren zu wollen.
Für Immobilien an guten Lagen und mit hoher
Die Corona-Krise bzw. der damit einhergehende Cash-Flow-Visibilität besteht weiterhin hoher
Lockdown hat auch PSP Swiss Property und ihr Anlagebedarf – zumal die Zinsen auf absehbare
Marktumfeld betroffen, vor allem die Laden- und Zeit niedrig bleiben dürften. Bis anhin konnten wir
Restaurantmieter, den Vermietungs- und Trans auch keine Notverkäufe von Distressed Assets
aktionsmarkt sowie die Bautätigkeiten. Die Corona- beobachten, was auf gesunde Finanzierungen
Krise wird voraussichtlich auch den weiteren Ver- schliessen lässt.
lauf des Geschäftsjahres beeinflussen. Bis heute
haben wir die Herausforderungen gut gemeistert. Unser Portfolio spiegelt nicht den Gesamtmarkt
wieder, sondern ein stabiles Teilsegment mit über-
durchschnittlich vielen gut gelegenen Qualitäts
Marktumfeld liegenschaften. Wir sind somit bestens investiert
und aufgestellt, die aktuelle Corona-Krise relativ
Bis zum Ausbruch der Corona-Krise war das Ge- unbeschadet zu überstehen.
schäftsklima in allen für uns relevanten Regionen
und Marktsegmenten positiv. Mit dem Lockdown
bzw. der Verunsicherung der Wirtschaft kam der
Vermietungsmarkt indessen vorübergehend zum
Erliegen. Firmen scheinen ihre Expansionspläne
auf Eis gelegt zu haben und wechselwillige Mieter
wollen die weitere Entwicklung abwarten. Speziell
stagnierte die Vermietung in den vom Lockdown
besonders betroffenen Sektoren und Regionen –
Non-Food-Retail, Gastronomie, Hotels, Tourismus.
Darin sind wir allerdings nur limitiert exponiert.
Bericht H1 2020 7
Übersicht
Portfolio CHF 90 Mio. für Entwicklungsprojekte geplant;
für 2021 CHF 117 Mio.
Unser Immobilienportfolio umfasste
Ende Juni 2020 161 Anlageliegen- Ende März 2020 haben wir für CHF 33.5 Mio. ein
Grundstück mit einem Gewerbehaus (Baujahr
schaften. Dazu kamen 15 Areale und 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Zürich
Entwicklungsliegenschaften. Der Bi- (Kreis 2) erworben, das durch einen Neubau mit
gemischter Nutzung ersetzt wird (rund 5 600 m2
lanzwert des gesamten Portfolios
Büro- und 5 900 m2 Gewerbefläche). Die Investi
betrug CHF 8.1 Mrd. tionssumme beläuft sich auf rund CHF 35 Mio.
Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage
Anlageliegenschaften profitieren: angrenzend befindet sich die Bus-
Für unsere Wachstumsstrategie sind die laufende und S-Bahn-Haltestelle Zürich Binz. Mitte Mai
Optimierung unseres Liegenschaftsportfolios durch 2020 haben wir das Baugesuch eingereicht. Die
Renovationen und Modernisierungen sowie Neu- Abbrucharbeiten des bestehenden Gebäudes be-
bauten wichtige Erfolgsfaktoren. Dabei orientieren gannen im Juli 2020. Der Neubau sollte dann 2021
wir uns konsequent an den Kundenbedürfnissen bis 2023 erstellt werden.
hinsichtlich Qualität und Flexibilität der Mietf lächen
und zunehmend an Nachhaltigkeitsaspekten. Bis In der Berichtsperiode haben wir die Immobilien am
Ende 2020 haben wir für unser Anlagep ortfolio Bärenplatz in Bern, an der Grosspeterstrasse 18 in
weitere Investitionen von CHF 32 Mio. vorgesehen. Basel und an der Füsslistrasse 6 in Zürich aus
dem Anlageportfolio zu Entwicklungsprojekten
Leerstand Anlageportfolio umklassifiziert.
Ende Juni 2020 betrug die Leerstandsquote 3.4 %
(Ende 2019: 3.5 % ). Vom gesamten Leerstand Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften
sind 0.6 Prozentpunkte auf laufende Sanierungs am Bärenplatz in Bern befinden sich an bester
arbeiten zurückzuführen. Innenstadtlage in unmittelbarer Nähe des Bundes
hauses. Wir werden die Liegenschaften bis Ende
Von den 2020 auslaufenden Mietverträgen (CHF 2021 umfassend sanieren und modernisieren. Im
31.7 Mio.) waren per Ende Juni 2020 bereits 92 % Februar 2020 wurde das Baugesuch eingereicht,
erneuert. Per Jahresende 2020 erwarten wir eine und bis Mitte 2020 liefen die Räumungs- und
Leerstandsquote von rund 3 % . Rückbauarbeiten. Die Investitionssumme beträgt
rund CHF 14 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Unter
Die sogenannte Wault (weighted average unexpired geschoss ist eine Gastronomienutzung (rund
lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende 1 100 m2) vorgesehen, darüber Büroflächen (rund
Juni 2020 4.1 Jahre. Die Wault der zehn grössten 1 300 m2) und in den obersten Gebäudeteilen einige
Mieter, die rund 30 % der Mieterträge beitragen, Kleinwohnungen (rund 900 m2). 30 % der Flächen
lag bei 5.8 Jahren. (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet.
Areale und Entwicklungsliegenschaften Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel

Für unsere Areale und Entwicklungsliegenschaften genügt nicht mehr den heutigen Anforderungen an
haben wir in den kommenden Jahren Investitionen Büroarbeitsplätzen. Im Rahmen des rechtsgültigen
von rund CHF 271 Mio. eingeplant. Bereits im Q1 Bebauungsplans soll deshalb ein Ersatzneubau
2020 haben wir aufgrund der Unsicherheiten hin- (Projekt «Baufeld C») erstellt werden. Geplant ist
sichtlich der zukünftigen wirtschaftlichen Ent- eine reine Büronutzung mit rund 5 600 m2 ver-
wicklung unseren Investitionsplan für das laufende mietbarer Fläche; davon sind bereits 50 % an die
Geschäftsjahr und für 2021 überarbeitet. Daran Swisscom vorvermietet. Die Investitionssumme
können wir festhalten: Bis Ende 2020 sind noch beläuft sich auf rund CHF 34 Mio. Die Baueingabe
8 Bericht H1 2020
erfolgte im Februar 2020. Im Kanton Basel-Stadt Konsolidiertes Halbjahresergebnis

galt aber zwischenzeitlich ein Fristenstillstand, (Januar bis Juni 2020)
weshalb keine Bauprojekte publiziert wurden und
sich eine kleine Planungsverzögerung ergab. In der Berichtsperiode erwirtschafteten wir einen
Die Baufreigabe ist noch ausstehend. Wir gehen Gewinn ohne Liegenschaftserfolge1 von CHF 98.3
jedoch davon aus, dass der Baustart im Herbst Mio.; dies entspricht einem Rückgang um CHF 17.1
2020 erfolgen wird. Die Bauzeit wird rund zwei Mio. oder 14.8 % gegenüber der Vorjahresp eriode
einhalb Jahre dauern. (H1 2019: CHF 115.3 Mio.). Der Rückgang ist auf
positive Einmaleffekte in der Vorjahresperiode zu-
Das Geschäftshaus an der Füsslistrasse 6 in Zürich rückzuführen – durch die Senkung der Gewinnsteuer-
befindet sich an einer besonders guten Innenstadt- sätze in den Kantonen Basel-Stadt und Genf resul-
lage. Gebäudetechnik sowie Nutzung sind jedoch tierte eine Auflösung latenter Steuern von insgesamt
nicht mehr zeitgemäss. Wir sind zurzeit dran, mög- CHF 58.0 Mio., wovon sich CHF 21.6 Mio. positiv auf
liche Erneuerungsalternativen zu evaluieren. den Gewinn ohne Liegenschaftserfolge auswirkten.
Sehr erfreulich ist der Fortschritt beim Neubau Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 1.7 Mio.
«ATMOS» in Zürich-West. Ein Jahr vor Fertigstellung auf CHF 146.7 Mio. (H1 2019: CHF 145.0 Mio.).
Anfang 2021 war «ATMOS» bereits voll vermietet. Dies, obwohl im Q2 2020 im Zusammenhang mit
Entstehen wird ein modernes Bürogebäude mit dem Lockdown Mietzinserlasse in der Höhe von
rund 24 000 m2 vermietbarer Fläche. Die Investiti- CHF 2.3 Mio. erfasst wurden. Der Betriebsauf-
onssumme beträgt CHF 130 Mio. Trotz temporären wand reduzierte sich um CHF 1.7 Mio. auf CHF
Einschränkungen infolge Corona-Krise sind die 25.9 Mio. (H1 2019: CHF 27.6 Mio.). Der Finanz-
Bauarbeiten auf Kurs. aufwand verringerte sich um CHF 3.0 Mio. auf
CHF 7.1 Mio. (H1 2019: CHF 10.0 Mio.).
Einige Kantone hatten den Baustellenbetrieb wäh-
rend des Lockdowns vorübergehend ganz oder Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge1,
teilweise untersagt. Folglich kam es bei den beiden welcher die Basis für die Dividendenausschüttung
Projekten «Residenza Parco Lago» in Paradiso/ bildet, betrug im 1. Halbjahr 2020 CHF 2.14 (H1
Lugano und «Rue du Marché» in Genf zu Verzöge- 2019: CHF 2.51).
rungen.
Der Reingewinn erreichte CHF 121.8 Mio. (H1
Bewertung der Immobilien 2019: CHF 258.8 Mio.). Auch der Rückgang des
Die Neubewertung der Liegenschaften durch den Reingewinns um CHF 137.0 Mio. oder 52.9 % er-
unabhängigen Schätzungsexperten ergab eine klärt sich durch Vorjahreseffekte. Nebst den be-
Aufwertung um CHF 31.1 Mio. Davon entfielen reits erwähnten Effekten fiel in der Berichtsperio-
CHF 26.4 Mio. auf das Anlageportfolio und de die Portfolioaufwertung mit CHF 31.1 Mio.
CHF 4.7 Mio. auf die Areale und Entwicklungs gegenüber H1 2019 (CHF 124.7 Mio.) tiefer aus.
liegenschaften. Zudem resultierte in der Vorjahresperiode ein Er-
folg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei
Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungs- Anlageliegenschaften. Der Gewinn pro Aktie be-
satz für das gesamte Portfolio betrug per Mitte trug CHF 2.66 (H1 2019: CHF 5.64).
2020 nominal 3.29 % (Ende 2019: 3.32 % ). Die Auf-
wertung resultierte hauptsächlich aus dem tieferen Per Ende Juni 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie
Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermie- (Net Asset Value; NAV) CHF 96.07; zu beachten ist
tungen und der Reduktion des Leerstands. Dage- hier die am 17. April 2020 erfolgte Dividendenaus-
gen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen schüttung von CHF 3.60 pro Aktie (Ende 2019: CHF
im Zusammenhang mit COVID-19 vereinzelt wert- 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief
vermindernd aus. sich auf CHF 115.23 (Ende 2019: CHF 115.82).
1 Vgl. dazu Definition auf Seite 37, Anmerkung 12.

Bericht H1 2020 9
Übersicht
Kapitalstruktur und Liquidität und Freizeitbetrieben, die Einführung von Grenz-
kontrollen und Einreiseverboten sowie die Emp-
Mit einem Eigenkapital von CHF 4.406 Mrd. per fehlungen zu Home-Office, Hygiene und Social
Ende Juni 2020 – entsprechend einer Eigenkapital- Distancing. Zwar wurden die Massnahmen ab Ende
quote von 53.8 % – bleibt die Eigenkapitalbasis April schrittweise gelockert, viele Weisungen sind
solide (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd. bzw. 55.4 % ). aber nach wie vor belastend. Wie lange der Weg
Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 2.808 zurück in die Normalität dauern wird, ist zum heuti-
Mrd. bzw. 34.3 % der Bilanzsumme (Ende 2019: gen Zeitpunkt noch nicht abschätzbar. Dies hängt
CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3 % ). Per Ende Juni 2020 entscheidend davon ab, wie die Ausbreitung des
lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz Coronavirus eingedämmt werden kann und wie
bei tiefen 0.52 % (Ende 2019: 0.73 % ). Die durch- schwer und nachhaltig der Lockdown die Wirt-
schnittliche Zinsbindung betrug 5.5 Jahre (Ende schaft beschädigt hat.
2019: 4.4 Jahre).
Massnahmen bei PSP Swiss Property
Aktuell verfügen wir über CHF 900 Mio. offene Bei uns steht die Gesundheit unserer Mitarbei-
Kreditfazilitäten; davon sind CHF 730 Mio. zugesi- tenden an erster Stelle. Gleichzeitig stellen wir
chert. Zudem haben wir Flüssige Mittel in der sicher, dass das operative Geschäft sowie die
Höhe von rund CHF 20 Mio. Diese Finanzierungs- Kommunikation und Interaktion mit unseren Mie-
quellen reichen insbesondere aus für die laufende tern, Geschäftspartnern und Behörden reibungs-
Geschäftstätigkeit, die Refinanzierung der im Jahr los weitergeführt werden.
2021 fälligen Anleihen von insgesamt CHF 250 Mio.
(im laufenden Jahr werden keine Anleihen oder Sämtliche vom Bundesrat und dem Bundesamt für
Kreditlinien mehr fällig) sowie die Finanzierung der Gesundheit erlassenen Weisungen und Empfeh-
geplanten Ausgaben für die Entwicklungsp rojekte lungen wurden bzw. werden nach wie vor umge-
und die Anlageliegenschaften. setzt, namentlich Hygienevorschriften und Social
Distancing. Wir sind – auch dank des Einsatzes
PSP Swiss Property hat Ratings von unserer IT-Mittel, die sich bislang sehr gut bewährt
zwei internationalen Rating-Agentu- haben – gut gerüstet, sollten strengere Massnah-
men wie Home-Office und Einschränkungen von
ren: ein Senior Unsecured Rating A- Geschäftsreisen etc. wieder angezeigt sein. Dank
(Ausblick stabil) von Fitch und ein der getroffenen Vorsichtsmassnahmen und des
Einsatzes unserer Mitarbeitenden können wir ein
Issuer Rating A3 (Ausblick stabil)
sicheres Arbeitsumfeld bieten und die Geschäfts-
von Moodyʼs. kontinuität sicherstellen. Zwischenzeitlich sind
alle Mitarbeitenden wieder zurück an ihren Büro-
arbeitsplätzen.
Ausführungen im Zusammenhang
mit der Corona-Krise Situation mit betroffenen Mietern
Dank unserer breiten Portfolio-Diversifikation
Lockdown und unserem Fokus auf Büronutzung ist unser
Die vom Bundesrat Mitte März 2020 getroffenen Exposure in den von den verordneten Betriebs-
Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus schliessungen betroffenen Branchen überschau-
haben die Bevölkerung und die Wirtschaft stark bar (21 % der gesamten Mieteinnahmen). Mieter
belastet – trotz Sofortmassnahmen zur Unterstüt- aus diesen Branchen sind zudem in unterschied
zung direkt betroffener Personen und Betriebe. lichem Ausmass betroffen.
Dazu gehörten insbesondere das Verbot privater
und öffentlicher Versammlungen, die Schliessung Wir haben rund 2 300 Mieter. Davon waren rund
von Läden und Restaurants sowie Unterhaltungs- 220 Mieter von der verordneten Schliessung ihrer
10 Bericht H1 2020
Betriebe direkt betroffen. Bis Ende Juni 2020 haben Mietparteien bereits vor Annahme des Gesetzes
zirka 350 Mieter einen Antrag auf Zahlungs getroffene Vereinbarungen ihre Gültigkeit behal-
aufschub oder Mietzinsanpassung gestellt. Als ten. Damit sind weitere einvernehmliche Lösungen
Sofortmassnahme haben wir, sofern angemessen, zwar nicht blockiert, aber erschwert. Ein mögli-
Zahlungsaufschübe gewährt. Die von den verord- ches Referendum gegen die Gesetzesvorlage
neten Betriebsschliessungen betroffenen Mieter könnte einen endgültigen Entscheid sogar aber-
profitieren zudem von der mit der Notverordnung mals um mehrere Monate verzögern.
des Bundesrats «COVID-VO Miete und Pacht»
gewährten Fristverlängerung bei Zahlungsrück- Die Einführung einer entsprechenden Regelung
ständen für Mieten, die zwischen dem 13. März (für Monatsmieten bis CHF 15 000) würde bei
und dem 31. Mai 2020 fällig wurden. Die gewährten PSP Swiss Property schätzungsweise Mietzins-
Zahlungsaufschübe und verordneten Fristverlän- erlasse von zusätzlich insgesamt rund CHF 0.7
gerungen sind aber keine Mietzinserlasse. Die Mio. bewirken.
von der verordneten Betriebsschliessung betrof-
fenen Mieten sind und bleiben geschuldet. Die
gewährten Zahlungsaufschübe und verordneten Nachhaltigkeit
Fristverlängerungen bewirken aber, dass die Mieter
nicht in Verzug geraten bzw. 90 Tage mit einer Im Jahresbericht 2019 haben wir die Definition
Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzug des neuen CO2-Ziels und des dazugehörigen CO2-
zugewartet werden muss. Unabhängig davon be- Absenkpfades bis 2050 als Schwerpunkte für das
arbeiten und beantworten wir alle Gesuche von laufende Geschäftsjahr festgelegt. Mit den ersten
Mietern individuell. Analysen und Auswertungen haben wir in Zusam-
menarbeit mit einem externen Partner begonnen;
Im Q2 bzw. im 1. Halbjahr 2020 wurden Mietzins diese werden wir in Zukunft weiterführen.
erlasse in der Höhe von CHF 2.3 Mio. erfolgswirk-
sam erfasst. Die durch den Lockdown bedingten
offenen Mietzinsforderungen betrugen per 30. Juni Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
2020 CHF 5.2 Mio.
Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit
Politischer Vorstoss bezüglich der Zürich-Versicherungsgruppe einen Asset-Swap
Geschäftsmieten durchgeführt. Erworben wurde von der Zürich-
Am 8. Juni 2020 hat der Ständerat (wie zuvor be- Versicherungsgruppe für CHF 23.7 Mio. das Ge-
reits der Nationalrat) einer Motion zugestimmt, schäftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern (bereits
welche eine nachträgliche Mietzinsreduktion von in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar
60 % zugunsten von Mietern verlangt, die von der angrenzende Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a).
behördlichen Schliessung ihrer Betriebe infolge der Als Gegengeschäft wurde die Entwicklungsliegen-
Notverordnung des Bundesrats betroffen waren. schaft an der Zurlindenstrasse 134 in Zürich für
Der Bundesrat muss nun ein entsprechendes Ge- CHF 15.0 Mio. verkauft; dabei resultierte ein Ge-
setz ausarbeiten, welches voraussichtlich frühes- winn von CHF 7.6 Mio.
tens Mitte September 2020 vorliegen wird. Das
Parlament wird somit frühestens in der Dezember- Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine
Session den Gesetzesentwurf beraten und darü- wesentlichen Ereignisse statt.
ber entscheiden. Die geplante Regelung soll für
Betriebe mit Monatsmieten bis zu CHF 20 000 gel-
ten, wobei ab CHF 15 000 Monatsmieten sowohl
für Vermieter als auch für Mieter die Möglichkeit
besteht, von der Regelung abzusehen. Die Rege-
lung muss auch sicherstellen, dass zwischen
Bericht H1 2020 11
Übersicht
Ausblick Es ist somit, alles in allem, zu früh, um eine ab-
schliessende Beurteilung der Auswirkungen der
Unser Fokus bleibt unverändert: Wir Corona-Krise auf unsere Geschäftstätigkeit abzu-
modernisieren ausgewählte Immo geben. Wir sind jedoch für die kommenden Zeiten
bestens gerüstet. Dies aus mehreren Gründen:
bilien, entwickeln unsere Projekte Wir haben ein hochwertiges Qualitätsportfolio mit
weiter und bleiben aktiv in der Ver- einer tiefen Leerstandsquote. Die Hauptnutzung
umfasst Büroflächen und die Mieter-Diversifikation
mietung. Zukäufe kommen nur in
ist breit abgestützt. Die mehrheitlich bereits gut
Frage, wenn sie langfristig Mehrwert vermieteten Entwicklungsprojekte werden weiteres
in Aussicht stellen. Wachstum generieren. Zudem verfügen wir über
eine solide Eigenkapitalbasis und ausreichende
Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschafts Finanzierungsquellen.
entwicklung ist schwieriger denn je. Die meisten
Prognosen gehen von einem Rückgang des Brutto Für das Geschäftsjahr 2020 bestätigen wir einen
inlandprodukts von rund 6 % für das Jahr 2020 erwarteten Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von
aus. Eine Rückkehr auf den Wachstumspfad wird rund CHF 260 Mio. (2019: CHF 256.1 Mio.).
im 3. oder 4. Quartal 2020 erwartet, das BIP wird
wahrscheinlich aber erst 2022 wieder das Vor- Bei den Leerständen rechnen wir per Ende 2020
Corona-Niveau erreichen. neu mit einer tieferen Quote von rund 3 % (bisher:
rund 3.5 % ; Ende Juni 2020: 3.4 % ).
Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen auf den
Immobiliensektor vorauszusehen. Die einzelnen
Teilsegmente müssen – mehr denn je – differen- Die Geschäftsleitung, im August 2020
ziert betrachtet werden. Die Lage ist unterschied-
lich für Büro- und andere gewerbliche Liegen-
schaften und sie unterscheidet sich markant je
nach Standortqualität. Wir gehen davon aus, dass
die Nachfrage nach zeitgemässen Büroflächen an
A-Lagen in den kommenden Monaten stabil blei-
ben dürfte; bislang sind die Angebotsmieten für
Büros vergleichbar mit jenen vor dem Ausbruch
der Krise. Der Markt für ältere Büroliegenschaf-
ten an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-
Flächen, der an schlechten Lagen schon vor dem
Ausbruch der Corona-Krise anspruchsvoll war,
wird allerdings vorläufig angespannt bleiben.
12 Portfolio
Portfolioübersicht
6
C
347
A
5
D
2
B
1
Regionen 3 Areale 12 Projekte
Projekt-Pipeline1
1 Paradiso, «Residenza Parco Lago» CHF 80 Mio.
2 Genf, «Rue du Marché» CHF 35 Mio.
3 Zürich, «ATMOS» CHF 130 Mio.
CHF 55 Mio. (Etappe 1)

4 Zürich, «Bahnhofquai/-platz»
CHF 45 Mio. (Etappe 2)
5 Bern, «Bärenplatz» CHF 14 Mio.
6 Basel, «Baufeld C» CHF 34 Mio.
7 Zürich, «Grubenstrasse» CHF 35 Mio.
1 Details siehe Seiten 70 bis 71. 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Portfolio 13
Portfoliowert nach Region
10% Areale und Entwicklungsliegenschaften
Übersicht
5% Übrige Standorte
5% Lausanne
6% Bern 53% Zürich

9% Basel
11% Genf
Portfoliokennzahlen
A Region Zürich B Region Genf

Portfoliowert CHF 4.3 Mrd. Portfoliowert CHF 0.9 Mrd.
Liegenschaftsertrag CHF 81.8 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 15.9 Mio.
Netto-Rendite 3.3 % Netto-Rendite 3.1 %
Leerstandsquote 2.2 % Leerstandsquote 4.3 %
Vermietbare Fläche 508 466 m² Vermietbare Fläche 75 383 m²
C Region Basel D Region Bern

E Region Lausanne Übrige Standorte


14 Portfolio
Miete nach Nutzungsart
11% Übrige
4% Gastronomie
5% Parking
64% Büro
16% Verkauf
Miete nach Mieterart
6% Übrige
7% Öffentliche Hand
21% Dienstleistungen
7% Gastronomie
9% Gesundheitswesen 19% Verkauf
10% Technologie
12% Finanzdienstleistungen
11% Telekommunikation
Miete nach grössten Mietern

9% Swisscom
4% Google
2% Edmond de Rothschild
2% Schweizer Post
2% Bär & Karrer
72% Übrige 8% Nächste fünf grösste Mieter

Portfolio 15
Hottingerstrasse 10–12
in Zürich
Der Gebäudekomplex am Eingang zur Hottingerstrasse besteht aus
zwei verbundenen Gebäudeteilen: zum einen dem Anfang des 20. Jahr-
hunderts im historischen Stil erbauten Geschäftshaus, zum anderen
dem 1940 errichteten moderneren Gebäudeteil Hottingerstrasse 12.
Aufmerksamkeit erhielt die Liegenschaft Ende der 60er Jahre, als

die damals dort ansässige städtische Telefonzentrale niederbrannte.
Beide Häuser wurden in der Folge im Innen- wie auch im Aussen
bereich sorgfältig saniert.
16 Portfolio
Richtistrasse 11
in Wallisellen
Diese moderne Büroliegenschaft gehört zum Ensemble «Richti-
park», das aus fünf grossen Geschäftshäusern besteht. Die
Gebäude verfügen über modernste Infrastruktur und sind gut
gelegen für Unternehmen, denen eine optimale private und
öffentliche Verkehrsanbindung wichtig ist.
Der «Richtipark» bietet aber auch für die Naherholung ein

angenehmes Umfeld: Attraktive Innenhöfe und Aussenf lächen
laden zum Verweilen ein, und im nahegelegenen Glattzentrum
finden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten.
Portfolio 17
18 Portfolio
19
Finanzbericht
20 Konsolidierte Erfolgsrechnung
(April bis Juni)
21 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
(April bis Juni)
22 Konsolidierte Erfolgsrechnung
(Januar bis Juni)
23 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
(Januar bis Juni)
24 Konsolidierte Bilanz
25 Konsolidierte Geldflussr echnung

(Januar bis Juni)
27 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis
28 Anhang zum konsolidierten

Zwischenabschluss per 30. Juni 2020
Finanzbericht
39 Bericht über die Review
40 Immobilienbewertungsbericht
48 EPRA Performance-Kennzahlen
52 Bericht des unabhängigen

Wirtschaftsprüfers
20 Finanzbericht
Konsolidierte Erfolgsrechnung
(April bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) Q2 2019 Q2 2020 kung
Liegenschaftsertrag 72 545 72 646 4
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 104 953 31 366 5
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 1 247 1 874
Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) – 899 – 1 391 5
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen – 3 – 0
Aktivierte Eigenleistungen 492 637 5
Übriger Ertrag 368 3 211
Total Betriebsertrag 178 703 108 345
Betriebsaufwand Liegenschaften – 2 952 – 2 474

Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 4 090 – 3 660
Personalaufwand – 4 244 – 4 893
Honorare an Dritte – 8 – 8
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 2 096 – 1 553
Abschreibungen – 313 – 329
Total Betriebsaufwand – 13 703 – 12 917
Betriebserfolg (Ebit) 164 999 95 428

Finanzertrag 66 65 6
Finanzaufwand – 5 080 – 3 280 6
Gewinn vor Steuern 159 985 92 212

Ertragssteuerergebnis 19 0301 – 18 360
Reingewinn, den Aktionären der

PSP Swiss Property AG zuzurechnen 179 015 73 852
Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 3.90 1.61 12
1 Inkl. Auflösung von latenten Steuern aus Steuersatzänderung über CHF 53.0 Mio.
Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.

Finanzbericht 21
Konsolidierte Gesamtergebnis-
rechnung (April bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) Q2 2019 Q2 2020 kung
Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und

Verlustrechnung umgegliedert werden können:
–– Veränderung Zinsabsicherungen – 4 481 649
–– Zurechenbare Steuern 1 523 – 69
Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und
–– Veränderung Personalvorsorge – 744 – 269
–– Zurechenbare Steuern 164 54
Sonstiges Ergebnis – 3 538 365
Gesamtergebnis, den Aktionären der

Finanzbericht
22 Finanzbericht
Konsolidierte Erfolgsrechnung
(Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020 kung
Liegenschaftsertrag 144 985 146 689 4
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 124 688 31 131 5
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 7 705 4 673
Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) – 4 899 – 3 339 5
Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 14 961 0
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen – 2 4
Aktivierte Eigenleistungen 3 400 1 657 5
Übriger Ertrag 448 3 211
Total Betriebsertrag 291 287 184 026
Betriebsaufwand Liegenschaften – 5 910 – 4 974

Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 8 115 – 7 227
Personalaufwand – 9 025 – 9 764
Honorare an Dritte – 32 – 16
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 3 891 – 3 223
Abschreibungen – 614 – 658
Total Betriebsaufwand – 27 585 – 25 863
Betriebserfolg (Ebit) 263 702 158 164

Finanzertrag 180 159 6
Finanzaufwand – 10 226 – 7 216 6
Gewinn vor Steuern 253 656 151 108

Ertragssteuerergebnis 5 1061 – 29 328 7

Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 5.64 2.66 12
1 Inkl. Auflösung von latenten Steuern aus Steuersatzänderung über CHF 58.0 Mio.

Finanzbericht 23
Konsolidierte Gesamtergebnis-
rechnung (Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020 kung
Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und

–– Veränderung Zinsabsicherungen – 4 636 564
–– Zurechenbare Steuern 1 536 – 76
Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und
–– Veränderung Personalvorsorge – 1 119 – 730
–– Zurechenbare Steuern 246 146
Sonstiges Ergebnis – 3 974 – 96

Finanzbericht
24 Finanzbericht
Konsolidierte Bilanz
Anmer-
(in CHF 1 000) 31. Dezember 2019 30. Juni 2020 kung
Flüssige Mittel 19 673 12 969
Forderungen 6 775 11 378
Vertragsaktiven 4 928 9 231
Aktive Rechnungsabgrenzungen 6 571 9 471
Laufende Steuerguthaben 704 10 834
Derivative Finanzinstrumente 79 0 8/9
Zum Verkauf bestimmte
Areale und Entwicklungsliegenschaften 71 533 82 916 5
Total Umlaufvermögen 110 263 136 798
Mobile Sachanlagen 229 226

Immaterielle Anlagen 1 820 1 576
Derivative Finanzinstrumente 1 794 1 874 8/9
Forderungen 7 128 6 365
Finanzbeteiligungen 9 9
Anteile an assoziierten Unternehmen 72 76
Areale und Entwicklungsliegenschaften 650 690 764 790 5
Selbstgenutzte Liegenschaften 36 254 36 271 5
Anlageliegenschaften 7 223 187 7 243 471 5
Latente Steuerguthaben 4 799 4 662
Total Anlagevermögen 7 925 982 8 059 319
Total Aktiven 8 036 244 8 196 117
Verbindlichkeiten 22 635 16 346

Passive Rechnungsabgrenzungen 55 912 46 610
Laufende Steuerverbindlichkeiten 11 621 2 505
Finanzverbindlichkeiten 350 000 430 000 10
Anleihen und Kassascheine 199 987 170 268 10
Leasingverbindlichkeiten 553 468 10
Total kurzfristiges Fremdkapital 642 024 668 324
Finanzverbindlichkeiten 450 000 410 000 10

Anleihen 1 579 662 1 781 294 10
Leasingverbindlichkeiten 15 934 15 743 10
Vorsorgeverpflichtungen 13 229 14 208
Latente Steuerverpflichtungen 867 159 883 484
Total langfristiges Fremdkapital 2 944 001 3 121 369
Aktienkapital 4 587 4 587

Kapitalreserven 503 468 503 113
Gewinnreserven 3 953 790 3 910 445
Neubewertungsreserven – 11 625 – 11 720
Total Eigenkapital 4 450 220 4 406 424
Total Passiven 8 036 244 8 196 117

Finanzbericht 25
Konsolidierte Geldfluss
rechnung (Januar bis Juni)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020 kung
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften – 124 688 – 31 131 5
Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods – 76 1 278 5
Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen – 14 961 0
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 2 – 4
Aktivierte Eigenleistungen – 3 400 – 1 657 5
Erfolgswirksame Veränderung von Vorsorgeverpflichtungen – 745 249
Aktienbasierende Entschädigungen 227 2 031
Abschreibungen 614 658
Finanzerfolg 10 046 7 056 6
Ertragssteuerergebnis – 5 106 29 328
Veränderung zum Verkauf bestimmte

Areale und Entwicklungsliegenschaften – 1 866 – 11 050
Veränderung Forderungen 427 – 4 612
Finanzbericht
Veränderung Vertragsaktiven 438 – 4 303
Veränderung Verbindlichkeiten – 862 – 6 308
Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen – 1 353 – 2 898
Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen 5 702 – 4 441
Bezahlte Zinsen – 15 031 – 12 996

Erhaltene Zinsen 180 159
Bezahlte Steuern – 19 895 – 32 044
Geldfluss aus Betriebstätigkeit 88 413 51 095
Käufe von Anlageliegenschaften – 223 260 0 5

Käufe von Entwicklungsliegenschaften 0 – 33 540 5
Investitionen Anlageliegenschaften – 21 442 – 17 841 5
Investitionen selbstgenutzte Liegenschaften – 214 – 394 5
Investitionen Areale und Entwicklungsliegenschaften – 31 013 – 50 963 5
Verkäufe von Anlageliegenschaften 60 800 0
Auszahlungen Darlehen – 940 0
Rückzahlungen Darlehen 747 764
Investitionen in immaterielle Anlagen – 406 – 34
Geldfluss aus Investitionstätigkeit – 215 729 – 102 009
(Fortsetzung auf der nächsten Seite)

26 Finanzbericht
(Fortsetzung von vorheriger Seite)
Anmer-
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020 kung
Käufe von eigenen Aktien – 234 – 2 386
Aufnahme Finanzverbindlichkeiten 410 000 350 000 10
Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten – 280 000 – 310 000 10
Emission Anleihen und Kassascheine 332 656 372 935 10
Emissionskosten Anleihen und Kassascheine – 1 535 – 956 10
Rückzahlung Anleihen – 120 000 – 200 000 10
Amortisation Leasingverpflichtungen – 274 – 276
Gewinnausschüttung – 160 520 – 165 107 13
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 180 094 44 209
Veränderung flüssiger Mittel 52 777 – 6 704

Flüssige Mittel am Anfang der Periode 23 123 19 673
Flüssige Mittel am Ende der Periode 75 900 12 969

Finanzbericht 27
Konsolidierter
Eigenkapitalnachweis
Neube- Total
Aktien- Kapital- Eigene Gewinn- wertungs- Eigen-
(in CHF 1 000) kapital reserven Aktien reserven reserven kapital
1. Januar 2019 4 587 503 474 0 3 660 903 – 12 056 4 156 908

Veränderung Zinsabsicherungen – 4 636 – 4 636
Veränderung Personalvorsorge – 1 119 – 1 119
Zurechenbare latente Steuern 1 782 1 782
Sonstiges Ergebnis – 3 974 – 3 974
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 258 762 – 3 974 254 789
Ausschüttung an die Aktionäre – 160 538 – 160 538
Erwerb eigener Aktien – 234 – 234
Aktienbasierende Entschädigungen – 6 234 227
30. Juni 2019 4 587 503 468 0 3 759 128 – 16 030 4 251 153
31. Dezember 2019 4 587 503 468 0 3 953 790 – 11 625 4 450 220
Finanzbericht
Veränderung Zinsabsicherungen 564 564
Veränderung Personalvorsorge – 730 – 730
Zurechenbare latente Steuern 70 70
Sonstiges Ergebnis – 96 – 96
PSP Swiss Property AG zuzurechnen 0 0 0 121 780 – 96 121 684
Ausschüttung an die Aktionäre – 165 124 – 165 124
Erwerb eigener Aktien – 2 386 – 2 386
Aktienbasierende Entschädigungen – 355 2 386 2 031
30. Juni 2020 4 587 503 113 0 3 910 445 – 11 720 4 406 424

28 Finanzbericht
Anhang zum konsolidierten

Zwischenabschluss per
30. Juni 2020
1 Allgemeine Informationen
Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss
Exchange gehandelt werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Kolinplatz 2, 6300 Zug.
PSP Swiss Property besitzt schweizweit 161 Anlageliegenschaften sowie 15 Areale und Entwicklungs
liegenschaften. Die Liegenschaften befinden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern
und Lausanne. Per Ende Juni 2020 beschäftigte PSP Swiss Property 95 Mitarbeitende, entsprechend
88 Vollzeits tellen (Ende 2019: 94 bzw. 89).
Der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss per 30. Juni 2020 basiert auf den nach einheitlichen Richt-
linien erstellten Einzelabschlüssen der kontrollierten Gruppengesellschaften und wurde durch den
Verwaltungsrat am 17. August 2020 zur Veröffentlichung freigegeben.
2 Zusammenfassung der wesentlichen Grundsätze der Rechnungslegung
2.1 Grundlagen der Rechnungslegung
Für den vorliegenden Zwischenabschluss per 30. Juni 2020 wurden die gleichen Konsolidierungs-,
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet wie im Geschäftsbericht von PSP Swiss Property
für das Geschäftsjahr 2019 auf den Seiten 46 bis 59 beschrieben.
Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen
Gesetz sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss
Exchange.
Der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss per 30. Juni 2020 wurde gemäss den Anforderungen von
IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Er enthält nicht alle Infor-
mationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden, und
sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahrs 2019 gelesen werden.
Die Liegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni und Ende Dezember) durch eine externe, unabhängige
Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. Um jeweils per Ende des 1. bzw. 3. Quartals mögliche substan-
zielle Wertveränderungen festzustellen, wird PSP-intern eine systematische Wertanalyse durchgeführt.
Ergeben sich daraus liegenschaftsspezifische Wertveränderungen (mehr als 2 % im Vergleich zum gesamten
Wert der Liegenschaften pro Quartal bzw. mehr als CHF 5 Mio. pro Einzelliegenschaft), werden die
betroffenen Liegenschaften auch per Quartalsende durch die externe Liegenschaftenbewertungsfirma
Finanzbericht 29
bewertet. In der Berichtsperiode neu erworbene Liegenschaften werden per Quartalsende extern bewertet.
Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften bzw. zum
Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften, welche bis zur Bilanzerrichtung verkauft werden, bei denen der
Übergang von Nutzen und Gefahr jedoch erst in einer späteren Rechnungslegungsperiode erfolgt, werden
grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten bewertet. Eine
entsprechende Bewertungsänderung wird erfolgswirksam verbucht.
2.2 Konsolidierungskreis
Im Berichtszeitraum wurde die PSP Finance AG mit der PSP Participations AG fusioniert. Ansonsten hat sich
der Konsolidierungskreis gegenüber dem Jahresabschluss per 31. Dezember 2019 nicht verändert.
Ausser der Holdinggesellschaft PSP Swiss Property AG ist keine Gesellschaft an einer Börse kotiert.
Finanzbericht
2.3 Änderungen von Rechnungslegungsgrundsätzen
Das International Accounting Standards Board (IASB) hat am 28. Mai 2020 eine Änderung zu IFRS 16
Leasingverhältnisse veröffentlicht, um Leasingnehmern die Bilanzierung von Mietzinserlassen im Zusam-
menhang mit COVID -19 zu erleichtern. Die Erleichterung betrifft ausschliesslich den Leasingnehmer.
PSP Swiss Property tritt im Wesentlichen im Zusammenhang mit Baurechten als Leasingnehmer auf.
Diese waren nicht durch den Lockdown betroffen, weshalb der angepasste IFRS Standard keinen Einfluss
auf die Bilanzierung hat.
Ansonsten traten im 2020 keine neuen für die PSP Swiss Property relevanten Rechnungslegungsstandards
in Kraft.
3 Segmentberichterstattung
PSP Swiss Property erzielt Erträge in den Bereichen Bewirtschaftung und Verwaltung von Liegenschaften
und durch die Veräusserung von zum Verkauf bestimmten Entwicklungsprojekten. Der Zeitpunkt und die
Höhe dieser Erträge werden gemäss den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen realisiert und in den
Positionen «Liegenschaftsertrag», «Erlöse aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte)», «Bewirtschaftung» und
«Übriger Ertrag» gezeigt.
30 Finanzbericht
Segmentinformation H1 2019
Immo-
Immo- bilien-
bilien- bewirt- Zwischen- Elimina- Total
(in CHF 1 000) anlagen schaftung Holding summe tionen Gruppe
Liegenschaftsertrag 145 807 145 807 – 822 144 985
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 124 688 124 688 124 688
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 7 705 7 705 7 705
Aufwand der verkauften Liegenschaften
(Vorräte) – 4 899 – 4 899 – 4 899
Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 13 909 13 909 1 053 14 961
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen – 2 – 2 – 2
Bewirtschaftung 6 677 6 677 – 6 677 0
Aktivierte Eigenleistungen 1 115 2 285 3 400 3 400
Übriger Ertrag 368 611 10 412 11 391 – 10 943 448
Total Betriebsertrag 287 577 8 401 12 697 308 676 – 17 389 291 287
Betriebsaufwand Liegenschaften – 12 586 – 12 586 6 677 – 5 910

Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 8 496 – 8 496 381 – 8 115
Personalaufwand – 4 550 – 4 524 – 9 075 50 – 9 025
Honorare an Dritte – 32 – 32 – 32
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 9 926 – 2 520 – 1 725 – 14 172 10 281 – 3 891
Abschreibungen – 374 – 240 – 614 – 614
Total Betriebsaufwand – 31 382 – 7 342 – 6 250 – 44 974 17 389 – 27 585
Betriebserfolg (Ebit) 256 195 1 059 6 447 263 702 263 702

Finanzertrag 180
Finanzaufwand – 10 226
Gewinn vor Steuern 253 656

Ertragssteuerergebnis 5 106

PSP Swiss Property AG zuzurechnen 258 762
Erträge mit Dritten 153 058 153 058 153 058

Erträge mit anderen Segmenten 822 8 323 12 697 21 842 – 18 441 3 400
Total Umsatzerlöse 153 879 8 323 12 697 174 899 – 18 441 156 458
Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften.

Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.
Finanzbericht 31
Segmentinformation H1 2020
Immo-
Immo- bilien-
bilien- bewirt- Zwischen- Elimina- Total
(in CHF 1 000) anlagen schaftung Holding summe tionen Gruppe
Liegenschaftsertrag 147 515 147 515 – 826 146 689
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften 31 131 31 131 31 131
Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) 4 673 4 673 4 673
Aufwand der verkauften Liegenschaften
(Vorräte) – 3 339 – 3 339 – 3 339
Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen 4 4 4
Bewirtschaftung 6 533 6 533 – 6 533 0
Aktivierte Eigenleistungen 1 322 335 1 657 1 657
Übriger Ertrag 3 211 537 9 959 13 707 – 10 496 3 211
Total Betriebsertrag 183 192 8 396 10 294 201 881 – 17 855 184 026
Betriebsaufwand Liegenschaften – 11 507 – 11 507 6 533 – 4 974

Unterhalt und Renovationen Liegenschaften – 7 614 – 7 614 387 – 7 227
Personalaufwand – 5 830 – 3 984 – 9 814 50 – 9 764
Honorare an Dritte – 16 – 16 – 16
Betriebs- und Verwaltungsaufwand – 9 765 – 2 348 – 1 995 – 14 108 10 885 – 3 223
Abschreibungen – 377 – 281 – 658 – 658
Finanzbericht
Total Betriebsaufwand – 29 262 – 8 476 – 5 979 – 43 717 17 855 – 25 863
Betriebserfolg (Ebit) 153 930 – 80 4 314 158 164 158 164

Finanzertrag 159
Finanzaufwand – 7 216
Gewinn vor Steuern 151 108

Ertragssteuerergebnis – 29 328

PSP Swiss Property AG zuzurechnen 121 780
Erträge mit Dritten 154 573 154 573 154 573

Erträge mit anderen Segmenten 826 8 392 10 294 19 512 – 17 855 1 657
Total Umsatzerlöse 155 400 8 392 10 294 174 085 – 17 855 156 230
Das Segment Immobilienanlagen investiert ausschliesslich in die Anlagekategorie Geschäftsliegenschaften.

Auf geografische Segmentinformationen wird verzichtet, da die PSP Swiss Property ausschliesslich in der Schweiz aktiv ist.
32 Finanzbericht
4 Liegenschaftsertrag
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020
Miete bei Vollvermietung 162 977 161 616
Leerstand – 14 642 – 9 973
Mietzinserlasse n.a. – 2 258
Mietzinsverluste – 979 – 196
Ertrag aus Stromverkauf 60 159
Übriger Erfolg – 2 431 – 2 659
Total Liegenschaftsertrag 144 985 146 689
In der Berichtsperiode wurden im Zusammenhang mit dem COVID -19 Lockdown Mietzinsen über
CHF 2.3 Mio. erlassen. Mietzinserlasse in diesem Zusammenhang werden grundsätzlich in derselben
Periode erfasst, in welcher der Erlass vereinbart wird beziehungsweise ein entsprechendes Gesetz in
Kraft tritt. Für weitere mögliche Mietzinserlässe wurde keine Wertberichtigung vorgenommen.
5 Liegenschaften
In der Berichtsperiode wurde eine Entwicklungsliegenschaft an der Grubenstrasse 6 in Zürich für

CHF 33.5 Mio. gekauft. Verkäufe gab es in der Berichtsperiode keine. Weitere Informationen dazu finden sich
auf den Seiten 72 bis 73.
Die Neubewertung der Liegenschaften resultierte in der Berichtsperiode in einer Aufwertung um

CHF 31.1 Mio. Davon entfielen CHF 26.4 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 4.7 Mio. auf die Areale
und Entwicklungsliegenschaften. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete
Diskontierungssatz betrug per Ende Juni 2020 nominal 3.29 % (Ende 2019: 3.32 % ). Die Aufwertung
resultierte hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermietungen und
der Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammen-
hang mit COVID -19 vereinzelt wertvermindernd aus.
In der Berichtsperiode fanden folgende Umklassifizierungen statt:
Klassifizierung Klassifizierung
Liegenschaft Anfangs Berichtsperiode Ende Berichtsperiode
Basel, Grosspeterstrasse 181 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
Basel, Steinentorberg 8/12 Areal- und Entwicklungsliegenschaft Anlageliegenschaft
Bern, Bärenplatz 9, 11, 27 /
Käfiggässchen 10, 22, 26 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
Zürich, Füsslistrasse 6 Anlageliegenschaft Areal- und Entwicklungsliegenschaft
1 Die Liegenschaft an der Grosspeterstrasse 18 in Basel wurde von der Liegenschaft Grosspeterstrasse 18, 20 in Basel abgesplittet.
Für laufende Entwicklungs- und Renovationsarbeiten bestanden per Ende Juni 2020 Zahlungsver-
pflichtungen von insgesamt CHF 109.6 Mio. (Ende 2019: CHF 143.2 Mio.).
Finanzbericht 33
Zum
Areale und Verkauf
Selbst- Entwick- bestimmte
genutzte lungsliegen- Entwick- Total
Anlage- Liegen- schaften zu lungs- Liegen-
liegenschaften schaften Marktwert projekte schaften
IAS 40 IAS 16 IAS 40 IAS 2
Bilanzwert 31. Dezember 2018 6 742 220 36 712 624 550 38 624 7 442 106
Effekt aus der Erstanwendung
von IFRS 16 17 035 0 0 0 17 035
Bilanzwert 1. Januar 2019 6 759 255 36 712 624 550 38 624 7 459 141
Käufe 223 260 0 0 0 223 260
Aktivierung/Auflösung von
Rent-Free-Periods1 – 1 293 0 217 0 – 1 076
Umklassifizierungen 24 962 0 – 75 122 50 160 0
Wertvermehrende Investitionen 45 874 291 67 881 14 959 129 005
Aktivierte Eigenleistungen 3 563 0 1 044 256 4 863
Aktivierte Bauzinsen 458 0 994 237 1 690
Abgänge – 45 943 0 0 – 32 703 – 78 646
Liegenschaften 213 051 n.a. 31 125 n.a. 244 176
Abschreibungen n.a. – 749 n.a. n.a. – 749
Bilanzwert 31. Dezember 2019 7 223 187 36 254 650 690 71 533 7 981 664
Finanzbericht
Ursprüngliche Anschaffungskosten 39 791
Kumulierte Abschreibungen – 3 538
Netto-Buchwert 36 254
Bilanzwert 1. Januar 2020 7 223 187 36 254 650 690 71 533 7 981 664

Käufe 0 0 33 540 0 33 540
Aktivierung/Auflösung von
Rent-Free-Periods1 – 1 278 0 0 0 – 1 278
Umklassifizierungen – 23 420 0 23 420 0 0
Wertvermehrende Investitionen 17 841 394 50 963 14 389 83 587
Aktivierte Eigenleistungen 545 0 936 177 1 657
Aktivierte Bauzinsen 192 0 513 156 861
Abgänge 0 0 0 – 3 339 – 3 339
Liegenschaften 26 404 n.a. 4 727 n.a. 31 131
Abschreibungen n.a. – 377 n.a. n.a. – 377
Bilanzwert 30. Juni 2020 7 243 471 36 271 764 790 82 916 8 127 447
Ursprüngliche Anschaffungskosten 40 185

Kumulierte Abschreibungen – 3 914
Netto-Buchwert 36 271
1 Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen.

34 Finanzbericht
6 Finanzerfolg
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020
Zinsertrag 180 159
Total Finanzertrag 180 159
Zinsaufwand 10 718 8 144

Aktivierte Bauzinsen – 920 – 861
Amortisation Emissionskosten Anleihen 427 – 67
Total Finanzaufwand 10 226 7 216
Total Finanzerfolg 10 046 7 056
Gesamtzinsaufwand für Finanzpositionen zu amortisierten Kosten 11 145 8 077
Der Finanzaufwand der Berichtsperiode beinhaltet Zinsaufwand aus Leasingverbindlichkeiten von

CHF 0.09 Mio. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2020 CHF 2.808 Mrd. (Ende 2019:
CHF 2.596 Mrd.). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz über die letzten vier Quartale betrug
0.66 % (Vorjahresp eriode: 0.83 % bzw. Gesamtjahr 2019: 0.77 % ). Per Ende Juni 2020 lag der durchschnitt-
liche Fremdkapitalkostensatz bei 0.52 % (Ende 2019: 0.73 % ).
7 Ertragssteuern
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020
Laufende Ertragssteuern der Berichtsperiode 15 408 12 830
Anpassungen für periodenfremde laufende Ertragssteuern – 49 – 35
Total laufende Ertragssteuern 15 359 12 795
Latente Ertragssteuern aus Veränderung temporärer
Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften 37 964 16 404
Latente Ertragssteuern aus Steuersatzänderungen – 57 956 – 203
Verbrauch von nicht angesetzten latenten Steuern aus Verlustvorträgen 0 258
Latente Ertragssteuern aus Veränderung temporärer
Bewertungsdifferenzen auf übrigen Bilanzpositionen – 474 75
Total latente Ertragssteuern – 20 465 16 533
Total Ertragssteuerergebnis – 5 106 29 328
8 Fair-Value-Hierarchie
Finanzinstrumente, Renditeliegenschaften und andere zum Fair Value bilanzierte Liegenschaften werden
anhand der dreistufigen Fair-Value-Hierarchie bewertet. Die Fair-Value-Definition wird in drei Kategorien
unterteilt. Level 1 betrifft Instrumente mit Kursnotierung in einem liquiden Markt. Falls für eine Position
kein liquider Markt vorhanden ist und keine offiziellen Kursnotierungen verfügbar sind, erfolgt die Ermittlung
des Fair Value mithilfe einer anerkannten Bewertungsmethode. Bei Level 2 basiert die Bewertungsmethode
hauptsächlich auf Inputparametern mit beobachtbaren Marktdaten. Bei Level 3 basiert die Bewertungs-
methode auf einem oder mehreren auf dem Markt nicht beobachtbaren Inputparametern.
Finanzbericht 35
Aus der folgenden Tabelle sind die Marktwerte (Fair Value) dieser bilanzierten Positionen ersichtlich.
Marktwert
Aktiven (in CHF 1 000) Level 1 Level 2 Level 3 31. Dezember 2019
Renditeliegenschaften
(IAS 40 & IFRS 5) 0 0 7 873 877 7 873 877
Finanzbeteiligungen 0 0 9 9
Derivative Finanzinstrumente
(Absicherung) 0 1 873 0 1 873
Total Finanzaktiven 0 1 873 7 873 886 7 875 759
Passiven (in CHF 1 000)

(Absicherung) 0 19 331 0 19 331
Total Finanzpassiven 0 19 331 0 19 331
Marktwert
Aktiven (in CHF 1 000) Level 1 Level 2 Level 3 30. Juni 2020
Renditeliegenschaften
(IAS 40 & IFRS 5) 0 0 8 008 261 8 008 261
Finanzbeteiligungen 0 0 9 9
(Absicherung) 0 1 874 0 1 874
Total Finanzaktiven 0 1 874 8 008 270 8 010 144
Finanzbericht
Passiven (in CHF 1 000)
(Absicherung) 0 18 768 0 18 768
Total Finanzpassiven 0 18 768 0 18 768
In der Berichtsperiode erfolgten keine Transfers zwischen den Fair-Value-Levels (Vorjahr: keine).
9 Derivative Finanzinstrumente
Der Fair Value von derivativen Finanzinstrumenten (Interest Rate Swaps) wird als Gegenwartswert zukünf-
tiger Cash-Flows berechnet. Bei der Ermittlung des Fair Value wird auf Bewertungen der Gegenparteien
abgestützt. Diese werden durch PSP Swiss Property mittels Bloomberg-Bewertungen plausibilisiert. Der
Fair Value der derivativen Finanzinstrumente entspricht ihren Buchwerten.
In der Berichtsperiode sind zwei Interest Rate Payer Swaps und ein Interest Rate Receiver Swap ausge-
laufen. Ein neuer bereits früher abgeschlossener Forward Starting Interest Rate Payer Swap ist gestartet.
Bei allen Interest Rate Swaps sind die Voraussetzungen für die Anwendung von Hedge Accounting erfüllt.
Die Festzinsbasis bei den per Ende Juni 2020 bestehenden Swaps betrug – 0.8000 % bis 1.5075 % . Die
variable Verzinsung basiert auf dem CHF-Libor.
Die Absicherungen waren in der Berichtsperiode sowie in der Vorjahresperiode effektiv.

36 Finanzbericht
10 Finanzverbindlichkeiten
(in CHF 1 000) 31. Dezember 2019 30. Juni 2020
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 350 000 430 000
Kurzfristige Anleihen und Kassascheine 199 987 170 268
Kurzfristige Leasingverbindlichkeiten 553 468
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 450 000 410 000
Langfristige Anleihen 1 579 662 1 781 294
Langfristige Leasingverbindlichkeiten 15 934 15 743
Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten 2 596 136 2 807 772
In der Berichtsperiode wurden im Rahmen bestehender Kreditlinien feste Vorschüsse von insgesamt
CHF 350 Mio. neu aufgenommen und CHF 310 Mio. zurückbezahlt. In derselben Periode wurden eine
Anleihe über nominal CHF 100 Mio. mit Laufzeit bis 2021, eine Aufstockungstranche einer Anleihe über
nominal CHF 50 Mio. mit Laufzeit bis 2025 und eine Anleihe über nominal CHF 150 Mio. mit Laufzeit bis
2029 emittiert. Eine Anleihe über nominal CHF 200 Mio. wurde zurückbezahlt. Zusätzlich wurden zwei
kurzfristige Kassascheine über total nominal CHF 70 Mio. emittiert.
Per Ende Juni 2020 waren (wie im Vorjahr) keine Finanzverbindlichkeiten, Anleihen oder Kassascheine
ausstehend, die durch Grundpfänder auf Liegenschaften gesichert sind, und es bestanden auch keine
Finanzverbindlichkeiten und Anleihen mit Amortisationspflicht.
PSP Swiss Property verfügte am Ende der Berichtsperiode über ungenutzte Kreditlinien von CHF 890 Mio.
(Ende 2019: CHF 1.05 Mrd.), wovon CHF 720 Mio. auf zugesicherte Kreditlinien entfielen (Ende 2019:
CHF 1.05 Mrd.). Alle in den bestehenden Kreditverträgen festgelegten Finanzkennzahlen (Financial
Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die wichtigsten Finanzkennzahlen beziehen sich
auf die konsolidierte Eigenkapitalquote und den Zinsdeckungsfaktor.
Das Exposure aller Finanzverbindlichkeiten betreffend Zinssatzänderungen präsentierte sich jeweils

per Bilanzstichtag wie folgt:
(in CHF 1 000) 31. Dezember 2019 30. Juni 2020

< 6 Monate 249 987 129 996
6 bis 12 Monate 350 000 150 358
1 bis 5 Jahre 999 563 1 131 271
> 5 Jahre 996 586 1 396 146
Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten 2 596 136 2 807 772
Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten betrug per Ende Juni 2020 5.5 Jahre
(Ende 2019: 4.4 Jahre).
11 Aktienkapital
In der Berichtsperiode wurden insgesamt 15 587 eigene Aktien zu durchschnittlich CHF 152.75 bzw. total
CHF 2.4 Mio. gekauft. 15 587 Aktien wurden zu durchschnittlich CHF 130.30 bzw. CHF 2.0 Mio. als aktien-
basierende Entschädigungen verwendet (Vorjahresperiode: Kauf von 2 300 Aktien und Verwendung als
Aktienbasierte Vergütung von 2 300 Aktien zu durchschnittlich CHF 101.53 bzw. CHF 98.97).
Weitere Angaben zur Veränderung des Eigenkapitals finden sich auf der Seite 27.
Finanzbericht 37
12 Kennzahlen und Gewinn pro Aktie
Der «Ebitda ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Betriebserfolg (Ebit) ohne die Abschreibungen, die
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften und den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften.
Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des «Ebitda ohne
Liegenschaftserfolge».
Q2 2019 Q2 2020 H1 2019 H1 2020

Betriebserfolg (Ebit) 164 999 95 428 263 702 158 164
Abschreibungen 313 329 614 658
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften – 104 953 – 31 366 – 124 688 – 31 131
Nettoerfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen 0 0 – 13 909 0
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge 60 360 64 390 125 718 127 691
Der Gewinn pro Aktie und der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge werden berechnet, indem der
Reingewinn bzw. der «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» durch den gewichteten Durchschnitt der Anzahl
ausgegebener Aktien geteilt wird, wobei die eigenen Aktien abgezogen werden.
Der «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der
Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit
verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
Finanzbericht
Die jährliche Ausschüttung der PSP Swiss Property AG basiert auf dem «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
Q2 2019 Q2 2020 H1 2019 H1 2020

Reingewinn in CHF 1 000 179 015 73 852 258 762 121 780
Bewertungsdifferenzen Liegenschaften in CHF 1 000 – 104 953 – 31 366 – 124 688 – 31 131
Nettoerfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen
in CHF 1 000 0 0 – 13 909 0
Zurechenbare Steuern für Bewertungsdifferenzen
Liegenschaften in CHF 1 000 – 9 276 7 649 – 7 761 7 603
Zurechenbare Steuern für Erfolg aus übrigen
Liegenschaftsverkäufen in CHF 1 000 0 0 2 901 0
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF 1 000 64 786 50 135 115 305 98 251
Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien 45 867 891 45 867 891 45 867 891 45 867 891

Gewinn pro Aktie in CHF
(unverwässert und verwässert) 3.90 1.61 5.64 2.66
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge in CHF
(unverwässert und verwässert) 1.41 1.09 2.51 2.14
Das Eigenkapital pro Aktie zeigt sich wie folgt:
31. Dezember 2019 30. Juni 2020

Eigenkapital in CHF 1 000 4 450 220 4 406 424
Latente Steuern in CHF 1 000 862 360 878 822
Anzahl ausstehende Aktien 45 867 891 45 867 891
Eigenkapital pro Aktie in CHF 1 97.02 96.07
Eigenkapital pro Aktie vor Abzug latenter Steuern in CHF1 115.82 115.23
1 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

38 Finanzbericht
13 Dividendenzahlung
Aufgrund des Beschlusses der Generalversammlung vom 9. April 2020 erfolge am 17. April 2020 eine
Dividendenzahlung von CHF 3.60 pro ausstehende Aktie bzw. insgesamt CHF 165.1 Mio. (Vorjahr:
CHF 3.50 pro Aktie bzw. insgesamt CHF 160.5 Mio.).
14 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit der Zürich-Versicherungsgruppe einen Asset-Swap durch-
geführt. Erworben wurde von der Zürich-Versicherungsgruppe für CHF 23.7 Mio. das Geschäftshaus
an der Seilerstrasse 8 in Bern (bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende
Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Als Gegengeschäft wurde die Entwicklungsliegenschaft an der
Zurlindenstrasse 134 in Zürich für CHF 15.0 Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.

Finanzbericht 39
Ernst & Young AG Telefon +41 58 286 31 11

Maagplatz 1 Fax +41 58 286 30 04
Postfach www.ey.com/ch
CH-8010 Zürich
An den Verwaltungsrat der Zürich, 17. August 2020

PSP Swiss Property AG, Zug
Bericht über die Review des verkürzten konsolidierten

Zwischenabschlusses
Einleitung
Wir haben eine Review des verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses
(Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Geldflussrechnung, Eigenkapital-
nachweis und Anhang, Seiten 20 bis 38 und 56 bis 73) der PSP Swiss Property AG für die
den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 30. Juni 2020 umfassende Rechnungsperiode
vorgenommen. Für die Erstellung und Darstellung des verkürzten konsolidierten
Zwischenabschlusses in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting
Standard IAS 34 „Interim Financial Reporting“ und den Bestimmungen von Artikel 17 der
Richtlinie betr. Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange ist der Verwaltungsrat
Finanzbericht
verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht darin, aufgrund unserer Review eine
Schlussfolgerung zu diesem verkürzten konsolidierten Zwischenabschluss abzugeben.
Umfang der Review

Unsere Review erfolgte in Übereinstimmung mit dem Schweizer Prüfungsstandard 910 und
dem International Standard on Review Engagements 2410 “Review of Interim Financial
Information Performed by the Independent Auditor of the Entity”. Eine Review eines
verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses umfasst Befragungen, vorwiegend von
Personen, die für das Finanz- und Rechnungswesen verantwortlich sind, sowie die
Anwendung von analytischen und anderen Verfahren. Der Umfang einer Review ist
wesentlich geringer als der einer Prüfung in Übereinstimmung mit den International
Standards on Auditing und ermöglicht es uns daher nicht, eine mit einer Prüfung
vergleichbare Sicherheit darüber zu erlangen, dass uns alle wesentlichen Sachverhalte
bekannt werden. Aus diesem Grund geben wir kein Prüfungsurteil ab.
Schlussfolgerung
Bei unserer Review sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen
müssten, dass der verkürzte konsolidierte Zwischenabschluss nicht in allen wesentlichen
Belangen in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34
„Interim Financial Reporting“ und den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betr.
Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange erstellt wurde.
Ernst & Young AG
Daniel Zaugg Gianantonio Zanetti

Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte
(Leitender Revisor)
40 Finanzbericht
Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich
PSP Swiss Property AG

Geschäftsleitung
Kolinplatz 2
6300 Zug
Zürich, 22. Juli 2020
Bericht des unabhängigen Schätzungs-

experten
An die Geschäftsleitung der PSP Swiss Property AG Referenz-Nummer

102255.2011
Auftrag
Im Auftrag der Geschäftsleitung der PSP Swiss Property AG (PSP Swiss Property)
hat die Wüest Partner AG (Wüest Partner) die von der PSP Swiss Property gehal-
tenen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteile zum Zweck der Rechnungslegung
per Stichtag 30. Juni 2020 bewertet. Bewertet wurden sämtliche Anlageliegen-
schaften sowie Areale und Entwicklungsliegenschaften.
Bewertungsstandards
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und in-
ternational gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Überein-
stimmung mit den International Valuation Standards (IVS und RICS/Red Book) so-
wie den Swiss Valuation Standards (SVS), durchgeführt wurden. Sie erfolgten
zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange.
Rechnungslegungsstandards
Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Va-
lue», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss
«International Account Standard» IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair
Value Measurement) umschrieben wird. Es werden zudem die Regularien von
IFRS 16 berücksichtigt und bei Liegenschaften im Baurecht der jeweils frühest-
mögliche Heimfall eingerechnet.
Die Areale und Entwicklungsliegenschaften mit künftiger geplanter Nutzung als

Anlageliegenschaften werden durch die PSP Swiss Property gemäss IAS 40 be-
ziehungsweise die Areale und Entwicklungsliegenschaften mit Absicht zum Ver-
kauf gemäss IAS 2 (Inventories) bilanziert.
Definition des «Fair Value»

Wüest Partner AG
Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktübli-
Alte Börse
chen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswer- Bleicherweg 5
tes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen 8001 Zürich
würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis). Schweiz
T +41 44 289 90 00
wuestpartner.com
1/8 Regulated by RICS
Finanzbericht 41
Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis, worauf sich die Par- Transaktionskosten, Gross
Fair Value
teien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend
aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten,
bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird
somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei
einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies
entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion Hauptmarkt, aktiver und vorteil-
für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten haftester Markt
Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie

Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für
den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt).
Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den
Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Ver-
mögenswertes maximiert.
Umsetzung des Fair Value

Der Fair Value wird auf Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie er- Bestmögliche Nutzung
mittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer
Immobilie, die deren Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwen-
Finanzbericht
dung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar
ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird,
kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten
Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder
Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewer-
tung berücksichtigt.
Die Anwendung des Highest and best use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz Wesentlichkeit in Bezug auf
der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Ein- Highest and best use-Ansatz
zelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur mögli-

chen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche
sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, wer-
den hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt.
Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verläss- Fair Value-Hierarchie
lichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlich-
keit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellba-
sierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können
gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur
Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten
Stufe der Fair Value-Hierarchie klassiert, in der sich die wesentlichen Bewer-
tungsparameter befinden.
Die Wertermittlung der Immobilien der PSP Swiss Property erfolgt mit einer mo- Bewertungslevel Immobilienbe-
dellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt bewertungen
obachtbaren Inputparametern, wobei auch hier angepasste Level 2-Inputpara-

meter Anwendung finden (beispielsweise Marktmieten, Betriebs-/Unterhalts-
kosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigen-
tum). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn rele-
vante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen.
2/8
42 Finanzbericht
Als wesentliche Inputfaktoren werden die Marktmieten, die Leerstände und die Wesentliche Inputfaktoren,
Beeinflussung des Fair Value
Diskontierungssätze definiert. Diese Faktoren werden durch Marktentwicklungen
unterschiedlich beeinflusst. Ändern sich die Inputfaktoren, so verändert sich auch
der Fair Value der Immobilie. Diese Veränderungen werden anhand von stati-
schen Sensitivitätsanalysen je Inputfaktor simuliert.
Aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten der Inputfaktoren können sich die

Einwirkungen auf den Fair Value wechselseitig kompensieren, aber auch kumulie-
ren. So wirken beispielsweise reduzierte Marktmieten in Kombination mit erhöh-
ten Leerständen und erhöhten Diskontierungssätzen kumulativ negativ auf den
Fair Value der Immobilie. Aufgrund der regionalen und objektweisen Diversifika-
tion im Portfolio erzeugen Veränderungen der Inputfaktoren jedoch selten eine
kurzfristige, kumulative Wirkung.
Als wichtigste Einflussgrösse auf die Inputfaktoren kann das wirtschaftliche Um-
feld bezeichnet werden. Erhöht eine negative Stimmung in der Wirtschaft den
Druck auf die Marktmieten, erhöhen sich zumeist auch die Leerstände in den Im-
mobilien. Gleichzeitig stellt sich in solchen Marktlagen aber meist ein günstiges,
sprich tiefes, Zinsniveau ein, was sich positiv auf die Diskontierungssätze aus-
wirkt. Somit kann von einer gewissen Kompensation der Inputfaktoren ausgegan-
gen werden. Durchlaufende Optimierungsmassnahmen der Immobilien der PSP
Swiss Property (z.B. Abschluss/Verlängerung langfristiger Mietverträge, Investiti-
onen in den Ausbau der Mietflächen usw.) wird solchen kurzfristigen Markt-
schocks, hauptsächlich mit Auswirkungen auf die Faktoren Marktmieten und
Leerstände, vorgebeugt. Der individuell risikoadjustierte Diskontierungssatz der
Immobilie folgt wie erwähnt den Renditeerwartungen der jeweiligen Investoren
resp. Marktteilnehmer und kann nur in beschränktem Masse durch die Eigentü-
merin beeinflusst werden.
Im Zusammenhang mit dem Corona-Virus/COVID-19 und dem Kampf gegen die

Pandemie sind in vielen Ländern einschneidende Massnahmen in Kraft gesetzt
worden, deren Folgen für die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt noch
nicht absehbar sind. Vor allem sind die Folgen im Moment schlecht quantifizier-
bar, weil noch keine bzw. nicht genug aktuelle Vergleichsabschlüsse und Trans-
aktionen mit diesen Randbedingungen vorliegen. Entsprechend ist die Bewer-
tungsunsicherheit aktuell erhöht.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand Bewertungsverfahren

sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Value zur
Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfakto-
ren maximiert und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren minimiert wird. Beim
vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz, mittels
den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted-Cashflow-Bewertungen, ange-
wendet.
Bewertungsmethode
Wüest Partner bewertete die Immobilien der PSP Swiss Property mit Hilfe der Dis-
counted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie
durch die Summe der in Zukunft über einen unendlichen Bewertungszeitraum zu
3/8
Finanzbericht 43
erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskon-

tierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und
Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert.
Grundlagen der Bewertung

Alle Liegenschaften sind Wüest Partner aufgrund der durchgeführten Besichti-
gungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Be-
zug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietob-
jekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert.
Heute leerstehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktübli-
chen Vermarktungsdauer bewertet.
Die Liegenschaften werden von Wüest Partner mindestens im Dreijahresturnus

sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbau-
arbeiten besichtigt.
In der Berichtsperiode vom 1. Januar 2020 bis 30. Juni 2020 wurden zwei Liegen-
schaften der PSP Real Estate AG, vier Liegenschaften der PSP Properties AG so-
wie eine Liegenschaft der Immobiliengesellschaft Septima AG besichtigt.
Finanzbericht
Ergebnisse
Per 30. Juni 2020 wurden von Wüest Partner die Werte der insgesamt 1601 Anla-
geliegenschaften beziehungsweise Liegenschaftsteile sowie der zehn zum Fair
Value bilanzierten Entwicklungsliegenschaften nach IAS 40 ermittelt. Der «Fair
Value» aller 160 Anlageliegenschaften zum Bilanzstichtag 30. Juni 2020 beträgt
7'227’260'000 Schweizer Franken und derjenige der zehn Entwicklungsliegen-
schaften 764'790'000 Schweizer Franken.
Veränderungen in der Berichtsperiode

In der Berichtsperiode vom 1. Januar 2020 bis 30. Juni 2020 wurde eine Liegen-
schaft erworben und in die Entwicklungsliegenschaften klassiert:
— Zürich, Grubenstrasse 6.
Zudem wurden drei Liegenschaften von den Anlageliegenschaften zu den Ent-

wicklungsliegenschaften umklassiert:
— Bern, Bärenplatz 9, 11, 27;
— Basel, Grosspeterstrasse 18 (Baufeld C);
— Zürich, Füsslistrasse 6.
Weiter wurde eine Liegenschaft von den Entwicklungsliegenschaften in die Anla-

geliegenschaften umklassiert:
— Basel, Steinentorberg 8/12.
Im selben Zeitraum wurden keine Verkäufe getätigt.
1 Exklusive Liegenschaft Seestrasse 353, Zürich, weil eigengenutzt.
4/8
44 Finanzbericht
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit

Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest Partner erfolgte die Bewertung
der Liegenschaften der PSP Swiss Property unabhängig und neutral. Sie dient le-
diglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest Partner übernimmt keine Haftung
gegenüber Dritten.
Bewertungshonorar
Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewer-
tungsergebnis. Sie basiert auf der Anzahl der zu erstellenden Bewertungen sowie
nach Massgabe der vermietbaren Flächen der Liegenschaft.
Zürich, 22. Juli 2020

Wüest Partner AG
Patrik Schmid
Chartered Surveyor MRICS | dipl. Architekt ETH/SIA | MAS ETH MTEC/BWI | Partner
Moritz Menges
Chartered Surveyor MRICS | Diplom-Wirtschaftsingenieur | Director
5/8
Finanzbericht 45
Anhang: Bewertungsannahmen
Anlageliegenschaften
Für die Bewertung der Liegenschaften wurden folgende nominale Diskontie-
rungssätze angewendet:
Tabelle 1 Minimaler Maximaler Mittlerer

Region Diskontierungssatz Diskontierungssatz Diskontierungssatz
in % in % (gewichteter Mittelwert *) in %
Zürich 2.41 4.77 3.20
Genf 2.41 4.52 3.24
Lausanne 2.76 4.32 3.39
Basel 3.01 3.82 3.44
Bern 2.71 4.32 3.34
Andere Regionen 2.96 5.53 3.90
Alle Regionen 2.41 5.53 3.29
* mit Marktwerten gewichteter Durchschnitt der Diskontierungssätze der Einzelbewertungen
Für die Bewertung der Liegenschaften wurden folgende Bandbreiten für die nach-
Finanzbericht
haltig erzielbaren Marktmietpreise angewendet:
Tabelle 2 Büro Verkauf Lager Parking Parking Wohnen

Region CHF / m2 p.a. CHF / m2 p.a. CHF / m2 p.a. aussen innen CHF / m2 p.a.
CHF / Stück CHF / Stück
p.Mt. p.Mt.
Zürich 125 - 820 180 - 5'700 30 - 650 35 - 580 70 - 700 158 - 699
Genf 200 - 680 280 - 2'910 100 - 450 20 - 450 100 - 490 268 - 350
Lausanne 150 - 390 130 - 1'500 80 - 310 65 - 300 150 - 360 130 - 396
Basel 190 - 360 95 - 2'250 85 - 700 70 - 250 50 - 325 170 - 320
Bern 100 - 345 110 - 1'200 30 - 365 60 - 180 60 - 317 170 - 357
Andere Regionen 140 - 360 150 - 1'600 50 - 250 35 - 200 40 – 400 192 - 389
Alle Regionen 125 - 820 95 - 5'700 30 - 700 20 - 580 40 - 700 130 – 699
Für die Bewertung der Liegenschaften wurden folgende Bandbreiten für die struk-
turellen Leerstände angewendet:
Tabelle 3 Büro Verkauf Lager Parking Parking Wohnen

Region in % in % in % aussen innen in %
in % in %
Zürich 2.5 - 13.0 2.5 - 30.0 2.5 - 60.0 1.0 - 25.0 1.0 - 30.0 1.0 - 15.0
Genf 3.0 – 6.0 3.0 - 6.0 2.0 - 10.0 3.0 - 8.0 5.0 - 25.0 1.0 - 1.5
Lausanne 4.0 - 9.0 3.0 - 5.0 4.0 - 15.0 3.0 - 10.0 2.0 - 20.0 1.0 - 4.0
Basel 3.0 – 6.5 3.0 - 5.0 3.0 - 20.0 1.0 - 4.0 2.0 - 10.0 2.0 - 5.0
Bern 2.0 - 7.0 3.5 - 10.0 2.5 - 15.0 1.0 - 15.0 1.0 - 10.0 2.0 - 3.0
Andere Regionen 4.0 - 15.0 3.0 - 10.0 3.5 - 30.0 1.0 - 25.0 1.0 - 20.0 1.0 - 5.0
Alle Regionen 2.0 - 15.0 2.5 - 30.0 2.0 - 60.0 1.0 - 25.0 1.0 - 30.0 1.0 - 15.0
6/8
46 Finanzbericht
Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaf-

ten zu Grunde:
— Die Bewertung basiert auf Mieterspiegeln der PSP Swiss Property per 1. Juli
2020.
— Das verwendete DCF-Modell entspricht einem Zwei-Phasen-Modell. Der Be-
wertungszeitraum erstreckt sich ab dem Bewertungsdatum bis in die Unend-
lichkeit mit einem impliziten Residualwert in der elften Periode.
— Die Diskontierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz
wird für jede Liegenschaft individuell mittels Rückgriffes auf entsprechende
Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Er setzt sich wie folgt zu-
sammen: Risikoloser Zinssatz + Immobilienrisiko (Immobilität des Kapitals) +
Zuschlag Makrolage + Zuschlag Mikrolage in Abhängigkeit der Nutzung + Zu-
schlag Objektqualität und Ertragsrisiko + evtl. spezifische Zu- oder Abschläge.
Je nach Liegenschaft, Nutzung und Standort bewegen sich die nominalen Dis-
kontierungsfaktoren zwischen 2.41 Prozent und 5.53 Prozent (vgl. Tabelle 1).
— In den Bewertungen wird, wo nicht anders spezifiziert, von einer jährlichen Teu-
erung von 0.5 Prozent, sowohl für die Erträge wie auch für sämtliche Aufwen-
dungen, ausgegangen. Der Diskontierungssatz wird bei der nominalen Betrach-
tung entsprechend angepasst.
— Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit be-
rücksichtigt.
— Spezifische Indexierungen bestehender Mietverhältnisse werden individuell
berücksichtigt. Nach Ablauf der Verträge wird mit einem Indexierungsgrad von
80 Prozent (Schweizer Durchschnitt) und einer durchschnittlichen Vertrags-
dauer von fünf Jahren gerechnet.
— Die Terminierung der einzelnen Zahlungen erfolgt bei den bestehenden Miet-
verhältnissen entsprechend den vertraglich festgelegten Regelungen. Nach
Ablauf der Verträge werden die Geldflüsse bei Geschäftsnutzungen vierteljähr-
lich vorschüssig, bei Wohnnutzungen monatlich vorschüssig berücksichtigt.
— Auf Seite der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig ge-
trennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Ne-
benkosten entsprechend ausgelagert werden.
— Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden
mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin werden aufgrund einer Zu-
standsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die pe-
riodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt.
Die errechneten Werte werden mittels der von Wüest Partner erhobenen Kos-
ten-Benchmarks plausibilisiert.
7/8
Finanzbericht 47
Areale und Entwicklungsliegenschaften

Wüest Partner ermittelte auch die Marktwerte der Areale und Entwicklungsliegen-
schaften. Den Projektbewertungen liegen folgende Annahmen zugrunde:
— Die Liegenschaften sind von der PSP Swiss Property in Teilareale unterteilt.
Diese Unterteilung wird von Wüest Partner aus Transparenzgründen in den Be-
wertungen übernommen. Der Wert der Projekte bzw. Liegenschaften ist gleich
der Summe der Einzelobjekte bzw. Liegenschaftsteile.
— Die Strategie bezüglich Projektentwicklung/Promotion (z.B. Verkauf vs. Vermie-
tung) wird, sofern diese Wüest Partner plausibel erscheint, von der PSP Swiss
Property übernommen.
— Die Grundlagendaten der PSP Swiss Property werden verifiziert und gegebe-
nenfalls angepasst (z.B. Ausnützung, vermietbare Flächen, Termine/Entwick-
lungsprozess, Vermietung/Absorption).
— Die Bewertungen werden einer unabhängigen Ertrags- und Kostenbeurteilung
sowie Renditebetrachtung unterzogen.
— Es wird angenommen, dass die Baukosten mit Werkverträgen von General- und
Totalunternehmern gesichert werden.
— In den Erstellungskosten werden die Leistungen der PSP Swiss Property als
Bauherrenvertreter und Projektentwickler mit einbezogen.
— Bei zum Verkauf vorgesehenen Liegenschaftsteilen (z.B. Stockwerkeigentum)
sind die Verkaufskosten in den Bewertungen berücksichtigt.
Finanzbericht
— Die Vorbereitungsarbeiten werden in den Erstellungskosten berücksichtigt, so-
fern diese bekannt sind (z.B. Sanierung Altlasten, Abbrüche, Infrastruktur).
— Die Erstellungskosten beinhalten die üblichen Baunebenkosten exkl. Baufinan-
zierung. Diese sind implizit im DCF-Modell enthalten.
— Bisher erbrachte und wertrelevante Leistungen von Dritten oder von der PSP
Swiss Property werden berücksichtigt, sofern diese bekannt sind.
— Es wird angenommen, dass die Erträge der geplanten Geschäftsliegenschaften
optiert sind. Die Baukosten werden deshalb exkl. Mehrwertsteuer abgebildet.
— Die Bewertungen enthalten keine latenten Steuern.
8/8
48 Finanzbericht
EPRA-Reporting
EPRA Performance-Kennzahlen
In Übereinstimmung mit den Best Practices Recommendations der EPRA von November 2016 weist
PSP Swiss Property die EPRA Performance-Kennzahlen aus. Diese wurden von der Ernst & Young AG
geprüft und mit dem Bericht auf den Seiten 52 bis 53 bestätigt.
Auf eine frühzeitige Anwendung der Best Practices Recommendations der EPRA von Oktober 2019 wird
in der Zwischenberichtserstattung verzichtet.
H1 2019 / H1 2020 /
Summary table EPRA performance measures Unit 31 Dec 2019 30 Jun 2020
A. EPRA earnings per share (EPS) CHF 1.98 2.12
B. EPRA NAV per share CHF 117.04 116.46
C. EPRA triple net asset value per share (NNNAV) CHF 97.31 96.57
D. EPRA net initial yield % 3.4 3.5
EPRA «topped-up» net initial yield % 3.4 3.5
E. EPRA vacancy rate % 3.6 3.5
F. EPRA cost ratio (including direct vacancy costs) % 18.6 17.2
EPRA cost ratio (excluding direct vacancy costs) % 17.2 16.2
G. EPRA like-for-like rental change % 1.9 – 0.9
H. EPRA cap ex CHF 1 000 282 833 117 591
Die Details zur Herleitung dieser Kennzahlen sind in den folgenden Tabellen ersichtlich:
A. EPRA earnings & EPRA earnings per share (EPS)
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020

Earnings per IFRS statement of profit or loss 258 762 121 780
Adjustments to calculate EPRA earnings, exclude:

Changes in value of investment properties, development properties held
for investment and other interests – 124 688 – 31 131
Profits or losses on disposal of investment properties, development
properties held for investment and other interests – 14 961 0
Profits or losses on sales of trading properties including impairment
charges in respect of trading properties – 2 806 – 1 335
Tax on profits or losses on disposals 3 716 286
Negative goodwill / goodwill impairment n.a. n.a.
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs n.a. n.a.
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests n.a. n.a.
Deferred tax in respect of EPRA adjustments – 29 376 7 603
Adjustments to above in respect of joint ventures n.a. n.a.
Non-controlling interests in respect of the above n.a. n.a.
EPRA earnings 90 647 97 202
Average number of outstanding shares 45 867 891 45 867 891
EPRA EPS in CHF 1.98 2.12
Finanzbericht 49
B. EPRA net asset value (NAV)
(in CHF 1 000) 31 December 2019 30 June 2020

NAV per the financial statements 4 450 220 4 406 424
Effect of exercise of options, convertibles and other equity interests n.a. n.a.
Diluted NAV, after the exercise of options, convertibles and other

equity interests 4 450 220 4 406 424
Include:
Revaluation of investment property under construction (IPUC)
(if IAS 40 cost option is used) 0 0
Revaluation of own-used properties 5 546 6 009
Revaluation of other non-current investments n.a. n.a.
Revaluation of tenant leases held as finance leases n.a. n.a.
Revaluation of trading properties 30 028 30 726
Exclude:
Fair value of financial instruments 17 458 16 894
Deferred tax 865 143 881 687
Finanzbericht
Goodwill as result of deferred tax n.a. n.a.
EPRA NAV 5 368 395 5 341 740
Number of outstanding shares 45 867 891 45 867 891
EPRA NAV per share in CHF 117.04 116.46
C. EPRA triple net asset value (NNNAV)

EPRA NAV 5 368 395 5 341 740
Include:
Fair value of financial instruments – 17 458 – 16 894
Fair value of debt – 23 064 – 16 253
Deferred tax – 864 406 – 878 920
EPRA NNNAV 4 463 467 4 429 673
Number of outstanding shares 45 867 891 45 867 891
EPRA NNNAV per share in CHF 97.31 96.57
D. EPRA net initial yield (NIY)

Investment property – wholly owned 7 873 877 8 008 261
Less developments – 650 690 – 764 790
Gross up completed property portfolio valuation (B) 7 223 187 7 243 471
Annualised cash passing rental income 287 826 290 413
Property outgoings – 43 478 – 38 241
Annualised net rents (A) 244 348 252 171
Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives 3 073 2 476
Topped-up net annualised rent (C) 247 421 254 648
EPRA NIY (A/B) 3.4 % 3.5 %
EPRA «topped-up» NIY (C/B) 3.4 % 3.5 %
Lease incentives include rent free periods for one up to six months and step up rents.
50 Finanzbericht
E. EPRA vacancy rate

Estimated rental value of vacant space (A) 10 873 10 284
Estimated rental value of the whole portfolio (B) 300 900 296 926
EPRA vacancy rate (A/B) 3.6 % 3.5 %
F. EPRA cost ratio
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020

Administrative/operating expense line per IFRS income statement 26 940 25 188
Net service charge costs/fees 0 0
Management fees less actual/estimated profit element 32 16
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses
less any related profits 0 0
Share of joint ventures expenses 0 0
Investment property depreciation 0 0
Ground rents payable 0 0
EPRA costs (including direct vacancy costs) (A) 26 972 25 205
Direct vacancy costs 2 001 1 487
EPRA costs (excluding direct vacancy costs) (B) 24 971 23 718
Gross rental income less ground rent costs 144 985 146 689

Gross rental income (C) 144 985 146 689
EPRA cost ratio (including direct vacancy costs) (A/C) 18.6 % 17.2 %
EPRA cost ratio (excluding direct vacancy costs) (B/C) 17.2 % 16.2 %
Capitalised operating costs 1 031 1 145
Staff costs for the development of own projects amounting to CHF 1.3 million (H1 2019: CHF 1.1 million)
have been capitalised but are not excluded from table F. All costs directly associated with the purchase
or construction of properties as well as all subsequent value-enhancing capital expenditures qualify as
acquisition costs and are capitalised. Capitalised own services arising from the development of own
projects are valued at production costs.
Finanzbericht 51
G. EPRA like-for-like rental change
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020

Rental income 144 985 146 689
Acquisitions 0 0
Disposals – 718 0
Developments – 8 375 – 12 205
Properties’ operating expenses – 5 910 – 4 974
Rent-Free-Periods 2 572 3 132
Other 626 – 639
Total EPRA like-for-like net rental income 133 181 132 002
EPRA like-for-like change absolute 2 365 – 1 178
EPRA like-for-like change relative 1.9 % – 0.9 %
EPRA like-for-like change by areas

Zurich 2.6 % – 0.8 %
Geneva 2.9 % – 1.2 %
Finanzbericht
Basel 1.1 % 0.1 %
Bern – 0.8 % – 2.6 %
Lausanne – 3.5 % 2.0 %
Other locations 6.1 % – 1.7 %
Like-for-like net rental growth compares the growth of the net rental income of the portfolio that has
been consistently in operation, and not under development, during the two full preceding periods that are
described. The value of the portfolio on a like-for-like basis was up 0.4 % from CHF 6.923 billion at the end
of 2019 to CHF 6.954 billion at the end of June 2020.
H. EPRA capex
(in CHF 1 000) H1 2019 H1 2020

Acquisitions 223 260 33 540
Development (ground-up/green field/brown field) 37 778 65 352
Like-for-like portfolio 20 884 17 841
Capitalised interests 911 857
Capital expenditure 282 833 117 591
Weitere Informationen finden sich unter www.epra.com.

52 Finanzbericht
Ernst & Young AG Telefon +41 58 286 31 11

Maagplatz 1 Fax +41 58 286 30 04
Postfach www.ey.com/ch
CH-8010 Zürich
An die Geschäftsleitung der

PSP Swiss Property AG, Zug
Zürich, 17. August 2020
Bericht des unabhängigen Wirtschaftsprüfers zum EPRA Reporting
Wir wurden von PSP Swiss Property AG beauftragt, das EPRA Reporting mit den EPRA Performance-
Kennzahlen (Seiten 48 bis 51) der PSP Swiss Property AG für die Periode endend am 30. Juni 2020 zur
Erlangung einer hinreichenden Sicherheit zu prüfen.
Das EPRA Reporting wurde von der Geschäftsleitung von PSP Swiss Property AG auf Basis der
entsprechenden Best Practices Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA)
in der Version vom November 2016 erstellt.
Verantwortung der Geschäftsleitung

Die Geschäftsleitung von PSP Swiss Property AG ist für die Erstellung des EPRA Reportings in
Übereinstimmung mit den EPRA Best Practices Recommendations verantwortlich. Diese Verantwortung
beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung angemessener interner Kontrollen
mit Bezug auf die Erstellung eines EPRA Reportings, das frei von wesentlichen – beabsichtigten oder
unbeaufsichtigten - falschen Darstellungen ist. Darüber hinaus ist die Geschäftsleitung für die Auswahl
und die Anwendung der EPRA Best Practices Recommendations verantwortlich.
Unabhängigkeit und Qualitätssicherung

Wir haben die Unabhängigkeits- und sonstigen beruflichen Verhaltensanforderungen des International
Code of Ethics for Professional Accountants (including International Independence Standards) des
International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA Code) eingehalten. Der IESBA Code legt
fundamentale Grundsätze für das berufliche Verhalten bezüglich Integrität, Objektivität, berufliche
Kompetenz und erforderliche Sorgfalt, Verschwiegenheit und berufswürdiges Verhalten fest.
Ernst & Young AG wendet International Standard on Quality Control 1 an und unterhält dementsprechend
ein umfassendes Qualitätssicherungssystem mit dokumentierten Regelungen und Massnahmen zur
Einhaltung der beruflichen Verhaltensanforderungen, beruflichen Standards und anwendbaren
gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen.
Verantwortung des Wirtschaftsprüfers

Unsere Verantwortung ist es, eine betriebswirtschaftliche Prüfung durchzuführen und auf der Grundlage
unserer Prüfung eine Schlussfolgerung über das EPRA Reporting abzugeben. Wir haben unsere Prüfung
in Übereinstimmung mit dem International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (revised)
„Assurance Engagements other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ vorgenommen.
Nach diesem Standard haben wir Prüfungshandlungen zu planen und durchzuführen, um hinreichende
Sicherheit darüber zu erlangen, ob das EPRA Reporting in allen wesentlichen Belangen in
Übereinstimmung mit den EPRA Best Practices Recommendations erstellt wurde.
Finanzbericht 53
Unter Berücksichtigung von Risiko- und Wesentlichkeitsüberlegungen haben wir Prüfungshandlungen

durchgeführt, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu erlangen. Die Auswahl der
Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Wirtschaftsprüfers.
Im Wesentlichen haben wir folgende Arbeiten durchgeführt:
► Befragung von Personen, welche für die Berechnung der EPRA Performance-Kennzahlen zuständig
sind.
► Beurteilung der EPRA Performance-Kennzahlen in Bezug auf Vollständigkeit und Richtigkeit der
Herleitungen und Berechnungen aus den zugrundeliegenden IFRS-Zahlen gemäss der IFRS-
Konzernrechnung der PSP Swiss Property AG per 30. Juni 2020.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Nachweise eine angemessene und ausreichende
Grundlage für unsere Schlussfolgerung bilden.
Schlussfolgerung
Nach unserer Beurteilung wurde das EPRA Reporting mit den EPRA Performance-Kennzahlen der PSP
Swiss Property AG für die Periode endend am 30. Juni 2020 in allen wesentlichen Belangen in
Übereinstimmung mit den EPRA Best Practices Recommendations in der Version vom November 2016
Finanzbericht
erstellt.
Ernst & Young AG
Daniel Zaugg Gianantonio Zanetti

54 Finanzbericht
Finanzbericht
55
Zusatz
informationen
56 Kennzahlen pro Region
58 Immobilienangaben
70 Zusatzangaben Projektentwicklungen
72 Käufe Liegenschaften
72 Fälligkeitsprofil der Mietverträge
73 Mieterstruktur
74 Kontaktstellen und wichtige Daten
75 Kundenbetreuung
Zusatzinformationen
56 Zusatzinformationen
Kennzahlen pro Region
Unter-
Anzahl Liegen- halt und Liegen- In % Miete bei In %
Immo- schafts- Betriebs- Reno- schafts- vom Vollver- vom
(in CHF 1 000) bilien ertrag aufwand vationen erfolg Total mietung1 Total
Zürich
H1 2020 76 81 769 4 423 5 609 71 737 55.9 % 172 021 57.0 %
2019 77 166 330 9 954 10 577 145 799 58.6 % 173 079 57.8 %
Genf
H1 2020 19 15 889 1 903 18 13 968 10.9 % 34 655 11.5 %
2019 19 32 646 4 265 1 533 26 848 10.8 % 34 692 11.6 %
Basel
H1 2020 15 14 852 1 025 790 13 038 10.2 % 31 626 10.5 %
2019 14 25 815 1 816 1 428 22 572 9.1 % 27 259 9.1 %
Bern
H1 2020 16 9 702 973 225 8 504 6.6 % 20 421 6.8 %
2019 17 19 995 2 326 1 027 16 642 6.7 % 21 486 7.2 %
Lausanne
H1 2020 16 9 246 1 209 394 7 643 6.0 % 21 223 7.0 %
2019 16 17 642 2 617 1 225 13 800 5.6 % 21 133 7.1 %
Übrige Standorte
H1 2020 19 9 966 850 638 8 479 6.6 % 22 088 7.3 %
2019 19 20 413 1 882 1 648 16 883 6.8 % 22 021 7.3 %
Areale und
Entwicklungsliegenschaften
H1 2020 15 6 092 1 125 – 59 5 026 3.9 % n.a. 8 n.a.
2019 12 9 266 3 021 170 6 075 2.4 % n.a.9 n.a.
Gesamttotal Portfolio
H1 202010 176 147 515 11 507 7 614 128 394 100.0 % 302 034 100.0 %
2019 11
174 292 106 25 880 17 607 248 620 100.0 % 299 669 100.0 %
1 Annualisierter Mietertrag (Marktmiete bei leerstehenden Flächen).

2 Gemäss externem Immobilienbewerter (Stichtagsbetrachtung, annualisiert).
3 Basierend auf der Marktwertermittlung des externen Immobilienbewerters.
4 Annualisierter Liegenschaftsertrag im Verhältnis zum durchschnittlichen Wert der Immobilien.
5 Annualisierter Liegenschaftserfolg im Verhältnis zum durchschnittlichen Wert der Immobilien.
6 Stichtagsbetrachtung (Marktmieten bei leerstehenden Flächen).
7 Leerstand (CHF) in % der Miete bei Vollvermietung.
8 Annualisierte Miete bei Vollvermietung beträgt im 2020 TCHF 21 585.
9 Annualisierte Miete bei Vollvermietung beträgt im 2019 TCHF 22 497.
10 Für 2020 sechs Monate bzw. per 30. Juni.
11 Für 2019 zwölf Monate bzw. per 31. Dezember.
Zusatzinformationen 57
Bewer- Leer- Leer-

In % tungs- Immo- In % Leer- stands- Leer- stands-
Markt- vom diffe- bilien- vom Rendite Rendite stand quote stand quote
miete2 Total renzen3 wert Total brutto 4 netto5 in CHF6 (CHF)6,7 in m2 (m2)
166 331 56.0 % 30 120 4 331 471 53.3 % 3.8 % 3.3 % 3 799 2.2 % 13 256 2.6 %
170 398 56.6 % 151 988 4 348 754 54.5 % 3.9 % 3.4 % 4 267 2.5 % 16 469 3.2 %
34 446 11.6 % – 536 890 324 11.0 % 3.6 % 3.1 % 1 492 4.3 % 2 378 3.2 %
34 605 11.5 % 21 616 890 009 11.2 % 3.7 % 3.1 % 1 542 4.4 % 2 505 3.3 %
30 120 10.1 % 4 543 717 760 8.8 % 4.2 % 3.7 % 1 587 5.0 % 6 681 6.1 %
27 516 9.1 % 10 643 631 430 7.9 % 4.2 % 3.6 % 1 160 4.3 % 5 087 5.4 %
21 549 7.3 % – 7 044 491 110 6.0 % 3.9 % 3.5 % 630 3.1 % 4 023 4.4 %
23 788 7.9 % 16 708 543 380 6.8 % 3.7 % 3.1 % 733 3.4 % 4 354 4.6 %
23 364 7.9 % 2 878 432 530 5.3 % 4.3 % 3.6 % 1 701 8.0 % 5 432 6.6 %
23 314 7.7 % 7 182 427 383 5.4 % 4.2 % 3.3 % 1 764 8.3 % 5 511 6.7 %
21 116 7.1 % – 3 557 416 547 5.1 % 4.8 % 4.0 % 1 178 5.3 % 5 471 6.4 %
21 277 7.1 % 4 432 418 485 5.2 % 4.9 % 4.1 % 1 125 5.1 % 5 513 6.5 %
n.a. n.a. 4 727 847 706 10.4 % n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
n.a. n.a. 31 607 722 223 9.0 % n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
296 926 100.0 % 31 131 8 127 447 100.0 % 3.9 % 3.4 % 10 386 3.4 % 37 241 3.9 %
300 900 100.0 % 244 176 7 981 664 100.0 % 4.0 % 3.4 % 10 591 3.5 % 39 439 4.2 %
Zusatzinformationen
Immobilienangaben
Total
Grund- Gastro- vermiet-
stücks- Büro- Verkaufs- nomie- Übrige bare
fläche fläche fläche fläche Fläche Fläche
Region in m2 in m2 in m2 in m2 in m2 in m2
Zürich
Rüschlikon, Moosstr. 2 6 798 5 606 0 0 3 560 9 166
Urdorf, Heinrich Stutz-Str. 23/25 3 788 988 0 0 2 960 3 948
Urdorf, Heinrich Stutz-Str. 27/29 30 671 43 467 0 195 3 134 46 796
Wallisellen, Richtistr. 3 5 578 7 538 0 0 0 7 538
Zürich, Alfred Escher-Str. 17 275 950 0 0 47 997
Zürich, Augustinergasse 25 236 255 0 327 157 739
Zürich, Bahnhofplatz 9 998 2 522 2 036 0 0 4 558
Zürich, Bahnhofstr. 10 / Börsenstr. 18 344 646 844 0 0 1 490
Zürich, Bahnhofstr. 28a / Waaggasse 6 763 1 888 649 419 277 3 233
Zürich, Bahnhofstr. 39 1 093 1 751 1 740 0 71 3 562
Zürich, Bahnhofstr. 66 627 0 4 868 0 0 4 868
Zürich, Bahnhofstr. 81 / Schweizergasse 2/4 355 714 1 338 0 300 2 352
Zürich, Binzring 15/17 33 878 35 680 0 0 4 659 40 339
Zürich, Bleicherweg 10 / Schanzengraben 7 1 155 3 394 293 0 350 4 037
Zürich, Bleicherweg 14 398 530 0 0 0 530
Zürich, Brandschenkestr. 70 (KH) 298 0 0 0 0 0
Zürich, Brandschenkestr. 72 (KG) 247 0 0 0 0 0
Zürich, Brandschenkestr. 80, 82, 84 (Tertianum) 7 384 0 0 0 13 072 13 072
Zürich, Brandschenkestr. 90 (DL1) 12 770 11 686 0 0 0 11 686
Zürich, Brandschenkestr. 100 (DL2) 5 139 8 627 0 0 1 134 9 761
Zürich, Brandschenkestr. 110 (DL3) 5 860 15 979 0 0 0 15 979
Zürich, Brandschenkestr. 130/132 (Markt) 3 605 1 020 1 030 641 13 2 704
Zürich, Brandschenkestr. 150 (Markt) 5 926 3 532 1 067 0 374 4 973
Zürich, Brandschenkestr. 152 (Sudhaus) 5 194 0 0 3 802 4 759 8 561
Zürich, Brandschenkestr. 152a (DL4) 583 2 448 0 0 0 2 448
Zürich, Brandschenkestr. 152b (Kesselhaus) 818 711 0 0 0 711
1 Stichtagsbetrachtung. Annualisierter Leerstand (CHF) in % der Miete bei Vollvermietung 4 PR = PSP Real Estate AG
(Marktmieten bei leerstehenden Flächen). PP = PSP Properties AG
2 Annualisierter Liegenschaftserfolg im Verhältnis zum durchschnittlichen Immobilienwert. IS = Immobiliengesellschaft Septima AG
3 Jahr der letzten umfassenden Renovation. SI = SI 7 Place du Molard AG
Leer- Eigen-
stands- tums- Eigen-
Anzahl quote Rendite Eigen- verhält- tums-
Parkplätze (CHF)1 netto2 Baujahr Renovationsjahr3 Kaufdatum tümer4 nis5 quote
122 0.0 % 1.2 % 1969|89 2010 01.06.2002 PR AE 100.0 %

59 0.5 % 5.2 % 1967 1989 01.11.2015 PR AE 100.0 %
209 0.4 % 7.2 % 1976 2002|03|10|13 01.07.2004 PR AE 100.0 %
137 0.0 % 7.3 % 2000|01 2011 01.11.2001 PR AE 100.0 %
126 27.0 % 2.3 % 2003 2011 01.04.2003 PR AE 100.0 %
156 0.0 % 5.0 % 2003 2011 01.04.2003 PR AE 100.0 %
105 0.0 % 6.0 % 2010 13.06.2008 PR AE 100.0 %
123 9.1 % 6.2 % 2010 13.06.2008 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.7 % 1907 2000 01.10.1999 PR AE 100.0 %
1 0.0 % 1.4 % 1850 1994|2000|04 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.2 % 1933 2003|04|14 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 2.9 % 1885 1984|2015 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.5 % 1812 2005|10|19 01.04.2004 PP AE 100.0 %
7 0.0 % 2.1 % 1911 1984|2003|13 01.01.2000 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.3 % 1967 1995|2014 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 2.1 % 1931 2001 01.04.2004 PP AE 100.0 %
140 0.0 % 5.6 % 1992 01.04.2001 PR AE 100.0 %
17 11.3 % 2.6 % 1930|76 1985|2006|09 01.10.1999 PR AE 100.0 %
7 0.0 % 3.3 % 1857 1998|99 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 0.0 % 1921 2003 01.04.2004 PP STWE 15.4 %
0 0.0 % 0.0 % 2003 01.04.2004 PP STWE 10.8 %
56 0.0 % 2.7 % 2005 01.04.2004 PP AE 100.0 %
272 0.1 % 3.0 % 2003 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.0 % 2003 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.2 % 2007 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 4.2 % 4.1 % 1877|82 2004 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 3.9 % 3.6 % 1882 2004 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 1.9 % 1913 2012 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.1 % 2008 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.5 % 1890 2013 01.04.2004 PP AE 100.0 %
5 AE = Alleineigentum 6 Kauf während Berichtsperiode.

BR = Baurecht 7 Selbstgenutzte Liegenschaft.
ME = Miteigentum 8 Einzelheiten siehe Seiten 70 bis 71.
Zusatzinformationen
STWE = Stockwerkeigentum 9 Zum Verkauf bestimmtes Entwicklungsprojekt.

Total
Zürich (Fortsetzung)
Zürich, Dufourstr. 56 900 2 587 292 0 0 2 879
Zürich, Flüelastr. 7 1 296 2 788 433 0 35 3 256
Zürich, Förrlibuckstr. 10 4 122 7 547 0 0 611 8 158
Zürich, Förrlibuckstr. 60/62 10 382 15 737 0 885 7 767 24 389
Zürich, Förrlibuckstr. 66 2 055 5 254 0 0 1 901 7 155
Zürich, Förrlibuckstr. 110 2 963 9 525 350 194 1 391 11 460
Zürich, Förrlibuckstr. 181 1 789 4 813 0 0 144 4 957
Zürich, Freieckgasse 7 295 285 89 210 224 808
Zürich, Gartenstr. 32 694 1 707 0 0 0 1 707
Zürich, Genferstr. 23 343 946 0 0 72 1 018
Zürich, Gerbergasse 5 606 1 766 784 0 0 2 550
Zürich, Goethestr. 24 842 613 0 116 91 820
Zürich, Gutenbergstr. 1/9 1 488 7 313 810 0 904 9 027
Zürich, Hardturmstr. 101, 103, 105 / Förrlibuckstr. 30 7 567 18 207 4 941 0 629 23 777
Zürich, Hardturmstr. 131, 133, 135 6 236 16 524 1 530 0 5 372 23 426
Zürich, Hardturmstr. 161 / Förrlibuckstr. 150 8 225 28 424 0 280 5 285 33 989
Zürich, Hardturmstr. 169, 171, 173, 175 5 189 12 361 417 80 5 816 18 674
Zürich, Hottingerstr. 10–12 1 922 3 402 0 0 582 3 984
Zürich, In Gassen 16 331 0 0 487 620 1 107
Zürich, Konradstr. 1 / Zollstr. 6 686 265 385 190 2 238 3 078
Zürich, Kurvenstr. 17 / Beckenhofstr. 26 657 1 537 0 0 202 1 739
Zürich, Limmatquai 4 529 2 370 159 222 114 2 865
Zürich, Limmatquai 144 / Zähringerstr. 51 429 1 471 0 243 367 2 081
Zürich, Limmatstr. 250–254, 264, 266 («Red») 4 705 7 808 0 283 711 8 802
Zürich, Limmatstr. 291 973 2 854 0 0 154 3 008
Zürich, Lintheschergasse 23 135 359 0 80 171 610
Zürich, Löwenstr. 16 206 484 153 0 179 816
Zürich, Löwenstr. 22 250 643 198 0 115 956
Leer- Eigen-
12 0.0 % 3.3 % 1950 1997|2006 01.10.1999 PR AE 100.0 %

65 0.0 % 5.5 % 1982 2007 01.10.1999 PR AE 100.0 %
85 8.1 % 3.5 % 1963 2002 29.06.2001 PR AE 100.0 %
312 1.5 % 5.3 % 1989 2016|17 01.04.2001 PR AE 100.0 %
78 0.0 % 5.0 % 1969 1992|2003|04 01.12.2002 PR AE 100.0 %
64 7.1 % 4.4 % 1962 2000 01.12.2002 PR AE 100.0 %
39 0.3 % 4.0 % 2002 01.12.2002 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.6 % 1700 1992|2012 01.04.2004 PP AE 100.0 %
23 0.5 % 2.6 % 1967 1986|2005 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.6 % 1895 1998|2014 01.10.1999 PR AE 100.0 %
2 0.0 % 2.8 % 1904 1993|2010|12|18 27.05.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 2.7 % 1874 2014 01.04.2004 PP AE 100.0 %
15 0.7 % 3.7 % 1969 1986|2008 31.12.2004 PR AE 100.0 %
236 2.0 % 3.6 % 1992 2009|13 01.08.2016 PR AE 100.0 %
41 0.8 % 4.5 % 1982 2008 01.12.2002 PR AE 100.0 %
66 3.9 % 3.9 % 1975 1999|2019 01.12.2002 PR AE 100.0 %
44 4.3 % 4.8 % 1952 1997|2006|18 01.12.2002 PR AE 100.0 %
18 0.3 % 3.7 % 1914|40 1994 01.04.2001 PR AE 100.0 %
0 6.8 % 2.5 % 1812 1984|2007 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 10.1 % 2.7 % 1879|1982 1990 01.04.2004 PP AE 100.0 %
35 0.0 % 3.4 % 1971 1999|2006|07|12 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.8 % 1837 2000 01.01.2000 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.3 % 1888 1994 01.04.2004 PP AE 100.0 %
35 1.7 % 2.9 % 2013 01.10.2010 PP AE 100.0 %
7 7.0 % 4.2 % 1985 2016 01.04.2001 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.1 % 1879 2001 01.04.2004 PP AE 100.0 %
1 0.0 % 2.8 % 2015 01.04.2004 PP AE 100.0 %
4 1.1 % 3.1 % 1964 2003|07|11 31.12.2000 PR AE 100.0 %

Zusatzinformationen
Total
Zürich (Fortsetzung)
Zürich, Mühlebachstr. 6 622 616 0 0 0 616
Zürich, Mühlebachstr. 32 536 2 070 0 0 55 2 125
Zürich, Obstgartenstr. 7 842 1 883 0 0 0 1 883
Zürich, Poststr. 3 390 811 854 0 34 1 699
Zürich, Schaffhauserstr. 611 1 981 2 846 656 0 107 3 609
Zürich, Seebahnstr. 89 2 455 2 998 739 0 1 325 5 062
Zürich, Seefeldstr. 5 498 604 0 306 289 1 199
Zürich, Seefeldstr. 123 2 580 6 586 1 562 0 138 8 286
Zürich, Seestr. 3537 3 593 7 319 0 0 378 7 697
Zürich, Splügenstr. 6 430 1 072 0 0 31 1 103
Zürich, Stampfenbachstr. 48 / Sumatrastr. 11 1 589 4 418 222 0 389 5 029
Zürich, Stauffacherstr. 31 400 534 0 204 863 1 601
Zürich, Theaterstr. 12 1 506 2 233 4 323 0 40 6 596
Zürich, Theaterstr. 22 324 459 0 283 237 979
Zürich, Uraniastr. 9 989 3 486 313 909 672 5 380
Zürich, Walchestr. 11, 15 / Neumühlequai 26, 28 1 074 2 950 676 102 358 4 086
Zürich, Wasserwerkstr. 10, 12 / Stampfenbachstr. 109 1 760 6 463 0 0 1 528 7 991
Zürich, Zweierstr. 129 597 1 759 260 0 834 2 853
Total 241 609 384 809 34 011 10 458 79 188 508 466
Leer- Eigen-
7 0.0 % 4.6 % 1975 1993 01.10.1999 PR STWE 29.8 %

21 0.0 % 3.4 % 1981 1999|2007 01.10.1999 PR AE 100.0 %
16 0.6 % 3.7 % 1958 1981|2002 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.8 % 1893 1999 01.10.1999 PR AE 100.0 %
60 10.5 % 5.0 % 2001|02 2017 01.07.2005 PP AE 100.0 %
76 2.0 % 3.8 % 1959 2003|08|18 01.04.2001 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.3 % 1840 2000 01.04.2004 PP AE 100.0 %
85 0.6 % 3.2 % 1972 2004|17 01.10.1999 PR AE 100.0 %
125 4.7 % 5.0 % 1981|2001 2010 01.04.2010 PR AE 100.0 %
8 0.0 % 3.0 % 1896 1998|2011 01.10.1999 PR AE 100.0 %
35 0.5 % 3.6 % 1929 1999|2001|07 01.10.1999 PR AE 100.0 %
3 0.0 % 3.1 % 1896 2000 01.04.2004 PP AE 100.0 %
3 0.0 % 2.6 % 1973 1993|2004|07 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.1 % 2013 01.04.2004 PP AE 100.0 %
2 20.6 % 2.1 % 1906 1992|2002 01.04.2004 PP AE 100.0 %
6 0.3 % 3.7 % 1919 2000|08|09 01.10.1999 PR AE 100.0 %
125 2.9 % 3.4 % 1981 2006|16|18 01.04.2004 PP AE 100.0 %
7 3.0 % 4.1 % 1958 2003 01.10.1999 PR AE 100.0 %
3 298 2.2 % 3.3 %

Zusatzinformationen
Total
Genf
Carouge GE, Route des Acacias 50/52 4 666 9 557 0 0 31 9 588
Carouge GE, Rue de la Gabelle 6 990 1 016 0 0 0 1 016
Cologny, Port Noir Hammam & Bain Genève Plage 0 0 0 0 2 829 2 829
Genève, Cours de Rive 13, 15 / Helv. 25 882 4 512 1 173 0 40 5 725
Genève, Place du Molard 7 593 2 112 0 821 418 3 351
Genève, Rue de Hollande 14 / Rue de Hesse 16bis 314 1 601 0 0 0 1 601
Genève, Rue de l’Arquebuse 8 347 2 160 0 0 0 2 160
Genève, Rue de la Corraterie 24/26 1 005 1 579 617 0 185 2 381
Genève, Rue de la Fontaine 5 226 968 172 0 153 1 293
Genève, Rue des Bains 31bis, 33, 35 3 368 10 392 1 249 0 354 11 995
Genève, Rue du Grand-Pré 54, 56, 58 2 864 5 792 0 0 564 6 356
Genève, Rue du Mont-Blanc 12 258 1 468 174 0 0 1 642
Genève, Rue du Prince 9/11 578 2 985 796 0 366 4 147
Genève, Rue du XXXI-Décembre 8 1 062 2 258 366 131 1 012 3 767
Genève, Rue F. Bonivard 12 / Rue des Alpes 11 392 2 048 269 0 46 2 363
Genève, Rue François-Diday 8 632 2 438 0 0 0 2 438
Genève, Rue Jean-Petitot 12 354 1 343 0 0 0 1 343
Genève, Rue Jean-Petitot 15 / Rue Firmin-Abauzit 2 294 1 412 0 0 0 1 412
Genève, Rue Richard-Wagner 6 6 634 9 976 0 0 0 9 976
Total 25 459 63 617 4 816 952 5 998 75 383
Basel
Basel, Barfüsserplatz 10 3 655 336 0 530 314 1 180
Basel, Dornacherstr. 210 4 994 9 795 2 770 0 1 963 14 528
Basel, Falknerstr. 31 / Weisse Gasse 16 320 133 0 345 724 1 202
Basel, Freie Str. 38 299 365 848 0 65 1 278
Basel, Greifengasse 21 416 199 878 0 837 1 914
Basel, Grosspeterstr. 20 3 657 13 183 0 0 654 13 837
Basel, Grosspeterstr. 44 (Grosspeter Tower) 2 801 11 418 0 5 493 1 096 18 007
Basel, Hochstr. 16 / Pfeffingerstr. 5 7 018 15 393 0 0 0 15 393
Basel, Kirschgartenstr. 12/14 1 376 4 962 787 143 480 6 372
Basel, Marktgasse 4 272 374 367 0 327 1 068
Basel, Marktgasse 5 330 939 296 0 156 1 391
Basel, Marktplatz 30/30A 560 2 070 0 431 298 2 799
Basel, Peter Merian-Str. 88/90 3 900 11 731 0 0 483 12 214
Basel, Steinentorberg 8/12 2 845 6 958 0 280 7 476 14 714
Basel, St. Alban-Anlage 46 1 197 3 193 0 245 336 3 774
Total 33 640 81 049 5 946 7 467 15 209 109 671
Leer- Eigen-
181 0.0 % 3.8 % 1965 2006|10|13 31.12.2000 PR AE 100.0 %

5 0.0 % 4.4 % 1987 01.01.2000 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 4.3 % 2015 07.05.2013 PR BR 100.0 %
64 4.5 % 3.9 % 1981 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 7.6 % 1.4 % 1975 2005|06 01.04.2004 SI AE 100.0 %
0 0.0 % 3.0 % 1900 2011|15 01.02.2018 PR AE 100.0 %
10 0.0 % 3.3 % 1900 2011|14 01.02.2018 PR AE 100.0 %
10 17.9 % 1.8 % 1825 1996|2016 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 51.5 % 0.1 % 1920 2000|01 01.10.1999 PR AE 100.0 %
255 9.8 % 3.7 % 1994 2016 01.07.2002 PR AE 100.0 %
55 0.7 % 3.9 % 1984 1992|2007 01.12.2005 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.9 % 1860 2000 01.10.1999 PR AE 100.0 %
4 4.6 % 2.7 % 1966 2000|01|06 01.01.2000 PR AE 100.0 %
0 0.4 % 3.4 % 1962 1992|2001|11 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.4 % 1852 1995|2013|14 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.6 % 1924 2012|17 01.02.2018 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.9 % 1800 2014 01.02.2018 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.9 % 1870 2011|12 01.02.2018 PR AE 100.0 %
69 0.0 % 3.2 % 1986 01.07.2004 PR AE 100.0 %
653 4.3 % 3.1 %
0 0.0 % 2.8 % 1914 1997|2006|11 01.04.2004 PP AE 100.0 %

4 4.4 % 4.3 % 1969 1998|2004|06|15 31.12.2000 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.1 % 1902 1998|2005|08|12 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 2.7 % 1896 1981|82|2005|16 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 2.6 % 2.8 % 1930 1984|98|2015|19 01.04.2004 PP AE 100.0 %
100 0.0 % 6.2 % 1988 01.12.2005 PR AE 100.0 %
152 10.3 % 3.5 % 2017 01.12.2005 PR AE 100.0 %
227 0.0 % 5.1 % 1986 2000 01.01.2001 PR AE 100.0 %
90 0.0 % 4.2 % 1978 2003|05|10 01.01.2000 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 2.3 % 1910 2002|08 01.04.2004 PP AE 100.0 %
0 49.8 % 0.2 % 1924 1975|2002|05 01.10.1999 PR AE 100.0 %
Zusatzinformationen
0 4.4 % 3.0 % 1936 2001|06 01.04.2004 PP AE 100.0 %

108 11.5 % 3.7 % 2000 01.09.2014 PR STWE 100.0 %
69 3.6 % 2.6 % 1991 01.12.2001 PR AE 100.0 %
53 0.0 % 4.1 % 1968 2000|11 01.10.1999 PR AE 100.0 %
803 5.0 % 3.7 %

Total
Bern
Bern, Bollwerk 15 403 1 215 435 119 161 1 930
Bern, Eigerstr. 2 3 342 4 356 240 0 94 4 690
Bern, Genfergasse 4 325 952 0 544 291 1 787
Bern, Haslerstr. 30 / Effingerstr. 47 2 585 6 193 0 0 786 6 979
Bern, Kramgasse 49 235 50 173 270 322 815
Bern, Kramgasse 78 241 178 510 0 351 1 039
Bern, Laupenstr. 10 969 1 835 571 0 233 2 639
Bern, Laupenstr. 18/18a 5 436 7 191 1 427 0 789 9 407
Bern, Seilerstr. 8a 1 049 3 645 386 0 569 4 600
Bern, Waisenhausplatz 14 826 1 224 1 771 0 432 3 427
Bern, Zeughausgasse 26/28 629 520 395 1 755 781 3 451
Liebefeld, Waldeggstr. 30 5 532 14 660 0 0 1 157 15 817
Liebefeld, Waldeggstr. 37 5 335 11 017 0 0 902 11 919
Liebefeld, Waldeggstr. 38 11 975 3 368 0 0 507 3 875
Liebefeld, Waldeggstr. 41, 45, 47 7 044 3 398 0 182 676 4 256
Wabern bei Bern, Gurtenbrauerei 10–92 67 099 2 799 749 0 11 143 14 691
Total 113 025 62 601 6 657 2 870 19 194 91 322
Lausanne
Lausanne, Av. Agassiz 2 757 1 394 0 0 0 1 394
Lausanne, Av. de Cour 135 1 800 2 259 0 262 385 2 906
Lausanne, Av. de Sévelin 40 3 060 1 622 0 0 4 931 6 553
Lausanne, Av. de Sévelin 46 3 320 10 158 0 361 4 747 15 266
Lausanne, Av. de Sévelin 54 1 288 639 0 0 2 371 3 010
Lausanne, Ch. de Bossons 2 1 930 2 135 0 0 127 2 262
Lausanne, Ch. du Rionzi 52, Depot 0 3 407 0 0 5 662 9 069
Lausanne, Grand Pont 1 371 0 1 069 0 0 1 069
Lausanne, Place Saint-François 5 1 070 2 341 3 175 0 392 5 908
Lausanne, Place Saint-François 15 5 337 9 011 1 430 0 36 10 477
Lausanne, Rue Centrale 15 486 1 299 543 0 440 2 282
Lausanne, Rue de Sébeillon 1, 3, 5 2 870 7 807 329 0 4 117 12 253
Lausanne, Rue de Sébeillon 2 5 955 0 0 0 0 0
Lausanne, Rue du Grand-Chêne 2 555 1 770 1 338 0 0 3 108
Lausanne, Rue Saint-Martin 7 2 087 3 287 1 458 0 177 4 922
Lausanne, Rue du Pont 22 465 1 331 330 295 400 2 356
Total 31 351 48 460 9 672 918 23 785 82 835
Leer- Eigen-
0 0.0 % 3.3 % 1924 2002 01.10.1999 PR AE 100.0 %

115 0.0 % 4.3 % 1964 1999|2005|11 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.0 % 1899 1984|2005|06 01.04.2004 IS AE 100.0 %
6 0.0 % 5.3 % 1964|76 1995|2006|09|18 01.12.2005 PR AE 100.0 %
0 32.0 % – 1.2 % 1900 2011|13 01.04.2004 IS AE 100.0 %
0 0.0 % 2.9 % vor 1900 1991|92 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 3.7 % 1965 1997|2004|11|17 01.07.2004 PR AE 100.0 %
7 0.3 % 4.0 % 1935|60 1997|2009|12 01.07.2004 PR AE 100.0 %
58 0.0 % 4.8 % 1971 2001 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 14.4 % 2.3 % 1950 2001 01.10.1999 PR AE 100.0 %
0 8.7 % 4.9 % 1900 1999 01.04.2004 IS AE 100.0 %
137 2.8 % 3.1 % 2014 01.01.2019 IS AE 100.0 %
229 2.0 % 3.2 % 2003 01.01.2019 IS AE 100.0 %
56 0.0 % 3.1 % 1918 2016 01.01.2019 IS AE 100.0 %
86 0.9 % 3.8 % 1907|12 2008|10 01.01.2019 IS AE 100.0 %
72 5.0 % 3.6 % 1863|2016 2016 01.04.2004 IS AE 100.0 %
766 3.1 % 3.5 %
9 0.0 % 3.2 % 1880 2002|12|15 01.02.2018 PR AE 100.0 %

23 5.5 % 4.8 % 1973 2001|04|05 01.10.1999 PR AE 100.0 %
146 25.2 % 4.4 % 1992 01.12.2005 PR AE 100.0 %
10 13.7 % 2.9 % 1994 01.12.2005 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 6.0 % 1932 1990|2002 01.12.2005 PR AE 100.0 %
8 7.5 % 6.2 % 1971 1998 01.04.2001 PR AE 100.0 %
63 0.0 % 4.4 % 1971 1996|2014 01.04.2004 IS BR 100.0 %
0 0.0 % 4.1 % 1957 2000 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 30.4 % 1.6 % 1913 1989|2004 01.10.1999 PR AE 100.0 %
61 0.0 % 4.2 % 1900 1998|2003|04 01.04.2001 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 3.4 % 1938 1987|2013 01.01.2000 PR AE 100.0 %
60 10.3 % 4.7 % 1963 1998 01.12.2005 PR AE 100.0 %
221 22.6 % 1.8 % n.a. 01.12.2005 PR AE 100.0 %
0 0.2 % 2.6 % 1910|11 1985|2001 01.10.1999 PR AE 100.0 %
Zusatzinformationen
77 1.4 % 4.0 % 1962|63 1998|2002|19 31.12.2000 PR AE 100.0 %

0 0.0 % 3.6 % 1952 2003 01.07.2005 PP AE 100.0 %
678 8.0 % 3.6 %

Total
Übrige Standorte
Aarau, Bahnhofstr. 18 496 1 380 673 0 43 2 096
Aarau, Bahnhofstr. 29/33 1 375 2 053 1 567 0 625 4 245
Aarau, Igelweid 1 356 280 104 0 184 568
Biel/Bienne, Aarbergstr. 107 5 352 14 313 555 0 3 472 18 340
Biel/Bienne, Bahnhofplatz 2 4 928 7 315 3 441 0 2 032 12 788
Fribourg, Rue de la Banque 4 / Rte d. Alpes 269 879 549 0 104 1 532
Fribourg, Rue de Morat 11–11A–11B–11C 2 642 1 118 0 0 0 1 118
Interlaken, Bahnhofstr. 23 419 0 353 0 0 353
Locarno, Via Respini 7/9 0 0 0 0 4 916 4 916
Lugano, Via Emilio Bossi 9 1 049 1 626 59 0 0 1 685
Lugano, Via Ginevra 2 1 176 2 267 0 0 0 2 267
Lugano, Via Pessina 16 356 565 611 0 265 1 441
Luzern, Maihofstr. 1 930 2 263 328 0 596 3 187
Olten, Baslerstr. 44 657 2 045 307 0 691 3 043
Rheinfelden, Salmencenter /
Quellenhaus Baslerstr. 2–16 34 241 4 926 5 992 0 12 741 23 659
Solothurn, Gurzelngasse 6 0 519 507 0 0 1 026
Winterthur, Marktgasse 74 351 0 599 0 619 1 218
Winterthur, Untertor 34 146 403 0 92 220 715
Zug, Kolinplatz 2 285 776 119 0 197 1 092
Total 55 028 42 728 15 764 92 26 705 85 289
Areale und Entwicklungsliegenschaften8

Basel, Projekt «Baufeld C» 2 227 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Bern, Projekt «Bärenplatz» 649 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Genève, Projekt «Rue du Marché» 798 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Kilchberg, Projekt «Seestrasse» 9
3 401 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Köniz, Projekt «Spiegel»9 1 608 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Paradiso, «Residenza Parco Lago»9 11 117 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Rheinfelden, «Salmenpark»9 5 513 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Wädenswil, Areal «Wädenswil»9 19 354 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «ATMOS» 10 557 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «Bahnhofquai/-platz» 3 379 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «Füsslistrasse» 907 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «Grubenstrasse» 6
4 152 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «P-West» 3 495 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «Sihlamtsstrasse»9 354 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Zürich, Projekt «Zurlindenstrasse»9 487 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Total 67 998 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.
Gesamttotal Portfolio 568 110 683 264 76 866 22 757 170 079 952 966
Leer- Eigen-
11 4.0 % 4.0 % 1968 2001|02|06 01.01.2000 PR AE 100.0 %

18 0.3 % 3.8 % 1971 2004|09|10 01.03.2008 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 4.0 % 1945 2000 01.07.2005 PP AE 100.0 %
63 0.1 % 5.2 % 1994 2018 15.12.2005 PR AE 100.0 %
80 0.4 % 5.5 % 1928|62 1986|93|2012 01.08.2006 PR AE 100.0 %
3 0.2 % 4.5 % 1970 2001 01.01.2000 PR AE 100.0 %
21 0.0 % 6.3 % 1730|1978 2008|15 01.02.2018 PR AE 100.0 %
0 0.0 % 4.5 % 1908 2003 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 0.0 % 2.7 % 2013 30.01.2012 PP BR 100.0 %
23 0.6 % 4.3 % 1977 2000|14 01.02.2018 PP AE 100.0 %
10 0.0 % 4.0 % 1930|95 2012 01.02.2018 PP AE 100.0 %
0 20.2 % 2.5 % 1900 1980 01.07.2005 PP AE 100.0 %
43 0.0 % 4.9 % 1989 2010 01.10.1999 PR AE 100.0 %
21 20.0 % 3.3 % 1964 1993|95|2009|11 01.01.2000 PR AE 100.0 %
411 12.5 % 3.5 % 2016 01.01.2004 PP AE 100.0 %

0 0.0 % 8.4 % 1962 2001 01.07.2005 PP BR 100.0 %
0 13.9 % 1.9 % 1595 2002|03|14|19 01.07.2005 PP AE 100.0 %
0 6.8 % 3.0 % 1879 1996|2014 01.04.2004 PP AE 100.0 %
1 0.0 % 3.8 % 1491 1925|70|2004|09 01.10.1999 PR AE 100.0 %
705 5.3 % 4.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.12.2005 PR AE 100.0 %

n.a. n.a. n.a. n.a. 01.01.2019 IS AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.07.2002 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.10.1999 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2004 IS AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2004 PP AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.01.2004 PP STWE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2004 PP AE|STWE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.12.2002 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2004 PP AE 100.0 %
Zusatzinformationen
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2001 PR AE 100.0 %

n.a. n.a. n.a. n.a. 25.03.2020 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.12.2002 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.04.2004 PP AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a. n.a. 01.10.1999 PR AE 100.0 %
n.a. n.a. n.a.
6 903 3.4 % 3.4 %

Zusatzangaben
Projektentwicklungen
Projekt «Rue du Marché»
Genève, Rue du Marché 40
Projektbeschreibung Projektstand Fertigstellung

Totalsanierung Im Bau Q3 2020
Geplante Investitionssumme: ca. CHF 35 Mio.
(davon CHF 31.4 Mio. beansprucht)
Vermietungsstand: 100 %
«Residenza Parco Lago»

Paradiso, Via Bosia 5

Projekt mit Eigentumswohnungen, Im Bau Q1 2021
Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Geplante Investitionssumme: ca. CHF 80 Mio.
Nutzfläche ca. 13 000 m2. (davon CHF 45.5 Mio. beansprucht)
Verkaufsstand: 32 %
Projekt «ATMOS»
Zürich, Förrlibuckstrasse 178/180, Hardturmstrasse 181/183/185

Ersatzneubau Im Bau Anfang 2021
Nutzfläche ca. 23 000 m2. Geplante Investitionssumme: ca. CHF 130 Mio.
Projekt «Bahnhofquai/-platz»
Zürich, Bahnhofplatz 1, Bahnhofquai 9/11/15; Waisenhausstrasse 2/4, Bahnhofquai 7; Bahnhofplatz 2

Totalsanierung in drei Etappen. Im Bau (Etappe 1) Q3 2021
Geplante Investitionssumme Liegenschaft Bahnhofplatz 1, Bahnhofquai 9/11/15
Gesamtprojekt ca. CHF 112 Mio. Geplante Investitionssumme: ca. CHF 55 Mio.
Im Bau (Etappe 2) Ende 2021

Liegenschaft Waisenhausstrasse 2/4, Bahnhofquai 7
In Planung (Etappe 3) Anfang 2023

Baubeginn: Mitte 2021
Liegenschaft Bahnhofplatz 2
Vermietungsstand: n.a.
Projekt «Bärenplatz»
Bern, Bärenplatz 9,11,27

Totalsanierung Im Bau Ende 2021
Projekt «Baufeld C»
Basel, Grosspeterstrasse 18

Ersatzneubau In Planung Ende 2022
Baubeginn: Q3 2020
Projekt «Grubenstrasse»
Zürich, Grubenstrasse 6

Ersatzneubau Im Bau Anfang 2023
Vermietungsstand: n.a.
Projekt «P-West»
Zürich, Förrlibuckstrasse 151 (Parkhaus)

Totalsanierung In Planung tbd
Die übrigen nicht aufgeführten Areale und Entwicklungsliegenschaften befinden sich derzeit in Überprüfung
oder sind fertiggestellt.
Zusatzinformationen
Käufe Liegenschaften
Grundstücks- Bürofläche Verkaufsfläche
Ort, Adresse fläche in m2 in m2 in m2
Zürich, Grubenstrasse 6 4 152 n.a. n.a.
Fälligkeitsprofil der
Mietverträge
Marktwertanpassungs- Rechtliche
möglichkeiten durch Kündigungsmöglichkeiten
PSP Swiss Property durch Mieter
Unbefristete, jederzeit kündbare Verträge 6 % 6 %
2020 3 % 6 %
2021 13 % 16 %
2022 18 % 18 %
2023 12 % 14 %
2024 9 % 8 %
2025 13 % 12 %
2026 6 % 6 %
2027 3 % 1 %
2028 6 % 4 %
2029 2 % 1 %
2030+ 11 % 9 %
Total 100 % 100 %
Gastronomie- Übrige Fläche Total vermietbare Anzahl

fläche in m2 in m2 Fläche in m2 Parkplätze Kaufdatum Verkaufsdatum
n.a. n.a. n.a. n.a. 25.03.2020 n.a.
Mieterstruktur
31. Dezember 2019 30. Juni 2020
Swisscom 9 % 9 %
Google 4 % 4 %
Edmond de Rothschild 2 % 2 %
Schweizer Post 2 % 2 %
Bär & Karrer 2 % 2 %
Nächste fünf grösste Mieter 8 % 8 %
Übrige 72 % 72 %
Total 100 % 100 %
Die entsprechenden Mieterträge fallen vollumfänglich im Segment «Immobilienanlagen» an.
Zusatzinformationen
74 Kontaktstellen und wichtige Daten
Kontaktstellen und
wichtige Daten
Hauptadressen Agenda
PSP Swiss Property AG Publikation Q1 – Q 3 2020

Kolinplatz 2 10. November 2020
CH-6300 Zug
Telefon +41 (0)41 728 04 04 Publikation FY 2020
Fax +41 (0)41 728 04 09 23. Februar 2021
PSP Group Services AG Ordentliche Generalversammlung 2021

Seestrasse 353, Postfach 31. März 2021
CH-8038 Zürich
Telefon +41 (0)44 625 59 00 Publikation Q1 2021
Fax +41 (0)44 625 58 25 30. April 2021
Geschäftsleitung
Giacomo Balzarini
Chief Executive Officer
Reto Grunder
Chief Investment Officer
Martin Heggli
Chief Operating Officer
Sekretariat des Verwaltungsrats
Dr. Ronald Ruepp

Sekretär des Verwaltungsrats
Telefon +41 (0)41 728 04 04
E-Mail ronald.ruepp@psp.info
Investor Relations
Vasco Cecchini
Chief Communications Officer
Telefon +41 (0)44 625 57 23
E-Mail vasco.cecchini@psp.info
Kundenbetreuung 75
Kundenbetreuung
Geschäftsstellen
Dank ihrer breiten regionalen Präsenz verfügt PSP Swiss Property über detaillierte Kenntnisse
der lokalen Immobilienmärkte. Das gut ausgebaute Geschäftsstellennetz erlaubt es, sämtliche
Liegenschaften effizient zu bewirtschaften.
Zürich
Leitung: Thomas Bracher

PSP Management AG
Seestrasse 353, Postfach
CH-8038 Zürich
Telefon +41 (0)44 625 57 57
Fax +41 (0)44 625 58 58
Genf
Leitung: Peter Cloet

PSP Management SA
Rue des Bains 35, Postfach 181
CH-1211 Genf 8
Telefon +41 (0)22 332 25 00
Fax +41 (0)22 332 25 01
Olten
Leitung: Fabian Laube

PSP Management AG
Baslerstrasse 44
CH-4600 Olten
Telefon +41 (0)62 919 90 00
Fax +41 (0)62 919 90 01
Zusatzinformationen
76 Kundenbetreuung
Kundenbetreuung 77
Impressum
Herausgeberin: PSP Swiss Property AG, Zug

Konzept, Gestaltung: LST AG, Luzern
Fotos: Thomas Zwyssig, Zürich, Urs Pichler, Adliswil, Nikkol Rot, Zürich, LST AG, Luzern
Übersetzung: Dr. Norbert Bernhard, Schaffhausen
August 2020
Zusatzinformationen
Grafiken/Tabellen
Aufgrund von Rundungen ist es möglich, dass sich einzelne Zahlen in diesem Bericht nicht genau zur angegebenen Summe
aufaddieren lassen. Alle Kennzahlen und Veränderungen wurden unter Verwendung des exakten Betrags und nicht des ange-
gebenen, gerundeten Betrags berechnet.
Original in Deutsch
Eine englische Übersetzung ist als PDF auf www.psp.info verfügbar.
Nachhaltigkeit
Aus Umweltschutzgründen verzichten wir auf eine gedruckte Version dieses Berichts.
Dieser Bericht ist als PDF auf www.psp.info/Finanzberichte abrufbar.
PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
CH-6300 Zug
www.psp.info
info@psp.info
© PSP Swiss Property, 17. August 2020
Börsenhandel, Handelssymbole
SIX Swiss Exchange: Symbol PSPN, Valor 1829415, ISIN CH0018294154
Reuters: PSPZn.S
Bloomberg: PSPN SW

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Halbjahresbericht H1

6 Bericht H1 2020 74 Kontaktstellen und wichtige Daten

Great Place to Work®

Finanzielle Kennzahlen Einheit 2019 Q2 2019 Q2 2020 H1 2019 H1 2020 +/–1

Kennzahlen pro Aktie

Portfoliowert in CHF Mrd. Eigenkapital in CHF Mrd.

Auch in unsicheren Zeiten wie bei der jetzigen Corona-

Geschäftsverlauf Viele Büroarbeitsplätze wurden während des

Areale und Entwicklungsliegenschaften Das Bürogebäude Grosspeterstrasse 18 in Basel

erfolgte im Februar 2020. Im Kanton Basel-Stadt Konsolidiertes Halbjahresergebnis

1 Vgl. dazu Definition auf Seite 37, Anmerkung 12.

Regionen 3 Areale 12 Projekte

1 Paradiso, «Residenza Parco Lago» CHF 80 Mio.

2 Genf, «Rue du Marché» CHF 35 Mio.

3 Zürich, «ATMOS» CHF 130 Mio.

CHF 55 Mio. (Etappe 1)

5 Bern, «Bärenplatz» CHF 14 Mio.

6 Basel, «Baufeld C» CHF 34 Mio.

7 Zürich, «Grubenstrasse» CHF 35 Mio.

Portfoliowert nach Region

10% Areale und Entwicklungsliegenschaften

6% Bern 53% Zürich

A Region Zürich B Region Genf

Liegenschaftsertrag CHF 81.8 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 15.9 Mio.

Netto-Rendite 3.3 % Netto-Rendite 3.1 %

Leerstandsquote 2.2 % Leerstandsquote 4.3 %

Vermietbare Fläche 508 466 m² Vermietbare Fläche 75 383 m²

C Region Basel D Region Bern

Liegenschaftsertrag CHF 14.9 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 9.7 Mio.

Netto-Rendite 3.7 % Netto-Rendite 3.5 %

Leerstandsquote 5.0 % Leerstandsquote 3.1 %

Vermietbare Fläche 109 671 m² Vermietbare Fläche 91 322 m²

E Region Lausanne Übrige Standorte

Liegenschaftsertrag CHF 9.2 Mio. Liegenschaftsertrag CHF 10.0 Mio.

Netto-Rendite 3.6 % Netto-Rendite 4.0 %

Leerstandsquote 8.0 % Leerstandsquote 5.3 %

Vermietbare Fläche 82 835 m² Vermietbare Fläche 85 289 m²

Miete nach Nutzungsart

Miete nach Mieterart

9% Gesundheitswesen 19% Verkauf

Miete nach grössten Mietern

72% Übrige 8% Nächste fünf grösste Mieter

Aufmerksamkeit erhielt die Liegenschaft Ende der 60er Jahre, als

Der «Richtipark» bietet aber auch für die Naherholung ein

25 Konsolidierte Geldfluss­r echnung

28 Anhang zum konsolidierten

52 Bericht des unabhängigen

Betriebsaufwand Liegenschaften – 2 952 – 2 474

Betriebserfolg (Ebit) 164 999 95 428

Gewinn vor Steuern 159 985 92 212

Reingewinn, den Aktionären der

Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 3.90 1.61 12

Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.

Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und

Gesamtergebnis, den Aktionären der

Betriebsaufwand Liegenschaften – 5 910 – 4 974

Betriebserfolg (Ebit) 263 702 158 164

Gewinn vor Steuern 253 656 151 108

Reingewinn, den Aktionären der

Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) 5.64 2.66 12

Der Anhang ist Bestandteil dieses verkürzten konsolidierten Zwischenabschlusses.

Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und

Gesamtergebnis, den Aktionären der

25 Konsolidierte Geldflussr echnung

1 Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen.

1 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.