Fachschulung

Immobilien

HERZLICH WILLKOMMEN
Repetition
 Auf wenn lautet der Mietvertrag?
Vermieter vertr. durch Verwaltung, Mieter, ev. Solidarhafter
 Was ist eine Familienwohnung?
Familienwohnung ist geregelt im Art. 266m OR
 Wo ist das Mietrecht geregelt?
Art. 253 - 274 OR
 Welche Kündigungsfristen gibt es?
Wohnungen 3 Monate
Gewerbe 6 Monate
möbilierte Zimmer 2 Wochen
Parkplätze 2 Wochen
Lernziel
 Mietzinsfestlegung
 Rendite
 Sie könne die Fristen, die Termine und die übrigen rechtlich relevanten
Bedingungen für mietvertragliche Leistungsänderungen benennen und
anwenden
 Sie sind in der Lage, die Voraussetzungen für den Abschluss eines
indexierten Mietvertrages und eines Staffelmietvertragens anzugeben
 Sie können Mietzinsanpassungen aufgrund von Veränderungen des
Referenzzinssatzes sowie aufgrund von wertvermehrenden Investitionen
berechnen
Wie wird der Mietzins
festgelegt?

Dragana Brunner 4
Mietzinsgestaltung

 Ist der Mietzins kostendeckend?

Betriebswirtschaftlicher Aspekt
 Wo entwickelt sich der Referenzzinssatz?
Volkswirtschaftlicher Aspekt

 Ist der Mietzins rechtlich zulässig?

Rechtlicher Aspekt

Dragana Brunner 5
Mietzinsgestaltung
 Mietzinse sind missbräuchlich, wenn daraus ein übersetzter Ertrag erzielt
wird. Art. 269 OR
 Angemessener Ertrag Nettorendite (Anfallende Kosten gedeckt, Ertrag
auf investiertem Kapital)

Dragana Brunner 6
Mietzinskalkulation
Kostendeckende Miete
 Kapitalkosten 70%
 Kapitalverzinsung Eigen- / Fremdkapital
 Darlehenszinsen
 Baurechtszinsen
 Bewirtschaftungskosten 30%
 Prämien für Versicherungen
 Unterhalt, Reparatur
 Verwaltung
 Rückstellungen, Abschreibungen
 Steuern

Dragana Brunner 7
Mietzinskalkulation
 Landkauf + Baukosten  100 %
 Kapitalzinsen (1. u. 2. Hypothek)  Aktueller Zinssatz
 Eigenkapitalverzinsung (2022)  1.25% + 2% = 3.5%
 Laufende Kosten (Steuern, Versicherungen,  0.25 – 0.5 % (Anlagek.)
Abgaben usw.)

 Risikoprämie  0.25 – 0.5 % (Anlagek.)

 Reparaturen u. Unterhalt  0.50 – 1.5 % (Baukosten)
 Abschreibungen  0.75 – 1.5 % (Baukosten)
 Verwaltungskosten  3.00 – 5.00 % (des kostend. Mietzinses)

Dragana Brunner 8
Wie geht man vor bei einer
Mietzinskalkulation?

1. Erhebung der Angaben zum Objekt

2. Berechnung des Kostendeckenden Mietzinses

3. Berechnung auf einzelne Objekte

4. Verteilung auf einzelne Objekte

Dragana Brunner 9
Neubau 4 gleichwertige Wohnungen
Aktuelle Zinssituation und zulässige Miete Referenzzinssatz 1.25%

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000

Baukosten CHF 1'570'000

Anlagekosten CHF 1'900'000

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 1.15% CHF 13'110

2. Hypothek 15% von 1'900'000 1.30% CHF 3'705

Eigenkapital 25% von 1'900'000 3.25% CHF 15'438

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475

Zwischentotal 94.615% CHF 71'128

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF 4'048

Kostendeckender Mietzins CHF 75'176

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF 1'566

Dragana Brunner 10
Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Gestiegener Zinssatz und Referenzzinssatz 3.5%

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000

Baukosten CHF 1'570'000

Anlagekosten CHF 1'900'000

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 3.30% CHF

2. Hypothek 15% von 1'900'000 3.70% CHF
Eigenkapital 25% von 1'900'000 3.75% CHF

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475

Zwischentotal 94.615% CHF

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF

Kostendeckender Mietzins CHF

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF

Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Sinkender Zinssatz und Referenzzinssatz bei 1%

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000.00

Baukosten CHF 1'570'000.00

Anlagekosten CHF 1'900'000.00

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 0.70% CHF

2. Hypothek 15% von 1'900'000 0.82% CHF
Eigenkapital 25% von 1'900'000 3.00% CHF

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400.00

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475.00

Zwischentotal 94.615% CHF

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF

Kostendeckender Mietzins CHF

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF

Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Aktuelle Zinssituation und missbräuchliche Miete

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000

Baukosten CHF 1'570'000

Anlagekosten CHF 1'900'000

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 1.15% CHF

2. Hypothek 15% von 1'900'000 1.30% CHF
Eigenkapital 25% von 1'900'000 5.50% CHF

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475

Zwischentotal 94.615% CHF

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF

Kostendeckender Mietzins CHF

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF

Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Gestiegener Zinssatz und Referenzzinssatz 3.5%

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000.00

Baukosten CHF 1'570'000.00

Anlagekosten CHF 1'900'000.00

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 3.30% CHF 37'620.00

2. Hypothek 15% von 1'900'000 3.70% CHF 10'545.00
Eigenkapital 25% von 1'900'000 3.75% CHF 17'813.00

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400.00

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475.00

Zwischentotal 94.615% CHF 104'853.00

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF 5'968.00

Kostendeckender Mietzins CHF 110'821.00

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF 2309

Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Sinkender Zinssatz und Referenzzinssatz bei 1%

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000.00

Baukosten CHF 1'570'000.00

Anlagekosten CHF 1'900'000.00

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 0.70% CHF 7'980.00

2. Hypothek 15% von 1'900'000 0.82% CHF 2'337.00
Eigenkapital 25% von 1'900'000 3.00% CHF 14'250.00

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400.00

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475.00

Zwischentotal 94.615% CHF 63'442.00

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF 3'611.00

Kostendeckender Mietzins CHF 67'053.00

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF 1397

Neubau 4 gleichwertige Wohnungen

Aktuelle Zinssituation und missbräuchliche Miete

Grundstück 300 m2 CHF 1'100/m2 CHF 330'000

Baukosten CHF 1'570'000

Anlagekosten CHF 1'900'000

Verzinsung 1. Hypothek 60% von 1'900'000 1.15% CHF 13'110

2. Hypothek 15% von 1'900'000 1.30% CHF 3'705
Eigenkapital 25% von 1'900'000 5.50% CHF 26'125

Laufende Kosten + Risiko 0.60% von 1'900'000 CHF 11'400

Unterhalt + Abschreibungen 1.75% von 1'570'000 CHF 27'475

Zwischentotal 94.615% CHF 81'815

Verwaltungskosten 5.385% (5% + 7.7% MwSt) CHF 4'656

Kostendeckender Mietzins CHF 86'471

Nettomiete pro Wohnung und Monat CHF 1801

Mietzinsfestlegung Aufteilung
 Kostendeckender Mietzins aus Berechnung
 Gegebene Mietzinse (Garage, PP)
 Kalkulationsfläche (empfehlenswert nach SIA)

 Wertbeeinflussende Faktoren

Dragana Brunner 17
Wertbeeinflussende Faktoren
Gewichtung aufgrund verschiedener Faktoren wie Lage, Stockwerk, Lift, etc.
 Wertverbesserung ergeben einen Zuschlag in %
 Wertminderung ergeben einen Abzug in %

Bsp. Lage pro Stockwerk +3–5%

Lift pro Stockwerk + 2%

Strassenlärm - 5%

Dragana Brunner 18
Marktanalyse
 Hohe Mietzinse führen zu Leerständen
 Leerstände schaden dem Ansehen der Liegenschaft
 Leerstände schmälern die Nettorendite des Objektes

Dragana Brunner 19
Aufteilung der Nettomietzinseinnehmen
30% Unterhaltkosten 30%
70% Restliche Kosten 100%

42% Fremdkapital 60%

28% Eigenkapital 40%

Egal wie hoch die Liegenschaft mit Eigenkapital finanziert ist, der Bund geht
immer von 40% aus. Diese sind beim LIK wichtig.
Bruttorendite

 Verhältnis des Anlagewertes im Verhältnis zum Kaufpreis

 Bei Neubauten anzuwenden bis 10 Jahre

 Gemäss Mietrecht (Art. 269a lit. c OR) 1.5% bis 3% über dem aktuellen
Referenzzinssatz

Dragana Brunner 21
Bruttorendite
Beispiel Berechnung der Bruttorendite

Anlagewert CHF 2’000’000.00

Nettomietzinseinnahmen p.a. CHF 140’000.00

Lösung: 140’000 x 100 = 7%

2’000’000

Dragana Brunner 22
Nettorendite

 Rendite des investierten Eigenkapitals im Verhältnis zum

Liegenschaftsertrag
 Eigenkapital bei Kauf plus Investitionen seit Kauf an Teuerung angepasst

 Nach bisheriger Rechtsprechung galt folgendes: Zur Verzinsung des

eingebrachten Eigenkapitals bei der Finanzierung einer Mietliegenschaft
durfte maximal 0.5% über aktuellem Referenzzinssatz für Hypotheken
verzinst werden.

Dragana Brunner 23
Nettorendite
 Im Urteil vom 26. Oktober 2020 hat das Bundesgericht die Berechnung
für die langjährig geltende Berechnung des zulässigen Anfangs-
mietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite
geändert. Als zulässig gilt neu ein Ertrag der Maximal 2% über dem
Referenzzinssatz liegt, solang dieser unter 2% ist.
Nettorendite
Beispiel Berechnung Nettorendite
Anlagewert CHF 2’000’000.00
Eigenkapital CHF 400’000.00
Nettomietzins p.a. CHF 140’000.00
Hypothekarzinsen CHF 24’000.00
Unterhaltskosten CHF 52’000.00

Lösung 88’000x100 = 4.4%

2’000’000

Dragana Brunner 25
Dragana Brunner 26
Dragana Brunner 27
Was sind Gründe für eine
Mietzinserhöhung?
Mietvertragliche Leistungsänderungen
 Änderung der Kündigungstermine
 NK von pauschal zu Akonto wechseln
 Erhöhung des Pauschalbetrags

 Änderung der Verteilerschlüssel

 Neue Nebenkosten ausscheiden
 Kürzung der zu Verfügung stehenden Fläche

 Mietzinserhöhung
Mietvertragliche Leistungsänderung
 amtliches Formular zwingend
(20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffend)

 Ausführliche Begründung
kann auf Begleitschreiben erfolgen. Kurze mietrechtliche Begründung muss zwingend auf
amtlichem Formular erfolgen
Achtung: seit 1.7.2014 zwingend angeben, ob Subventionen / Zuschüsse erhalten

 Anpassungsgründe / Veränderungen
- relative = Referenzzins, Teuerung, Kostensteigerung,
Mehrleistung
- absolute = kostendeckende Bruttorendite, Orts- und Quartier-
üblichkeit
Absolute Gründe
 Orts- und Quartiersüblichkeit Art. 11 VMWG
 Ungenügende Nettorendite
 Kostendeckende Bruttorendite bei Neubauten (ca. 10 Jahre)

 Absolute Anpassungsgründe können nicht kumuliert werden

Relative Gründe
 Kostenveränderungen
1. Veränderungen des Referenzzinssatzes Art. 13 VMWG
2. Teuerung auf dem risikotragenden Kapital Art. 16 VMWG

3. Veränderungen der Unterhalts- und Betriebskosten

 Mehrleistung des Vermieters Art.14 VMWG

Relative Anpassungen können kumuliert werden

Relative und absolute Anpassungen können nicht kumuliert werden
Indexierter Mietvertrag
 Kann bis zu 100% an LIK gebunden werden
 Muss mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen werden
 Muss an den LIK gebunden werden
 Mietzinsanpassung muss mit einer Frist von 1 Monat auf dem amtl.
Formular angezeigt werden.
 Mietzinsanpassung kann 1 Mal jährlich vorgenommen werden.

 Art. 269b OR und Art. 17 VMWG

Formel für Mietzinsanpassung LIK

(neuer Index - alter Index) x 100

alter Index
Staffelmietvertrag
 Für mindestens 3 Jahre
 Erhöhung höchstens einmal jährlich
 Betrag der Erhöhung in Franken im Vertrag festgelegt

Erhöhung soll frühestens 4 Monate im Voraus auf den im Mietvertrag

vereinbarten Termin, mittels amtl. Formular angezeigt werden.

 Art. 269c
Referenzzinssatz
 Nationalbank errechnet den Referenzzinssatz
 Ist der Durchschnittswert der auf CHF lautenden inländischen
Hypotheken
 Wird vierteljährlich publiziert
 Recht bzw. Pflicht zur Anpassung ab Referenzzinserhöhung- bzw.
Senkung um ¼%
- Basis  5 % um 3 % je ¼ % Veränderung
- Basis = 5 % - 6 % um 2 ½ % je ¼ % Veränderung
- Basis  6 % um 2 % je ¼ % Veränderung

Art.13 VMWG
 Senkungsformel
Veränderung x 100
Veränderung + 100
Beispiele
Alt 1.25%
Neu 1.00% Senkung 2.91% (3%)
Alt 6.25%
Neu 1.25%
Berechnung

von 6.25% auf 6.00% (1*2%) 2%

von 6.00% auf 5.00% (4*2.5%) 10%
von 5.00% auf 1.25% (15*3%) 45%
Total Senkung 57% 36.3%
Berechnen Sie die Veränderung
 Neu 6.50%  Neu 5.50%
 Alt 6.75%
 Alt 3.75%

 Neu 5.50%
 Neu 5.75%
 Alt 6.00%
 Alt 7.00%

 Neu 1.25%
 Neu 1.75%
 Alt 1.50%
 Alt 1.50%
Berechnen Sie die Veränderung
 Neu 5.50% (-11%)
 Neu 6.50% +29%
 Alt 6.75% -9.9%
 Alt 3.75%

 Neu 5.50% (-5%)

 Neu 5.75% (-10.5%)
 Alt 6.00% -4.76%
 Alt 7.00% -9.5%

 Neu 1.25% (-3%)

 Neu 1.75% +3%
 Alt 1.50% -2.91%
 Alt 1.50%
Teuerung des risikotragenden Kapitals
 Art. 16 VMWG
 40% der Veränderung des Landesindex
 Auch wenn kein Eigenkapital investiert ist

 Formel (neuer Index - alter Index) x40

alter Index
Beispiel
 Neu 114.7
 Alt 110.3
Berechnung

(114.7-110.3)*40
110.3

Erhöhung 1.6%
Berechnen Sie die Veränderung
 Neu 152.50
 Alt 148.00

 Neu 108.7
 Alt 108.1
Berechnen Sie die Veränderung
 Neu 152.50 +1.22%
 Alt 148.00

 Neu 108.7 +0.22%

 Alt 108.1
Betriebs- und Unterhaltssteigerung

 Je mehr Nebenkosten abgerechnet werden, desto tiefer ist der Ansatz

 Pauschaler Durchschnittswert von 0.25 bis 1%
 Teuerungsformel
Anzahl Monate zwischen der letzten Anpassung
oder
seit Vertragsbeginn bis zum Anpassungstermin x Ansatz
12
Berechnen Sie die Veränderung
Kostensteigerung von
 1.11.2016 bis 30.9.2018 Ansatz 0.5%
 1.2.2012 bis 28.2.2019 Ansatz 0.75%

 1.7.2018 bis 31.1.2019 Ansatz 0.5%

 1.10.2018 bis 28.2.2019 Ansatz 1%
Berechnen Sie die Veränderung
Kostensteigerung von
 1.11.2016 bis 30.9.2018 Ansatz 0.5% 0.96%
 1.2.2012 bis 28.2.2019 Ansatz 0.75% 5.31%

 1.7.2018 bis 31.1.2019 Ansatz 0.5% 0.29%

 1.10.2018 bis 28.2.2019 Ansatz 1% 0.42%
Wertvermehrende Investitionen
 Gemäss Art. 14 VMWG
 Energetische Verbesserung
 Vergrösserung des Mietobjekts

 Zusätzliche Leistungen
 Bei umfassende Sanierungen können immer 50 bis 70 %
Wertvermehrend geltend gemacht werden
Wertvermehrende Investitionen
 Einbau eines Liftes
 Einbau Geschirrspüler
 Dämmung der Fassade, Kellerdecke, oder Dach

 Dreifach statt Einfach Verglasung

 Neu Wäscheturm in der Wohnung
 Anbau Balkone
Verzinsung des Investierten Kapitals

 Formel

Aktueller Referenzzinssatz + 0.5%

2
Amortisation
 Berechnung der Lebensdauer

100
Lebensdauer
Unterhalt
 Art. 14 VMWG gestattet dem Eigentümer bei wertvermehrenden
Investitionen auch einen Teil für den Unterhalt auf den Mietzins ^zu
überwälzen
 Beitrag für den Unterhalt 10% der Verzinsung und der Amortisation
Verzinsung Aktueller Referenzzinssatz + 0.5%
2
+
Amortisation 100
Lebensdauer

+
Unterhalt 10% von(V + A)

=
Überwälzungssatz in %
Anteil Wertvermehrende Investition in CHF x Überwälzungssatz=
Mietzinsaufschlag pro Jahr
Sanierung Musterstrasse
Mietzinserhöhung
Berechnungsbeispiel

Investitionen gem. Bauabrechnung Wohnung 1.0 CHF 55'000.00

Grundlagen:
a)
Hypothekarzinsb
asis: 1.5%

b) Lebensdauer: 20Jahre
c) Unterhalt: 10%von a + b (Variante Pauschal 1%)

Ueberwälzungs - Satz

a) Verzinsung 1.00% (aktueller Ref.Zins + 0.5 / 2)

b) Amortisation: 5.00% (100 / Lebensdauer)

c) Unterhalt,
Verw. Risiko 0.60% (oder Pauschal 1%)

Total 6.60%

als wertvermehrend
angesehen 60%bei umfassenden Sanierungen gem. VMWG 50 - 70%

davon jährlicher monatlicher gerundeter

Sanierung gem.
Bauabrechnung Kosten wertvermehrend MZ-Aufschlag MZ-Aufschlag MZ-Aufschlag
60% 6.60%

55'000.00 33'000.00 2'178.00 181.50 181.00

Vorbehalt
 Kann eine Mietzinsanpassung aufgrund der Lage auf dem Markt nicht in
vollem Umfang oder garn nicht ausgeschöpft werden kann diese mittels
Vorbehalt auf einen späteren Zeitpunkt vorbehalten werden.
 Wichtig bei allfälligen Anpassungen muss der Vorbehalt nachgetragen
werden bis zum Zeitpunkt der Auflösung
Fristenberechnung Empfangstheorie
3 Tage Postzustellung

+ 7 Tage Abholfrist

+ 10 Tage „Bedenkfrist“ vor Beginn Künd.-frist

= 20 Tage Mindestfrist
Was passiert wenn die Frist verpasst
wird?

 Wirkung auf den nächsten Kündigungstermin

 gemäss Vertrag
Fragen???