HOUSING MOVES ON

ARCHITECTS AND THEIR VIEWS

POSITIONEN ZUM WOHNUNGSBAU
LWW
Stiftungslehrstuhl für Wohnungsbau
und Wohnungswirtschaft
Technische Universität München

Peter Ebner
Frauke Gerstenberg
Roman Höllbacher
IMPRESSUM

Herausgeber | Editors:
LWW Stiftungslehrstuhl für Wohnungsbau
und Wohnungswirtschaft
Technische Universität München
Arcisstraße 21
D-80333 München

Peter Ebner
Frauke Gerstenberg
Roman Höllbacher

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Übersetzung der deutschen Texte ins Englische | Translation of German Texts into English: Orla Mulholland, 10961 Berlin
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ISBN 978-3-211-79173-8 SpringerWienNewYork

Thanks Danksagung

Thanks to those who have funded us, in particular Mr Holland of Dank an unsere Stifter, im Besonderen Herrn Holland von der Baye-
the Bayerische Landesbank and Mr Hoh of Schörghuber Unterneh- rischen Landesbank und Herrn Hoh von der Schörghuber Unterneh-
mensgruppe, through whose support housing has found a “home“ mensgruppe, weil durch deren Unterstützung der Wohnungsbau in
in Munich. München eine „Heimat" gefunden hat.

Thanks to the sponsors for this book: Bayerische Landesbank, Baye- Dank an die Sponsoren für das vorliegende Buch: Bayerische Lan-
rische Hausbau and Bayerischer Landesbodenkreditanstalt. desbank, Bayerische Hausbau und Bayerischen Landesbodenkredit-
anstalt.
CONTENT | INHALT
 8 Introduction

14 SASKIA SASSEN_When housing becomes an electronic instrument: the glaboal circulation of mortages

30 JDS // VM-House

36 KAZUYO SEJIMA // Seijo Town Houses

42 PETER BARBER // Donnybrook Quarter

48 BURKHALTER & SUMI // Eulachpark

54 CUNO BRULLMANN // Wienerberg City

60 PETER EBNER + JSª / JAVIER SANCHEZ // Progreso 218

64 SASA RANDIC & IDIS TURATO // Marceljeva

68 GEISWINKLER & GEISWINKLER // Vertikalgartenhaus Alxingergasse

74 FRANCIS SOLER // Rue Durkheim

80 ACTAR ARQUITECTURA // M‘Houses

84 HANS GANGOLY // Stadtmühle Graz

88 TOSHIKO MORI // Addition to House on the Gulf of Mexico

92 RECETAS URBANAS_ Urban Situation No. 7

104 CARAMEL // Haus M & Haus Lina

108 PETER EBNER + FRANZISKA ULLMANN // Hotel Rathaus

112 KAZUNARI SAKAMOTO // Egota House A

116 CHRISTIAN KEREZ // Mehrfamilienhaus Forsterstrasse

122 KENGO KUMA // Codan Shinonome

128 JDS // Mountain Dwellings

132 DE ARCHITEKTEN CIE // 'De Landtong' residential complex

138 HANSJÖRG TSCHOM // Sandgasse

142 JSª / JAVIER SÁNCHEZ // 13 de Septiembre

148 JOHNSTON MARKLEE // Hill House

154 CHRISTIAN PRASSER // Beletage

158 HELENA PAVER NJIRIC // Stanga Housing

162 KAZUHIRO KOJIMA + KAZUKO AKAMATSU / CAt // Space Block Nozawa

168 POOL // Wohnhaus Lux

172 TAKAHARU + YUI TEZUKA // Roof House

176 BEVK PEROVIC‘ // Student Housing Poljane

182 LWW_The house-hunter – An unknown creature?

192 Index
INTRODUCTION | EINLEITUNG
Housing moves on
Two years ago, with the book “Housing is back” we found ourselves
with an unexpected success. The documentation of the symposium
of the same name was already sold out within a few months. This
fact is a hint of the great demand for information on the subject of
housing, which at present faces entirely new challenges. Word has
got out that residential construction today is confronted with new
themes, in the demands made of the quality of the housing itself, in
demographic change, as a site of production of individual lifestyles or
as interface between work and reproduction, to name only some of
the important parameters.
What is clearly lacking is compact accounts that go beyond dry al-
bums of ground-plans and statistical values, which would offer vivid
examples of these new spheres of living.
Therefore, after the first symposium we organised two further ones,
to follow up thoughts, ideas and concepts around the world which
will determine residential building now and in the future.
In January 2006 and exactly two years later in January 2008 we
organised a packed double-bill of lectures in Munich, the results of
which are now presented in book form.
Following the motto “Whoever stays still has already lost”, we
have put these symposia and the book under the motto “Housing
moves on” and have invited over 20 international architecture firms
to present their most current housing projects and buildings in brief,
programmatic statements.
As was the case in the first publication, we have once again inten-
tionally looked out over the edge of the classic residential builder’s
milieu. I repeat myself in observing, as I did two years ago, that new
inspirations and impulses for housing are, for various reasons, com-
ing from the margins of the field: from student residences, old age
homes or hotels, from luxurious single properties and “low cost”
properties. They are all having an effect on the field of (social) hous-
ing, which must become much more permeable if it is to become
open to new forms, themes and tendencies. In the larger cities
themselves we have a structural housing shortage and a deficit in
provision of suitable residential possibilities, at the same time, how-
ever, in certain segments there is a surplus.
Housing moves on
Vor zwei Jahren haben wir mit dem Buch „Housing is back”einen
unerwarteten Erfolg gelandet. Die Dokumentation des gleichna-
migen Symposiums war bereits nach wenigen Monaten vergriffen.
Diese Tatsache ist ein Hinweis auf den großen Informationsbedarf
zum Thema Wohnen, das gegenwärtig vor ganz neuen Herausforde-
rungen steht. Es hat sich herumgesprochen, dass der Wohnungsbau
heute mit neuen Themen konfrontiert ist, im Anspruch an die Qua-
lität der Wohnung selbst, dem demografischen Wandel, als Ort der
Produktion des individuellen Lebensdesigns oder als Schnittstelle
von Arbeit und Reproduktion, um nur einige wichtige Parameter zu
nennen.
Was offenbar fehlt, sind kompakte Darstellungen jenseits dürrer
Grundrissalben und der statistischen Werte, die anschauliche Bei-
spiele dieser neuen Lebenswelten vermitteln könnten.
Wir haben daher nach dem ersten Symposium zwei weitere organi-
siert, um weltweit Gedanken, Ideen und Konzepte aufzuspüren, die
den Wohnbau jetzt und in Zukunft bestimmen werden.
Im Januar 2006 und genau zwei Jahre später, im Januar 2008, haben
wir in München eine dichte Doppelpackung mit Vorlesungen veran-
staltet, deren Ergebnisse nunmehr in Buchform vorliegen.
Nach dem Motto „Wer stillsteht, hat schon verloren” haben wir
daher diese Symposien und das Buch unter das Motto „Housing
moves on” gestellt und mehr als 20 internationale Architekturbüros
eingeladen, in knappen Statements ihre aktuellsten Wohnbaupro-
jekte und -bauten thesenartig vorzutragen.
Wie schon bei der ersten Publikation haben wir wieder gezielt über
den Tellerrand des klassischen Wohnbauer-Milieus hinausgeschaut.
Ich wiederhole mich, wenn ich wie schon vor zwei Jahren fest-
stelle, dass neue Anregungen und Impulse für den Wohnbau aus
unterschiedlichen Gründen von seinen Rändern her kommen: von
Studentenwohnhäusern, Altenheimen oder Hotels, von luxuriösen
Einzelobjekten und „Low cost“-Objekten. Sie alle wirken in das Feld
des (sozialen) Wohnbaus, der viel durchlässiger werden muss, um
für neue Formen, Themen und Tendenzen offen zu werden. Gerade
in den größeren Städten haben wir eine strukturelle Wohnungsnot
und eine Unterversorgung mit adäquaten Wohnungsangeboten,
gleichzeitig aber auch in bestimmten Segmenten Überangebote.
9
In a study of the housing market in Munich, we were able to docu-
ment this rift in housing provision with figures and comments by
house-hunters. On the one hand, we must therefore find strategies
to soften the worst problems, and on the other hand we must cre-
ate products which are tailored to today’s more demanding require-
ments.
The contribution by Saskia Sassen, which investigates the effects
of the global financial crisis as an effect of so-called “sub-prime”
mortgages, should be seen as an additional aspect to this study of
regional housing needs.
Santiago Cirugeda has developed strict working principles for the
set of problems addressed above, and he presents his reflections in
an essay in this book. His courage in acting in the interests of those
stranded at the edge of our successful society is not just admirable.
His point of view, from which he directly addresses a social problem
should not be absent in a publication which also presents the build-
ings at the upper end of our successful society. The discipline of
architecture as a whole must find answers for the social disparities
which our economic environment creates. Architecture is the only
artistic genre which has this ability to intervene directly in society
and which encompasses the entire social spectrum. For the right to
housing includes the right to display its status, that is, its ownership.
Just as it is unacceptable that people have no homes, neither can we
blame people for designing their home in a way that is anything but
humble.
The small and marvellous projects which are presented in this book,
such as the building which stands out aesthetically in so many ways,
planned by Toshiko Mori, or such a lovable jewel as the “Rooftop
House” by Takaharu Tetsuka, or a property of such refined sophistry
as the “Hill House” by Johnston Mark Lee, all show that housing
must be inspired by the single family house, by the luxurious gem,
and must remain so.
On the other hand, the transitory enters the picture with hotel
projects such as those of Christian Prasser or the student residence
Poljane by Pevk/Berkovic.
It is astonishing that large structures and a large format in housing
are having a renaissance.
10
In einer Studie über den Münchner Wohnungsmarkt konnten wir
diese Schere im Wohnungsangebot mit Zahlen und Aussagen von
Wohnungssuchenden belegen. Auf der einen Seite müssen wir also
Strategien finden, welche die ärgsten Missstände lindern, und auf
der anderen Seite Angebote kreieren, die auf die gestiegenen Anfor-
derungen zugeschnitten sind.
In Ergänzung dieser Untersuchung zu regionalen Wohnbedürfnissen
ist der Beitrag von Saskia Sassen zu sehen, die die Auswirkungen
der globalen Finanzmarktkrise als Folge so genannter „fauler“ Wohn-
baukredite untersucht.
Stringente Ansätze für den oben angesprochenen Problemkreis ent-
wickelte Santiago Cirugeda, der seine Überlegungen in diesem Buch
in einem Essay vorstellt. Sein Mut, sich für jene am Rande unserer
Wohlstandsgesellschaft Gestrandeten einzusetzen, ist nicht nur
bewundernswert. Sein Standpunkt, mit dem er ein soziales Problem
direkt anspricht, darf in einer Publikation, die auch die Bauten am
oberen Ende unserer Wohlstandsgesellschaft darstellt, nicht fehlen.
Architektur als Disziplin muss in ihrer Gesamtheit Antworten für die
sozialen Disparitäten finden, die unsere Wirtschaftswelt erzeugt. Sie
ist die einzige Kunstgattung, die diese Fähigkeit zur direkten gesell-
schaftlichen Intervention besitzt und das gesamte gesellschaftliche
Spektrum umfasst. Das Recht auf Wohnen schließt nämlich das
Recht ein, seinen Status, sprich seinen Besitz zu zeigen. So wenig
es einzusehen ist, dass Menschen keine Unterkunft haben, so wenig
können wir jenen, die ihr Heim ganz und gar unbescheiden gestalten,
dies vorwerfen.
Die kleinen und wunderbaren Projekte, die in diesem Buch vorge-
stellt werden, etwa das ästhetisch in jeder Hinsicht herausragende
Haus, das Toshiko Mori geplant hat, eine so liebevolle Preziose wie
das „Rooftop House” von Takaharu Tezuka oder ein so raffiniert
sophistisches Objekt wie das „Hill House” von Johnston Mark
Lee, zeigen, dass Wohnen vom Einfamilienhaus, vom luxuriösen
Schmuckstück inspiriert wird und bleiben muss.
Das Transitorische kommt dafür in Hotelprojekten wie von Christian
Prasser oder im Studentenheim Poljane vom Pevk/Berkovic ins Bild.
Erstaunlich ist, dass die großen Strukturen und die Großform im
Wohnbau eine Renaissance erleben.
Typologies which we foolishly believed to be in the dustbin of archi-
tectural history suddenly acquire a new image through modifications
in content or through a strict reinterpretation, bringing their potential
up to the minute. I am thinking here of the terraced building type to
which JDS Architects from Denmark have given new life in an inspir-
ing hybrid building.
Others orient themselves by themes which Le Corbusier once devel-
oped and which now, with a critical distance towards classic modern-
ism, open up new approaches and perspectives. These approaches
can be seen for example in Kengo Kuma who takes as starting-point
Corbu’s “internal streets” and the roof-terraces of “L’Unité”, and also
in the “V/M House” by JDS Architects, or in Burkhalter/Sumi.
After six years at the chair for housing and the housing industry, in
which together with staff and students I have not only carried out a
large programme of designs and publications, I will in April 2009 turn
to new tasks in architecture and housing and will leave the Technical
University of Munich, and if I were permitted a wish, I would say:
“Housing should move on! ”
Peter Ebner
Presider, Chair of Housing and Housing Economy
Typologien, die wir schon auf der Müllhalde der Architekturgeschich-
te wähnten, erhalten durch inhaltliche Modifikationen oder durch
eine stringente Re-Interpretation plötzlich ein neues Image, das ihr
Potenzial auf die Höhe der Zeit hebt. Ich denke dabei an den Typus
des terrassierten Wohnhauses, das durch die JDS-Architekten aus
Dänemark in einem aufregenden Gebäudehybrid wieder belebt
wurde.
Andere orientieren sich an Themen, die Le Corbusier einst entwi-
ckelt hatte und die jetzt mit einer kritischen Distanz zur klassischen
Moderne, ganz neue Blickweisen und -achsen eröffnen. Beobach-
ten lassen sich diese Ansätze etwa bei Kengo Kuma, der bei Cor-
bus „inneren Straßen“ und Dachterrassen der „L‘Unité” ansetzt,
ebenso wie beim „V/M-House“ der JDS-Architekten oder bei
Burkhalter/Sumi.
Nach sechs Jahren am Lehrstuhl für Wohnungswesen und Woh-
nungswirtschaft, in denen ich gemeinsam mit meinen Mitarbeite-
rInnen und StudentenInnen nicht nur ein großes Entwurfs- und Pu-
blikationsprogramm umgesetzt habe, werde ich mich ab April 2009
neuen Aufgaben in der Architektur und im Wohnungsbau zuwenden
und die TU München verlassen, und wenn ich einen Wunsch frei
hätte, würde ich sagen: „Housing should move on!“
Peter Ebner
Vorstand des Lehrstuhls für Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft
11
FOREWORD | VORWORT
125 Years Bayernlabo
In 2009 the Bayerische Landesbank (BayernLB) and the Bayerische
Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) are celebrating 125 years
of existence. In this they are referring to the setting up of the Bay-
erische Landeskulturrentenanstalt, the predecessor-institute of the
BayernLabo and thus also of the BayernLB, by King Ludwig II in
1884.
The tasks of the Bayerische Landeskulturrentenanstalt consisted
in the creation of “capital sums” with which to carry out “cultural
enterprises” such as irrigation works, land reclamation and similar
agricultural measures. In 1908 for the first time “social housing” was
added.
After the Second World War and the currency reform, in the Law
on the Bayerische Landesbodenkreditanstalt of the 19th of April
1949, the Bayerische Landeskulturrentenanstalt was renamed the
Bayerische Landesbodenkreditanstalt and given the principal task of
promoting social housing. In 1972 the Bayerische Landesbodenkredi-
tanstalt merged with the Bayerische Gemeindebank Girozentrale to
form the Bayerische Landesbank Girozentrale. Since then the Bay-
ernLabo has been a legally dependent institution of the BayernLB,
but continues to maintain its central focus on promoting housing
space, and in the meantime also promoting urban planning.
With the appearance of the first report „Wohnungsmarkt Bayern
2003 - Beobachtung und Ausblick“ (Housing Market Bavaria 2003
- Observation and Outlook), which since then has appeared every
two years, the study of the Bavarian housing market across different
regions was established by the BayernLabo. Whereas in previous
decades there was an open and shared consensus almost every-
where among economic and political actors that there would be a
constantly growing demand for housing, in the more recent past con-
siderable uncertainty about housing demand has appeared. Changing
housing markets and the development of regional variation in market
situations present the housing business and politicians involved in
housing with new and more specialised challenges. The observation
of the housing market by the BayernLabo presents these actors with
the developments so far and the status quo in the Bavarian housing
market and permits them an outlook into the immediate future.
12
125 Jahre Bayernlabo
2009 feiern die Bayerische Landesbank (BayernLB) und die Baye-
rische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) ihr 125-jähriges Be-
stehen. Sie beziehen sich dabei auf die Errichtung der Bayerischen
Landeskulturrentenanstalt, dem Vorgängerinstitut der BayernLabo
und damit auch der BayernLB, durch König Ludwig II im Jahr 1884.
Die Aufgaben der Bayerischen Landeskulturrentenanstalt bestanden
in der Beschaffung von „Kapitalien“ zur Ausführung von „Kulturun-
ternehmungen“ wie Wasserbaumaßnahmen, Urbarmachung von
öden Flächen und ähnliche landwirtschaftliche Maßnahmen. 1908
kam erstmals der „soziale Wohnungsbau“ hinzu.
Nach dem zweiten Weltkrieg und der Währungsreform wurde mit
dem Gesetz über die Bayerische Landesbodenkreditanstalt vom
19.04.1949 die Bayerische Landeskulturrentenanstalt in Bayerische
Landesbodenkreditanstalt umbenannt und mit dem Aufgaben-
schwerpunkt der Förderung des sozialen Wohn-ungsbaus in Bayern
betraut. 1972 fusionierte die Bayerische Landesbodenkreditanstalt
mit der Bayerischen Gemeindebank Girozentrale zur Bayerischen
Landesbank Girozentrale.
Die BayernLabo ist seither eine rechtlich unselbstständige Anstalt
der BayernLB, nimmt aber weiterhin ihren Aufgabenschwerpunkt der
Wohnraum- und zwischenzeitlich auch Städtebauförderung wahr.
Mit dem Erscheinen des ersten Berichts „Wohnungsmarkt Bayern
2003 - Beobachtung und Ausblick“, der seitdem alle zwei Jahre
veröffentlicht wird, etablierte sich die überregionale Wohnungs-
marktbeobachtung Bayerns durch die BayernLabo. Während in den
vergangenen Jahrzehnten fast durchgängig ein stetig wachsender
Wohnungsbedarf offenkundig sowie gemeinsame Überzeugung
aller wirtschaftlich und politisch Handelnder war, ist in jüngerer
Vergangenheit erhebliche Unsicherheit über den Wohnungsbedarf
eingetre≠ten. Sich wandelnde Wohnungsmärkte und die Herausbil-
dung von regional unterschiedlichen Marktsituationen stellen Woh-
nungsanbieter und -politiker vor neue und differenzierte Herausforde-
rungen. Die Wohnungsmarktbeobachtung der BayernLabo stellt für
die Akteure die bisherigen Entwicklungen sowie den Status Quo auf
dem bayerischen Wohnungsmarkt dar
und gewährt ihnen einen Ausblick in die nahe Zukunft.
Special themes in the housing market reports go into greater depth
about particular areas of the market. The search for a suitable insti-
tute which could carry out properly qualified studies, commissioned
by the BayernLabo, led, via the BayernLB - one of the endowers of
the Chair of Housing and Housing Economy (LWW) at the Technical
University of Munich , to collaboration with Professor Peter Ebner.
The „Primary Evidence on the Housing Market in the State Capital
Munich“, a special theme in the housing market report for 2005, had
the goal of establishing the needs of the buyers, so as to discover
future potentials for the housing market. Professor Peter Ebner pre-
sented the findings to an audience of international experts in January
2006 at the symposium „Housing is Back“. The resonance of this
publication among housing businesses and those commissioning
housing development was exceptionally positive.
The „Primary Evidence on the Housing Market in the Cities Nurem-
berg/Erlangen, Augsburg and Regensburg“ followed as a special
theme for the housing market report for 2007. The similarities and
differences compared to the previous study were the subject of the
lecture which Professor Peter Ebner delivered to the expert audience
at the symposium „Housing moves on“.
Now the cooperation between the BayernLabo and the LWW is go-
ing into the third round. At present the staff of the LWW are working
on the „Primary Evidence on Energy-oriented Building Renovation
and Modernisation of Housing Space in the State Capital Munich“.
I thank Professor Peter Ebner and his staff for the successful coop-
eration and await with excitement the results, which will certainly
again be of particular interest for those commissioning housing, for
residential construction businesses and for political actors.
Gerhard Flaig
Spokesman of the Management, BayernLabo
Spezialthemen in den Wohnungsmarktberichten vertiefen Teilbe-
reiche des Marktes. Die Suche nach einem geeigneten Institut, das
qualifizierte Studien im Auftrag der BayernLabo durchführen kann,
führte über die BayernLB als einem der Stifter des Lehrstuhls für
Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft (LWW) an der Technischen
Universität München zur Zusammenarbeit mit Professor Peter Ebner.
Die „Primärerhebung zum Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt
München“ als Spezialthema für den Wohnungsmarktbericht 2005
hatte zum Ziel, die Bedürfnisse der Käufer zu ermitteln, um daraus
künftige Potentiale für den Wohnungsbau zu eruieren. Professor
Peter Ebner stellte im Januar 2006 die Ergebnisse im Rahmen des
Symposiums „Housing is back“ einem internationalen Fachpublikum
vor. Auch die Resonanz der Bauträger und Wohnungsunternehmen
auf diese Veröffentlichung war außerordentlich positiv.
Die „Primärerhebung zum Wohnungsmarkt in den Städten Nürn-
berg/Erlangen, Augsburg und Regensburg“ folgte als Spezialthema
für den Wohnungsmarktbericht 2007. Die Gemeinsamkeiten und
Unterschiede im Vergleich zur Vorgängerstudie waren Thema des
Vortrags, den Professor Peter Ebner im Januar 2008 dem fachkun-
digen Auditorium im Rahmen des Symposiums „Housing moves on“
präsentierte.
Derzeit geht die Kooperation zwischen der BayernLabo und dem
LWW in die dritte Runde. Aktuell arbeiten die Mitarbeiter des LWW
an der „Primärerhebung zur energetischen Gebäudesanierung und
Wohnraummodernisierung in der Landeshauptstadt München“. Ich
danke Professor Peter Ebner und seinen Mitarbeitern für die gute Zu-
sammenarbeit und erwarte gespannt die Ergebnisse, die sicher auch
wieder für die Bauträger, Wohnungsunternehmen und politischen
Akteure von besonderem Interesse sein werden.
Gerhard Flaig
Sprecher der Geschäftsleitung der BayernLabo
13
SASKIA SASSEN
When Housing becomes an electronic instrument: The global circulation of mortgages.
Wenn aus Wohnimmobilien ein elektronisch gehandeltes Papier wird:
Hypothekendarlehen zirkulieren um die Welt.

A Research Note.

14
Beyond its social and political role, housing has long been a critical
economic sector in all developed societies. There have historically
been three ways in which it played this economic role: as part of the
construction sector, as part of the real estate market, and as part of
the banking sector in the form of mortgages. In all three sectors it
has at times been a vector for innovations. For instance, solar energy
has largely been applied to housing rather than offices or factories.
Mass construction has used housing as a key channel to develop
new organisational formats, and so has the industrial production
of prefabricated buildings, which has mostly been about housing.
Finally, one of the key sources of income and innovations for tradi-
tional-style banking have been mortgages. The 30-year mortgage,
now a worldwide standard, was actually a major innovation for credit
markets. Japan in the 1980s and China today instituted respectively
90 and 70 year mortgages to deal with a rapidly growing demand for
housing finance in a situation where three generations were neces-
sary to cover the cost of housing in a boom period – the 1980s in
Japan and the 2000s in China.
Today, housing has become the instrument for yet another in-
novation: a financial instrument that has lengthened the distance
between itself and the underlying asset (the house or apartment)
to an extreme which is usually associated with innovative high-risk
finance. This is not the first time the financial sector has used hous-
ing to produce an instrument that lengthens the distance from the
house itself. What makes this different, and in that sense an innova-
tion, is the extent to which these mortgages function purely as a
financial instrument in that they can be bought and promptly sold
and, secondly, the fact that low and moderate income households
are a major target.
This makes a huge difference from past traditional mortgages in
two ways. One is that the house itself functions as collateral only
for those who own the instrument, which in a fast moving market of
buying and selling may just last for two hours. Thus when an investor
has sold the instrument, what happens to the house itself is com-
pletely irrelevant. The other is that the owner of the house loses if
unable to meet the mortgage payments for a few months no matter
who owns the instrument, because there is always some investor
who owns the instrument and hence can make claims. Both features
Wohnimmobilien sind nicht mehr nur ein sozial-gesellschaftlicher
und politischer Faktor, sondern haben sich in den Industrienationen
zu einem bedeutenden Wirtschaftssektor entwickelt. Ein Blick in die
Geschichte zeigt die drei Facetten dieser Rolle im wirtschaftlichen
Bereich: Wohnimmobilien als Teil der Bauwirtschaft, als Teil des
Immobilienmarktes und als Teil des Bankensektors in Form der Hy-
pothekendarlehen. In allen drei Bereichen erwiesen sie sich immer
wieder als Innovationsmotor. So zum Beispiel wird die Solarenergie
hauptsächlich bei Wohnimmobilien und nicht bei Büro- oder Fabrik-
gebäuden eingesetzt. Massenfertigung wurde dank des Baus von
Wohnimmobilien ein Schlüsselelement für die Entwicklung neuer
Organisationsformen, Ähnliches gilt für die industrielle Herstellung
von vorgefertigten Gebäuden, die es auch hauptsächlich beim Bau
von Wohnimmobilien gibt. Und schließlich sind die Hypothekendarle-
hen eine der Haupteinnahmequellen und Innovationsmotor des eher
traditionell ausgerichteten Bankensektors. Das über 30 Jahre laufen-
de Hypothekendarlehen, das heute zum weltweiten Standard zählt,
stellte eine bedeutende Neuerung des Kreditmarktes dar. In Japan
führte man in den 1980er Jahren Hypothekendarlehen ein, die über
90 Jahre liefen, im China von heute gibt es Hypothekendarlehen über
70 Jahre, um auf diese Weise einer schnell wachsenden Nachfrage
nach Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnraum nachzukommen in
einer Situation, in der aufgrund der boomenden Wirtschaft drei Ge-
nerationen notwendig sind, um die Kosten für eine Wohnimmobilie
abzubezahlen.
Heute entsteht im Bereich der Wohnimmobilien ein weiteres neues
Finanzierungsinstrument, bei dem sich das Papier selbst und die Im-
mobilie, auf die es sich bezieht (das Haus oder die Wohnung) immer
weiter voneinander entfernt haben, und eine solch extreme Distanz
ist in der Regel mit einem ganz neuen, sehr hohen Risiko verbunden.
Es ist nicht das erste Mal, dass im Finanzsektor Wohnimmobilien
genutzt werden, um ein Instrumentarium zu schaffen, das sich von
der Immobilie selbst entfernt. Anders und damit innovativ ist das
Ausmaß, in dem diese Hypothekendarlehen nur noch rein als Finan-
zinstrument dienen, indem sie gekauft und wieder verkauft werden
können, und neu ist auch das Faktum, dass Haushalte mit geringen
und bescheidenen Einkommen die Hauptzielgruppe bilden.
Die Unterschiede zu den früheren traditionellen Hypothekendarlehen
sind in zweifacher Hinsicht gewaltig. Zum einen stellt die Immobilie
15
become alarming if a key target is the low and moderate-income
household market, which in a globalized financial market represents
an enormous population. Ultimately these new types of mortgage-
backed financial instruments can function as a vehicle for extracting
even small savings from the not so prosperous. With these instru-
ments, housing becomes an efficient mechanism for getting at the
savings of billions of households worldwide.
This asymmetry between the world of investors (only some will be
affected) and the world of home owners (once they default, they will
lose the house no matter what investor happens to own the instru-
ment at the time), creates a massive distortion in the housing market
and the housing finance market. Most investors can escape the
negative consequences of home mortgage default because they buy
these mortgages in order to sell them; as in a musical chair game,
there will be many winners and only a few losers. But no home
owner can escape default on her own mortgage. Thus investors can
relate in a positive way to even the so-called subprime mortgages
(poor-quality instruments), and this, in itself, is bad for home owners.
We see here yet another sharp inequality in the current conditions.
Finally, the current period makes legible a third asymmetry. At a time
of massive concentration of financial resources in a limited number
of super-firms, the one that owns a good share of the sub-prime
mortgages when the mortgage default crisis hits, gets stuck with
massive losses. In an earlier period ownership of mortgages was
widely distributed among a huge number of banks and credit unions,
and hence losses were more distributed as well. The fact that large,
powerful firms have also felt that they could get by with high-risk
instruments has further raised their losses. As they say, the chickens
have come home to roost. Their greed and their capacity to control
these markets has made these super-firms vulnerable to their own
power, in a sort of boomerang effect.
Here I examine this third wave in housing finance innovation to show
its extreme features and its future potential.
16
selbst nur für denjenigen eine Sicherheit dar, der das Papier besitzt,
das in einem sich schnell bewegenden Markt der Käufe und Ver-
käufe vielleicht nur für ein paar Stunden bei seinem Inhaber bleibt.
Wenn ein Anleger das Papier verkauft hat, ist das, was dann mit der
Immobilie selbst geschieht, vollkommen irrelevant. Zum anderen ist
der Eigentümer der Immobilie der Verlierer, wenn er die Hypothe-
kenzinsen mehrere Monate nicht mehr bezahlen kann, und das un-
abhängig davon, wer das Papier besitzt, weil es immer irgendeinen
Anleger gibt, der das Papier in diesem Moment besitzt und daher
seine Forderungen stellen kann. Beide Elemente sind besonders
alarmierend, wenn eine der Hauptzielgruppen Haushalte mit kleinen
und bescheidenen Einkommen sind, zu denen in einem globalisierten
Finanzmarkt ein sehr großer Bevölkerungsanteil gehört. Letztlich be-
steht die Gefahr, dass mit diesen neuen Finanzierungsinstrumenten
auf der Basis von Hypothekendarlehen von vielen wenig Begüterten
auch noch kleine Ersparnisse abgezogen werden. Durch diese Instru-
mente werden Wohnimmobilien zu einem wirksamen Mechanismus,
um an die Ersparnisse von Milliarden von Haushalten weltweit zu
kommen.
Diese Asymmetrie zwischen der Welt der Anleger (von denen nur
einige betroffen sind) und der Welt der Immobilieneigentümer (wenn
sie nicht zahlen, verlieren sie ihre Immobilie unabhängig davon, wel-
cher Anleger zu diesem Zeitpunkt gerade zufällig das Papier besitzt),
schafft eine massive Verzerrung auf dem Wohnimmobilienmarkt
und dem Markt zur Finanzierung von Wohnimmobilien. Die meisten
Anleger können die negativen Folgen von Hypothekendarlehen, bei
denen es Zahlungsschwierigkeiten gibt, umgehen, weil sie diese
Hypothekendarlehen kaufen, um sie gleich wieder zu verkaufen;
es ist wie ein großes Gesellschaftsspiel, wie bei der ‚Reise nach
Jerusalem‘, es gibt viele Gewinner und nur wenige Verlierer. Aber
kein Hauseigentümer kann den Folgen von Zahlungsverzug bei der
Tilgung von Hypothekendarlehen entkommen.
Daher können Anleger sogar noch mit Hypothekendarlehen für Kre-
ditnehmer mit schlechter Bonität (geringwertige Finanzprodukte) ein
Geschäft machen, und an sich schon das ist schlecht für die Eigen-
tümer der Immobilie. Damit wird ein weiterer großer Unterschied bei
den gegenwärtigen Bedingungen sichtbar.
AS WE DEVELOP, THE ROLE OF MORTGAGES GROWS … AND
GROWS
Innovations in housing finance in advanced economies over the past
two decades have changed the role of the housing sector in the
economy at the local, national and global levels. This results partly
from the growth of mortgage capital (expressed as a ratio to Gross
Domestic Product) and the development of secondary mortgage
markets (where financial instruments based on mortages, rather than
the houses themselves, get sold). Both of these, in turn, contribute
to considerable spill-over effects to other economic sectors.
It is important to emphasise that the viral infection of sub-prime
mortgages originated in the United States but spread to other coun-
tries given the globalisation of financial markets. This global spread
was helped by the fact that non-national investors are, as a group,
the single largest buyers of some of the weakest types of mortgage
instruments, the so-called subprime mortgages: together with
banks, non-national mortgage buyers are over a third of all subprime
mortgage holders. Foreign ownership strengthens the potential for
spill-over effects well beyond the United States.
A comparison of the value of all residential mortgage debt (from high
to low-quality mortgages) as a ratio national to GDP across devel-
oped countries shows sharp variation. The average for the period
2001-2006 stood at around the equivalent of 20 % of GDP for Italy
and Austria; closer to 30 % for France and Belgium; 40 % for Japan,
Finland, Canada and Spain; 50 % for Sweden, Norway, Ireland and
Germany; 70 % for the USA, UK, and Australia; and a whopping
1
90 % for the Netherlands and Denmark . To some extent the va-
riation in this value is a function of the timing of processes. For
instance, the Netherlands has long had a very high share of public
housing ownership; thus when regulations are changed in the 1990s,
there is a sudden sharp growth in the privatisation of housing, a proc-
ess that will eventually stabilise. In the US, the UK and Australia, the
housing market has long been private and, importantly, the financial
system is highly developed on a broad range of fronts, thus the in-
cidence of mortgages is both high and widespread in terms of the
variety of financial circuits it encompasses.
Und schließlich wird im Moment noch eine dritte Inkongruenz deut-
lich. Zu einer Zeit, in der es eine massive Konzentration der Finanz-
kraft bei einer begrenzten Anzahl riesiger Firmen gibt, bleibt derjeni-
ge, der sehr viele Anteile der Hypothekendarlehen für Kreditnehmer
mit schlechter Bonität (die sogenannten sub-prime mortgages) in
dem Moment hält, wenn die Krise aufgrund eines Zahlungsverzugs
von sehr vielen Kreditnehmern ihren Höhepunkt erreicht hat, auf
sehr hohen Verlusten sitzen. In früheren Zeiten war die Summe
der Hypothekendarlehen auf sehr viele Banken und Kreditinstitute
verteilt und damit waren auch die Verluste weitaus stärker gestreut.
Die Tatsache, dass große, mächtige Firmen in das Geschäft mit den
hoch risikobehafteten Papieren eingestiegen sind, hat deren Verluste
noch weiter erhöht. Man könnte auch sagen, die Probleme sind
wieder dort gelandet, wo sie herkamen. Ihre Gier und Ihre Fähigkeit,
diese Märkte zu kontrollieren, hat diese Riesenfirmen verwundbar
für ihre eigene Stärke gemacht, in gewisser Weise ein Bumerang-
Effekt.
Im Folgenden wird näher auf diese dritte Innovationswelle im Be-
reich der Wohnimmobilienfinanzierung eingegangen, um deren
extreme Charakteristika und deren Potential für die Zukunft aufzuzei-
gen.
IN DEM MASSE, WIE WIR UNS ALS INDUSTRIENATIONEN WEI-
TERENTWICKELN, WÄCHST DIE BEDEUTUNG VON HYPOTHE-
KENDARLEHEN … UND WÄCHST …
Die Neuerungen im Bereich der Finanzierung von Wohnimmobilien
hoch entwickelter Wirtschaftssysteme haben in den vergangenen
zwanzig Jahren die Rolle des Wohnimmobilienmarktes in der Wirt-
schaft auf lokaler, nationaler und globaler Ebene verändert. Dies
ist das Ergebnis eines starken Anwachsens des Hypothekendarle-
henskapitals (ausgedrückt im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt
– BIP) auf der einen Seite und der Entwicklung von sekundären
Hypothekendarlehensmärkten (auf denen Finanzinstrumente, die auf
Hypothekendarlehen basieren statt den Immobilien selbst, verkauft
werden) auf der anderen Seite. Und diese beiden wiederum können
enorme Auswirkungen auf andere Wirtschaftszweige haben.
17
There are other differences that can only be captured at very detailed
local levels. In the case of the United States, race and locality can
make quite a difference. The following three tables show clearly
that race and income level matter: African-Americans and low-in-
come neighbourhoods show a disproportionately high incidence of
sub-prime mortgages as of 2006. In Washington, DC, 70% of the
purchase mortgages and 84% of the refinance mortgages made to
African- Americans in 2005 were sub-prime mortgages (http://www.
urban.org/UploadedPDF/411709_dc_subprime_mortgage.pdf ).
Table 1 shows the extreme difference between Manhattan (one of
the richest counties in the whole country) and other New York City
boroughs: in 2006 less than 1 % of mortgages sold to Manhattan
home-buyers were subprime compared to 27.4 % sold in the Bronx.
This table also shows the sharp rate of growth in sub-prime mort-
gages in all boroughs, except Manhattan.
A further breakdown by neighbourhoods (community districts) in
New York City shows that the worst-hit neighbourhoods were poor
– and had between 34 % and 47 % of subprime mortgages among
home buyers (Table 2).
Finally, we see a similar pattern if we control for race (Table 3).
Whites, who have a far higher average income than all the other
groups in New York City, were far less likely to have sub-prime
mortages than all other groups, reaching 9.1 % in 2006 compared
with 13.6 % of Asians, 28.6 % of Hispanics, and 40.7 % of blacks.
The table also shows the much lower growth rate of sub-prime lend-
ing from 2002 to 2006 to Whites compared with the other groups.
It doubled from 4.6 % to 9.1 % for Whites, but basically tripled for
Asians and Hispanics and quadrupled for Blacks.
In brief, the case of New York City, a city with vast numbers of finan-
cial firms and resources, where finance is a subject of general debate
in television news, shows that even there the aggressive tactics of
financial actors fell disproportionately on the poorer neighbourhoods.
This should send an alarm bell ringing through developing economies
that are now seeing very sharp growth rates in mortgage lending,
atrend I turn to next.
18
Wichtig ist es darauf hinzuweisen, dass die Virusinfektion der sub-
prime mortgages ursprünglich in den USA begonnen hat, sich aber
aufgrund der Globalisierung der Finanzmärkte auf andere Länder
ausgebreitet hat. Diese weltweite Verbreitung wurde noch dadurch
gefördert, dass nicht-nationale Anleger die größte Käufergruppe von
einigen der schwächsten Hypothekendarlehenspapiere, jenen soge-
nannten sub-prime mortgages, bilden: Zusammen mit Banken halten
nicht-nationale Käufer von Hypothekendarlehen über ein Drittel aller
sub-prime mortgages. Sind aber Papiere in ausländischem Besitz,
erhöht das die Gefahr, dass nationale Probleme nicht auf die USA
beschränkt bleiben.
Ein Vergleich des Werts aller Verbindlichkeiten aus Hypothekendar-
lehen für Wohneigentum (hochwertige und minderwertige Hypothe-
kendarlehen), bezogen auf das BIP des Landes bei verschiedenen
Industriestaaten zeigt große Unterschiede. Der Durchschnitt im
Zeitraum von 2001 bis 2006 lag bei etwa 20% des BIP in Italien und
Österreich, bei fast 30% in Frankreich und Belgien, bei 40% in Ja-
pan, Finnland, Kanada und Spanien, 50% in Schweden, Norwegen,
Irland und Deutschland, 70% in den USA, GB und Australien und
beachtlich hohen 90% in den Niederlanden und Dänemark.
In gewissem Umfang ergeben sich Unterschiede bei diesen Zahlen
auch aus bestimmten zeitlichen Abläufen. So gab es in den Nieder-
landen beispielsweise einen sehr hohen Anteil von Wohnungen im
Eigentum der öffentlichen Hand; als dann die Bestimmungen in den
1990er Jahren geändert wurden, gab es eine plötzliche Privatisie-
rungswelle im Bereich des Wohneigentums, und dieser Prozess wird
sich erst allmählich stabilisieren. In den USA, GB und Australien gab
es schon immer einen hohen Anteil an privatem Wohneigentum und,
was in diesem Fall wichtig ist, das System zur Finanzierung ist in
vielfältiger Weise hoch entwickelt, so dass es innerhalb der entspre-
chenden Finanzkreisläufe sehr viele und durchaus hohe Hypothe-
kendarlehen gibt.
Es gibt weitere Unterschiede, die sich nur durch eine sehr genaue
Betrachtung der lokalen Gegebenheiten erklären lassen. In Falle
der Vereinigten Staaten können Ethnie und Wohnumfeld von großer
Bedeutung sein. Die nachfolgenden drei Tabellen zeigen deutlich
Table 1. Rate of Subprime Lending by Borough, 2002-2006 diese Bedeutung von Ethnie und Einkommen: Bei Afro-Amerikanern
Tabelle 1: Anteile von sub-prime Krediten in einzelnen Stadtteilen
und in Quartieren mit Bewohnern mit geringem Einkommen gibt es
von New York City, 2002-2006
ab 2006 einen unverhältnismäßig großen Anteil an sub-prime mort-
gages. 2005 wurden in Washington, DC, 70% der Restkaufhypothe-
2002 2003 2004 2005 2006
Bronx 14,2% 19,7% 28,2% 34,4% 27,4% ken und 84% der Umschuldungshypotheken von Afro-Amerikanern
Brooklyn 9,2% 13,9% 18,4% 26,1% 23,6% als sub-prime mortgages abgeschlossen (http://www.urban.org/Up-
Manhattan 1,3% 1,8% 0,6% 1,1% 0,8%
Queens 7,7% 12,6% 17,8% 28,2% 24,4% loadedPDF/411709_dc_subprime_mortgage.pdf). Tabelle 1 zeigt
Staten Island 7,2% 11,1% 13,9% 19,9% 17,1%
die großen Unterschiede zwischen Manhattan (einem der reichsten
NYC Total 7,0% 10,8% 14,9% 22,9% 19,8%
NYC gesamt Bezirke im ganzen Land) und anderen Stadtteilen New Yorks: 2006
waren nur 1% der Hypothekendarlehen, die an zukünftige Eigentü-
mer von Wohnimmobilien in Manhattan verkauft wurden, sub-prime
Table 2. Ten New York City Community Districts with the Highest Rates of
Subprime Lending, 2006 mortgaes, im Vergleich dazu 27,4% in der Bronx. Diese Tabelle zeigt
Tabelle 2, die zehn Quartiere in New York City mit dem höchsten Anteil von
auch deutlich den Anstieg der sub-prime mortgages in allen Stadttei-
sub-prime Krediten, 2006
len, mit Ausnahme Manhattans.

Sub Borough Area Percent of Home Purchase Loans Betrachtet man die Stadtteile von New York noch differenzierter wird
Quartier innerhalb Issued by Subprime Lender
eines Stadtteils Prozentsatz der Kredite zum Kauf deutlich, dass die Quartiere, die am stärksten betroffen sind, von ar-
von Wohneigentum an Kredit- men Bevölkerungsschichten bewohnt werden – und bei den Käufern
nehmer mit schlechter Bonität.
von Wohneigentum der Anteil an sub-prime mortgages zwischen
University Heights/Fordham 47,2%
Jamaica 46,0%
34% und 47% lag. (Tabelle 2)
East Flatbush 44,0%
Brownsville 43,8%
Williamsbrudge/Baychester 41,6% Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man das Vergleichsmerkmal Eth-
East New York/Starrett City 39,5% nie ansetzt (Tabelle 3). Weiße, deren Durchschnittseinkommen deut-
Bushwick 38,6%
Morrisania/Belmont 37,2% lich höher ist als das anderer ethnischer Gruppen in New York, haben
Queens Village 34,6%
deutlich weniger sub-prime mortgages als andere Gruppen, wobei
Bedford Stuyvesant 34,2%
ihr Anteil 2006 bei 9,1% lag, im Vergleich zu 13,6% bei asiatischen,
28,6% bei hispanischen und 40,7% bei schwarzen Bevölkerungs-
Table 3. Rate of Conventional Sub-prime Lending by Race in New York City,
schichten. Die Tabelle zeigt bei der weißen Bevölkerungsgruppe
2002 - 2006
Tabelle 3, Anteil von sub-prime Krediten nach Bevölkerungsgruppe in auch ein deutlich geringeres Ansteigen des prozentualen Anteils von
New York City, 2002 - 2006 sub-prime Darlehen zwischen 2002 und 2006 im Vergleich zu den
anderen Gruppen. Bei den Weißen verdoppelte sich der Anteil von
2002 2003 2004 2005 2006 4,6% auf 9,1%, bei Asiaten und Hispanoamerikanern verdreifachte er
White 4,6% 6,2% 7,2% 11,2% 9,1%
Weiße sich und bei den Schwarzen vervierfachte er sich.
Black 13,4% 20,5% 35,2% 47,1% 40,7%
Schwarze
Hispanic 11,9% 18,1% 27,6% 39,3% 28,6% Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sogar in New York,
Hispano-
einer Stadt mit sehr vielen Finanzinstituten und einer großen Finanz-
amerikaner
Asian 4,2% 6,2% 9,4% 18,3% 13,6% kraft, in der das Thema Finanzen beständig in den Fernsehnachrich-
Asiaten
ten behandelt wird, die aggressiven Strategien der Finanzberater

19
And this brings me to the third important pattern, the difference
between the value of housing loans as a ratio to GDP and the growth
rate of such loans. Thus the former is very low in countries with
young housing markets, such as India and China, where it stands at
2
10 % . In contrast, in more mature markets in Asia that value can be
much higher: it is 60 % in Singapore, and 40 % in Hong Kong and
Taiwan, but the growth rate is much lower. But the average annual
growth of housing loans between 1999 and 2006 in India and China
was extremely high and above the growth of other types of loans;
both countries have rapidly growing housing markets and they are
at the merest beginning of a whole new phase in their economies.
While most other Asian countries have not had the extremely high
growth rates of India and China in the mortgage market, they have
had a doubling in such loans from 1999 to 2006. If we consider the
particular financial innovations of concern in this article – moderate
and low-income households mortages and sub-prime mortgages
– then we can see how attrative the Indian and Chinese residential
mortgage market becomes, with their millions of low-income house-
holds.
The next two tables provide some comparative data on the incidence
of residential loans to total loans in several highly developed and in
so-called emerging market countries. These two tables also help us
situate the residential mortgage market in the rapidly growing and di-
versifying financial world of loans. Developed countries with multiple
different financial circuits, such as the US and the UK, clearly show
that compared to other types of loans, mortgages are a relatively
small share of all loans even if most households have mortgages. It
is important to distinguish that the same low level of mortgage loans
to total loans in economies marked by a small elite of super-rich,
has a very different meaning than in the US and UK: hence, Russia’s
extremely low incidence of residential to total loans in the economy
is an indication of a narrow mortgage market (mostly for the rich and
very rich) and the fact that there are vast financial circuits centred on
other resources.
While residential mortgage capital is growing, it needs to be situ-
ated in a larger financial landscape. Thus even though mortgage
finance measured as a ratio to GDP is high in countries such as the
US and the UK, the total value of financial assets is far higher. The
ratio of total financial assets in the US to GDP is 450%, as it is for
the Netherlands. The other story is, then, the extent to which finance
20
unverhältnismäßig stark die ärmeren Quartiere der Stadt trafen.
Diese Erkenntnis sollte in allen Industriestaaten die Alarmglocken
läuten lassen, denn in allen wächst der Anteil von Hypothekendarle-
hen gewaltig, ein Trend, auf den im Folgenden eingegangen werden
soll.
Ein dritter wichtiger Punkt ist der Unterschied zwischen dem Wert
der Darlehen für Wohnimmobilien im Verhältnis zum BIP und der
Wachstumsrate dieser Darlehen. So ist dieser erstgenannte Anteil
in Ländern mit einem recht jungen Wohnimmobilienmarkt sehr ge-
ring, so beispielsweise in Indien und China, er liegt hier bei 10%. Im
Gegensatz dazu kann dieser Wert in den entwickelteren Märkten
Asiens deutlich höher liegen, so etwa bei 60% in Singapur und 40%
in Hong Kong und Taiwan, aber die Wachstumsrate ist deutlich ge-
ringer. Dagegen war die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate
bei Darlehen für Wohnimmobilien zwischen 1999 und 2006 in Indien
und China extrem hoch und lag auch über der Wachstumsrate von
anderen Darlehensformen; in beiden Ländern gibt es einen stark
wachsenden Wohnimmobilienmarkt, und beide stehen am Beginn
einer vollkommen neuen Phase ihrer Wirtschaft. Während die mei-
sten asiatischen Länder nicht die extrem hohen Wachstumsraten im
Bereich des Hypothekenmarktes wie in Indien und China besitzen,
hat sich die Zahl der entsprechenden Darlehen auch dort zwischen
1999 und 2006 verdoppelt. Angesichts des bereits dargestellten
neuen Interesses der Finanzmärkte an Hypothekendarlehen und an
sub-prime mortgages für Haushalte mit geringen Einkommen, lässt
sich erkennen, wie attraktiv der indische und chinesische Markt für
Wohnimmobiliendarlehen mit Millionen Haushalten mit geringem
Einkommen wird.
Die folgenden beiden Tabellen ermöglichen einen Vergleich des An-
teils von Wohnimmobiliendarlehen am Gesamtvolumen der Darlehen
in einigen Industriestaaten und sogenannten Schwellenländern. Mit
diesen beiden Tabellen kann auch der Markt für Hypothekendarlehen
für Wohnimmobilien in eine schnell wachsende und sich immer stär-
ker differenzierenden Finanzwelt der Darlehen eingeordnet werden.
Bei Industriestaaten mit mehrschichtigen unterschiedlichen Finanz-
kreisläufen, wie die USA und GB, ist deutlich sichtbar, dass verg-
lichen mit anderen Darlehensformen die Hypothekendarlehen einen
relativ geringen Teil am Gesamtdarlehensvolumen ausmachen, sogar
has found mechanisms for raising its revenue that have little direct
connection to the material economy of countries. In this regard,
the securitizing of residential mortgages can be seen as a powerful
instrument for further financial deepening of economies. Finally, yet
another way of understanding the mortgage capital is its share in
total loans.
Table 4 and 5 shows this share for developed and for emerging mar-
ket economies.
auch dann, wenn die meisten Haushalte ein Hypothekendarlehen
besitzen. Es ist wichtig zu beachten, dass in einer Wirtschaft, die
geprägt ist von einer kleinen extrem reichen Elite, derselbe geringe
Hypothekendarlehensanteil etwas ganz anderes bedeutet als in den
USA oder GB: So ist zum Beispiel in Russland der sehr geringe Anteil
von Hypothekendarlehen im Vergleich zum Gesamtdarlehensvolu-
men der Wirtschaft ein Anzeichen für einen engen Hypothekenmarkt
(hauptsächlich für die Reichen und sehr Reichen) und die Tatsache,
dass sich immense Finanzmittel auf andere Ressourcen konzentrie-
ren.

Table 4. Share of Residential Real Estate Loans to Total Loans, Developed Markets Da das Kapital in Wohnimmobiliendarlehen wächst, muss es im grö-
December 31, 2005
ßeren Zusammenhang der Finanzmärkte besser verankert werden.
Tabelle 4, Anteil von Wohnimmobiliendarlehen an der Gesamtsumme der
Darlehen, Industriestaaten, 31. Dezember 2005 Auch wenn die Mittel in Hypothekendarlehen gemessen am BIP in
Ländern wie den USA und GB hoch sind, ist das Gesamtkapitalver-
Country Residential Real Estate Loans mögen deutlich höher. Das Verhältnis vom Gesamtkapitalvermögen
Land to Total Loans (%) zum US-amerikanischen BIP liegt bei 450%, ein Wert vergleichbar
Anteil von Wohnimmobiliendarlehen
an der Gesamtsumme der Darlehen (%) zu den Niederlanden. Der andere Aspekt ist der Umfang, in dem das
Finanzwesen Mechanismen gefunden hat, seine Einnahmen zu erhö-
Australia Australien 56.46
Austria Österreich 13.11 hen, die in nur geringer Verbindung zur eigentlichen Wirtschaft des
Belgium Belgien --
Canada Kanada 58.94 jeweiligen Landes stehen. 3 In dieser Hinsicht kann man die Siche-
Denmark Dänemark -- rung von Hypothekendarlehen ein leistungsstarkes Instrument zum
Finland Finnland 33.79
France Frankreich 42.00 financial deepening der Wirtschaften sein. Abschließend kann man
Germany Deutschland 17.82
das Kapital in Hypothekendarlehen auch als Anteil der Gesamtdarle-
Greece Griechenland --
Hong Kong SAR -- hen sehen. Tabellen 4 und 5 zeigen diesen Anteil in Industriestaaten
Ireland Irland 13.87
Italy Italien 17.37
und Schwellenländern.
Japan --
Netherlands Niederlande 28.62
New Zealand Neuseeland --
Norway Norwegen 61.53 Table 5. Residential Real Estate Loans to Total Loans, Emerging Markets
Portugal 28.25 December 31, 2005
Singapore Singapur 22.01 Tabelle 5, Anteil von Wohnimmobiliendarlehen an der Gesamtsumme der
Spain Spanien 25.85 Darlehen, Schwellenländer, 31. Dezember 2005
Sweden Schweden 34.48
Switzerland Schweiz --
United Kingdom Großbritannien 20.05 Country Residential Real Estate Loans to Total Loans (%)
United States Vereinigte Staaten 39.46 Land Anteil von Wohnimmobiliendarlehen an der
Average Durchschnitt 32.10 Gesamtsumme der Darlehen (%)

South Africa Südafrika 19.92

Russian Federation 9.15
Russische Föderation
Source: International Monetary Fund, Coordinated Compilation Exercise (CCE) for
Poland Polen 12.91
Financial Soundness Indicators (FSIs): Data - Individual Economy Tables Selected
Luxembourg Luxemburg 7.17
By Topic (Table A) http://www.imf.org/external/np/sta/fsi/topic.asp?table=A Latvia Lettland 18.81
Quelle: Internationaler Währungsfonds, Coordinated Compilation Exercise (CCE) Croatia Kroatien 17.47
for Financial Soundness Indicators (FSIs): Data - Individual Economy Tables Select- Average Durchschnitt 14.16
ed By Topic (Table A) http://www.imf.org/external/np/sta/fsi/topic.asp?table=A

21
THE SECURITISING OF MORTGAGES: NOVEL NETWORK
EFFECTS
The extremely high value of mortgages measured as a ratio to
national GDP in the United States, Denmark, Australia, Sweden,
and the Netherlands is generally seen as an indication that these
countries have developed mortgage markets. One key explanation
for this is, clearly, the level of housing market deregulation and how
long they have been deregulated. In the US this begins with the
(in)famous and much debated phasing out of interest rate controls
under Regulation Q in the 1980s, which also led to the destruction of
the Savings and Loans institutions and a massive bail-out by taxpay-
4
ers. Deregulation of housing markets led to a significant develop-
ment of secondary financial circuits for the circulation of mortgage-
based securities through the development of new types of financial
5
instruments.
The resulting expansion of mortgage financing and its availability to
growing sectors of the residential sector contributes to explaining
the high value of the ratio of mortgages to GDP in these four mar-
kets.
Comparing the percentage of mortgage-backed security issues
across developed countries indicates the size of the secondary mort-
gage market. According to the Association of Financial Guarantee
Insurers, the total of outstanding so-called structured finance in the
US is well over USD 800 bn. Of this, mortgage-backed securities
(MBS) are 19 % of all structured finance. This is significantly higher
than in other mature market economies – Australia at 7.9 %, Ireland
at 6.6 %, and Greece at 6.2 %. Sweden, Germany, and Denmark are
all under 1.0 %. This shows, again, the significant weight of high-
risk innovative finance in the US, which now increasingly includes
residential mortgages; it also contributes to explaining the high inci-
dence of foreign investors in these US mortgages – the US has a far
more “developed” market of high-risk innovative mortages.
Table 6 shows the high shares of foreign investors in these types
of instruments. Almost one-fifth of Asset Backed Securities (ABS)
outstanding in the US is foreign-owned, and so are 6% of Mortgage
Backed Securities (MBS). Together with the 19 % that is US owned,
these mortgage-backed securities account for 25 % of the US$ 800
billion in outstanding structured finance in the US as of 2007).
22
ABSICHERUNG VON HYPOTHEKENDARLEHEN: NEUE VER-
NETZUNGSEFFEKTE
Der extrem hohe Wert von Hypothekendarlehen im Verhältnis zum
nationalen BIP in den USA, Dänemark, Australien, Schweden und
den Niederlanden gilt im Allgemeinen als Indikator für entwickelte
Hypothekendarlehensmärkte. Eine sehr wichtige Erklärung hierfür ist
natürlich ein stark deregulierter Wohnungsmarkt und die Dauer die-
ser Deregulierung. In den USA beginnt dies mit der berühmt-berüch-
tigten und sehr umstrittenen allmählichen Abschaffung der Kontrol-
len der Zinssätze gemäß der Regulation Q aus den 1980er Jahren,
was zu einem Niedergang der Spar- und Darlehenskassen und mas-
siven Notverkäufen von Steuerzahlern4 führte. Die Deregulierung
des Markts für Wohnimmobilien führte zu einer bemerkenswerten
Entwicklung der sekundären Finanzkreisläufe bei der Verbreitung von
auf hypothekarisch gesicherten Titeln durch die Entwicklung neuer
Arten von Finanzierungsinstrumenten.5
Die daraus folgende Ausweitung von Finanzierungen über Hypothe-
kendarlehen und deren Verfügbarkeit für immer mehr Gruppen im
Wohnimmobiliensektor ist eine Erklärung für den hohen Wert des
Anteils von Hypothekendarlehen an den Gesamtdarlehen in diesen
vier Märkten.
Vergleicht man den Prozentsatz von hypothekarisch gesicherten
Titeln ist das ein Indiz für die Größe des sekundären Hypothekendar-
lehensmarktes. Nach den Zahlen der Association of Financial Gua-
rantee Insurers liegt die Gesamtsumme ausstehender sogenannter
Projektfinanzierungen in den USA bei über 800 Milliarden USD.
Der Anteil von hypothekarisch gesicherten Titeln liegt bei 19% aller
Projektfinanzierungen. Dieser Wert ist signifikant größer als der
Vergleichswert in anderen Industriestaaten – Australien 7,9%, Ir-
land 6,6% und Griechenland 6,2%. In Schweden, Deutschland und
Dänemark liegt dieser Wert unter 1,0%. Auch dies zeigt die große
Bedeutung von hochriskanten innovativen Finanzprodukten in den
USA, zu denen auch in immer stärkeren Maße Hypothekendarlehen
für Wohnimmobilien gehören; dies erklärt auch zu einem gewissen
Teil die starke Präsenz von ausländischen Anlegern bei diesen ame-
rikanischen Hypothekendarlehen – in den USA gibt es einen relativ
hoch „entwickelten“ Markt für die hochriskanten innovativen Hypo-
thekendarlehen.
Table 6. Structured Finance in the US (Total Amount Outstanding: Tabelle 6 zeigt den großen Anteil ausländischer Anleger bei diesen
USD 824 billion) 2007
Arten von Finanzierungsinstrumenten. Fast ein Fünftel der Außen-
Tabelle 6, Projektfinanzierungen in den USA (Außenstände gesamt:
824 Milliarden USD) 2007 stände aus ABS-Papieren (verbriefte Kreditforderungen) in den USA
ist in der Hand ausländischer Anleger, bei den hypothekarisch ge-
sicherten Titeln liegt der Anteil bei 6%. Zusammen mit den 19% in
Amount Outstanding Percentage
(billion U.S. dollars) of Total
US-Besitz machen diese hypothekarisch gesicherten Titel 25% der
Außenstände Prozentsatz vom 800 Milliarden USD umfassenden Außenstände bei den Projektfinan-
(Milliarde US Dollar) Gesamtbetrag
zierungen in den USA von 2007 aus. (Tabelle 6)
ABS (U.S.) 379.04 46%
ABS-Papiere (USA)
ABS (non-U.S.) 156.56 19% Eine wichtige Frage, die sich durch diese Entwicklung stellt, ist, bis
ABS-Papiere (USA)
zu welchem Umfang andere Industriestaaten und Schwellenländer
MBS (U.S.) 156.56 19%
hypothekarisch gesicherte ebenfalls diesen schwierigen „Entwicklungspfad“ einschlagen wer-
Titel (USA)
MBS (non-U.S.) 49.44 6% den, der letztlich eine weitere Möglichkeit darstellt, Vermögenswerte
hypothekarisch gesicherte von Einzelnen abzuziehen, in diesem Fall durch Hypotheken, indem
Titel (nicht USA)
Investor-Owned 49.44 6% sogar sehr arme Haushalte ermutigt werden zu kaufen – ein Grund
Utility Bonds (U.S.)
dafür ist, sobald die Verkäufer die armen Haushalte dazu gebracht
Investor-Owned
Utility Bonds (USA) haben, ein solches Hypothekendarlehen aufzunehmen, schnüren
Other (U.S.) 24.72 3%
Sonstige (USA) sie diese zu einem Paket zusammen und verkaufen dieses an einen
Other (non-U.S.) 8.24 1% Anleger, damit haben sie das Risiko weitergegeben und kümmern
Sonstige (nicht USA)
Total 824 100% sich nicht darum, inwieweit der Hausbesitzer das Haus dauerhaft
Gesamt
weiterfinanzieren kann. Die Zahlen über den wachsenden Anteil
von Darlehen, die Haushalte aufnehmen und von dem verfügbaren
An important question raised by these developments is to what Einkommen des Haushalts bezahlen müssen, zeigen einen alarmie-
extent other developed and developing countries will follow this renden Trend. Wenn man schließlich den Anteil der Schulden aus Hy-
troublesome “development” path, which ultimately has become yet pothekendarlehen für Wohnimmobilien am BIP in unterschiedlichen
another way of extracting value from individuals, in this case through Regionen der Welt vergleicht, kann man das Wachstumspotential in
home mortages that even very poor households are invited to buy jenen Ländern ermessen, in denen dieser Anteil noch gering ist.
– partly because once the sellers get the poor households to buy
such a mortgage, they just bundle them all up and sell the package
to an investor, having thereby passed on the risk and not caring as
to whether the home owner manages to hang on to the house. The
data showing the growing share of loans that household are taking
on as a share of disposable household income is an alarming trend in
this regard. Finally, when we compare the ratio of housing mortgage
debt to GDP in different regions of the world we can infer the poten-
tial for growth in those countries where it is still a minor share.

23
Table a…. Ratio of Household Credit to Personal Disposable Income (in percent) Table b…. Housing Finance Depth: Ratios of outstanding mortage loans to
Tabelle a…. Verhältnis der Kredite eines Haushalts zum verfügbaren persönlichen GDP (not scaled)
Einkommen (in Prozent) Tabelle b.... Finanzierungstiefe bei Wohnimmobilien: Verhältnis der Außenstände
bei Hypothekendarlehen zum BIP (nicht skaliert)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 1. Latin America Lateinamerika

Emerging Markets Schwellenländer/aufstrebende Märkte Chile 2002 14%
Czech 8,5 10,1 12,9 16,4 21,3 27,1 Colombia Kolumbien 2001 8%
Republic Brazil Brasilien 1998 7%
Tschechien Mexico 1998 6%
Hungary 11,2 14,4 20,9 29,5 33,9 39,3 Argentina Argentinien 1998 4%
Ungarn
Poland 10,1 10,3 10,9 12,6 14,5 18,2
Polen
India 4,7 5,4 6,4 7,4 9,7 …
Indien 2. Middle East Naher Osten
Korea 33,0 43,9 57,3 62,6 64,5 68,9 Israel 2001 22%
Philippines 1,7 4,6 5,5 5,5 5,6 … Jordan Jordanien 1999 11%
Philippinen Tunisia Tunesien 2000 6%
Taiwan 75,1 72,7 76,0 83,0 95,5 … Morocco Marokko 1997 4%
Thailand 26,0 25,6 28,6 34,3 36,4 … Iran 2001 3%
Algeria Algerien 2001 1%
Mature Markets Industriestaaten
Australia 83,3 86,7 95,6 109,0 119,0 124,5
Australien
France 57,8 57,5 58,2 59,8 64,2 69,2
3. East & Southeast Asia, circa 2002 Ost- und Südostasien, um 2002
Frankreich
Singapore Singapur 59%
Germany 70,4 70,1 69,1 70,3 70,5 70,0
Hong Kong 39%
Deutschland
Japan 35%
Italy 25,0 25,8 27,0 28,7 31,8 34,8
Taiwan 26%
Italien
Malaysia 22%
Japan 73,6 75,7 77,6 77,3 77,9 77,8
Thailand 16%
Spain 65,2 70,4 76,9 86,4 98,8 112,7
Korea 14%
Spanien
Philippines Philippinen 12%
United States 104,0 105,1 110,8 118,2 126,0 132,7
China 2002 8%
USA

Source: IMF Staff estimates based on data from country authoriies, CEIC, OECD,
and Bloomberg
Quelle: Schätzungen des IWF basierend auf Daten der nationalen Behörden, CEIC
IMF Staff 4. Europe-EU 15, 2001 Europa
Denmark Dänemark 70%
Netherlands Niederlande 66%
UK GB 59%
Germany Deutschland 54%
Sweden Schweden 50%
Portugal 47%
Norway Norwegen 45%
Source: Renaud, Bertrand M, 2004. Mortgage Finance in Emerging Markets: EU-15 39%
Ireland Irland 33%
Constraints on Feasible Development Paths, Paper presented at the Homer Hot
Spain Spanien 32%
Institute and at the 9th International AREUEA Conference, in Fredericton, Canada,
Finland Finnland 29%
12 November 2004. Belgium Belgien 27%
Quelle: Renaud, Bertrand M, 2004. Mortgage Finance in Emerging Markets: France Frankreich 19%
Constraints on Feasible Development Paths, Vortrag am Homer Hot Institute und Greece Griechenland 12%
zur 9. International AREUEA Conference in Fredericton, Kanada, Italy Italien 10%
12. November 2004.

24
ROLLING SPILL-OVER EFFECTS: NO SECTOR AND NO COUNTRY
ESCAPES
Financial innovations in the mortgage market have strengthened
the interdependencies between the housing sector and the finan-
cial sector and thereby made housing even more central to mature
market economies. Innovations that incorporate a much broader
sector of moderate and low-income households into the mortgage
market have strengthened the interdependencies between finance
and the lower-income population. Elsewhere (2006: 358-365) I have
examined how the development of complex derivatives has actually
sharpened the impact of risk precisely because financial markets are
interconnected and electronic (which raises the speed of the effect
and hence the multiplier effects). In my analysis this is akin to a net-
work effect.
It should be noted that the US market has been far more aggressive
in developing high-risk instruments than other countries. The IMF
estimates the loss in the US linked to sub-prime mortgages at USD
144 billion. Because it is also the largest financial market, investors
from all over the world are likely to buy US instruments and thereby
to see losses. Indeed, the US spill-over effects on other markets are
significant (See Table 7). According to the IMF, all economies have
experienced spill-over effects from the U.S. sub-prime housing mar-
ket: it finds that the European Union as a whole lost USD 123 billion,
Canada USD 7 billion, Japan lost about USD 10 billion, and other
Asian countries combined lost about USD 13 billion. This is evidence
of the global circulation of mortgage-backed-securities. Within the
EU, the country whose financial system is most intertwined with the
US, the United Kingdom, will see a sub-prime mortage linked loss of
USD 40 billion, followed by Switzerland’s loss of USD 23 billion.
It is worthwhile to return to some of the rapidly growing Asian econ-
omies here. As noted earlier, although the ratio of mortgage capital
to national GDP is low in rapidly growing countries such as China and
India, the mortgage market is growing sharply. While this is partly
explained by the much-documented rising incomes in a good fifth of
the population, we cannot underestimate the role of financial innova-
tions in housing mortgage in incorporating lower-income households
into the market. The secondary mortgage market is not very devel-
oped in Asian countries. But innovations are important in some of
these countries. For instance, longer-dated mortgages are being of-
DIE GROSSE WELLE: KEIN SEKTOR UND KEIN LAND ENTKOMMT
Finanzierungsneuheiten auf dem Hypothekenmarkt haben die ge-
genseitigen Abhängigkeiten des Wohnimmobiliensektors und des
Finanzsektors verstärkt, wodurch Wohnimmobilien von noch zen-
tralerer Bedeutung für entwickelte Marktwirtschaften wurden. Neu-
erungen, die den großen Bereich der Haushalte mit bescheidenen
und geringen Einkommen in den Hypothekenmarkt eingliedern,
verstärkten die wechselseitige Abhängigkeit des Finanzsektors und
der Bevölkerungsgruppe mit geringem Einkommen. An anderer
Stelle (2006: 358-365) untersuchte die Autorin, wie die Entwicklung
komplexer Derivate das Risiko erhöhte, weil die Finanzmärkte stark
miteinander verwoben und elektronisch vernetzt sind (wodurch Ef-
fekte immer schneller greifen und es zu einem Multiplikationseffekt
kommt). In der Analyse wurde der Vergleich mit einem Netzwerk
gewählt.
Es sollte darauf hingewiesen werden, dass der US-amerikanische
Markt weitaus aggressiver bei der Entwicklung von hochriskanten Fi-
nanzierunginstrumenten vorgegangen ist als das in anderen Ländern
der Fall war. Der IWF schätzt die Verluste in den USA, die mit den
sub-prime mortgages zusammenhängen auf 144 Milliarden USD.
Da dies auch der größte Finanzmarkt ist, ist die Wahrscheinlichkeit,
dass Anleger aus aller Welt US-amerikanische Papiere kaufen und
dabei Verluste erleiden, recht hoch (siehe Tabelle 7). Nach Zahlen
des IWF hat es auf alle Wirtschaftsräume Auswirkungen aus dem
US-amerikanischen sub-prime mortgage Markt gegeben: Laut IWF
liegen die Verluste in der EU bei 123 Milliarden USD, in Kanada bei
7 Milliarden USD, in Japan bei 10 Milliarden UDS und in anderen
asiatischen Staaten zusammen bei 13 Milliarden USD. Dies zeigt die
Zirkulation hypothekarisch gesicherter Titel um die Welt. Innerhalb
der EU wird das Land, dessen Finanzsystem am stärksten mit dem
amerikanischen verbunden ist, nämlich Großbritannien, Verluste im
Zusammenhang mit sub-prime mortgages von 40 Milliarden USD
schreiben, gefolgt von der Schweiz mit einem Verlust von 23 Milliar-
den USD.
Es lohnt sich, noch einmal auf einige der schnell wachsenden asia-
tischen Wirtschaften zu schauen. Obwohl der Anteil des Hypothe-
kenkapitals am nationalen BIP in schnell wachsenden Ländern wie
China und Indien gering ist, wächst auch der Hypothekendarlehens-
25
fered in China, Thailand and Korea, reminiscent of the 90 year mort-
gages widely introduced in Japan during the boom of the 1980s (See
Sassen 1991; 2001: chapter 7); this opens up the mortgage market
to lower-income households.
As I indicated earlier, while there can be positive aspects to this
development, the design of these sub-prime mortgages and mort-
gages for low-income households is such that it easily becomes a
mechanism to extract whatever savings they have to the benefits of
investors rather than these households. The interest for sub-prime
lenders is to get as many of these mortgages as they can in order
to bundle them up into a financila instrument and to sell them in the
capital markets. At the limit, housing becomes an effective vehicle
for a new kind of primitive accumulation.
CONCLUSION
There is, clearly, no conclusion to the reality depicted in this short
piece. It is a reality in rapid making. What we can do, however,
is recover the larger tale that is being signaled by these empirical
trends. It is an ugly story if it continues to roll with its current abusive
features. Further, it also has sharp boomerang effects on even the
most powerful economic actors. Much has been said about our risk
society. What has happened with the financialising of mortgages is
perhaps one of the sharpest instances of this syndrome so well de-
scribed by Ulrich Beck.
For the sake of the reader who cannot quite stomach the tedium
of statistics, let me summarise the key findings that come out of
the research produced by a whole range of institutions, from the
IMF to the US Federal Reserve Bank and the American Society of
Mortgage Guarantors. These are not marginal institutions; they are at
the center of the system. This matters in a subject where numbers
can capture only part of a reality. Numbers alone cannot capture the
greed of super-profit seeking lenders who stop at nothing nor the
acute suffering of low- and middle-income mortgage buyers who
have lost the little they had.
Firstly, home mortgages are today a sort of new frontier for using
financial high-risk innovations to extract profit. This is most acute in
the US, but other countries are following rapidly. Just to mark the
situation empirically, in the vast financial sector of the US, the ratio
of residential mortgage finance to US GDP is 70%; it is important to
26
markt äußerst schnell, worauf bereits hingewiesen wurde. Wäh-
rend sich dies zum Teil durch die gut dokumentierten, wachsenden
Einkommen von einem guten Fünftel der Bevölkerung erklärt, sollte
man die Rolle der neuartigen Finanzierungsmöglichkeiten bei Hypo-
thekendarlehen für Wohnimmobilien in noch nicht stark entwickelten
asiatischen Ländern nicht unterschätzen. Der sekundäre Hypothe-
kendarlehensmarkt ist in asiatischen Ländern noch nicht entwickelt.
Aber Neuerungen sind in einigen dieser Länder von Bedeutung.
Beispielsweise werden in China, Thailand und Korea lang laufende
Hypothekendarlehen angeboten, die an die 90 Jahre laufenden Hy-
pothekendarlehen, die in der Zeit des Wirtschaftsbooms in Japan in
den 1980er Jahren verkauft wurden, erinnern (siehe Sassen 1991,
2001; Kapitel 7); dies öffnet den Hypothekendarlehensmarkt für
Haushalte mit geringerem Einkommen.
Während diese Entwicklung auch positive Aspekte haben kann, liegt
es, wie bereits erwähnt, im Wesen dieser sub-prime mortgages und
Hypothekendarlehen für Haushalte mit geringen Einkommen, dass
sie leicht zu Mechanismen werden, diesen alle Ersparnisse zu ent-
ziehen, und sie dann nur den Anlegern und nicht diesen Haushalten
Nutzen bringen. Diejenigen, die sub-prime mortgages ausgeben,
haben nur das Interesse, möglichst viele davon zu verkaufen, um sie
dann zu einem Paket, einem Finanzierungsinstrument zusammen-
zuschnüren und dieses an den Kapitalmärkten wieder zu verkaufen.
Extrem gedacht werden Wohnimmobilien zu einem effizienten Mittel
für eine neue Form einer einfachen Kumulierung am Markt.
FAZIT
Die oben dargestellte Entwicklung ist noch nicht abgeschlossen.
Und sie schreitet auch weiterhin schnell voran. Was jedoch getan
werden kann, ist, die empirischen Daten genau zu analysieren. Es
wird daraus eine schlimme Geschichte, wenn sich die Ereignisse
in dieser missbräuchlichen Form weiterentwickeln. Darüber hinaus
wird es extreme Bumerangeffekte geben, die sogar die Mächtigsten
aus der Wirtschaft treffen werden. Es wurde bereits viel über unsere
Risikogesellschaft gesagt. Was durch die Verwertung von Hypothe-
kendarlegen geschehen ist, erweist sich vielleicht als das extremste
Beispiel für dieses von Ulrich Beck so gut beschriebene Syndrom.
Für den Leser, der sich nicht die Mühe der Lektüre von Statistiken
machen möchte, sollen die wichtigsten Erkenntnisse hier noch
einmal zusammengefasst werden, die Forschungsarbeiten einer
Table 7. Global Bank Losses of March 2008 (in billions of U.S. dollars)
Tabelle 7, Globale Bankenverluste im März 2008 (in Milliarden USD)

Country/Region Total Estimated Losses Estimated Estimated Estimated Total Estimated Remaining
Reported on U.S. Subprime/ Losses on Losses on Losses on Subprime-Related Subprime-Related
Losses Alt-A Loans ABS CDOs Conduits/SIVs Losses Losses Expected

Land/Region Gesamt- Geschätzte Geschätzte Geschätzte Geschätzte Geschätzter Gesamt- Erwartete verbleibende-
verluste wie Verluste bei Verluste bei Verluste bei Verluste bei verlust im Zusammen- Verluste im Zusam-
angegeben US Subprime/ ABS-Papieren CDO-Papieren Conduits/SIV hang mit Sub-Prime menhang mit Sub-
Alt-A Darlehen Papieren Prime Papieren

Europe Europa 80 16 27 53 27 123 43

Of which: davon:
United Kingdom 19 16 1 12 11 40 22
Großbritannien
Switzerland 23 0 7 15 1 23 0
Schweiz
Scandinavia 0 0 0 0 1 1 1
Skandinavien
Euro area 33 0 10 20 15 45 12
Euro-Zone
Unallocated 5 0 9 6 0 14 9
nicht zugeteilt

United States 95 29 12 90 13 144 49

USA

Asia excluding 1 0 3 0 0 4 3
Japan
Asien ohne Japan
Of which: davon:
China 1 0 3 0 0 3 2
Japan 10 0 5 5 0 10 0
Asia Asien 11 0 9 5 0 13 3
Canada Kanada 7 0 2 5 0 7 0
Gulf Cooperation 1 0 1 1 0 1 0
Golf Staaten
Total Gesamt 193 44 50 153 40 288 95

Sources: Goldman Sachs; UBS; and IMF staff estimates

Quellen: Goldmann Sachs; UBS und IMF Schätzungen

note that the total financial value at play in the US is many times its
GDP. The power of finance is its capability to invent instruments and
to invent ways of subjecting more and more sectors of an economy
to those instruments. The sub-prime and moderate-income home
mortgages are an acute example of this.
Secondly, once mortages enter the secondary market, one where
financial instruments, not houses, are sold, the single aim is to buy
and sell. This means that granting mortgages to individuals who are
likely to default does not quite matter to sellers, since the whole aim
ganzen Reihe von Institutionen, vom IWF bis zur US Federal Re-
serve Bank und der American Society of Mortgage Guarantors,
zusammengetragen haben. Und es handelt sich dabei nicht um
unwichtige Institutionen; sie befinden sich mitten im Geschehen.
Dies ist von Bedeutung bei einem Thema, bei dem Zahlen nur einen
Teil der Wirklichkeit erfassen. Zahlen alleine können nicht die Gier
der skrupellosen Kreditgeber nach gewaltigen Profiten wiedergeben
noch sieht man darin das akute Leiden der Kreditnehmer von Hypo-
thendarlehen für Haushalte mit geringem oder mittleren Einkommen,
die das Wenige, das sie hatten, verloren haben.

27
is to sell as many mortages as possible so that they can be bundled
and a certain paper value is achieved so that it can be sold on the
capital markets. We know that in the US, as this option became
more and more real from 2002 onwards, sub-prime mortgage lend-
ers even stopped asking for income and credit worthiness evidence
from borrowers. The aim became to sell a sufficiently large number
of mortgages so as to attract an investor. What happened subse-
quently to the home-owner and to the investor did not matter. This is
illustrated in the tables in the text that show African-American were
far more likely to get these sub-prime mortgages than richer whites.
Thirdly, in a world of interconnected markets and of packages that
bundle millions of small debts, these trends become viral infections
that spread at growing velocity through electronic networks. Thus
a whole range of foreign firms began to get hit in 2005 and 2006,
reaching a crisis point in 2007. But many of those who had sold the
initial poor-quality mortgages escaped untouched: they had got their
profits. In a game of musical chairs, the corporate losers were the
ones that still owned the bundle of mortages they had bought as
an investment, at the time the defaults of home-owners reached a
crisis point and their large numbers ( a key feature of these instru-
ments) scaled the crisis up from the micro to the macro-level of the
economy.
Fourthly, the sharp concentration in the financial sector also meant
that those who lost in the game of musical chairs lost big. It is impor-
tant to emphasise that many large financial firms were not affected
directly, and even made profits from the ruin of some financial firms.
Goldman Sachs stayed away from investing in sub-prime mortages,
and actually profited from investing in a forecasted failure of such
investments –as did George Soros, to mention the emblematic case,
who actually made over US 3 billion. JPMorgan gained by buying up
basically profitable financial firms who hit a crisis with these sub-
prime mortgage speculation.
In short, in this new game, home-owners are the peons you can
sacrifice and housing mortgages are the vehicle for a new way of
extracting whatever the savings of moderate and low-income house-
holds, a vast target in a globalized financial world. Yet, given intercon-
nected financial markets, micro-losses can scale-up to macro-crises.
28
Punkt eins: Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien sind heute
eine Art neues Grenzland für die Anwendung von Finanzierungs-
instrumenten mit hohem Risiko, um damit Profite zu erzielen. Im
Mittelpunkt dieser Geschäfte steht derzeit insbesondere die USA,
aber andere Länder folgen schnell. Eine Zahl soll diese Situation
darstellen, in dem sehr großen Finanzsektor der USA liegt der Anteil
von Hypothekendarlehen zur Finanzierung von Wohnimmobilien am
BIP bei 70%; es ist wichtig darauf hinzuweisen, dass die gesamte
finanzielle Wertschöpfung in den USA einem Mehrfachen des BIP
entspricht. Die Macht des Finanzmarktes ist dessen Fähigkeit, Instru-
mente zu erfinden und dann Möglichkeiten zu erfinden, immer mehr
Bereiche der Wirtschaft diesen Instrumenten zu unterwerfen. Die
sub-prime mortgages sowie die Hypothekendarlehen für Haushalte
mit bescheidenen Einkommen sind ein aktuelles Beispiel hierfür.
Punkt zwei: Sobald Hypothekendarlehen auf den sekundären Finanz-
markt kommen, einem Markt, auf dem Papiere und nicht Häuser
verkauft werden, ist das einzige Ziel der Kauf und Verkauf. Dies be-
deutet, die Vergabe von Hypothekendarlehen an einzelne Personen,
die mit hoher Wahrscheinlichkeit in Zahlungsverzug geraten, spielt
für die Verkäufer keine Rolle, da das Hauptziel der Verkauf von so vie-
len Hypothekendarlehen wie möglich ist, damit sie zu einem Paket
zusammengefasst werden können und ein bestimmter Papierwert
erreicht wird, damit sie am Kapitelmarkt verkauft werden können.
Es ist bekannt, dass in den USA ab 2002, als diese Option in immer
größerem Umfang realisiert wurde, die Kreditgeber von sub-prime
mortgages nicht einmal mehr nach Einkommen und Nachweisen für
die Kreditwürdigkeit der Darlehensnehmer fragten. Das Ziel wurde
der Verkauf einer ausreichenden Anzahl von Hypothekendarlehen,
um einen Anleger zu gewinnen. Was danach mit den Hauseigentü-
mern und dem Anleger geschah, spielte keine Rolle. Dies zeigen die
Tabellen des Aufsatzes, aus denen hervorgeht, dass Afro-Amerika-
ner mit weitaus höherer Wahrscheinlichkeit eine sub-prime mortga-
ge erhalten als reichere Weiße.
Punkt drei: In einer Welt der miteinander vernetzten Märkte, in
der es Pakete mit Millionen von Kleindarlehen gibt, werden solche
Trends zu Virusinfektionen, die sich mit wachsender Geschwindig-
keit durch die elektronischen Netzwerke verbreiten. So begann es
eine ganze Reihe von ausländischen Firmen in den Jahren 2005 und
1
These measures are based on several sources: IMF national accounts data; 2006 zu treffen, und die Entwicklung steigerte sich 2007 zu einer
European Mortgage Federation; Hypostat Statistical Tables; the US Federal Re-
serve; the OECD Analytical Database; Statistics Canada; and IMF staff calcula- Krise. Aber viele von denjenigen, die die ersten schlechten Hypothe-
tions.
kendarlehen verkauften, kamen ungeschoren davon: Sie hatten ihre
2
In China, the total value of mortgage finance is higher than suggested by residen-
tial mortgage-lending data alone because loans to developers are not well-recorded
Gewinne gemacht. Wie in dem Gesellschaftsspiel „Die Reise nach
and could be rather large. Jerusalem“ waren die Verlierer auf Unternehmensseite diejenigen,
3
For a development of these larger structural issues see Sassen, Territory, Author- in deren Besitz das Paket mit den Hypothekendarlehen, das als An-
ity, Rights, (2008: chapter 5). (German translation published by Suhrkamp, Das
Paradox des Nationalen, 2008). lage gekauft hatten, zu einem Zeitpunkt war, als der Zahlungsverzug
4
I examined the implications of this for urban economies in the first edition of The der Hauseigentümer eine kritische Größe erreicht hatte und deren
Global City (1991: chapter 4), a section that was dropped in the second edition
(2001) because of space issues.
große Menge (ein Schlüsselelement bei diesen Finanzinstrumenten)
ließ aus einer kleinen eine große umfassende Krise der Wirtschaft
5
In The Global City (1991; 2001: see generally chapter 4) I examined how this gen- werden.
erated a series of innovations – new types of mortage instruments, of which the
current generation of so-called structured-investment instruments is but the latest. Punkt vier: Die extreme Konzentration im Finanzsektor bedeutete
6
For instance, sub-prime mortgages more than tripled from 2000 to 2006, and auch, dass diejenigen, die bei diesem ‚Gesellschaftsspiel‘ verloren,
accounted for 20 % of all mortgages in the US in 2006. sehr große Verluste gemacht haben. Es ist wichtig darauf hinzuwei-
1
Diese Zahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen: IMF national accounts sen, dass viele große Finanzfirmen nicht direkt betroffen waren, und
data; European Mortgage Federation; Hypostat Statistical Tables; the US Federal
Reserve; the OECD Analytical Database; Statistics Canada; and IMF staff calcula- sogar vom Ruin einiger anderer Finanzfirmen profitierten. Goldman
tions.
Sachs hielt sich von Anlagen in sub-prime mortgages fern und profi-
2
In China liegt der Gesamtwert der Finanzierungen mit Hypothekendarlehen höher
als die Daten von Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien vermuten lassen, da tierte tatsächlich von der Anlage in einen vorhergesagten Misserfolg
Darlehen für Entwicklungsgesellschaften schlecht erfasst sind und daher recht solcher Anlagen – so wie auch George Soros, wo man sogar über 3
hoch sein könnten.
Milliarden USD Gewinn verbuchen konnte. JP Morgan gewann durch
3
Über die Entwicklung dieser umfassenderen strukturellen Themen siehe Sassen,
Das Paradox des Nationalen, Suhrkamp 2008, Kapitel 5 den Aufkauf von eigentlich profitablen Finanzfirmen, die von der
4
siehe hierzu meine Untersuchungen über die Auswirkungen dieser Entwicklung durch die Spekulation mit diesen sub-prime mortgages Krise ange-
auf urbane Wirtschaften in der ersten Ausgabe von The Global City (1991, Kapitel
4), ein Abschnitt der aus Platzgründen bei der zweiten Ausgabe (2001) gestrichen
schlagen waren.
wurde. Zusammenfassend kann man sagen, dass in diesem neuen Spiel die
5
In The Global City (1991, 2001; siehe allgemein Kapitel 4) untersuchte ich, wie armen Hauseigentümer geopfert werden und Hypothekendarlehen
dies eine Reihe von Neuerungen hervorbrachte – neue Formen von Finanzierungs-
instrumenten, von denen die sogenannter strukturierter Finanzprodukte die derzeit für Wohnimmobilien das Vehikel für neue Formen des Abziehens
neueste Generation sind.
von Ersparnissen aus Haushalten mit bescheidenen oder geringen
6
Beispielsweise gab es bei den sub-prime mortages zwischen 2000 und 2006 eine Einkünften sind, eine riesige Zielgruppe in einer globalisierten Fi-
Verdreifachung; 2006 machten sie 20% aller Hypothekendarlehen der USA aus.
nanzwelt. Aber angesichts der miteinander verwobenen Finanzmär-
kte können sich kleine Verluste aufsummieren und zu weltumspan-
nenden Krisen ausweiten.

Saskia Sassen is the Lynd Professor of Sociology and Member, The Committee
on Global Thought, Columbia University. Her new books are Territory, Authority,
Rights: From Medieval to Global Assemblages (Princeton University Press 2006)
published in German by Suhrkamp (2008) as Das Paradox des Nationalen, and
A Sociology of Globalization (W.W.Norton 2007).

Saskia Sassen hält die Lynd-Professur für Soziologie und ist Mitglied des Commit-
tee on Global Thought an der Columbia University in New York. Ihr neues Buch
Territory, Authority, Rights: From Medieval to Global Assemblages (Princeton
University Press 2006) erschien 2008 im Suhrkamp Verlag unter dem Titel Das
Paradox des Nationalen, ebenfalls jüngst erschienen ist A Sociology of Globali-
zation (W.W.Norton 2007).

29
VM-HOUSE
Gesture and size | Gestus und Großform
Copenhagen, Denmark, 2005
Photos: Johan Fowelin, Nikolaj Møller, Jasper Carlberg
The buildings and projects of jds Architects from Denmark stand for
a renaissance of the utopian-visionary concept in housing. Some of
their designs, such as for the superstructure of a mega-apartment-
tower for Shenzen evoke the metabolists and their housing machines
of the 1960s. They proceed from the fact that in the 21st century,
the world’s population is concentrated in the cities, and that these
cities will become very large. In the face of global urbanisation, it
is only logical to think in terms of the dimensions and structures of
these conglomerations.
The striking architectural signs of jds Architects, which as independ-
ent objects define the urban space, give a sign of a high potential for
identification by the residents. The rich designs therefore also have
names, like “VM” or “MTN” building, references which call up the
iconography-obsessed baroque, when someone like David Streit-
berger in 1773 published an “Architectonic Alphabet”, in which he
based the ground-plans on capital letters of the Latin alphabet.
The bending trick – the VM House
In the VM House – it is built with one part shaped like a V and one
like an M – the main point is ultimately less to do with language than
with logical aspects developed out of an idea of urban planning and
a concept of housing. The logo “VM House” is good for marketing,
but does not mean anything more.
In terms of urban planning, on the one hand, the corners at the edge
of an urban block are fixed by the positioning of the two buildings
with their total of 230 housing units and thus a reference is created
to the existing city grid, and on the other hand, the rigid pattern of
that grid is relativised by a structure which is open on all four sides
and in its interior.
Thanks to the zigzag ground-plan of the sections of the building, the
apartments never have another one directly opposite.
30
Die Bauten und Projekte der jds-Architekten aus Dänemark stehen
für eine Renaissance utopisch-visionärer Konzepte im Wohnbau.
Einige ihrer Entwürfe, etwa für die Superstruktur eines Mega-Wohn-
Towers für Shenzen, erinnern an die Metabolisten und ihre Wohnma-
schinen der 1960er Jahre. Sie gehen von der Tatsache aus, dass sich
im 21. Jahrhundert die Weltbevölkerung in den Städten konzentriert
und dass diese Städte sehr groß sein werden. Angesichts der glo-
balen Urbanisierung ist es nur konsequent, in den Dimensionen und
Strukturen dieser Agglomerationen zu denken.
Die markanten architektonischen Zeichen der jds-Architekten, die als
eigenständige Objekte den Stadtraum bestimmen, signalisieren ein
hohes identifikatorisches Potenzial für die Bewohner. Die prägnanten
Entwürfe tragen daher auch Namen wie „VM“- oder „MTN“-Gebäu-
de, Bezüge, die an das ikonografieverliebte Barock erinnern, als ein
David Streitberger 1773 ein „Architektonisches Alphabet“ veröffent-
lichte, bei dem er den Grundrissen Versalien des lateinischen Alpha-
bets zugrunde legte.
Der Trick mit dem Knick – das VM-House
Beim VM-Wohnhaus – es besteht aus einem „V“- und einem „M“-
förmigen Bauteil, stehen aber letztlich weniger sprachliche als logi-
sche, aus der städtebaulichen Idee und der Wohnkonzeption entwik-
kelte Aspekte im Vordergrund. Das Logo „VM-House“ ist gut fürs
Marketing, aber auch nicht mehr.
Städtebaulich werden durch die Positionierung der beiden Objekte
mit ihren zusammen 230 Wohneinheiten einerseits die Eckpunkte
einer Blockrandbebauung fixiert und somit der Bezug zum vorhande-
nen Stadtgrundriss hergestellt und andererseits dessen starres Mu-
ster durch eine an allen vier Seiten und nach innen offene Struktur
relativiert.
Durch die zackenförmige Grundrissstruktur der Gebäudetrakte haben
die Wohnungen nie ein direktes Gegenüber.
PLOT=JDS+BIG

31
First floor 1:500 Becoming form

32
 A B
10
Section 1:500
The residents do not look across the courtyard into the bathroom of
their opposite number, but rather their view moves diagonally into
the wide open space of the surrounding area. Because of this ar-
rangement, all the apartments also have ideal sun- and daylight and
good ventilation.
All apartments have two-storey rooms on the north side and on the
south side the residents enjoy the broad, panoramic view.
This conception of the “V” building is further modified in the “M”
building. It interprets and improves the principle which Le Corbusier
developed for his Unité d’Habitation, in which, as is well-known, the
long central corridors have a number of disadvantages. This central
access system is now folded and pressed together like an accord-
eon, so that the central passages become short and can be easily lit
by natural light.
C D
Die Bewohner schauen nicht über den Hof in das Badezimmer des
„Vis-à-vis“, sondern ihr Blick schweift diagonal in die weite offene
Fläche der Umgebung.
Durch diese Anordnung haben auch alle Wohnungen eine optimale
Besonnung und Belichtung und eine gute Durchlüftung. Sämtliche
Wohnungen besitzen an der Nordseite doppelgeschossige Räume,
und nach Süden genießen die Bewohner den weiten panoramati-
schen Ausblick. Dieses Konzept des „V“-Hauses wurde beim Haus
„M“ nochmals modifiziert. Es interpretiert und verbessert das von
Le Corbusier für seine Unité d´Habitation entwickelte Prinzip, dessen
langen zentralen Korridore bekanntlich einigermaßen unvorteilhaft
sind. Diese Mittelerschließung wird nun gleichsam geknickt und
ziehharmonikaartig zusammengestaucht, sodass die zentralen Gänge
nur mehr kurz sind und gut natürlich belichtet werden können.
33
 Type v1 Type v2 Type v3 Type v4

Trappe
Trappe

Trappe

Trappe

Type v13b Type v13c Type v14 Type v15a

Trappe

Type v15c I

Type v16a Type v16b Type v18

Trappe

Bad
4 M2

Trappe Trappe

Type v20 In
Type v30 Type v34 Type v36

Trappe

Selection of apartment types

(Floorplans without a scale)

34
35
SEIJO TOWN HOUSES
Precise transformation | Präzises Changieren
Seijo, Setagaya-ku, Tokyo, Japan, 2007
Photos outside: Suzuki Kenich (p.37-40)
Photos inside: Norio Kidera (p.41)
The works of Japanese architects demonstrate again and again in
striking fashion how the forms and structures of modernism can be
interpreted and given new meaning, without slipping into the trap of
formalist neomodernism. The courtyard houses in Seijo by Kazujo
Sejima (SANAA) show how, by intelligent engagement with seem-
ingly familiar elements, by a new cultural twist, suddenly something
completely new comes into being.
The 20 houses in total which are situated on a site of only 1,400 qm
were placed slightly out of kilter to each other so that between them
lanes, perspectives and internal spaces are created. Every apart-
ment, in turn, is composed of a sequence of living spaces which are
set off from each other and linked together at narrow points so that a
coherent space is created. Not an ordered sequence of rooms strung
along an axis or a two-dimensionally arranged groundplan, such as
are produced in a terrace house or an apartment block, but instead
loose rooms linked by carefully placed threshholds form flowing se-
quences.
With these transitions, which always set two rooms diagonally in re-
lation to each other, a “both-and” is created, a situation which does
not close the space but rather at this point – that is at this moment
– opens it into the next dimension.
36
Die Arbeiten japanischer ArchitektInnen zeigen immer wieder auf
verblüffende Art, wie Formen und Strukturen der Moderne interpre-
tiert und neu gedeutet werden können, ohne in die Falle der formali-
stischen Neomoderne zu tappen. Die Hofhäuser in Seijo von Kazujo
Sejima (SANAA) beweisen, wie durch den intelligenten Umgang mit
scheinbar vertrauten Elementen, durch eine kulturelle Verschiebung,
plötzlich etwas völlig Neues entsteht.
Die insgesamt 20 Wohnhäuser, die auf einem Grundstück von nur
1.400 qm situiert sind, wurden leicht zueinander versetzt, sodass
sich dazwischen Gassen, Durchblicke und Binnenräume ergeben.
Die Häuser können sowohl als eine einzige Anlage mit 20 Woh-
nungen wie auch als 20 Einfamilienhäuser, die sich zufällig zu einem
Ensemble zusammenfügen, gesehen werden. Jede Wohnung setzt
sich wiederum aus einer Abfolge von versetzten, über Engstellen
miteinander verknüpften Wohnräumen zusammen, sodass ein zu-
sammenhängender Raum entsteht. Nicht eine gerichtete, an einer
Achse aufgefädelte Abfolge von Räumen oder ein flächig arrangier-
ter Grundriss, wie sie im Reihenhaus- oder im Geschosswohnbau
produziert werden, sondern lose, über pointiert gesetzte Schwellen
verknüpfte Räume bilden fließende Sequenzen.
Mit diesen Übergängen, die in der Diagonalen stets zwei Räume
zueinander in Beziehung setzen, entsteht ein Sowohl-als-auch, eine
Situation, die den Raum nicht schließt, sondern an diesem Punkt,
sprich in diesem Moment, in eine nächste Dimension öffnet.
KAZUYO SEJIMA

37
Firstfloor 1:250

E type
H type M type I type

G type

D type

E type
K type C type

A type

L type

B type

38
 N type
J type
F type
Section 1:250
This principle of creating a double legibility thus appears here a
second time, and in reference to the exterior space a third time, in
Sejima’s plan.
As a consequence of the regular, step-like graduation of the com-
partments, every apartment has either a patio or a roof terrace.
Because of the spatial structure of the apartments described above,
there is thus, despite the proximity to the neighbours, always a pro-
tected private area. The areas assigned to each apartment are fluidly
linked to each other so that the sum of the individual gardens, too,
forms a large, continuous green space.
Sejima demonstrates how even on the smallest building sites the
highest degree of spatial differentiation can be achieved and shows
with this gem that the geometrical, the measurable space cannot be
confused with the architectonic space.
Dieses Prinzip der doppelten Lesbarkeit erscheint hier also ein
zweites Mal und in Bezug auf den Außenraum ein drittes Mal in Seji-
mas Entwurf.
Als Folge der regelmäßig treppenartig versetzten Kompartimente
verfügt jedes Apartment entweder über einen Patio oder eine Dach-
terrasse. Durch die beschriebene räumliche Struktur der Apartments
ergibt sich so, trotz der Nähe zu den Nachbarn, stets ein geschützter
intimer Bereich. Die jeweils einer Wohnung zugeordneten Bereiche
sind fließend miteinander verbunden, sodass auch die Summe der
einzelnen Gärten einen großen zusammenhängenden Grünraum
formt.
Sejima demonstriert, wie auf kleinsten Bauflächen höchste räum-
liche Differenz erreicht werden kann, und beweist mit dieser Pre-
ziose, dass der geometrische, der messbare Raum nicht mit dem
architektonischen Raum verwechselt werden darf.
39
Apartment type G
3
Floorplans 1:250
Basement | First | Second

4
Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
5
4 Bathroom
5 (Bed)room

40
41
DONNYBROOK QUARTER
A Celebration of Public Life | Hommage an das öffentliche Leben
Bow, East London (Eden Way, London E3 2JD), Great Britain , 2005
Photos: Morley von Sternberg
Donnybrook is a low-rise, high-density street-based city quarter
located on a prominent corner site and provides residential accom-
modation for approximately 130 people in 40 units just south of Vic-
toria Park in Bow, East London. The scheme is laid out around two
new intimate tree-lined streets bordered on each side by two- and
three-storey buildings.
Throughout the project, public space is heavily overlooked by the
residents on either side. Balconies and oriel windows overhang the
street, terraces and the numerous front doors create a sense of
ownership and the opportunity for personalisation. Along the south
edge of the site the buildings rise to three and a half storeys with a
landmark corner building at the junction of Old Ford Road and Parnell
Road. Non-residential uses are introduced at ground floor.
There is a variety of “out of the ordinary” dwelling types at Don-
nybrook including some highly unusual one- and two-bedroom
courtyard houses. But the most significant innovation is an ingenious
double-stack hybrid terrace/courtyard housing typology (or “notched
terrace”): This new type comprises in each bay an upper maison-
ette entered from the street up a gated external staircase through
a delightful courtyard garden in the “notch” at first floor. The living
area has a fully glazed screen which faces south over the courtyard.
At second floor there are two double bedrooms, a bathroom and a
balcony overlooking the street. At the ground floor are two-bedroom
apartments with large open-plan living area and a fully glazed screen
giving access into a rear courtyard.
The ingenious sectional arrangement removes the problem of Brit-
ish Planning systems’ overlooking rules which dictate back-to-back
distances and has unlocked the potential for very high densities with
a scheme that is only three storeys high. This unique housing innova-
tion has fascinating implications for the dwellings and their relation-
ship with the city.
42
Die Wohnbebauung Donnybrook, auf einem prominenten Eckgrund-
stück südlich des Victoria Park im Stadtteil Bow von East London
gelegen, bildet ein dicht besiedeltes,, innerstädtisches Quartier mit
niedriger Bebauung, in der in 40 Wohneinheiten etwa 130 Men-
schen leben. Die Planung entwickelt sich um zwei neue kleine Stra-
ßen mit Baumbepflanzung, die beidseitig von zwei- bis dreigeschos-
sigen Gebäuden gefasst sind.
Innerhalb des gesamten Projektbereichs haben die Bewohner zu bei-
den Seiten der Straße einen guten Blick auf den öffentlichen Raum.
Balkone und Erkerfenster sind zur Straße orientiert, Terrassen und
die zahlreichen Eingangstüren wirken dem Eindruck von Anonymität
entgegen und geben die Möglichkeit zu individueller Gestaltung des
Eingangsbereichs. Am Südrand des Areals sind die Gebäude dreiein-
halbgeschossig, wobei das Eckgebäude an der Ecke Old Ford Road
und Parnell Road weithin sichtbar ist. Im Erdgeschoss finden sich
gewerbliche Nutzungen.
In Donnybrook gibt es eine Vielzahl von Wohnungstypen, die stark
von den üblichen Standards abweichen, darunter einige sehr au-
ßergewöhnliche Wohnungen und 3-Zimmer-Häuser mit begrünten
Innenhöfen. Die bedeutendste Innovation sind die doppelten,
ineinander geschobenen Reihen-/Innenhof-Haus-Typen (eine Art
„Kettenhäuser“): Bei diesem neuen Typus gibt es in jeder Reihe
eine oben liegende Maisonettewohnung, die über eine Außentreppe
erschlossen wird. Zu ihr gelangt man durch ein Tor und über einen
wunderbaren innenliegenden Garten, der im Erdgeschossbereich
zwischen zwei Häusern liegt. Der Wohnbereich der Maisonette öff-
net sich mit einer vollverglasten Wand nach Süden mit Blick auf den
Innenhof. Im Obergeschoss befinden sich zwei große Schlafzimmer,
ein Badezimmer und ein Balkon zur Straße. Im Erdgeschoss finden
sich Drei-Zimmer-Wohnungen mit einem offenen Wohnbereich und
großen Glastüren zum rückwärtigen Innengarten.
Durch diese geschickte Aufteilung wird man besonderen Vorgaben
des britischen Planungsrechts gerecht, die bestimmte Abstände im
rückwärtigen Hausbereich fordern, und kann bei einer Gebäudehöhe
von nur drei Geschossen eine hohe Belegdichte erzielen. Diese in-
novative Wohnbebauung bietet faszinierende Möglichkeiten für den
Bau von Wohnungen und deren Beziehung zur Stadt.
PETER BARBER

43
Overall view
First floor 1:500

44
Section 1:500
One of them is making it possible to achieve high densities of 400
habitable rooms per ha. with a scheme that is only between one
and three storeys high. Furthermore, the street brings people into
close proximity. It is a place where residents are highly visible to
each other, where there is a strong likelihood that they will meet.
The scheme is designed to promote a high level of interdependence
between residents and, in the long term, it is hoped that this might
help to empower a group of people which is strongly self determin-
ing – a community which can sustain and govern itself.
The design for Donnybrook Quarter is driven by an optimistic, but
realistic, view of society and of an architecture that can help shape
cities that are economically and socially sustainable.
So ist eine sehr dichte Bebauung mit 400 Wohnräumen auf einem
Hektar bei Gebäuden mit ein und drei Geschossen möglich.
Darüber hinaus schafft die Straße eine große Nähe zwischen den
Menschen. Hier sieht man einander und trifft immer jemanden. Die
Planung will ein hohes Maß an Miteinander zwischen den Bewoh-
nern fördern, und man hofft, dass sich so eine Gemeinschaft heraus-
bildet, die Verantwortung übernimmt und sich selbst verwaltet.
Die Planung des Donnybrook Quarter wird von einem optimi-
stischen, aber zugleich auch realistischen Gesellschaftsbild getragen
und vertraut auf eine Architektur, die dazu beiträgt, dass Städte in
wirtschaftlicher wie auch gesellschaftlicher Hinsicht nachhaltige,
zukunftsorientierte Gemeinwesen werden.
45
Double stack hybrid terrace | courtyard
Housing typology

Rooftop Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Courtyard
7 Terrace

4 4

5 5
5 5
Apartment 2
Third floor 1:250

7 7

1 1

3 3
2 2

Apartment 2
Second floor 1:250

1 1

4 5 5 4
5 5

1 1
2 3
3 2 6 6
Apartment 1
First floor 1:250

46
47
EULACHPARK
Typological variety | Typologische Viefalt
Am Eulachpark, Hegifeldstrasse, Winterthur, Schweiz, 2006
Photos: Heinrich Helfenstein und burkhalter sumi
The Wohnbebauung Eulachpark is at the edge of the Sulzerareal, a
former industrial area in Winterthur. It is comparable to the areas of
urban extension in Zurich North and West and to the projects “Wien-
erberg” and “Kabelwerk” in Vienna, discussed in this book. They are
all prototypical for post-industrial urban transformation, in which areas
that were formerly used commercially are turned into residential and
service centres.
The two row buildings are situated at right angles to the Eulachpark,
to maintain a view through to this valuable area of greenery. The
so-called “area bonus” – that is, a higher utilisation factor which is
permitted by the planning authorities from a certain size of plot – also
applies to the three-storey block typical of the zone. This block, with
its relatively small apartment depth of around 7 m has a perforated
façade with front balconies. The lower block, on the other hand,
because of its great depth (around 15 m), has a pillared façade with
floor-to-ceiling window units between the pillars. The balconies, real-
ised in loggia form, are fitted into this scheme. Through the combina-
tion of staircase and corridor access, the 35 residences of a block can
be accessed with only one lift and the passage areas can be reduced
to an absolute minimum.
The “stacking into zones” corresponds to a “typological gradation”
with a large variety of apartment types and housing forms:
Terrace houses: The ground-floor family homes with small garden
have their own entrance with their own address. The additional studio
space in the naturally lit basement extends this terrace house type
“downwards”.
Unité d’habitation (1): A rue intérieure over 70 m long provides access
to the studios and to the two-storey, variously organised maisonettes.
Tower houses: These multi-storey apartments arranged on a square
are oriented diagonally, corner to corner. They are intended for fami-
lies as much as for couples without children, who work at home. The
plastered façades of the “towerhouses” have external insulation and
standardised window units with outside fittings. The height of the
window-breast is reduced to only 65 cm for the sake of the view. A
zinc metal pipe provides protection against falling.
48
Die Wohnbebauung Eulachpark liegt am Rand des Sulzerareals, eines
ehemaligen Industriegebiets in Winterthur. Es ist vergleichbar mit den
Stadterweiterungsgebieten von Zürich Nord und West und mit den
in diesem Buch behandelten Projekten am „Wienerberg“ sowie dem
„Kabelwerk“ in Wien. Sie alle stehen prototypisch für den postind-
ustriellen Stadtumbau, bei dem einst gewerblich genutzte Areale in
Wohn- und Dienstleistungszentren transformiert werden.
Die Situierung der beiden Zeilenbauten erfolgte quer zum Eulachpark,
um die Durchsicht zu diesem wertvollen Grünraum zu erhalten. Der
so genannte Arealbonus – das ist ein höherer Ausnutzungsgrad, der
von den Baubehörden ab einer bestimmten Grundstücksgröße erteilt
wird – ist dem zonenüblichen dreigeschossigen Baukörper gleich-
sam aufgesetzt. Dieser Baukörper, mit seiner in Relation gesehen
geringen Wohnungstiefe von cirka 7 Metern, weist eine Lochfassade
mit stirnseitig angeordneten Balkonen auf. Der untere Baukörper
hingegen besitzt aufgrund seiner großen Raumtiefe (rund 15 Meter)
eine Pfeilerfassade, die mit raumhohen Fensterelementen ausgefacht
ist. Die loggienartig ausgebildeten Balkone sind an diesen Raster
angedockt. Durch die Kombination von Treppenhaus- und Korridorer-
schließung können die 35 Wohnungen eines Blockes mit nur einem
Lift erschlossen und die Gangflächen auf ein absolutes Minimum
reduziert werden.
Der „zonenmäßigen Stapelung“ entspricht eine „typologische Staffe-
lung“ mit einer hohen Vielfalt an Wohnungstypen und Wohnformen:
Reihenhäuser: Die erdgeschossigen Familienwohnungen mit kleinem
Garten haben einen eigenen Eingang mit eigener Adresse. Der
zusätzliche Studioraum im natürlich belichteten Untergeschoss erwei-
tert diesen Reihenhaus-Typ „nach unten“.
Unité d’habitation: Eine über 70 Meter lange Rue intérieure dient der
Erschließung der Studios sowie der zweigeschossigen, unterschied-
lich organisierten Maisonetten.
Turmwohnungen: Die quadrantenartig organisierten Geschosswoh-
nungen sind über Eck orientiert. Sie sind sowohl für Familien als auch
für Paare ohne Kinder, die zuhause arbeiten, gedacht.
Die verputzten Fassaden der „Turmhäuser“ haben eine Außenisolie-
rung und standardisierte, außen angeschlagene Fensterelemente. Die
Brüstungshöhe ist wegen der Aussicht auf nur 65 cm Höhe reduziert.
Als Absturzsicherung dient ein verzinktes Metallrohr.
BURKHALTER
& SUMI

49
First floor 1:500

1 2

50
Section 1:500
The façade, with a sheet-metal covering, of the “earthed” block has
floor-to-ceiling wooden windows with wooden palisade banisters. As
a screen from views from the side, the balconies have net canvases,
printed on both sides. They show 14 different images of a passion-
flower, enlarged around 50 times, and were digitally printed at a reso-
lution of 720 dpi, with a layer of UV-protective paint. They relativise
the size of the blocks and tie them into the greenery.
(1) The plan corresponds to the Projets Wanner by Le Corbusier in
Geneva (1928), which anticipated the design of the Unité d’habitation
in Marseille (1946-1952). (1) The plan corresponds to the Projets
Wanner by Le Corbusier in Geneva (1928), which anticipated the
design of the Unité d’habitation in Marseille (1946-1952). See: Chri-
stian Sumi, Immeuble Clarté Genf 1932 von Le Corbusier und Pierre
Janneret, gta/Ammann Zurich 1989, pp. 96 and 138 and passim.
Die blechverkleidete Fassade des „erdgebundenen“ Baukörpers
besitzt raumhohe Holzfenster mit Stakettengeländern. Als seitlicher
Sichtschutz sind an den Balkonen beidseitig bedruckte Netzplanen
angebracht. Sie zeigen 14 verschiedene rund 50-fach vergrößerte
Motive einer Passionsblume und wurden im Digitaldruckverfahren
mit einer Auflösung von 720 dpi inklusive einer UV-Schutzlackbe-
schichtung aufgebracht. Sie relativieren die Größe der Baukörper und
binden sie ins Grün ein.
(1) Der Schnitt entspricht den Projets Wanner von Le Corbusier in
Genf (1928), welche den Schnitt der Unité d’habitation in Marseille
vorwegnehmen (1946-1952). Der Schnitt entspricht den Projets
Wanner von Le Corbusier in Genf (1928), welche den Schnitt der
Unité d’habitation in Marseille vorwegnehmen (1946-1952). (s. Chri-
stian Sumi, Immeuble Clarté Genf 1932 von Le Corbusier und Pierre
Janneret, gta/Ammann Zürich 1989, u. a. S. 96 und S. 138)
51
 „Row building“ type
Groundfloor apartment
with studio in basement

Typ "Reihenhaus"
Erdgeschossige Wohnung
1
mit Studio im Untergeschoß

1:250

3 5

2 6

5 5 7

„Unité d‘Habitation“ type

Studios and duplex apartments
accessed via the „rue interieur“, 2
2
1st and 2nd storeys 5 5
3

Typ "Unité d'Habitation"

Über "rue interieur" erschlossene 1
Studios + Duplexwohnungen, 1.+ 2. Og 4 3 4
4 1

1:250

Legend
1 Entry
2 Living 1
3 Kitchen
2 5 5
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Terrace
7 Lightfunnel
8 Balcony

52
 „Towerhouse“ type
in the upper storeys set on top

Typ "Turmwohnung"
in den aufgesetzten Og's

1:250

5 3 2

1 4
5
4

5 4 4 1

2 3 5 5

1
3 4
2

5 2

53
WIENERBERG CITY
Business apartments | Business-Apartments
Wienerberg City, Site E, East side, Vienna, Austria, 2003
Photos: Cuno Brullmann Architects
On the Wienerberg were once the limepits and brickworks which
provided the building materials for the opulent buildings of the
Ringstrasse. From the 1960s, the extensive site was used as a
rubble tip. With the starting gun for the “Wienerberg City” in 1999,
a new era dawned. In the framework of the masterplan,
Cuno Brullmann designed a residential building suitable for mixed
use which, with spaces permitting multiple use, faces the public
space of the esplanade. These spaces can be rented separately by
the residents of the building and are separated from the residential
apartments by a buffer zone. Modern forms of work such as
teleworking can thus be integrated. The work areas are characterised
by large translucent openings and can be detected from outside by
horizontal projecting bands on the north façade. They can also be
rented by interested outsiders.
The structural backbone of the development is the central “space-in-
terchange”, an access area which runs through the building vertically
and horizontally, and which not only provides access to the offices,
workshops and apartments, but also actually puts them into contact
with each other. Their spatial variety creates reference- and identifi-
cation-points and is also an informal meeting point for the residents
and users of the building. Vertical and side openings bring daylight
deep into the building and create both a play of light and shadow and
a variety of views through and out of the building.
The residential units are situated in the central zone of the building
and are for the most part relatively small; they allow a flexible use.
Open groundplans and a large number of different apartment-types
create convenient options for the residents. The spatial division of
the apartments is not rigid but is intended to be achieved by easily
moved furniture and screens.
54
Am Wienerberg befanden sich einst die Lehmgruben und Ziegelwer-
ke, die das Baumaterial für die prächtigen Ringstraßenbauten liefer-
ten. Ab den 1960er Jahren diente das weitläufige Areal als Schutt-
deponie. Mit dem Startschuss für die „Wienerberg City“ brach 1999
ein neues Zeitalter an.
Cuno Brullmann entwarf im Rahmen des Masterplans ein gemischt
nutzbares Wohngebäude, das sich mit Räumen, die eine Mehrfach-
nutzung erlauben, zum öffentlichen Raum der Esplanade orientiert.
Diese Räume können von den Bewohnern des Hauses separat zuge-
mietet werden und sind von den Wohnungen durch eine Pufferzone
getrennt. Moderne Arbeitsformen wie Tele-Working lassen sich so
integrieren. Die Arbeitsräume sind durch große transluzente Öffnun-
gen gekennzeichnet und durch horizontale, auskragende Bänder an
der Nordfassade von außen ablesbar. Sie können auch von externen
Interessenten angemietet werden.
Strukturelles Rückgrat der Anlage ist die zentrale „Raum-Scheibe“,
eine vertikal und horizontal das Gebäude durchdringende Erschlie-
ßungszone, welche die Büros, Ateliers und Wohnungen nicht einfach
nur erschließt, sondern tatsächlich in Beziehung setzt. Ihre räumliche
Vielfalt schafft Bezugs- und Identifikationspunkte und dient den Be-
wohnern und Nutzern des Hauses auch als informeller Treffpunkt.
Vertikale und seitliche Öffnungen bringen das Tageslicht tief in das
Gebäude und schaffen sowohl ein Spiel mit Licht und Schatten als
auch vielfältige Durch- und Ausblicke.
Die in der Mittelzone des Bauwerks situierten, meist relativ kleinen
Wohneinheiten erlauben eine flexible Nutzung. Offene Grundrisse
und eine große Anzahl unterschiedlicher Wohnungstypen bieten
komfortable Angebote für die Bewohner. Die räumliche Einteilung
der Wohnungen ist nicht starr, sondern soll durch leicht verschiebba-
re Möbel und Paravents erfolgen.
CUNO BRULLMANN

55
 First floor 1:250

56

Section 1:500
The front layer of the building, facing south, is conceived as an at-
tractive extension of the central residential zone, from which it is
partially separated. The ceilings of the storeys are set at slightly
different levels, starting from the central storey, so that at this point
there are greater room-heights than in the other apartments.
This zone also forms the transition to the south-facing loggias or
terraces which form the outer sequence of spaces in the building.
The façade is closed and opened by glass areas and “aluminium
blinds” so that a varied play of sunlight or between view and colour
is created.
In the two topmost storeys there are maisonettes, with partly dou-
ble-storeyed rooms. The terraces are characterised by photovoltaic
elements which at the same time serve as protection against the
sun.
3D model
Spatial gradation
Die vorderste, nach Süden orientierte Gebäudeschicht ist als attrak-
tive Erweiterung der zentralen Wohnzone konzipiert, von der sie
räumlich partiell getrennt ist. Die Geschossdecken sind vom mittle-
ren Stockwerk ausgehend leicht versetzt, sodass hier größere Raum-
höhen vorherrschen als in der übrigen Wohnung. Diese Zone bildet
auch den Übergang zu den südorientierten Loggien bzw. Terrassen,
der äußersten Raumsequenz des Bauwerks. Die Fassade ist durch
Glasflächen und durch „Aluminium-Gardinen“ geschlossen bzw. ge-
öffnet, sodass ein vielfältiges Spiel mit dem Sonnenlicht sowie durch
Aussicht und Farbe entsteht.
In den beiden obersten Geschossen befinden sich Maisonnetten mit
teils doppelstöckigen Räumen. Die Terrassen sind durch Fotovoltaik-
Elemente geprägt, die zugleich als Sonnenschutz dienen.
57
 1
1

2
2

4 4

Standard upper storey 1:250

Legend
1 Intermediate zone between home and work
2 Access and communication zones
3 Residential zone
4 Zone of areas screening sun and views from outside

58
59
PROGRESO 218
My Private Home – living in Megalopolis | Wohnen in Megalopolis
Progreso 218, Col. Escandon, Mexico City, Mexico, 2007
Photos: Mariana Ugalde, Jair Navarrete, Jaime Navarro
The house has ten apartments, two per storey, and a use area of
around 700 sqft (around 65qm). The apartments are oriented north-
south and are “bored through” the block, so that they can be easily
lit and ventilated. The small residential development stands for the
attempt to put into a meaningful relationship interior and exterior,
transparency and isolation and thus neither to deny the precarious
conditions of Mexico City nor to allow that to become the central
theme.
The ground floor appears closed up: the metal doors of the garage
drive-in and the entrance form an impermeable front. They block the
building off from the street area. Here nothing is smoothed over, but
rather the reality of the Mexican capital is made into a formal and
symbolic statement. The resident disappears quickly and discreetly
behind this security barrier; when the door has opened and someone
has swept into the garage in a car, it closes again and thus shuts the
interior off from the outside world.
Around a central, elliptic core, the service facilities are situated on
the five residential storeys. In interplay with the fixed structures, the
living spaces can thus be played out entirely freely, with the result
that the apartments have a maximum amount of floor area that is not
taken up by fixed structures. The spaces thus appear larger than they
actually are. This concept is supported by ceiling-high elements like
bay windows which allow the apartments to reach out into the street
area. These bay windows face the street and have a single fixed
sheet of glass; they are treated as small rooms and do not have ven-
tilation wings on the two narrow sides. They are separated from the
living area by a step and are just deep enough that two people can
lie down there and enjoy the view out into the city. These windows
onto the city are always at seat height. This somewhat detached
zone thus acquires, as an extension of the usable living area, an en-
tirely independent character. It supports the optical spaciousness in
the apartments and is a climatic but above all psychological buffer to
the public world. This layer of space is a barrier which, in contrast to
the closed ground-floor zone, permits a view at a safe distance from
the apartment into the city, and vice versa.
60
Das Wohnhaus verfügt über zehn Appartements, zwei pro Ge-
schoss, mit einer Nutzfläche von je rund 700sqft (ca. 65 qm). Die
Wohnungen sind nord-süd-orientiert und durch den Baukörper
„durchgesteckt“, sodass sie gut belichtet und belüftet werden kön-
nen. Die kleine Wohnanlage steht für den Versuch, Innen und Au-
ßen, Transparenz und Abgeschlossenheit in eine sinnvolle Beziehung
zu setzen und dabei die prekären Verhältnisse in Mexico City weder
zu negieren noch sie zum zentralen Thema werden lassen.
Das Erdgeschoss gibt sich verschlossen: Die Metalltore der Garagen-
einfahrt und des Eingangs bilden eine undurchdringliche Front. Sie
schotten das Haus vom Straßenraum ab. Hier wird nichts beschöni-
gt, sondern die Realität der mexikanischen Hauptstadt zur formalen
und symbolischen Äußerung. Hinter dieser Sicherheitsbarriere ver-
schwindet der Bewohner rasch und diskret; wenn sich das Tor öffnet
und man mit seinem Wagen in die Garage gehuscht ist, schließt es
sich und damit das Innen vom Außen ab.
Um einen zentralen elliptischen Kern sind die Serviceeinrichtungen
auf den fünf Wohngeschossen situiert. Im Zusammenspiel mit der
festen Einrichtung konnten so die Wohnräume völlig frei gespielt
werden mit dem Ergebnis, dass die Wohnungen über ein Maximum
an unverstellten Bodenflächen verfügen. Die Räume wirken so grö-
ßer, als sie tatsächlich sind. Unterstützt wird dieses Konzept durch
raumhohe erkerartige Elemente, welche die Wohnungen in den Stra-
ßenraum ausgreifen lassen. Die zur Straße mit einem einzigen fixen
Glas versehenen Erker sind als kleine Räume aufgefasst und besit-
zen an den beiden Schmalseiten kleine Lüftungsflügel. Sie sind vom
Wohnraum durch eine Stufe getrennt und gerade so tief, dass man
sich zu zweit dort hinlegen und den Ausblick in den Stadtraum genie-
ßen kann. Diese Vitrinen zur Stadt befinden sich stets auf Sitzhöhe.
Die etwas abgehobene Zone erhält damit als Erweiterung der Wohn-
nutzfläche einen ganz eigenständigen Charakter. Sie unterstützt
die optische Weite in den Wohnungen, sie ist ein klimatischer, vor
allem aber ein psychologischer Puffer zum öffentlichen Raum. Diese
Raumschicht ist Barriere, die es im Gegensatz zur geschlossenen
Erdgeschosszone erlaubt, dass man von der Wohnung mit sicherer
Distanz in den Straßenraum blickt und auch umgekehrt.
 PETER EBNER &
JSª / JAVIER SÁNCHEZ
(FORMERLY HIGUERA + SÁNCHEZ)

61
 Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

3
1

5
Floorplans 1:250
First floor | Standard upper storey

62
Section 1:250

63
MARCELJEVA
The terraced building or a different history of modernism |
Das Terrassenhaus oder eine andere Moderne
Zamet, Rijeka, Croatia, 2003
Photos: Randic–Turato
The architects’ firm Randic-Turato is part of the younger generation
which has given an architectural image to the political transformation
of Croatia. Both partners have worked abroad but returned to take
part in the reconstruction of the country. They accept the rules of the
free market which has produced clients who have achieved power
and influence in these conditions. Their buildings convey a sensori-
um of architecture as semiotics, for which history and the characteri-
stics of place provide important points of reference.
The building in Zamet, a suburban residential quarter of Rijeka,
reflects these convictions. Whereas in socialist housing all that is
individual was suspect and was negatively stamped as an expression
of bourgeois ideology, now a return is being made to housing typolo-
gies which allow exactly that. The terraced building in doing so refers
to one of the roots of modernism, which is neither founded on pilotis
nor ends at the curtain wall. Adolf Loos, Josef Frank, or Bernhard
Rudolfsky were the ones who, in the Mediterranean architecture of
the Greek Cyclades, discovered the basis for an earthed modernism
which could be realised with traditional materials and methods that
had been handed down for generations.
Through the choice of this building-type, which fits without contra-
diction into the setting of the quarter Zamet in Rijeka with its perva-
sive greenery and open building-plan, a complex composition has
been created which makes visible a whole century of architectural
history, with all its faults.
64
Das Architekturbüro Randic-Turato gehört zu jener jungen Genera-
tion, die der politischen Transformation Kroatiens architektonisch
ein Gesicht verleiht. Beide haben im Ausland gearbeitet, sind aber
zurückgekehrt, um am Aufbau des Landes mitzuwirken. Sie akzeptie-
ren die Regeln des freien Marktes, der Auftraggeber hervorgebracht
hat, die unter diesen Bedingungen zu Macht und Einfluss gekommen
sind. Ihre Bauten vermitteln ein Sensorium für die Zeichenhaftigkeit
in der Architektur, für die die Geschichte und die Beschaffenheit des
Ortes wichtige Referenzpunkte darstellen.
Das Haus in Zamet, einem vorstädtischen Wohnquartier Rijekas,
spiegelt diese Feststellungen. War für das sozialistische Wohnungs-
wesen das Individuelle suspekt und als Ausdruck bourgeoiser Ideo-
logie negativ punziert, wird nun auf Wohntypologien zurückgegriffen,
die genau das ermöglichen. Das terrassierte Haus verweist dabei auf
eine Wurzel der Moderne, die nicht auf Pilotis gründet und bei der
curtain wall endet. Adolf Loos, Josef Frank oder Bernhard Rudofsky
waren es, die in der mediterranen Architektur der griechischen Kykla-
deninseln die Grundlagen einer geerdeten Moderne entdeckten, die
sich mit traditionellen Materialien und tradierten Methoden realisie-
ren lässt.
Mit der Wahl dieses Typus, der sich in das Gefüge des Stadtteils
Zamet in Rijeka mit seiner Durchgrünung und der offenen Bebauung
widerspruchslos einfügt, entsteht ein komplexes Gefüge, das ein
ganzes Jahrhundert Architekturgeschichte samt seiner Verfehlungen
sichtbar macht.
SASA RANDIC &
IDIS TURATO

65
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Floorplans 1:250
First I Second
I===:J I===:J

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

66
 Section 1:250
It, in its turn, organises its individual units, stacked one above the
other, into a whole. Each apartment receives optimal sun- and day-
light, a southward view to the open sea, and provides large terraces
to enjoy these features. As well as access via the central staircase,
the apartments have separate external exits.
While the covered entrace evokes the closeness of the shared lane
of the Mediterranean terraced building, the open entrance, loosely
attached to the outer wall, is characteristic of the rural house to be
found in this area.
With the assurance of sleepwalkers, in this strikingly red building the
architects have tied together all these themes and narrative strands
into a homogeneous and convenient residential building.
Er organisiert die individuellen, übereinander gestapelten Einheiten
wiederum zu einem Ganzen. Jede Wohnung erhält eine optimale
Besonnung und Belichtung, einen Ausblick nach Süden, zum offenen
Meer hin, und bietet weitläufige Terrassen, um diese Angebote zu
genießen. Die Wohnungen verfügen neben der Erschließung über
das zentrale Treppenhaus über separate Außenzugänge.
Während der gedeckte Zugang an die Enge der kollektiven Gasse der
mediterranen Terrassenbebauung erinnert, ist der offene, locker an
die Außenwand geheftete Zugang das Kennzeichen des Landhauses,
wie wir es hier finden können.
Mit traumwandlerischer Sicherheit haben die Architekten in diesem
in kräftigem Rot gehaltenen Objekt alle diesen Themen und Erzähl-
stränge zu einem homogenen und komfortablen Wohnhaus verkno-
tet.
67
VERTIKALGARTENHAUS ALXINGERGASSE
The urban arbour | Die urbane Gartenlaube
Alxingergasse 81, Hardtmuthgasse 68, Wien, Österreich, 2005
Photos: Heinrich Helfenstein
The project respects the late-nineteenth-century urban structure
of Favoriten, the 10th municipal borough of Vienna, but without ne-
glecting the demands of present-day housing. The new construction
with its total of 17 units is surrounded by typical turn-of-the-century
Zinshäuser (apartment buildings) and deals with the corner in a strik-
ing, contemporary architectural gesture. In this exposed point is the
entrance foyer which is designed as an unbroken transition from the
street to the building. A ground-floor commercial use was ruled out
as the clients did not see rental there as being profitable anyway. A
smart decision, as thus not only do the residents gain valuable us-
able space, but also the building, which here rests on V-supports, is
woven into the urban space. The vertical access via a staircase was
moved to the internal courtyard so that the apartments can face the
street.
The structure of maisonette apartments with large loggias, stacked
one above the other, defines the appearance of the façade. These
open-air areas, taking in the entire width of each apartment, are
reached from the living area through sliding doors. If these are open,
the open-air area becomes part of the apartment, and so at once a
“Green Room”. In the upper storey of the maisonettes the floor is
set back in one area so that here the loggias acquire a space reach-
ing up over two storeys. With a depth of 2.10 m, they are very usable
and they have on one side a covered seating area, while the other
side creates the possibility of a small garden area watered by rainwa-
ter from the roof.
68
Das Projekt berücksichtigt die gründerzeitliche Stadtstruktur von
Favoriten, dem 10. Wiener Gemeindebezirk, ohne dabei die Wohnan-
sprüche der Gegenwart zu vernachlässigen. Der Neubau mit seinen
insgesamt 17 Einheiten wird von typischen Zinshäusern der Jahr-
hundertwende eingefasst und schließt die Ecksituation mit einer
markanten, zeitgemäßen architektonischen Geste. An dieser expo-
nierten Stelle liegt das Eingangsfoyer, das als fließender Übergang
vom Straßenraum zum Haus gestaltet ist. Auf eine erdgeschossige
Geschäftsnutzung hat man verzichtet, da sich aus der Sicht des
Bauträgers eine Vermietung ohnehin nicht lohnen würde. Eine kluge
Entscheidung, weil damit nicht nur den Bewohnern wertvolle Nutz-
flächen zur Verfügung stehen, sondern das Objekt, das hier auf V-
Stützen lagert, mit dem Stadtraum vernäht wird. Die Vertikalerschlie-
ßung mit einem offenen Treppenhaus wurde in den Innenhof gelegt,
sodass sich die Wohnungen zur Straße orientieren können.
Die Struktur der übereinander gestapelten Maisonettenwohnungen
mit den großzügigen Loggien bestimmt das Fassadenbild. Diese die
gesamte Wohnungsbreite einnehmenden Freiräume sind vom Wohn-
raum aus über Schiebetüren erschlossen. Sind sie geöffnet, wird der
Freiraum Teil der Wohnung, gleichsam zum „Grünen Zimmer“.
Im oberen Geschoss der Maisonetten springt die Decke in einem
Teilbereich zurück, sodass hier die Loggien einen über zwei Ge-
schosse reichenden Luftraum erhalten. Mit ihrer Tiefe von 2,10 m
sind sie gut nutzbar und besitzen auf der einen Seite einen überde-
ckten Sitzplatz, während sich auf der anderen die Möglichkeit für
eine kleine Grünfläche bietet, die mit Regenwasser vom Dach her
bewässert wird.
GEISWINKLER&
GEISWINKLER

69
 6 7

1 3

Second floor 1:250 Legend

1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Loggia
7 Green
8 Void

70

Third floor 1:250
As the maisonettes are stacked and variously set off from one anoth-
er – some have a larger living area in the upper storey, others in the
lower one – spatial overlapping and visual interlinking occur, offering
the residents an interesting ambience and even in smaller apart-
ments preventing a sense of being cut off. The architects have here
achieved an absolute maximum in spatial variety with the not exactly
lavish means of publicly assisted housing.
The maisonette apartments are bored through, that is, they run from
the street-side to the courtyard-side. They thereby get light from two
sides and can be very easily ventilated. With a few defining materials
such as horizontal corrugated metal plates, which have a robust and
forceful effect, the architects have given the building a clear but very
unassuming image.
8
Durch das Versetzen und Stapeln – einige Maisonette haben die
größere Wohnfläche im oberen Geschoss, die anderen im unteren
– entstehen räumlichen Überlagerungen und visuelle Vernetzungen,
die den Bewohnern ein interessantes Ambiente bieten und selbst
bei kleinen Wohnungen den Charakter der Abgeschlossenheit ver-
hindern. Die Architekten haben hier mit den nicht gerade üppigen
Mitteln des geförderten Wohnbaus ein absolutes Maximum an räum-
lichem Reichtum erreicht.
Die Maisonette-Wohnungen sind durchgesteckt, das heißt, sie rei-
chen von der Straßen- bis zur Hofseite. Damit erhalten sie von zwei
Seiten Licht und können gut durchlüftet werden.
Mit wenigen bestimmenden Materialien wie den horizontalen Well-
blechen, die robust und kraftvoll wirken, haben die Architekten dem
Gebäude ein klares und doch sehr unaufdringliches Image verliehen.
71
 3D model
Exterior

72
73
RUE DURKHEIM
Bookstacks and livingroom shelves | Bücherspeicher und Wohnregal
Rue Emile Durkheim, Paris , France, 1997
Photos: Nicolas Borel
The City of Paris in 1994 conducted two competitions, each for
a residential building on the left bank of the Seine directly beside
Perrault’s national library, in which Franck Hammoutène and the
Francis Soler office were the prize-winners. These projects were the
first stage in the implementation of an urban development concept
worked out by the City of Paris. It is based on urban development
regulations in the tradition of the city planner Haussmann, which are
intended to guide the development of the city in this quarter in an
orderly direction. The special quality of Soler’s residential building is
that, with the resources available to social housing, he has managed
to create a dynamic and lively building in the context of the almost
overpowering library building.
The block contains 94 apartments, a children’s crèche with 80
places and in the ground-floor cafés and shops. The L-shaped block
is stepped and rises from seven to nine storeys, which visually join
together with the library to form an ensemble. The building is glass-
fronted all around and cut away deeply in the area of the access core
so that zoning into three sections is created. Through these incisions,
Soler has been able to light naturally the distribution levels into which
the stairs and lifts open. On both sides of these levels two apart-
ments per storey are accessed. This extremely economical type of
fourfold grouping has the advantage that no dark staircases are cre-
ated. Two of each group of four apartments also have a convenient
loggia in the area of the stairs. This rational structure is continued in
the longitudinal axis of the building. There, all the vertical utility lines
and resources are bundled together like a backbone. Along this cen-
tral structure, residential spaces are arranged on both sides. For the
glass façade, a double-glazed system was developed which has an
exceptionally good degree of thermal effect. The slightly projecting
floors are realised as shallow French balconies.
Soler has knowingly accepted certain disadvantages in the appear-
ance of the building. The apartments are only one-sided, that is
they face either west or east, and the available open-air space is not
shared democratically.
74
Die Stadt Paris veranstaltete 1994 parallel zwei Wettbewerbe für
je einen Wohnbau am linken Seineufer in unmittelbarer Nähe von
Perraults Nationalbibliothek, aus denen Franck Hammoutène und
das Büro Francis Soler als Preisträger hervorgingen. Diese Projekte
bilden die erste Etappe in der Umsetzung eines städtebaulichen
Konzepts, das die Stadt Paris entwickelt hat. Es basiert auf einem
urbanistischen Reglement, welches in der Tradition des Stadtplaners
Haussmann steht und die Entwicklung der Stadt in diesem Quartier
in geordnete Bahnen lenken soll. Die besondere Qualität von Solers
Wohnbau besteht darin, dass es ihm gelungen ist, mit den Mitteln
des sozialen Wohnbaus im Kontext des fast übermächtigen Biblio-
theksbaus ein dynamisches und heiteres Gebäude zu verwirklichen.
Der Baukörper enthält 94 Wohnungen, eine Kinderkrippe mit 80 Plät-
zen und im Erdgeschoss Lokale und Geschäfte. Der L-förmige Bau-
körper ist gestuft und steigt von sieben auf neun Geschosse an, die
sich in der Ansicht mit der Bibliothek zu einem Ensemble verbinden.
Das Gebäude ist rundum verglast und im Bereich der Erschließungs-
kerne tief eingeschnitten, sodass eine Zonierung in drei Abschnitte
entsteht. Durch diese Einkerbungen gelingt es Soler, die Verteilere-
benen, in welche die Treppen und Lifte münden, natürlich zu belich-
ten. Zu beiden Seiten dieser Ebenen werden pro Regelgeschoss
je zwei Wohnungen erschlossen. Dieser überaus ökonomische
Vierspännertyp hat den Vorteil, dass keine dunklen Stiegenhäuser
entstehen. Je zwei der vier Wohnungen haben im Bereich der Trep-
pen auch eine komfortable Loggia. Diese rationale Struktur setzt sich
in der Längsachse des Baues fort. Dort sind gleich einem Rückgrat
alle vertikalen Versorgungsstränge und Kräfte gebündelt. Entlang
dieser Mittelstruktur sind beidseits die Wohnräume angeordnet. Für
die Glasfassade wurde ein doppelwandiges System entwickelt, das
einen hervorragenden thermischen Wirkungsgrad besitzt. Die leicht
auskragenden Geschossdecken sind als seichte französische Bal-
kone ausgebildet.
Soler nimmt für das Erscheinungsbild des Bauwerks gezielt Nach-
teile in Kauf. Die Wohnungen sind nur einseitig, das heißt entweder
nach Osten oder nach Westen orientiert, und das Freiraumangebot
FRANCIS SOLER

75
 Plan "blanc" 1:500

76
Standard upper storey 1:500
There are – and that can also be taken as a principle as Soler in no
way makes a secret of it – apartments with different characteristics.
The most noticeable detail of the strictly structured building are the
silkscreen-prints on the window areas.
The large-format, transparent motifs are the picturesque antithesis
of the unflinchingly rational architecture. The motifs of the pictures,
among others an Annunciation by Fra Angelico from 1432, offer the
residents a type of visual screening and at the same time prevent
the disorder which usually arises from residents’ own choice of cur-
tains and screens. Soler’s conception is a model that holds a balance
between the rationalism of social housing, complete with its strict
financial prescriptions and a bright, perhaps escapist, but in all events
cheerful presence.
ist ebenfalls nicht demokratisch verteilt. Es gibt, und auch das kann
ein Grundsatz sein, weil es Soler auch in keiner Weise verheimlicht,
Wohnungen mit unterschiedlichen Merkmalen.
Auffälligstes Detail des streng strukturierten Baues sind die Serigra-
fien an den Fensterflächen. Die großformatigen durchscheinenden
Motive sind die pittoreske Antithese zur rational durchexerzierten
Architektur. Die Bildmotive, unter anderem eine Verkündigung Fra
Angelicos aus dem Jahr 1432, bieten den Bewohnern einen Art
Sichtschutz und verhindern gleichzeitig die Unordnung, welche übli-
cherweise durch die in Eigenregie angebrachten Vorhänge und Sicht-
barrieren entsteht. Solers Konzept erweist sich als ein Modell, das
der Rationalität des sozialen Wohnbaues samt seinen strikten finan-
ziellen Vorgaben ein buntes, vielleicht eskapistisches, aber jedenfalls
ein fröhliches Dasein entgegenhält.
77
 5 5 3 2 6

4 1

4 1

5 5 3 2 6
Cut off
Standard upper storey 1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Loggia

78
Silkscreen-prints on the Serigrafien der Glasfas-
glass façade with motifs sade mit Motiven aus der
from the „Annunciation“, "Verkündung",
church of San Domenico, Kirche San Domenico,
Fiesole, Fra Angelico, Fiesole, Frau Angelico,
from 1430-32 von 1430-32

79
M‘HOUSES
Sophistic play of forms | Sophistisches Formenspiel
Nantes, Rézé, France, 2004
Photos: Actar Arquitectura
The five timber houses in a suburb of Nantes were created between
2001 and 2004, although the planning phase began long before
that, in 1997. The original concept planned a modular system with
a grid of 0.90 x 4.50 m and a height of 2.80 m. As a result of careful
studies, this structure was settled on, allowing the modules to be
shifted both horizontally and vertically. In the implementation phase,
this system allowed the greatest possible freedom both in the
approach to ground areas, façades and internal walls and also in the
combination of different materials, textures and colours. The timber
construction method is very suitable for this sort of modular system.
The apartments set like pipes in the ground floor graduate the func-
tions from the public to the more private areas. In the upper storey
are bedrooms. The larger, 95 qm apartments have two cube-shaped
additional structures which are reached by separate steps and which
are separated from each other by an open-air area. In the smaller
type, there is only one additional structure on the upper storey so
that a large roof area is created.
On a small ground area of only 650 qm these houses, which have
all the qualities of a family house, are arranged in an extremely eco-
nomical, space-saving way.
80
Die fünf in Holzbauweise errichteten Wohnhäuser in einem Vor-
ort von Nantes entstanden zwischen 2001 und 2004, wobei die
Planungsphase sehr viel weiter, nämlich bis in das Jahr 1997,
zurückreicht.
Das ursprüngliche Konzept sah ein modulares System mit einem
Raster von 0,90 x 4,50 Meter bei einer Höhe von 2,80 Metern vor.
Als Ergebnis sorgfältiger Studien wurde diese Struktur festgelegt,
die ein horizontales und vertikales Verschieben der Module erlaubt.
In der Umsetzungsphase eröffnete diese Systematik eine größtmög-
liche Freiheit sowohl im Umgang mit den Bodenflächen, den Fassa-
den, den Wandteilungen als auch in der Verbindung unterschiedlicher
Materialien, Texturen und Farben. Die Holzbauweise kommt einem
solchen modularen System sehr entgegen.
Die im Erdgeschoss schlauchartig angelegten Wohnungen staffeln
die Nutzungen von den öffentlichen hin zu den mehr privaten Berei-
chen. Im Obergeschoss liegen die Schlafzimmer. Die größeren, 95
qm großen Wohnungen besitzen zwei kubische Aufsätze, die über
getrennte Treppen erschlossen und durch einen Freiraum voneinan-
der getrennt sind. Beim kleineren Typus entfällt der zweite Aufbau
im Obergeschoss, sodass eine großzügige Dachfläche entsteht.
Auf einer kleinen Grundfläche von nur 650 qm wurden diese Häuser,
die alle Qualitäten des Einfamilienhauses besitzen, in äußerst ökono-
mischer, flächensparender Weise angeordnet.
 ACTAR
ARQUITECTURA

81
 7 5

6 3 2 4 5

Small building type

Floorplans 1:250

7 5 7 5 4 5

6 3 2 4 5

Large building type

Floorplans 1:250

82
Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Garage
7 Terrace

(C1;C2) (A1;A2) (C1) (B)

C A C B

(-C2;-C1) (-A1) (-A2) (C1;C2) (A1;A2) (D1;D2) (-C2;A2) (-D2;-D1)

-C -A -A C A D -C+A -D
The printed elements on the façade

The Spanish architect works with the repertoire of classic modern-
ism, which satisfies the wish for individuality within comparatively
high-density building. Open areas at and around the house, the pos-
sibility, thanks to a well thought-through schema, of reacting sponta-
neously to users’ wishes and remaining adaptable and open for the
future, particularly distinguish this project. At the same time, Gausa
is enough of a realist and does not, as so often happens, slip into
romantic images of life at the rural periphery of our urban conglom-
erations. Abstract floral motifs, which seem more like parts of an
electrical circuit plan, were printed on the landings and window units
as ornamental patterns. In these wooden houses, nature has turned
into a graphic pattern and is now clearly no longer the “Other” for
which it once stood in natural philosophy.
Der spanische Architekt arbeitet mit dem Repertoire der klassischen
Moderne, die bei einer vergleichsweise hohen Bebauungsdichte
den Wunsch nach Individualität erfüllt. Freiräume am und um das
Haus herum, die Möglichkeit, mit einem gut durchdachten Schema
auf Nutzerwünsche spontan zu reagieren und für die Zukunft verän-
derbar und offen zu bleiben, zeichnen dieses Projekt in besonderer
Weise aus. Dabei ist Gausa Realist genug und verfällt nicht, wie das
oft geschieht, in romantische Bilder vom Leben in der ländlichen Pe-
ripherie unserer urbanen Agglomerationen. Abstrahierte pflanzliche
Motive, die eher wie Teile von elektrischen Schaltplänen anmuten,
wurden als ornamentale Muster auf die Stegplatten und Fensterele-
mente gedruckt. Natur wird in diesen Holzwohnbauten zum grafi-
schen Muster und ist längst nicht mehr das „Andere“, für das sie in
der Naturphilosophie einmal stand.

83
STADTMÜHLE GRAZ
Lofts for young city-dwellers | Lofts für junge StadtbewohnerInnen
Orpheumgasse 16, Graz, Austria, 1999
Photos: Paul Ott
The former city mill in Graz is an extraordinarily voluminous and,
with a depth of 27 m, unusually deep building. The richly decorated
façade like that of a residential building contrasts with the interior,
an all-wood construction from 1880 rising to over five storeys. The
building, long lying empty, was made a listed building in 1995, for
which as well as the south façade, the character of the inner beam-
and support-system with its technical qualities as timbering exper-
tise was decisive.
With the new use, not only did the building acquire a new purpose,
but the entire inner-city site received an important impulse. In re-
sponse to the high density building in the area, which did not permit
balconies or other open-air areas, 22 loft-like apartments were creat-
ed, grouped on four storeys around the large roofed inner courtyard.
Essential design criteria were, as well as the functional necessities
of light and ventilation in the apartments, to make it possible to ex-
perience the protected wood construction into which the apartments
were slotted in, like containers on a shelf. The access to the apart-
ments is via open landings which further underline the character of
the “stacking”. The public areas in the building’s interior are lit by the
glassed gable and the north wall, in large part open, over the mill-
works.
The apartments are 3.60 m high and permit the installation of
closed-off, much smaller sanitary blocks, which at the same time
present the only unambiguously defined use-areas. In the living ar-
eas the “new” materials, exposed concrete and flatboard, encounter
the pervasive linear wood construction to which they are subordi-
nate, and thus the urban overlapping of different layers of period,
purpose and content is continued right into the heart of the building.
84
Die ehemalige Grazer Stadtmühle ist ein außerordentlich volumi-
nöses und mit 27 Metern ungewöhnlich tiefes Gebäude. Der reich
verzierten, wohnhausartigen Fassade steht im Inneren eine über fünf
Geschosse reichende, reine Holzkonstruktion aus dem Jahr 1880 ge-
genüber. Das seit langem leer stehende Gebäude wurde 1995 unter
Denkmalschutz gestellt, wobei neben der Südfassade der Charakter
des inneren Balken- und Stützensystems mit seiner zimmermanns-
technischen Qualität dafür ausschlaggebend war.
Mit der neuen Nutzung erhielt nicht nur das Objekt endlich wieder
einen Zweck, sondern die gesamte innerstädtische Fläche einen
wichtigen Impuls. Als Antwort auf die hohe Dichte des Quartiers,
die keine Balkone oder sonstige Freiflächen erlaubte, entstanden 22
loftähnliche Wohnungen, die sich auf vier Geschossen um den groß-
en, überdachten Innenhof gruppieren.
Wesentliche Gestaltungskriterien waren neben den funktionellen
Notwendigkeiten der Belichtung und der Belüftung der Wohnungen
das Erlebbarmachen der geschützten Holzkonstruktion, in die die
Wohnungen wie Behältnisse in ein Regal eingeschoben werden. Der
Zugang zu den Wohnungen erfolgt über offene Stege, die den Cha-
rakter des „Stapelns“ nochmals unterstreichen. Belichtet werden die
öffentlichen Bereiche im Gebäudeinneren über den verglasten Giebel
und die großflächig geöffnete Nordwand über dem Mühlgang.
Die Wohnungen besitzen eine Raumhöhe von 3,60 Metern und er-
lauben den Einbau abgeschlossener, deutlich niedrigerer Sanitätsblö-
cke, die gleichzeitig die einzigen eindeutig determinierten Nutzungs-
bereiche darstellen.
Die „neuen“ Materialien Sichtbeton und flächiges Holz treffen im
Wohnbereich auf die durchgehende übergeordnete, lineare Holz-
konstruktion und führen damit die städtische Überlagerung unter-
schiedlicher Zeit-, Nutzungs- und Inhaltsebenen bis ins Innerste des
Gebäudes fort.
HANS GANGOLY

85
 1
1 4

3
4

2 5
5
2

Floorplan 1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

86
Section 1:250

87
ADDITION TO HOUSE ON THE GULF OF MEXICO
Rudolph Revisited
Casey Key, Florida, USA, 2005
Photos: Paul Warchol, Greg Wilson (4/5)
One of the icons of post-war American modernism is the architect
Paul Rudolph, who has unjustly – think only of his text “Learning
from Las Vegas” – suffered at the hands of architectural history-writ-
ing.
Toshiko Mori in 1999 designed a guest building for a villa in Casey
Key, Florida, designed by Rudolph in 1957. Even then the incorrupt-
ible quality of Rudolph’s work was apparent. Three years later, the
villa was further extended at the southeast corner with a matching
additional building which is joined to the existing house by a covered
gangway. As a transitional element, this separates and connects the
new section with the building by Rudolph.
In the ground floor of the new structure, which the family uses as
a kind of poolside-building, are a kitchen and a large diningroom, in
the upper storey is the bedroom with its own bath and a spacious
terrace.
The materials of the additional building are the same as those which
Toshiko Mori used already in the guest building: glass, concrete and
steel. A special feature is the outside stair. It is made of fibreglass
and was made in a single piece by a maker of racing yachts for the
America’s Cup. The UV-resistant material has many advantages. It is
extremely resilient, can be exposed to the weather without any wor-
ries and is also of a very light weight and easy to maintain. The rigid
set of stairs hangs by thin fibreglass rods (diameter: around 0.6 cm)
from the eave which projects a long way. Their effect is like a gentle
veil which, like a curtain, forms a second layer in front of the actual
façade. Toshiko Mori has not only given his soul to the building, but
has understood like a master how to complement this masterpiece
with the elements designed from it and, entirely naturally, to inte-
grate them into the wonderful garden.
88
Eine der Ikonen der amerikanischen Nachkriegsmoderne ist der Ar-
chitekt Paul Rudolph, der zu Unrecht, man erinnere sich nur an die
Schrift „Learning from Las Vegas“, unter die Räder der Architektur-
geschichtsschreibung geriet.
Toshiko Mori hat 1999 ein Gästehaus zu einer 1957 von Rudolph in
Casey Key, Florida, errichteten Villa entworfen. Schon damals wurde
die unbestechliche Qualität von Rudolphs Arbeit evident. Drei Jahre
später wurde nun die Villa an der Südostecke mit einem kongeni-
alen Zubau erweitert, der durch eine gedeckte Passarelle mit dem
bestehenden Wohnhaus verbunden ist. Als Element des Übergangs
separiert und verbindet sie den neuen Trakt mit dem Gebäude von
Rudolph.
Im Erdgeschoss des Neubaus, der der Familie als eine Art Haus am
Pool dient, befinden sich eine Küche und ein großes Esszimmer, im
Obergeschoss das Schlafzimmer mit eigenem Bad und eine geräu-
mige Terrasse.
Die Materialien des Zubaus gleichen jenen, die Toshiko Mori schon
beim Gästehaus verwendet hat: Glas, Beton und Stahl. Eine Beson-
derheit ist die Außentreppe. Sie besteht aus Fiberglas und wurde
von einem Hersteller von Rennbooten für den America‘s Cup in
einem einzigen Stück gefertigt. Das UV-beständige Material hat viele
Vorzüge. Es ist extrem widerstandsfähig, kann bedenkenlos der Wit-
terung ausgesetzt werden, ist außerdem von geringem Gewicht und
leicht zu pflegen. Die in sich steife Treppe ist mit dünnen Fiberglas-
stäben (Durchmesser: rd. 0,6 cm) vom weit auskragenden Vordach
abgehängt. Sie wirken als zarter Schleier, der wie ein Vorhang eine
zweite Schicht vor der eigentlichen Fassade bildet. Toshiko Mori hat
dem Haus von Rudolph nicht nur seine Seele belassen, sondern es
meisterlich verstanden, dieses Meisterwerk um die von ihr entwor-
fenen Elemente zu ergänzen und sie mit größter Selbstverständlich-
keit in den wunderbaren Garten zu integrieren.
TOSHIKO MORI

89
 6

1 3

First floor 1:250

Legend
1 Entry
2 Dining room
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Storage
7 Dressing
8 Living

90
 4

Second floor 1:250

Section 1:250

91
URBAN SITUATION NO. 7
The desobedientes civiles | Ziviler Ungehorsam
RECETAS URBANAS
Santiago Cirugeda: 1995 >...
Gianluca Stasi: 2004 >...
Alejandro Bonasso: 2005>...
Tânia Magda Santos, Guillaume de Meigneux: 2005 >2006
Harold Guyaux, Alessandro Zorzetto: 2007>...
Alice Attout: 2008>...
Alberto Alonso, Pablo Portillo, Ignacio Pretel: colaboradores externos
Photos: RECETAS URBANAS
The desobedientes civiles (group of the“civil disobedients”) secretly
build illegal housing and then report themselves to the authorities
An unknown location in Seville, 2000
Background
Article 47
Pepe has lived his whole life with his family in the centre of Seville;
however, his small income does not allow him to make himself in-
dependent of his parents. As well as the well-known Article 47 of
the Constitution,1 the Spanish laws prescribe for their citizens that
they should be able to develop in an environment which is ideal for
their personal development and that in the process they should be
fully integrated into the society in which they live. This refers just as
much to access to elements of infrastructure such as communica-
tions media as to the opportunity for education and the chance to
pursue dignified work. The sense of belonging to the quarter of the
city in which Pepe grew up and his identification with it strengthened
his decision to build his own house in the same quarter, near to his
parents’ house. A couple of Pepe’s friends promised him their help
in building a house and identified an old building with a roof-terrace
on which a home could be built, without it being visible from the
street. Aware that the enjoyment of a home in the terms of Article
47 mentioned above could only be achieved by an illegal route, it
was planned that the building would be carried out as quietly and
discreetly as possible, so that thereafter the legalisation of the situ-
ation, and of comparable homes built on the roof-terraces of other
buildings, could be applied for retrospectively.
92
Die desobedientes civiles (Gruppe der „Zivil-Ungehorsamen”) bauen
im Geheimen illegale Wohnungen und zeigen sich selbst an
Unbekannter Ort in Sevilla, 2000
Hintergrund
Artikel 47
Pepe hat sein ganzes Leben mit seiner Familie im Zentrum von Sevil-
la gelebt; sein geringes Einkommen erlaubte ihm jedoch nicht, sich
von seinen Eltern unabhängig zu machen. Neben dem bekannten Ar-
tikel 47 der Verfassung sehen die spanischen Gesetze für ihre Bürger
vor, dass diese sich in der für ihre persönliche Entwicklung idealen
Umgebung entfalten und dabei vollständig integriert sein sollten in
die Gesellschaft, in der sie leben. Dies bezieht sich ebenso auf den
Zugang zu infrastrukturellen Einrichtungen wie etwa Kommunikati-
onsmitteln als auch auf die Chance auf Bildung und die Möglichkeit,
einer würdigen Arbeit nachzugehen. Das Zugehörigkeitsgefühl zu
dem Stadtviertel, in dem Pepe aufwuchs, und die Identifikation mit
demselben bestärkte seine Entscheidung, das eigene Zuhause in
selbigem Viertel nahe dem Elternhaus zu bauen. Ein paar Freunde
von Pepe sicherten ihm ihre Hilfe beim Hausbau zu und lokalisierten
ein altes Gebäude, auf dessen Dachterrasse eine Wohnung gebaut
werden könnte, ohne dass dies von der Straße aus einsehbar gewe-
sen wäre. Im Bewusstsein, dass ein Nutzen aus besagtem Artikel 47
nur auf illegalem Wege gezogen werden könnte, wurde geplant, den
Bau möglichst unauffällig und diskret durchzuführen, um dann im
Nachhinein die Legalisierung dieser Situation sowie vergleichbarer
auf den Dachterrassen weiterer Gebäude erstellter Wohnungen zu
beantragen.
RECETAS URBANAS

93
Strategy and Course of Events
Reporting Yourself
To construct the floor and the bathroom, a group of bricklayers were
contracted who already had experience with illegal buildings. The
construction materials were brought up onto the roof on a rainy night
– a time when visibility was around zero. Prior to this, Pepe and his
friend had erected a screen of pieces of wood to hide the building
work and reduce the likelihood of being reported during the work.
After completing the bricklaying, the façade and roof of the building
were completed. For this, materials from the scaffolding put up the
previous year were re-used. On the top, the building was covered
with a cement fibre slab (uralite), so that in a possible aerial photo-
graph by the city authorities, as is carried out at regular intervals, by
order of the city planning department, it would appear to be a – legal
– wash-house or other facility.
The fact that there is a group of bricklayers accustomed to work
under those sort of illegal circumstances points to the fact that this
sort of building occurs frequently in Seville. That, as here, it is a self-
built construction is less usual. But that in this case after completion
of the building work, its constructors decided to report themselves
to the authorities was truly an act far removed from the usual.
The report contained re-touched photographs on which the building,
but not the surrounding skyline, could be seen, so that it would not
be possible to identify the location. The text explained the motives
of the illegal action and the paradox that the inhabitant was forced to
rely on the possibility of illegal house construction so as to be able to
live in his familiar environment. It was further declared that the acqui-
sition of ownership was not intended and that the possibility existed
of only using the residence temporarily and not to build proper foun-
dations for what had been put up.
The report and photographs were sent to various members of the
media and to the City Planning Office itself, so that it would record
this case in its archives – a citizen builds his own house from sheer
necessity –, so that a precedent would thus be created. The report
appeared in the local press and the coverage opened up a debate on
house prices and illegal buildings.
94
Strategie und Verlauf
Selbstanzeige
Für die Errichtung der Grundfläche und des Badezimmers wurde
eine Gruppe von Maurern unter Vertrag genommen, die bereits Er-
fahrung mit illegalen Bauten hatten. Das Baumaterial wurde in einer
Regennacht auf das Dach geschafft – einem Zeitpunkt, zu dem die
Sicht gegen Null ging. Zuvor hatten Pepe und sein Freund eine Sicht-
barriere aus Hölzern errichtet, um die Bauarbeiten zu verbergen und
die Wahrscheinlichkeit zu minimieren, während der Arbeiten ange-
zeigt zu werden. Nach Abschluss der Maurerarbeit wurden Fassade
und Dach der Wohnung realisiert. Dazu wurden Materialien des im
Vorjahr konstruierten Baugerüstes wieder verwendet (siehe SU5).
Nach oben hin wurde die Wohnung mit einer Faserzementplatte
(Uralit) abgedeckt, damit sie auf einer möglichen Luftaufnahme der
Stadt, wie sie das Stadtplanungsamt in regelmäßigen Abständen
anfertigen lässt, als – legales - Waschhaus oder andere Behelfsein-
richtung erscheint.
Die Tatsache, dass es eine Gruppe von Maurern gibt, die gewohnt
sind, unter derartigen illegalen Umständen zu arbeiten, weist darauf
hin, dass diese Art von Bauten häufig in Sevilla vorkommt. Dass es
sich hier um ein selbst gebautes Gebäude handelt, ist schon weniger
üblich. Dass sich aber nach Abschluss der Arbeiten deren Konstruk-
teure zur Selbstanzeige entschlossen, war wahrlich ein Akt weitab
des Üblichen.
Die Anzeige enthielt retouchierte Fotos, auf denen zwar das Haus,
nicht aber die umgebende Skyline zu sehen war, sodass eine Loka-
lisierung nicht möglich war. Der Text erläuterte die Motive des ille-
galen Aktes und das Paradoxon, dass der Bewohner, um in seiner
gewohnten Umgebung leben zu können, auf die Möglichkeit des
illegalen Hausbaus zurückgreifen musste. Des Weiteren wurde er-
klärt, dass der Erwerb von Eigentum nicht beabsichtigt wäre sowie
dass die Möglichkeit bestünde, die Wohnung nur temporär zu nutzen
und darauf zu verzichten, das Gebaute zu fundamentieren.
Anzeige und Fotos wurden an verschiedene Medien sowie an das
Stadtplanungsamt selbst geschickt, damit dieses den Fall in seinen
Akten festhalte – ein Bürger baut sein eigenes Haus aus purer Not-
wendigkeit –, um somit einen Präzedenzfall zu setzen. Die Anzeige
erschien in der lokalen Presse, und der Bericht löste eine Debatte
über Wohnungspreise und illegale Bauten aus.
Critical Comments
City Plan (Plan Urban)
Between 1996 and 2000, the first section of the “Plan Urban” of the
City of Seville was implemented. This plan is part of the programme
of the European Commission for the renovation of city quarters which
are disadvantaged socially and in terms of urban development. The
assistance measures are concentrated principally on the renovation
of the Count’s Palace, the Palacio de los Condes de Algaba on the
Alameda, in which a citizens’ centre was to be set up. Because the
European initiative explicitly prohibits using the funds to renovate in-
dividual buildings, it was not possible to use them to build housing for
people like Pepe. So although the “Plan Urban” had no direct effect
on the life of Pepe’s family, it nonetheless accelerated the process of
“resocialisation”: the removal of poorer families from the city centre
and the increased arrival of well-off citizens. As a movement in the
opposite direction, the action by the “Civil Disobedients” saw to it
that Pepe did not have to leave the quarter in which he was born. The
question remains of whether it would be possible to set up a commis-
sion of experts which would take on the administration of temporary
housing, so that the creation of new homes would not be tied to the
availability of additional private land-plots. In a densely populated city
with a population with limited financial resources, the idea of an archi-
tecture independent of ownership would work well, by using the city’s
roofs more intensively and thus ensuring the chance to remain in one’s elle Mittel verfügt, ließe sich gut mit der Idee einer eigentumsunab-
own quarter of the city. It is even worth thinking of setting up tem-
porary housing on the roofs so as to rent it to young people; with the
(moderate) income from rent, the renovation of the existing building
could then in turn be financed within a few years. To be efficient, this
type of building would need to be defined as architecture which ex-
plicitly does not produce properties for speculation, but rather as build- einiger weniger Jahre die Sanierung des Bestandshauses finanziert
ings whose disposability is planned from the beginning. When there
is a committee which concerns itself with the analysis of the colour
of façades, there can just as well be an authority which sees to it that
certain architectural properties are not traded speculatively: reversible,
disposable properties which do not create any greater economic value, Analyse von Fassadenfarben befasst, so kann es doch ebensogut
but which do create a greater social value.
Kritische Anmerkungen
Stadtbauplan [Plan Urban]
Zwischen 1996 und 2000 wurde der erste Abschnitt des „Plan
Urban” der Stadt Sevilla umgesetzt. Dieser Plan ist Teil des Pro-
grammes der Europäischen Kommission zur Sanierung sozial und
städtebaulich geschwächter Stadtviertel. Die Hilfsmaßnahmen
konzentrierten sich hauptsächlich auf die Sanierung des Grafenpa-
lastes Palacio de los Condes de Algaba auf der Alameda, in dem ein
Bürgerzentrum errichtet werden sollte. Da die europäische Initiative
ausdrücklich die Verwendung der Mittel für die Sanierung einzelner
Häuser untersagt, konnten diese nicht für den Bau von Wohnungen
für Menschen wie Pepe eingesetzt werden. Obwohl also der „Plan
Urban” keine direkte Auswirkung auf das Leben von Pepes Familie
hatte, so beschleunigte er doch den Prozess der „Resozialisierung”:
die Verlagerung ärmerer Familien aus dem Stadtzentrum heraus und
den vermehrten Zuzug gut situierter Bürger. Als Gegenbewegung
dazu sorgte die Aktion der „Zivil Ungehorsamen” dafür, dass Pepe
das Viertel, in dem er geboren wurde, nicht verlassen musste.
Bleibt die Frage, ob es möglich wäre, eine Kommission von Fach-
leuten einzurichten, die sich der Verwaltung temporärer Wohnungen
annähme, sodass die Errichtung neuer Wohnungen nicht an die Ver-
fügbarkeit von zusätzlichen Privatgrundstücken gebunden wäre. In
einer dichten Stadt mit einer Bevölkerung, die über begrenzte finanzi-
hängigen Architektur arbeiten, indem die Dächer der Stadt verdichtet
würden und somit ein Verbleiben im eigenen Stadtviertel gewährlei-
stet wäre. Es wäre sogar denkbar, temporäre Wohnungen auf dem
Dach zu errichten, um diese an junge Menschen zu vermieten; mit
den (moderaten) Mieteinnahmen könnte dann wiederum innerhalb
werden. Um effizient zu sein, müsste diese Art von Bauten als Ar-
chitektur definiert werden, die explizit keine Spekulationsobjekte
hervorbringt, sondern als Bauten, deren Vergänglichkeit von vorn-
herein geplant ist. Wenn es einen Ausschuss gibt, der sich mit der
eine Instanz geben, die kontrolliert, dass bestimmte architektonische
Objekte nicht spekulativ gehandelt werden: reversible, vergängliche
Objekte, die zwar keinen ökonomischen, dafür aber einen sozialen
Mehrwert schaffen.
95
 Guide to do-it-yourself building: floor slab
Anleitung zum Selbstbau: Bodenplatte

With information on numbers of persons |

Tools | Materials | Realisation
Mit Angaben zu Personenanzahl |
Werkzeuge | Materialien | Ausführung

96
At present in Seville, in the context of the new political guidelines to
promote renting, some renovation measures for residential space have
got underway which are part-financed by the public purse by providing
top-up rent payments. The efficiciency and number of the measures
carried out in the coming years will need to be evaluated.
City Situation No. 12
Architect, in collaboration with international building exhibition and
with cultural festival, presents new housing type, which offers space
for public events and can be constructed through community labour.
Exhibition Palace Barcelona, Construmat Trade Fair, 11th to 17th April
2005;
Calle Àlaba 11-17, Barcelona, June 2005 to March 2006
Background
At the trade fair Construmat in 2005 an exhibit was displayed with the
title “APTM – Apartament”, in which six prototypes of experimental
urban residential buildings were presented that, as the only condi-
tion, had to have a living area of 30 sqm. For this, six architects were
invited who had already worked in experimental residential building
beforehand: two well-known architects, two under the age of forty
and two student teams. For the exhibit, walk-in, scale models of the
proposals of the four architects were constructed, so that the visitors
to the trade fair could view and enter the apartments as if they were
real buildings.
One of the young architects used “APTM” as a medium to develop his Modelle der Vorschläge der vier erstgenannten Architekten errichtet,
architectural research: instead of building a 1:1 scale model, he de-
vised “Chicken” a dismantlable urban housing module which after the
competition would be used on a site in Barcelona as housing space.
The plan comprised the strategy necessary to be able to be erected
on various types of open plots of land, and so brought to perfection
the plans from Madrid and Seville. It also underlined the possibility of
promoting this home-made housing-type among the general popula-
tion, without the necessity of drawing on the current provision on offer würde. Der Entwurf wies die notwendige Strategie auf, um auf ver-
from the administration or the husing authorities. Via the system of
temporary associations the housing system could be spread into the
city in an appropriate way.
Aktuell werden in Sevilla im Rahmen der neuen politischen Richtli-
nien zur Förderung des Mietwesens einige Sanierungs-maßnahmen
von Wohnraum auf den Weg gebracht, die durch die Betreibung aus-
gleichender Mietzahlungen durch die öffentliche Hand teilfinanziert
werden. Die Effizienz und Anzahl der durchgeführten Maßnahmen
innerhalb der kommenden Jahre werden zu evaluieren sein.
Stadt Situation Nr. 12
Architekt stellt in Zusammenarbeit mit internationaler Baumesse und
mit Kulturfestival neuen Wohnungstypus vor, der Raum für öffent-
liche Veranstaltungen bietet und in Gemeinschaftsarbeit errichtet
werden kann.
Ausstellungspalast Barcelona, Messe Construmat vom 11. bis zum
17. April 2005;
Calle Àlaba 11-17, Barcelona, Juni 2005 bis März 2006
Hintergrund
Auf der Messe Construmat 2005 wurde eine Ausstellung mit dem
Titel „APTM – Apartament” gezeigt, auf der sechs Prototypen städ-
tischen experimentellen Wohnungsbaus gezeigt wurden, welche als
einzige Bedingung eine Wohnfläche von 30 qm aufzuweisen hatten.
Zu diesem Anlass wurden sechs Architekten eingeladen, die bereits
im Vorfeld im experimentellen Wohnungsbau gearbeitet hatten: zwei
renommierte Architekten, zwei Unter-40-Jährige und zwei Studen-
tenteams. Für die Ausstellung wurden maßstabsgetreue, begehbare
sodass die Besucher der Messe die Appartements besichtigen und
betreten konnten, als wären es reale Wohnungen.
Einer der jungen Architekten nutzte „APTM” als Medium, um sei-
ne architektonische Forschung voranzutreiben: Statt ein Modell im
Maßstab 1:1 zu bauen, konstruierte er Chicken, ein städtisches,
demontierbares Wohnmodul, das im Anschluss an den Wettbewerb
auf einem Grundstück in Barcelona als Wohnraum genutzt werden
schiedenartigen freistehenden Grundstücken errichtet werden zu
können, und perfektionierte dabei die Entwürfe von Madrid (SU9)
und Sevilla (SU6 und SU10).
97
Strategy and course of events
Although the strategy on which the module was based was ex-
plained before the trade fair – for example in the article by Catalina
Serra which appeared in the daily newspaper El Pais on the 22nd
March 2005 – from the time that Construmat opened, the press
was interested solely in the topic of the 30 sqm living area. [In social
housing the minimum area had previously been 45 sqm, German
Translator’s note] In the face of the approaching visit by the hous-
ing minister, Maria Antonia Trujillo, the media gave an impression
of restraint: it was expected that she would make a statement in
Barcelona about the housing plan which had already been awaited
for nine months. On the day of the opening, the minister gave a
speech praising the proposals submitted for “APTM” and spoke of
reducing the minimum area in publicly assisted housing to 30 sqm;
this was thought of as homes for young people or ones which would
be rented out only for shorter periods. The minister’s statement had
the consequence that from this point on “APTM” was seen as the
new official design from the government on the subject of publicly
assisted housing.
At the same time, the media launched a campaign which focused on
30 sqm homes and which provoked a general rejection of the mod-
ules presented in the exhibit. The strategy of using empty plots for
temporary housing units was pushed aside under the headline “30
sqm”: the idea was just more complex and harder to communicate
than anger at an authority failing to carry out its functions.
The architect reached an agreement with the municipal administra-
tion to set up the module on the property at Calle Àlaba No. 17. The
plot of land in question is located between the women’s prison Wad
Ras and some training areas for rowing which are on publicly owned
land, but are administered privately. Despite the fact that it is public
land, the operators of the rowing areas demanded a monthly rent of
EUR 1000 from the architectural festival “eme3”.
Also, to be connected to the water mains and electricity grid, the
architect had to pay up the rent before beginning construction in July
2005.
98
Er unterstrich zudem die Möglichkeit, diesen in Eigenarbeit erbauten
Wohntypus von Seiten der Zivilbevölkerung voranzutreiben, ohne
dass notwendigerweise auf das aktuelle Angebot der Verwaltung
oder der Bauträger zurückgegriffen werden müsse. Über das System
temporär existierender Genossenschaften könnte das Wohnsystem
in adäquater Weise in die Stadt eingepflanzt werden.
Strategie und Verlauf
Obwohl die dem Modul zugrunde liegende Strategie im Vorfeld
der Messe erläutert worden war – so etwa im Artikel von Catalina
Serra, erschienen in der Tageszeitung El Pais vom 22. März 2005
–, interessierte sich die Presse ab Eröffnung der Construmat einzig
und allein für das Thema der Grundfläche von 30 qm [Im sozialen
Wohnungsbau lag die Mindestgrundfläche bisher bei 45 qm; Anm.
d. Übers.]. Angesichts des bevorstehenden Besuches der Wohnbau-
ministerin, Maria Antonia Trujillo, gaben sich die Medien verhalten:
Es wurde erwartet, dass sie in Barcelona eine Erklärung über den
Wohnbauplan abgeben würde, der bereits seit 9 Monaten auf sich
warten ließ. Am Tag der Eröffnung hielt die Ministerin eine Lobrede
auf die bei der „APTM” eingereichten Vorschläge und sprach da-
von, die Mindestgrundfläche im geförderten Wohnungsbau auf 30
qm zu reduzieren; dabei würde an Wohnungen für junge Menschen
gedacht oder an solche, die eher für kürzere Zeiträume angemietet
würden. Die Erklärung der Ministerin hatte zur Folge, dass „APTM”
von diesem Zeitpunkt an als der neue offizielle Entwurf zum Thema
geförderter Wohnungsbau von Seiten der Regierung angesehen
wurde. Gleichzeitig lancierten die Medien eine Kampagne, die auf 30
qm-Wohnungen fokussierte und eine generelle Ablehnung der auf
der Ausstellung präsentierten Module hervorrief. Die Strategie, leer
stehende Grundstücke für temporäre Wohneinheiten zu nutzen, wur-
de unter der Schlagzeile „30 qm” beiseite geschafft: Die Idee war
schlichtweg komplexer und schwieriger zu vermitteln als der Unmut
gegenüber einer funktionsunfähigen Behörde (siehe beiliegender
Zeitungsartikel).
Der Architekt traf mit der Stadtverwaltung die Vereinbarung, das
Modul auf dem Grundstück der Straße Àlaba Nr. 17 aufzustellen. Das
fragliche Grundstück befindet sich zwischen dem Frauengefängnis
Wad Ras und mehreren Ruderstrecken, die auf öffentlichem Grund
liegen, jedoch privat verwaltet werden.
One week beforehand, to find volunteers who wanted to join in the
work of building “Chicken”, a request was sent out by e-mail; in
this way a group of around a hundred people was put together who
worked in shifts and with differing amounts of effort and in the course
of a week built a house. After the work was completed, a neighbour
called the police and reported the module. The policeman who then
inspected the site made the following report: “As this is a dismantla-
ble module of cultural and playful character, it does not constitute an
infringement of the law.”
In the inspection for certification of suitability for public events, “Chick- zusammengestellt werden, die in Schichtarbeit und mit unterschied-
en” was assessed as unsuitable, as the access stairs did not meet the
applicable norms – but these were internal stairs which were put to-
gether out of left-over material from “APTM” and which were part of
a pavillion which was accessible to the public without any restrictions.
Similarly the possibility that a residential license might be issued was
refused, as the property was planned for machinery and not for hous-
ing. This line of argument made clear that the idea of temporary use
had not been understood at all, because the planning as regards future
technical use had never been called into question.
Critical comments
Even though the statements by the minister were not exactly helpful
and the organisation of “eme3” cannot be regarded as exemplary,
nonetheless the construction of the module in the Calle Àlaba at least
served to test a significantly better defined housing model than the
ones from Madrid or Seville. In addition, the media’s style of operating
was once more laid bare as aiming more at headlines that at the pres-
entation of complex information.
As the construction work on the module was begun at a trade fair and
then finished in person at its future location, it became clear how few
parameters there are with which it would be possible to judge hous-
ing space; and this could be seen both at the fair and in “real life”.
Ungeachtet der Tatsache, dass es sich um öffentlichen Grund han-
delt, forderten die Betreiber der Ruderstrecken vom Architektur-festi-
val eme3 eine Monatsmiete von 1000,- €. Auch um an Wasserver-
sorgung und Stromnetz angeschlossen zu sein, musste der Architekt
die Miete vor Beginn der Konstruktion im Juli 2005 entrichten.
Eine Woche zuvor war auf der Suche nach Freiwilligen, die beim Bau
von Chicken mitarbeiten wollten, eine Anfrage per E-Mail ausge-
schickt worden; so konnte eine Gruppe von etwa hundert Personen
lichem Arbeitsaufwand im Verlauf einer Woche ein Haus bauten.
Nach Beendigung der Arbeiten rief ein Nachbar die Polizei und er-
stattete Anzeige gegen das Modul. Die Streife, die den Ort daraufhin
inspizierte, verfasste die folgende Meldung: „Da es sich hier um ein
demontierbares Modul kulturellen und spielerischen Charakters han-
delt, liegt kein Verstoß gegen das Gesetz vor.”
Bei der Überprüfung zum Nachweis auf die Eignung für öffentliche
Anlässe wurde Chicken als ungeeignet bewertet, da die Zugang-
streppe die gültigen Normen nicht erfülle – es handelte sich hierbei
jedoch um eine Innentreppe, die aus Restmaterial der APTM zusam-
mengebaut worden und Bestandteil eines Pavillons gewesen war,
der für die Öffentlichkeit ohne jegliche Einschränkung zugänglich
war. Gleichermaßen wurde die Möglichkeit negiert, dass eine Be-
wohnbarkeitsbescheinigung ausgestellt würde, da das Grundstück
für Gerätschaften und nicht für Wohnungen vorgesehen war. Diese
Argumentation verdeutlichte, dass die zugrunde liegende Idee der
temporären Nutzung überhaupt nicht verstanden worden war; denn
die Planung hinsichtlich zukünftiger technischer Nutzung stand ja nie
in Frage.
Kritische Anmerkungen
Wenn auch die Erklärungen der Ministerin nicht gerade glücklich
waren und auch die Organisation von eme3 nicht als exemplarisch
gelten kann, so diente der Aufbau des Moduls in der Alaba-Straße
doch zumindest dazu, ein wesentlich definierteres Wohn-Modell als
diejenigen von Madrid oder Sevilla zu erproben. Zudem wurde ein-
mal mehr die Funktionsweise der Medien offenkundig, die deutlich
mehr auf Schlagzeilen aus sind als auf eine Darstellung komplexer
Sachverhalte.
99
Whereas the prospective buyer of a car can find orientation through
the relevant brochure with a broad spectrum of data (motor capacity,
manoeuvrability in traffic, fuel consumption, accessories, etc.), when
buying or renting a home, there is really only the number of square
metres and the location to refer to, and there are not even standards
for these parameters. Architects also have only a small number of
elements by which they could evaluate their work, and, as is clearly
demonstrated, despite every effort to reduce construction costs,
the price of the housing which they have designed depends solely
on supply and demand and not on their plans or the control-mecha-
nisms of the costs which arise.
The possibility of grouping different modules on a single plot of
land means that, on the one hand, costs can be reduced, but it also
implies the necessity of some form of organisation among the us-
ers, which will not be easy. For the project to be realisable, a bye-
law needs to be created for a plot of land no longer used by the
city, there needs to be a decision on the form in which the people
who will settle there will organise themselves – that would prefer-
ably be in the form of an association – and finally rules need to be
made about the maximum occupation, to avoid unsustainable mass
gatherings. Once these steps have been taken, smaller units could
be formed for nomadic residents; this would address the needs of
people who at present feel obliged to rent a house or flat, though a
dismantlable housing module would be in its location significantly
more useful for them and just as convenient; this is also shown in
polls conducted by e-mail and by personal interviews.
The municipal government of Barcelona usually grants the temporary
use of public land for festivals in city quarters or cultural events; that
it would be possible to live in a housing module, however, is explic-
itly refused by the government. This refusal makes clear the nervous-
ness on the part of the administration that they would not be able to
control this form of housing, and also makes clear the lack of relevant
precedents.
100
Als mit den Aufbauarbeiten des Moduls auf einer Messe begonnen
wurde, um es dann an seinem zukünftigen Standort selbst fertig
zu stellen, wurde deutlich, wie wenige Parameter es doch gibt, um
Wohnraum beurteilen zu können; und zwar konnte dies sowohl auf
der Messe als auch im „wirklichen Leben” festgestellt werden. Wäh-
rend sich der potenzielle Käufer beim Autokauf anhand der dazuge-
hörigen Broschüre durch ein breites Spektrum an Daten orientieren
kann (Motorleistung, Wendigkeit im Stadtverkehr, Verbrauch, Zube-
hör etc.), kann bei Kauf oder Anmietung einer Wohnung eigentlich
nur auf die Quadratmeterzahl und die Lage zurückgegriffen werden,
und nicht einmal für diese Parameter gibt es Standards. Auch ver-
fügen Architekten über eine nur geringe Anzahl an Elementen, um
ihre Arbeit bewerten zu können, und wie sich zeigt, hängt der Preis
der Wohnungen, die sie entworfen haben, trotz aller Bemühungen
um eine Reduktion der Baukosten allein von Angebot und Nachfrage
ab und nicht von ihren Vorsätzen und den Kontrollmechanismen der
anfallenden Kosten.
Die Möglichkeit, verschiedene Module auf einem Grundstück
gruppieren zu können, bedeutet einerseits, dass Kosten gemindert
werden können, birgt aber auch die Notwendigkeit einer Form der
Organisation der Nutzer untereinander, was nicht einfach sein wird.
Damit das Projekt durchführbar ist, muss eine Raumordnung eines
von der Stadt nicht mehr genutzten Grundstücks geschaffen wer-
den, es muss entschieden werden, in welcher Form sich die dort
zukünftig ansässigen Personen organisieren – vorzugsweise wäre
das die Form der Genossenschaft -, und letztlich müssen Regeln
hinsichtlich der maximalen Belegung fixiert werden, um unverträg-
liche Massenansammlungen zu vermeiden. Sind diese Schritte erst
einmal getan, könnten sich kleinere Einheiten für Nomadenbewohner
formieren; so könnte den Bedürfnissen derjenigen entsprochen wer-
den, die sich aktuell gezwungen sehen, ein Haus oder eine Wohnung
anzumieten, während ein demontierbares Wohnmodul in ihrer Lage
doch wesentlich brauchbarer und ebenso bequem wäre; dies zeigen
auch die per E-Mail und durch persönliche Interviews durchgeführten
Befragungen.
101
102
With this project and the occupations which preceded it, a doctrine
of urban planning should be created that is based on legal founda-
tions and on which it would be possible to base arguments in future
situations, as there are no relevant positive legal decisions.
Anyone who wanted to pursue this idea and build temporary housing
space would thus have documentation on which they would be able
to base a claim to public land. This demand was made by the most
various citizens’ organisations, but at no point received a hearing
from the municipal government (months after the negative decision
by the City of Barcelona on the application for a residential license,
a Basque city councillor’s office, and the department for youth mat-
ters there, made contact with the architect to discuss the possibility
of erecting this type of rental housing on municipal properties used
for machinery – not privately owned property space. The Basque
law on housing and land (Lex Vasca de Vivienda y Suelo) considers
in exceptional cases the possibility of using land assigned to storing
machinery as housing space).
Article 47 of the Spanish Constitution guarantees Spanish citizens the right to dignified and
appropriate housing. At the same time, public authorities have to take responsibility for the
conditions necessary for this and in particular have to regulate the use of property, with
reference to the public interest, to prevent speculation. The community has a share of the
profits which are produced by measures of urban planning on public properties (German trans-
lator‘s note.)
Bei der Regierung von Barcelona ist es üblich, den temporären Nut-
zen von öffentlichem Grund für Stadtteilfeste oder kulturelle Veran-
staltungen abzutreten; dass man in einem Wohnmodul leben könnte,
wurde von dieser Seite jedoch ausdrücklich negiert. Diese Weige-
rung verdeutlicht die Angst von Seiten der Verwaltung, derartige
Wohnformen nicht kontrollieren zu können, und auch das Fehlen ein-
schlägiger Präzedenzfälle.
Mit diesem Projekt und den vorangegangenen Besetzungen sollte
eine auf rechtlichen Grundlagen fundierte städtebauliche Doktrin
geschaffen werden, auf die man sich in zukünftigen Situationen argu-
mentativ stützen könnte, da es ja eine positive einschlägige Rechts-
sprechung nicht gibt. Wer dieses Vorhaben vorantreiben und tempo-
rären Wohnraum bauen wollte, würde so über eine Dokumentation
verfügen, um Anspruch auf öffentliche Grundstücke erheben zu kön-
nen. Diese Forderung wird von verschiedensten Bürgerverbänden
aufgeworfen, fand bei der Regierung jedoch zu keinem Zeitpunkt Ge-
hör (Monate nach dem abschlägigen Bescheid durch die Stadt Barce-
lona bezüglich des Antrags auf Bewohnbarkeit wird von Seiten eines
baskischen Stadtratsamtes bzw. der dortigen Abteilung für Jugend-
fragen mit dem Architekten Kontakt aufgenommen, um über die
Möglichkeit zu beraten, auf städtischen, für Gerätschaften genutzten
Flächen entsprechenden Mietwohnraum zu errichten – keinen Eigen-
tumswohnraum. Das baskische Gesetz über Wohnungen, Grund und
Boden (Ley Vasca de Vivienda y Suelo) zieht in Ausnahmefällen die
Möglichkeit in Betracht, Grundstücke, die für die Lagerung von Ge-
rätschaften genutzt werden, für Wohnraum zu nutzen).
Artikel 47 der Spanischen Verfassung garantiert den spanischen Bürgern das Recht auf eine
würdige und angemessene Wohnung. Zugleich hat die öffentliche Hand für die entsprechenden
notwendigen Voraussetzungen zu sorgen und insbesondere, unter Berücksichtigung des In-
teresses der Allgemeinheit, die Nutzung von Grundstücken zu regulieren, um Spekulationen zu
verhindern. Die Gemeinschaft wird an den Gewinnen beteiligt, die städtebauliche Maßnahmen
auf öffentlichen Grundstücken abwerfen; Anm. d. Üb.
103
HAUS M & HAUS LINA
Not forever | Nicht für die Ewigkeit
Photos House M: Otto Hailzl
Photos House Lina: Caramel
The treasure chests of Caramel architects are concentrates of living
in one’s own home which do not allow trivialities to distract one from
the essence of this building task. A scaffold in light construction with
a canvas pulled over it, such as are familiar from structures built on
articulated lorries, serves as a protective layer. This package gets a
good heat insulation, divided up by sparing, rationally placed open-
ings on three sides of the building. In addition, there is a privileged
side, from which the eye roves into the open and the landscape
sparkles as if on a TV screen. With this picture window, Caramel pay
respect to the idea of a modernism such as has been offered by a
Mies van der Rohe or a Philip Johnson.
The achievement of this young team, however, also lies in quite dif-
ferent areas. Their buildings are located in places where simple gable
roofs continue to set the tone and it demands both enormous ability
in convincing the local authorities and also clients with a lot of cour-
age. These then become carriers of an avantgarde building culture
which, or so it seems at least, is on the way to turning into popular
culture. Along this road, some things must, of course, be given up.
Thus, the architects skip elaborately staged details and aim directly
for the optimal effect. They concentrate on the effects of space,
that is, they appeal for open groundplans, they work with space as
a continuum which is not hemmed into room plans with small units
and they love large areas with which they arrange the inner life of the
house.
Although the House Lina or the House M. are built for the present
moment, in their spatial qualities they begin from timeless archi-
tectonic questions. These light constructions, which require com-
paratively little in raw materials, do not claim the land on which they
stand forever. They could even be transformed to another place. But
they can also be regarded as the perfectly placed nucleus which de-
fines the architectural parameters of a future which is, as a matter of
principle, not yet known.
104
Die Schatzkästchen der Caramel Architekten sind Konzentrate des
Wohnens im Eigenheim, die sich nicht durch Nebensächlichkeiten
vom Wesen dieser Bauaufgabe ablenken lassen. Ein Gerüst in
Leichtbauweise, das mit einer Plane überzogen wird, wie man sie
von LKW-Aufbauten kennt, dient als Schutzschicht. Dieses Paket
erhält eine gute Wärmedämmung, das durch sparsame, rationell ge-
setzte Öffnungen an drei Gebäudeseiten gegliedert wird. Dazu gibt
es eine privilegierte Seite, über die der Blick ins Freie streift und die
Landschaft als Bild, wie über einen TV-Screen flimmert. Mit diesem
Schaufenster huldigen Caramel dem Ideal einer Moderne wie sie ein
Mies van der Rohe oder ein Philip Johnson entworfen haben.
Die Leistung dieses jungen Teams liegt dabei aber noch in ganz
anderen Bereichen. Ihre Häuser befinden sich in Gegenden, wo
einfältige Satteldächer noch immer den Ton angeben und es bedarf
einer enormen Überzeugungskraft bei den örtlichen Autoritäten und
eine Bauherrschaft mit viel Mut. Diese wird damit auch zum Träger
einer avantgardistischen Baukultur, die so scheint es zumindest, auf
dem Weg ist Populärkultur zu werden. Auf diesem Weg muss natür-
lich auch auf Einiges verzichtet werden. So sparen die Architekten
an aufwändig inszenierten Details und peilen direkt die optimale
Wirkung an. Sie konzentrieren sich auf Raumwirkungen, das heißt
sie plädieren für offene Grundrisse, sie bearbeiten den Raum als
Kontinuum, der nicht in kleinteilige Zimmerzuschnitte geklemmt wird
und sie lieben die großen Flächen, mit denen sie das Innenleben des
Hauses ordnen.
Wenngleich das Haus Lina oder auch das Haus M für den Moment
geschaffen sind, setzen sie in ihren räumlichen Qualitäten bei den
zeitlosen architektonischen Fragen an. Diese leichten Konstrukti-
onen, die vergleichsweise wenige Rohstoffe benötigen, beanspru-
chen den Boden, auf dem sie stehen nicht für die Ewigkeit. Sie
ließen sich sogar an einen anderen Ort transformieren. Man kann sie
aber auch als den richtig gesetzten Nukleus sehen, der die architek-
tonischen Parameter einer prinzipiell noch nicht bekannten Zukunft
definiert.
CARAMEL

105
 4

5 3 1

5
House Lina
2
Elevation | Section | Floorplan 1:250
Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

106
107
HOTEL RATHAUS
People at a hotel I | Menschen im Hotel I
Langegasse 13, Vienna, Austria, 2007
Photos: Roland Fürst, Peter Blaha, Peter Ebner
The Hotel Rathaus in Vienna is in a typical bourgeois house of the
late nineteenth century. In the present conversion two apartments
which became available in this building were converted into a total of
eight hotel rooms.
With its central location in the so-called Josefstadt and in the im-
mediate vicinity of the museum quarter and the city centre, this hotel
is geared towards modern city tourism, which prizes finding cultural
amenities within walking distance. The furnishing of the rooms is,
with finely calculated details which make reference to the history
of Viennese domestic culture, turned into an ambience of well-be-
ing. Each of the new rooms is treated as an individual “subject”
which should communicate its special atmosphere to the guest. As
the central element of the furnishing, the bed with its large “ears”
was designed, dividing up the room. With its high side-elements,
it forms an intimate room within the room and is at the same time
a reference to the furniture designed by Adolf Loos which could be
changed completely in form and function with a few manual moves.
It was also considered important that the bathrooms receive day-
light, a quality that in present-day hotel construction tends to be a
rarity.
It is also part of the concept that all rooms set a high standard in
their artistic decoration. The rooms become an aesthetic unity
through the work of the artist Rainer Füreder, whose abstract land-
scapes are found on floor, ceiling, walls and textiles. The floral motifs
were painted by him in situ, appropriately for each spatial complex,
location, and light-effect. This hotel is intentionally conceived as
an ensemble of small “Gesamtkunstwerke” which, in an olfactory
sense, function as aesthetic locations for physical, mental and spir-
itual reproduction. The hotel owner, himself a passionate oenologist,
has expressed his enthusiasm in a number of areas of the hotel, and
so each of the 33 rooms is dedicated to a leading Austrian vintner,
whose nectar can, of course, be found in the minibar.
108
Das Hotel Rathaus in Wien befindet sich in einem typischen bürger-
lichen Wohnhaus der Gründerzeit. Beim konkreten Umbau wurden
zwei Wohnungen, die in diesem Objekt frei wurden, zu insgesamt
acht Hotelzimmern umgebaut.
Mit der zentralen Lage in der so genannten Josefsstadt und in unmit-
telbarer Nähe zum Museumsquartier und dem Stadtzentrum spricht
dieses Hotel den modernen Städtetouristen an, der es schätzt, wenn
er kulturelle Einrichtungen in fußläufiger Entfernung vorfindet.
Die Ausstattung der Zimmer ist mit fein kalkulierten Details, die auf
die Geschichte der Wiener Wohnkultur bezug Bezug nehmen, zu
einem Wohlfühl-Ambiente verdichtet. Jedes der neuen Zimmer wird
als individuelles „Subjekt“ behandelt, das eine eigene Atmosphäre
an den Gast vermitteln soll. Als zentrales Ausstattungselement wur-
de das Bett mit seinen großen „Ohren“ entworfen, das als Raum-
teiler wirkt. Mit den hochgezogenen Seitenteilen bildet es einen
intimen Raum im Raum und ist gleichzeitig eine Referenz an die von
Adolf Loos konzipierten Möbelstücke, die sich durch wenige Hand-
griffe in Form und Funktion vollkommen verändern lassen. Wert
wurde auch darauf gelegt, dass die Bäder Tageslicht erhalten, eine
Qualität, die im Hotelbau der Gegenwart eher Seltenheitswert hat.
Zum Konzept gehört überdies, dass alle Zimmer in der künstle-
rischen Ausstattung einen hohen Anspruch in der künstlerischen
Ausstattung haben. Zur ästhetischen Einheit werden die Räume
durch die Arbeiten des Künstlers Rainer Füreder, dessen abstrahierte
Landschaften sich über Boden, Decke, Wände und Textilien ziehen.
Die floralen Motive hat er, passend zum jeweiligen räumlichen Ge-
füge, der Lage und dem Lichteinfall in situ gemalt. Dieses Hotel ist
gezielt als Ensemble kleiner Gesamtkunstwerke konzipiert, die in
einem olfaktorischen Sinne als ästhetische Orte zur körperlichen, gei-
stigen und seelischen Reproduktion dienen. Der Hotelbesitzer, selbst
passionierter Önologe, hat seiner Leidenschaft in vielen Bereichen
des Hotels Ausdruck verliehen, und so ist jedes der 33 Zimmer
einem österreichischen Spitzenwinzer gewidmet, dessen erlesene
Tropfen sich selbstverständlich in der Minibar finden.
 PETER EBNER
FRANZISKA ULLMANN

109
 2 2

1 3
3
1 2

3
1 1

Kleiderhacken
3 1 1
3
2

3
2

Floorplan 1:250

Legend
1 Entry
2 Master bedroom
3 Bathroom

110
111
EGOTA HOUSE A
Urban landscapes – with and beyond architecture |
Stadtlandschaften – mit und jenseits von Architektur
Collective housing, Nakano-ku, Tokyo, Japan, 2004
Photos: Kazunari Sakamoto Archtectural Laboratory
This building has been completed as a first phase realisation of the
commission given to the winning scheme of the Egota urban collec-
tive housing competition, held by the Tokyo Society of Architects
and Building Engineers in February 2002.
The site of approximately 1,000 qm is located inside a low-rise resi-
dential area adjacent to a dense urban block facing the city‘s main
street. On this site, the scheme proposed a plan with three hous-
ing blocks of three dimensionally and spatially combined tenement
houses containing altogether 13 dwellings for lease, plus a detached
residence for the owner. The surrounding area is provided with many
single houses with gardens that keep appropriate distances between
each other, where the good living environment that had been nour-
ished despite urban growth is maintained. For this, the scheme takes
a dispersed configuration of four building blocks on an irregularly
shaped site, applying a distance of neither too close, nor too far.
The first phase that has been realised so far on the southeast corner
lot is a stacked tenement house containing five dwellings, each pro-
vided with independent and direct access to the outside. Every floor
is divided by party walls in different directions and combined perpen-
dicularly to join space on upper and lower levels, crossing over each
other. Each dwelling is oriented to face its neighbouring environ-
ment, and also faces adjacent points at different heights, taking in
views from openings of various sizes that open in many directions.
With such a composition, multidimensional extensions of space are
provided for the living environment.
112
Dieses Gebäude entstand als erster Bauabschnitt des siegreichen
Entwurfs eines Wohnbauwettbewerbs für Egota, der von der „Tokyo
Society of Architects and Building Engineers“ im Februar 2002 aus-
gerichtet worden war.
Das Grundstück mit etwa 1.000 qm befindet sich in einem Wohn-
gebiet mit niedriger Bebauung neben einem intensiv genutzten
urbanen Gebäudeblock an der Hauptstraße. Für dieses Grundstück
sah der Entwurf drei, eine räumliche Einheit bildende Häuser mit ins-
gesamt 13 Mietwohnungen sowie ein frei stehendes Haus für den
Eigentümer vor. In der Umgebung finden sich viele Einzelhäuser mit
Gärten, die jedem Haus einen gewissen Freiraum geben, wodurch
trotz des Anwachsens des Stadtteils ein angenehmes Wohnumfeld
erhalten blieb. Um hier anzuschließen, setzt die Planung auf vier
differenzierte Baukörper, die auf dem unregelmäßig zugeschnittenen
Grundstück entstehen sollen, wobei immer ein angemessener Ab-
stand beibehalten wird – nicht zu weit und nicht zu nah.
In der ersten Bauphase wurde an der Südostecke des Grundstücks
ein Wohnhaus mit fünf ineinander verschachtelten Wohnungen,
die jeweils unabhängig voneinander von außen erschlossen sind,
realisiert. Auf jeder Ebene sind die Trennwände unterschiedlich aus-
gerichtete und durch verschiedene Verbindungen mit dem Geschoss
darüber oder darunter folgt, dass sich die Wohnungen räumlich kreu-
zen. Von jeder Wohnung blickt man aus unterschiedlich großen Öff-
nungen auf die Umgebung, und es entsteht eine multidimensionale
Wohnkomposition.
KAZUNARI SAKAMOTO

113
 6

1
1
typ C
4 5 3 6
typ A

5 typ A

4 2

typ C
3 typ B
4 2
2 6

First floor 1:250 5 Second floor 1:250

3
1
6

typ E
2
3

4
1

3
4
typ D 2

Third floor 1:250 6

terrace terrace

room
main room

TYPE J TYPE K

room

TYPE L terrace terrace TYPE M

owner's house (1F)

room main room

INTERLOCKING G ARDEN

TYPE E
terrace
TYPE H
ߩ‫ إ‬A terrace

room
room existing tree
room
TYPE A TYPE C room TYPE G

main room TYPE F

TYPE B main room
room

terrace terrace
TYPE I

TYPE D

1st phase
Egota House A
2nd phase

Site plan/ basement floor plan; scale: 1/300

114
 Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen typ E
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Terrace
typ D

typ A typ C

typ B

Section 1:250

typ E
typ D
5

5
Forth floor 1:250

The cubic volume itself containing the set of dwellings has gently
generated its form by the carved out terraces, and by its engage-
ment in the relation to the North and the geometry of the site.
Instead of being treated equally so as to align with each other in a
conventional manner, the outline of the building is determined by
an assembly of autonomous elements such as the differentiated
colours and the treatments on the façades of the externally insulated
concrete walls, the randomly positioned windows, and the access
stairways set in many directions. By this, the exterior space facing
each façade and spreading out to the surroundings is given a spatial
character that differs in each case, having no front or rear side.
In this way, a new environment is created within and beyond the ar-
chitecture, by accepting urban landscapes that confront themselves.
Charakteristisch für den Wohnkubus sind die aus dem Block gleich-
sam herausgeschnittenen Terrassen und das Aufnehmen der Grund-
stücksform. Statt, wie sonst üblich, alle Teile aufeinander abzustim-
men, wird die Gebäudeform von einem Zusammenspiel autonomer
Elemente bestimmt, wie beispielsweise den differenzierten Farben
und Oberflächen der Fassaden aus außengedämmten Betonwänden,
den wie zufällig angeordneten Fenstern und den unterschiedlich
orientierten Außentreppen. Dadurch erhalten die Fassaden einen
heterogenen räumlichen Charakter und entziehen sich durch ihre
Unterschiedlichkeit einer Festlegung auf Vorder- oder Rückseite.
Aus dieser Strategie geht ein neues Ensemble,hervor, dessen Archi-
tektur, die Struktur bestehenden urbane Landschaft akzeptiert und
gleichzeitig spiegelt.

115
MEHRFAMILIENHAUS FORSTERSTRASSE
Supporting walls | Tragende Wände
Fosterstraße, Zurich, Suisse, 2004
Photos: © Walter Mair
The multiple-occupancy house on Forsterstraße is directly beside
the city centre of Zurich. Although the area is now densely built-up,
the many large, old trees recall the fact that this district was once a
villa-quarter outside Zurich. The dense greenery of the environment,
and not its varied and mediocre architecture, was the starting point
for this project.
The size and situation of the building results from the strict planning
regulations which preclude any further volumetric and urbanistic
reflections. The structural solution found for the block, too, is an at-
tempt to turn the restrictive planning regulations in this residential
zone into an architectonic logic. So, for example, the top floor contin-
ues the architectonic divisions of the lower storeys, despite its pre-
scribed step back. The projecting balconies continue the floor plates
of the apartments into the exterior space, and so do not appear like
separate pieces stuck on, as usually happens in new buildings
Solid concrete walls divide up the apartments, without dividing up
the ground-area into separate, independent rooms. Views through
the entire extent of the apartment between these concrete walls are
always possible. In this spirit, access areas and sanitary units can
become spatial extensions of living and dining areas. There is no divi-
sion into service and served areas. There is no hierarchy or differen-
tiation of different areas of the apartment. All rooms are constructed
in the same way, from the same materials. They are all stamped by
the same foundational architectonic concept of space.
This form of groundplan – the spatial definition of a building by free-
standing walls which only partially connect with each other could be
seen as a homage to the radicalism and principle of the early designs
of Ludwig Mies van der Rohe.In contrast to the works of Ludwig
Mies van der Rohe, in which the walls, as free-standing room-divid-
ers, have the character of a non-load-bearing installation or of exhibi-
tion architecture, here the walls have become a principle of the struc-
tural engineering. The concrete walls stand on top of each other,
hang from each other or project from each other.
116
Das Mehrfamilienhaus an der Forsterstraße liegt in unmittelbarer
Nähe des Stadtzentrums von Zürich. Obwohl das Quartier mittler-
weile dicht bebaut ist, erinnern viele alte, große Bäume daran, dass
diese Gegend einst ein Villenquartier außerhalb von Zürich war. Di-
ese dichte Bepflanzung der Umgebung und nicht seine heterogene
und mittelmäßige Architektur war der Ausgangspunkt für dieses
Projekt.
Die Größe und Situierung des Gebäudes ergibt sich aus den stren-
gen baugesetzlichen Vorgaben, welche volumetrische und städte-
bauliche Überlegungen vorweggenommen haben. Auch die struk-
turelle Auflösung des Baukörpers ist ein Versuch, restriktive bauge-
setzliche Vorgaben dieser Wohnzonen in eine architektonische Logik
zu überführen. So setzt zum Beispiel das oberste Geschoss, trotz
der vorgeschriebenen Rücksprünge, die architektonische Gliederung
der unteren Geschosse weiter fort. Die auskragenden Balkone füh-
ren die Geschossplatten der Wohnungen im Außenraum fort und
wirken nicht wie sonst bei Neubauten üblich als Anhängsel.
Massive Wandscheiben aus Beton gliedern die Wohnungen, ohne
die Grundrissfläche in einzelne unabhängige Raumkammern zu un-
terteilen. Durchblicke über die gesamte Wohnungsausdehnung zwi-
schen diesen Wandscheiben hindurch sind immer wieder möglich. In
diesem Sinne können Erschließungen und Nasszellen zu räumlichen
Erweiterungen von Wohn- und Essräumen werden. Es gibt keine
dienenden und bedienten Räume. Es gibt keine Hierarchie oder
Differenzierung von unterschiedlichen Bereichen der Wohnung. Alle
Räume sind gleich konstruiert und materialisiert. Sie sind alle Ausprä-
gung der gleichen architektonisch räumlichen Grundkonzeption.
Diese Grundrissform, die räumliche Definition eines Gebäudes durch
Wände, welche frei stehen und sich nur zum Teil verbinden, könnte
man auch als eine Hommage an die Radikalität und Grundsätzlichkeit
der frühen Entwürfe von Ludwig Mies van der Rohe ansehen. Im
Gegensatz zu den Arbeiten von Ludwig Mies van der Rohe, in denen
die Wände als frei stehende Raumteiler den Charakter einer nichttra-
genden Rauminstallation oder einer Ausstellungsarchitektur haben,
CHRISTIAN KEREZ

117
 First floor 1:250

118
In each case, they determine each other. The different positioning of
a wall in one storey consequently has an effect on the groundplan of
all five storeys.
In this way, the arrangement of the walls, which viewed as a whole
appears very irregular and almost random, only becomes firmly fixed
through the interdependence of all the storeys.
This arrangement, which in the individual apartments only appears
very indirectly, was optimised in close collaboration between the
architect and the structural engineer in a long and difficult process,
and ultimately cannot be understood without the help of a spatial
model of all five storeys.
werden hier die Wände zum statischen Prinzip. Die Wände aus Be-
ton stehen aufeinander, hängen aneinander oder kragen voneinander
aus. In jedem Falle bedingen sie einander. Die Verschiebung einer
Wand in einem Geschoss hätte dementsprechende Auswirkungen
auf die Grundrisse aller fünf Geschosse.
So wird die Anordnung der Wände, welche in ihrer Gesamtschau
recht unregelmäßig und beinahe zufällig wirkt, erst über die Abhän-
gigkeit aller Geschosse zueinander zwingend festgelegt. Diese in
den einzelnen Wohnungen sehr unmittelbar in Erscheinung tretende
Anordnung wurde in enger Zusammenarbeit zwischen Architekt und
Bauingenieur in einem langwierigen Prozess optimiert und bleibt
ohne die Beihilfe eines räumlichen Modells aller fünf Geschosse
schlussendlich nicht nachvollziehbar.
119
 Legend
1 entry
4 5 5 4 3
2 living
3 kitchen
4 bathroom
2 5 (bed)room
5
1 1

3 2 5

Second floor 1:250

Third floor 1:250

120
121
CODAN SHINONOME
Networked living | Vernetztes Wohnen
1-9, Shinonome Koutou-ku, Tokyo, Japan, 2004
Photos: Daici Ano
The building which Kengo Kuma completed in 2004 is part of a ca.
16 ha. district on the Shinonome Canal in Tokyo. This urban develop-
ment project pursues the ambitious goal of creating a sustainable
model for contemporary urban housing forms and lifestyles. Five
architects, including Riken Yamamoto, Toyo Ito and Kengo Kuma
have each designed a building for this project. Together with the
landscape, light and environment designers, who were included from
the start, they have conceived a homogeneous urban space. The in-
terior and exterior spaces are understood as a communicating whole
which has been designed with attention to the different effects by
day and by night.
Kengo Kuma devised his project as a dynamic combination of resi-
dential units, small offices (so-called SOHOs, the acronym for Small
Office/Home Office), businesses and public facilities, all of vary-
ing sizes. Whereas the urban planning theory of the 20th century
preached the separation of functions, Kume tried to overthrow this
approach which is dominant especially in housing construction in
Japan. The goal is the complex city which gains a high quality of life
from the overlapping of functions.
Public and part-public spaces run through the multi-storey building,
fixed together by landings high up in the space, and this leads to a
spatial conception with the “Communication Atrium” at its centre.
This is surrounded by 60 qm basic units and smaller 25 qm annex
spaces. These annexes can be used as studio, SOHO, as a business
or just as a bedroom. The combination of varied functions and apart-
ment sizes in a three-dimensional structure seeks out functional
overlaps. Le Corbusier’s idea of streets, which he developed for the
unité d’habitation is thus to be transformed into a spatial concept.
122
Kengo Kumas 2004 fertig gestelltes Gebäude ist Teil eines rund
16 Hektar großen Quartiers am Shinonome Kanal in Tokyo. Dieses
Stadtentwicklungsprojekt verfolgt das ehrgeizige Ziel, ein tragfä-
higes Modell für zeitgenössische urbane Wohn- und Lebensformen
zu schaffen. Fünf Architekten, darunter Riken Yamamoto, Toyo Ito
und Kengo Kuma haben bei diesem Vorhaben jeweils ein Gebäude
entworfen. Gemeinsam mit den von Anfang an eingebundenen
Landschafts-, Licht- und Umweltdesignern konzipierten sie einen
homogenen Stadtraum. Innen- und Außenräume sind als kommuni-
zierendes Ganzes verstanden, die mit Bedacht auf die unterschied-
lichen Tag- und Nachtwirkungen gestaltet wurden.
Kengo Kuma konzipierte sein Projekt als dynamische Verbindung von
unterschiedlich großen Wohneinheiten, kleinen Büros (so genannten
SOHOs, das Akronym steht für Small Office / Home Office), Ge-
schäften und öffentlichen Einrichtungen. Während die Städtebauthe-
orie des 20. Jahrhunderts die Funktionstrennung predigte, versucht
Kuma diesen gerade in den Wohnbauprogrammen Japans domi-
nanten Ansatz zu sprengen. Ziel ist die komplexe Stadt, die aus der
Überschneidung der Funktionen eine hohe Lebensqualität gewinnt.
Die Durchdringung des vielgeschossigen Gebäudes mit öffentlichen
und halböffentlichen Räumen und die in luftigen Höhen durch Stege
miteinander verschränkt sind, führt zu einem Raumkonzept, in des-
sen Zentrum das „Kommunikations-Atrium“ lokalisiert ist. Dieses ist
von 60 qm großen Basiseinheiten und kleineren 25 qm großen An-
nexräumen umgeben. Diese Annexe können als Studio, SOHO, als
Geschäft oder auch nur als Schlafraum genutzt werden.
Die Kombination mannigfaltiger Nutzungen und Wohnungsgrößen
in einer dreidimensionalen Struktur sucht die funktionalen Über-
lappungen. Le Corbusiers Idee der Straßen, die er für die Unité
d’Habitation entwickelte, sollten so in ein Raumkonzept transfomiert
werden.
KENGO KUMA

123
Standard upper storey 1:500

124
 4
1
1

1 1

1
1

1
1
1400
6

CH=2340
5 5

110

710
530
400

3000

CH=8256.5

65
650
715
CH=5570

725

270

Legend 1 1
7
1 Residence
2 Small office 1 1
3 Shop
4 Roof garden 1 1
5 Contextual void
1 1
6 Community bridge
7 Community atrium
1 1
8 Parking
9 S-shape avenue
2
10 Street 3

8 9
10
Section 1:500

It is also possible that individual families could acquire units on both Es ist auch denkbar, dass einzelne Familien auf beiden Seiten des
sides of the “Communication Atrium”, whether for accommodation „Kommunikations-Atriums” Einheiten, sei es zum Wohnen oder zum
or work purposes, which would permit the creation of networked Arbeiten, erwerben, was die Entwicklung von vernetzten Wohn-
forms of residence. formen ermöglicht.
Das Projekt überwindet auf theoretischer Ebene die Wohnkonzepte
The project overtakes at a theoretical level the housing concepts of des 20. Jahrhunderts und eröffnet Antworten für die sozialen Gege-
the 20th century and opens up answers to the social conditions of benheiten der modernen Gesellschaft. Es bietet in der Vielfalt des
modern society. In the complexity of its notion of the family, it offers erweiterteten Familienbegriffs Raum für Verknüpfungen von Lebens-
space for connections between spheres of living which can be fixed welten, die sich in der Struktur des Gebäudes einbetten lassen.
in the structure of the building. Die Dachterrassen sollen übrigens, im Gegensatz zu Corbusier Ge-
The roof terraces, further, in contrast to Corbusier’s shared terraces, meinschaftsterrassen, von den Bewohnern als Blumen- und Gemü-
are intended to be used by the residents individually as flower and segärten individuell genutzt werden.
vegetable gardens.

125
Selection of apartment types
Floorplan 1:250 | Unit 2 9. F

Legend
1 Entry
2 Living
1
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

5 5 3 2

Unit 3 10. F

126
127
MOUNTAIN DWELLINGS
Symbiosis in the urban mountain | Symbiose im Stadtberg
Copenhagen, Denmark, 2008
Photos: JDS
The MTN House – the abbreviation stands for “mountain” – is the
second generation of the “VM” building, although it is formally in
no way related. It is commissioned by the same clients, has similar
dimensions and stands in the same street. However, the planned
use of space is essentially different, as it was proposed to use 2/3
for parking and only 1/3 as residential space. Instead of constructing
two separate buildings, it was decided to fuse the residential building
and the parking garage into a symbiotic unity. Two entirely contrary
parameters – the parking lot needs the street, while housing needs a
good view, fresh air and optimal sunlight and no noise – complement
each other in this area in a fabulous way into a unique hybrid build-
ing.
Copenhagen is flat, a place “without” topography, so to speak. The
decisive idea was to regard the parking lot as the foundation for the
residential building and to clothe the reinforced concrete framework
with the residential elements, which step up from the first to the
tenth floor like a cascade. In this way all the apartments have roof-
gardens facing the sun, breath-taking views and direct driving access
right up to the tenth storey.
The entire hill of housing funtions as a leafy suburban residential
quarter with direct driving access – and produces a suburban feel-
ing, but in the middle of a high-density urban setting. Combinations
like this which completely redefine urban living can only occur when
people are prepared not only to question tabus but also actually to
break them.
jds Architects do this with an unconditional commitment to architec-
tural vision.
128
Das MTN-Haus, die Abkürzung steht für das englische „mountain“,
stellt, obwohl formal in keiner Weise verwandt, die zweite Generati-
on des „VM“-Gebäudes dar. Es hat denselben Bauherren, eine ähnli-
che Dimension und steht in der gleichen Straße. Grundlegend unter-
scheidet es sich allerdings im Raumprogramm, das 2/3 Park- und nur
1/3 Wohnraum vorsah. Anstatt zwei getrennte Gebäude zu errichten,
entschied man sich dafür, das Wohnhaus und die Parkgarage zu
einer symbiotischen Einheit zu verschmelzen. Zwei vollkommen
konträre Parameter – das Parkhaus braucht die Straße, das Wohnen
hingegen eine schöne Aussicht, frische Luft und optimale Beson-
nung und keinen Lärm – ergänzen sich an diesem Ort auf sagenhafte
Weise zu einem einzigartigen Gebäudehybrid.
Kopenhagen ist flaches Land, sozusagen ein Ort „ohne“ Topografie.
Der entscheidende Gedanke war, das Parken als Fundament für den
Wohnbau zu betrachten und das Stahlbetongerüst mit der Wohn-
funktion zu bekleiden, die sich kaskadenartig vom 1. bis ins 10. Ober-
geschoss staffelt. Auf diese Art und Weise haben alle Apartments
der Sonne zugewandte Dachgärten, atemberaubende Ausblicke und
direkte Zufahrt bis hinauf in den 10. Stock.
Der ganze Wohnhügel funktioniert wie ein durchgrüntes vorstädti-
sches Wohnquartier mit direkter Zufahrt – und verhilft zu einem sub-
urbanen Lebensgefühl, allerdings inmitten städtischer Dichte. Ent-
stehen können solche Kombinationen, die städtisches Leben ganz
neu definieren, wenn man bereit ist, Tabus nicht nur zu hinterfragen,
sondern auch tatsächlich zu brechen.
Die jds-Architekten tun dies mit vorbehaltloser Bereitschaft zur archi-
tektonischen Vision.
PLOT=JDS+BIG

129
 Examples of apartment types
1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Terrace
7 'Garden'

Floorplan 1:1000

130
1 2 5

3 7

Section 1:1000

131
‘DE LANDTONG’ RESIDENTIAL COMPLEX
A City within the City | Eine Stadt in der Stadt
‘De Landtong’ residential complex, Rotterdam, Netherlands, 1998
Photos: De Architekten Cie
The project “de Landtong” on the “Kop van Zuid”, is a 4 ha. new
urban development in the old harbour area in the southern reaches
of Rotterdam. The sheer magnitude of the project, the contrast
between unity and variety in programme and size, and the history
and topography of the locality together form a unique framework.
It makes the project a “city within the city”, a new urban typology
within the austere urban masterplan.
While the classic block is defined by continuous edges, the complex
morphology of “de Landtong” is the outcome of a three-dimen-
sional composition of slabs, towers and strips, with form related to
programme and orientation. The programmatic requirement of 625
houses made it possible to design houses and apartments of an
unprecedented typological abundance. Diversity was also possible in
terms of public circulation, private outdoor space and articulation of
fenestration. Street façades are generally orthogonal, with occasional
punctuation by descending volumes.
The gallery block to the east has a combination of lift/double-height
gallery/portico access to the housing units. Three terrace blocks then
descend southward, to be accessed via double-height central corri-
dors. Lifts access both the apartments with through-lounges and the
patio penthouses to the west which parallel the river Maas. These
offer spectacular views towards the city centre. With their spatial,
atrium-like composition, the single-family town houses to the south
are oriented to the old inland port.
In combination with the low eaves of the terrace slabs, these rows
form an almost suburban street wall. In contrast, the high north wall
forms an urban silhouette with its sculpture of terrace block pinna-
cles and interjacent turrets.
132
Das Bauvorhaben „de Landtong“‘ auf dem „Kop van Zuid“ ist ein
neues städtebauliches Entwicklungsprojekt auf vier Hektar des alten
Hafengeländes im Süden Rotterdams. Die gewaltige Größe des Pro-
jekts, der Gegensatz zwischen Einheitlichkeit und Vielfalt innerhalb
des Bauprogramms und der Gebäudegrößen sowie die Geschichte
und Topografie des Areals bilden einen einzigartigen Rahmen für ein
Projekt, das eine „Stadt in der Stadt“, einen neuen urbanen Typus
innerhalb des strengen Baureglements der Stadt entstehen lässt.
Während die klassische Blockbebauung von durchgehenden Rän-
dern definiert wird, ergab sich die komplexe Morphologie von „de
Landtong“ aus einer dreidimensionalen Komposition aus flachen,
hochgestellten und schmalen Baukörpern, deren Form von Baupro-
gramm und Ausrichtung bestimmt wird. Die Forderung aus dem
Bauprogramm nach 625 Häusern ermöglichte die Planung von Häu-
sern und Wohnungen in einer selten möglichen typologischen Viel-
falt. Und diese Offenheit für Verschiedenartigkeit setzte sich auch
bei den öffentlichen Verkehrsflächen, den privaten Außenräumen
und der Anordnung der Fenster fort. Fassaden zur Straße sind im
Allgemeinen rechteckig mit punktuell verringerten Volumina.
Das Laubenganghaus nach Osten bietet eine Kombination aus Auf-
zug/zweigeschossiger Galerie und Portikus mit dem Zugang zu den
Wohneinheiten. Drei in der Höhe abnehmende Häuserzeilen folgen
in südlicher Richtung, die über zweigeschossige zentrale Durchgän-
ge erschlossen sind. Über Aufzüge erreicht man sowohl die Woh-
nungen mit offenem Wohnzimmerbereich als auch die Patio-Pent-
häuser im Westen, die parallel zur Maas verlaufen. Sie bieten einen
großartigen Blick auf die Innenstadt. Die Einfamilien-Stadthäuser im
Süden mit einer um ein Atrium arrangierten Raumkomposition sind
auf den alten, dem Inland zugewandten Hafen ausgerichtet. Zusam-
men mit den weit nach unten reichenden Terrassen bilden diese
Häuserzeilen eine kompakte Randbebauung entlang der Straße.
Dagegen entsteht im Norden durch die Terrassen der aufsteigenden
Wohnblocks und die turmförmigen Zwischengebäude eine urbane
Silhouette.
DE ARCHITEKTEN CIE

133
 Cutout
First floor 1:1000

134
Cutout
Cross section 1:1000
Cutout
Longitudinal section 1:1000
The inner courts of “de Landtong” are grouped according to various
themes: a quiescent patio area, an area open to the public, and a
large section shaped by an active sports and recreational zone.
Differentiation, diversity and variation have been worked through
down to the finest detail. A unique brick was developed for the
façades. Special attention was paid to integrating the interior and
exterior environment for all dwellings, and to the relationship be-
tween the smallest unit, the house, and its surrounding areas. The
subtle solidity of the whole contrasts with the diversity of the inner
and outer spaces, the numerous typologies, and the multiplicity of
residents. This is intended to reflect urban nuances, verve and com-
plexity - to make “de Landtong” an integral urban component, a “city
within the city”.
Die Innenbereiche von „de Landtong“ sind thematisch geordnet:
eine ruhige Patiozone, ein öffentlich zugänglicher Bereich und ein
großes Areal für Sport und Erholung.
Vielfalt und Abwechslung findet sich hier auch im kleinsten Detail.
Für die Fassaden wurde ein neuer Ziegelstein entwickelt. Beson-
deres Augenmerk galt der Verbindung von Innen- und Außenraum
bei allen Wohneinheiten und der Beziehung zwischen der kleinsten
Wohneinheit, dem Haus und dessen Umgebung. Die bis ins Letzte
durchgeplante, solide Gesamtanlage ist trotzdem geprägt von einer
Vielfalt der Räume innen und außen, vielen verschiedenen Bautypen
und sehr unterschiedlichen Bewohnern. Hier sollen sich die Verschie-
denartigkeit, der Schwung und die Komplexität einer Stadt wider-
spiegeln – damit „de Landtong“ integraler Bestandteil der Stadt
wird, eine „Stadt in der Stadt“.
135
 5 5
5 5

5
3

1 1
1
2
2 3 4 3 4 4
8 8
2

6 5 5 5
6 5
7

1
1 8 4 4 4 8 1
3
4
3

2 3 2 6
2
5 5 5 5 5

Selection of apartment types

Floorplans 1:250

136
Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Terrace
7 Loggia | Balcony
8 Storage

5 5

137
SANDGASSE
Living in the module | Wohnen im Modul
Sandgasse 41, Graz, Austria, 2006
Photos: Barbara Kramer
The housing scene in Graz for decades rated as a source of impulses
and disruption which gained attention far beyond the borders of its
immediate area. After political U-turns, the change in conditions of
production in the era of neoliberalism and the elimination of impor-
tant protagonists, the picture has changed. Pragmatism has replaced
the visionary, combined with a critical look back at the past. So it
is with good reason that Hansjörg Tschom stresses analysis. As a
housing researcher he is attempting to provide a factual basis for
residential construction.
The housing development in Sandgasse in Graz occupies a narrow,
handkerchief-like site. To a five-storey “backbone”, composed of two
blocks, five tracts are attached like a comb. These “fingers” have
south-facing loggias. On the north side they are accessed via cov-
ered walkways which are connected to the partly covered walkways
of the main tract. At the junctions of the system of routes, it opens
out in the manner of a public square. In front of the apartments of
the large longitudinal building the walkways are set two metres back
from the wall, so that no-one evers walks directly past the apart-
ments. Through the gaps thus created, light falls on the walkway
beneath. Threshhold areas, like front gardens, which are elaborated
as communicative areas, provide access to the apartments or to the
individual modules.
The apartments are built according to a strict schema: bathroom,
kitchen and toilet are at the access area. The adjoining living area
faces the open-air zone with projecting balconies. The strict and eco-
nomical concept results in generous groundplans which do not lose
space unnecessarily through internal access areas. The ground-floor
level of blocks, which are partly on piles, has (part-)public functions.
138
Die Grazer Wohnbauszene galt über Jahrzehnte als Impulsgeberin
und Unruheherd, die weit über die lokalen Grenzen hinaus Beachtung
fand. Nach politischen Wendemanövern, dem Wandel der Produk-
tionsbedingungen in der Ära Neoliberalismus und der Eliminierung
wichtiger Protagonisten, hat sich das Bild gewandelt. Pragmatismus
ersetzt Visionäres verbunden mit einem kritischen Rückblick auf die
Vergangenheit. Hansjörg Tschom betont daher nicht von ungefähr
die Analyse. Als Wohnbauforscher versucht er dem Wohnbau eine
sachliche Basis zu verleihen.
Die Wohnanlage in der Sandgasse in Graz besetzt ein schmales,
handtuchartiges Grundstück. An einem in zwei Baukörper aufgelö-
sten, fünfgeschossigen „Rückgrat“ werden kammartig fünf Trakte
angesetzt. Diese „Finger“ besitzen südorientierte Loggien. Sie
werden an der Nordseite mit Laubgängen erschlossen, die an die
gedeckten Laubengänge des Haupttraktes angedockt sind. An den
Knotenpunkten des Wegesystems weitet sich dieses platzartig auf.
Vor den Wohnungen der großen Längsbauten springen die Lauben-
gänge zwei Meter von der Wand zurück, sodass man nie direkt an
den Wohnungen vorbeigeht. Durch die Aussparungen fällt Licht auf
die jeweils darunter liegenden Gänge. Über Schwellenbereiche, ist
gleich Vorgärten, die als kommunikative Bereiche ausgebildet sind,
werden die Wohnungen bzw. die einzelnen Module erschlossen.
Die Wohnungen sind nach einem strikten Schema aufgebaut: an der
Erschließungszone liegen Bad, Küche und WC. Der anschließende
Wohnbereich orientiert sich auf die Freiraumzone mit den auskra-
genden Balkonen. Das stringente und ökonomische Konzept ergibt
großzügige Grundrisse, die keinen unnötigen Raumverlust durch in-
terne Erschließungszonen erfahren. Die Erdgeschossebene der teil-
weise aufgestelzten Baukörper enthält (halb-)öffentliche Funktionen.
HANSJÖRG TSCHOM

139
 Entry Kitchen Bathroom Sleep Work Dining Stairs Multigenerational
area housing

Access zone

Front open-air area

Communication zone

Service zone

Movement zone

Use-neutral space zone

Private open-air-area

Floorplan 1:250
Modules

140
Sleep Bathroom Entry Kitchen Multigenerational
area housing
Floorplan 1:250
Multigenerational housing
Generationenwohnen
In content, the project pursues a whole series of goals which will
define the housing of the future: flexible housing structures through
spaces which are neutral as to use, the combination of residence and
work, attention to multi-generational and serviced housing, are just a
few of them.
In addition, Tschom attempts, with the module-like conception of the
apartments – every module has an entry element and can be de-
tached at any time – and through freely extensible façade-areas, also
to develop participatory approaches to housing construction further.
The motto “Living in the Module” thus also stands for an approach
which gives the users the opportunity to alter their home with a
small number of measures, so that it can be adapted to future needs
– probably one of the most important aspects of housing construc-
tion in the future.
Bathroom Entry Kitchen Work
area
Floorplan 1:250
Home and work
Wohnen und arbeiten
Inhaltlich verfolgt das Projekt eine ganze Reihe von Zielen, die
für den Wohnbau der Zukunft bestimmend sein werden: Flexible
Wohnstrukturen durch nutzungsneutrale Räume, die Kombination
von Wohnen und Arbeiten, die Berücksichtigung von Generati-
onen- und betreutem Wohnen, sind nur einige davon.
Tschom versucht darüber hinaus mit der modulartigen Konzeption
der Wohnungen – jeder Module hat ein Eingangselement und ist
jederzeit abtrennbar – und durch frei ausbaubare Fassadenräume
auch partizipative Ansätze im Wohnbau weiter zu entwickeln. Das
Motto „Wohnen im Modul“ steht also für eine Ansatz, der dem
Nutzer die Möglichkeit an die Hand gibt, seine Wohnung, mit we-
nigen Eingriffen so zu verändern, dass es künftigen Bedürfnissen
angepasst werden kann, wahrscheinlich einer der wichtigsten
Aspekte für den Wohnbau der Zukunft.
141
13 DE SEPTIEMBRE
Transforming a warehouse | Vom Waren- zum Wohnhaus
Colonia Escandon, Mexico City, Mexico, 2004
Photos: Luis Gordoa, Tomás Casademunt
The project transforms a former warehouse into 37 small residential
units. It is located in a mixed-use zone in the Colonia Escandón,
an urban neighborhood in Mexico City. Since it was originally built
in the late ’forties, this three-level building has had several uses.
First, it was a trade-union warehouse, a locale vending uniforms
and boots to soldiers. The warehouse was then converted into a
convenience store and operated into the late ’nineties until it was
again converted into storage and parking for a maintenance compa-
ny. It was the intention of the design team, led by Javier Sánchez, to
maintain the essence of the warehouse.
The proposal addresses the industrial conditions of the original
structure with its four façades, free-plan floors, double-height
spaces and large windows to allow multiple options of use and
programmatic distribution, according to the specific needs of each
resident. The transformation of the warehouse into housing was
achieved relatively rapidly by the expansion of the third level, the
construction of lightweight mezzanines, vertical division walls, inte-
rior façades and the partial demolition of the existing floor slabs to
incorporate vertical circulation and natural light. No additional exca-
vation was needed. The original beams and columns of the whole
building were preserved and structurally reinforced to exceed the
new construction code standards established in 2004.
The resulting courtyard provides access to each of the dwellings on
different levels by means of new bridges, catwalks and stairways.
The courtyard serves as a communal space where the dimensions
and scale of the original structure can be read.
Colours and textures of the new materials were carefully selected in
order to follow the industrial language of the building. For example,
glass, steel, aluminum panels, wood decks, ceramic tiles and con-
crete floors were utilised.
142
Bei dem Projekt wurde ein ehemaliges Magazin in 37 kleine Wohn-
einheiten umgebaut. Der Standort ist ein Mischgebiet in der Colonia
Escandón, einem Quartier mit urbanem Charakter in Mexico Stadt.
Das dreigeschossige Gebäude wurde in den späten 1940er Jah-
ren errichtet und beherbergte bereits unterschiedliche Nutzungen.
Zunächst wurden dort Uniformen und Stiefel an Soldaten verkauft.
Danach baute man es zu einem Warenhaus um, das bis in die späten
1990er Jahre betrieben wurde. Es folgte eine Nutzung als Lagerhaus
und Parkdeck eines Wartungsunternehmens. Das Entwurfsteam
um Javier Sánchez wollte auf jeden Fall den Charakter eines Lager-
hauses bewahren.
Die Planung nimmt die sich aus der industriellen Nutzung erge-
benden Vorgaben der ursprünglichen Bausubstanz mit ihren vier
Fassaden, Geschossen mit offenem Grundriss, Räumen über zwei
Geschosse und großen Fenstern auf, die vielfältige Nutzungsopti-
onen entsprechend den jeweiligen Anforderungen der Bewohner
ermöglichen. Der Umbau des Lagerhauses zu Wohnungen konnte
schnell erfolgen, hierfür wurde das oberste Geschoss ausgebaut,
Mezzaningeschosse in Leichtbauweise, Trennwände und Innenfassa-
den eingefügt sowie die vorhandenen Deckenplatten für mehr Ver-
kehrsflächen und mehr Tageslicht stellenweise entfernt. Zusätzliche
Fundamente waren nicht notwendig. Die Originalträger und -stützen
des gesamten Gebäudes wurden erhalten und verstärkt, um den
Anforderungen der neuen Baubestimmungen gerecht zu werden.
Über einen neu geschaffenen Innenhof gelangt man über neue Brü-
cken, Stege und Treppen zu den einzelnen Wohnungen auf den ver-
schiedenen Ebenen. Er ist ein gemeinschaftlich genutzter Bereich,
in dem die Dimensionen des ursprünglichen Gebäudes deutlich
werden.
Farben und Texturen neuer Materialien wurden sorgfältig gewählt
und sollen die industrielle Gestaltungssprache des Gebäudes er-
gänzen. So wurden beispielsweise Glas, Stahl, Aluminiumplatten,
Holzauflagen, Keramikfliesen und Betonböden eingesetzt.
JSª / JAVIER SÁNCHEZ
(FORMERLY HIGUERA + SÁNCHEZ)

143
 Floorplans 1:500
Level 1A | Level 1B

Level 2A | Level 2B
Section 1:500

VIADUCTO MIGUEL ALEMA

N

TIEMBRE
13 DE SEP
PU
EN
TE

SM
DE

IOTI
LA
M

PATR
OR
EN
A

Former warehouse

144
All the thirty-seven units are based on a 5 m x 8 m module, each
occupying two levels. The units have a double-height living space, a
private outdoor space, or both design elements. The flexibility in the
overall construction of the project and the commercial strategy desi-
gned by the firm allowed each resident to buy one or more modules
and propose a unique definition of the interior space. The floor area
of the apartments varies between 64 and 150 qm, with an average
size of 70qm.
13 de Septiembre has defined a fresh and distinctive alternative for
younger people interested in owning their first apartment. The urban
setting combined with incorporated flexibility of design, allowing
a unique identity for each unit, has appealed to a community of
residents mainly composed of singles or young couples, who are
professionally connected to the arts, like architects, designers, pho-
tographers, writers, painters, movie producers and directors.
Alle 37 Wohneinheiten basieren auf einem 5 x 8 m-Raster und be-
sitzen jeweils zwei Ebenen. Es gibt darin einen zweigeschossigen
Wohnbereich, einen eigenen Außenbereich oder beide Elemente.
Die Flexibilität des gesamten Projekts sowie die Vermarktungsstra-
tegie ermöglichte es jedem Käufer, ein oder mehrere Module zu
erwerben und die Innenräume nach den eigenen Vorstellungen zu
gestalten. Die Grundfläche der Wohnungen variiert zwischen 64 und
150 qm, die durchschnittliche Größe liegt bei 70 qm. 13 de Septiem-
bre bietet insbesondere jungen Menschen eine frische, eigenwillige
Kaufoption für ein erstes eigenes Apartment. Der urbane Rahmen in
Kombination mit großen Gestaltungsfreiheiten macht jede Wohnung
zu einem Unikat und spricht hauptsächlich Singles oder junge Paare
an, die ihren Lebensunterhalt mit Kunstschaffen verdienen, so zum
Beispiel Architekten, Designer, Fotografen, Schriftsteller, Maler,
Filmproduzenten oder Regisseure.
145
Floorplan 1:250
Maisonette with patio | small type | roof type

4
5 5 5
7 7
8
4
4

3
1 2 6
2 2
1 1
3
3

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Patio
7 Void
8 Terrace

146
147
HILL HOUSE
A Continuation of the Case Studies | Eine Fortsetzung der Case Studies
Pacific Palisades, California, 2004
Photos: Eric Staudenmaier, Julius Shulman
With the canonical Eames House nearby, the 3300 sqt Hill House
provocatively continues the Case Study House tradition of experi-
mentation and reinvention of Los Angeles lifestyles. The massing
of the house subsequently results from two economically driven
development criteria: to maximise the volume allowed by the zoning
requirements; and to minimise contact with the natural terrain.
Within the building enclosure, individual programmatic components
are assembled to fit into the fixed envelope. By eroding all non-struc-
tural walls and partitions, the programme flows effortlessly between
three levels stacked within the exterior skin. An upper semi-private
loft space and a more secluded lower bedroom suite sandwich the
central public living and dining area. An open, sculptural, steel and
glass stair vertically stitches the three levels together. The smooth
polished interior skin is shaped and curved selectively to accentuate
the geometry of the house and to accommodate storage and me-
chanical services.
The aperture strategy results from a desire to both minimise the
quantity for the sake of privacy and efficiency in terms of environ-
mental performance, and to maximise size for views, ventilation and
light.
148
Das wegweisende Eames House steht ganz in der Nähe, und das
gut 300 qm umfassende Hill House setzt selbstbewusst die Tradition
der Experimentalhäuser, wie sie in den Case Study Houses ihren
Ausdruck fand, fort. Die Grundform des Hauses ergab sich aus zwei
wirtschaftlichen Erwägungen: Maximierung des umbauten Raumes
innerhalb der durch die Bauvorschriften gesetzten Grenzen und Mini-
mierung der Auflagefläche auf dem Terrain.
In die festgelegte Gebäudehülle wurden die Elemente aus dem Bau-
programm dann integriert. Indem es kaum nichttragende Wände und
Trennwände gibt, entstehen über drei Geschosse offen ineinander-
fließende Räume, die in die Außenhaut eingeschoben sind. Ein halb-
offener Bereich im Obergeschoss und ein relativ abgeschlossener
Schlafbereich im Untergeschoss werden über den offenen Wohn-
und Essbereich im mittleren Geschoss erschlossen.
Eine offene, elegante Treppe aus Stahl und Glas verbindet die drei
Ebenen miteinander. Die glatt polierte Innenhaut passt sich der Form
des Gebäudes an und bringt Abstellraum und Haustechnik unter. Die
Anzahl der Öffnungen wurde bewußt minimiert, um den Bewohnern
das Gefühl von Zurückgezogenheit zu geben und das Haus aus ener-
getischer Sicht effizient zu gestalten, zugleich sollten sie aber auch
möglichst groß sein, um den großartigen Blick freizugeben und Luft
und Licht in das Haus zu holen.
JOHNSTON MARKLEE

149
 0 10 ft

Elevations 1:250
North | east | south | west

150
With the relationship of the site and building to the street, the
conventional rear of the house in essence becomes its front with
spectacular views of the adjacent canyon. Large sliding glass doors
in the living area retract into concealed pockets, erasing boundaries
between interior and exterior.
The recessed windows of the private rooms frame specific views to
the exterior while limiting views into the house. The placement of
skylights in both the flat and sloped roofs further blurs the conven-
tional differentiation between roof and wall. Indirect light sources
and unanticipated views from these openings further enhance the
three-dimensional quality of the space and form.
Aufgrund der ungewöhnlichen Ausrichtung des Grundstücks wird
das, was normalerweise die Rückseite eines Hauses ist, dessen
Vorderseite mit atemberaubendem Blick auf den Canyon. Große
Glasschiebetüren im Wohnbereich lassen sich vollständig in den
Wandhohlraum schieben, so dass die Grenzen zwischen Innen und
Außen aufgehoben werden.
Die nach innen zurückgesetzten Fenster in den eher privaten Räu-
men rahmen den jeweiligen Blick ins Freie und begrenzen aber
gleichzeitig Einblicke in das Haus. Durch Dachfenster in dem zum Teil
flachen und zum Teil geneigten Dach wird die übliche Unterschei-
dung zwischen Dach und Wand aufgehoben. Indirekte Lichtquellen
und unerwartete Ausblicke aus diesen Öffnungen verstärken die
Dreidimensionalität dieser Raum- und Formkomposition.
151
 2
3
8 7

4 6
1

Floorplans 1:250
First | second | third floor

Legend
1 Sun room
2 Master bedroom
3 Closet
4 Bathroom
5 Entry
6 Living room
7 Dining room
8 Kitchen
9 Garage
10 Bedroom
11 Gallery

152
 11

10

Section 1:250

153
BELETAGE
People at a hotel II | Menschen im Hotel II
Köllnerhofgasse 6, Vienna, Austria, 2003
Photos: Christian Saupper, Christian Prasser
The Hotel “Beletage” is located in a typical late-nineteenth-century
building in central Vienna. The charm of the building conveys to the
guest seclusion and a sense of home, albeit a temporary one. The
precise separation of public and private areas is achieved by, among
other things, the choice of colours – dark colours combined with a
muted orange for the public areas and bright colours in the rooms.
In the centre of the foyer is the reception which is composed of a
two-element desk covered in dark brown leather, which at night
can be pushed together and closed off. One of the outer walls of
the desk functions as a library while the side facing the entrance is
reminiscent of a suitcase. As in all the public areas of the hotel, the
wooden floor is of ash, stained chestnut brown, which is matched
by the colours of the furniture. As a counterpoint, a warm orange has
been chosen for carpets and lamps.
The adjoining breakfast room with open-plan kitchen serves, like
the leather-covered bar, as a place where one can enjoy relaxed
conversation. The small two-person tables and long bench below
a mirror correspond to the structure of the Viennese coffee house.
Opposite them is a four metre long table which can be used as a
buffet or as a table for special occasions.
In the rooms, beige tones dominate, which, together with the
indirect light and the cloth lampshades, create a warm atmosphere.
As a contrast to the bright colours, the furniture is of dark wood.
The old box windows with wood filling and the herringbone parquet
floor were able to be preserved and also contribute to the romms’
flair. In 2006 the building got a new access structure, and seven new
double-rooms and a spa were added. Immediately after completion
of this building phase, planning began for the extension of the hotel
to 25 rooms and for a conference/theatre area.
154
Das Hotel „Beletage“ befindet sich in einem repräsentativen Grün-
derzeithaus der Wiener Innenstadt. Der Charme des Hauses ver-
mittelt dem Gast Geborgenheit und das Gefühl eines wenn auch
nur temporären Zuhauses. Die präzise Trennung von öffentlichen
und privaten Bereichen findet unter anderem in der Wahl der Farben
– dunkle kombiniert mit einem gedämpften Orange für erstere und
helle Farben in den Zimmern – seinen Niederschlag.
In der Mitte des Foyers liegt die Rezeption, die aus einem zweitei-
ligen, mit dunkelbraunem Leder bezogenen Pult besteht, das am
Abend zusammengeschoben und abgesperrt werden kann. Eine der
Pultaußenwände dient als Bibliothek, die dem Eingang zugewandte
Seite erinnert an einen Koffer. Wie in allen öffentlichen Bereichen
des Hotels besteht der Boden aus kastanienbraun gebeizter Esche
und dazu farblich abgestimmten Möbeln. Als Kontrapunkt wurde für
Teppiche und Lampen ein warmes Orange gewählt.
Der angrenzende Frühstücksraum mit der offenen Küche dient wie
der mit Leder bezogene Tresen als Ort, an dem man sich zwanglos
unterhalten kann. Der Wiener Kaffeehausstruktur entsprechen die
kleinen Zweiertische, die lange Bank mit darüber angebrachtem
Spiegel. Ihr steht ein vier Meter langer Tisch gegenüber, der sowohl
als Buffet als auch als feierliche Tafel genutzt werden kann.
In den Zimmern dominieren Beigetönen, die zusammen mit dem
indirekten Licht und den Stofflampenschirmen eine warme Atmo-
sphäre schaffen. Als Kontrast zu den hellen Farben sind die Möbel
in dunklem Holz gehalten. Die alten Kastenfenster mit Holzfüllungen
und das Fischgrätparkett konnten erhalten werden und tragen eben-
so zum Flair der Zimmer bei. 2006 wurde das Haus neu erschlossen
und um weitere sieben Doppelzimmer sowie ein Spa ergänzt. Un-
mittelbar nach Fertigstellung dieser Bauetappe starteten bereits die
Planungen für die Erweiterung des Hotels auf 25 Zimmer und für
einen Konferenz-/Theaterbereich.
CHRISTIAN PRASSER

155
 Floorplan 1:250

1
4

156
Legend
1 Entry
2 Foyer
3 Breakfast
4 Lounge
5 Kitchen
6 Wellness

157
STANGA HOUSING
Local Colour – or the house as homeland | Lokalfarben – oder das Haus als Heimat
Rovinj, Croatia, 2004
Photos: Helena Paver Njiric
Rovinj with its Venetian Old Town is one of the best known sea
resorts on the Istrian coast. The robust stone buildings with their
characteristic red tile roofs have received a modern interpretation in
the housing development Stanga, arising from a competition in 2001.
The roofs of the housing development, with their bent ridges and an-
gles, are reminiscent of the roofscape of the Old Town of Rovinj with
its varied surfaces and textures. The plastered, grey painted blocks
are divided by apparently random green and yellow-ochre areas of
colour around the windows. They are reminiscent of the colours of
the karst, of vineyards and of vines.
The housing development consists of two building sections which
are in turn composed of two and three (respectively) blocks which
are placed very close to each other. The narrow gaps between
the blocks provide access and are realised as half-open galleries.
Through these communicative staircases, the individual tracts are
set in relation to each other, so that contacts amongst the residents
can occur, and these, in contrast to the external surfaces, are col-
oured a strong orange-red. For the small apartments these commu-
nicative zones are important as it is primarily singles or small families
who move in here. The apartments all have their own loggias and
individual groundplans. Nothing is repeated here. There is no serial
reproduction. The result is a variety with great intensity, which cre-
ates a traditionality without kitsch, and consequently with that much
better quality as housing.
158
Rovinj mit seiner venezianisch geprägten Altstadt ist eines der be-
kanntesten Seebäder an der istrischen Küste. Die robusten Steinhäu-
ser mit den charakteristischen roten Ziegeldächern haben in der aus
einem Wettbewerb im Jahr 2001 hervorgegangenen Wohnanlage
Stanga eine moderne Interpretation erfahren. Die Dächer der Wohn-
anlage mit ihren geknickten Firsten und Graten erinnern an die Dach-
landschaft der Altstadt von Rovinj mit ihren vielgestaltigen Oberflä-
chen und Texturen. Die verputzten, grau gestrichenen Baukörper
werden durch scheinbar willkürliche, um die Fenster angelegte grüne
und ockergelbe Farbflächen gegliedert. Sie erinnern an die Farben
des Karsts, an die der Weinberge und Rebstöcke.
Die Wohnanlage besteht aus zwei Bauteilen, die sich wiederum aus
zwei respektive drei dicht zueinander gestellten Baukörpern zusam-
mensetzen. Die schmalen Einschnitte zwischen den Baukörpern
dienen der Erschließung und sind als halb öffentliche Galerien ausge-
bildet. Über diese kommunikativen Treppenhäuser werden die ein-
zelnen Trakte zueinander in Beziehung gesetzt, sodass sich Kontakte
der Bewohner untereinander einstellen können, die im Gegensatz zu
den Außenflächen in einem kräftigen Orangerot gehalten sind. Für
die kleinen Apartments sind diese kommunikativ angelegten Zonen
wichtig, weil in hier in erster Linie Singles oder Kleinfamilien einzie-
hen. Die Wohnungen besitzen alle eigene Loggien und individuelle
Grundrisse. Nichts wiederholt sich hier. Es gibt kein serielles Verviel-
fältigen. Das Ergebnis ist eine Vielfalt mit großer Dichte, die Heimat-
lichkeit ohne Kitsch, dafür mit umso höherer Wohnqualität schafft.
HELENA PAVER NJIRIC

159
 6
4

2
3

Second floor 1:250

160
Third floor 1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room

161
SPACE BLOCK NOZAWA
Communicating spaces | Kommunizierende Räume
Setagaya, Tokyo, Japan, 2005
Photos: Hiroshi Ueda
Kojima and Akamatsu developed with the “Space Blocks” a proc-
ess of designing which allows the spaces of a building genuinely to
be understood and organised as spatial relations. Their goal is not
the arrangement of living spaces on the level groundplan, but their
three-dimensional interaction. Put briefly, they design a spatial grid
structure in a number of superimposed layers. With a simple simula-
tion programme and model building blocks, the spatial structures can
be grasped virtually and manually. The point of departure in this is
the combination of “voids” with spaces occupied by particular living
functions. With this combinatory approach, emptiness, fullness and
density, both in the functional sense and in terms of urban planning,
can be scaled up and down within the “Space Blocks” playfully, as if
in a game.
The “Space Block” erected in 2005 in Nozawa is in a peaceful resi-
dential district of Tokyo. However, the site is surrounded on three
sides by streets, so the strategy was to create a compact building
which would acquire in its façade a buffer-zone to the surrounding
environment.
The portal with its entrance stairs is the only feature of the building
which opens up to the viewer. Otherwise, the cube-shaped block is
surrounded by a soft veil made of horizontally placed, manipulable
glass panels. This permeable layer forms the buffer zone mentioned,
which in its structure connects with the engawa of the traditional
Japanese house. This glass layer works as a filter in relation to the
environment: it modulates the light which falls into the interior and
“dims” it, depending on how the panels are set. But they are also a
filter for the view from inside to outside.
162
Kojima and Akamatsu entwickelten mit den „Space Blocks“ ein Ent-
wurfsverfahren, das es erlaubt, die Räume eines Hauses tatsächlich
als räumliche Beziehungen zu begreifen und zu organisieren. Nicht
die Anordnung von Wohnräumen auf der Ebene des Grundrisses,
sondern ihre dreidimensionale Verflechtung ist ihr Ziel. Verkürzt aus-
gedrückt entwerfen sie dabei in mehreren übereinander liegenden
Layern eine räumliche Gitterstruktur. Mit einem einfachen Simulati-
onsprogramm und mit Modellbauklötzchen lassen sich die räumliche
Strukturen virtuell und manuell begreifen. Der springenden Punkt ist
dabei die Kombination von „voids“ mit von bestimmten Wohnfunk-
tionen erfüllten Räumen. Mit dieser Kombinatorik lassen sich Leere,
Fülle und Dichte im städtebaulichen wie im funktionalen Sinn inner-
halb des „Space Blocks“ spielend und spielerisch skalieren.
Das im Jahr 2005 errichtete „Space Block“ in Nozawa liegt in einem
an sich ruhigen Wohngebiet Tokyos. Allerdings ist das Grundstück
an drei Seiten von Straßen umgeben, sodass die Strategie darin
bestand, ein kompaktes Gebäude zu schaffen, das mit der Fassade
eine Pufferzone zur Umgebung erhält.
Das Portal mit seiner steilen Eingangstreppe ist das einzige Merkmal
des Hauses, das sich dem Betrachter gegenüber öffnet. Anson-
sten umgibt ein zarter, aus horizontal gelagerten, schwenkbaren
Glaslamellen gefertigter Schleier den kubischen Baukörper. Diese
durchlässige Schicht bildet den angesprochenen Pufferraum, der in
seiner Struktur an den engawa des traditionellen japanischen Hauses
anknüpft. Diese gläserne Schicht wirkt wie ein Filter gegenüber
der Umgebung, er moduliert das Licht, das nach innen fällt, und
„dimmt” es, je nachdem wie die Lamellen gestellt werden. Sie sind
aber auch ein Filter für den Blick von innen nach außen.
 KAZUHIRO KOJIMA
+ KAZUKO AKAMATSU
CAt

163
 F

UP
UP

A B C D

UP
UP

UP

First floor 1:250

164
3D model of the arrangement
of the modules and building envelope
This element is itself familiar from the wide reed mats which could
be hung as sources of shade from the broad, spreading eaves of old
Japanese houses.
If the surroundings of the building are taken into account, it can also
be understood why Kojima has surrounded it with a glass veil: when
looking out, nothing important is actually missed. On the other hand,
he has been able to achieve with this filter extremely atmospheric ef-
fects of light and shadow. In the interior spaces, which in part open
steeply upwards, there are no harsh contrasts. Nuanced, bright, but
never entirely white surfaces transition to shadowed zones.
The boundaries of the spaces are lost in the diffuse effect, and can-
not be seen into, so that, virtually, they tend towards the infinite.
Die Bewohner verfügen über keinen unmittelbaren Blick nach außen.
Bekannt ist dieses Element wiederum von den breiten Schilfmatten,
die als Beschattungselemente von den weit ausladenden Vordächern
antiker japanischer Wohnhäuser abgehängt werden konnten.
Wenn man die Umgebung des Hauses ins Kalkül zieht, wird auch
verständlich, wieso Kojima einen gläsernen Schleier vorblendet: Es
entgeht einem beim Blick nach draußen wirklich nichts Erhebendes.
Umgekehrt versteht er es, mit diesem Filter überaus stimmungsvolle
Licht- und Schattenwirkungen zu erzielen. In den zum Teil steil nach
oben aufragenden Innenräumen gibt es keine harten Kontraste.
Nuancierte, lichte, aber nie ganz weiße Flächen gehen über in
verschattete Zonen. Die Raumgrenzen verlieren sich im Diffusen,
können nicht eingesehen werden, sodass sie virtuell ins Unendliche
tendieren.
165
 V[RG# typ b
V[RG$ V[RG% V[RG& typ e
V[RG' K
typ a typ c typ d

V[RG( typ g
V[RG) V[RG* V[RG+ typ j
V[RG,

typ f typ h typ i UP UP

UP
J
V[RG- V[RG. V[RG/ V[RG0 V[RG1

typ k typ l typ m typ n typ o

H I
3D models
of the units

Third floor 1:250

L
F
G

UP

UP D O

A C M I

N
B
UP

Second floor 1:250 Fourth floor 1:250

166
167
WOHNHAUS LUX
Let there be light! | Es werde Licht!
Helene-Potetz-Weg 7, Vienna, Austria, 2006
Photos: Hertha Hurnaus
The enormous site in the 12th municipal borough of Vienna, which
is well served by the subway and by roads, was acquired by a group
of residential housing providers after the cable and wire production
which was once located here closed down. On the basis of an urban
planning competition held in 1998, the city administration together
with the architects Ranier Pirker and Florian Haydn in the following
years worked out a development plan which, through flexible
planning parameters, was intended to enable the development of
a city quarter characterised by innovative approaches. The basis of
this development plan is formed by structural units which define
the planned buildings by maximum cubages, heights, bonus areas,
construction types and suchlike. In 2002, finally, a group of architects
was formed and given the commission to plan the ca. 100,000 qm
area.
The site for the residential property "Lux" is in the southern part of
the Kabelwerk area. The compact, 18 m deep block forms one edge
of the street Stüber-Günther-Gasse and the public square to the
north. By compressing the building masses, a large, green courtyard
is created towards which almost all the apartments are oriented.
The vertical access in the building is provided by two lift and
staircase cores. These are linked to each other by horizontal
“streets”. The first horizontal access is at ground-floor level. It
parallels the public area in the middle of the building. The space,
with a length of 50 m and a width of 6 m is also used as a place to
park bicycles, but can just as easily be used as a party area. From
the entrance hall, a large stairway leads to the internal street on the
first floor. This is naturally lit and ventilated by three “light funnels”.
The bathrooms and kitchens of the surrounding apartments are also
provided with daylight via these light sources. A further street joins
the two staircases in the third floor in the open-air area along the
private terraces, by which the maisonettes in the second and third
floors are accessed.
168
Das riesige Areal im 12. Wiener Gemeindebezirk, das mit öffent-
lichen Verkehrsmitteln wie der U-Bahn und durch Straßen gut er-
schlossen ist, erwarb eine Gruppe von Wohnbauträgern, nachdem
die Kabel- und Drahtproduktion, die sich hier einst befand, eingestellt
worden war. Auf Basis eines 1998 durchgeführten städtebaulichen
Wettbewerbs entwickelte in den folgenden Jahren die Stadtver-
waltung gemeinsam mit den Architekten Rainer Pirker und Florian
Haydn einen Bebauungsplan, der durch flexible Planungsparameter
die Entwicklung eines von innovativen Ansätzen geprägten Stadtteils
ermöglichen sollte. Grundlage dieses Bebauungsplanes bilden Struk-
tureinheiten, welche die geplanten Gebäude über maximale Kuba-
turen, Gebäudehöhen, Bonusflächen, Bauweise und dergleichen
definieren. 2002 wurde schließlich eine Architektengruppe gebildet
und mit der Planung der ca. 100.000 qm umfassenden Nutzflächen
beauftragt.
Der Bauplatz für das Wohnobjekt "Lux" liegt im südlichen Bereich
des Kabelwerk-Areals. Der kompakte, 18 Meter tiefe Baukörper bil-
det eine Kante entlang der Stüber-Gunther-Gasse und zum nördlich
gelegenen öffentlichen Platz. Durch die Komprimierung der Baumas-
sen entsteht ein großer grüner Hof, auf den beinahe alle Wohnungen
orientiert sind.
Die Vertikalerschließung des Gebäudes erfolgt über zwei Lift- und
Treppenhauskerne. Diese sind horizontal durch „Straßen“ miteinan-
der verbunden. Die erste Horizontalerschließung befindet sich auf
Erdgeschossniveau. Sie begleitet den öffentlichen Raum im Inneren
des Gebäudes. Der Raum mit einer Länge von 50 und einer Breite
von 6 Metern dient auch als Fahrradabstellraum, kann aber ebenso
als Partyfläche genutzt werden. Von der Eingangshalle führt eine
großzügige Treppe zur inneren Straße im ersten Stock. Diese wird
über drei „Lichttrichter“ natürlich belichtet und belüftet. Auch die
Bäder und Küchen der umliegenden Wohnungen werden über diese
Lichtbringer mit Tageslicht versorgt. Eine weitere Straße verbindet
im dritten Obergeschoss die beiden Stiegenhäuser im Freien entlang
der privaten Terrassen, über welche die im 2. und 3. Obergeschoss
gelegenen Maisonetten erschlossen werden.
POOL

169
 First floor 1:500

170
 Maisonette 1:250
Second + Third Floor

5 5
Legend
1 Entry
6
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
1
5 (Bed)room 4
6 Terrace
7 Lightfunnel
7
8 Balcony

2
5

Section 1:500

171
ROOF HOUSE
To be on top
Hatano-shi, Kanagawa, Japan, 2001
Photographer: Tezuka Architects
The living area of this single-storey wooden house, built with simple
means, opens with large, floor-to-ceiling glass elements onto a ve-
randa. This protected area links house and garden and also protects
the façade against the weather. On the opposite long side of the
house are located the children’s and parents’ bedrooms and a small
study, all of which can be closed off from the large livingroom with
sliding walls. If they are pushed to the side the livingroom is en-
larged, if they are closed a privacy is created which, however, is es-
sentially different from the European conception of separate rooms.
The inspiration for the characteristic lean-to roof of the house
came to Tetsuka when he visited the clients for the first time. They
showed him how they used to climb onto the gabled roof of the
house they were then renting, with their two, still very small daugh-
ters, so as to observe the surrounding area from there. In response
Tetsuka designed the roof area of the new house as an open-air livin-
groom with a small kitchen, a dining table and even a shower. From
the gently sloping roof there is also access to the garden. The roof is
reached by steps and ladders which are leant against the sky-lights,
which can be opened.
The transitions from house to garden in the communicating zone of
the traditional “engawa”, the openness of the groundplan and the
pervasive presence of the roof make this wooden house, built from
the simplest materials into a jewel-box of spatial qualities. Far more
effectively than a mere aperçu, this house shows us paradigmatically
what our regulations, norms and bizarre laws force us to do without:
which of us can, on a clear, starry night, simply climb onto the roof of
our house and lose ourself in thought in space?
172
Der Wohnraum des ebenerdigen, mit einfachen Mitteln gebauten
Holzhauses öffnet sich mit großen, raumhohen Glaselementen
zu einer Veranda. Dieser geschützte Raum verbindet Haus und
Garten und dient auch dem Witterungsschutz der Fassade. An
der gegenüberliegenden Längsseite des Hauses sind Kinder-,
Elternschlafzimmer und ein kleines Studierzimmer situiert, die
durch Schiebewände vom großen Wohnraum abgegrenzt werden
können. Schiebt man sie zur Seite, vergrößert sich der Wohnraum,
schließt man sie, entsteht eine Privatheit, die sich allerdings von
der europäischen Auffassung abgetrennter Räume grundsätzlich
unterscheidet.
Die Anregung für das charakteristische Pultdach des Hauses erhielt
Tetsuka, als er die Bauherren zum ersten Mal besuchte. Sie zeigten
ihm dabei, wie sie mit den beiden damals noch kleinen Töchtern auf
das Satteldach des von ihnen gemieteten Hauses kletterten, um
von dort die Umgebung zu beobachten. Tetsuka entwarf daraufhin
die Dachfläche des neuen Hauses als einen Wohnraum im Freien
mit einer kleinen Küche, einem Esstisch und sogar einer Dusche.
Vom leicht geneigten Dach führt auch eine Verbindung zum Garten.
Das Dach wird mit einer Treppe und Leitern, die an die öffenbaren
Oberlichten gelehnt werden, erschlossen.
Die Übergänge vom Haus zum Garten in der vermittelnden Zone
des traditionellen „engawa“, die Offenheit des Grundrisses und die
Durchdringung des Daches machen dieses mit einfachsten Mitteln
errichtete Holzhaus zu einem Schmuckkästchen an räumlichen
Qualitäten. Weit mehr als ein bloßer Apercus zeigt uns dieses Haus
paradigmatisch, worauf wir in unseren von Vorschriften, Normen und
aberwitzigen Gesetzen geprägten Wohnbauten verzichten müssen:
Oder wer von uns kann in einer sternenklaren Nacht einfach auf das
Dach seines Hauses steigen und sich in Gedanken im All verlieren?
TAKAHARU + YUI TEZUKA

173
 3 4 5

6 Axonometric
2

1 7

First floor 1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Studyroom
7 Closet

174
175
STUDENT HOUSING POLJANE
Contemplation and communication | Kontemplation und Kommunikation
Poto čnikova 52, Ljubljana, Slovenia, 2006
Photos: Miran Kambi č
The student residence Poljane is at the edge of the Old Town of
Ljubljana, downstream, not far from the right bank of the Ljubljanica
River. It has 56 residential units for students at the University of
Ljubljana. The building is conceived with programmatic clarity and
strictly divides the public and private zones.
A four-winged, single-storey plinth-building surrounds an inner
courtyard. In this lowest horizontal level the public functions are
concentrated: study-rooms, common rooms and leisure areas, and
the almost monastic inner courtyard as open-air area which can
be used for recreation between study-phases. The quadrangle
at the same time removes the inmost area from the surrounding
environment and the city.
On the north and south wings sit three- and four-storey tracts
respectively, containing the student accommodation. In the two-
hipped blocks, the rooms are accessed across a broad central
zone, being located to left and right of the passage. Two residential
units each are grouped around a central service core containing a
bathroom, a kitchen and a shared diningroom. On the façade, this
common room is seen as large horizontal openings, which, as win-
dows, have an appearance like eyes looking out onto the street. The
loggias attached to the living areas are structured with floor-to-ceil-
ing perforated folding metal panels. The students’ rooms are thus,
in contrast to the shared dining and recreation areas, protected again
views from outside.
176
Das Studentenwohnheim Poljane liegt im Rand der Altstadt von
Ljubljana, flussabwärts, unweit des rechten Ufers der Ljubljanica. Es
besitzt 56 Wohneinheiten für Studenten der Laibacher Universität.
Das Gebäude ist mit programmatischer Klarheit konzipiert und glie-
dert in strenger Weise die öffentlichen und die privaten Zonen.
Ein vierflügeliger, eingeschossiger Sockelbau umschließt einen In-
nenhof. In dieser untersten horizontalen Schicht sind die öffentlichen
Funktionen konzentriert: Studierzimmer, Gemeinschafts- und Frei-
zeiträume und der fast klösterliche Innenhof als Freibereich, der zur
Erholung zwischen den Lernphasen genutzt werden kann. Das Ge-
viert stanzt den innersten Bereich aus der Umgebung und der Stadt
gleichsam heraus.
Auf den nördlichen und südlichen Gebäudeflügel wurden ein drei-
bzw. viergeschossiger Trakt gesetzt, welche die Studentenwoh-
nungen beherbergen. In den zweihüftig ausgebildeten Baukörpern
werden von einer breiten Mittelzone aus die links und rechts des
Ganges liegenden Zimmer erschlossen. Je zwei Wohneinheiten
gruppieren sich um einen zentral angeordneten Servicekern, der ein
Badezimmer, die Küchen und ein gemeinsames Esszimmer enthält.
An der Fassade wird dieser Aufenthaltsaum als große horizontale
Öffnungen wahrgenommen, die als Fenster wie Augen, die auf die
Straße blicken, in Erscheinung treten. Die den Wohnräumen zuge-
ordneten Loggien sind mit geschosshohen perforierten Faltpanellen
aus Metall strukturiert. Die Studentenzimmer sind so im Gegensatz
zu den gemeinschaftlichen Ess- und Aufenthaltsbereichen vor Einbli-
cken geschützt.
BEVK PEROVIC´

177
 3D scetch

Public zone
First floor 1:500

178
Section 1:500
So, while the general recreation areas open onto the street and very
consciously permit views in and out, the private living and sleeping
areas are hidden by this modern “curtain”.
The division of the building into public and private zones, and the pre-
cise separation of these areas, is thus clearly reflected in no less dis-
tinctive form in the architectonic strategies. The assignment of simi-
lar formal elements to recurring functional areas and the reduction
to a small number of materials, harmonised with each other through
carefully thought-through details, bear witness to an extremely high-
quality architectural culture in this young state. Architecture is for
Bevk Perkovic an exact science which can develop wonderfully in
the university context of a student residence.
Während sich also die allgemeinen Aufenthaltsbereiche zur Straße
hin öffnen, Ein- und Ausblick ganz bewusst erlauben, sind die pri-
vaten Wohn- und Schlafbereiche durch diesen modernen „Vorhang“
verborgen.
Die Gliederung des Gebäudes in öffentliche und private Zonen und
die präzise Trennung dieser Bereiche spiegelt sich in der nicht we-
niger ausgeprägten Form in den architektonischen Mitteln also klar
wieder. Die Zuordnung von gleichartigen formalen Elementen zu sich
wiederholenden Funktionsbereichen und die Reduktion auf wenige
Materialien, die in sorgsam durchdachten Details aufeinander abge-
stimmt sind, zeugen von einer äußerst hochstehenden Baukultur in
diesem jungen Staat. Architektur ist bei Bevk Perkovic eine exakte
Wissenschaft, die sich im universitären Kontext eines Studenten-
heims prächtig entfalten konnte.
179
 5 6

1 3 2
4

5 6

Student apartement
Floorplan 1:250

Legend
1 Entry
2 Living
3 Kitchen
4 Bathroom
5 (Bed)room
6 Loggia

180
181
LWW
The house-hunter – An unknown creature?
Der Wohungssuchende – ein unbekanntes Wesen?

Studie Lehrstuhl für Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft, TU München

unterstützt durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt

Peter Ebner / Roman Höllbacher

Agnes Förster, Markus Kuntscher, Frauke Gerstenberg

http://www.lww.ar.tum.de/ forschung

182
“Bottom up” not “top down” – a plea for a different strategy
in presenting housing
Symposia on housing are concerned either with figures, facts, finan-
cial questions or statutary ones, or instead the wonderful perform-
ances from the field of high-performance architecture. Rarely, very
rarely, here and there, the people who are actually affected come
into the picture: the people looking for a home. One way by which
the impasse thus described could be, if not escaped, then at least
considered from a critical distance, would be to turn this complex on
its head and ask not just the experts, the architects, the politicians
and the administrative officials what they want, but also the “vox
populi”. Now that naturally sounds like pure populism, and it is of
course one of the basic articles of faith in the architects’ caste that
architecture is not democratically negotiable. But what would hap-
pen if that was tried out nonetheless?
Three years ago, the Chair of Housing and the Housing Economy
at the Technical University of Munich carried out a study involving
home-buyers. We have already published results from this study
elsewhere and so they are not entirely unfamiliar. The study was
carried out in Munich, and even though the people of Munich regard
themselves as unique, as inhabitants of a large Central European city
they are not essentially unusual. As can be seen from other factors
too, such as mobility, leisure and vacation habits, working conditions
etc., German city-dwellers choose very similar things. Regional or
national differences in the end only confirm the rule. Essentially,
therefore, the research results summarised in what follows are, in
their key characteristics, transferable. However, there are of course
also distinctive factors. One such is, for example, that Munich is
one of the most attractive urban conglomerations on the European
continent.
„Bottom up“ statt „top down“ - für eine andere Strategie der
Wohnbauausstellung
Bei Wohnbausymposium geht es entweder um Zahlen, um Fakten,
um Finanzierungsfragen um gesetzliche oder um die aber die tollen
Leistungen aus dem Feld der Hochleistungsarchitektur. Selten, ganz
selten kommen dort wie da jene ins Bild, um die es eingentlich geht:
Die Wohnungssuchenden. Eine Weg um der soeben beschrieben
Aporie, wenn schon nicht zu entkommen, dann sie wenigstens in
kritischer Distanz zu reflektieren, könnte es sein diesen Komplex
auf den Kopf zu stellen, nicht nur die Experten, die Architekten, die
Politiker und die Verwaltungsbeamten, sondern die „vox populi“ zu
fragen, was sie will. Das klingt jetzt natürlich nach Populismus pur,
und es gehört ja zu den Grundweisheiten der Architektenkaste, dass
Architektur nicht demokratisch verhandelbar sei. Aber was wäre,
wenn man es doch probiert?
Vor drei Jahren hat der Lehrstuhl für Wohnungsbau und Wohnungs-
wirtschaft an der TU München eine Untersuchung in München
unter Wohnungskäufer gemacht. Ergebnisse dieser Studie haben
wir schon verschiedentlich veröffentlicht und sind daher auch nicht
völlig unbekannt. Die Studie wurde in München durchgeführt, und
wenngleich sich die Münchner, für einzigartig halten, so sind sie als
Bewohner einer mitteleuropäischen Großstadt grundsätzlich nicht
verschieden. Die deutschen Stadtbewohner wünschen sich, das
kann man auch an anderen Faktoren, wie Mobilität, Freizeit- und Ur-
laubsverhalten, Arbeitsbedingungen ganz ähnliche Dinge. Regionale
oder auch nationale Unterschiede bestätigen letztlich nur die Regel.
Grundsätzlich sind die im Folgenden referierten Ergebnisse daher in
ihren Grundzügen übertragbar. Es gibt selbstverständlich aber auch
distinktive Faktoren. Ein solcher ist beispielsweise, dass München zu
den attraktivsten urbanen Agglomerationen am europäischen Konti-
nent zählt.
183
The local housing market continues to grow, but house-builders find
it ever harder to sell their products on the open market.
To find out which homes have a good chance on the market, ques-
tions were put not only to experts from the housing business, but
also to house-hunters.
In the consumer goods and automobile industries this type of survey
of customers’ wishes are highly developed and entirely normal. With
the study of the housing market in Munich we wanted to capture the
requirements on the demand side, so as to reveal potentials for the
housing business.
In the quantitative and qualitative primary investigation into the hous-
ing market in Munich, devised in 2005, over a period of three months
534 potential buyers of flats were questioned on the spot. At various
locations of new housing in the Munich region we interviewed the
house-hunters after viewing a model apartment or visiting an infor-
mation office, using a standard questionnaire about their views about
homes.
1. House-hunting and the house-hunter
On average the would-be buyers had spent nine months looking for
a suitable home and in this time the median number of homes they
had already viewed was ten. With multiple replies possible, 42 %
listed a too-high price, 31 % the location of the properties on offer,
and a further 26 % unsuitable groundplans as the reason why they
had not yet purchased a home. 18 % felt their requirements were
too specialised and 12 % of the replies hit on the fact that the poten-
tial buyers still wanted to compare other offers.
By far the largest group of those interviewed, at 64 %, were in the
age-group 30 to 60, 17 % were under 30, 15 % between 50 and 65
years old and only 4 % were over 65. In the large group of 30- to
60-year-olds the numbers of families and couples were more or less
equal; they thus formed the largest groups in absolute figures too.
2. Location within the city and quality of the housing development
Contradicting an oft-stated view, house-hunters by no means looked
for a home in a single area of the city.
184
Der hiesige Wohnungsmarkt hat zwar nach wie vor Zuwachsraten,
dennoch wird es für die Wohnungsbauunternehmen immer schwie-
riger, ihre Produkte am freien Markt abzusetzen. Um herauszufinden
welche Wohnungen eine Chance am Markt haben, wurden nicht nur
Experten aus der Wohnungswirtschaft, sondern Wohnungssuchen-
de befragt.
In der Konsumgüter- und der Automobilindustrie sind derartige Er-
hebungen von Kundenwünschen weit fortgeschritten und üblich.
Wir wollten mit der Studie zum Wohnungsmarkt in München die
Bedürfnisse auf der Nachfrageseite erfassen, um daraus Potenziale
für die Wohnungswirtschaft erschließen zu können. In der im Jahr
2005 erstellten quantitativen und qualitativen Primäruntersuchung
zum Wohnungsmarkt in München wurden in einem Zeitraum von
drei Monaten 534 KaufinteressentInnen für Geschosswohnungen
vor Ort befragt. An verschiedenen Neubaustandorten im Großraum
München haben wir die Wohnungssuchenden nach der Besichtigung
einer Musterwohnung oder dem Besuch eines Informationsbüros
anhand eines standardisierten Fragenbogens zu ihren Wohnvorstel-
lungen befragt.
1. Die Wohnungssuche und die Wohnungssuchenden
Im Schnitt suchten die KaufinteressentInnen seit neun Monaten
nach einer passenden Wohnung und hatten in diesem Zeitraum im
Mittel schon zehn Wohnungen besichtigt. Bei der Möglichkeit von
Mehrfachnennungen gaben 42 % den zu hohen Preis, 31 % der Be-
fragten nannten die Lage der angebotenen Wohnungen und weitere
26% gaben mangelhafte Grundrisse als Ursache an, weswegen
sie sich noch keine Wohnung gekauft hatten. 18 % vermeinten zu
spezielle Wünsche zu haben und 12 % der Antworten entfielen auf
die Tatsache, dass die potenziellen KäuferInnen die Angebote noch
vergleichen wollten. Die weitaus meisten der Befragten kamen mit
64 % aus der Gruppe der 30- bis 50-Jährigen, 17 % waren unter
30, 15 % zwischen 50 und 65 Jahren alt und nur 4 % waren über 65
Jahre alt. In der großen Gruppe der 30- bis 50-Jährigen hielten sich
Familien und Paare in etwa die Waage und bildeten damit auch in
absoluten Zahlen gesehen, die jeweils größten Gruppen.
2. Die Lage in der Stadt und die Qualität der Wohnanlage
Im Widerspruch zur einer häufig vertretenen Ansicht, steht die Tatsa-
che, dass die Wohnungssuchenden keineswegs nur in einem
Only 14 % – and thus by a significant margin the smallest group
– limited themselves to a single residential area. By far the largest
group was completely open as regards the location of the home
within the city (35 %), around 30 % had only a rough location in
mind, and a further 21 % concentrated on two to three areas when
house-hunting.
This shows an extraordinary flexibility which does not correspond to
the assumptions of the housing business, which often limits its mar-
keting to a single part of a city. The size of the housing development
and its differentiation with regard to the design of the buildings was
attentively noted by the users: around 40 % of respondents stated
that the individual buildings in a development should be varied in
design and should not have a uniform character. Especially in larger
housing developments, a number of architects should therefore be
commissioned to plan individual buildings to ensure variety in design.
In the number of storeys there is also a notable preference: 59.3 %
of respondents stated that the buildings should not have more than
five storeys and 15.5 % would most like to live in one- or two-sto-
rey structures. Only 14 % had no preference as regards number of
storeys.
Criteria for the quality of a housing development
As regards the qualities sought in a housing development, the re-
spondents have clear preferences. We gave the house-hunters six
criteria (quiet/noise levels, open-air areas, good neighbours, connec-
tions to the surrounding area, parking/garage, and image. Cited by
74 %, quiet and noise levels were clearly in first place, followed by
the open-air areas (56 %), neighbourhood (49 %) and good connec-
tions to the surrounding area (47 %). An underground garage or park-
ing places were still cited by 35.5 %, whereas an up-market image
was placed last of the six categories.
Among those for whom quiet and noise levels were less markedly
important, image as a factor gained in importance. This correla-
tion can be traced to an urban clientèle for whom – for example in
city-centre areas with heavier traffic – incentives could be created
through architecture with the right kind of image.
einzigem Quartier eine Bleibe suchten. Nur 14 % – und damit deut-
lich die kleinste Gruppe – schränkte sich auf ein einziges Wohn-
quartier ein. Die weitaus größte Gruppe war hinsichtlich der Lage
der Wohnung in der Stadt vollkommen offen (35 %), rund 30 %
hatten nur grob eine Lage im Visier und weitere 21 % konzentrierten
sich auf 2-3 Quartiere in der Wohnungssuche. Hier zeigt sich eine
erstaunliche Flexibilität, die sich nicht mit der Einschätzung aus
der Wohnungswirtschaft deckt, die häufig ihr Marketing auf einen
einzigen Stadtteil begrenzt. Die Größe der Wohnanlage und ihre Dif-
ferenziertheit im Hinblick auf die Gestaltung der Baukörper wird von
den NutzerInnen aufmerksam registriert: Rund 40 % der Befragten
gaben an, dass die Häuser in einer Anlage unterschiedlich gestaltet
und keinen einförmigen Charakter haben sollen. Insbesondere bei
größeren Wohnanlagen sollten daher mehrere Architekten mit der
Planung für einzelne Häuser beauftragt werden, um eine gestalte-
rische Vielfalt sicher zu stellen. Bei der Anzahl der Geschosse gibt
es ebenfalls eine deutliche Präferenz: 59,3 % der Befragten gaben
an, dass die Häuser nicht mehr als fünf Geschosse aufweisen sollten
und 15,5 % möchten am liebsten in ein- bis zweigeschossigen Ob-
jekten leben. Nur 14 % ist die Geschosszahl egal.
Kriterien für die Qualität einer Wohnanlage
Im Hinblick auf die gesuchten Qualitäten einer Wohnanlage haben
die Befragten klare Präferenzen. Wir haben den Wohnungssuchen-
den sechs Kriterien (Ruhe/Lärmschutz, Freibereiche, Nachbarschaft,
Einbindung in die Umgebung, Parkplatz/Tiefgarage und Image) vor-
gegeben, von denen sie die drei für sie wichtigsten wählen sollten.
Mit 74 % Nennungen lagen Ruhe und Lärmschutz an erster Stelle,
es folgten die Freibereiche (56 %), Nachbarschaft (49%) und die
gute Einbindung in die Umgebung (47 %). Tiefgarage bzw. Parkplatz
wurden immerhin noch zu 35,5 % angegeben, wohingegen ein ge-
hobenes Image als letzte der sechs Kategorien rangiert. Bei jenen
Personen, wo Lärmschutz und Ruhe als Wunsch weniger deutlich
ausgeprägt sind, gewinnt der Faktor Image an Bedeutung. Diese
Korrelation lässt auf eine urbane Klientel schließen, für die - bspw. in
stärker befahrenen innerstädtischen Quartieren - durch ein entspre-
chendes Image der Architektur, Anreize geboten werden könnten.
185
3. The community and its spaces
A criterion for good residential building which is often mentioned
among architects, too, is the creation of neighbourhood communi-
ties. Evidently house-hunters are not very concerned by that.
At least, to the question, “Would you like an active community life
within the building?”
70 % of respondents replied, straight and to the point, with “No.”
Looking more closely at the 30 % in favour of such a community,
only a third of these would like shared community rooms, whereas
70 % would value a shared courtyard and/or garden. Around 20 %
were in favour of opening up more generously, and the remainder
wanted a community but were unable to formulate any precise ideas
about it.
4. The purchase price
The respondents for the most part assessed a home on the basis of
a prospectus with a plan, more or less realistic photomontages, and
only rarely by viewing a model home; here the price naturally plays a
significant role when buying. However, price as a factor needs to be
viewed in a differentiated way: although it is almost always cited as a
reason for rejecting a property, in the purchase decision itself it is ac-
tually secondary. That sounds paradoxical at first, but in fact reflects
the buyers’ reasoning process. Properties which are too expensive
or are perceived to be over-priced are weeded out by the house-
hunter. Within a price segment which is felt to be appropriate, the
price then plays no decisive role in the purchase. At that point it is
exclusively the “soft factors” which are relevant. The subjective esti-
mation of whether a property is appealing or whether its atmosphere
seems pleasant thus takes first place in the purchase decision! This
finding exemplifies the “double law” of house purchase: a property
will be rejected if it appears too expensive, but will be purchased if
the buyer feels at home in it.
5. Location, scale and features of the property
Almost the same number of people look for a home in a regular
storey (49 %) as in the loft level (46 %). 36 % could imagine living
on the ground floor (multiple answers were possible). Over 50 % of
186
3. Die Gemeinschaft und ihre Räume
Ein auch in Architektenkreisen häufig genanntes Kriterium für guten
Wohnbau ist die Bildung von Nachbarschaften. Die Wohnungssu-
chenden berührt das offenbar wenig. Jedenfalls haben auf die Frage
“Wünschen Sie sich eine aktive Hausgemeinschaft?” 70 % der Be-
fragten schlicht und ergreifend mit nein geantwortet.
Betrachtet man die 30 % Gemeinschaftsbefürworter näher, so
wünschen sich wiederum bloß ein Drittel Gemeinschaftsräume, wo-
hingegen ein gemeinschaftlicher Hof und/oder Garten von 70 % ge-
schätzt wird. Rund 20 % befürworten großzügigere Erschließungen
und der Rest, wünscht sich zwar eine Gemeinschaft, konnten aber
keine näheren Vorstellungen dazu formulieren.
4. Der Kaufpreis
Eine Wohnung wird von den Befragten meist auf Grundlage eines
Prospekts mit einer Planzeichnung, mehr oder minder wirklichkeits-
nahen Fotomontagen, nur sehr selten aufgrund der Besichtigung ei-
ner Musterwohnung, beurteilt, wobei der Preis beim Kauf selbstver-
ständlich eine signifikante Rolle spielt. Allerdings muss man den Fak-
tor Preis differenziert betrachten werden: Er wird zwar fast immer
als Grund für die Ablehnung einer Wohnung angegeben, beim Kauf-
entscheid selbst ist er aber sekundär. Das klingt aufs Erste paradox,
spiegelt aber in Wirklichkeit die Vernunft der Käufer. Zu teuere oder
als überteuert empfundene Objekte werden von den Wohnungssu-
chenden aussortiert. Innerhalb eines als angemessen eingestuften
Preissegments, spielt der Preis keine für den Kauf entscheidende
Rolle. Dann kommen ausschließlich die “weichen Faktoren” zum
Tragen. Die subjektive Einschätzung, ob einem die Wohnung gefällt,
oder ob ihre Atmosphäre als angenehm empfunden wird, kommt
damit der primäre Rang bei der Kaufentscheidung zu! In dieser Fest-
stellung steckt “das doppelte Gesetz” des Wohnungskaufs: Eine
Wohnung wird abgelehnt, wenn sie zu teuer erscheint, gekauft wird
sie, wenn man sich darin wohl fühlt.
5. Die Lage, der Maßstab und die Ausstattung der Wohnung
Annähernd gleich viele Personen suchen nach einer Wohnung in
einem Regelgeschoss (49 %), wie im Dachgeschoss (46 %).
families were interested in a groundfloor residence, a rate above
the average; the proportion of older people was in contrast rather
small. The assumption that precisely this group would especially
want a groundfloor residence on account of the barrier-free access is
thus not borne out.
The relatively high level of popularity for loft residences reveals the
clear preference for homes with particular spatial and atmospheric
qualities. They promise an open-air area with (roof-) terraces, a good
view and at the same time a high level of intimacy.
A positive correlation can be seen here with the wish for large open-
ings in the façade, open groundplans and maisonette styles.
The wish for a large open-air seating area – realised as balcony, ter-
race or garden – is very clearly marked among the respondents
(74 %) and is thus among the most important features of a resi-
2
dence. However, outside areas with less than 4 m are rejected.
61 % of our house-hunters want an outside area of more than 8 qm.
The larger the property, the clearer the wish for a large open-air area.
In properties of around 100 m2 floorspace, 8-12 m2 of private open-
air space is considered appropriate. The private open-air area would
be used for recreation area (24 %), dining (24 %), children’s play area
(20 %), and would in summer function as an open-air living-room
(18.5 %). A place for hobbies (10 %), or for social purposes (9 %)
were less often cited as the purpose of the open-air area. Surprising-
ly, it is not so important as a place for plants (9 %). The preference
for a private open-air area is so clearly marked that it is almost pos-
sible to derive a “law” from it – and homes without open-air areas
should not be offered in the first place. These are among the most
marked preferences and are thus absolutely decisive for the future
satisfaction of the users and for the decision to acquire a property.
The importance of the open-air area was also expressed when the
questions addressed the issue conversely. 62.8 % of respondents
(multiple answers permitted) would prefer to do without a guest toi-
let, 41 % the lift, but only 4.9 % would do without the private open-
air area.
Im Erdgeschoss könnten sich 36 % vorstellen zu wohnen (Mehrfach-
nennungen waren möglich). Für Erdgeschosswohnungen interessie-
ren sich mit über 50 % überdurchschnittlich häufig Familien, wobei
der Anteil der Älteren hierbei eher gering ist. Die Vermutung, dass
gerade diese Gruppe aufgrund der Barrierefreiheit verstärkt Erdge-
schosswohnungen nachfragen würde, hat sich nicht bestätigt.
Der relativ hohe Beliebtheitsgrad von Dachgeschosswohnungen
enthüllt den deutlichen Wunsch nach Wohnungen mit besonderen
räumlichen und atmosphärischen Qualitäten.
Sie versprechen einen Freibereich mit (Dach-) Terrassen, einem
schönen Ausblick und gleichzeitig hoher Intimität. Eine positive Kor-
relation lässt sich hier mit dem Wunsch nach großen Fassadenöff-
nungen, offenen Grundrissen und Maisonettetypen herstellen.
Der Wunsch nach einem großen Freisitz – ausgebildet als Balkon,
Terrasse oder Garten – ist bei den Befragten ( 74 %) überaus deutlich
ausgeprägt und gehört damit zu den wichtigsten nachgefragten Aus-
stattungsmerkmalen einer Wohnung. Allerdings werden Außenbe-
reiche mit weniger als 4 qm abgelehnt. 61 % unserer Wohnungssu-
chenden möchten einen Außenbereich mit mehr als 8 qm. Je größer
die Wohnung, umso deutlicher ist der Wunsch nach einem größeren
Freibereich. Bei Wohnungen um die 100 qm Nutzfläche sind 8-12 qm
privater Freibereich jedenfalls angemessen.
Genutzt werden soll der private Freibereich als Erholungsfläche
(24%), zum Essen (24%), als Kinderspielfläche (20 %) und sommers
wie ein Wohnraum im Freien funktionieren (18,5%). Einen Platz zum
Gestalten (10%) oder für Geselligkeit (9 %) wird seltener als Zweck
des Freiraums angegeben. Überraschenderweise ist er als Ort für
Pflanzen (9 %) wenig bedeutsam. Der Wunsch nach einem privaten
Freibereich ist so deutlich ausgeprägt, dass man daraus fast ein „Ge-
setz“ ableiten könnte – und Wohnungen ohne Freibereiche gar nicht
erst anbieten sollte. Diese gehören zu den ausgeprägtesten Wün-
schen und sind somit absolut bestimmend für die künftige Nutzerzu-
friedenheit und die Entscheidung eine Wohnung zu erwerben.
Wie wichtig der Freiraum ist, kam auch in der umgekehrten Frage-
stellung zum Ausdruck. 62,8 % der Befragten (Mehrfachnennungen
waren möglich) würden am ehesten das Gäste-WC streichen, rund
41 % den Lift, aber nur 4,9 % würden auf den privaten Freibereich
verzichten.
187
We also framed the question in a positive way and asked which were
the most desirable features in the design of a home. 52.8 % (here
too multiple answers were permitted) took the view that the prop-
erty should be spacious. This score was surpassed only by the wish
for an open-air seating area (73.8 %). A lift was seen as important
by 47 %, and adequate parking earned the same figure. 47 % valued
materials that would age well, and the garage rated 44.5 %, but only
25 % saw ecology as an important aspect.
At the bottom of the scale came elegant furnishings. Precisely this
last point is thought-provoking when the marketing strategies of the
housing business are considered. Up-market fittings with marble,
expensive tiles and suchlike are not expected by the buyers.
6. Size of the property
As regards the shape and size of the home, the demands are ex-
tremely heterogeneous. The individual groups of house-hunters
cannot simply be assigned to particular types of housing. The classic
subdivisions into 2-, 3- and 4-room apartments with 60, 75 and
90 qm no longer provide parameters for the highly differentiated de-
mand. So, for example, roughly the same number of people are look-
ing for 2-room flats from 40 to 80 qm in size as 3-room flats from 60
to 100 qm.
If the group of singles is selected, it is at best possible to establish
some frequently made demands, which, however, by no means
provide a unified picture of this group’s preferences. 2-room flats of
40 to 90 qm are sought by singles, for the most part however in the
segment 51 to 70 qm. In the 3-room segment, this section of buyers
is seeking homes from 50 to 120 qm, predominantly however in the
segment 71 to 80 qm. A surprising fact is that singles are also look-
ing to buy large 4-room flats of 100 qm and more. As largest com-
mon denominator, singles are looking for generously sized flats with
an average of 73 qm.
Families and couples looking in the segment of the 2-room flats
most commonly seek flats between 51 and 70 qm. In the category
of the 3-room flat, they prefer 71 to 80 qm. Couples principally seek
3- or 4-room flats in the segments from 71 to 100 qm. As a general
188
Wir haben die Frage auch positiv formuliert und danach gefragt, was
zu den wichtigsten Wünschen in der Ausstattung einer Wohnung
zählt. Es meinten 52,8 % (auch hier waren Mehrfachnennungen
möglich), dass die Wohnung geräumig sein sollte. Übertroffen wurde
dieser Wert nur vom Wunsch nach einem Freisitz (73,8 %). Einen
Aufzug befanden 47 % für wichtig, auf den gleichen Wert kamen
ausreichend Abstellplätze. 47 % legten Wert auf alterungsfähige Ma-
terialien und die Tiefgarage erzielte noch 44,5 %, aber nur mehr
25 % sahen in der Ökologie einen wichtigen Aspekt.
Am Ende der Skala (24 %) stand die gehobene Ausstattung. Gerade
der letzte Punkt gibt zu denken, wenn man auf die Marketingar-
gumente der Branche schaut. Gehobene Ausstattung mit Mar-
mor, teuren Fliesen und ähnlichem werden von den Käufern nicht
erwartet.
6. Wohnungsgrößen
Hinsichtlich der Wohnungszuschnitte und -größen sind die Anforde-
rungen äußerst heterogen. Die einzelnen Gruppen von Wohnungs-
suchenden lassen sich nicht einfach bestimmten Wohnungstypen
zuordnen. Die klassischen Einteilungen in 2-, 3- und 4-Zimmerwoh-
nungen mit 60, 75 und 90 qm bilden als Parameter die Differenziert-
heit der Nachfrage nicht mehr ab. So werden beispielsweise in annä-
hernd derselben Verteilung 2-Zimmer-Wohnungen in Größen von 40
bis 80 qm, wie 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 100 qm gesucht.
Nimmt man die Gruppe der Singles heraus, so lassen sich besten-
falls Häufungen herausarbeiten, die aber keineswegs ein einheit-
liches Bild der Wünsche dieser Gruppe ergeben. Von Singles werden
2-Zimmer-Wohnungen in Größen von 40 bis 90 qm nachgefragt,
hauptsächlich jedoch im Segment 51 bis 70 qm. Im 3-Zimmer-
Segment sucht diese Käuferschicht Wohnungen von 50-120 qm,
überwiegend jedoch im Segment 71 bis 80 qm. Überraschend ist
die Tatsache, dass Singles auch noch große 4-Zimmer-Wohnungen
mit 100 qm und mehr zum Kauf suchen. Singles suchen, als größten
gemeinsamen Nenner, großzügige Wohnungen mit im Durch-
schnitt 73 qm. Familien und Paare suchen im Segment der 2-Zim-
mer-Wohnungen am häufigsten Wohnungen zwischen 51 bis 70 qm.
In der Kategorie der Dreizimmerwohnungen bevorzugen sie 71-80
qm. Paare suchen hauptsächlich 3- oder 4-Zimmer-Wohnungen in
point, homes from 71 to 80 qm in size are most often sought, fol-
lowed by those of 81 to 90 and 91 to 100 qm. It is worth noting that
more homes with over 100 qm are sought than homes with under
50 qm.
7. The plan of the home
The consumers prefer neutral room-plans. 25 % prefer a type such
as we know from the late 19th century. No less popular, however, is
the “house in the city”, that is, maisonette types or galleried apart-
ments, which, taken together, in fact form the largest group. Loft-
style homes are also strongly in demand.
8. The kitchen-livingroom and the bathroom
The high value accorded to the kitchen expresses an aspect of cul-
tural life. 72.6 % of prospective buyers want a large kitchen-living-
room or at least a kitchen which opens onto the livingroom (45 %),
while only 21 % want a small, functional kitchen (multiple answers
permitted). The design of the kitchen and living areas is thus one of
the significant factors in the purchase decision and one of the princi-
pal aspects of satisfaction with a home.
The users also prefer naturally ventilated and lit bathrooms. For this
important functional area, decisions with irreversible consequences
are often made even at the level of city planning. Deep blocks result
in areas which can hardly, or not at all, be lit directly. As an unavoid-
able solution they are turned into bathrooms/toilets. If we take the
interests of the house-buyers as our principal concern, we must
begin with urban planning and the plan of the blocks to achieve an
improvement on this issue too.
9. The view to the outside and screening from views in
The respondents preferred (multiple responses permitted) large
openings in the façade such as panorama windows (68.8 %), floor-
to-ceiling glazing (50.2 %) and French windows (32.4 %, that is,
also floor-to-ceiling elements). Perforated façades, in contrast, were
ticked by only 42.8 % and strip windows failed completely (18.3 %).
The large openings meet the desire for light, air and nice views. The
need for privacy, which was clearly expressed in the survey, is dia-
metrically opposed to that.
den Segmenten 71 bis 100 qm. Generell betrachtet, werden am häu-
figsten Wohnungen von 71-80 qm Wohnfläche nachgefragt, gefolgt
von Wohnungen 81-90 und 91-100 qm. Beachtlich ist auch, dass
mehr Wohnungen mit über 100 qm als Wohnungen unter 50 qm ge-
sucht werden.
7. Der Wohnungszuschnitt
Die Konsumenten wünschen sich neutrale Zimmerzuschnitte. 25 %
bevorzugen einen Typus, wie wir ihn aus der Gründerzeit kennen.
Nicht minder populär sind aber auch das „Einfamilienhaus in der
Stadt”, also Maisonettentypen oder Galeriewohnungen, die zusam-
mengenommen sogar die größte Gruppe darstellen. Loftartige Woh-
nungen werden ebenfalls stark nachgefragt.
8. Die Küche zum Wohnen und das Bad
Im hohen Stellenwert, die der Küche beigemessen wird, drückt sich
ein Stück Lebenskultur aus. 72,6 % der Kaufinteressenten wünschen
eine große Wohnküche oder zumindest eine zum Wohnraum offene
Küche (45 %), kleine Funktionsküchen wollen nur 21 % (Mehrfach-
nennungen möglich). Die Gestaltung der Küchen- und Wohnbereiche
ist damit einer der wesentlichen Faktoren bei der Kaufentscheidung
und einer der Hauptaspekte der Wohnzufriedenheit.
Die NutzerInnen bevorzugen außerdem natürlich belüftete und be-
lichtete Bäder. Für diesen wichtigen Funktionsbereich fallen häufig
schon im Städtebau Entscheidungen mit irreversiblen Folgen. Tiefe
Baukörper führen zu Räumen, die kaum oder gar nicht direkt zu
belichten sind. Als Notlösung werden sie als Bad/WC gewidmet.
Betrachten wir die Interessen der Wohnungskäufer als unser Haupt-
anliegen, müssen wir am Städtebau und am Baukörperzuschnitt an-
setzen, um auch in diesem Punkt eine Verbesserung zu erreichen.
9. Der Blick ins Freie und der Schutz vor Einblicken
Die Befragten präferieren (es waren Mehrfachnennungen möglich)
große Fassadenöffnungen wie Panoramafenster (68,8%), raumhohe
Verglasungen (50,2 %) und französische Fenster (32,4 %, also eben-
falls raumhohe Elemente).
Lochfassaden wurden dagegen nur zu 42,8 % angekreuzt und voll-
kommen durchgefallen sind Bandfenster (18,3 %).
189
This dichotomy can be managed in the design, and one consequence
should be that screening elements, blinds and such things are
planned from the start and understood as a part of the fittings of the
apartment.
10. Running costs and the adaptability of the property
52.6 % stated unprompted that the running costs are an important
factor. The size of the remaining number gives pause for thought,
however: the subject of running costs is, by their own account, not
so important for 17.6 % of the respondents, for 10.3 % it is entirely
irrelevant and 19.2 % are so naive that they have never yet even
thought about it. The running costs – so influential in pushing up
costs – are, as ever, underestimated by far too many house-buyers.
The introduction of the energy pass will hopefully effect a change in
approach to this by the customers and set in motion effective com-
petition on the producer-side.
Older people would like a home to possess a certain degree of
adaptability. The building industry should pay attention to this when
building and selling homes, especially in the light of demographic
changes. In general, homes should be planned in the light of DIN (=
German Industrial Norm, Translator’s note) 18025 Part 2. This also
ensures that later, in the event of re-sale, the circle of potential cus-
tomers remains large.
11. The atmosphere of the home
To discover which atmosphere the people of Munich like to live in,
we presented to the respondents examples of fully-realised flats
in the form of two façade views, to be assessed for the purpose
of viewing the apartment and of living in it. In the architectural lan-
guage, notably different buildings from urban areas were presented.
The properties were not known to the respondents. They are drawn
from Austria, Germany and Japan, and we intentionally do not dis-
cuss the architects and their concepts.
190
Die großen Öffnungen erfüllen den Wunsch nach Licht, Luft und
schönen Ausblicken. Dem steht das Bedürfnis nach Intimität, das in
der Befragung deutlich zum Ausdruck kam, diametral entgegen. Die-
se Dichotomie ist gestalterisch zu bewältigen und eine Konsequenz
sollte sein, dass Sichtschutzelemente, Verblendungen und derglei-
chen von vornherein einzuplanen und als Teil der Wohnungsausstat-
tung zu begreifen sind.
10. Betriebskosten und die Adaptierbarkeit der Wohnung 52,6 % der
Befragten gaben spontan an, dass die Betriebskosten ein bedeut-
samer Faktor sind. Nachdenklich macht hingegen der große Rest:
Das Thema Betriebskosten ist nach eigenen Angaben für 17,6 % der
Befragten nicht so wichtig, für 10,3 % schlicht egal und 19,2 % sind
so naiv, dass sie sich darüber noch nicht einmal Gedanken gemacht
haben. Gerade den Preistreiber Betriebskosten unterschätzen also
nach wie vor viel zu viele Wohnungskäufer. Die Einführung des Ener-
giepasses wird hier hoffentlich ein Umdenken bei den Kunden bewir-
ken und einen entsprechenden Wettbewerb auf der Anbieterseite in
Gang setzen.
Ältere Menschen wünschen sich, dass die Wohnung eine bestimmte
Adaptierbarkeit aufweist. Die Bauwirtschaft sollte, insbesondere vor
dem Hintergrund des demografischen Wandels, beim Bau und im
Verkauf von Wohnungen darauf achten. Generell sollten Wohnungen
im Hinblick auf die DIN 18025-Teil 2 geplant werden. Damit ist auch
später gewährleistet, dass im Falle eines Verkaufs einer Wohnung,
der Kreis der potenziellen Kunden größer bleibt.
11. Die Wohnatmosphäre
Um zu erfahren, welche Wohnatmosphären die Münchnerinnen und
Münchner bevorzugen, haben wir den Befragten, Beispiele von reali-
sierten Geschosswohnungen in Form zweier Fassadenansichten, der
Aufnahme einer Erschließungs- und einer Wohnsituation vorgelegt.
In Bezug auf die Architektursprache handelt es sich um deutlich
differenzierte Gebäude aus städtischen Räumen. Die Objekte waren
den Befragten nicht bekannt. Sie stammen aus Österreich, Deutsch-
land und aus Japan, wobei wir bewusst nicht auf die Namen der
Architekten und deren Konzepte eingehen.
The example “A” did not provoke much approval among the observ-
ers. Cold, alienating, too anonymous were the opinions expressed.
Project B, a typical residential building without finer architectural fin-
er points, received high approval. It was seen as normal in a positive
sense, which contrariwise resulted in 84 % rejecting it for precisely
this reason. Example C received almost as much approval as Project
B, however here 74 % favoured it because it “seemed interesting”.
On the other hand, it appeared alienating to 60 %. The special cov-
ered walkway type is clearly still an acquired taste for many. Com-
pared to a normal use of a walkway this one is made so wide that
it also possesses the quality of a recreation area and thus goes far
beyond its role as merely an access system. A bench, inviting one to
take a seat, the kitchen window oriented towards the passageway,
so that it is still possible to keep an eye on children playing, are fea-
tures which our testers nonetheless appreciated.
The most remarkable was the result with example D. The two-storey
space, in itself very ascetic, all white, radiates coolness. It appears
smart, promises a particular “atmosphere”. Exactly 66 % of the
respondents were interested in this example. 77 % found the resi-
dence interesting, and more than half – that was the most common
opinion in response to this question – found it attractive. In compari-
son to that, the “Biedermeier” property B, which 60 % wanted to
view, was rated as attractive by only 23 %.
The solid and settled property B received the greatest approval
among the comparatively small group of older house-hunters. The
main section of buyers, the 30- to 50-year-olds, in contrast, clearly
preferred the other solutions, so that the question of which homes
the people of Munich want to buy is answered. This will not be
essentially different in other European cities. These unambiguous
results are a challenge to increase the creative input in housing con-
struction: people have not only a need for housing, they increasingly
have a need for a range of housing qualities which meet individual
requirements, and – above all – they have a right to them!
Das Beispiel „A” löste bei den Betrachtern nicht allzu viel Zustim-
mung aus. Unterkühlt, befremdlich, zu anonym waren die geäu-
ßerten Einschätzungen. Projekt B, ein typischer Wohnungsbau ohne
architektonische Finessen, fand hohe Zustimmung. Er wurde im
positiven Sinne als gewöhnlich angesehen, was im Gegenzug dazu
führte, dass ihn auch 84 % genau aus diesem Grund ablehnten.
Das Beispiel C hat annähernd so viel Zustimmung erhalten wie das
Projekt B, jedoch war hier die Befürwortung von 74 %, dadurch
motiviert, weil es „interessant erscheint“. Umgekehrt wirkte es
aber auch auf 60 % befremdlich. Der spezielle Laubengangtypus
ist offenbar für viele noch gewöhnungsbedürftig. Gegenüber einer
normalen Laubenganglösung ist dieser so breit ausgebildet, dass er
auch Aufenthaltsqualität besitzt und damit über seine Rolle als reines
Erschließungssystem weit hinausgeht. Eine Bank, die zum Sitzen
einlädt, die Küchenfenster zum Gang orientiert, sodass man noch
spielende Kinder beobachten könnte, sind Merkmale, die unsere Pro-
banden dennoch zu schätzen wüssten.
Am erstaunlichsten war das Ergebnis beim Beispiel D. Der an sich
sehr strenge, in Weiß gehaltene, zweigeschossige Raum, strahlt
Kühle aus. Er wirkt mondän, verspricht eine besondere „Atmosphä-
re“. Exakt 66 % der Befragten interessieren sich für dieses Beispiel.
77 % fanden die Wohnung interessant und mehr als die Hälfte, das
war auf diese Frage die häufigste Einschätzung, fanden sie anzie-
hend. Im Vergleich dazu fanden das „Biedermeier“-Objekt B, das
zwar 60 % besichtigen wollten, nur 23 % auch als anziehend.
Das behäbige Objekt B fand die größte Zustimmung bei der ver-
gleichsweise kleinen Gruppe der älteren Wohnungssuchenden. Die
Hauptkäuferschicht der 30 bis 50-Jährigen bevorzugte hingegen klar
die übrigen Lösungen, womit auch die Frage, welche Wohnungen
die Münchnerinnen und Münchner kaufen möchten, gegeben ist.
Dies wird sich grundsätzlich nicht von den Verhältnissen in anderen
europäischen Städten unterscheiden. Diese eindeutigen Ergebnisse
sind eine Aufforderung den kreativen Input im Wohnbau zu steigern,
die Menschen haben nicht nur ein Wohnbedürfnis, sie haben zuneh-
mend das Bedürfnis nach differenzierten Wohnqualitäten, die indivi-
duellen Ansprüchen gerecht werden und – vor allem – sie haben ein
Recht darauf!
191
INDEX
PETER EBNER &
JSª / JAVIER SÁNCHEZ
project: Progreso 218, Mexico City
team: Franziska Ullmann,
Jorge Bracho, Angelica Soberanes,
Jimena Antillon, Alejandro Ita,
Domingo Granados, Mariana Ugalde
client: JSª / JAVIER SÁNCHEZ
www.ebnerandfriends.com
PETER EBNER &
FRANZISKA ULLMANN
project: Hotel Rathaus, Wien
team: Birgit Bucher, Hermann Eger
client: Fam. Fleischhaker
www.ebner-ullmann.com
BURGHALTER SUMI ARCHITEKTEN
in Zusammenarbeit mit Bednar und
Albisetti Architekten
project: Eulachpark, Winterthur
team: Florian Schoch, Sandra Flury,
Marius Baumann
client: Credit Suisse Anlagestiftung,
Zürich
www.burkhalter-sumi.ch
POOL
project: Wohnhaus Lux, Wien
team: Günter Mohr, Isabelle Hoepfner,
Julia Lindenthal, Antje Ott,
Casper G. Zehner
client: Kabelwerk
Bauträger GmbH, Wien
www.pool.helma.at
192
CUNO BRULLMANN ARCHITECTS
project: Business apartments
Wienerberg City
team: Leonhard Coreth, Michael Quixtner,
Thomas Krähenbühl, Gilles Burst,
François Emelina
client: Kallco Projekt G.m.b.H., Wien
www.cunobrullmann.com
RANDIC–TURATO
project: Terrace houses,
Zamet, Rijeka
client: PRIOR doo
www.randic-turato.hr
GEISWINKLER & GEISWINKLER
ARCHITEKTEN
project: Vertikalgartenhaus
Alxingergasse, Wien
team: Wolfgang Kralovics,
Christoph Stabel, Robert Sturm,
Thomas Wirsing
client: Neues Leben, Gemeinnützige Bau-,
Wohn- und Siedlungsgenossenschaft
www.geiswinkler-geiswinkler.at
FRANCIS SOLER
project: ZAC de Tolbiac, Paris
team: Jérome Lauth, Vincent Jacob
client: Régie Immobilière de la Ville
de Paris
www.soler.fr
MANUEL GAUSA AND
FLORENCE RAVEAU
ACTAR ARQUITECTURA
project: M‘houses, Nantes
team: Actar Arquitectura office
client: Loire Atlantique Habitations -
Ayuntamiento de Nantes
www.actararquitectura.com
RECETAS URBANAS
essay: Ziviler Ungehorsam
team: Santiago Cirugeda, Gianluca Stasi,
Alejandro Bonasso, Tânia Magda Santos,
Guillaume de Meigneux, Harold Guyaux,
Alessandro Zorzetto, Alberto Alonso,
Pablo Portillo, Ignacio Pretil
www.recetasurbanas.net
CARAMEL
project: Haus M, Haus Lina
team: Katherl, Haller, Aspetsberger
www.caramel.at
CHRISTIAN PRASSER
project: Beletage, Wien
team: Barbara Rauch, Sonja Ambrosch,
Thomas Geisler
client: Robert Hollmann und Partner KEG
www.cp-architektur.com
HANS GANGOLY
project: ehem. Stadtmühle, Graz
team: Ida Pirstinger,
Therese Janeschitz-Kriegl
client: Albin Sorger
www.gangoly.at
TOSHIKO MORI ARCHITECT
project: Addition to House on the Gulf of
Mexico I, Florida
www.tmarch.com
KENGO KUMA & ASSOCIATES
project: CODAN Shinonome
(3rd block), Tokyo
client: Urban Development
Corporation JV of MAEDA Corporation,
HAZAMA Corporation, and HASEKO
Corporation
www.www.kkaa.co.jp

KAZUYO SEJIMA
project: Seijo Townhouses
Garden Court Seijo United Cubes
location, Tokyo
team: Mizuki Imamura, Takashige
Yamashita, Sadaharu Ota,
Tetsuo Kondo*, Kansuke Kawashima*
*= former staff
client: ORIX Real Estate Corporation
www.sanaa.co.jp
HELENA PAVER NJIRIC
project: Stanga Housing, Ronvinj
team: Helena Paver Njiric, Marija Burmas,
Luciano Basauri
client: Croatian Ministry of Public Works
and Construction, Zagreb
helena.paver.njiric@email.t-com.hr
KAZUNARI SAKAMOTO
ARCHITECTURAL LABORATORY
project: Egota House A
team: Atelier and I, Koichi Endo,
Kota Okamura, Kunio Nakai
client: Hiroshi Kaneko
www.arch.titech.ac.jp/sakamoto_lab
CHRISTIAN KEREZ
project: Mehrfamilienhaus
Forster Straße
team: Andreas Meiler
www.kerez.ch
SASKIA SASSEN
essay: When Housing becomes an elect-
ronic instrument: The global circulation
of mortgages.
sjs2@columbia.edu
HANSJÖRG TSCHOM
project: Wohnanlage
Sandgasse, Graz
team: Gerhard Pfeifer, Johannes
Schilcher, Walter Sametinger
client: Gemeinn. Wohn- u. Siedlungsges.
Schönere Zukunft Steiermark Ges.m.b.H.
www.wohnbau.tugraz.at
PLOT=JDS+BIG
project: VM House, Mountain
Dwellings, Ørestad
team: Julien De Smedt, Bjarke Ingels
Alistair Williams, Anna Manosa,
Annette Jensen, Bent Poulsen,
Christian Finderup, Claus Tversted, David
Zahle, Dorte Børresen, Finn Nørkjær,
Henning Stüben, Henrick Poulsen, Ingrid
Serritslev, Jakob Christensen, Jakob
Lange, Jakob Møller, Jakob Wodschou,
Jørn Jensen, Karsten Hammer Hansen,
Mads H Lund, Marc Jay, Maria Yedby
Ljungberg, Nadja Cederberg, Narisara
Ladawal, Ole Elkjær-Larsen,
Ole Nannberg, Oliver Grundahl, Sandra
Knöbl, Simon Irgens-Møller, Sophus
Søbye, Søren Stærmos, Thomas
Christoffersen, Xavier Pavia Pages
client: Høpfner A/S, Dansk Olie
Kompagnie A/S
www.jdsarchitects.com
CIE. FRITS VAN DONGEN
project: ‘De Landtong’ residential
complex, Rotterdam
team: A. Mout, P. Puljiz, M. Heesterbeek,
F. Veerman, J. van Hettema, J. Molenaar,
F. de Haas
client: client SFB/BPF Bouw and
ERA Bouw
www.cie.nl
JSª / JAVIER SÁNCHEZ
project: 13 de Septiembre,
Mexico City
team: Juan Reyes, Iris Sosa,
Mariana Mas, Maria Elena Reyes
client: JSª / JAVIER SÁNCHEZ
www.jsadd.com
JOHNSTON MARKLEE
project: Hill House
Pacific Palisades, California
team: Sharon Johnston AIA, Mark Lee,
Jeff Adams, Mark Rea Baker AIA, Aaron
Bentley, Shin Ah, Diego Arraigada,
Brennan Buck, Michelle Cintron, Daveed
Kapoor, Anne Rosenberg, Anton
Schneider
client: Chan Luu
www.johnstonmarklee.com
BEVK PEROVIC´ ARHITEKTI
project: Student Housing, Ljubljana
team: Matija Bevk, Vasa J. Perović, Ana
Čeligoj, Ursula Oitzl, Davorin Pocivasek
ˇ ˇ
client: Ministry of Education
and Sport
www.bevkperovic.com
TEZUKA ARCHITECTS
project: Roof House
team: Takaharu + Yui Tezuka,
Masahiro Ikeda
www.tezuka-arch.com
PETER BARBER ARCHITECTS
project: Donnybrook Quarter, London
client: Circle Anglia Housing Trust
www.peterbarberarchitects.com
KAZUHIRO KOJIMA+
KAZUKO AKAMATSU / CAt
project: Space Block Nozawa, Tokyo, Japan
client: Watanabe Co., Ltd.
info@c-and-a.co.jp
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EDITORS

PETER EBNER and friends

architecture and urban design

www.ebnerandfriends.com
www.lww.ar.tum.de

1968 born in Hallwang / Salzburg, Austria

completed an apprenticeship as a carpenter
completed the evening school for mechanical engineering, Salzburg
studied architecture at the Graz University of Technology, Graz
Guest student at UCLA, Los Angeles
graduated at the architecture faculty of Graz
postgraduate degree from the Business University Linz
1995 worked at Mark Mack Architects, Los Angeles
since 1998 established a Studio in collaboration with Franziska Ullmann, Vienna
1998 - 2003 President of the INITIATIVE ARCHITEKTUR Salzburg, Architecture Institut Salzburg
since 2003 Chair / Professor for Housing and Housing economics, Technische Universität München

since 2003 established a Studio in Munich

since 2004 established a collaboration with Javier Sanchez, Mexico City
2005 Guest professor at the Architecture school of Slovenia, Ljubljana
2006 Guest professor – Option Studio, at the GSD Harvard University, Boston
since 2007 established a Studio in collaboration with Michael Eichner, Moscow
since 2008 established a Studio in collaboration with Michael Schwarz, Dubai

194
FRAUKE JOHANNA GERSTENBERG
architecture and graphic design

www.lww.ar.tum.de

1968 born in Berlin, Germany

completed an apprenticeship as a Graphic-Designer, Lette-Verein Berlin
1992 studied architecture at the University of Arts, Berlin
studied architecture ETSAB (TU) Barcelona, Prof. Enric Miralles
graduated at the University of Arts, Berlin
Winner of "Max-Taut-Prize" for the best diploma 1998/99, HdK Berlin
1999 - 2003 worked at Sauerbruch Hutton Architects, Berlin
since 2003 Cooperation with raumlabor_berlin
since 2003 Research assistant for Housing and Housing economics,
Prof. Peter Ebner, Technische Universität München

ROMAN HÖLLBACHER, DR. PHIL.

www.lww.ar.tum.de

1963 born in Hallein/Austria

studied history of arts and communication science at the University of Salzburg
Editor at Verlag Anton Pustet (A. Pustet Publishing)
since 2006 Collaboration at the Chair of Housing and Housing economics,
Prof. Peter Ebner, Technische Universität München

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