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PortaEZ3812Telfs PDF
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GERHARD BLOCH
ZERTIFIZIERTER GERICHTSSACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND ARCHITEKTUR, BAUGRÜNDE,
WOHNUNGSEIGENTUM, GESCHÄFTE, GRÖSSERE WOHNHÄUSER, INDUSTRIELIEGENSCHAFTEN
An das
Bezirksgericht Telfs
Untermarktstraße 12 Seefeld, am 11.12.2018
6410 Telfs GZl. 6 E 2264/18 k
A. Allgemeines ...................................................................................................................... 3
1. Auftrag ........................................................................................................................... 3
2. Lokalaugenschein.......................................................................................................... 3
2.1. Unterlagen .............................................................................................................. 3
3. Erklärung des Sachverständigen .................................................................................. 4
B. Beschreibung .................................................................................................................... 6
1. Grundbuchsstand .......................................................................................................... 6
2. Beschreibung des Grundstückes .................................................................................. 8
2.1. Maße und Form, Topographie ................................................................................ 8
2.2. Ver- und Entsorgung............................................................................................... 9
2.3. Flächenwidmung und Bebauung ............................................................................ 9
2.4. Verkehrsverhältnisse ............................................................................................ 10
2.5. Resümee............................................................................................................... 11
3. Beschreibung des Objektes......................................................................................... 12
3.1. Raumumfang ........................................................................................................ 13
3.2. Bauliche Ausgestaltung ........................................................................................ 14
3.3. Detailbeschreibung ............................................................................................... 15
4. Bauzustand und laufende Instandhaltung ................................................................... 45
C. Bewertung....................................................................................................................... 46
1. Vorbemerkungen zu den Wertermittlungsverfahren ................................................... 46
1.1. § 4 LBG – Vergleichswertverfahren...................................................................... 46
1.2. § 5 LBG - Ertragswertverfahren ............................................................................ 47
1.3. § 6 LBG - Sachwertverfahren ............................................................................... 48
1.4. Verkehrswert......................................................................................................... 48
2. Technische Kenndaten................................................................................................ 50
2.1. Verbaute Flächen.................................................................................................. 50
2.2. Umbauter Raum.................................................................................................... 50
3. Sachwert...................................................................................................................... 51
3.1. Wert von Grund und Boden .................................................................................. 51
3.2. Neubauwerte - Zeitwerte brutto ............................................................................ 52
3.3. Zusammenstellung Sachwert ............................................................................... 53
4. Verkehrswert ............................................................................................................... 53
1. Auftrag
Der unterfertigte Sachverständige wurde vom Bezirksgericht Telfs beauftragt, den Ver-
kehrswert der Liegenschaft EZ 3812 KG Telfs sachverständig festzustellen.
2. Lokalaugenschein
Der erforderliche Lokalaugenschein fand am 18.10.2018 statt, dieses Datum gilt auch als
Bewertungsstichtag.
Anlässlich dieses Lokalaugenscheines konnten die Gegebenheiten an Ort und Stelle frei
besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war.
2.1. Unterlagen
Vom Bezirksgericht Telfs wurde ein Grundbuchsauszug vom 14.08.2018 zur Verfügung
gestellt.
Von Herrn Mag. Günter Porta wurden nachträglich per E-Mail zur Verfügung gestellt:
Bewertungsgutachten SV Architekt Ofner vom 28.04.2017
Baubescheid Wohn- und Betriebsgebäude vom 07.03.2013
Baugesuch vom 20.12.2012
Energieausweis Wohnhaus Günter Porta vom 14.12.2012
Baubescheid Glasgewächshaus vom 31.03.2014
diverse Planunterlagen
Energieausweis Werner Porta
Die in das Gutachten eingefügten Fotos wurden am Tag der Besichtigung aufgenommen.
Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen
abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen
ausgearbeitetes Gutachten ab.
Der unterfertigte SV haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch,
hier wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen.
Vom SV kann keine Stellungnahme bezüglich der Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände
gegeben werden. Dazu ist ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beizuzie-
hen.
Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen vorgenom-
men, weiters keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchge-
führt.
Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien im Hinblick auf Mietverhält-
nisse etc. werden ins Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit unterstellt. Beurteilt
werden können nur Gegebenheiten wie sie sich am Besichtigungstag darstellen, Unzu-
länglichkeiten, welche nur bei einem längeren Bewohnen des Objektes feststellbar sind,
können ins Gutachten nicht einfließen.
Bei einer Fülle von Objekten sind immer wieder Abweichungen von den genehmigten Plä-
nen, von der Parifizierung usw. feststellbar. In den meisten Fällen sind solche Fehler aus
der Vergangenheit sanierbar, die Kosten hiefür hängen jedoch ganz wesentlich vom Ver-
handlungsgeschick und der Vorgangsweise des jeweiligen Eigentümers ab, sodass die
Kosten für solche Sanierungsarbeiten nur sehr schwer eingeschätzt werden können.
Ein Abzug für diese Kosten durch den SV ist nur als Richtwert zu betrachten und können
sich diese ganz wesentlich nach oben oder unten verschieben.
Abschläge bei der Bewertung z.B. für verlorenen Bauaufwand, diverse Sanierungsarbeiten
etc. beziehen sich auf die Gegebenheiten am freien Markt. Solche Abschläge müssen sich
nicht mit tatsächlichen Sanierungskosten decken. Dies deshalb, weil am Immobilienmarkt
immer wieder feststellbar ist, dass diverse Aufwendungen zur Sanierung bautechnischer
oder rechtlicher Umstände etc. von der Käuferschicht ganz unterschiedlich gewertet wer-
den.
Bezüglich allfälliger Mietverhältnisse muss festgestellt werden, dass eine rechtliche Prü-
fung dieser Verträge durch einen Mietenspezialisten bzw. Rechtsanwalt nicht veranlasst
wurde. Eine rechtliche Prüfung durch den unterfertigten SV kann mangels Kompetenz
nicht erfolgen. Da vom unterfertigten SV immer wieder festgestellt wird, dass bestehende
Mietverträge (schriftlich oder mündlich) von den Vertragspartnern angefochten werden und
im Zuge von Mietenprozessen mitunter andere als die ursprünglich vereinbarten Mieten
bzw. Befristungen im nachhinein festgesetzt werden, wird dringend empfohlen allfällige
Mietverhältnisse vor dem Hintergrund der geltenden Gesetze (Mietrechtsgesetz etc.) von
einem Juristen überprüfen zu lassen.
Im Hinblick auf allfällige behördliche Auflagen, wie z.B. fehlende Genehmigungen, Aufla-
gen durch Arbeitsinspektorat, Gewerbebehörde, Brandschutz etc., ist vom jeweiligen Inte-
ressenten das Einvernehmen mit den entsprechenden Behörden herzustellen.
Im Hinblick auf einen allfälligen Verkauf des Objektes wird ausdrücklich darauf hingewie-
sen, dass vom unterfertigten SV kein Energieausweis laut OIB-Richtlinie 6 erstellt wurde.
Sollte die Liegenschaft ab 2018 verkauft werden, so wird darauf hingewiesen, dass ein
entsprechender Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes vorzule-
gen ist.
1. Grundbuchsstand
DIENSTBARKEIT
Das Recht der immerwährend dauernden und unentgeltlichen Errichtung, Erhaltung und
des Betreibens einer Sammelleitung sowie eines Revisionsschachtes auf jener Fläche,
welche in dem beiliegenden Plan der Architekturhalle Telfs vom 11.01.2013 orange gefärbt
und in der Legende mit „Dienstbarkeit 2“ bezeichnet ist auf Gst. 3777/18 für Gst. 3777/205
in EZ 3996. Sämtliche mit der Dienstbarkeit …
Die Urkunde liegt dem Gutachten bei, weitere Ausführungen siehe in dieser Urkunde.
Diese geringfügige Belastung kann bei der Bewertung im Hinblick auf die gesamte Grö-
ßenordnung vernachlässigt werden.
Das gegenständliche Grunstück hat eine viereckige Grundstücksform, wobei die Grund-
stücksecken gegen Nordosten und gegen Nordwesten dem Straßenverlauf abgerundet
angegelichen sind. Die durchschnittlichen Ausmaße können wie folgt angegeben werden:
Das Grundstück hat insgesamt gesehen ein leichtes Südgefälle, es liegt auf einer Seehöhe
von ca. 868 bis 869 m im Norden und ca. 863 bis 864 m im Süden.
Laut Bebauungsplan B-090/16 vom 09.09.2016 bestehen für das Grundstück folgende
Vorschriften:
Baumassendichte mindest 1,0, höchst 2,5
Nutzfläche höchst 700 m2
Bauweise offen, Grenzabstand 0,4
Bauplatzgröße höchst 2.250 m2
Oberirdische Geschoße mindest 2, höchst 3
verschiedene höchste Gebäudepunkte
Baufluchtlinien entlang den öffentlichen Straßen 3 m innerhalb des Grundstückes
verlaufend
Die Liegenschaft liegt ganz im Nordwesten von Telfs am sogenannten Sonnberg direkt an
der Michael-Gaismair-Straße. Erreichbar ist die Liegenschaft über öffentliche und asphal-
tierte Straßen mit Fahrzeugen aller Art.
Die Entfernung ins Ortszentrum (Gemeindeamt) beträgt ca. 3 km, wobei anzuführen ist,
dass zwischen der Höhenlage der gegenständlichen Liegenschaft 863 m und dem Orts-
zentrum von Telfs (ca. 625 m) doch eine wesentliche Differenz besteht, d.h. die Liegen-
schaft liegt um ca. 240 m höher als der Zentrumsbereich, es ist also auch eine entspre-
chende Steigung zu überwinden. Die Entfernung ins Ortszentrum ist auch wegen des nicht
unbeachtlichen Höhenunterschiedes als schon relativ weit zu bezeichnen.
2.5. Resümee
Es handelt sich hier um ein großes Baugrundstück ganz im Nordwesten von Telfs, welches
mit zwei Wohnhäusern bebaut ist, wobei diese beiden Wohnhäuser im Untergeschoß
durch einen Verbindungstrakt verbunden sind.
Per Baubescheid vom 07.03.2013 wurde von der Marktgemeinde Telfs die Errichtung ei-
nes Wohn- und Betriebsgebäudes entsprechend den Planunterlagen baugenehmigt. Per
Baubeginnsmeldung vom 11.03.2013 wurde mit der Errichtung des bzw. der Objekte be-
gonnen, die Häuser wurden von den Familien Mag. Günter und Werner Porta erstmalig im
November 2013 bezogen. De facto handelt es sich hier um zwei überirdisch freistehende
Wohnhäuser, welche im Bereich des Untergeschoßes durch einen Zwischentrakt mitein-
ander verbunden sind.
Das östliche Gebäude wird von der Familie Mag. Günter Porta bewohnt, das westliche
Gebäude von der Familie Werner Porta. Zwischen den beiden Objekten ist auf Niveau des
Untergeschoßes noch ein Fitnessraum, welcher ursprünglich als Ausstellungs- und Schu-
lungsraum geplant war. Auf Niveau des Erdgeschoßes ist zwischen den beiden Objekten
eine Terrasse sowie ein Therapie-Schwimmbecken. Die Häuser bestehen also jeweils aus
einem Untergeschoß, Erdgeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß.
Gegen Norden sind auf Niveau des Erdgeschoßes jeweils Carports angebaut.
Des weiteren ist anzuführen, dass am Grundstück aufwändige Außenanlagen sind, so ist
das Grundstück von Betonstützmauern bzw. Einfriedungsmauern umgeben, weiters sind
einige Pavillions mit energetischen Bereichen etc. vorhanden, ein Teich östlich des Hau-
ses Günter Porta mit künstlichem Bach (Pumpwerk), ein Biotop südlich des Hauses Wer-
ner Porta etc. Ein Gewächshaus nirdwest für Werner Porta
Die Baulichkeiten werden von den Familien Porta selbst bewohnt, es bestehen keine Miet-
verhältnisse. Beide Häuser wurden barrierefrei errichtet, es bestehen auch für beide Häu-
ser Energieausweise.
In beiden Häusern sind auch Personenlifts jeweils vom Untergeschoß bis zum Dachge-
schoß eingebaut. Die Objekte haben eigene Heizanlagen, insbesondere bei der Rauch-
fanggebrauchsabnahme des Rauchfangkehrermeisters Rohovsky hat dieser festgestellt,
dass für die Einzelöfen in Österreich keine vorgeschriebene Prüfung vorliegt und diese
Einzelöfen keine österreichische Zulassung haben, es ist auf eine entsprechende Ver-
brennungsluftzufuhr zu achten. Weiters sind unfallsichere Rauchfangsreinigungsmöglich-
keiten zu gewährleisten.
Untergeschoß
Gang mit Stiegenabgang und Personenlift
Hobbyraum mit Behinderten-WC und Behinderten-Dusche
Technikraum mit Waschküche
Schrankraum/Abstellraum
Vorratsraum
Kellerraum Nord
Gästezimmer Süd mit Nasseinheit
Wirtschaftsraum mit Technikraum
Nutzfläche laut Einreichplan ca. 141 m2
Erdgeschoß
Diele
WC
Wohnküche mit Speis offen zum Wohnzimmer mit Treppe ins Dachgeschoß
Zimmer mit Nasseinheit
Personenlift
Nutzfläche laut Plan ca. 117 m2
Dachgeschoß
Galerie mit Stiegenaufgang und Personenlift
Büro ostseitig
Schlafzimmer mit Schrankraum als Durchgangsraum
Großes Bad mit Dusche/WC
Nutzfläche Dachgeschoß laut Plan ca. 86 m2
Luftraum über dem Wohnraum
Kellergeschoß
Gang mit Stiegenabgang und Personenlift
Wirtschaftsraum
Zimmer Süd mit Nasseinheit
Büro Süd
Keller Nord
Keller Nord
Technikraum Wohnhaus
Technikraum Schwimmbad etc.
Nutzfläche laut Plan ca. 140 m2
Dachgeschoß
Galerie mit Stiegenaufgang und Personenlift
Chillraum Ost
Büro Südwest
Schlafzimmer mit Schrankraum und Bad/WC
Nutzfläche laut Plan ca. 99 m2
Luftraum über Wohnraum
Zwischentrakt Untergeschoß
Fitnessraum
Fundamente: Stahlbetonfundamentplatte
Aufgehende Wände: Holzständerbau, gebaut von der Firma Dach und Fach
zugehörige Nasseinheit
Vor diesem Zimmer eine überdachte Terrasse in Holzbauweise mit Hartglas gedeckt.
Küchenblock
Technikraum für das östliche Gebäude: Boden, Wände teils verfliest, teils verputzt, ge-
weißt, Stahlbetonelementdecke, sämtliche Heizleitungen in Kupfer,
auf dem Dach eine Solaranlage und eine Photovoltaikanlage, funk-
tioniert problemlos, im Technikraum ein Pufferspeicher, weiters
Waschmaschinenzu- und Abfluss vorhanden, Wasserentnahmestel-
le und in diesem Raum auch eine Gastherme.
Erdgeschoß
Eingangsbereich: wieder keramischer Bodenbelag, die Wände verputzt, geweißt,
Holzdecke, hier die Wände durchwegs in Holzriegelbauweise ge-
baut, Zugang durch eine aufgedoppelte Alutüre mit Seitenlichte.
Zum Wohnraum hin eine Hartglastüre.
Wohnraum: offen zum Essraum mit Küche, hier wieder keramischer Bodenbe-
lag, alles in Holzriegelbauweise mit Holzdecken, im Bereich des
Wohnraumes bis unters Dach offen, das Dach selbst in der Dach-
schräge mit Gipskarton verkleidet und fix verglasten Dachfenstern.
Bei einem Fenster gab es einen Wasserschaden – Garantiesache –
wird in Kürze getauscht.
Hier eine Einbauküche, sämtliche Fronten in Hochglanz, die Geräte durchwegs Miele, ein
Backrohr, ein Dampfgarer, Induktions-Ceranmulde, eine Wärmeeinheit für Teller, eine
Abzugsesse AEG, ein Geschirrspüler.
Im rückwärtigen Bereich
Abstellraum: wieder keramischer Bodenbelag, ansonsten baulich gleich, Wände
in Gipskarton, Holzdecke, Holzisolierglasfenster.
Hier ein Teil der Küche, teils Hängekästen, teils Hochkästen, wie-
derum Hochglanzfronten, eine Kühl-Gefrier-Kombination und eine
Mikrowelle, Hartglastüre.
Überdachte Terrasse: Boden wie vor, Geländer wiederum in Nirosta mit Hartglaswangen.
Die Dächer über den Carports Nord sind mit Bitumenpappe gedeckt.
Im Freien einige Grillhäuser, zum östlichen Bereich gehört ein Grillhäuschen, zum westli-
chen Bereich zwei Grillhäuschen und ein Barhäuschen, weiters hier noch ein Glashaus.
Die Außenanlagen sind aufwändig gestaltet, befestigte Gehwege auch mit Rollstohl be-
fahrbar, ein Biotop vorhanden, ein weiterer überdachter Sitzplatz vor dem Seminarraum
sowie ein Sitzbereich auf Niveau des Erdgeschoßes östlich der Küche. Jedes der beiden
Gebäude ist autark im Bereich Energieversorgung, d.h. in jedem der beiden Gebäude
eigene Gastherme, weiters eigene Elektrokreisläufe, eine Parifizierung wäre jederzeit mög-
lich.
Hier wurde ein künstlicher Bach geschaffen mit elektrischem Pumpenantrieb, die Außen-
anlagen sehr aufwändig gestaltet.
Gartengestaltung
Außenanlagen westliches Haus, hier wiederum ein Biotop, wiederum aufwändig gestaltet,
auf der Terrasse Natursteinbelag.
Im westlichen Gebäude anwesend Herr Werner Porta mit dessen Ehegattin Irina Porta.
Untergeschoß
Vorraum: wieder keramischer Bodenbelag, auf allen Ebenen Fußbodenhei-
zung, auch in diesem Gebäude ein Personenlift vom Kellergeschoß
bis ins Obergeschoß, jeweils Ottis-Lift für acht Personen oder
630 kg.
Gästezimmer Süd mit Nasseinheit: baulich gleich wie im Gebäude vor, nur hier zwischen
der Nasseinheit und dem Gästezimmer ein fix verglastes Fenster-
element.
Erdgeschoß
Wohnraum: mit Essbereich und Küche, keramischer Bodenbelag, wiederum
Holzständerbau, Holzdecken, im südlichen Bereich Luftraum bis un-
ters Dach offen – große Holzfensterelemente, eine Treppe führt ins
Obergeschoß mit Hartglasabdeckung.
Essbereich
Obergeschoß
Offen gestaltet, hier durchwegs Holzriemenböden, die Wände wieder in Gipskarton, eben-
so die Decke in der Dachschräge, große Fensterelemente am Balkon Holzbelag.
Zum Schlafbereich hin eine große Türöffnung mit zwei Hartglasschiebetüren, Holzbo-
den, Wände Gipskarton tapeziert, Decke Gipskarton, wiederum He-
be-Schiebe-Türe zur Terrasse hin.
Terrasse Südwest: auf Niveau des Erdgeschoßes mit Holzkonstruktion überdacht, an-
sonsten Garten begrünt, in etwa am nordwestlichen Grundstückseck
ein Glashaus.
Wiederum aufwändige Gartengestaltung, Freitreppen mit Granit und Stöcklpflaster sowie
Stöcklpflasterungen um die Grillhäuschen etc. Die Grillhäuschen in Holzbauweise mit Zelt-
dachkonstruktion.
Gegen Südwesten hin noch eine Zugangs- bzw. Zufahrtsmöglichkeit von der Straße her –
zweiflügeliges Stahltor.
Das gesamte Grundstück ist mit einem Eisenzaun eingefriedet, der eben beschriebene
Zufahrtsbereich ist auf einer Fläche, welche von der Marktgemeinde Telfs zugepachtet
wurde.
Carport mit Stahlbetondecke, belichtet über Lichtkuppel, hier zwei Holzgeräteschuppen
hineingestellt, Platz für Kfz wieder asphaltiert, ansonsten Zugangsbereich mit Stöcklpflas-
ter.
Das gesamte Grundstück ist mit einer Stahlbetonmauer eingefriedet, gegen Norden hin
elektrisch betriebene Zufahrtstore.
Auf Grund des durchgeführten Lokalaugenscheines ist festzustellen, dass es sich hier um
relativ neuwertige Baulichkeiten handelt, die Objekte sind ca. fünf Jahre alt. Der Zustand
ist daher als sehr gut und neuwertig zu bezeichnen. Hinzuweisen ist allerdings darauf,
dass zum Teil doch Baustoffe etc. gewählt wurden, welche sehr auf die persönlichen Be-
dürfnisse der Eigentümer zugeschnitten sind. Weiters ist noch darauf hinzuweisen, dass
beide Objekte barrierefrei errichtet wurden. Weiters wird auf die aufwändigen Außenanla-
gen verwiesen – siehe Fotodokumentation.
Laut § 3 sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen
Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere in Be-
tracht:
§ 4 LBG: Vergleichsverfahren
§ 5 LBG: Ertragswertverfahren
§ 6 LBG: Sachwertverfahren
Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert
beeinflussen, sind in der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen.
Die oben angeführten Wertermittlungsverfahren werden wie folgt kurz beschrieben:
Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erziel-
ten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind sol-
che, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu be-
wertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte
Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Ab-
schläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im
redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren
Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch unge-
wöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden,
dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse
und Umstände wertmäßig erfasst werden kann.
Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vor
allem im ländlichen Bereich zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von ver-
Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach
dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemesse-
nen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermit-
teln.
Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsäch-
lich erzielt werden, d.h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies
auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge in Er-
mangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungs-
gemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen
Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt
werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei
allgemein anerkannte statistische Daten (z.B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) herangezogen werden. Diese statistischen
Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen
und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung
von Mieterträgnissen anzunähern. Für reine Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3
bis 6 %, in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter oder darüber.
Schlägt man nämlich dem Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung
eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da
Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung
haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig als bei Objekten in „schlechten La-
gen“, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen.
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung,
er wird vom SV auf Grund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung
festgesetzt.
Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht,
weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfris-
tig vermieteten Eigentumswohnungen.
Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes,
des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zube-
hörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch He-
ranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.
Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in
der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirt-
schaftliche Wertminderung abzuziehen.
Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise wie Raum-
und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen ver-
glichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise
sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objek-
tes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertmin-
derung.
Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigen-
gebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswoh-
nungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen etc., da derartige Objekte nur
ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das
Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung
von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch
Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der
Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hiebei sind die Mietwerte, die Rentabilität
und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.
1.4. Verkehrswert
Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Ver-
kehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wert-
ermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser gemäß § 7 LBG
auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Ein-
satz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der
Marktlage, diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert
(Sach- oder Ertragswert) anzunähern.
Laut § 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische, errechnete Ergebnis vor dem Hinter-
grund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.U. auch zu korrigie-
ren. Der ausgewiesene rechnerische Wert kann somit bei dieser „Nachkontrolle“ nach
oben oder unten berichtigt werden.
Es handelt sich hier um zwei große Wohnhäuser, welche ursprünglich als Wohn- und Be-
triebsgebäude geplant waren, mittlerweile jedoch nur noch als Wohnhäuser genutzt wer-
den.
Eine Realteilung ist nicht möglich, da die Gebäude auf Niveau des Untergeschoßes mit-
einander verbunden sind und auch ein erforderlicher Grenzabstand zwischen den beiden
Wohnhäusern nicht gegeben wäre.
Grundsätzlich wäre es möglich, an der Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen,
laut Auskunft von Herrn Mag. Günter Porta wurde bereits ein Nutzwertgutachten erstellt,
welches dem SV allerdings nicht vorliegt. Weiters wurde ein Bewertungsgutachten des SV
Architekt DI Erwin Ofner zur Verfügung gestellt, in welchem das östliche Gebäude – als
Top 1 bezeichnet – bewertet wurde.
Am freien Markt ist feststellbar, dass solch große Objekte in der Regel zur Eigennutzung
angeschafft werden, eine Vermietung bringt zumeist bei weitem nicht die erforderliche
bzw. gewünschte Rendite. Die gegenständliche Liegenschaft wäre somit entweder prädes-
tiniert für die Begründung von Wohnungseigentum oder zum Ankauf von einer Großfamilie
bzw. verwandten Familien, welche die Baulichkeiten jeweils selbst nutzen.
Bodenwerte 745.620,00
gewöhnliche Herstellungskosten
Untergeschoß ca.
1.393,00 m³ à 600,00 835.800,00
Erdgeschoß ca.
838,00 m³ à 750,00 628.500,00
Schwimmbad - Pauschal
pauschale Angabe 40.000,00
Neubauwert 2.266.600,00
Bauwert
Neubauwert 2.266.600,00
8,00 % lineare Alterswertminderung -181.328,00
10,00 % Abwertung (1) -226.660,00
Zwischensumme 1.858.612,00
10,00 % Aufwertung (2) 185.861,20
Bauwert zum Stichtag 18.10.2018 2.044.473,20
(2) Aufwertung
10,00 % Zuschlag für behindertengerechte Ausführung 185.861,20
Gebäudewerte 2.044.473,20
Grundwert 745.620,00
Gebäudewert 2.044.473,20
10,00 % Außenanlagen (3) 204.447,32
(3) Außenanlagen
10,00 % Gartengestaltung, Freimauern, Befestigungen, etc. 204.447,32
4. Verkehrswert
Derartig große und aufwendig gebaute Objekte sind am freien Markt in der Regel nur mit
Abschlägen verkäuflich. Es ist daher notwendig, in Anpassung an die Marktlage einen
Abschlag vorzunehmen.
Sachwert 2.994.540,52
10,00 % negativ wertbeeinflussende Umstände (4) -299.454,05